Znalecký posudek. zjištění ceny obvyklé

Transkript

1 Znalecký posudek zjištění ceny obvyklé č /2014 o ceně nemovitosti - objektu čp 56 na pozemku pčst 77/1 a pozemku pčst 77/1 a věcného břemene zatěžující pozemek pčst 77/1, obec a okres Jihlava, katastrální území Pístov Objednatel posudku: JUDr Marie Sárová, soudní exekutor, Fritzova 2 Jihlava Účel posudku: Zjištění ceny nemovitostí pro exekutorské účely Cenový předpis použitý pro ocenění: Podpůrně vyhláška Ministerstva financí České republiky č 441/2013 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb, o oceňování majetku Datum, ke kterému se ocenění provádí: 30 září 2014 Datum provedení místního šetření: 30 září 2014, 1 listopadu 2014, 9 listopadu 2014 Datum vypracování posudku: 10 listopadu 2014 Posudek vypracoval: Zdeněk Thomayer, Úsobí 183, tel

2 Znalecký posudek obsahuje 26 stran a předává se ve dvou vyhotoveních 1 Nález 11 Popis bytu a objektu v němž se byt nachází Oceňované nemovitosti dle výpisu z KN RD čp 56 na pozemku pčst 77/1 se nachází v obci Jihlava, katastrální území Pístov u Jihlavy, okres Jihlava vzdušnou čarou vzdálena cca 2,25 km jihozápadně od centrálního Masarykova náměstí Tato stavba a pozemky jsou situovány v centrální zastavěné městské části Pístov V této lokalitě se nacházejí většinou řadové objekty charakteru rodinných domů (popř rekreačních objektů) Část obce Pístov je dostupná po silnici třetí třídy ve vzdálenosti cca 2 km od Jihlavy Dle skutečného využití jde o restauraci v 1NP a v podkroví byt 2+kk, přičemž nebytové plochy převládají V Jihlavě kompletní občanská vybavenost, pracovní příležitosti odpovídající současné situaci na trhu práce, velikosti a významu města Jihlava má ke dni odhadu obyvatel Zastávka MHD do 50 m, docházková vzdálenost do centra do 45 min Nádraží ČD a autobusové nádraží v dosahu MHD Jihlava má ke dni odhadu obyvatel 12 Podklady pro vypracování posudku 121 Výpis z katastru nemovitostí zpracovaný Katastrálním úřadem v Jihlavě 122 Snímek z katastrální mapy 1 : Místní šetření včetně zaměření bylo provedeno znalcem 30 září 2014, 1 listopadu 2014, 9 listopadu Smlouva o převodu 125 Informace poskytnuté nájemcem části objektu 126 Podpůrně Zákon č 151/1997 Sb, o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) 127 Podpůrně Vyhláška Ministerstva financí ČR č 441/2013 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb, o oceňování majetku a o změně některých zákonů 128 Podpůrně metodika Oberbank AG pro stanovení tržní hodnoty jako celku Příjmová (výnosová) metoda

3 2 Posudek 1 Popis oceňovaných nemovitostí Zjištění obvyklé ceny nemovitostí Jedná se o standardní zděný rohový objekt se sedlovou střechou s nepravidelným půdorysem Hlavní vstup do objektu je z ulice v úrovni 1NP Uliční průčelí domu je orientováno jihovýchodním směrem Terén v rozsahu předmětného domu je rovinný Pozemky kolem objektu jsou rovněž rovinné Dům je napojen na veřejný vodovod, elektrickou distribuční síť, odkanalizování provedeno do veřejné kanalizace Svislé konstrukce zděné, krovy dřevěné, krytina a klampířské konstrukce plechové Podlahy dlažby, dřevěné a plovoucí Okna plast a střešní dřevěné, vytápění krb jak v NBP tak v podkrovním bytě Omítky vápenné štukové, bez finální barevné úpravy Vnitřní vápenné štuky, obklady dřevěné a nátěry dřevěných konstrukcí Dům čp 56 se skládá z objektu restaurace a podkrovního bytu, k domu dále náleží vedlejší stavba skladu piva, průchod do dvora, průjezd do dvora, další skladové prostory a dvě garáže ve dvoře Pozemek 77/1 zatížen věcným břemenem chůze pro paní Novákovou Boženu (rč /403) na pozemek pč 75 V objektu se nachází v 1NP restaurace s cca 70 místy se sociálním zařízením pro hosty a kuchyní Místa pro hosty v 1NP (91,80m 2 včetně WC i kuchyně) i na galerii (78,76m 2 včetně WC pro ženy) a venkovní posezení před restaurací K restauraci patří sklad piva (6,80m 2 ) Vedle průjezdu další skladové prostory (cca 28,00m 2 ), průchod do dvora (3,22m 2 ) a průjezd (17,51m 2 ) Vytápění krbovými kamny, podlahy dlažby, stropy dřevěné trámové, okna plast, dvře dřevěné, WC standardní, bar a pult Ohřev vody el bojler, dřevěné doplňky Podkrovní byt se skládá z pokoje s kk (55,03m 2 ), koupelny s WC (12,35m 2 ), ložnice (18,85m 2 ) a předsíňky (4,67m 2 ), dále k bytu náleží půdní prostory s malou světlou výškou vhodné pouze ke skladování a stavebně nedokončené schodiště do dvora Objekt v současném stavu od roku 2011 Celkový dojem z vnitřních prostor restaurace a podkrovního bytu pozitivní Nutno ale konstatovat, že stavby spojující objekt čp 56 s garážemi na pozemcích 77/2 a 77/3 nejsou zakresleny do mapy kn, stejně tak schodiště k podkrovnímu bytu není zakresleno ani dokončeno Přístup do podkrovního bytu nedokončen, problémy s elktroinstalací (při zapnutí světel vypínají pojistky), pohled z ortofoto budí dojem, že schodiště ve dvoře a samotný přístup do bytu zřízen částečně na na pčst 77/4, na níž stojí sousední objekt RD čp 5 Sále je objekt užíván v rozporu se zápisem do KN, kde je veden jako RD, přičemž nadpoloviční plochy objektu využívány jako restaurace a její zázemí Věcné břemeno vypočteno dle standardní metody v souvislosti s možným ročním užitkem z pronájmu pozemku, ve skutečnosti toto omezení podle mého názoru podstatně snižuje možnost prodeje objektu třetím osobám - vliv právních vztahů na prodejnost negativní Pro zpracování odhadu obvyklé ceny předmětných nemovitostí byly použity podklady zjištěné znalcem u několika místních realitních kanceláří a internetové nabídky

4 Majitel nebyl v době prohlídky přítomen, znalci nebylo umožněno nahlédnout do podkladů, nebyly doloženy nájemní smlouvy ani projektová dokumentace stavby domu Informace o stavu a vybavení poskytl zástupce nájemce Pro výpočet využito fiktivní nájemné odpovídající pronájmům obdobných nemovitostí v okolí Jihlavy, popř v samotné Jihlavě 2 Obvyklá ( obecná, tržní ) cena nemovitostí Obecná cena nemovitostí je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout Obvykle se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji, resp koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat Úroveň obecných cen je odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností a stáří Slovo obecná vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci, nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít i vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu, tj nezohledňují se mimořádné okolnosti trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nim 3 Metody zjištění obecné ceny nemovitostí Pro odhad tržní ceny je hodnocení prováděno třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích - Zjištění věcné hodnoty jde o zjištění reprodukční cenu věci sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci Obdobou věcné hodnoty je cena zjištěná nákladovým způsobem - Zjištění výnosové hodnoty zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitostí - Srovnávací metoda srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek Pro stanovení ceny obvyklé v tomto případě použijeme výnosovou metodu Podpůrně pro ucelený náhled použijeme příslušná ustanovení platné vyhlášky i realizované, popř na

5 internetu nabízené obchody obdobných nemovitostí a dále metodiku Oberbank AG pro stanovení tržní hodnoty jako celku Příjmová (výnosová) metoda 31 Výnosová hodnota s podpůrným použitím vyhlášky Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č 199/2014 Sb o oceňování majetku Index trhu dle přílohy č 3, tabulky č 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) I Poptávka nižší než nabídka 0,0 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 5 0,00 3 Změny v okolí II Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např prodej podílu, pronájem, právo stavby) I Negativní 0,0 4 5 Osdtatní neuvedené (např nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) II Bez dalších vlivů 0,00 6 Povodňové riziko IV Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5 Index trhu: I T = P 6 (1 + P i ) = 0,910 i = 1 Index polohy dle přílohy č 3, tabulky č 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 0,65 celku 2 Převažující zástavba v okolí I Rezidenční zástavba 0,08 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 0,0 4 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku II Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci II V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 1,00 3 0,0 8 0,0 1

6 6 Dopravní dostupnost k pozemku IV Příjezd po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 0,0 3 7 Osobní hromadná doprava IV MHD centrum obce 0,03 8 Poloha pozemku nebo stavby z III Výhodná možnost komerčního využití 0,05 hlediska komerční využitelnosti pozemku nebo stavby 9 Obyvatelstvo II Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,657 i = 2 Oddíl 1 čp Zatřídění pro potřeby ocenění (v tomto případě vzhledem pouze k podpůrnému výpočtu výměry zplanimetrovány a částečně odhadnuty) Budova: G 1 budovy hotelů Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 121 Hotely a obdobné budovy Kód standardní klasifikace produkce: budovy hotelů a ubytoven Koeficient změny ceny stavby: 2,037 Podlaží: 1NP Výška: 6,50 m Zastavěná plocha: 115,00 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 6,50 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 115,00 m 2 Obestavěný prostor (OP): OP 115 6, ,00/2 = m 3 977,50 Vybavení: Název, popis Obj Hodnocení podíl 1 Základy včetně zemních prací 6,30 % Standardní 2 Svislé konstrukce 15,00 Standardní % 3 Stropy 8,20 % Standardní 4 Krov, střecha 6,10 % Standardní

7 5 Krytiny střech 2,70 % Standardní 6 Klempířské konstrukce 0,60 % Standardní 7 Úprava vnitřních povrchů 7,10 % Standardní 8 Úprava vnějších povrchů 3,20 % Standardní 9 Vnitřní obklady keramické 3,10 % Standardní 10 Schody 2,80 % Standardní 11 Dveře 3,80 % Standardní 12 Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13 Okna 5,90 % Standardní 14 Povrchy podlah 3,30 % Standardní 15 Vytápění 4,90 % Standardní 16 Elektroinstalace 5,80 % Standardní 17 Bleskosvod 0,30 % Nevyskytuje se 18 Vnitřní vodovod 3,30 % Standardní 19 Vnitřní kanalizace 3,20 % Standardní 20 Vnitřní plynovod 0,30 % Nevyskytuje se 21 Ohřev vody 2,20 % Standardní 22 Vybavení kuchyní 1,80 % Standardní 23 Vnitřní hygienické vybavení 4,30 % Standardní 24 Výtahy 1,40 % Nevyskytuje se 25 Ostatní 4,40 % Standardní 26 Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 17 Bleskosvod 0,54 1,852 0,30 % 0, Vnitřní plynovod 0,54 1,852 0,30 % 0, Výtahy 0,54 1,852 1,40 % 0,0140

8 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9800 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 710, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9774 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,6231 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9800 Polohový koeficient K 5 : 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0370 Základní jednotková cena upravená: 3 403,10 = Kč/m 3 Základní cena upravená: 977,50 m ,10 Kč/m 3 = ,25 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 3 roky Předpokládaná další životnost: 97 roků Opotřebení: / (3 + 97) = 3,000 % Odpočet opotřebení: ,25 Kč 3,000 % ,91 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,34 Kč čp 56 určená cena: ,34 Kč Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Jihlava 2 Základní cena pozemku: ZC = 1 160, Kč/m 2 Index trhu: I T = 0,910 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č 3, tabulky č 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1

9 Index polohy: I P = 0,657 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,598 4 odst 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 693,6800 Kč/m 2 Parc č Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 77/1 zastavěná plocha a nádvoří ,20 Pozemky určená cena: ,20 Kč Rekapitulace nákladových cen: čp ,34 Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu 31 a 32 Roční nájemné: Obytné plochy: Ostatní plochy: Ostatní plochy celkem: Roční nájemné celkem: Roční nájemné , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč Snížení ročního nájemného: Snížení nájemného o 40 %: , Kč Stavba i pozemek má stejného vlastníka nájemné se sníží o 5 % ceny pozemku Cena zastavěné části pozemku: ,20 Kč Snížení nájemného ve výši 5 % z ceny pozemku: ,66 Kč Odpočet ročního nájemného celkem: ,66 Kč Výpočet výnosové ceny: Upravené roční nájemné: , Kč ,66 Kč = ,34 Kč Účel užití stavby: Nemovité věci pro hromadné ubytování a stravování Míra kapitalizace: 7,5 % / 7,50 % Cena určená výnosovým způsobem (CV): ,87 Kč Stanovení ceny nemovitosti kombinací nákladového a výnosového způsobu: Skupina nemovitosti: C bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost má rozvojové možnosti Cena určená nákladovým způsobem (CN): = ,34 Kč Vzorec pro výpočet ceny: CV + 0,20 CV CN Cena určená kombinací nákladového a výnosového způsobu: ,16 Kč

10 Oddíl 2 Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Jihlava 2 Základní cena pozemku: ZC = 1 160, Kč/m 2 Index trhu: I T = 0,910 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č 3, tabulky č 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,657 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,598 4 odst 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 693,6800 Kč/m 2 Parc č Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 77/1 zastavěná plocha a nádvoří ,88 Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 16b zákona č 151/1997 Sb v účinném znění: Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): 2 450,25 Kč Doba trvání břemene na doživotí (ocení se desetinásobkem ročního užitku) Hodnota věcného břemene: U ,50 Kč Úprava ceny věcným břemenem: ,50 Kč Cena po úpravě: = ,38 Kč Pozemky určená cena: ,38 Kč Oddíl 1 Cena za oddíl zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu

11 Oddíl 1 cena činí ke dni odhadu celkem: ,16 Kč Oddíl 2 Pozemky Oddíl 2 výsledná cena činí celkem: Výsledné ceny: ,38 Kč ,38 Kč Součet cen nemovitosti Výsledné ceny: Cena po zaokrouhlení podle 50: ,54 Kč , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: dvamilionyšestsettřicetdevěttisícčtyřistašedesát Kč 32 Výnosová hodnota s podpůrným použitím metodiky Oberbank AG Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou 15% z potenciálního hrubého příjmu Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je : Kč TRŽNÍ HODNOTA VÝNOSOVÁ METODA - RESTAURACE Hrubý příjem / pm x 12 Náklady spojené s pronájmem nemovitosti 15 % Čistý provozní příjem (NOI) ,00 Kč ,00 Kč Kč Kapitalizační míra ( R ) 8,00 % Ekonomická zbytková životnost v letech 50 Výnosová hodnota ( V ) Výnosová hodnota zaokrouhlená ,00 Kč Kč TRŽNÍ HODNOTA VÝNOSOVÁ METODA PODKROVNÍ BYT Hrubý příjem / pm x 12 Náklady spojené s pronájmem nemovitosti 15 % ,00 Kč ,00 Kč

12 Čistý provozní příjem (NOI) Kč Kapitalizační míra ( R ) 4,00 % Ekonomická zbytková životnost v letech 50 Výnosová hodnota ( V ) Výnosová hodnota zaokrouhlená ,00 Kč Kč TRŽNÍ HODNOTA VÝNOSOVÁ METODA GARÁŽE VE DVOŘE 2x Hrubý příjem / pm x 12 Náklady spojené s pronájmem nemovitosti 15 % Čistý provozní příjem (NOI) ,00 Kč ,00 Kč Kč Kapitalizační míra ( R ) 6,00 % Ekonomická zbytková životnost v letech 30 Výnosová hodnota ( V ) Výnosová hodnota zaokrouhlená ,00 Kč Kč Věcné břemeno 16b zákona č 151/1997 Sb v účinném znění (12,11+4,27+11,94+4,35) : 2 = 16,335 VB dle Gpl 16,335 * 2,00 = 32,67 Plocha věcného břemene 1500,00 * 0,05 = 75,00 Cena nájmu za 1m 2 pozemku cana 1 500,- Kč/m 2 75,00 * 32,67 = 2 450,25 Roční užitek celkem za plochu dotčenou VB Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): 2 450,50 Kč Doba trvání břemene na doživotí (ocení se desetinásobkem ročního užitku) Hodnota věcného břemene: U 10 = , Kč Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 Hodnota věcného břemene: = , Kč Hodnota věcného břemene zaokrouhleno: = , Kč Výnosová hodnota celkem věcné břemeno Výnosová hodnota celkem zaokrouhleno Kč Kč

13 NOI V = x 100 R fiktivní (F), vypočteno na základě nájemného, které je obvyklé v místě a čase 33 Stanovení obecné ceny nemovitostí srovnávací metodou Srovnávací metoda se provádí na základě vlastního průzkumu, konzultacemi s realitními kancelářemi a hlavně na základě porovnání uskutečněných prodejů nemovitostí svým charakterem, velikostí a lokalitou srovnatelných s oceňovanou nemovitostí Pro daný účel posudku a daný charakter nemovitostí se jeví tento způsob odhadu obvyklé ceny vzhledem k mizivému vzorek evidovaných realizovaných převodů obdobných nemovitostí jako neprůkazný Pro informaci uvádím současné internetové nabídky Internetové nabídky je nutné ponížit o cca % a přihlédnout k velikosti objektů Popisy ponechány od realitních kanceláří zprostředkujících prodej 1) Řehořov Objekt je v provozu a leží na hlavním tahu Jihlava - Velké Meziříčí Dispozice: 1 NP - restaurace, kuchyně, venkovní terasa s pozesením a velkým venkovním krbem, provozní a technické zázemí 2 NP - ubytovací prostory ve 2 až 5 lůžkových pokojích, luxusní koupelna V suterénu je vinný sklep, kde je po celý rok stálá teplota K restauraci - penzionu patří zahrada, garáž a parkoviště před objektem Vytápění celého domu je ústředním topením s plynovým kotlem a kotlem na tuhá paliva Dům se prodává s veškerým vybavením Široké možnosti využití - podnikání, rekreace, bydlení, semináře, školení ,- Kč 2) Restaurace v atraktivní lokalitě na okraji Jihlavy Objekt byl donedávna v provozu a leží na hlavním tahu Jihlava - Pelhřimov Dispozice: 1 NP - restaurace s barem, kuchyně, kancelář, venkovní terasa s pozesením a venkovním krbem, provozní a technické zázemí 2 NP - byt 1+1 s novou koupelnou V suterénu je garáž, druhá kuchyně, sklady K restauraci patří zahrada a parkoviště před objektem Vytápění celého domu je elektrickými přímotopy společně s podlahovým vytápěním Dům se prodává s veškerým vybavením Široké možnosti využití - podnikání, rekreace, bydlení, semináře, školení ,- Kč

14 3) Restaurace se zahrádkou a dvěma zrekonstruovanými byty (2+1 a 4+1) v krajském městě Jihlava Tato nemovitost se nachází na okraji krajského města Jihlavy V přízemí objektu jsou prostory restaurace, které zahrnují místnost s výčepem, hernu s kulečníkem, hezký salónek, kuchyň a sociální zařízení Prostory restaurace poskytují místa k sezení pro zhruba 60 osob Z restaurace je přímý vstup na přilehlou oplocenou zahrádku, která je ideální pro pořádání různých oslav a posezení - svou rozlohou (cca 650 m2) a tudíž i kapacitou zhruba kolem 120 osob rozhodně nepatří k nejmenším V nemovitosti se nachází také klenutý sklep s výtahem, který je ideální pro skladování sudů s pivem, pro což je v současné chvíli také využíván V přízemí se nachází ještě také 2 garáže a technické zázemí objektu Byty mají společnou verandu, z níž je dále možný vstup na velkou terasu, ze které je krásný výhled do okolí domu Z této terasy se dá sejít na udržovanou zahradu u domu a také do obývacího pokoje bytu 4+1 Tento byt byl zrekonstruován v roce 2007 Rekonstrukce bytu 2+1 proběhla v roce 1999 Velkou výhodou celého objektu je možnost kombinovaného vytápění Jak v restauraci, tak v obou bytech jsou umístěna krbová kamna, dále je pak k dispozici plynový a elektrický kotel a také kotel na tuhá paliva Čerstvě je na této nemovitosti také nová střecha (viz fotografie) Z výše uvedeného a ze skutečného stavu oceňované nemovitosti vyplývá, že by se sjednávané ceny obdobných nemovitostí mohly pohybovat v případě konkrétního prodeje přibližně v hladině výpočtu výnosové ceny pro bankovní instituce

15 Jsem toho názoru, že oceňovaný objekt čp 56 má k datu ocenění a uvedeným metodám výpočtu cenu obvyklou ,-Kč 3 Závěr OBJEKTIVNÍ OBVYKLÁ CENA K ROKU 2014 ČINÍ: pro nemovitosti v kú Pístov (objekt budovy čp 56 a pozemku pčst 77/1, včetně všch součástí a příslušenství) ,- Kč V Úsobí dne 10 listopadu 2014 Zdeněk Thomayer Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , čj Spr 233/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem č /2014 znaleckého deníku Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace V Úsobí dne 10 listopadu 2014 Zdeněk Thomayer