Exekutorský úřad Český Krumlov Usnesením ze dne čj.: 125 EX 822/ Pro pracovní potřebu objednatele.

Transkript

1 Znalecký posudek č. 023/5953/2013 o obvyklé ceně objektu č.e. 111 postaveného na pozemku st.č. 346 s příslušenstvím a součástmi (stavby charakteru venkovních úprav kanalizační a vodovodní přípojka, ČOV, přípojka na veřejný rozvod elektro, zpevněné plochy) v obci Špindlerův Mlýn, kat. území Bedřichov v Krkonoších k datu duben 2013 NEMOVITOST: Provozní objekt č.e. 111 účelu využití drobných restauračních služeb na pozemku st.č. 346 s doprovodnými stavbami stavby hlavní (příslušenstvím) Adresa nemovitosti: obec Špindlerův Mlýn, kat. území Bedřichov v Krkonoších, okres Trutnov Katastrální údaje : kraj Královéhradecký, okres Trutnov, obec Špindlerův Mlýn, kú. Bedřichov v Krkonoších, LV: 614 Vlastník stavby dle KN: Manželé SJM Petr Lehký, Češkova 1240, Pardubice - Zelené Předměstí a paní Jana Lehká, Bedřichov 11, Špindlerův Mlýn OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Český Krumlov Usnesením ze dne čj.: 125 EX 822/12-37 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Václav Zima Partyzánská 1714, Hradec Králové 8, znalec Krajského soudu v Hradci Králové IČ: telefon: zima@hradecka-drazebni.cz DIČ: CZ fax: Pro pracovní potřebu objednatele. Datum místního šetření: 5. dubna 2013 Datum zpracování : 19. dubna 2013 Počet stran: 5 + přílohy Počet vyhotovení: 2 +1 archivní Vyhotovení číslo: 1 Hradci Králové dne 19. dubna

2 NÁLEZ Přehled podkladů 1) Výpis z katastru nemovitostí vedený Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, katastrální pracoviště Trutnov - výpis z listu vlastnictví č. 614 pro obec Špindlerův Mlýn, kat. území Bedřichov v Krkonoších 2) Kopie katastrální mapy získaná na internetovém serveru cuzk.cz 3) Usnesení Exekutorského úřadu Český Krumlov ze dne čj.: 125 EX 822/ ) Prohlídka objektu č.e. 111 uskutečněná dne (k prohlídce nemovitosti č.e. 111 byli znalcem řádnou pozvánkou ze dne přizvání manželé Petr a Jana Lehký, kteří se k prohlídce nedostavili) 5) Internetová databáze nabízených prodejů nemovitého majetku obdobného účelového charakteru ve Špindlerově Mlýně na serveru Reality.cz a Sreality.cz k dubnu ) Zkušenosti znalce z provozu vlastní obchodní společnosti Hradecká dražební s.r.o., se sídlem Chelčického 55, Hradec Králové (dražby, reality) 7) Ceníky stavebních a montážních prací pro rok 2013 ÚRS Praha a konzultace cen stavebních prací se znalcem Krajského soudu v Hradci Králové Ing. Miroslavem Rádlem 8) Zákon č. 151/1997 Sb. v platném znění 9) Metody tržního oceňování nemovitého majetku běžné užívané v ČR Charakteristika obce Poloha nemovitostí Obec Špindlerův Mlýn je obec s úplnou technickou infrastrukturou s obyvateli. Nemovitost č.e. 111 provozní objekt jednoduchých restauračních služeb se nachází v zastavěném území města Špindlerův Mlýn, cca 450 m směrem na jižní světovou stranu pod lyžařským vlekem Medvědín, na pozemku st.č. 346 (pozemek je ve vlastnictví jiného vlastníka než vlastníka stavby), při pěší promenádní upravené cestě spojující centrální část města Špindlerův Mlýn s občanskou vybaveností města, včetně sportovních zařízení jako je jmenovaná sjezdovka Medvědín, plavecký bazén a další. Všeobecný popis a popis provozního objektu č.e. 111 Základní popis Nemovitosti, které jsou předmětem tohoto znaleckého posudku o jejich obvyklé ceně na realitním trhu ve Špindlerově Mlýně k datu duben 2013 se nachází v okrajové poloze souvislé zástavby města, na turisticky atraktivní trase mezi centrem města a jeho občanskou vybaveností s rekreačním zaměřením. Objekt č.e. 111 je dobře komunikačně přístupný z již výše zmíněné turistické cesty s živičným povrchem a dále kovovou pěší lávkou přes řeku Labe z páteřní komunikace města. Objekt má k dispozici užitkovou vodu, splaškové vody z WC a kuchyně jsou přípojkou svedeny do vlastní ČOV, objekt je připojen na veřejný rozvod elektro. Existence nemovitosti jako celku je vůči svému okolí bezkolizní. Nebyly zjištěny žádné ekologické závady. Provozní objekt č.e. 111 Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis technického stavu stavby Provozní objekt účelově užívaný pro drobné restaurační služby. I. NP: vstup, restaurační místnost s otevřeným grilem, kuchyň, WC, výdejní prostor zboží pro venkovní posezení Provozní objekt č.e. 111 je objekt nepodsklepený, o jednom nadzemním podlaží. Objekt byl nově postaven před 4 lety jako dřevěný srub s nízkou sedlovou střechou se založením na betonové základové desce. Je v dobrém stavebním stavu. Charakteristické konstrukční provedení a vybavení: Základovou konstrukcí je betonová deska s hydroizolací. Svislé a vodorovné nosné konstrukce jsou vytvořeny z dřevěné kulatiny s upraveným povrchem a nátěrem, obvodový plášť objektu je vytvořen vnějším i vnitřním dřevěným obkladem a tepelnou izolací. Krov nízké sedlové střechy je konstruován se zapojením dřevěných viditelných stropních trámů a jejich vrchním záklopem. Úpravy vnějších a vnitřních povrchů jsou dřevěné obklady s nátěrem. Dveře jsou plné hladké dřevěné, okna dřevěná s dvojsklem. Podlaha v hlavním prostoru objektu je betonová barvená dlažba. Vytápění stropními elektronickými panely. V objektu jsou umístěny běžné zařizovací předměty pro sociální zařízení a restaurační provoz

3 Obestavěný prostor: cca 250 m³ Stavebně technický stav: Dobrý, objekt je provozován. Příslušenství hlavní stavby Příslušenství hlavní stavby tvoří: stavby charakteru venkovních úprav kanalizační a vodovodní přípojka, přípojka elektro, zpevněné plochy. Popis pozemků Objekt č.e. 111 je postaven na pozemku st.č. 346, který je jiného vlastníka než vlastníka stavby dle současného zápisu v katastru nemovitostí. OCENĚNÍ a) Ocenění nemovitosti V souladu se zadáním objednatele (odstavec IV Usnesení Exekutorského úřadu Český Krumlov ze dne ) je úkolem znalce stanovit obvyklou cenu hodnocených nemovitostí k datu duben Obvyklá cena je definována zákonem č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku), 2, odst. 1. Základem této definice je existence dostatečné, případně i statisticky vyhodnocené databáze uskutečněných prodejů stejných či obdobných nemovitostí na základě kupních smluv v místě a čase. Potom lze využít ustanovení 2, odst. 3 stejného zákona, tedy zjistit obvyklou cenu hodnocených nemovitostí metodou porovnávací, jako jedinou tržní metodou. Pokud tomu tak není, běžná odhadcovská praxe v podmínkách České republiky používá náhradní netržní metody pro zjištění tzv. návrhu tržní hodnoty (nemluvíme tedy o ceně, ale mluvíme o hodnotě jako ekonomické kategorii). Mezi tyto metody patří metoda substanční/věcné hodnoty, metoda výnosové hodnoty, metody kombinované (střední hodnoty) a další. V tomto případě nelze přistoupit na definiční podmínky 2, odst. 1 zákona o oceňování majetku pro nedostatek podložených informací o skutečně realizovaných prodejních cenách nemovitostí obdobného účelového charakteru nelze tedy použít metodu porovnávací. Pro splnění znaleckého úkolu proto přistupuji ke stanovení tržního hodnoty oceňovaného majetku pomocí metod pro tržní oceňování, jako jsou např.: 1. Metoda substanční/věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena stavby snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. K tomuto výsledku je přičtena hodnota pozemku. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které se stanovuje s ohledem na skutečný stavebně -technický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. 2. Metoda výnosové hodnoty U nemovitostí se zjistí z dosaženého ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ČR (včetně prognóz ČNB). 3. Metody kombinované - metoda střední hodnoty Jedná se o metodu používanou u nás ještě v roce 1933 exekučním řádem. Podstatou je zjištění hodnoty nemovitosti jako prostý aritmetický průměr z hodnoty věcné a hodnoty výnosové. V současné době je sice považována za metodu méně vědeckou, ovšem i tito autoři konstatují, že je používána jako metoda praktiků

4 Analýza návrhu tržní hodnoty nemovitostí č.e. 111 pomocí představených metod Oceňované nemovitosti jsou z hlediska svého účelu užívání a stavebního provedení pro prostředí města Špindlerův Mlýn atypické, ojedinělé, neporovnatelné. S ohledem na prakticky novostavbu objektu č.e. 111 s příslušenstvím a její účelové užívání (drobné restaurační služby), nemožnost porovnání obdobných nemovitostí v místě a čase, ale i do jisté míry nespolehlivost znalostí podnikatelské ekonomiky hlavního objektu nemovitostí, pro návrh tržní hodnoty k dubnu 2013 používám metodu substanční/věcné hodnoty jako pomocnou metodu pro případné konečné stanovení obchodovatelné ceny oceňovaného majetku na současném realitním trhu ve Špindlerově Mlýně. 1) Metoda substanční/věcné hodnoty p.č. 1) 2) název Provozní objekt č.e. 111 Doprovodné stavby stavby hlavní rok poříz. životnost stáří jednotka (m3) Kč/jednotka hodn.bez opotř. v Kč opotřebení v % Věcná hodnota v Kč , , ,000 6, ,750 Provedeno odborným odhadem ,000 celkem , ,750 Věcná hodnota nemovitosti celkem ,750 Kč zaokrouhleno ,00 Kč 2) Metoda výnosové hodnoty Současný objekt č.e. 111 funguje pod názvem Srub pod Medvědínem pro drobné restaurační služby. Pro absenci informací o ekonomických výsledcích z podnikání v této nemovitosti (pasivita v průběhu exekučního řízení) je nezbytné pro objektivitu eventuelní obchodovatelné ceny nemovitosti na současném realitním trhu ve Špindlerově Mlýně zkoumat i výnosovou hodnotu oceňovaného majetku. Na výnosovou hodnotu zcela netypicky nelze v tomto případě pohlížet pouze z části příjmy = roční nájemné, nesporně je třeba přihlížet i k výnosům z podnikání v tomto objektu v oboru drobných restauračních služeb pro zcela výjimečnou polohu této nemovitosti ve Špindlerově Mlýně z pohledu turistického toku. Po odborných konzultacích z oblasti pohostinských služeb lze simulačně předpokládat zisk z tohoto podnikání ve výši kolem ,- Kč ,- Kč/rok. V daném případě je tato věcná stránka motivační a inspirující k tvorbě názoru na skutečnou prodejní cenu nemovitosti, avšak za předpokladu vyřešení vztahu stavby k pozemku. Za tohoto předpokladu lze předpokládat výnosovou metodu nemovitosti ve výši ,- Kč, prodejní cenu potom v cenovém intervalu 4 5 mil. Kč Na základě výše provedené analýzy konstatuji: Silné stránky hodnocených nemovitostí: s ohledem na účel užívání hlavní stavby nemovitosti zcela mimořádná poloha v prostoru města Špindlerův Mlýn z pohledu turistiky a sportovních aktivit časové stáří a dobrý stav hlavní stavby nemovitosti dobrý komunikační přístup a existence části veřejné technické infrastruktury Slabé stránky hodnocených nemovitostí: stavba na pozemku jiného vlastníka než vlastníka stavby a problematika související s nájemní smlouvou Po provedené analýze stanovuji obvyklou cenu, resp. návrh tržní hodnoty nemovitosti č.e. 111 za předpokladu vyřešení vztahu vlastník stavby a vlastník pozemku k datu duben 2013 ve výši: ,00 Kč slovy: čtyřimilionypětsettisíc korun českých - 4 -

5 b) Jednotlivá práva a závady Provozní objekt č.e. 111 je postaven na pozemku jiného vlastníka než vlastníka stavby. Tato skutečnost nesporně ovlivňuje prodejní cenu provozního objektu s příslušenstvím na běžném realitním trhu v místě. Vše se odvíjí od charakteru nájemní smlouvy na pronájem pozemku. Bez dlouhodobého vyřešení vztahu stavba versus pronájem pozemku se tržní hodnota oceňovaných nemovitostí pohybuje v cenovém intervalu od neprodejnosti až po navrhovanou tržní hodnotu ve výši 4,5 mil. Kč. V Hradci Králové dne 19. dubna 2013 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec Krajského soudu v Hradci Králové, jmenovaný rozhodnutím ze dne pod č.j.spr. 1679/71, pro základní obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské a obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a rozhodnutím ze dne pod č.j.spr. 2485/97 pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků,nepeněžních vkladů a nehmotného majetku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 023/5953/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace

6

7