Oceňování věcných břemen

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování věcných břemen Bakalářská práce Marie Šrámková červen 2011

2 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku Oceňování věcných břemen Bakalářská práce Autor: Marie Šrámková Oceňování majetku Vedoucí práce: prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Praha červen 2011

3 Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.. V Praze, dne Marie Šrámková

4 Poděkování Tímto bych chtěla poděkovat za pomoc a vedení mé bakalářské práce prof. Ing. Josefovi Michálkovi CSc.

5 Anotace Teoretická část této bakalářské práce se zabývá věcnými břemeny obecně, historií, rozdělením věcných břemen a metodami oceňování věcných břemen. V praktické části jsem vypracovala dvě ocenění na trţních principech. Ocenění bytu v Praze 5 - Stodůlky a bytového domu na Praze 10 - Hostivaři. V poslední části jsem vytvořila analýzu trhu s nemovitostmi na území městské části Praha 5. Annotation: Theoretic part of this Bachelor theses targets real burdens in general, history of real burden, dividing of real burdens and evaluation methods of real burden. In the practical part, I developed two reports. Market valuation of flat in Prague 5- Stodůlky and tenement house in Prague 10-Hostivař. In the final section I described the real estate market in Prague 5

6 Obsah Prohlášení... 2 Poděkování... 3 Anotace... 4 Obsah Úvod... 7 A. Teoretická část Pojem a funkce věcných břemen Druhy věcných břemen Podle oprávněného subjektu Podle povinnosti zavázaného subjektu Věcné břemeno podle způsobu plnění Historie věcných břemen Sluţebnosti a reálná břemena Věcná břemena v letech Věcná břemena v letech Věcná břemena v letech Současnost vzniku a zániku věcných břemen Vznik věcných břemen Oceňování Základní pojmy oceňování Oceňování výnosovým způsobem Finanční aritmetika Transformace výnosů na současnou hodnotu Vztahy pro výnosové oceňování Výnosy a náklady pro výpočet výnosové hodnoty Oceňování věcných břemen Předmět ocenění Základní metody pro ocenění věcných břemen Dělení věcných břemen pro účely ocenění Podklady pro ocenění věcného břemene Ocenění věcného břemene jako uţitku oprávněného Ocenění věcných břemen pro účely zákona č. 151/1997 sb Obecně k oceňování věcných břemen podle zákona č. 151/1997 sb Ocenění nejčastěji zřizovaných věcných břemen podle zákona Schéma ocenění věcného břemene podle zákona č. 151/1997 Sb Výpočet obvyklé ceny věcného břemene Zjištění věcného břemene jako závada váznoucí na nemovitosti Ocenění věcného břemene pro bankovní účely Ocenění věcného břemene pro výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti Ocenění věcného břemene pro veřejnou draţbu Příklad ocenění věcného břemene Zánik věcných břemen Promlčení věcných břemen Katastr nemovitostí a věcná břemena Rozdělení věcných břemen Vyznačení věcných břemen v katastru nemovitostí Geometrický plán Závěr

7 B. Praktická část Stanovení aktuální trţní hodnoty majetku Obsah Úvodní zpráva Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Stanovení aktuální trţní hodnoty bytového domu Obsah Úvodní zpráva Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení C. Analytická část Analýza trhu s nemovitostmi na Praze Obecná charakteristika Katastrální území Prahy Trh s nenovostmi na Praze Plánovaný projekt přeměny továrny na loftové byty Struktura zástavby v Praze Závěr Pouţité prameny Přílohy Oficiální zadání bakalářské práce

8 1. Úvod Téma mé bakalářské práce je oceňování věcných břemen. Vybrala jsem si věcná břemena, protoţe se domnívám, ţe kaţdý jsme se s tímto pojmem v našem ţivotě setkali, někdy aniţ bychom si to sami uvědomovali. Ráda bych se touto prací seznámila s ne příliš jednoduchou tématikou věcných břemen a její oceňování, neboť si myslím, ţe díky velkému mnoţství druhů věcných břemen je kaţdé jejich ocenění velice originální a individuální. Je dobré vědět, jaké typy břemen máme, které mohou být zásadní pro plánované investice a které nám mohou ovlivnit hodnotu majetku či koupi nemovitosti. U úvodu mé práce bych se ráda věnovala obecným tématům, jako je historie vzniku břemen, druhy věcných břemen a provedu souhrnou analýzu jejich právní regulace. Dále pak samotnému oceňování věcných břemen a jak můţe ovlivnit cenu nemovitosti. Uvedu i některý příklad z praxe. V závěru mé první teoretické části práce popíši jaké informace jsou v katastru nemovitostí pro nás důleţité a které rozhodně nebrat na lehkou váhu jak z pohledu kupujícího, tak z pohledu znalce. Kdy věcné břemeno zanikne a v jakém případě dojde k promlčení věcných břemen. V druhé praktické části ocením na trţních principech byt na Praze 5 a bytový dům v Hostivaři na Praze 10. Ve třetí části se budu věnovat analýze trhu městské části Prahy

9 A. Teoretická část 2. Pojem a funkce věcných břemen Právo věcné břemene upravuje občanský zákoník v odst. 151 n, takto 151n (1) Věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco trpět, něčeho se zdržet, nebo něco konat. Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti, nebo patří určité osobě. (2) Věcná břemena spojená s vlastnictvím nemovitosti přecházejí s vlastnictvím věci na nabyvatele. (3) Pokud se účastníci nedohodli jinak, je ten, kdo je na základě práva odpovídajícího věcnému břemeni oprávněn užívat cizí věc, povinen nést přiměřeně náklady na její zachování a opravy; užívá-li však věc i její vlastník, je povinen tyto náklady nést podle míry spoluužívání. Tzn. Věcné břemeno můţe zatíţit pouze vlastníka nemovitých věcí, kterými jsou podle ustanovení 119 odst. občanského zákoníku pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem, věcným břemen nelze omezit vlastníka movité stavby (včelín, plechová garáţ či maringotka) a movité věci vůbec. Věcné břemeno lze také chápat jednak v objektivním smyslu a jednak ve smyslu subjektivním. V objektivním smyslu se rozumí věcnými břemeny právní institut a v subjektivním smyslu povinnost určitého subjektu. Pojem věcného břemene se pouţívá rovněţ pro označení právního vztahu. V právních vztahu věcného břemene na jedné straně vystupuje povinný - subjekt mající určitou povinnost a na straně druhé oprávněný - subjekt (konzument) práva. Můţe se jednat jak o fyzické tak i právnické osoby. Vzhledem k tomu, ţe jde o břemeno věcné, je tím vyjádřena skutečnost, ţe tato povinnost zatěţuje věc, přesněji, je spojena s věcí a zatěţuje kaţdého jejího vlastníka. Věcná břemena jsou souborem právních norem, které věcně právně omezují vlastníka věci ve prospěch jiné osoby tak, ţe je povinen něco konat, něco strpět nebo se něčeho zdrţet. Je to především souhrn materiálních vztahů, které umoţňují, za účelem dosaţení - 8 -

10 efektivnějšího vyuţití věci a plnějšího uspokojení individuálních potřeb jednotlivce, určité opakující se nebo trvající moţnosti realizace uţitné hodnoty cizí věci. Pro druhého vlastníka jde o opakovaně nebo trvale omezující moţnosti realizace uţitné hodnoty vlastní věci 1. Věcná břemena patří mezi věcná práva k cizí věci. Zajišťují oprávněnému subjektu příslušné právo k cizí věci, které se realizuje tak, ţe vlastník zatíţené věci je ve svém vlastnickém právu omezen stanovenými způsoby. Věcné břemeno tedy umoţňuje oprávněnému, aby realizoval určitý díl uţitné hodnoty cizí věci, ať přímo nebo nepřímo, prostřednictvím věcného břemene a v závislosti na jeho obsahu. Toto oprávnění ale není právem k cizí věci. Předmětem věcného břemena nemůţou být práva u kterých nejde o opakovaný výkon (právo zpětného prodeje nebo zpětné koupě, výhrada lepšího kupce, zákaz zcizení mimo stanovený okruh osob, výhrada obsazení jednoho bytu v prodávaném domě osobou stanovenou dodatečně prodávajícím). Věcné břemeno nemůţe omezovat vlastníka věci v jeho právu nakládat s předmětem svého vlastnictví. 1 2 Věcná břemena od A do Z, 4. Vydání, Albert Bradáč a kol. Linde Praha a.s., 2001, s n Zákon č. 40/1964 Občanského zákoníku - 9 -

11 3. Druhy věcných břemen Věcná břemena lze dělit podle určení oprávněného subjektu a nebo podle povinnosti zavázané osoby Podle oprávněného subjektu Věcná břemena se dělí podle určení oprávněného subjektu na: a) věcná břemena in rem, Jde o takovou skupinu věcných břemen, kde subjekt oprávnění je vţdy vlastník. Věci odlišné od věci zatíţené. Právo odpovídající věcnému břemenu se nezmění při změně vlastníka, ale přechází na jejího právního nástupce. V listinách se označuje jménem (názvem), rodným číslem (IČO) a bydlištěm (sídlem) Z povahy tohoto druhu vyplývá, ţe změna oprávněného subjektu nezakládá změnu ani zánik věcného břemene a subjektem práva z věcného břemene se stává nástupce původního oprávněného. b) věcná břemena in personam. U této skupiny věcných břemen je oprávněný subjekt určen zcela konkrétně a oprávnění svědčí právě jemu. Existence tohoto druhu věcných břemen je spojena s existencí oprávněného subjektu. S jeho zánikem (smrtí fyzické osoby nebo zánikem právnické osoby) zaniká také věcné břemeno. Věcná břemena působící in personam uspokojují zájmy individualizovaného subjektu, zatímco u věcných břemen působících in rem jsou uspokojovány takové zájmy, které bude mít kaţdý vlastník věci, neboť tyto zájmy souvisí s objektivní moţností realizace uţitné hodnoty věci. Proto také tato věcná břemena mají trvalý charakter a jsou zřizována zpravidla jako časově neomezená. Stanovení doby trvání věcného břemene nebo vázání účinků na rozvazovací podmínku jsou spíše výjimkami. Právo odpovídající věcnému břemenu je výlučně zřizováno jen ve prospěch určité osoby. Věcné břemeno zřízené ve prospěch konkrétně neurčité osoby je v rozporu ze zákonem

12 3.2. Podle povinnosti zavázaného subjektu Jiné dělení věcných břemen je důsledkem různého obsahu, s důrazem na rozdíly v povinnosti zavázané osoby. Podle tohoto kritéria lze rozdělit věcná břemena na: a) věcná břemena s povinností konat - facere, Vlastník zatíţené věci je povinen uskutečnit určité konání ve prospěch oprávněné osoby, ať uţ osoby individualizované nebo osoby, která je vlastníkem jiné věci. Prospěch oprávněné osoby spočívá v tom, ţe povinný subjekt jí poskytne určité plnění, především určité úkony. (např. poskytovat bezplatné bydlení, dávat kaţdoročně původnímu vlastníkovi část úrody ze zahrady) b) věcná břemena s povinností zdržet se - omittere, Vlastník zatíţené věci je povinen zdrţet se určitého chování, které by mu jinak příslušelo z titulu vlastnického práva, je omezen v realizaci vlastnického práva, tedy v realizaci uţitné hodnoty věci. Oprávněná osoba aktivně neuţívá cizí věc, ale má prospěch z toho, ţe vlastník zatíţené věci je ve svém chování omezen, a tím jsou rozšířeny moţnosti realizace uţitné hodnoty věci vlastní. (např. neprodat nemovitost po dobu ţivota původního vlastníka, zdrţet se výstavby plotu kolem vlastního pozemku, nevysazovat stromy na části pozemku) c) věcná břemena s povinností trpět - patti. Vlastník věci zatíţené je povinen strpět určité chování oprávněné osoby. Oprávněná osoba bezprostředně a aktivně vyuţívá uţitnou hodnotu věci zatíţené.. (např. strpět chov drůbeţe, čerpání vody se studny, jízdu a přechod přes vlastní pozemek) 3.3. Věcné břemeno podle způsobu plnění Součásti smluv na zřízení práva věcného břemene můţe být i stanovení o úplatě za výkon práva poskytované osobou oprávněnou osobě povinné. Pokud chybí toto ujednání, povaţuje se automaticky břemeno za bezúplatné. Úplata můţe mít podobu finančního plnění čí naturálního plnění. Finanční plnění můţe být taktéţ jednorázové nebo v pravidelně opakujících částkách

13 Mezi povinným a oprávněným subjektem vznikají v průběhu existence věcného břemen kromě základních vztahů i další vztahy a to práva a povinnosti vyplívající z uţívání cizí nemovitosti. Patří mezi ně vztahy při úhradě nákladů na její zachování a opravy nemovité věci. Ty upravuje občanský zákoník v 151n odst, 3 takto: Pokud se účastníci nedohodli jinak, je ten, kdo je na základě práva odpovídajícího věcnému břemeni oprávněn uţívat cizí věc, povinen nést přiměřené náklady na její zachování a opravy, uţívá-li však věc i její vlastník, je povinen tyto náklady nést podle míry spoluuţívání. Účast na úhradě nákladů spojených s údrţbou a opravou nemovitosti stejně jako náhrady za způsobené škody nelze ztotoţňovat s cenou věcného břemene

14 4. Historie věcných břemen Vývoj věcných břemen Ve středověku se problematika věcných práv k nemovitostem tzn. Převody nemovitostí mezi jednotlivými účastníky, vznik, změna či zánik různých věcných práv k nemovitostem řešily na podkladě ústních dohod. Změny práv týkající se majetku panského (církevního a šlechtického) byly později vyhlašovány na zemských sněmech. Od 13. Století se všechny tyto změny začaly zapisovat do zemských desek. V zemských deskách platil právní princip volnosti, tzn., ţe k zápisu do desek nemohl být nikdo nucen. Právní fikce, podle níţ mohlo být bráno v pochybnost vše, co nebylo vloţeno do zemských desek způsobila, ţe účastníci sami se doţadovali zápisu do zemských desek. Knihovní zákon č. 95/1871 zřídil pozemkové knihy, do kterých se začaly zapisovat právní poměry k nemovitostem způsobem obdobným jako do zemských desek, ale vztahovaly se k pouze občanskému či selskému majetku. Od roku 1874 byl vytvořen soubor knih, které tvořily: horní knihy, pozemkové knihy a ţelezniční knihy. Právní podklad zápisů do veřejných knih tvořil obecný zákoník č.946 ř.z. z roku 1811, který v 431 převod věcných práv k věcem nemovitým podmiňoval zápisem do veřejných knih Služebnosti a reálná břemena První právní ucelenou úpravu sluţebností a reálných břemen na území České republiky obsahoval Obecný zákoník občanský z roku 1811 (dále jen OZO). Úprava vycházela z mnohasetletých zkušeností a hlavně z práva římského. Sluţebnosti byly zprvu jediným známým typem věcných práv k cizí věci. Reálná věcná břemena vznikla aţ v souvislosti s lenními a poddanskými vztahy ve středověku Vznik služebností Sluţebnosti představovaly věcná práva k cizí věci, která souvisela s právní volností jejich uţívání osobou nebo tím, kdo byl právě vlastníkem určitého pozemku. Obsah sluţebností byl velmi různý a lišil se podle jednotlivých druhů. Společným rysem bylo, ţe oprávněný mohl uţívat cizí věc pouze částečně. OZO převzal také římskoprávní dělení sluţebností na věcné a osobní. Jiné dělení bylo na polní a domovní, jejichţ demonstrativní výčet obvyklejších druhů byl uveden v OZO. Polní sluţebnosti (např, právo chůze

15 nebo právo jízdy přes přesně vymezený pruh zatíţeného pozemku ve prospěch vlastníka oprávněného) a domovní sluţebnosti zákon dělil na afirmativní (např. právo opřít vlastní stavení o cizí stavbu) a negativní (např. povinnost vlastníka, aby svoji stavbu nezvyšoval případně nesniţoval). Podle obsahu se dělily sluţebnosti na negativní a pozitivní. Pozitivní opravňovaly k určité činnosti na cizí věci a jejím opakem byla povinnost vlastníka věci tuto činnost strpět. Negativní se vyznačovaly oprávněním poţadovat, aby nebylo na sluţebnou věc určitým způsobem působeno, tomu odpovídala povinnost vlastníka věci zdrţet se takového chování. Obsahem sluţebností nikdy nebylo pozitivní chování vlastníka sluţebné věci, nikdo nemohl mít sluţebnost ke své vlastní věci a kaţdý musel vykonávat právo sluţebnosti ohleduplně, co moţná s nejmenší újmou pro vlastníka sluţebné věci. Sluţebnost byla povaţována za absolutní uţívací právo, protoţe ukládala všem jiným osobám toto právo nerušit. Nešlo tedy o právo na cenu věci, ale o její uţívání ( 472 OZO). V OZO vznikaly sluţebnosti na základě povolených titulů ( ): dobrovolné právo sluţebnosti, soudcovské právo sluţebnosti, zákonné právo sluţebnosti 2. Pokud se jednalo o věci zapsané ve veřejných knihách, k nabytí práva sluţebnosti došlo zápisem do těchto knih. K nemovitostem nezapsaným nebo stavbám se nabývalo právo soudním uloţením ověřené listiny a k jiným věcem obvyklým způsobem odevzdání Zánik služebností Zánik sluţebností rozlišoval dvě skupiny případů: a) všeobecné způsoby platné obecně pro zánik práv a závazků ( 524 OZO), Sem patřil zánik sluţebností zřeknutím se a promlčením. Zřeknutí bylo povaţováno za jednostranný úkon, který mohl být učiněn výslovně. Promlčením zanikla sluţebnost jako kaţdé jiné majetkové právo. Nevykonáváním zanikla sluţebnost po 30 nebo 40 letech. Pokud se zavázaná strana vzepřela výkonu sluţebnosti a oprávněná během 3 let nedosáhla odstranění tohoto stavu, sluţebnost se také promlčela. b) specifické způsoby, které se uplatnily při zániku sluţebností ( OZO). 2 Věcná břemena od A do Z, 4. Vydání, Albert Bradáč a kol. Linde Praha a.s., 2001, s

16 Do této skupiny patřily tyto druhy zániků sluţebností: zánik sluţebného nebo panujícího pozemku (tedy zánik sluţebné věci; u nemovitostí vycházel OZO z moţnosti jejich znovuzřízení, z něhoţ vyplývalo obnovení sluţebnosti), konfusí (splynutím vlastnictví sluţebného a panujícího pozemku sluţebnost automaticky zanikala), uplynutím času (pokud bylo trvání sluţebnosti omezeno na určitou dobu, zanikla sluţebnost automaticky uplynutím této doby), osobnostní sluţebnosti zanikly smrtí oprávněného (případně zánikem právnické osoby) jiné způsoby zániku vyplývaly ze speciálních zákonů vyvlastnění, vyvazením, komasací nebo nucenou draţbou. O reálných břemenech obsahoval OZO pouze všeobecné ustanovení 3 ; kdo je vlastníkem nemovitých věcí, přijímá na sebe také břemena na nich váznoucí a ve veřejných knihách zapsaná. Obdobně jako u sluţebností rozlišovala se reálná břemena osobní a věcná Věcná břemena v letech Občanský zákoník č.141/1950 Sb., účinný od , nepřevzal do té doby platnou úpravu, která rozlišovala mezi sluţebností a reálnými břemeny. Důvodová zpráva k občanského zákoníku hodnotila rozlišování sluţebností a reálných břemen jako ryze formální a učebnicové, bez hospodářského a sociálního odůvodnění a jejichţ význam, vzhledem k nové úpravě vlastnictví k půdě a přechodu k jejímu kolektivnímu obhospodařování, značně poklesl 4. Nový občanský zákoník se tedy odchýlil od teoretické koncepce sluţebností a reálných břemen a zavedl nový institut věcných břemen Vznikl tak úplně nový institut právní obsahem i formou, nahradil všechny předchozí. V novém občanském zákoníku byla věcná břemena upravena v hlavě deváté v Zákoník charakterizoval pojem věcného břemene jako omezení vlastníka věci ve prospěch někoho jiného tak, ţe vlastník je povinen buď něco trpět nebo se něčeho zdrţet anebo něco činit. Tyto povinnosti přecházely vţdy s vlastnictvím věci, působily tedy in rem. Došlo tedy ke sloučení reálných břemen a sluţebností. Kaţdému věcnému břemenu odpovídalo určité právo, které působilo buď in rem nebo in personam. Za důleţitou náleţitost věcných břemen se povaţovala prospěšnost pro zákona č. 946/1811 sb.z.s., obecný zákoník občanský, ve znění předpisů jej měnících a doplňujících. 4 Věcná břemena od A do Z, 4. Vydání, Albert Bradáč a kol. Linde Praha a.s.,2001, s

17 oprávněného. Občanský zákoník nevypočítával druhy věcných břemen, ale připouštěl všechna, která měla své sociální a ekonomické odůvodnění. Naproti tomu věcná břemena působící in personam byla v zákoníku výslovně upravena. Bylo to právo poţívání, právo uţívání k osobní potřebě, poté jejich společná ustanovení a výměnek. Uţivatel nesměl, an rozdíl od poţivatele, vůbec měnit podstatu věci a pokud mohl uţívat věc ke své potřebě měl taktéţ právo na výnos z této věci Vznik věcných břemen U věcných břemen se teoreticky rozlišovalo nabytí originální a derivativní, podobně jako u nabývání vlastnického práva. Originálním nabytím práva odpovídajícího věcnému břemenu byly případy, kdy toto právo vznikalo nezávisle na právu vlastníka, ale na základě jiných skutečností, například ze zákona, úředním výrokem nebo vydrţením. Při derivativním vzniku práva odpovídajícího věcnému břemenu se toto právo odvozovalo od práva vlastníka smlouvou. Nejčastěji přicházel v úvahu vznik věcného břemena smlouvou, úředním výrokem, ze zákona, vydrţením a závětí. Věcné břemeno vzniklo okamţikem uzavření smlouvy mezi stranami, za jejich svobodné a shodné vůle. Úředním výrokem bylo zřizováno věcné břemeno zejména při rozdělení společné věci. Ale patří sem vznik věcného břemene vyvlastnění. Věcné břemeno mohlo vzniknout také přímo ze zákona a také vydrţením a to drţba práva ve smyslu odst. 143, drţba oprávněná a uplynutím stanovené doby drţby. Poslední moţností byl vznik věcného břemena ze závěti. Zůstavitel mohl závětí zřídit věcné břemeno, které za jeho ţivota neexistovalo. Na úpravě vzniku věcných řemen se odrazily i dobové vývojové tendence ochrany socialistického společenského vlastnictví. Práv odpovídajících věcným břemenům nebylo moţné nabýt k národnímu majetku ve správě rozpočtových organizací a k základním fondům hospodářských organizací 5. V jiných případech byl dohled nad vznikem věcných břemen prosazován poţadavkem úředního přivolení k jejich zřízení. Věcná břemena vznikla na základě mimoknihovních skutečností. Zápis měl pouze deklaratorní účinky. Přesto bylo nutné věcná břemena zatěţující nemovitosti zapsané v pozemkových a ţelezničních knihách, do těchto knih zapsat. 5 Věcná břemena od A do Z, 4. Vydání, Albert Bradáč a kol. Linde Praha a.s., 2001, s

18 Zánik věcných břemen Věcná břemena a práva jim odpovídající zanikala: a) obecnými způsoby pro zánik práv a povinností, Do této skupiny patří zánik ex lege a úředním rozhodnutím, zejména při vyvlastnění. Z obecných způsobů zánik splynutím. b) specifickými způsoby, které se uplatnily pouze u věcných břemen. Občanský zákoník výslovně upravil tyto specifické způsoby zániku: nastaly-li takové změny, ţe věc jiţ nemohla slouţit potřebám oprávněné osoby nebo prospěšnějšímu uţívání její nemovitosti, osoba zatíţená věcným břemenem se mohla domáhat za určitou náhradu jeho zrušení, pokud se změnou poměrů ocitlo věcné břemeno v hrubém nepoměru k výhodě oprávněné osoby nebo její nemovitosti, věcné břemeno působící in personam zaniklo nejpozději smrtí osoby fyzické nebo zánikem osoby právnické, kterým svědčilo právo odpovídající věcnému břemenu, Právo odpovídající věcným břemenům se promlčí vţdy ve třech letech. Tato právní úprava byla účinná do Věcná břemena v letech S účinností od vstoupil v platnost občanský zákoník č.40/1964 Sb.. V tomto zákoníku byla celé problematice věcných břemen věnována pouze dvě stručná ustanovení a 506. Mimo této obecné úpravy se s právní regulací v této době setkáváme pouze v některých speciálních předpisech. Zákonodárce vycházel z přesvědčení, ţe význam věcných břemen bude nadále klesat Vznik věcných břemen Pojem věcných břemen byl zmíněny pouze v 495. Po nabytí účinnosti obč. zákoníku dle odstavci 1 byl jediným způsobem vzniku věcných břemen a to ze zákona a ţe věcná břemena přecházela s vlastnictvím věci na nabyvatele. Ostatní způsoby vzniku věcných břemen i např. zřízení závětí nebyla umoţněna. Věcná břemena, vzniklá před účinností občanského zákoníku zůstávala v platnosti a řídila se ustanovením odstavec 3 uvedl, ţe věcná břemena omezují vlastníka věci, tak ţe je povinen něco trpět nebo něco činit anebo něčeho se zdrţet

19 Věcná břemena mohla vzniknout například z těchto zákonů: zákon č.51/1964 Sb., o drahách, zákon č.110/1964 Sb., o telekomunikacích, zákon č.138/1973 Sb., o vodách, zákon č.46/1971 Sb., o geodézii a kartografii, zákon č.61/1977 Sb., o lesích, zákon č.87/1957 Sb., stavební řád později nahrazený zákonem č.50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu Zánik věcných břemen Způsob zániku věcných břemen nebyl v původním znění v občanském zákoníku č.40/1964 upraven, kromě moţnosti zrušení soudním rozhodnutím podle 506 odst. 2. Na některé způsoby zániku věcných břemen bylo moţné pouţít příslušná ustanovení z části první hlavy sedmé Zánik práv a povinností : Způsoby zániku věcných břemen: zánikem věci, uplynutí doby, splynutím, smrtí oprávněného, smlouvou, ze zákona, rozhodnutím soudu, vyvlastněním. K zániku došlo i dnem nabytí majetku do celospolečenského vlastnictví podle 396 bývalého hospodářského zákoníku (č. 109/1964 sb.) K takovému způsobu zániku mohlo dojít aţ do V současné době jiţ ţádný předpis takové ustanovení neobsahuje. Avšak je nutné na něj upozornit, neboť pokud vlastnické právo k věci přešlo na stát, došlo ze zákona k zániku věcného břemene, ale v případě vydání věci na základě restitučních zákonů, věcné břemeno jiţ neexistovalo, coţ mohlo způsobit značné problémy při uţívání věci. K přechodu vlastnického práva na stát mohlo přitom dojít jakýmkoliv způsobem. Účelem takové právní úpravy byla ochrana národního majetku před

20 nejrůznějšími omezeními. Věcné břemeno mohlo také zaniknout promlčením v obecné tříleté lhůtě Věcná břemena v letech Dne nabyla účinnosti novela občanského zákoníku č.131/1982 Sb, která poslouţila jako inspirace pro nynější právní regulaci. Tato novela přinesla podstatné rozšíření úpravy věcných břemen, avšak jejich podstat byla nadále zachována. Obecná úprava byla zařazena do 135b a 135c obč. zákoníku a specifické aspekty regulovaly speciální předpisy Pojem věcných břemen byl vymezen tak, ţe věcná břemena omezovala vlastníka nemovitosti a toho, komu náleţelo právo osobního uţívání pozemku, ve prospěch někoho jiného tak, ţe tyto subjekty byly povinny něco trpět, něco konat nebo se něčeho zdrţet Vznik věcných břemen Vznik věcných břemen byl moţný ze zákona, rozhodnutím oprávněného orgánu, písemnou smlouvou, na základě závěti, výkonem práva. Věcné břemeno ze zákona vznikalo na základě právních norem, které jiţ byly vydány, i na základě právních norem, které byly vydány aţ po účinnosti novelizace. V rámci vzniku věcných břemen rozhodnutím příslušného orgánu zůstalo zachováno oprávnění stavebního úřadu zřídit věcné břemeno vyvlastněním. Novelizace také připustila zřízení věcného břemene rozhodnutím soudu. K uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene byla předepsána písemná forma. Smlouva byla uzavřena jakmile se účastníci shodli na jejím obsahu. Zákoník stanovil ţe k účinnosti smlouvy dojde aţ registrací státním notářstvím. Subjekty oprávněnými zřídit věcná břemena byly: vlastník nemovitosti, osobní uţivatel pozemku, ale pouze se souhlasem vlastníka pozemku, socialistická organizace, která měla právo uţívání podle zvláštních předpisů

21 (právo náhradního uţívání, právo druţstevního uţívání, právo uţívání půdy a jiného zemědělského majetku k zajištění výroby, právo uţívání lesních pozemků). V 135b odst. 2 byla stanovena povinnost k úhradě nákladů na předmět věcného břemena. Pokud dohoda vlastníků nestanovila jinak, přiměřené náklady na zachování a opravy věci byl povinen nést oprávněný subjekt, jemuţ právo odpovídající věcnému břemenu umoţňovalo uţívat cizí věc. V případě, ţe věc uţíval také i její vlastník nebo osobní uţivatel pozemku, nesli náklady společně, podle míry spoluuţívání Zánik věcných břemen Novela občanského zákoníku konkrétně stanovila některé způsoby zániku věcných břemen. V 135c odst. 4 bylo stanoveno, ţe věcná břemena zanikají ze zákona, rozhodnutím oprávněného orgánu nebo písemnou smlouvou. V dalších odstavcích konkretizovala některé další způsoby jejich zániku. Společně s klasickými obecnými způsoby zániku práv a povinností, bylo moţno rozlišit tyto případy zániku věcných břemen: a) ze zákona, Novelou nebyly dotčeny dřívější moţnosti zániku ex lege (ze zákona). Ex lege zaniklo věcné břemeno také v tom případě, ţe nastaly takové trvalé změny, ţe věc jiţ nemohla slouţit potřebám oprávněné osoby nebo prospěšnějšímu uţívání její nemovitosti, popřípadě pozemku, k němuţ bylo zřízeno osobního uţívání. Přechodnou nemoţností věc uţívat, věcné břemeno nezaniklo. b) rozhodnutím oprávněného orgánu, Takto mohla věcná břemena zaniknout rozhodnutím stavebního úřadu, kdy se rušila vyvlastněním. Za podmínek stanovených v 135c odst. 6 mohl o zrušení věcného břemene rozhodnout soud. c) smlouvou, Novelizace umoţnila uzavření písemné smlouvy o zrušení věcného břemene. K účinnosti uzavřené smlouvy byla nutná opět její registrace státním notářstvím. d) smrtí oprávněného, U věcných břemen působících in personam zaniklo věcné břemeno nejpozději smrtí oprávněné osoby. e) splynutím, Pokud došlo ke splynutí oprávnění a povinnosti v jednom subjektu, zaniklo také věcné

22 břemeno. f) uplynutím doby a splněním rozvazovací podmínky. Jestliţe bylo věcné břemeno zřízeno na dobu určitou, zaniklo uplynutím této doby. Obdobné účinky mělo splnění rozvazovací podmínky, pokud byla účinnost věcného břemene rozvazovací podmínkou podmíněna. Promlčení práva odpovídajícího věcnému břemeni bylo upraveno v 109. Mohlo k němu dojít, pokud nebylo vykonáváno po dobu deseti let. 6 6 Věcná břemena od A do Z, 4. Vydání, Albert Bradáč a kol. Linde Praha a.s., 2001 str

23 5. Současnost vzniku a zániku věcných břemen 5.1. Vznik věcných břemen Pod pojmem vznik věcné břemeno rozumíme, ţe vzniká původně (originálně). Vedle vzniku věcných břemen je však moţno věcné břemeno také nabýt převodem jiţ existujícího právního vztahu. Jedná se o odvozený způsob nabytí věcného břemene. Podle současné právní úpravy 7 v občanském zákoníku č.40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen obč. z.) existuje šest moţností vzniku věcného břemene: a) na základě písemné smlouvy, b) na základě závěti, c) schválenou dohodou dědiců, d) rozhodnutím příslušného orgánu (stavební úřad, soud, pozemkový úřad) e) ze zákona, f) výkonem práva (vydrţením) Vznik věcného břemene na základě písemné smlouvy Smlouvu na zřízení věcného břemene lze uzavřít jako samostatnou smlouvu nebo je sepisována na jedné listině se smlouvou o převodu nemovitostí. Pro uzavření smlouvy platí příslušná obecná ustanovení o právních úkonech ( 34 a následující občanského zákoníku) a speciálně ustanovení o smlouvách. Smlouva o vzniku věcného břemene je uzavřena okamţikem, kdy všechny osoby zúčastněné na smlouvě s ní vyjádří svůj souhlas a smlouva s vyjádřením souhlasu dojde navrhovateli. Obsah smlouvy tvoří podstatné, pravidelné a nahodilé sloţky. Ty podstatné určuje zákon nebo se na nich účastnící domluvili. Z povahy věcných břemen vyplývá, ţe podstatnou náleţitostí je dohoda o obsahu věcného břemene. Jedná se o řádné určení nemovitosti, u níţ bude věcným břemenem omezeno vlastnické právo a současně by měla být vymezena nemovitost, s jejímţ vlastnickým právem je spojeno právo odpovídající věcnému břemenu nebo určena osoba, které právo odpovídající věcnému břemenu náleţí. Obsah věcného břemene je třeba ve smlouvě vyjádřit dostatečně určitě a srozumitelně ( 37 obč. z.) s cílem prevence případných sporů. Věcné břemeno 7 151o odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

24 nebude působit pouze mezi účastníky smlouvy, ale zavazuje i další právní nástupce, kteří jsou vázáni právy a povinnostmi vyplývajícími z původní smlouvy. Je tedy třeba, aby obsah věcného břemene byl ve smlouvě dostatečně jednoznačně určen. V případě, ţe se zřizuje VB k části pozemku, je potřeba vyznačit tuto část pozemku na geometrickém plánu. Povinnost předloţit geometrický plán na věcné břemeno k části pozemku je dána v současném katastrálním zákoně č.344/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů v 5 odst. 5. Tento plán však není neoddělitelnou součástí listiny, protoţe předmět zápisu není třeba zobrazit do katastrální mapy 8. Praxe je ale v tomto případě taková, ţe katastrální úřady vyţadují, aby kaţdý geometrický plán, tedy i na věcné břemeno, byl pevně spojen se smlouvou, která je předkládána ke vkladovému řízení. Je to z toho důvodu, ţe ve smlouvě je na geometrický plán odkazováno a rozsah věcného břemene je tímto geometrickým plánem určen. Ve smlouvě jiţ nebývá konkrétněji věcné břemeno specifikováno. Pro smlouvu o zřízení věcného břemene je stanovena písemná forma a to jednak pro závaţnost obsahu, tak z důvodu právní jistoty, ale i vzhledem k poţadavkům vyplývajícím z evidence vztahů k nemovitostem. Výše uvedené náleţitosti jsou podmínkou platnosti smlouvy o zřízení věcného břemene. Věcně právní účinky smlouvy představuje od vklad do katastru nemovitostí. Právo odpovídající věcnému břemeni vzniká tedy vkladem provedeným na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o povolení vkladu ke dni, kdy byl návrh na vklad tomuto orgánu doručen. Od účinnosti zákona č.89/1995 Sb., který noveloval katastrální zákon (účinný od ), se striktně rozlišují nemovitosti evidované a neevidované v katastru nemovitostí. Podle předcházejícího odstavce se postupuje v případě věcných břemen, které se týkají nemovitostí v katastru nemovitostí evidovaných. Pokud nemovitost není předmětem zápisu do katastru nemovitostí, vzniká věcné břemeno na základě smlouvy její účinností. Vklad v tomto případě nelze povolit. Můţe však nastat i situace, kdy se v katastru nemovitostí eviduje pouze jedna z nemovitostí, kterých se smlouva o věcném břemenu týká. Důleţité je pro tuto skutečnost, zda se v katastru nemovitostí eviduje nemovitost povinná z věcného břemene, nikoliv to, ţe se do katastru zapisuje nemovitost oprávněná. Pokud jde o subjekty, které mohou uzavřít smlouvu o věcném břemeni jsou jimi podle 8 19 odst. 1 zákona č.344/1992 Sb., katastrální zákon, ve znění pozdějších předpisů

25 151o odst. 2 Obč. z.: a) vlastník nemovitosti, Smlouvu můţe zřídit jak vlastník nemovitosti zatíţené, tak i oprávněné z věcného břemene a můţe jím být jak fyzická, tak i právnická osoba. V postavení právnické osoby můţe být i stát. Vlastník můţe zřídit věcné břemeno jen pokud není omezen v nakládání s nemovitostí nebo mu nebyla zakázána dispozice s ní. b) další osoby, kterým zákon tuto moţnost poskytuje. Jde o případ, kdy by právní úprava konkrétně dávala moţnost uzavřít smlouvu o zřízení věcného břemene osobám odlišným od vlastníka. Jde o výrazné omezení vlastnického práva. Mohla by být povolena pouze osobě, které by zákon takové právo dával, případně na jejího právního zástupce, ne však jiné osobě. Dalším z problémů je jistě zřizování věcných břemen podílovými spoluvlastníky. Pokud zřizuje věcné břemeno jeden nebo několik podílových vlastníků ve prospěch oprávněného z věcného břemene, nezatěţuje se tím celá nemovitost, ale jen podíl odpovídající podílu spoluvlastníka povinného z věcného břemene. Subjektem smlouvy o zřízení věcného břemene je pouze dotčený spoluvlastník. Pokud má ale být věcné břemeno zřízeno k celé nemovitosti, je třeba, aby účastníky smlouvy byli všichni spoluvlastníci nemovitosti. Dohodu o zřízení věcného břemene nelze uzavřít mezi spoluvlastníky nemovitosti. Vztah mezi nimi je třeba upravit dohodou o hospodaření se společnou věcí. Ve smyslu 50 OZ je moţné zřídit smlouvou věcné břemeno ve prospěch třetí osoby, přičemţ tato osoba není subjektem smlouvy. Nejčastěji se takto zřizují věcná břemena bydlení nebo uţívání nemovitosti celé nebo její části. Subjektem právního vztahu věcného břemena nejsou jiné osoby, které vyuţívají právo odpovídající věcnému břemeni. Jsou jimi například hosté oprávněného. Třetím osobám se nezřizuje věcné břemeno v podobě práva, ale vymezuje se rozsah povinností vlastníka zatíţeného pozemku. Z toho opět vyplývá, ţe je třeba věnovat pozornost vymezení obsahu VB. Smlouva o zřízení věcného břemene můţe být uzavřena i formou soudního smíru. Smír je svou povahou dohodou účastníků, kteří si vzájemné vztahy upravují prohlášením do protokolu s návrhem, aby soud tento smír schválil. Věcné břemeno vznikne okamţikem schválení smíru a vkladem do katastru nemovitostí

26 Vznik věcného břemene na základě závěti Závěť je jednostranný úkon zůstavitele a sama o sobě ještě nevede ke vzniku věcného břemene. V 151o odst. 1 OZ se říká, ţe věcná břemena vznikají na základě závěti ve spojení s výsledky řízení o dědictví. Moţnost zůstavitele zřídit věcné břemeno je důsledkem jeho způsobilosti disponovat s věcí pro případ smrti. Věcné břemeno sice vzniká přímo ze závěti okamţikem smrti zůstavitele, ale dědické řízení slouţí k individualizaci povinného subjektu, tedy toho dědice, který bude povinným z věcného břemena, a to usnesením. Subjektem oprávněným zřídit věcné břemeno můţe být pouze fyzická osoba. Subjektem v jehoţ prospěch se závěti zřizuje oprávnění odpovídající věcnému břemenu můţe být jak osoba fyzická, tak i právnická, tedy také stát. Moţné je zřizovat věcná břemena, v nichţ oprávnění působí in rem i in personam. Povinným z věcného břemena je dědic nebo dědici nemovitosti, s níţ bude věcné břemeno spojeno, a to jak dědic závětní, tak i dědic ze zákona. Zůstavitel v závěti můţe zavázat dědice k např. poskytnutí doţivotního bydlení určitému subjektu atd Vznik věcného břemene schválenou dohodou dědiců Tento způsob vzniku věcného břemena je v občanském zákoníku zakotven od novelizace účinné od zákonem č.509/1991. Řeší se jím specifické situace jako např. kdyţ je potřeba rušit nebo měnit dosavadní věcná břemena nebo vytvořit nová. Vypořádání dědiců a dohoda dědiců je příleţitost k transformaci věcných břemen, která vznikla dříve za platnosti straších kodexů. Dědicové uzavírají dohodu dědiců o vypořádání dědictví u soudu. Pokud tato dohoda neodporuje dobrý mravům soud ji schválí usnesením Vznik věcného břemene rozhodnutím příslušného státního orgánu Státní orgán můţe svým rozhodnutím zaloţit vznik věcného břemene, pokud mu to zákon výslovně umoţňuje. Právní vztah z věcného břemene pak vzniká buď okamţikem uvedeným v rozhodnutí nebo právní mocí rozhodnutí. Rozhodnutím příslušného orgánu vznikají věcná břemena ve dvou případech a to

27 Rozhodnutím soudu a to v těchto případech a) rozhodnutím o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, b) rozhodnutím při řešení reţimu neoprávněné stavby, c) zřízení nezbytné cesty. Další moţnost soudu zřídit věcné břemeno umoţňuje 36 odst. 3 zákona č.13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, a to v případě, ţe v uvaţované situaci nebude uzavřena smlouva o zřízení věcného břemena. Není-li moţnost umístit bez neúměrných nákladů vedení mimo silniční pozemek, lze povolit jako zvláštní uţívání dálnice, silnice nebo místní komunikace podélné umístění vedení do silničního pomocného pozemku, do středního dělícího pásu nebo na mosty a mostní objekty dotčené pozemní komunikace. Zásadně totiţ nesmějí být energetická, telekomunikační, vodovodní, kanalizační a jiná vedení, zařízení pro rozvod tepla a topných plynů podélně umísťována v tělese dálnic, silnic nebo místních komunikacích, ani na silničních pomocných pozemcích. Soud rozhodne i o výši náhrady za zřízení věcného břemene Rozhodnutím státního orgánu Státními orgány na základě jejichţ znění dojde ke vzniku břemen jsou: Stavební úřad Nynější stavební zákon č.50/1976 Sb., ve znění pozdějších předpisů obsahuje jiţ jen jeden případ zřizování věcných břemen, a to v rámci vyvlastnění. Některé zvláštní předpisy dávají moţnost obecnému stavebnímu úřadu zřídit věcné břemeno i mimo rozhodování o vyvlastnění. Je to například 104 zákona č.127/2005 Sb., o elektronických komunikacích, ve znění pozdějších předpisů. Podobné ustanovení najdeme i v zákoně č.458/2000 Sb. o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů (energetický zákon). U všech těchto předpisů se předpokládá, ţe věcné břemeno nemohlo být zřízeno smlouvou s vlastníkem nemovitosti, protoţe ten není znám nebo určen nebo proto, ţe je prokazatelně nedosaţitelný nebo nečinný nebo nedošlo k dohodě s ním. Dalším předpisem, který umoţňuje zřídit věcné břemeno stavebnímu úřadu, je zákon č.13/1997 Sb., o pozemních komunikacích:

28 Pozemkový úřad Věcné břemeno lze řídit podle zákona č.229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku. Vodoprávní úřad Podle zákona o vodách č.254/2001 Sb. můţe stanovit vodoprávní úřad svým rozhodnutím ochranná pásma vodních zdrojů Vznik věcného břemene ze zákona Ze zákona vznikají věcná břemena po celou dobu existence právního řádu. V současné době existuje značný počet právních norem, v nichţ jsou vymezeny podmínky vzniku věcných břemen ex lege. Zákony, které umoţňují vznik věcných břemen: zákon č.99/2004 Sb., o rybářství, zákon č.254/2001 Sb., vodní zákon, zákon č.61/1988 Sb., o hornické činnosti, výbušninách a o státní báňské správě, zákon č.62/1988 Sb., o geologických pracích a o Českém geologickém úřadu, zákon č.42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v druţstvech, zákon č.200/1994 Sb., o zeměměřictví a o změně a doplnění některých zákonů souvisejících s jeho zavedením, zákon č.222/1994 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích, zákon č.266/1994 Sb., o drahách, zákon č.13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, zákon č.49/1997 Sb., o civilním letectví, zákon č.72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů, kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňující některé zákony, zákon č.458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů, energetický zákon, zákon č 164/2001 Sb., o přírodních léčivých zdrojích, zdrojích přírodních minerálních vod, přírodních léčebných lázních a lázeňských místech a o změně některých souvisejících zákonů (lázeňský zákon),

29 zákon č. 127/2005 Sb., o elektronických komunikacích a o změně některých souvisejících zákonů. Pro úplnost je potřeba zmínit dva způsoby vzniku věcných břemen ex - lege. První nastává tehdy, jestliţe věcné břemeno vznikne okamţikem účinnosti právní normy. Podmínky pro vznik věcného břemena byly splněny jiţ dříve, ale aţ s účinností právní normy došlo k jejímu vzniku. Druhá nastává v praxi častěji. Věcné břemeno nevzniká účinností právní normy, ale právní norma ho stanoví hypoteticky. Ke vzniku věcného břemena dojde aţ nastoupením dalších skutečností např. stavební povolení Vznik věcného břemene vydržením Vydrţením vzniká věcné břemeno za určitých podmínek které určuje Občanský zákoník v 129. Věcné břemeno vydrţení vzniká, pokud oprávněný drţitel práva, tj. osoba která vykonává práva pro sebe v dobré víře o tom, ţe mu právo patří a vyuţívá tohoto práva nepřetrţitě po dobu nejméně deseti let. Do této doby si oprávněný drţitel můţe započíst i dobu, po kterou jeho právní předchůdce nepřetrţitě vykonával právo odpovídající věcnému břemeni. Zákon vylučuje moţnost nabytí práva odpovídající věcnému břemeni k nemovitostem ve vlastnictví státu nebo zákonem určených právnických osob. 9 9 Věcná břemena od A do Z, 4. Vydání, Albert Bradáč a kol. Linde Praha a.s.,

30 6. Oceňování 6.1. Základní pojmy oceňování Je důleţité rozlišit pojem cena a hodnota, které bývají často zaměňovány. Naše legislativa nemá rozlišení mezi hodnotou a cenou, často rozdíl mezi těmito slovy významově splývá - jedná se o vyjádření odhadnuté částky (hodnota) a vyjádření realizované částky (cena). Cena věci je spíše vyjádření minulosti, kdeţto hodnota věci můţe naopak kolísat v závislosti na čase, místě a vnějších podmínkách Cena Cena je peněţní částka, vyjadřuje poţadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboţí nebo sluţbu. Částka je nebo není zveřejněna, avšak zůstává historickým faktem. Podle zákona o cenách č. 526/1990 Sb. 1 odst. 2 Cena je peněţní částka a) sjednaná při nákupu a prodeji b) zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům neţ k prodeji Hodnota Hodnota není skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou. Jedná se pouze o odhad. Vyjadřuje peněţní vztah mezi zboţím či sluţbou, které lze koupit, na jedné straně kupujícím a na druhé prodávajícím. Vyjadřuje uţitek, prospěch vlastníka zboţí nebo sluţby k datu, ke kterému je proveden odhad hodnoty Oceňování výnosovým způsobem Obecná definice Vzhledem k tomu, ţe věcná břemena se oceňují výhradně výnosovým přístupem je třeba obecně definovat výnosovou hodnotu

31 Výnosová hodnota reprezentuje čistě ekonomický, podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet zisk. Je dána velikostí kapitálu, který při uloţení na danou úrokovou míru (míru kapitalizace) by v budoucnu umoţňoval vyplatit takové částky, které by byly rovny příjmům, které by přinášela daná nemovitost. Výpočet se provádí zpětně součtem všech předpokládaných čistých budoucích příjmů z pronájmu nemovitosti. Tyto příjmy budou realizovány v budoucnosti, jsou odúročeny (diskontovány) na současnou hodnotu tedy částku, kterou je třeba dnes uloţit, aby v budoucnosti bylo moţné tento předpokládaný příjem vyplatit. 10 Výnosová hodnota nemovitosti je součtem diskontovaných předpokládaných budoucích čistých příjmů z jejího pronájmu. Zjednodušeně jedná se o jistinu kterou je potřeba uloţit při stanovené úrokové míře na sloţené úrokování, aby bylo moţno v budoucnu vybrat stejné částky, jako jsou budoucí předpokládané výnosy z nemovitosti. V případě věcných břemen můţeme definovat takto: Výnosová hodnota věcného břemene je součtem předpokládaných budoucích užitků oprávněné osoby z tohoto práva, diskontovaných na současnou hodnotu Finanční aritmetika Abychom dobře pochopili princip výnosové metody je také třeba si vysvětlit pojmy finanční aritmetiky jako je úrokování jednoduché a sloţené, budoucí hodnota současných peněz, současná hodnota budoucích peněz. Jednoduché úrokování Stav, kdy se úroky nepřičítají k původní jistině pro výpočet úroků v dalších obdobích, nepočítají se z nich úroky (nepočítají se úroky z úroků) 10 Teorie oceňování nemovitostí, Doc, Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. 11 Věcná břemena od A do Z, 4. Vydání, Albert Bradáč a kol. Linde Praha a.s.,

32 Složené úrokování Někdy téţ sloţité úrokování, úroky se připočítávají k původní jistině, v dalších obdobích se z nich počítají úroky (tzn. počítají se úroky z úroků) Přírustek kapitálu za jedno období (1rok) U = (K 0. u) / 100 U..úrok K 0 počáteční hodnota u roční úroková míra Úrokový počet, současná a budoucí hodnota výnosů Pracujeme s pojmem úročitel Kdy q = 1+ (u/100) = 1 + i i úroková míra setinná Úročitel vyjadřuje, kolikrát se zvýší kapitál po jednom roce. Výpočet kapitálu po jednotlivých letech je moţno vypočíst, tak ţe kapitál z předchozího roku násobíme úročitelem. K 1 = K 0 * q K 2 = K 1 * Pro výpočet kapitálu po prvém roce je třeba pouţít úročitele na prvou., po druhém roce na druhou atd. K n = K 0 * q n Současná hodnota K 0 = K n / q n Transformace výnosů na současnou hodnotu Podstata výnosové metody je indikace hodnoty na základě budoucího prospěchu vyjádřeného ve formě budoucích výnosů. Avšak je nutno tento budoucí prospěch vyjádřit v současných hodnotách tzn., transformovat do přítomností. Tento proces lze uskutečnit

33 dvěma způsoby a to diskontací nebo kapitalizací Diskontace Je aplikována zejména pokud je velikost jednotlivých výnosů proměnlivá, tok je nerytmický a relace mezi jednotlivými výnosy jsou nesystematické. S výnosy je uvaţováno pro určitou dobu, tedy časové pásmo např. na délku vlastnictví nemovitosti, na dobu další přestavby, modernizace nebo generální opravy, do vypršení klíčových nájemních smluv, do let zbývající ţivotnosti staveb. Po uplynutí tohoto stanového časového pásma či horizontu je prognóza odhadu nejistá nebo i nereálná. Výnosy jsou vyjádřeny v absolutním čísle i včetně výnosu reverzního. Reverze znamená obvykle výnos z prodeje nemovitosti nebo náklady na likvidaci staveb po uplynutí časového pásma. Diskontace probíhá tak, ţe jednotlivé výnosy jsou jednotlivě odúročeny na jejich současné hodnoty a poté sečteny. Celkový součet těchto hodnot představuje výnosovou hodnotu nemovitosti. K odúročení jednotlivých výnosů se pouţívá tzv. diskontní míra. Obráţí míru výnosnosti obvyklou pro výnosy z nemovitosti v daném segmentu trhu a zároveň sobě zahrnuje sloţku reagující na riziko, zda se předpokládaná výše skutečně naplní. Výsledná současná hodnota pak reprezentuje mnoţství kapitálu, které bude-li investováno dosáhne výnosnosti, vyjádřené ve formě diskontní míry či měr v jednotlivých letech Kapitalizace Výnosovou hodnotu určuje na základě jediného reprezentativního výnosu s pouţitím kapitalizační míry. Běţný výpočet je zaloţen na poměru skutečně realizovaných trţních a skutečných výnosů z nemovitostí. Kapitalizace má dva způsoby aplikace a to přímá a výnosová kapitalizace Přímá kapitalizace je zaloţena na předpokladu, ţe výnosová hodnota nemovitostí je přímo úměrná pouze jedinému reprezentativnímu výnosu. Míra kapitalizace je poměr mezi výnosovou hodnotou a tímto výnosem. Míra kapitalizace určuje nejen míru výnosů, ale také její návratnost, coţe je zásadní rozdíl mezi diskontní mírou a mírou kapitalizace Bývá obvykle odhadnuta s mírami kapitalizace obdobných nemovitostí tzn. Plní funkci zjednodušeného poměrového ukazatele mezi výnosem a hodnotou

34 Výnosová kapitalizace je zaloţena na podobném principu jako míra kapitalizace je to taktéţ vztah mezi jediným výnosem a výnosovou hodnotou, avšak za reprezentativní vzorek je povaţován ve většině případech předpokládaný výnos v roce následujícím po datu ocenění, míra kapitalizace je určena na základě součtu či rozdílu míry výnosnosti a sloţky na návratnost. Návratnost je odhadnuta na základě formy a časového rozlišení i následujících dalších výnosů a na jejich prognózovaných změnách v dalších letech u zvoleného časového úseku. A na relativní změně hodnoty (reverze) v závěru tohoto časového úseku. Z hlediska výhodnosti má výnosová kapitalizace dvě základní. Největší výhodou je, ţe reverzní výnos není odhadnut v absolutní číselné podobě, ale jako relativní změně hodnoty vyjádřené procentuálně ze zatím hledané výnosové hodnoty. A ta druhá výhoda je, ţe míra kapitalizace je zde tvořena ze dvou sloţek, z nichţ je návratnost vkomponována přímo do vypočtu. To značně omezuje riziko moţné chyby při odhadu kapitalizační míry a omezuje ji pouze na míru výnosnosti. Zároveň výnosová kapitalizace umoţňuje širokou volbu výběru z nejrůznějších variant tím je umoţňuje pro konkrétní variantu vybrat tu alternativu, která velmi přesně simuluje předpokládané budoucí trţní podmínky a trendy. Kapitalizační míra jako kalkulovaná úroková míra Je to pomocný výpočet, který modeluje hypotetickou kapitalizační míru jako součet několika trţních faktorů, pouţíváme jen jako výpočet náhradní nebo pomocný, vhodný pouţít jen pouze v případech, ţe to nelze jinak Je potřeba znát 4 sloţky - bezriziková sloţka - skutečná míra výnosnosti bezrizikových cenných papírů a přiráţka za rizikové sloţky jako inflační míra, riziková míra a míra ekonomické ţivotnosti. Konečná kalkulovaná úroková míra je součet těchto 4 sloţek. Shrnutí Diskontace je transformační proces, kde je potřeba vyuţít více početních operací. Budoucí výnosy jsou diskontovány jednotlivě, přitom jsou pouţívány diskontní míry, měřící jejich výkonnost. A kapitalizace představuje pouze transformační proces kde se vychází z jediného výnosu, pouţívá se kapitalizační míra a výpočet je značně zjednodušen pouze na jedinou početní operaci Výnosová hodnota nemovitosti - Zbyněk Zazvonil, nakladatelství CEDUK, s

35 Vztahy pro výnosové oceňování Veškeré výnosové ocenění je dáno budoucími výnosy, diskontovanými ke dni odhadu. U nemovitosti, které má výnosy jen jeden rok, pak by současná hodnota budoucích příjmů byla dána výší těchto příjmů diskontovanou o rok zpětně: C v = z 1 /q 1 Zisky pro dva roky. C v = z 1 /q 1 + z 2 /q 2 Obecný vzorec: C v = C v = z 1 /q 1 + z 2 /q 2 + ### + z n /q n C v. cena stanovená výnosovým způsobem z.čistý výnos z n.zisk v roce n Výnosy a náklady pro výpočet výnosové hodnoty Pro pochopení podstaty ocenění věcného břemena je potřeba znát problematiku výnosového ocenění nemovitosti. Věcným břemenům se dále budu věnovat v další kapitole. Příjem nemovitosti je potřeba počítat z nájemného, kterého by bylo moţné dosáhnout při pronájmu všech pronajímatelných prostor nemovitosti. Je potřeba provést odděleně výpočty nájemného pro jednotlivé prostory- dům, garáţ, pronajaté pozemky atd. Čistý provozní příjem NOI Získáme, ţe odečteme rezervu na renovace a provozní náklady Pro stanovení čistého provozního příjmu je třeba znát :

36 a) hrubý příjem Hrubý příjem je součin komerčně vyuţitelné plochy a nejvyššího trvale dosaţitelného nájemného. Je třeba brát v úvahu příjmy z pronájmu prostor pro umístění reklam, billboardů či parkovacích ploch b) neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Na velikosti této poloţky má vliv : poloha nemovitosti, širší vztahy nemovitosti, typ a vybavení nemovitosti, celková situace ekonomiky, schopnost facility managementu. c) efektivní hrubý příjem Od hrubého přijmu odečteme ztrátu vlivem neplacení nájemného. d) rezerva na renovace Odvozujeme z nákladů na renovaci. V zásadě se jedná odpisy, které si vytváříme, abychom po skončení ţivotnosti mohli provést rekonstrukci objektu. Rezerva na renovace = reprodukční cena / životnost Reprodukční cena je cena znovupořízení shodné nemovitosti. Pro výpočet neuvaţujeme konstrukce, které nejsou předmětem rekonstrukce, ale jejich ţivotnost je obvykle rovna celkové ţivotnosti nemovitosti ale na druhé straně uvaţujeme při výpočtu změnu poţadavků na vybavení, které bude potřeba změnit pro zachování výnosového potencionálu nemovitosti. e) provozní náklady (odpočitatelné poloţky - náklady na dosaţení příjmu) Jsou to takové náklady které souvisí pouze s provozem objektu. Jedná se zejména o pojištění, daň z nemovitosti, správní reţie (správa objektu, údrţba, právní sluţby, vyhledávání nájemců), ostatní provozní náklady (náklady na věcná břemena spojená s nemovitostí), daň z přijmu a přidané hodnoty a poslední náklady o kterých se zmíním jsou odpisy Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Petr Ort, BIVS a.s

37 7. Oceňování věcných břemen Předmět ocenění Věcná břemena váznou výhradně na nemovitostech. Rozdělujeme je podle 119 OZ na věci movité nebo nemovité a nemovitosti jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. 14 Pozemek Pozemkem se rozumí ta část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu vyuţití pozemků. Parcela Parcela je obraz pozemku, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Stavba Dle zákona o Stavebním řádu 50/1976 je stavbou kaţdé stavební dílo bez ohledu na účel uţívání, dobu trvání stavby a stavební konstrukci. Konkrétní stavba je určena druhem, popisným číslem, evidenčním číslem, obcí, eventuálně katastrálním územím, v němţ je postavena. Nemá-li stavba popisné nebo evidenční číslo, je určena parcelním číslem pozemku, na němţ je umístěna. Stavbou se rozumí i stavba nepovolená, eventuálně nezkolaudovaná. Movitými věcmi jsou všechny ostatní věci, které nejsou nemovitostmi. Důleţitými údaji je vědět co je součást věci a co je příslušenství. Součást Součást věci je vše, co k ní podle její povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím 14 Věcná břemena od A do Z, 4. Vydání, Albert Bradáč a kol. Linde Praha a.s., 2001,s

38 věc znehodnotila. Stavba není součást pozemku. 15 Příslušenství Příslušenstvím věci jsou věci, které náleţejí vlastníku vědci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale uţívány. Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory, určené k tomu a by byly s bytem uţívány Základní metody pro ocenění věcných břemen Z uvedeného vyplývá, ţe se nejčastěji při ocenění věcných břemen bude jednat o ocenění výnosově. Při nichţ se budeme řídit základními vztahy pro výnosové ocenění, které jsem popsala v předchozí kapitole. Tato metoda vychází z pohledu na nemovitost jako na investiční instrument, tedy něco co si pořizuje vlastník za účelem budoucích výnosů. Věcné břemeno nejčastěji ovlivňuje hodnotu nemovitosti prostřednictvím poklesu výše výnosů resp. růstu nákladů. Výnosové ocenění věcného břemena pak obecně předpokládá stanovení následujících veličin a postupů: 1. Určení velikosti snoţení výnosů resp. zvýšení nákladů kvůli věcnému břemenu v peněţních jednotkách 2. Určení, zda bude sníţení resp. zvýšení trvalé nebo dočasné. V případě dočasnosti kvantifikovat počet let, po které ke sníţení resp. zvýšení dojde. 3. Nalezení vhodného způsobu zohledněné niţší současné hodnoty budoucích výnosů/nákladů. 4. Odhad výnosové míry pro výpočet. Někdy se taktéţ setkáme při ocenění věcných břemen s nákladovou metodou. Věcné břemeno je chápáno jako vada na nemovitosti a jeho hodnota je vyjádřena výši nákladů, které je nutno vynaloţit k tomu, aby byla vada odstraněna. Tento přístup je do jisté míry spekulativní. Moţnost odstranění vady je spojena s nutností dohody povinného a Zákon č. 40/1964 Sb. Občanského zákoníku Zákon č. 40/1964 Sb. Občanského zákoníku

39 oprávněného, moţnost odstranění této vady představuje pouze určitou míru pravděpodobnosti. Bude záleţe, zda existuje taková varianta, která bude jak pro povinného tak oprávněného výhodnější, neţ současný stav. 17 Další teoretickou pouţitelnou metodou ocenění věcných břemen je metoda srovnávací. Vychází se srovnání většího mnoţství cen obdobných nemovitostí zatíţených věcným břemenem a výpočtu aritmetických průměrů takových cen. Domnívám se, ţe tato metoda je nejméně pouţívaná neboť není dostatečné věrohodná z důvodu malého mnoţství nemovitostí které by splňovaly stejná kritéria jako odhadovaná nemovitosti zatíţena věcným břemen Dělení věcných břemen pro účely ocenění V ĚCNÁ BŘEMENA doč as ně z v y š ují doč as ně omez ujíc í v y už ití trv ale omez ujíc íc í v y už ití v ý daje /náklady res p. s niž ujíc í příjmy /v ý daje res p. s niž ujíc í příjmy /v ý nos y pov innos t v ý platy práv o bez platného práv o přec hodu nebo důc hodu po pev ně by dlení přejez du poz emku def inov anou dobu pov innos t v ý platy práv o bez platného práv o v eřejné důc hodu na dož ití už ív ání neby tov ého c es ty pros toru pov innos t práv o by dlení práv o přís tupu opatrov ání opráv něného z a úplatu v las tníka přes poz emek práv o už ív ání neby tov ého pros toru z a úplatu č erpání v ody z e s tudny práv o už ív ání z as tav ěného poz emku 17 Základy oceňování nemovitostí. Vysoká škola ekonomická v Praze. David Dušek. Nakladatelství VŠE

40 Z hlediska doby trvání je moţno pro ocenění věcná břemena rozlišit na 1. Věcná břemena navţdy trvajících 2. Věcná břemena na určitou dobu 3. Věcná břemena na neurčitou dobu 4. Věcná břemena na zbývající dobu ţivota určité osoby Z hlediska uţitku 1. Uţitek, který věcná břemena přinášejí oprávněnému 2. Závady na nemovitosti povinného Z hlediska způsobu ocenění 1. Určení hodnoty věcného břemene 2. Určení hodnoty nemovitosti na níţ břemeno vázne Nejčastější případy věcná břemena in rem právo/věcné břemeno přechodu nebo přejezdu (chůze, jízdy) přes pozemek jiného vlastníka a) uţívané pro osobní potřebu oprávněného, b) uţívané pro podnikatelskou činnost oprávněného; právo/věcné břemeno přístupu vlastníka nemovitosti přes pozemek jiného vlastníka při nutných opravách a údrţbě; právo/věcné břemeno čerpání vody ze studny; právo/věcné břemeno stavby na jiné stavbě vzájemně nepropojené; právo/věcné břemeno stavby na cizím pozemku; věcné břemeno nepostavit pozemku vyšší stavbu neţ x metrů; právo/věcné břemeno zřízení nástavby nebo vestavby bytů do stávajících budov právo/věcné břemeno strpět vedení energetických staveb (elektrorozvody, plyn, pára/teplo) vedení staveb vodovodů a kanalizací, vedení staveb telekomunikačních a sdělovacích rozvodů, vedení produktovodů přes cizí pozemek (pod zemí nebo vzdušné) nebo na či v cizí stavbě (pojem vedení chápeme jako uloţení, existence, provozování, údrţba, opravy, event. odstranění, nikoliv současně také jako právo vstupu a jízdy); právo/věcné břemeno vstupu a jízdy správce (dodavatele energií) nebo vlastníka stavby

41 na pozemek jiného vlastníka při nutných opravách a údrţbě (takové věcné břemeno se můţe vztahovat k celým desítkám vlastníků; právo/věcné břemeno pro stavbu dopravní infrastruktury; právo/věcné břemeno vyuţívat lesní pozemek pro dopravu vytěţeného dřeva; právo/věcné břemeno ochranného pásma vodního zdroje; právo/věcné břemeno umístit na nemovitosti zařízení veřejného osvětlení, dopravních; značek a zařízení, tabulek s označením místních názvů. Některá jiná věcná břemena např. v Praze na víceúčeloých objektech: věcné břemeno - vstup, uţívání za účelem vnitřních slaboproudových zařízení a rozvodů věcné břemeno - zásobování teplem části objektu věcné břemeno - průchod a uţívání výtahu na odpadky věcné břemeno - vstup a průchodu věcné břemeno - uţívání pasáţe věcné břemeno - právo odběru vody věcné břemeno - průchod a uţívání závory věcné břemeno - vstup, umístění technologie fontány a oprávnění odebírat elektrickou energií. Neuvádím všechny příklady jen několik s kterými se v kaţdodenním ţivotě můţeme setkat. Věcná břemena in personam - oprávnění končí smrtí osoby (občan) nebo zánikem osoby (podnikatel, společnost). právo/věcné břemeno bezplatného bydlení v rodinném domě nebo v bytě právo/věcné břemeno uţívaní nebytových prostor právo/věcné břemeno přechodu nebo přejezdu přes pozemek vlastníka právo/věcné břemeno čerpání vody ze studny právo/věcné břemeno podílet se na úrodě zahrady právo/věcné břemeno chovu domácího zvířectva právo/věcné břemeno opatrování oprávněného

42 Věcným břemen není: nájem nemovitosti nebo její části, předkupní právo k nemovitosti nebo její části; zachování veřejné cesty pro přesně identifikovaný subjekt; umoţnění veřejnosti vyuţívat část stavby pro průchod (průchod pasáţemi, podloubími nebo jinými prostorami, které byly takto určeny ve stavebních řízení a byly i takto kolaudovány); vstup do bytu ve vlastnictví za účelem odečtu vodoměru Podklady pro ocenění věcného břemene Pro zpracovaní posudků nebo odborných posouzení je třeba vycházet z aktuálních podkladů a to zejména : smlouva o zřízení věcného břemene mezi osobou oprávněnou a povinnou aktuální výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví osoby oprávněné a taktéţ osoby povinné aktuální kopie katastrální mapy geometrické plány pro vyznačení věcného břemene na části pozemku, potvrzené příslušných katastrálním úřadem. Rozsah věcného břemene se zakresluje na celé metry. Taktéţ musí být označeno ochranné pásmo. Ty ochranná pásma, které vznikají na základě příslušného zákona označeny být nemusí. Při ocenění ujmy vycházíme ze šířky ochranného pásma a délky dotčení pozemku. výtah z projektové dokumentace - skutečný stav, vč. technické zprávy přehledná situace pokud existují smlouvy o nájmu mezi osobou oprávněnou a osobou povinnou nebo jinými subjekty stavebněprávní dokumentace - doklad k zastavění pozemku určením regulačním plánem, rozhodnutí o umístění stavby, územní souhlas, ohlášení stavebnímu úřadu, veřejnoprávní smlouva nebo kolaudační souhlas další důleţitá rozhodnutí - vodohospodářské, hygienické, ochranná ţivotního prostředí apod. kopie schváleného územního plánu, vč. Textové části, která se týká předmětu ocenění nebo obdobně Územní plán velkého územního celku

43 aktuální cenová mapa databáze obvyklých obchodovatelných cen pozemků a nájemného v čase a místě omezující podmínky příslušných správců sítí ve vztahu k ochrannému resp. bezpečnostnímu pásmu místní podmínky - jiná cenová omezení Ocenění věcného břemene jako užitku oprávněného Jak jiţ bylo řečeno v kapitole podstata oceňování věcných břemen je nejčastější metoda pro ocenění věcných břemen metoda výnosová - součet budoucích částek, diskontovaných na současnost. Této metodě a základním vztahům jsem se blíţe věnovala v kapitole 6. Někdy je namísto úrokové míry pouţíván tzv. koeficient kapitalizace: k K = 1/i = 100%/u. Pro různé úrokové míry bude koeficient kapitalizace nabývat hodnoty dle tabulky úrok ová m íra 3% 5% 10% 15% 20% k oefic ient k apitaliz ac e 33, ,67 5 Cenu věcného břemene podle vzorce pro tzv. věcnou rentu pak vypočteme buď dělením mírou kapitalizace, nebo násobením této míře příslušejícímu koeficientu kapitalizace: C V = z * k K Roční uţitek z se případ od případu liší, vţdy je třeba zváţit, jakou výhodu bude mít oprávněný, je třeba dávat pozor aby se nepřipočítala práce a náklady. Je třeba přiměřeně dbát ustanovení 151n odst. 3 OZ: Pokud se účastníci nedohodli jinak, je ten kdo je na základě práva odpovídajícímu věcnému břemeni oprávněn užívat cizí věci, povinen nést přiměřené náklady na její zachování a opravy, užívá-li však věci i její vlastník je povinen tyto náklady nést podle míry spoluužívaní. Je třeba ze smlouvy zjistit, nakolik bude oprávněný z věcného břemene nést přiměřené náklady na zachování a opravy nemovitostí zatíţené věcným břemenem a podle toho výši 18 Věcná břemena od A do Z, 4. Vydání, Albert Bradáč a kol. Linde Praha a.s.,

44 ročního uţitku upravit. Pokud toto není ve smlouvě pak je třeba: Vyčíslit náklady, které v době, po kterou bude věcné břemeno trvat, budou průměrně ročně vynaloţeny na zachování a opravy nemovitosti a z nich stanovit poměrnou část, připadající ročně na oprávněného z věcného břemene. Náklady na zachování věci znamenají takové náklady, které zaručují, ţe věc bude trvale existovat, u staveb se bude jednat o náklady na jejich amortizaci, na daň z nemovitostí, pojištění staveb a správu nemovitostí Ocenění věcných břemen pro účely zákona č. 151/1997 sb Obecně k oceňování věcných břemen podle zákona č. 151/1997 sb. 18 Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům (1) Právo odpovídající věcnému břemenu [18] se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. (2) Ocenění podle odstavce 1 se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, pokud při vzniku věcného břemene byl roční užitek z tohoto břemene uveden a není-li o více než jednu třetinu nižší než cena obvyklá. (3) Roční užitek podle odstavců 1 a 2 se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. (4) Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. (5) Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotně částkou Kč. (6) Právo zřízené jinak než věcným břemenem, obdobné právu odpovídajícímu věcnému břemenu, se oceňuje podle odstavců 1 až Z toho vyplívá: Je třeba zjistit roční uţitek, který má oprávněný z věcného břemene za rok v úrovni 19 zákon č. 151/1997 sb

45 obvyklých cen. Ročním uţitek v úrovni obvyklé ceny se rozumí dle zákona č151/1997 Sb. odst. 2. Jako cena, která byla dosaţená při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajících nebo kupujících ani vliv zvláštní obliby. Nelze tedy brát v úvahu ţádná sociální, příbuzenská či věková kriteria zúčastněných osob, ani ţádné jiné okolnosti provázejících zřízení věcného břemene. Zjištění ceny musí být zcela objektivní. 20 Pokud lze roční uţitek zjistit ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, pokud při vzniku věcného břemene byl roční uţitek z tohoto břemene uveden, je potřeba ho porovnat s uţitkem dle předchozího bodu a není-li o více neţ jednu třetinu niţší, pouţít jej, pokud je niţší, pouţijeme uţitek z předchozího bodu Takto získaný uţitek se násobí počtem let uţívání práva, nejvýše však pěti. Pokud by právo patřilo určité osobě na dobu jejího ţivota pak násobíme deseti. Pokud nebylo moţné právo ocenit, pouţije se cena Kč. Ţádné jiné vztahy se v tomto příkladě ocenění dle cenového předpisu pouţít nedají. Při ocenění nemovitosti podle tohoto zákona se cena věcného břemene od ceny nemovitosti neodečítá. Ocenění podle zákona se pouţívá pro účely stanovené zvláštními předpisy, jestliţe o něm rozhodně příslušný orgán nebo pokud se dohodnou obě zúčastněné strany. Při ocenění věcných břemen výnosovým způsobem se vychází z násobku zjištěného ročního uţitku bez diskontování budoucích ročních čistých výnosů. Jedná se o modifikaci výnosového způsobu. Zákon o oceňování majetku nestanovuje, kdo má ocenění provést. Zda bude u věcných břemen poţadováno ocenění znalcem či k jakému dnu musí být ocenění provedeno, určují zvláštní předpisy stejně jako v případě jiných druhů majetku. 20 Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů I díl, Vysoká škola ekonomická VŠE 2010, Jiří Kokoška

46 Ocenění nejčastěji zřizovaných věcných břemen podle zákona č. 151/1997 Sb Právo bezplatného bydlení v bytě v rodinném domě V obou případech se použije obvyklé nájemné, přičemž vzhledem k regulaci nájemného v bytě bude ve většině případů obvyklé nájemné odpovídat regulovanému nájemnému. ad a) Právo bydlení v bytě s regulovaným nájemným Roční regulované nájemné se stanoví podle zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného. Pro účely ocenění věcného břemena bezplatného bydlení v bytě se použije postupně deregulované nájemné dle zákona č. 107/2006 Sb., v aktuálním znění, za 1 m2 započitatelné podlahové plochy. Podle 2 písm. d) výše citovaného zákona se rozumí podlahovou plochou bytu součet podlahových ploch všech místností bytu a jeho příslušenství, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou. Měsíční užitek - nájemné je násobkem započitatelné podlahové plochy a ceny za 1 m2 plochy v daném místě (obci) ke dni oceněni pro příslušnou kategorii bytu. Přepočte se na roční užitek - nájemné. Cena věcného břemene užívání bytu je násobkem ročního užitku a příslušného počtu let užívání práva podle 18 odst. 3 nebo 4. Takto stanovené nájemné se použije pro zjištění ročního užitku, je-li věcné břemeno vztaženo k bytu v bytovém domě, ve kterém je uplatněno postupné zvyšování nájemného dle výše citovaného zákona. s obvyklým nájemným

47 V případech, kdy obsah věcného břemene určuje užívání bytu v bytovém domě, ve kterém nájemné není už žádným způsobem omezeno, použije se pro výpočet ročního užitku obvyklé nájemné. Prostory, které oprávněný pouze spoluužívá s jinými osobami (nejsou oprávněnými osobami), se do celkového ročního užitku zahrnují poměrnou částí ceny nájemného. Součástí nájemného nejsou ceny služeb spojených s užíváním bytu jako např. ceny za vodné a stočné, dodávku tepla, elektřiny, plynu, odvoz odpadků, úklid a osvětleni společných prostor domu atd. Na cenu věcného břemene užíváni bytu nemají vliv. Nejjednodušší cestou ke zjištěni nájemného za 1 m2 podlahové plochy, platného v dané obci ke dni zjištěni ceny věcného břemene, je dotaz na příslušném odboru obecního či městského úřadu. ad b) Právo bydlení v rodinném domě Velmi časté je věcné břemeno bezplatného užívání rodinného domu a pozemků tvořících s ním funkční celek především v okruhu blízkých příbuzných (rodiče a děti, sourozenci, prarodiče a vnuci apod.). V souladu s definicí obvyklé ceny ( 2 zákona o oceňování majetku) nelze osobní vztahy pří zjišťování ročního užitku pro účely ocenění věcného břemene brát v úvahu. Nájemné rodinných domů se sjednává dohodou. Pro zjištění ročního užitku se proto použije: obvyklé sjednané nájemné pro obdobný rodinný dům. Pokud v dané obci nedochází k pronájmům rodinných domů (malé obce), lze roční užitek stanovit s odvoláním na shora citovaný zákon o jednostranném zvyšování nájemného. Dá se předpokládat, že sjednané nájemné by se v těchto lokalitách od nájemného stanoveného podle tohoto zákona významněji nelišilo. Nemá-li obec nájemní byty, nájemné se vypočte podle shora citovaného zákona Právo užívání nebytových prostor Nájemné z nebytových prostor není cenově regulováno. Pro zjištění ročního užitku se použije obvyklé nájemné za obdobný nebytový prostor srovnatelné kvality, velikosti, polohy atd

48 Právo přechodu nebo přejezdu pozemku Pro ocenění tohoto druhu věcného břemena se rozlišuje, zda právo přísluší omezenému okruhu osob nebo bylo zřízeno pro anonymní, neurčitý okruh oprávněných. Dále slouží-li zřízeni věcného břemene osobním potřebám oprávněného (oprávněných) nebo je nezbytnou podmínkou pro jeho podnikatelskou činnost. a) Věcné břemeno přechodu a přejezdu pozemku užívané pro osobní potřebu oprávněného (oprávněných) Typickým příkladem tohoto druhu věcného břemena je zřízení přístupové cesty k chatě či rodinnému domu, garáži, zahradě apod. oprávněného na pozemku jiného vlastníka. Ke zjištění ročního užitku pro účely ocenění věcného břemene se použije regulované nájemné, neboť tyto pozemky neslouží k podnikání oprávněného (majitele chaty, rodinného domu atd.). Maximální roční nájemné je stanoveno výměrem MF č. 01/1999 z 30.listopadu 1998, kterým se vydává seznam zboží s regulovanými cenami pro rok 1999, a to v části I., oddíl A, položka 3. Regulace podle této položky výměru č. 01/1999 se nevztahuje na nájemné stanovené v 22 odst. 3 a 9 zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, v pozdějším znění. Podle tohoto zákona činí roční nájemné z pozemku, na kterých byla na základě územního rozhodnutí zřízena zahrádková nebo chatová osada nebo byla zřízena před 1. říjnem 1976, 10 % z ceny pozemku, odvozené z bonitovaných půdně ekologických jednotek (vyhláška č. 412/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 427/2009 Sb.). Roční nájemné z pozemků náležejících do zemědělského půdního fondu, s výjimkou pozemků1esního půdního fondu, činí 1 % z ceny pozemku, pokud se vlastník s nájemcem nedohodnou jinak. b) Věcné břemeno přechodu a přejezdu pozemku zřízené pro oprávněného (oprávněné) v souvislosti s jeho podnikatelskou činností Roční užitek se určí jako roční obvyklé sjednané nájemné, protože jde o pronájem části pozemku k podnikání nájemce. Může jít např. o přístupovou cestu k zemědělskému nebo průmyslovém výrobnímu objektu, o přístup ke skladům atd

49 Na tyto případy se regulace nájemného nevztahuje. c) Věcné břemeno veřejné cesty V tomto případě je oprávněným veřejnost, neomezený a neidentifikovatelný soubor subjektů. Nelze určit roční užitek, a proto se použije pro ocenění věcného břemene Kč Právo věcného břemene pro energetiku energetické stavby Energetické stavby zahrnují celou řadu elektrických rozvodů, plynovodů, ropovodů, teplovodů, zásobníků podzemních i nadzemních, regulačních zařízení atd. K nim se váže zřízení ochranných pásem spolu s řadou omezení vlastníků nemovitostí, na kterých se energetické stavby nacházejí. Míru omezení vlastnického práva a míru využitelnosti pozemku ovlivňuje umístění energetické stavby. Platí, že větší omezení je dáno nadzemním umístěním stavby, menší, jeli stavba (např. plynovod) pod zemí. Zjištění ročního užitku se váže k té části pozemku, u které omezení vlastnického práva vyplývá z popisu věcného břemena ve smlouvě, případně přímo v příslušném zákoně. Jde-li o stavební pozemek, stanoví se roční užitek ve výši obvyklého nájemného za srovnatelné pozemky. Pokud toto obvyklé nájemné nelze zjistit (chybí informace o pronájmu), použije se simulované nájemné. Simulované nájemné lze určit jako dané procento z ceny pozemku v úrovni obvyklé ceny uvedené v cenové mapě obce zjištěné podle cenového předpisu (zákon č. 151/1997 Sb. a jeho prováděcí vyhláška v aktuálním znění (pro rok 2010 vyhl. č. 3/2008 Sb., ve znění vyhl. č. 456/2008 Sb., vyhl. č. 460/2009 Sb. a vyhl. č. 364/2010 Sb.). Procentní podíl z obvyklé ceny stavebního pozemku by měl odpovídat uplatňovanému úročení vkladů v peněžních ústavech. Zpravidla se bude pohybovat mezi 4 až 5 %. Jde-li o zemědělskou půdu, stanoví se roční užitek ve výši nájemného podle zákona č. 229/1991 Sb., v pozdějším znění, to je ve výši 1 % z ceny pozemku podle vyhlášky č. 412/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 427/2009 Sb. a vyhl. č. 340/2010 Sb. Jde-li o lesní pozemek, je roční užitek stanoven obdobně ve výši 1 % z ceny pozemku, zjištěné podle cenového předpisu (zákon o oceňování majetku a prováděcí vyhláška),

50 pokud se neuplatní postup podle vyhlášky č. 55/1999 Sb., nebo č. 335/2006 Sb. V souvislosti s energetickou stavbou na daném pozemku mohou být zřízena věcná břemena i na jiných pozemcích s jinými vlastníky. Může jít o povinnost umožnit přístup přes přiléhajících pozemek za účelem oprav energetických vedení, při haváriích atd. Nejde o zřízení trvalé cesty ani pravidelně opakujících užívání, V těchto případech nelze objektivně vymezit míru omezení vlastnických práv majitele pozemku a doporučuje se proto využít ustanovení 18 odst. 5 a ocenit věcné břemeno částkou Kč Právo věcného břemene ve prospěch stavby na jiné stavbě Do vznikalo věcné břemeno povolením stavby na stavbě. Od s účinností novely č. 83/1998 Sb. stavebního zákona č. 50/1976 Sb., žádal-li stavebník o takovou stavbu, musel mít podle 58 odst. 5 zákona předem uzavřenou dohodu o věcném břemenu s vlastníkem spodní stavby. Platilo to samozřejmě i v těch případech, kdy se obě stavby stavěly současně. Jde např. o terasovité domy, patrové garáže apod. S vydáním nového stavebního zákona č. 183/2006 Sb., pak jeho ustanovení 105 požaduje k ohlášení stavby připojit doklad prokazující vlastnické právo nebo právo založené smlouvou provést stavbu nebo opatření anebo právo odpovídající věcnému břemenu k pozemku či stavbě, pokud stavební úřad nemůže existenci takového práva ověřit v katastru nemovitostí. Pokud se jedná o žádost o stavební povolení, dle ustanovení 110 stavebník k žádosti o stavební povolení připojí mj. doklady prokazující jeho vlastnické právo nebo právo založené smlouvou provést stavbu nebo opatření anebo právo odpovídající věcnému břemenu k pozemku nebo stavbě, pokud stavební úřad nemůže existenci takového práva ověřit v katastru nemovitostí; je-li stavebníkem společenství vlastníků jednotek, připojí také smlouvu o výstavbě nebo rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek přijaté podle zvláštního právního předpisu. Stavebník podzemních staveb podléhajících tomuto zákonu není povinen prokazovat vlastnické právo nebo právo založené smlouvou provést stavbu nebo opatření nebo právo odpovídající věcnému břemenu k pozemku nebo stavbě, jde-li o veřejně prospěšné stavby, které funkčně ani svou konstrukcí nesouvisejí se stavbami na pozemku ani s provozem na něm a které ani jinak nemohou mít vliv na využití pozemku k účelu, pro který je určen. Vyjádření ročního užitku je výsledkem logické úvahy se zohledněním všech skutečností,

51 které se ke stavbě váží. 21 Užitek lze v těchto případech vyjádřit např. úsporou nákladů na základy stavby, rozdílem nákladů spodní a horní stavby. Roční užitek je podílem zjištěného rozdílu a předpokládaného počtu let životnosti stavby, v jejíž prospěch je věcné břemeno zřizováno. Zároveň je ale potřeba vzít v úvahu možnost větších nákladů spodní stavby na větší nosnost stropů a na další nutné stavební úpravy. Nezanedbatelnou výhodou je úspora za cenu pozemku Postup při ocenění některých dalších věcných břemen Právo čerpání vody ze studny Vzhledem k problémům zjištění spotřeby vody doporučuje se pro ocenění věcného břemena ustanovení 18 odst. 5, tj Kč. Právo chovu domácího zvířectva Obdobný případ. Doporučuje se rovněž využít ustanoveni 18 odst. 5. Právo podílet se na úrodě zahrady Rozhodující je formulace věcného břemena. Při přesném určení podílu (např. 1 q brambor ročně, 50 kg jablek atd.) lze roční užitek vyčíslit pomocí obvyklých cen určených druhů ovoce či zeleniny v den ocenění. Při obecné formulaci užitku ze zahrady se doporučuje rovněž využít ustanovení 18 odst. 5. V případě zřízení věcného břemena užívání zahrady se užitky ze zahrady samostatně neoceňují, neboť lze předpokládat, že braní užitků z pronajaté zahrady je součástí nájmu. Pokud by bylo takto stanoveno VB braní užitků z jiné zahrady, než která je součástí VB užívání, je nutno VB braní užitků samostatně ocenit a pokud není blíže specifikováno (např. konkrétním množstvím), bude oceněno částkou ,- Kč. Právo opatrování oprávněného Rozhodující je opět formulace práva věcného břemena. Doporučuje se použít ustanovení

52 18 odst. 5. Právo přístupu vlastníka nemovitosti přes pozemek jiného vlastníka pří nutných opravách a údržbě. Jde např. o přístup ke stěně domu, která je na hranici pozemku jiného vlastníka při opravě, o možnost údržby a oprav plotu z pozemku souseda atd.protože se nejedná o zřízení trvalé přístupové cesty, ale o možnost přechodu pozemku v předem neurčené době a četnosti, nelze věcné břemeno přesně vymezit, a proto se použije Kč Schéma ocenění věcného břemene podle zákona č. 151/1997 Sb. Identifikace nemovitosti Identifikace osoby povinné Identifikace soby oprávněné Druh věcného břemene Obsah věcného břemene Stanovení rozsahu věcného břemene Analýza listinných podkladů - poloha pozemku, charakteristika území, zátěţe stavební a regulační podmínky, výsledky místního šetření, fotodokumentace atd. Stanovení výše ročního uţitku ze smlouvy Zjištění obvyklé ceny ročního uţitku Porovnání obvyklé ceny ročního uţitku s ročním uţitkem podle smlouvy 7.8. Výpočet obvyklé ceny věcného břemene Stanovení obvyklé ceny se pouţívá v případech, pokud dvě smluvní strany se chtějí domluvit na uzavření smlouvy věcného břemene a potřebují znát přiměřenou částku za jeho zřízení. Z hlediska uţitku můţeme rozlišit: Uţitek, který věcná břemena přinášejí oprávněnému (VBU) Závady na nemovitosti povinného, způsobená existencí věcného břemene (VBZ). 22 ÚZ Oceňování. Zákon a vyhlášky o oceňování majetku 2011, Sagit

53 Při ocenění je potřeba brát v úvahu tyto dvě rozlišení. Ve většině případů budeme postupovat takto: Zjistíme roční uţitek, který z břemena bude mít oprávněná osoba, ten pak kapitalizujeme na počet let, po která bude věcné břemeno trvat a výsledkem je cena věcného břemene jako uţitku oprávněného, stejně se zjistí roční ztráta neboli újma, kterou bude mít díky věcnému břemeni osoba povinná, opět se kapitalizuje a výsledkem je cena věcného břemena jako závada váznoucí na nemovitosti povinného. U některých případů spočteme cenu jako náklady na odstranění věcného břemene. Z těchto hodnot následně odvodíme přiměřenou obvyklou cenu, která by se měla pohybovat mezi nimi. Při těchto výpočtech budeme pouţívat reálnou míru kapitalizace, uvaţujeme s budoucími částkami, která vybrány z peněţního ústavu budou nahrazovat újmu, která v jednotlivých letech bude vznikat. Např. při právu doţivotního bydlení je odpovídající částkou výše nájmu, které by musel oprávněný platit, kdyby v dané nemovitosti přestal bydlet. Náročnější pro stanovení obvyklé ceny jsou věcná břemena, která nelze technicky či právně zrušit, jsou to zejména vedení nadzemních a podzemních inţenýrských sítí. Existence podzemní staveb (kolektory, tunely), ale také liniová podzemní nebo nadzemní vedení(vodovodní a kanalizační řady, plynovody, elektrokabely). Újmu povinného pak stanovíme jako: a) výnosově jako simulovaný nájem stavebního pozemku zastavěného stavbou technické infrastruktury nebo b) nákladově jako rozdíl mezi obvyklou cenou pozemku a trasy technické infrastruktury nezatíţeného a hodnotou pozemku zatíţeného. Při dalších úvahách o ocenění věcných břemen je třeba brát v úvahu délku trvání věcného břemena. Můţeme ji rozdělit takto: Věcné břemeno trvalé - zřízení práva věcného břemena k nemovitostem navţdy, pro stavby liniové uvaţujeme dobu ţivotnosti také navţdy (dle materiálu např. 40,50-90 a více let, při rekonstrukcích je vyuţívána stávající trasa), pouţijeme vzorec pro věcnou rentu VBU = U / u * 100% U.. čistý roční uţitek oprávněného v Kč na rok, U.. stanovení přiměřené míry kapitalizace v % na rok. Věcné břemeno na určitou dobu - zřízení práva věcného břemena k nemovitosti na určitý počet let, pouţijeme obdobný vzorec: VBU = U * (q n - 1) / (q n * i), kde q n = (1 + u*/100) n a i = u /

54 Věcné břemeno na neurčitou dobu s rozvazující podmínkou, např. na délku ţivota oprávněného. Ocenění takového břemene je velmi sloţité, neboť nelze jednoznačně určit zbývající délku ţivota určité osoby. ČR v původním návrhu zákona o oceňování majetku v roce 1996 přejala hodnoty pouţívané při oceňování sluţebností v Spolkové republice Německo. Nejedná se o předpokládaný počet roků zbývající délky ţivota oprávněného, ale o konstantu, kterou se násobí roční uţitek oprávněného. Používané násobky ročního užitku, resp. míra kapitalizace při oceňování věcných břemen S ta ří o p rá vn ě n é Ná so b e k ro čn íh o u ž itku M íra ka p ita lita ce o so b y S RN n yn í ČS R 1946 (%/r) ČS R 1946 do , , , , , , , , , , ,3 nad Zjištění věcného břemene jako závada váznoucí na nemovitosti Ve většině případů, je moţné cenu závady (tedy věcného břemene) vypočíst jako rozdíl ceny nemovitosti bez závady a ceny nemovitosti se závadou, a to podle vztahu VBZ = COB - COBZ, kde VBZ je cena závady, sniţující hodnotu nemovitosti z důvodu věcného břemene na ní váznoucí, COB je obvyklá cena nemovitosti bez věcného břemene a COBZ je obvyklá cena nemovitosti, při existenci váznoucího věcného břemene. U některých případů cenu vypočteme jako kapitalizována ztráta podle příslušných vztahů uvedených pro výnosové ocenění. V případě přestěhování osoby oprávněné k doţivotnímu bydlení pak cena závady lze uvaţovat ve výši nákladů, nutných k odstranění této závady Teorie oceňování nemovitostí V. přepracované a doplněné vydání, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol

55 7.10. Ocenění věcného břemene pro bankovní účely V případě ocenění pro bankovní účely, je zejména nutné dbát na zatíţení nemovitosti věcných břemen a je třeba zohlednit veškerá rizika zejména lidský faktor, někdy můţe takové věcné břemeno výrazně ovlivní zastavenou nemovitost, někdy způsobní i její neprodejnost. Rovněţ nejsou zanedbatelné náklady na právní jednání a sluţby vedoucí k zrušení takovému věcnému břemenu. Proto většina bankovních ústavů ve svých předpisech poţaduje pouze nemovitost čistou bez věcných břemen doţivotního uţívání, a tom po celou dobu trvání zástavy Ocenění věcného břemene pro výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti Podle občanského soudního řádu (zákon č. 99/1963 Sb.), k prodeji nemovitosti můţe dojít buď zpeněţením nemovitosti v draţbě nebo zřízení soudcovského práva. Exekuci provádí vţdy soud. Pro výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti podle občanského soudního řadu platí k ustanovení uvedená podrobně v kapitole týkající se ocenění nemovitostí pro výkon rozhodnutí. Pro ocenění věcných břemen platí 336 a 336a a k tomu ještě zákon o správě daní a poplatků zákon č. 337/1962 Sb Vymáhání daňových poplatků Ocenění věcného břemene pro veřejnou dražbu Veřejnou draţbu upravuje zákon č. 26/2000 Sb. O veřejných draţbách. Pro věcná břemena jsou důleţitá následující ustanovení: 13 - odhad ceny v předmětu dražby (1) dražebník zajistí odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Odhad nesmí výt v den konání dražby starší šesti měsíců. Jde-li o nemovitost, podnik, jeho organizační složku, nebo o věc prohlášenou za kulturní památku, musí být cena předmětu dražby zjištěná posudkem znalce. Znalec odhadne i závady, které v důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou, a upraví příslušných způsobem odhad ceny

56 33 - Věcná břemena Práva osob oprávněných z věcných břemen váznoucí na předmětu dražby zůstávají přechodem vlastnictví dražbou nedotčenou. Z uvedeného vyplívá, ţe v případě draţby se stanoví pouze cena obvyklá, není předepsána ţádná vazba na zvláštní předpis

57 8. Příklad ocenění věcného břemene P řík lad - v ý p o čet cen y v ěcn éh o břem en e D o ţiv o t n í by dlen í v jedn o m by t ě dv o uby t o v éh. D ruh břem en e: ro din n éh o do m u, bez p ráv a uţív at ch lév y ap a ) vý po če t ro čn í h o u ž i tk u o prá vn ě n é o s o by o zn ačen í jedn o t k y cen a n ájem n é jedn o t k o v é do saţit eln é za uv eden ý by t K č/m v ý m ěra m2 80 n ájem n é ro čn í do saţit eln é Kč n á je m n é ro čn í ce l k e m N Kč n áák lady p o v in n éh o dle n o dst 3 O Z n a zach o v án í a o p rav y v ěci - ro čn ě celek m dle sm lo uv y N Z O Kč v p řík ladu p o uţiji K č/ro k ro čn í u ž i te k o prá vn ě n n é h o z vě cn é h o bře m e n e U Kč b) vý po če t ce n y vě cn é h o bře m e n e po dl e z á k o n a č / S b., 1 8 L ze zjist it ro čn í uţit ek ze sm o uv y v ý še ro čn íh o uţit k u dle sm lo uv y Je ro čn í uţit ek dle sm lo uv y o v íce n eţ t řet in u n iţší n eţ cen a o bv y k lá? uv aţo v an á v ý še ro čn íh o uţit k u U Kč p o čet let uţív án í p ráv a dle sm lo uv y ro k ů p o do bu ţiv o t a p o čet let uţív án í p ráv a uv aţio v an ý p o r v ý p o čet 1 8 o dst.4 ro k ů 10 ce n a vě cn é h o bře m e n e dl e z á k o. č / S b. C Kč c) vý po če t o bvy k l é ce n y vě cn é h o bře m e n e ja k o u ž i tk u o prá vn ě n é h o uv aţo v an á h o dn o t a uţit k u p ráv a U Kč p o čet let uţív án í p ráv a dle sm lo uv y ro k ů p o do bu ţiv o t a p o čet let uţív án í p ráv a uv aţo v an ý p ro v ý p o čet n ro k ů n eo m ezen ě uv aţo v an á m íra k ap it alizace u % /r 7 v zo rec p o uţit ý p ro v ý p o čet v ěcn á ren t a CVB= (U /u)* % ce n a vě cn é h o bře m e n e o be cn á VBU = C Kč d) z ji š tě n í o be cn é ce n y n e m o vi to s ti s vě cn ý m bře m e n e m časo v á cen a v šech n em o v it o st í, p o k ud by n a n ich n ev ázlo v ěcn é břem en o CO B Kč časo v á cen a v šech n em o v it o st í CČ Kč časo v á cen a část i n em o v it o st i, jejích ţ se n et ý k á v ěcn é břem en o CČN Kč p o díl část i n em o v it o st í, jich ţ se n et ý k á v ěcn é břem en o P = CČN /CČ 1 o bvy k l á ce n a n e m o vi to s ti, n a n í ž vá z n e vě cn é bře m e n o CO BZ = CO B* P Kč Z dův o dn ěn í p o uţit éh o zp ůso bu o cen ěn í n em o v it o st i s v ěcn ý m břem en em v ěcn é břem en o zn eh o dn o cuje p o lo v in u do m k u o bv y k lá cen a je zjišt ěn a jak o cen a p o lo v in y st av by do m u dv o jby t o v éh o ze zast av en ý m p o zem k em + p ln á cen a dalších st av eb, p o zem k ů resp. p o ro st ů jeţ n ejso u p ředm ět em v ěcn éh o břem en e p o díl se zjist í n ap ř. z cen čaaso cý ch n ebo z cen zjist ěn ý ch p o dle cen o v éh o p ředp isu a p řím o u úm ěro u se ap lik uje n a o bv y k lo u cen u e ) vý po če t ce n y z á va dy z vě cn é h o bře m e n e o becn á cen a n em o v it o st i, n a n íţ by n ev ázlo v ěcn é břem en o CO B Kč o becn á cen a n em o v it o st i, n a n íţ v ázn e v ěcn é břem en eo - o dp o čet CO BZ Kč ce n a vě cn é h o bře m e n e ja k o z á va dy VBZ Kč P o uţit ý zp ůso b zjišt ěn í cen y záv ady : ro zdílem cen y n em.bez VB a s VB Z dův o dn ěn í p o uţit éh o zp. o cen ěn í: VB zn o h o dn o cuje p o dst at n o u část st av by je m o ţn o p řijat eln ý m zp ůso bem zjist it cen u n edo t čen é n em. cen a VB je dán a z cen y n edo t čen ý ch n em.úm ěrn ě do t čen éh o p o dílu Kč ne ne

58 9. Zánik věcných břemen Zánik věcných břemen upraven v 151p. V odstavci 1 se říká, ţe věcná břemena zanikají rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona a nebo smlouvou, u které je nutný vklad do katastru nemovitostí. Kromě toho můţe věcné břemeno zaniknou také splynutím, uplynutím doby nebo splněním rozvazovací podmínky. Pokud věcné břemeno zanikne přestane být omezeno vlastnické právo. Vlastník můţe tedy opět realizovat uţitnou hodnotu věci v takové míře, v jaké mu to vlastnické právo umoţňuje. Věcné břemeno můţe zaniknou jinou právní skutečností, neţ jakou vzniklo. Zánik věcného břemena k nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí je třeba v něm vyznačit. V případě, ţe věcné břemeno zanikne písemnou smlouvou, je třeba vklad do katastru nemovitostí a zánik má konstitutivní účinky. V ostatních případech bude mít výmaz věcného břemene provedený záznamem účinky deklaratorní. Je však nutné předloţit příslušnou listinu buď rozhodnutí soudu nebo stavebního úřadu. Právní praxe respektuje širší kruh moţností zániku věcných břemen. Některé způsoby zániku věcných břemen: písemnou smlouvou rozhodnutím příslušného orgánu ze zákona splynutím uplynutím doby splněním rozvazovací podmínky promlčením Písemnou smlouvou mohou zaniknout i ta věcní břemena, která nevznikla písemnou smlouvou. Obsah a náleţitosti jsou shodné jako při vzniku věcného břemena. Pokud dojde k zániku na základě rozhodnutí oprávněného orgánu, zaniká věcné břemeno právní mocí rozhodnutí nebo dnem uvedeným v rozhodnutí soudu nebo jiného státního orgánu, většinou stavebního úřadu nebo pozemkového úřadu. Soud můţe zrušit věcné břemeno pokud došlo k výrazné změně poměrů mezi věcným

59 břemenem a výhodou oprávněného a to buď bez náhrady nebo za přiměřenou náhradu finanční nebo naturální. V rámci vyvlastnění můţe zrušit věcné břemeno stavební úřad. Stejně tak můţe pozemkový úřad zrušit věcné břemeno v souvislosti s vydáním nemovitostí na základě restitučních předpisů nebo při pozemkových úpravách. K zániku věcného břemena ze zákona dojde v případě ţe jsou splněny skutečnosti předpokládané hypotézou právní normy. Pokud dojde ke sporu řeší to na podkladě určovací ţaloby soud Promlčení věcných břemen V 109 obč. z. je uvedeno, ţe právo odpovídající věcnému břemenu se promlčí není-li po dobu deseti let vykonáváno. Promlčení neznamená zánik věcného břemene jako právního vztahu, ale právo odpovídající věcnému břemenu se oslabuje, tedy vynutitelnost práva se stává podmíněným na vznesení námitky promlčení 24. Uplynutím promlčecí doby vzniká právo povinného na vznesení námitky promlčení práva odpovídajícího věcnému břemeni, tímto zaniká nárok oprávněného. Počátek promlčecí doby se určí podle obsahu věcného břemene. U věcných břemen, v nichţ má povinnost formu facere, začne běţet promlčecí doba okamţikem, kdy povinný subjekt přestal plnit svoji povinnost, kdyţ oprávněný přestal vykonávat právo odpovídající věcnému břemeni. U věcných břemen, kde povinnost má formu omittere, nevykonávání práva nastává okamţikem, kdy povinný určenou povinnost porušil. U věcných břemen, kde povinnost má formu pati, začíná běţet promlčecí doba dnem, kdy oprávněný přestal svoje právo vykonávat, aniţ by mu bylo v těchto právech bráněno. U věcných břemen, která vznikají ze zákona nelze uplatňovat délku promlčecí doby. 24 Věcná břemena od A do Z, 4. Vydání, Albert Bradáč a kol. Linde Praha, 2001, s

60 10. Katastr nemovitostí a věcná břemena Rozdělení věcných břemen Věcná břemena z pohledu obsahu a správy katastru nemovitostí rozdělujeme na věcná břemena nevyznačená v katastru nemovitostí; věcná břemena vyznačovaná v katastru nemovitostí, u nichţ se k zápisu nevyhotovuje geometrický plán - do této skupiny zařazujeme - do této skupiny patří věcná břemena zatěţující celé nemovitosti evidované v katastru nemovitostí, tzn. celé pozemky, celé budovy, byty či nebytové prostory, právo doţivotního uţívání bytu, zahrady včetně komutace výpěstků; věcná břemena, u nichţ k zápisu do katastru nemovitostí je nutný geometrický plán - do této skupiny patří věcná břemena zatěţující část pozemku, tuto část je potřeba jednoznačně lokalizovat a identifikovat, právě k tomu slouţí geometrický plán. Mezi věcná břemena, která se nevyznačují do katastru nemovitostí patří: věcná břemena, u nichţ zápis do katastru nemovitostí je vyloučen přímo právní úpravou (zákon o telekomunikacích) věcná břemena zatěţující stavby, které nejsou obsahem katastru nemovitostí (např. zařízení zatěţující stavby (přehradní hráze, mosty, komunikace, stoţáry, vodárny, trafostanice, tunely), u nichţ je vlastník či správce odlišný od vlastníka či správce stavby Vyznačení věcných břemen v katastru nemovitostí Základním normou je zákon o zápisech. V 1 odst.1 stanovuje: K nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí České republiky se zapisuje vlastnické právo, zástavní právo, právo odpovídající věcnému břemeni a předkupní právo s účinky věcného práva. Podle tohoto zákona se věcná břemena a práva jim odpovídající zapisují do katastru nemovitostí buď vkladem či záznamem. Vkladem se do katastru nemovitostí se zapisují věcná břemena pokud podkladem je smlouva mezi účastníky. Právo vzniká, mění či zaniká dnem vkladu do katastru nemovitostí. Právní účinky vkladu vznikají na základě pravomocného rozhodnutí

61 katastrálního úřadu o jeho povolení ke dni, kdy návrh byl doručen katastrálnímu úřadu. Záznamem se do katastru nemovitostí zapisují věcná břemena, která vznikla, změnila se nebo zanikla ze zákona nebo rozhodnutím státního orgánu. Právo vzniká, mění se nebo zaniká dnem pravomocnosti listiny nebo dnem stanoveným v listině. Specifický způsobem nabytí právo odpovídající věcnému břemeni je vydrţení. Způsob zápisu do katastru je moţný třemi způsoby: na základě osvědčení ve formě notářského zápisu; na základě soudního smíru uzavřeného mezi dvěma subjekty; na základě rozhodnutí soudu v řízení obdobném řízení o určení vlastnictví, pokud jedna strana vydrţení popírá. Věcné břemeno se vyznačuje na listu vlastnictví osoby povinné, tak na listu vlastnictví osoby oprávněné, s uvedením korespondujícího listu vlastnictví. V části listu C vlastnictví povinné osoby se uvádějí tyto údaje: druh věcného břemena, nemovitost, která je věcným břemenem zatíţena osoba oprávněná s uvedení jména, bydliště a rodného čísla nemovitost s jejíţ vlastnictvím je oprávnění odpovídající věcnému břemenu spojeno v případě oprávnění in rem. V části B1listu vlastnictví osoby oprávněné se uvádějí tyto údaje: právo odpovídající věcnému břemeni; nemovitost osoby oprávněné, s jejíţ vlastnictvím je případně právo spojeno; nemovitost, jiţ věcné břemeno zatěţuje Geometrický plán Geometrický plán je výsledek zeměměřických činností, který zpracováním a obsahem souvisí s předmětem katastru nemovitostí a který je zpracován dle příslušných právních předpisů. Je to vţdy výsledek přímého měření v přírodě a musí být vyhotoven srozumitelně

62 pro širokou veřejnost, odbornou i laickou. 25 Odlišnost geometrických plánů na věcné břemeno spočívá v zjednodušenosti oproti jiným druhům geometrických plánu.. Neobsahuje údaje o výměře a druhu pozemku v dosavadním ani v novém stavu, obsahuje pouze parcelní číslo dotčeného pozemku. Vymezení věcných břemen se rozlišují písmeny velké abecedy, ale nesmí se ani z části překrývat. Všechny body tvořící grafické vymezení věcného břemene se zaměřují číselně geodetickými metodami. Ve stanovených prostorech se určují pravoúhlé souřadnice podrobných bodů S-JTSK, v ostatních prostorech v místních souřadnicových systémech. Výsledem musí odpovídat přesnostním a obsahovým parametrům ustanovení 73 aţ 82 prováděcí vyhlášky a přílohy této vyhlášky. Geometrický plán se nevyhotovuje na uloţení a průběh podzemního či nadzemního vedení, neboť nejde o část pozemku. Avšak velmi častým poţadavkem je vyhotovení geometrického plánu na vyznačení věcného břemene v souvislosti s nadzemním, pozemním nebo podzemním energovodem či produktovodem Náležitosti geometrického plánu popisové pole - obsahuje základní identifikační údaje o zhotoviteli a údaje o lokalizaci předmětu geometrického plánu; grafické znázornění průběhu věcného břemene; výkaz dosavadního a nového stavu údajů katastru nemovitostí - dosavadní stav se zobrazuje tenkou čarou a nový stav, tzn. Vyznačení věcného břemene silnou čárkovanou čarou se slučkou. Plošný rozsah je vhodné zvýraznit šrafováním; ověření a potvrzení geometrického plánu - musí být ověřen oprávněnou fyzickou osobou, ţe náleţitostmi a přesností odpovídá právním předpisům a potvrzen katastrálním úřade,m, ţe údaje geometrického plánu jsou v souladu s údaji katastru nemovitostí Věcná břemena od A do Z, 4. Vydání, Albert Bradáč a kol. Linde, Praha 2009 str

63 11. Závěr Pokud dokáţeme ocenit i právní závady váznoucí na nemovitostech obdobné je to i věcných břemen, které jsou jedním z typů právních závad. Mohou významně ovlivnit vlastnické vztahy k dané nemovitosti. Je důleţité si uvědomit, ţe věcné břemeno není nájmem, není zde ţádná nájemní smlouva a není stanoveno ani nájemné, vztah vzniká jednorázově, většinou za jednorázovou úplatu. Naším úkolem při stanovení obecné hodnoty věcného břemena, je určit jaká je výše této úplaty, aby přiměřeně kompenzovala újmu povinného. Zpravidla se jedná o částku, která uloţena na přiměřený úrok by měla v budoucna dávat částky, které by po celou dobu trvání věcného břemene kompenzovala újmu povinného. Taktéţ je třeba si uvědomit, ţe je rozdílné ocenění věcného břemene jako takového od ocenění nemovitosti, v jejíţ prospěch je věcné břemeno zřízeno. Ve většině případech se tímto nemovitost znehodnotí. Při koupi nemovitosti je důleţité si ověřit u příslušného katastrálního úřadu v listu vlastnictví zda na nemovitosti vázne věcné břemeno. Můţou být i věcná břemena, které mohou naopak zvýšit hodnotu nemovitosti. Tyto břemena jsou zapsána v části listu B jedná se například o právo přístupu k nemovitosti přes cizí pozemek. V části listu C jsou zanesena břemena, které omezují vlastníka nemovitosti. Zatíţení nemovitosti přechází na kaţdého dalšího vlastníka, tzn.nemovitost je zatíţena věcných břemenem nezávisle na budoucím vlastníkovi. Jiné je to u věcných břemen, která jsou spojená s určitou osobou. Tyto práva jsou spjata pouze s touto osobou nepřechází na následovníky. Při ocenění je potřeba dbát těchto zásad dodrţovat základní principy. Věcných břemen je velké mnoţství. Můţeme rozlišit mnoho druhů a stále některé věcná břemene vznikají stejně, tak jako zanikají. Během psaní mé práce jsem se setkala s případem, které je velmi časté právě v dnešní době a je potřeba udělat nové pravidla pro vznik věcného břemene jedná se o věcné břemeno určené v území, kde dochází často k rozlití povodní. V únoru letošního roku proto byla vydána nová metodická pomůcka ministerstva zemědělství k získávání práva v územích určených k řízeným rozlivům povodní. Tzn. S vlastníkem dotčeného pozemku nebo stavby je potřeba, aby ţadatel uzavřel dohodu o zřízení věcného břemene pro umoţnění řízeného rozlivů povodní. Dojde tak o omezení vlastnického práva, tedy nového typu vzniku věcného břemene, které se vztahuje k dnešní době a častým hrozbách povodní a potřeby regulace vody při nepřetrţitých sráţkách. Pokud si vlastník chce pořídit pozemek či nemovitost v tomto území je nutné, aby souhlasil s tímto omezením vlastnického práva

64 Tato situace přesně vystihuje, jak téma věcné břemeno je obsáhlé a stále není vyčerpané

65 B. Praktická část 11.1 Stanovení aktuální tržní hodnoty majetku Bytu č.1417/141 v domě č.p kat. územ Stodůlky v Praze 13 Melodická č.11 Účel odhadu: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro bakalářskou práci Objednatel odhadu: Bankovní institut vysoká škola a.s. Podle stavu ke dni odhad vypracoval: Marie Šrámková K Chabům Praha 13 - Třebonice Datum místního šetření:

66 Obsah Úvodní list Obsah Úvodní zpráva Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Oceněné Omezující podmínky Osvědčení

67 Úvodní zpráva Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu pro Prahu-město, na listu vlastnickém 11287, pro katastrální území Stodůlky, městská část Praha 13, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (5. dubna 2011) uţíván k bydlení jako byt. Popisné informace Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Bytová jednotka 2+1 Melodická 1417/11 Praha - Stodůlky Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 13 Katastrální území: Stodůlky Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti majitele. Podklady pro vypracování odhadu: Informace o jednotce z katastru nemovitostí KÚ pro hl.m. Prahu KP Praha kat. území Stodůlky LV Informace o parcelách č. 1569/105 a 1569/73 z katastru nemovitostí KÚ pro hl.m. Prahu kat. území Stodůlky LV a LV Kupní smlouva č. 1417/141 Půdorys bytu v měřítku 1:

68 Výsledek prohlídky na místě - informace, výměry a další skutečnosti zjištěné při místním šetření Vlastnické a evidenční údaje: LV Vlastník: Zelenka Tomáš, Střešovická 1015/45, Praha, Střešovice, Nemovitosti: byt č. 1417/141 Podíl jednotky na společných částech domu a pozemcích: 4991/ Dokumentace a skutečnost: Předloţená dokumentace souhlasí se skutečností. Popis lokality Předmětem ocenění je byt č. 1417/141 v bytovém domě č.p v Praze 13 Melodická č. 11. Dům je situován v katastrálním území Stodůlky v lokalitě bytových domů s veřejně přístupnou zelení. Pozemky par.č. 1569/105 zastavěná plocha a par.č. 1569/73 ostatní plocha jsou mírně svaţité se sklonem k jihu a spolu s domem č.p tvoří jednotný funkční celek. Nemovitost má napojení na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace a plynu. Přístup je přímo z veřejné zpevněné komunikace z ulice Melodická. V docházkové vzdálenosti je nákupní centrum, restaurace, škola a zastávky MHD. Dostupnost centra je dobrá, spojení je autobusovou linkou do stanice metra Nové Butovice linky B. Veřejné parkovací moţnosti jsou v místě velmi omezené. Součástí ocenění je dále spoluvlastnický podíl o velikosti 4991/ na společných částech a zařízení domu č.p a na pozemcích par.č. 1569/105 a 1569/73. Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých majitelem je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytu zajištění bydlení majitele bytu. Byt tedy není určen k podnikatelské činnosti. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Podle sdělení majitele má byt příslušenství jako je uzamykatelná sklepní kóje a garáţové stání uvnitř objektu. Majitel oceňovaného bytu má právo uţívat společné domovní prostory

69 Pozemek Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl jednotky na společných částech domu a pozemcích: 4991/ Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn v výpočtu trţní hodnoty. Byt Jednotka č. 1417/141 je byt umístěný v domě č.p ve 4. nadzemním podlaţí s orientací na jih a východ. Dům byl postaven v roce 2004, kolaudační rozhodnutí bylo vydáno odborem výstavby MČ Praha 13 pod č.j.: VYS-p.1569/ /04-Ho- KR. Budova má dvě podzemní a pět nadzemních podlaţí. Její konstrukci tvoří ţelezobetonová konstrukce vyzdívaná se zateplenou fasádou. V domě je výtah. Údrţba domu jev prováděna. K datu ocenění je stáří stavby 7 roků. Byt se skládá z haly o velikosti 5,57 m 2, koupelny 3,78 m 2, WC 2,55 m 2, kuchyně 4,99 m 2, spíţe 1,26 m 2, obývacího pokoje 20,08 m 2 a loţnice 11,68 m 2. Kuchyň a obývací pokoj jsou situovány na jih a loţnice na východ. Z obývacího pokoje je přístupný balkon o velikosti 3,33 m 2. Koupelna je vybavena obezděnou plastovou vanou, umyvadlem, vodovodními bateriemi, ventilátorem, svítidlem, má keramickou podlahu a keramický obklad na výšku dveří. WC je vybaveno záchodem kombi, umyvadlem, ventilátorem, svítidlem, má keramickou dlaţbu a keramický obklad na výšku dveří. Podlaha v pokojích a kuchyni má krytinu z podlahových lamel, v předsíni je keramická dlaţba. Dveře jsou hladké plné v obloţkových zárubních, okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Vytápění bytu je radiátory a je ústřední s ovládáním termostatem. Ohřev vody je centrální. V kuchyni je interiérová kuchyňská sestava ve tvaru L s varnou deskou, digestoří, troubou, myčkou, nerezovým dřezem s baterií a vestavěnou mikrovlnou troubou a lednicí s mrazákem. Jsou provedeny rozvody elektřiny, vody, kanalizace, telefonu a STA. V předsíni a loţnici jsou vestavěné skříně. Ve vstupním prostoru domu je umístěna listovní schránka. Vybavení bytu je provedeno ve standardu současné výstavby a byt je pečlivě udrţován. Výměry místností bytu jsou převzaty ze Smlouvy o převodu vlastnictví bytu, kde způsob měření a výpočtu je stanoven zákonem č. 72/1994 Sb. a velikost výměry navazuje na stanovení spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku

70 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kriteria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb. a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţití z technického hlediska Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe byt je trţně pronajat, je i tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím

71 Ocenění Definice ceny obvyklé Stanovení ceny obvyklé podle 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., a č. 296/2007 Sb.: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad výše obvyklé ceny nemovitosti je ocenění prováděno, jak v zahraničí tak v naší praxi, v zásadě třemi metodami, které jsou pouţívány v různých modifikacích: a) metodou věcné hodnoty (nákladová) b) metodou porovnávací (srovnávací) c) metodou výnosovou (příjmovou ) a) metoda nákladová jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení nemovitosti v současných cenách a určení přiměřeného opotřebení vzhledem ke stáří a skutečnému stavu nemovitosti (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). b) metoda porovnávací v principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodávaných porovnatelných

72 nemovitostí v daném místě a čase. c) metoda příjmová vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou uţitkovosti dané nemovitosti. Posuzovaná nemovitost je dlouhodobě pronajímaná za obvyklé (tržní) nájemné a z toho vyplývá její ziskovost. Obvyklá cena je potom stanovena na základě závěrečné analýzy o přispění jednotlivých metod k výsledné hodnotě

73 Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsem vzal v úvahu byty porovnatelných parametrů, které byly v Praze 3-Vinohradech v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. V případě, ţe se jednalo o nabídky, tak jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku jeden metr čtvereční čisté vyuţitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: ,- Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně

74 Popis oceňované stavby Název: Bytová jednotka 2+1 Adresa Melodická 1417/11, Praha 13 - Stodůlky Popis:Viz výše. Druh nemovitosti Byty Poloha samostatně stojící Stáří objektu 7 roků Stav objektu výborný Počet nadz. podlaţí 5 Počet podzemních podlaţí 2 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 50 m 2 Garáţ v objektu Výtah ano Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky voda, kanalizace, elektro, Příslušenství balkon, sklepní kóje, parkovací stání Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaţí ZP m 2 celkem Podlahová plocha podlaţí PP m 2 celkem Hrubá uţitná plocha PUH 53,24 m 2 Čistá uţitná plocha PUČ m

75 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: 1) Byt 2+kk Adresa Plzeňská, Praha - Stodůlky Popis: Účelně navrţený byt 2+kk plus balkon 4 m2, orientace na východ do klidného polosoukromého prostoru, 2.NP budovy nového moderního bytového projektu Na Radosti, lokalita na rozhraní Řepy a Stodůlky. Dispoziční uspořádání je funkční a logické, prostorné pokoje jsou dobře zařaditelné nábytkem, nechybí dostatek úloţných prostor komora je situována přímo v bytě. Z obou pokojů je přímý vstup balkon. S důrazem na kvalitu a design je nastaveno standardní provedení plovoucí podlahy, obloukové zárubně, bezpečnostní vstupní dveře, dřevěná eurookna, vlastní regulace tepla bytovou výměníkovou stanicí, měření spotřeby tepla a vody dálkovým radiovým odečtem, datové tepla a společné satelitní antény do kaţdé obytné místnosti a nejen to. V suterénu domu jsou navrţena garáţová stání a sklepy. Lokalita se vyznačuje dobrou dopravní dostupností do centra města a kompletní občanskou vybaveností. Škola, školka, pošta a obchody pro kaţdodenní nákupy jsou v docházkové vzdálenosti. Příleţitost odpočívat v přírodě přináší nejen nedaleká přírodní park Košíře Motol. Zábavou a nákupy nabízí obchodní centrum Metropole Zličín. Druh nemovitosti Byty Poloha samostatně stojící Stáří objektu 1 rok Stav objektu výborný Počet nadz. podlaţí 7 Počet podzemních podlaţí 1 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 53 m 2 Garáţ v objektu Výtah ano Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky Voda, kanalizace, elektro, plyn Příslušenství sklepní kóje, garáţové stání Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: cena z inzerce * 1,20 Celkový koeficient: / 1,20 Přepočtená standardní cena: ,17 Kč

76 Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené (JCS i ) jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaţí celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaţí celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá uţitná plocha: 53,00 m ,75 Kč/m ,80 Kč/m 2 Čistá uţitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m

77 Objekt č.: 2 Název: 2) Byt 2+kk Adresa Praha - Stodůlky Popis: Byt na Praze 5 Stodůlky. Byt v osobním vlastnictví se nachází v 1. patře novostavby v těsné blízkosti Makra. Moderní kuchyňská linka je zařízena a k dispozici je velké mnoţství úloţných prostor. V bytě je nainstalováno zabezpečovací zařízení s detektorem pohybu a připojením na pult centralizované ochrany. V ceně bytu je parkovací stání i sklep. Druh nemovitosti Byty Poloha samostatně stojící Stáří objektu 5 roků Stav objektu výborný Počet nadz. podlaţí 6 Počet podzemních podlaţí 1 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 0 m 2 Garáţ v objektu Výtah ano Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky voda, kanalizace, elektro, plyn, zpevněný příjezd Příslušenství sklepní kóje, garáţové stání Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: cena z inzerce * 1,20 Celkový koeficient: / 1,20 Přepočtená standardní cena: ,67 Kč Výměry jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené (JCS i ) jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaţí celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaţí celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá uţitná plocha: 45,00 m ,44 Kč/m ,70 Kč/m 2 Čistá uţitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m

78 Objekt č.: 3 Název: 3) Byt 2+kk Adresa Petrţílkova, Stodůlky Popis: Byt 2+kk/B s balkonem 5m2, v projektu krásná Hůrka nacházející se na Stodůlkách, v bezprostřední blízkosti stanice metra B Hůrka, coţ zaručuje rychlé spojení s vnitřní Prahou i občanskou vybaveností denní potřeby v místě. Dokončené, ergonomicky řešené byty s dostatkem úloţných prostor nabízí hezké bydlení nedaleko prokopského údolí. Moderní pojetí bytů zachycuje veškeré nároky dnešní doby, včetně vysokého standardu vybavení. Druh nemovitosti Byty Poloha samostatně stojící Stáří objektu 1 rok Stav objektu výborný Počet nadz. podlaţí 6 Počet podzemních podlaţí 1 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 0 m 2 Garáţ v objektu Výtah ano Podkroví ne Svislé konstrukce montované z dílců betonových tyčových Přípojky voda, kanalizace, elektro, plyn, zpevněný příjezd Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: cena z inzerce * 1,20 Celkový koeficient: / 1,20 Přepočtená standardní cena: ,33 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené (JCS i ) jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaţí celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaţí celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá uţitná plocha: 56,00 m ,29 Kč/m ,24 Kč/m 2 Čistá uţitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m

79 Objekt č.: 4 Název: 4) Byt 2+kk/T Adresa Hrozenkovská, Zličín Popis: Byt 2+kk s terasou 9m2 se nachází ve třetím patře třípodlaţního viladomu s výtahem. Jedná se o dispozičně výborně řešený byt, obývací pokoj s kuchyňským koutem, loţnice, koupelna s vanou a WC, další samostatné WC je v předsíni. V celém bytě je poloţena laminátová podlaha v kombinaci s keramickou dlaţbou, dřevěná eurookna. K bytu patří v ceně i garáţové stání a sklep v suterénu domu. V blízkosti se nachází metro B Zličín a nákupní centrum Metropole Zličín. Celý bytový projekt je práv+ě dokončen a zkolaudován. Druh nemovitosti Byty Poloha samostatně stojící Stáří objektu 4 roky Stav objektu výborný Počet nadz. podlaţí 4 Počet podzemních podlaţí 1 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 0 m 2 Garáţ v objektu Výtah ano Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky voda, kanalizace, elektro, plyn, zpevněný příjezd Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: cena z inzerce * 1,20 Celkový koeficient: / 1,20 Přepočtená standardní cena: ,67 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené (JCS i ) jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaţí celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaţí celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá uţitná plocha: 55,00 m ,82 Kč/m ,85 Kč/m 2 Čistá uţitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m

80 Objekt č.: 5 Název: 5) Byt 2+kk Adresa Petrţílkova, Stodůlky Popis: reprezentativní byt 2+kk/B se nachází v novostavbě ve 2.NP ze 7. Byt je v osobním vlastnictví. Kuchyň je vybavena kuchyňskou linkou včetně sporáku a pračky. Byt disponuje dvěma pokoji. V jednom je kuchyň. Linka a ve druhém pokoji je balkón. Koupelna a WC jsou dohromady. Plovoucí podlahy, dlaţba. K bytu patří komora, která je místo sklepa. V okolí veškerá občanská vybavenost. V blízkosti je metro Hůrka cca 2 min. pěšky. Druh nemovitosti Byty Poloha samostatně stojící Stáří objektu 9 roků Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaţí 7 Počet podzemních podlaţí 1 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 0 m 2 Garáţ není Výtah ano Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky voda, kanalizace, elektro, plyn, zpevněný příjezd Příslušenství komora Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: cena z inzerce * 1,20 Celkový koeficient: / 1,20 Přepočtená standardní cena: ,33 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené (JCS i ) jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaţí celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaţí celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá uţitná plocha: 52,00 m ,69 Kč/m ,41 Kč/m 2 Čistá uţitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m

81 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. 1) Byt 2+kk 0,00 0,00 0, ,80 0, ) Byt 2+kk 0,00 0,00 0, ,70 0, ) Byt 2+kk 0,00 0,00 0, ,24 0, ) Byt 2+kk/T 0,00 0,00 0, ,85 0, ) Byt 2+kk 0,00 0,00 0, ,41 0,00 SJC průměr ,00 JCO = SJC * I O ,00 Výměry oceňované stavby 53,24 CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: C p = CO průměrná ,- Kč Bytová jednotka výsledná cena = ,- Kč

82 Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem metody kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše trţního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. Vycházela jsem z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Rezervy na renovace byly stanoveny procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky.. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: ,- Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce

83 Příjmová metoda Přímá kapitalizace Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 5,00% Efektivní hrubý příjem Rezerva na renovace Ostatní provozní náklady Čistý provozní příjem (NOI) Míra kapitalizace (R) 6,00% Trţní hodnota (V) Trţní hodnota-zaokrouhlená Závěr Nemovitost je zatíţena zástavním právem smluvním ve prospěch České spořitelny, a.s. ve výši Kč. Dle výpisu katastru nemovitostí bylo zjištěno ţe věcná břemeno nijak podstatně neomezují obvyklou cenu, která je stanovena za předpokladu výmazu jedná se o věcné břemeno práva umístění technologického zařízení, s právem vstupu za účele provozu, oprav, údrţby, rekonstrukce a kontroly této stavby. Oprávněný je praţská plynárenská, a.s.. Národní 37/38, Praha 1, Nové město, jednotka : 1417/6 a 1417/141. smlouva o zřízení věcného břemene úplatná ze dne právní účinky vkladu práva ke dni Obvyklou cenu stanovuji na základě zjištěných skutečností, zjištění ceny metodou porovnávací a příjmovou, s přihlédnutím k obchodovatelnosti tohoto typu nemovitostí v dané lokalitě. Oceňovaná nemovitost je situována do lokality určené k bydlení s dobrou dopravní obsluţností a s dobrou návazností na občanskou vybavenost. Klady: Nový byt, slunný, prostorný Zápory: sídlištní zástavba špatné parkování, hluk, VB zástava

84 Přispění jednotlivých oceňovacích metod ke konečnému stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku: Porovnávací metoda: ,- 80% ,- Kč Příjmová metoda: ,- 20% ,- Kč Výsledná trţní hodnota: , - Kč Tento odhad obvyklé ceny nemovitosti jsem podala podle svého nejlepšího vědomí, za pouţití příslušné literatury, legislativy a cen. Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry v tomto odhadu obvyklé ceny nemovitosti mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecným podmínek poskytnutých sluţeb

85 Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţen celý nebo části tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v tomto odhadu obvyklé ceny nemovitosti předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tento odhad obvyklé ceny nemovitosti byl vypracován pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence,

86 osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen tento odhad obvyklé ceny nemovitosti. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění

87 Osvědčení Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny shora. 4. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Praze dne Marie Šrámková

88 11.2. Stanovení aktuální tržní hodnoty bytového domu Obytný dům č.p. 576 Hornoměcholupská 6, Praha Obec Praha, k.ú. Hostivař Účel odhadu: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro bakalářskou práci Objednatel odhadu: Bankovní institut vysoká škola a.s. Podle stavu ke dni odhad vypracoval: Marie Šrámková K Chabům Praha 13 - Třebonice Datum místního šetření:

89 Obsah Úvodní list Obsah Úvodní zpráva Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Omezující podmínky Osvědčení

90 Úvodní zpráva Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 20. dubna 2011 ke dni místního šetření. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu pro Prahu, na listu vlastnickém 1507, pro katastrální území Hostivař, městská část Praha 10, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (20. dubna 2011) uţíván převáţně k bydlení jako bytový dům s 5 nájemními byty, a s 2 nebytovými prostory v prvním podzemním podlaţí a půdní vestavbou. Dům je v absolutním vlastnictví jednoho majitele. Byty jsou pronajaty za trţní nájemné, V současné době probíhá rekonstrukce půdního prostoru. Nebytové prostory jsou pronajaty také za trţní nájemné. Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech zprávy. Zpráva zohledňuje skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu, která vyplývá z uzavření 5 nájemních vztahů. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, práva propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Popisné informace Současný stav Konstrukce : zděné, dřevěné Vyuţití: bydlení a pronájem Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: voda, kanalizace, elektro Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. Tř Poloha v obci: okrajová část zástavba RD Stavebně technický stav stavby: dobře udrţovaná Vytápění: ústřední / etáţové plyn

91 Bytový dům Počet jednotek Plocha Plocha Plocha Plocha Celková Obvyklá cena jednotek balkonů sklepů zahrad plocha m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Kč/m 2 Bytové jednotky: Nebytové jednotky: Garáže: Popis lokality Kolem roku 2000 byla v některých částech tato lokalita rekonstruována tak, aby její kulturní hodnota vynikla, například šedé pouliční svítilny z 60. let byly nahrazeny historizujícími sloupy. Stará Hostivař je památkovou zónou. Na staré selské jádro Hostivaře navazuje domovní zástavba zejména z přelomu 19. a 20. století a první poloviny 20. století. Jihovýchodně od nádraţí, směrem k Horním Měcholupům, se nad tramvajovou smyčku rozkládá rozsáhlé sídliště Hornoměcholupská. V jeho východní části je plavecký bazén, poblíţ retenční nádrţ na Měcholupském potoce. Za ţelezniční tratí je oblast novějších rodinných domků, zvaná V nových domcích. Na čtvrť navazuje rozsáhlá průmyslová oblast, zasahující i do území Dolních Měcholup, Malešic a Strašnic. Na Groši, čtvrť rodinných domků a nízkých paneláků. V blízkosti je zábavní centrum Park Hostivař. V sousedství sídliště Košík vyrůstá ještě zástavba pod názvem Slunečný vršek. Podél ulice K Horkám je kolonie rodinných domků Na Košíku. Tato dříve příměstská kolonie se dnes plnohodnotnou části Prahy s rozsáhlou výstavbou rodinných domků a sídlištních kolonií. Poloha nemovitosti Jedná se o nemovitost domu č.p. 576, pozemku parc.č. 691 včetně příslušenství v obci Praha, katastrální území Hostivař, městská část Praha 10, ulice Hornoměcholupská č.6. objekt je situován na místě svaţitého pozemku v řadové zástavbě jako krajový. Nemovitost je napojena na základní veřejné inţenýrské sítě elektro, vodovod, kanalizace a plyn. Oceňovaný majetek Předmětem ocenění je bytový dům s nebytovými prostory, který je podsklepený v celém rozsahu zastavěné plochy 1. NP, s 2 nadzemními podlaţími a s obytným podkrovím. Dům je v krajní v řadě ostatních domů. Objekt je zděný a má sedlovou, pultovou a rovnou

92 střechu. Má jedno podzemní podlaţí, dvě nadzemní podlaţí a podkroví, kde v současné době probíhá rekonstrukce a propojení bytové jednotky s půdními prostory.v přízemí jsou nebytové prostory prodejna květin a herna se zázemím, chodba a schodišťových prostor. V dalších nadzemních podlaţích jsou pouze 3 bytové jednotky a schodišťový prostor. V podkroví je v současně době jedna bytová jednotka a ve druhé probíhá kompletní rekonstrukce. Okna jsou plastová, dveře jsou plné a prosklené. Podlahy v obytných místnostech jsou prkenné a parketové. Vytápění je zajištěno v kombinaci s ústředním topením a WAW. Původní objekt byl postaven před 80 lety. V průběhu ţivotnosti objektu byly proveden úpravy respektive rekonstrukce v r aţ do současné doby. Od roku 2004 jsou postupně rekonstruovány všechny bytové jednotky. Také proběhla rekonstrukce nebytových prostor v přízemi a připojení dvou bytových jednotek k nim a a v celém domě byly nově osazeny okna a výkladce. V průběhu roku 1995 byla nově provedena střecha včetně oplechování, fasáda, stoupačky vody a kanalizace. V rekonstruovaných prostorách byly nově provedeny rozvody elektra, etáţové topení, podlahy, dveře, obklady, dlaţby a zařizovací předměty. Druh stavby účel Bytový dům s nebytovými prostory objekt bydlení a podnikání Dispoziční řešení Je zde 5 bytových jednotek 1. NP byt m 2 byt m 2, byt m 2 2. podkroví byt m2, byt m 2 Jsou zde 2 NBJ o velikosti 69,6 m 2 a 185,6 m 2, součást domu je garáţ 17,7 m 2 a malá předzahrádka. Popis technického stavu Jedná se o stavbu z roku 1931, postupně dílčí rekonstrukce v letech 1995 pokračující do doby místního šetření viz základní popis. Pozemek Oceňovaný pozemek je svaţitý, je přibliţně tvaru lichoběţníku, je přístupný z veřejné místní komunikace se zpevněným povrchem (po p.p.č. 2669/4, která je ke dni místního šetření ve vlastnictví Hlavního města Praha). Oceňovaný pozemek je ke dni místního

93 šetření napojen na ţádná media. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem samostatného ocenění nejsou venkovní úpravy přípojka vody vč. Vodoměrné šachty, kanalizace, elektro, plynu, oplocení, plotová vrátka a vrata, zpevněné plochy apod. Jedná se obvyklé standardní příslušenství resp. Součásti bytového domu a pozemku, které z hlediska obvyklé ceny nemají zásadní cenotvorný význam. Jejich cenový význam je zahrnut zejména v hodnocení vybavenosti. Konstrukce Popis 1. Základy včetně mělké zaloţení bez izolace zemních prací 2. Svislé konstrukce zděné z plných cihel tl. 45 cm 3. Stropy ţelezobetonové monolitické 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech asfaltové šindele 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních dvouvrstvé vápenné omítky povrchů 8. Úprava vnějších břízolitové škrábané povrchů 9. Vnitřní obklady běţné obklady keramické 10. Schody ţelezobetonové montované s běţným povrchem 11. Dveře plné + prosklené typové 12. Vrata 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah parkety, dřevěná a ker. Dlaţba 15. Vytápění ústřední 15. Vytápění topidla WAW 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí

94 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody el. Boiler 21. Ohřev teplé vody plynová karma 21. Ohřev teplé vody kotel ÚT 22. Vybavení kuchyní kombinovaný sporák 23. Vnitřní hygienické WC, umyvadla, vana vybavení 24. Výtahy chybí 25. Ostatní domácí telefon 25. Ostatní domácí telefon 26. Instalační pref. Jádra Analýza tržního nájemného Byt č. 5 bydlí majitel Byt č. 6 rekonstrukce Vzhledem, k tomu, ţe s oceňování začínám nemám dostatečnou databázy nájmu, proto jsem vyuţila realitní server, z toho důvodu z hodnotami uvedených v inzerci odečtu 20%. Výnosy z obytných prostor Název Výměra 01 Bytová jednotka Bytová jednotka Bytová jednotka Bytová jednotka Bytová jednotka 2+1 [m 2 ] Měsíční nájem [Kč] Nájemné [Kč/rok] Nájem [Kč/m 2 /ro 70, , , ,43 61, , , ,52 110, , , ,45 75, , , ,60 60, , , ,00 Obvyklé tržní nájemné [Kč/m 2 /rok] 1 542,00 k]

95 Výnosy z ostatních prostor Název Výměra Obchod Záběhlice Obchod Dolní Měcholupy [m 2 ] Měsíční nájem [Kč] Nájemné [Kč/rok] Nájem [Kč/m 2 /ro 100, , , ,00 88, , , ,09 Obchod Hostivař 255, , ,00 960,00 Obchod Hostivař 102, , , ,00 Obvyklé tržní nájemné [Kč/m 2 /rok] 1 581,00 k] Přehled jednotek Bytové prostory Stanovené koeficienty pro přepočet ploch Koeficient plochy 1,00 Koeficient plochy 0,70 Koeficient plochy 0,30 bytu: sklepa: balkonu: objekt číslo bytu podlaţí kategorie plocha bytu plocha sklepa plocha balkónů / teras upravená plocha plocha předzahrá dky m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Byt 01 2 I. 91,00 0,00 0,00 91,00 0,00 Byt 02 2 I. 68,00 0,00 0,00 68,00 0,00 Byt 03 2 I. 68,00 0,00 0,00 68,00 0,00 Byt 04 3 I. 68,00 0,00 0,00 68,00 0,00 Byt 05 3 I. 115,00 0,00 0,00 115,00 0,00 Celkové plochy: 410,00 0,00 0,00 410,00 0,

96 Nebytové prostory Stanovené koeficienty pro přepočet ploch Koeficient plochy 1,00 Koeficient plochy 0,70 Koeficient plochy 0,30 jednotky: sklepa: balkonu: objekt číslo jedn. Podlaţí plocha jedn. Plocha sklepa plocha balkónů / upravená plocha plocha předzahrádky teras m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Herna ,30 0,00 0,00 203,30 0,00 Květinka ,60 0,00 0,00 69,60 0,00 272,90 0,00 0,00 272,90 0,

97 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kriteria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb. A jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţití z technického hlediska Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe byt je trţně pronajat, je i tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím

98 Ocenění Přehled srovnatelných pozemků Lokalita Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 U Košíku, Hostivař ,08 0, ,96 Horní Měcholupy, Jaroměřská ,19 0, ,21 Štěrboholy, U Školy ,65 0, , ,17 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena Celková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků 382 Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty (nákladová metoda) proběhl analytickou metodou. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Uţitná plocha 1. PP 250,06 m 2 0,00 m 2 1.NP 290,83 m 2 272,90 m 2 2.NP 290,83 m 2 227,00 m 2 Podkroví nadezdívka 279,80 m 2 410,00 m

99 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1. PP (((25,08+19,80)/2*5,80+(15,00+6,00)/2*4,20+6,50*6, = 762,69 m 3 80/2+(15,30+9,20)/2+5,00+(4,00*9,00/2+9,30*0,80/2 +3,00*3,40+22/7*1,7*1,7/2)))*(3,05) 1.NP (((25,00+19,80)/2*5,73+(15,00+6,00)/2*4,13+6,50*6, = 988,82 m 3 50/2+(15,15+9,30)/2*5,00+(4,00*9,20/2+9,30*0,80/2 +3,00*3,40+22/7*1,70*1,70/2)))*(3,40) 2.NP (((25,0+19,80)/2*5,73+(15,00+6,00)/2*4,13+6,50*6,5= 959,73 m 3 0/2+(15,15+9,30)/2*5,00+(4,00*9,20/2+9,30*0,80/2+ 3,00*3,40+22/7*1,70*1,70/2)))*(3,30) Podkroví (((25,00+19,80)/2*5,73+(15,00+6,00)/2*4,013+6,50* = 279,80 m 3 nadezdívka 6,50/2+(15,15+9,30)/2*5,00+(4,00+9,20/2+9,30*0,80 /2+3,00*3,40+22/7*1,70*1,70/2)))*(1,00) zastřešení šikmé ((25,00+19,80)/2*5,73+(15,0+6,00)/2*4,13+6,50*6,5 = 553,85 m 3 podkroví 0/2+(15,15+9,30)/2*5,00)*4,00/2+16,50*2,10*2,65/2 zastřešení rovné (4,00*9,20/2+9,30*0,80/2+3,00*3,40+22/7*1,70*1,7 = 116,11 m 3 podkroví 0/2)*3,15 Obestavěný prostor celkem: = 3 661,00 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 278 Obestavěný prostor [m 3 ] 3 661,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota Kč (RC) Stáří roků 80 Další ţivotnost roků 40 Opotřebení % 36,16 Věcná hodnota (VH) Kč

100 Výpočet porovnávací hodnoty Bytové prostory Jednotková cena předzahrádky: 0 Kč/m 2 Výpočet standardní jednotkové ceny Legenda: K1 stav (stáří, standard); K2 typ stavby; K3 podlaţí; K4 orientace; K5 velikost; K6 lokalita; K7 zdroj nabídky Lokalita Dispoz Plocha Poţadov Jednotková K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Upravená ice typ aná cena cena cena m 2 Kč Kč/m 2 Kč/m 2 1 Hostivař , ,00 1,0 0,9 1,0 1,0 1,0 0, Horní , ,00 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 0, Měcholupy, Milánská Háje, , ,00 1,0 0,9 1,0 1,0 0,9 0, Štíchova Strašnice, , ,00 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 0, Přetlucká Průměrná standardní jednotková cena

101 Ocenění bytových jednotek porovnávacím způsobem Legenda: Kt typu pronájmu; K1 stav, vybavení; K3 podlaţí; K4 orientace; K5 velikost objek číslo podlaţ plocha předza- Kt K1 K3 K4 K5 K c t bytu í bytu hrádka upravená celková cena jedn. Cena m 2 m 2 Kč/m 2 Kč Byt ,00 0 1,0 1,0 1,00 1,00 1,00 1, Byt ,00 0 1,0 1,0 1,00 1,00 1,00 1, Byt ,00 0 1,0 1,0 1,00 1,00 1,00 1, Byt ,00 0 1,0 1,0 1,00 1,00 1,00 1, Byt ,00 0 1,0 1,0 1,00 1,00 1,00 1, ,

102 Nebytové prostory Jednotková cena předzahrádky: 0 Kč/m 2 Výpočet standardní jednotkové ceny typ Obchodní prostor Legenda: K1 stav (stáří, standard); K2 typ stavby; K3 podlaţí; K4 orientace; K5 velikost; K6 lokalita; K7 zdroj nabídky Dispozi Plocha Poţadova Jednotk Upravená Lokalita ce typ ná cena ová K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 cena cena m 2 Kč Kč/m 2 Kč/m 2 1 Malešice, Prodejní 198, ,0 1,0 1,0 1,0 1,0 0,9 0, Akademická plocha Hostivař. Prodejní 107, ,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 0, Nám. Přátelství plocha H.Měcho., Prodejní 53, ,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 0, Veronské nám. plocha Průměrná standardní jednotková cena Ocenění nebytových jednotek porovnávacím způsobem Legenda: K1 stav, vybavení; K3 podlaţí; K4 orientace; K5 velikost objekt číslo Podlaţí plocha Předza- K1 K3 K4 K5 K c upravená celková cena jedn. jedn. hrádka jedn. Cena m 2 m 2 Kč/m 2 Kč Herna ,30 0 1,00 1,00 1,00 1,00 1, Květin ,60 0 1,00 1,00 1,00 1,00 1, ka

103 Výpočet výnosové hodnoty Stanovení parametrů ocenění výnosovým způsobem typ prostoru obvyklé nájemné Kč/(m 2 *ro k) dosahované náklady na ostatní procento údrţbu a náklady pronajmutí správu míra kapitalizace % % z RC Kč/m 2 % pronajaté s trţním nájemným , ,00 Bytové prostory objek číslo t bytu podla plocha obvyklé Kv nájem reprod náklady zisk výnosová ţí bytu nájemné ukční hodnota cena m 2 Kč/(m 2 *rok) Kč Kč Kč Kč Byt , , Byt , , Byt , , Byt , , Byt , , Celkem 410, Stanovení parametrů ocenění výnosovým způsobem typ prostoru obvyklé nájemné dosahované procento náklady na údrţbu a ostatní náklady míra kapitalizace pronajmutí správu Kč/(m 2 *rok) % % z RC Kč/m 2 % Obchodní prostor , ,

104 Nebytové prostory objekt číslo podlaţ plocha obvyklé nájemné Kv nájem repro náklady zisk výnosová bytu í bytu dukč hodnota ní cena m 2 Kč/(m 2 *rok) Kč Kč Kč Kč Herna , , Květin , , ka Celkem 272, Rekapitulace Bytové prostory objekt číslo podla plocha věcná porovnávací výnosová obvyklá obvyklá cena bytu ţí bytu hodnot hodnota hodnota cena bez DPH a m 2 Kč Kč Kč Kč Kč Byt , Byt , Byt , Byt , Byt ,

105 Nebytové prostory objekt Č. Podlaţ plocha věcná porovnávací výnosová obvyklá obvyklá jedn. í jednotky hodnota hodnota hodnota cena cena bez DPH m 2 Kč Kč Kč Kč Kč Herna , Květinka ,

106 Závěr Současný stav Porovnávací hodnota Kč Výnosová hodnota Kč Věcná hodnota Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč Reprodukční cena pro pojištění Kč - z toho hlavní budova Kč - ostatní objekty 0 Kč Závěrečná analýza pro stanovení obvyklé ceny: Obvyklou cenu stanovuji na základě zjištěných skutečností, zjištění cen metodikou věcné hodnoty, porovnávací metody, výnosové metody a s přihlédnutím k dobré obchodovatelnosti obytných domů v dané lokalitě. Oceňovaná nemovitost je situována do lokality určené k bydlení, s dobrou dopravní obsluţností a dobrou návazností na občanskou vybavenost. Klady: Oceňovaná nemovitost prošla téměř celá kompletní rozsáhlou rekonstrukcí (v době místního šetření se dokončovala rekonstrukce bytu v podkroví). Zápory: Stísněný pozemek - nemoţnost dalšího rozvoje nemovitosti. Přispění jednotlivých oceňovacích metod ke konečnému stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku: Věcná hodnota: ,- 10% ,- Kč Porovnávací metoda: ,- 70% ,- Kč Výnosová metoda: ,- 20% ,-Kč Obvyklá cena po zaokrouhlení je ,-Kč

107 Tento odhad obvyklé ceny nemovitosti jsem podal podle svého nejlepšího vědomí, za pouţití příslušné literatury, legislativy a cen. Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry v tomto odhadu obvyklé ceny nemovitosti mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecným podmínek poskytnutých sluţeb

108 Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţen celý nebo části tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v tomto odhadu obvyklé ceny nemovitosti předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tento odhad obvyklé ceny nemovitosti byl vypracován pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti

109 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen tento odhad obvyklé ceny nemovitosti. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění

110 Osvědčení Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny shora. 4. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Praze dne Marie Šrámková

111 C. Analytická část 12. Analýza trhu s nemovitostmi na Praze

112 12.1 Obecná charakteristika Městská část Praha 5 patří svou rozlohou km2 a počtem obyvatel k největším v Praze. Hustota zalidnění je 2,773. Leţí na levém břehu Vltavy v těsném sousedství historického jádra Prahy, od kterého ji dělí z velké části zachované středověké opevnění, zvané Hladová zeď. Osídlení tohoto území se datuje jiţ od pravěku, coţ dokládá řada nalezišť.zákon č. 418/1990 Sb., o hlavním městě Praze, s účinností od 24. listopadu 1990 a poté znovu Statut hlavního města Prahy (vyhláška hl. m. Prahy č. 55/2000 Sb. HMP) s účinností od 1. července 2001 vymezily městskou část Praha 5. Zahrnuje celá katastrální území Smíchov, Hlubočepy (včetně Barrandova a Zlíchova), Radlice, Košíře, Motol, převáţnou část Jinonic, 4 % území Malé Strany (pár bloků domů, jeţ byly původně částí původní osady Újezd, dnes je tato část ohraničena Janáčkovým nábřeţím a ulicemi Vítězná, Petřínská, Mělnická, Plaská, a část mostu Legií), nepatrnou část Břevnova. Městská část Praha 5 sousedí s městskými částmi Praha 6, Praha 17 (Řepy), Praha 13, Praha-Slivenec, Praha-Velká Chuchle, Praha 4, Praha 2 a Praha 1. V Praze 5 sídlí i různá vzdělávací střediska a školy. Například ZŠ a MŠ U Santošky, ZŠ Radlická, FZŠ Drtinova, ze středních škol zde sídlí Gymnázium Christiana Dopplera, Gymnázium Na Zatlance, Gymnázium Nad Kavalírkou, Gymnázium Oty Pavla, Gymnázium Jaroslava Heyrovského či SPŠ Preslova Katastrální území Prahy 5 Smíchov Centrální části Prahy 5 je Smíchov. První zmínka o této části byla jiţ ve 13. Století ve Zbraslavské kronice. Na velké části území se rozkládaly vinice, chmelnice, dvory, pole a zahrady, při Vltavě mlýny. Za Rudolfa II se v této části prahy 5 začínají stavět letohrádky v zahradách. Koncem 17. Století se stává část Smíchova majetkem rodu Schwarzenberků. V 18. Století zaznamenává tato lokalita obrovský průmyslový rozmach, vzniká několik manufaktur, kdy letohrádky a zahrady ustupují výstavbě továren. V roce 1838 byl Smíchov povýšen na předměstí a roku 1850 na město. Na Štefánikově třídě byla postaven radnice, která tam dodnes stojí a naproti ní kostel SV,

113 Václava. Ve 20. Století se centrum přesouvá na dnešní náměstí 14. Října. Tam byla vystavena trţnice a Národní dům s několik společenskými sály. Roku 1869 byl zaloţen Akcionářský pivovar na Smíchově, pozdější pivovar Staropramen. Průmyslový ráz si Smíchov zachoval celý zbytek 19. století a aţ na konci 20. století se jeho tvář začala měnit na obchodní postupným rušením továren. 27 katastrální výměra: 7,05 km2 obyvatel: ( ) hustota zalidnění: obyv./km2 Pamětihodnosti na Smíchově: Vila manţelů Duškových Bertramka, kde na konci 18. století pobýval Wolfgang Amadeus Mozart park Sacré Coeur Kaple Nejsvětěšjší Trojice (U Nesypky) Karpatský chrám sv. archanděla Michaela převezený z Podkarpatské Rusi Klamovka Letohrádek Kinských Malostranský hřbitov Smíchovská synagoga Košíře Košíře byly do 19. století vesnicí. Při výstavbě průmyslových podniků na Smíchově byly zapotřebí ubytovací kapacity, která se zřídily právě zde v Košířích., byla to tedy dělnická čtvrť. V roce 1942 byl dokončen funkcionalistický kostel sv. Jana Nepomuckého. Vyskytuje se zde jen pár osamělých panelákových domů, Dnes zde podél motolského potoka můţeme vidět činţovní domy z meziválečného období a na svazích vily, v některých jsou zahraniční velvyslanectví. Za

114 zmínku stojí historický Malostranský hřbitov, zde je pochován Karel Jaromír Erben. katastrální výměra: 3,23 km2 obyvatel: ( ) hustota zalidnění: obyv./km2 Rozlohou téměř stejné jako Košíře je katastrální území Motol, obyvatel má však daleko méně, necelou čtvrtinu. Hlubočepy Hlupočepy jsou druhým největším katastrálním území v městské části Prahy 5.V roce 1257 byla tato osada majetkem z části Vyšehradské kapitoly a z části strahovského kláštera. Hlubočepy, z toho důvodu, ţe se zde musela čerpat voda z veliké hloubky. V 16. Století, zde byl ovčín s téměř 1200 ovcemi, 4 vinice, mlýny na Dalejském potoce, zahrady, chmelnice a dubové a habrové háje.v roce 1843 mají Hlubočepy společně ze Zlíchovem 63 domů a 3365 obyvatel. V druhé polovině 19. Století, zde vznikli vápencové lomy, vápenky, sklárna, továrna na šamotové zboţí, lihovar a další. Tento rozvoj přilákala nové obyvatele, tak ţe v roce 1890 zde bylo jiţ 162 domů a 3000 obyvatel. V tomto období, zde byla vystavěna významná ţelezniční trať tzv. Buštěhradská dráha. Trať se nazývá Praţský Semmering a je v provozu dodnes. katastrální výměra: 6,07 km2 obyvatel: (2008) hustota zalidnění: obyv./km2 Na území čtvrti nebo v jejím těsném sousedství se nachází několik chráněných území: Přírodní rezervace Prokopské údolí Národní přírodní památka Barrandovské skály Přírodní památka Ţelezniční zářez Přírodní památka Ctirad Přírodní památka Pod Ţvahovem Přírodní památka Pod školou

115 Krajinný ráz území Krajina na katastrálním území Hlubočepy je velmi členitá. Celým územím prochází údolí, které začíná na Zlíchově a postupuje k obci Hlubočepy. Poté údolí jako Prokopské a Dalejské údolí pokračuje k Nové vsi, Jinonicím a dále aţ k Řeporyjím. Údolím protékají Prokopský a Dalejský potok. Oba svahy údolí jsou mimo skalnatá a zastavěná území zalesněna. Nad údolím se tyčí vrch Děvín. Svah tohoto vrchu je zastavěn čtvrtěmi Zlíchov, Ţvahov a Hlubočepy. Kopec je protkán ţelezničními tratěmi. Mimo zastavěná území je kopec zalesněn a na horní plošině jsou louky. Kopec dále pokračuje, tvoří jakoby náhorní plošinu, podél Prokopského údolí. Na druhé straně údolí jsou Barrandovské skály, tvoří však druhý svah údolí pouze u Zlíchova. Jde o náhorní plošinu na které se nachází čtvrť Barrandov. Druhý svah náhorní plošiny je dominantou, která je několik stovek metrů vzdálena řece Vltavě, podél které pár kilometrů stojí. Dále tvoří druhý svah Prokopského údolí kopec na němţ stojí Barrandovské sídliště. Jeho svahy jsou zalesněny nebo zastavěny. Místy jsou zde i skály. 28 Radlice První zmínka se objevuje v pramenech v roce 1283, kdy jej král Václav II. Daroval své chůvě. Byly zde vinice a chmelnice. V 19. Století zde vzniklo několik průmyslových závodu, jako mlékárna, vápenka a cihelna. Radlice byly tranzitní čtvrtí a tak tomu je i dnes. V kopcích okolo terminálu stanice metra jsou rodinné domy a v těsné blízkosti byl v roce 2007 vybudován komplex budov ČSOB. katastrální výměra: 2,42 km2 obyvatel: ( ) hustota zalidnění: 693 obyv./km

116 Jinonice a Butovice Nejstarší zmínku této praţské části 5 o své existenci mají právě Butovice a Jinonice. Zakládací listina kolegiátní kapituly na Vyšehradě uvádí k roku 1088, tyto dvě osady. V letech zde pobýval a působil český národní buditel, básník a lingvista Antonín Jaroslav Puchmajer. V roce 1865 zde byl přestavěn zemanský dvůr s tvrzí na zámek. Nad vstupním portálem v průčelí je dodnes erb Františka Viléma ze Schwanzenbergeru, na nádvoří kašna a sluneční hodiny. katastrální výměra: 6,17 km2 obyvatel: ( ) hustota zalidnění: 639 obyv./km Trh s nenovostmi na Praze 5 Rok 1989 pro trh s nemovitostmi byl velice významný bylo obnoveno soukromé vlastnictví, restituce a začala privatizace obecních bytů. Privatizace obecních bytů na mnoha místech ještě nebyla dokončena. V Praze 5 uţ několik let stále probíhá, s tím ţe MČ si chce ponechat jen několik domů v centru Smíchova. Trh s nemovitostmi stále roste, také díky poptávce a ochoty bankovních institucí rozšiřovat nabídku hypotéčních finančních produktů. Tyto trendy usnadňují nákup nemovitostí pro obyvatele ČR, tzn. i městské části Prahy 5. Poptávka je zejména na nemovitosti střední cenové kategorie a to především byty. Bytová výstavba se cenově pohybuje v rozmezí Kč/m2. I proto se v Praze 5 plánuje např. výstavba loftových bytů v místě bývalé továrny Waltrovky v Jinonicích, jiţ ukončený projekt residence Cibulka nebo Developerský projekt "Jurovy nemovitosti" v Hlubočepích a mnoho dalších

117 12.4. Plánovaný projekt přeměny továrny na loftové byty Vizualizace Na pozemku o rozloze 25 hektarů by měli být kanceláře, bytové i rodinné domy, restaurace, obchody, park nebo dlouhá promenáda lemovaná stromy. Tak by měl vypadat projekt v místě bývalé továrny Waltrovky v Jinonicích. V současné době probíhají demoliční práce. O tomto projektu se hovoří několik let, avšak díky finanční krizi se výstavba zpomalila. Projekt by měl být dokončen v horizontu dvou let, s tím ţe první se postaví kancelářské budovy, v další etapě byty a vilové domy. Bude zde centrální náměstí s obchody a restauracemi, které by mělo mít přímý vstup do metra Jinonice

118 12.5. Struktura zástavby v Praze