Znalecký posudek č

Transkript

1 Znalecký posudek č o obvyklé ceně nemovitostí: - pozemky p.č orná půda o výměře 3150 m 2, p.č orná půda o výměře m 2, p.č trvalý travní porost o výměře 406 m2, p.č trvalý travní porost o výměře 398 m2, p.č trvalý travní porost o výměře 400 m 2 a p.č ostatní plocha o výměře 2474 m 2 evidovaných na LV č. 6 v katastrálním území a obci Jaroslavice, okr. Znojmo. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Znojmo, soudní exekutor Mgr. Jaroš Rooseveltova 2 Znojmo Účel znaleckého posudku: - exekuční řízení č.j. 133 EX 99/09-27 Podle stavu ke dni odhad - posudek vypracoval: Ing. Oto Domaniža Palackého Znojmo Tel : , Odhad - Posudek obsahuje 29 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Znojmě, dne

2 A. Nález Celkový popis nemovitosti Předmětem posudku jsou nemovitosti: - pozemky p.č orná půda o výměře 3150 m 2, p.č orná půda o výměře m 2, p.č trvalý travní porost o výměře 406 m2, p.č trvalý travní porost o výměře 398 m2, p.č trvalý travní porost o výměře 400 m 2 a p.č ostatní plocha o výměře 2474 m 2 evidovaných na LV č. 6 v katastrálním území a obci Jaroslavice, okr. Znojmo. Pozemky leží ve dvou lokalitách a mimo zastavěnou část katastrálního území obce. Pozemek p.č je situován jihozápadně od souvislé zástavby a slouží výhradně k zemědělským účelům. Neobsahuje žádné trvalé porosty, ani stavby. K pozemku vede zpevněná komunikace. Výhodou tohoto pozemku je poloha v blízkosti souvislé zástavby. V budoucnu může být území vhodné i pro občanskou bytovou zástavbu. Pozemky p.č. 7615, 7616, 7617, 7618 a 7619 navazují na sebe a leží jihovýchodně od souvislé zástavby uvnitř ochranného pásma vodního zdroje. - Pozemek p.č orná půda slouží k zemědělským účelům a neobsahuje žádné trvalé porosty, ani stavby. Vzhledem k ochraně území má omezené možnosti využití. - Pozemky p.č. 7616, 7617 a 7618 jsou zatravněny a slouží jako plochy kolem vodních zdrojů - vrtaných studní. Území dle územního plánu je chráněno před znečištěním vodního zdroje. - Pozemek p.č slouží jako větrolam, resp. polní komunikace a je vysázený trvalými porosty. Hospodářský význam pro vlastníka nemá. Jaroslavice mají jednu z nejhodnotnějších bonit půdy v okrese Znojmo a to pro zdejší teplé a suché klima. V celé obci převládá úrodná černozem. Znalecký úkol - Úkol odhadce - stanovit obvyklou cenu nemovitostí, - ocenit jednotlivá práva a závazky spojená s nemovitostmi, - ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne za - bez přítomnosti zadavatele - vlastníka. Podklady pro vypracování odhadu - Usnesení č.j.133 EX 99/ Vyrozumění o právní moci č.j. 133 EX 99/ výpis z katastru nemovitostí LV č. 6 - kopie katastrální mapy - územní plán obce

3 3 Vlastnické a evidenční údaje Vlastník dle LV : Konyariková Alžbeta 1/6 Kučera Josef 1/2 Osáhlová Antonie 1/6 Šubová Terezie 1/6 Metody zjištění hodnoty Pro odhad obvyklé hodnoty je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda porovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Nemovitost nevytváří výnos, proto pro stanovení obvyklé hodnoty je použita kombinace metod: nákladové a porovnávací. Oddíl 1 Obsah posudku 1) Pozemek a) Pozemek p.č Ocenění porovnávací metodou Oddíl 2 1) Pozemek a) Pozemek p.č Ocenění porovnávací metodou Oddíl 3 1) Pozemky a) Pozemky p.č. 7616, 7617, 7618 Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Znojmo Obec: Jaroslavice Oddíl 1 Oddíl 1 obsahuje ocenění pozemku p.č orná půda. Pozemek je situován v okrajové části obce poblíž souvislé zástavby. Poloha pozemku je dobrá. Popisy objektů 1) Pozemky a) Pozemek p.č Oddíl 2 Oddíl 2 obsahuje ocenění pozemku p.č orná půda. Pozemek leží mimo zastavěnou část katastrálního území v místě vodního zdroje veřejného vodovodu. Do pozemku zasahují 3 travní plochy tvořící ochranu vodních zdrojů. Prodej pozemku bude možný pouze společně s těmito pozemky. Hospodářské využití je omezeno ohranou vodního zdroje. Popisy objektů 1) Pozemky a) Pozemek p.č Oddíl 3 Oddíl 3 obsahuje ocenění pozemků p.č. 7616, 7617, travní plochy a ostatní plocha. Travní plochy kolem vrtaných studní jsou určeny pro ochranu vodního zdroje. Jiné využití je vzhledem k přísným normám problematické. Pozemek ostatní plocha slouží jako větrolam a komunikace. Prodej těchto pozemků bude pravděpodobně možný pouze jako celku s ornou půdou p.č

5 5 Popisy objektů 1) Pozemky a) Pozemky p.č. 7616, 7617, 7618 Ocenění Oddíl 1 1) Pozemek 1.a) Vyhláška 460/2009 Sb. 1.a.1) Pozemek p.č Zemědělské pozemky Koeficient prodejnosti K p : * 1,000 Jedn. cena *Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra *m 2 ] základní upravená BPEJ Cena *Kč+ Orná půda 6314 díl ,62 14, ,56 Orná půda 6314 díl ,62 14, ,44 Součet: , Pozemek p.č zjištěná cena: , Kč 2) Ocenění porovnávací metodou V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na pohyb cen nemovitostí, uskutečněné prodeje by měly být starší než 1 rok. Za delší dobu by údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Srovnatelnou nemovitost, která se přesně shoduje s oceňovanou nemovitostí nelze najít. K porovnání byly použity 4 nabídka pozemků ve znojemském a břeclavském regionu. Jsou to pozemky srovnatelných parametrů, obchodovaných za srovnatelných podmínek. Pomocí objektivizačních koeficientů a vyhodnocením všech aspektů byla provedena úprava nabídkových cen a stanovena porovnávací hodnota. Porovnávací nabídková cena je pak snížena objektivizačním koeficientem o 20 % z titulu režie a nejistoty realitního trhu.

6 6 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K poloha K velikost K využitelnost Jednotková cena (JC) Váha (V) U vrboveckých sklepů 9, Kč 1,00 Kč 1,00 1,50 1,00 13,50 Kč 1,0 Přítluky 9, Kč 1,00 Kč 1,00 1,50 1,00 13,50 Kč 1,0 Znojmo - Konice 10, Kč 1,00 Kč 0,80 1,50 1,00 12, Kč 1,0 Znojmo- Louka 15, Kč 1,00 Kč 0,70 1,50 1,00 15,75 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) * (K poloha * K velikost * K využitelnost ) Minimální jednotková cena za Kč: Maximální jednotková cena za Kč: 12, Kč 13,69 Kč 15,75 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za Kč: 13,69 Kč Množství: * 0,80 Kč Porovnávací hodnota: = 10,95 Kč/m2 Oddíl 2 1) Pozemky 1.a) Vyhláška 460/2009 Sb. 1.a.1) Pozemek p.č Zemědělské pozemky Koeficient prodejnosti K p : * 1,000 Jedn. cena *Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra *m 2 ] základní upravená BPEJ Cena *Kč+ Orná půda 7615 díl ,62 14, ,04 Orná půda 7615 díl ,02 13, ,36 Součet: ,40 Pozemek p.č zjištěná cena: ,40 Kč

7 7 2) Ocenění porovnávací metodou Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K poloha K velikost K využitelnost Jednotková cena (JC) Váha (V) U vrboveckých sklepů 9, Kč 1,00 Kč 1,00 1,50 1,00 13,50 Kč 1,0 Přítluky 9, Kč 1,00 Kč 1,00 1,50 1,00 13,50 Kč 1,0 Znojmo - Konice 10, Kč 1,00 Kč 0,80 1,50 1,00 12, Kč 1,0 Znojmo- Louka 15, Kč 1,00 Kč 0,70 1,50 1,00 15,75 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) * (K poloha * K velikost * K využitelnost ) Minimální jednotková cena za Kč: Maximální jednotková cena za Kč: 12, Kč 13,69 Kč 15,75 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za Kč: 13,69 Kč Množství: * 0,80 Kč Porovnávací hodnota: = 10,95 Kč/m2 Oddíl 3 3) Pozemky 3.a) Vyhláška 460/2009 Sb. 3.a.1) Pozemky p.č. 7616, 7617, 7618, , 32 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 37,02 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p * 1,00, kde C p = 35 + ( ) * 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 29 odst. 4 Neobhospodařovaný zemědělský pozemek Koeficient úpravy podle 29 odst. 4: 0,650 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jednotková cena *Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra *m 2 ] základní koef. sníž. upraven Cena *Kč+ á Trvalý travní porost ,02 0,06 1, ,18 Trvalý travní porost ,02 0,06 1, ,63 Trvalý travní porost ,02 0,06 1, ,52 Ostatní plocha ,02 0,06 1, ,96 Součet: ,29

8 8 Součet cen všech typů pozemků: = ,77 Kč Pozemky p.č. 7616, 7617, 7618, 7619 zjištěná cena: ,77 Kč 4) Ocenění porovnávací metodou Pozemky mají v dražbě minimální hodnotu. Nevytváří žádný výnos a hospodářsky, ani komerčně nejsou využitelné. Porovnávací hodnota je stanovena odhadem ve výši 2,00 Kč/m2. C. Rekapitulace Obvyklá hodnota se běžně provádí na základě porovnání s již realizovanými prodeji obdobných nemovitostí a internetových nabídek realitních kanceláří. Je to cena zpeněžitelná, tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému, je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Pro odhad tržní ceny byla vybrána metoda porovnání, která má pro daný případ největší vypovídací schopnost. Při stanovení návrhu výsledné tržní hodnoty jsem přihlížel k obecným ekonomickým souvislostem a dále ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. Kladné aspekty: - pozemky mají vysokou bonitní třídu Záporné aspekty: - pozemky p.č. 7616, 7617, 7618 a 7619 nejsou komerčně, ani hospodářsky využitelné - pozemek p.č leží v chráněné oblasti vodního zdroje - nemovitosti jsou ve spoluvlastnictví. Soupis cen nemovitostí: pozemek p.č m 2 x 11,00 Kč/m ,00 Kč pozemek p.č m 2 x 11,00 Kč/m ,00 Kč pozemky p.č. 7616, 7617,7618 a m2x 2,00 Kč/m ,00 Kč Celkem ,00 Kč Cena pozemků podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč ,- Kč

9 9 Na základě výše uvedeného výpočtu, s přihlédnutím k okolnostem ovlivňujícím cenu souboru předmětných nemovitostí, odhaduji jeho cenu v místě a čase obvyklou na ,00 Kč. Obvyklá cena Ideální ½ nemovitostí činí ,00 Kč. Obvyklá cena podílu id. ½ činí podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: stošedesáttřitisíc Kč D. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění jsou výhradně pozemky, které jsou ve výpisu z katastru nemovitostí řádně evidovány. Předmětné pozemky jsou na mapách v příloze barevně označeny. Z výpisu z katastru nemovitostí je zřejmé, že oceňované nemovitosti nejsou zatíženy žádnými právy třetí osoby. V oddílu C jsou uvedeny pouze záznamy o: - nařízené exekuci. - zástavním právu exekutorském. Uvedená práva nemají na obvyklou cenu finanční dopad. E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti ČSR ze dne , č.j. ZT 1349/84 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí a obor STAVEBNICTVÍ - odvětví stavby obytné, vodní a zemědělské. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Ve Znojmě, F. Seznam příloh - 1x mapy - 3x list vlastnictví - 2x snímek katastrální mapy - 2x letecký snímek - 2x nabídky realit

10 10

11 11

12 12

13 13

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18

19 19

20 20

21 21

22 22

23 23

24 24

25 25

26 26

27 27

28 28

29 29