znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /2011 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitosti pozemku parc.č včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Velký Dešov, obec Dešov, okres Třebíči, zapsaný na LV č. 186 pro k.ú. Velký Dešov. Objednatel : Účel posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni včetně ocenění práv a závad, ke spisu č.j. 137 EX 24201/10 54 Exekutorského úřadu Brno - venkov Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 22 stran včetně příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení. Brno,

2 Pozemek parc. č k.ú. Velký Dešov Znalecký posudek č /2011 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Srovnávací metoda nemovitostí 8 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 9 Přílohy P ř íloha 1 Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. č.j. 137Ex 24201/10-54, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitosti, pozemku dle LV č. 186 pro k.ú. Velký Dešov ze dne , podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor. P ř íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 186 ) P ř íloha 3 Mapová část Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

3 Pozemek parc. č k.ú. Velký Dešov Znalecký posudek č / NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 24201/10-54, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na oceněn pozemku dle LV č. 186 k.ú. Velký Dešov včetně všech součástí a příslušenství ze dne podepsán JUDr. Petr Kocián v.r. soudní exekutor; 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 186 pro k.ú. Velký Dešov, vyhotovil ČÚZ ak SCD dne ; 3. skutečnosti zjištěné na místě v rámci místního šetření konaného dne ; 4. vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 5. Informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru ( Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje; 7. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění; 8. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění; 9. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

4 Pozemek parc. č k.ú. Velký Dešov Znalecký posudek č / POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je pozemek parc.č v k.ú. Velký Dešov včetně součástí a příslušenství, zapsány na LV č. 186 pro k.ú. Velký Dešov. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitosti zapsaných na LV č. 186 (pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitostech: Nájemní smlouva Na základě předaných podkladů a získaných informací od objednatele posudku v současné době na nemovitosti není uzavřena žádná nájemní smlouva. Prohlídka a zaměření nemovitosti Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a dle informací získaných při místním šetření. Pozemek není v terén vytýčen. Pozemek je volně přístupný. Ocenění je provedeno na základě informací získaných z veřejných zdrojů. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 186 ze dne pro k.ú. Velký Dešov v oddíle C - omezení zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitosti pozemku parc. č včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Velký Dešov. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

5 Pozemek parc. č k.ú. Velký Dešov Znalecký posudek č /2011 Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitosti pozemků zapsaných na LV č. 186 pro k.ú. Velký Dešov bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitostí Obec Dešov patří administrativně pod okres Třebíč a náleží pod Kraj Vysočina. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Moravské Budějovice. Obec Dešov se rozkládá asi třicetdva kilometrů jihozápadně od Třebíče a dvanáct kilometrů jihozápadně od města Moravské Budějovice. Z turistického a geografického hlediska patří do širší oblasti Českomoravské Vysočiny. Na území této menší vesnice má hlášený trvalý pobyt kolem 420 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 12 km od rakouských hranic. V obci naleznou děti školního věku jednu základní školu nižšího stupně a pro předškolní děti je zde mateřská škola. Dále bychom v obci našli knihovnu a kostel. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Dešov leží v průměrné výšce 464 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce Celková katastrání plocha obce je 2244 ha, z toho orná půda zabírá čtyřicetsedm procent. Asi jedna třetina katastru obce je porostlá lesem. Vzhledem k geografické poloze bychom nalezli v obci velmi málo ploch s travním Parc. č se nachází na východní straně obce v zemědělském lánu na úpatí kopce zvaného Horka. Jedná se o pás orné půdy zemědělsky využívané v šířce cca 30 m a délce cca 300m. Pozemek je přístupný po poli v dělení mezi jednotlivými plodinami. Orientace je západ východ, pozemek je svažitý. Oceňovaná nemovitost Pozemek parc. č zapsaný na LV č. 186 pro k.ú. Velký Dešov včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Velký Dešov v okrese Třebíč. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

6 Pozemek parc. č k.ú. Velký Dešov Znalecký posudek č /2011 Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

7 Pozemek parc. č k.ú. Velký Dešov Znalecký posudek č / SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Pozemek parc.č k.ú. Velký Dešov Parc. č se nachází na východní straně obce v zemědělském lánu na úpatí kopce zvaného Horka. Jedná se o pás orné půdy zemědělsky využívané v šířce cca 30 m a délce cca 300m. Pozemek je přístupný po poli v dělení mezi jednotlivými plodinami. Orientace je západ východ, pozemek je svažitý. Srovnávací hodnota V databázi zpracovatele, spolupracujících znalců ani na trhu nemovitostí v širším okolí Horního Němčí k datu ocenění nebyli nalezeni vhodní reprezentanti, kteří by byli s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality a dané využití. Z tohoto důvodu je pro účely tohoto ocenění stanovena hodnota pomocí průměrné ceny za BPEJ, které jsou častým vodítkem pro určení očekávané tržní ceny za zemědělské pozemky, která alespoň základním způsobem naznačuje kvalitu pozemků. Cena platná od podle vyhlášky 412/2008 Sb. o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků (ve znění aktualizovaném vyhláškou 427/2009 Sb. s účinností od a vyhláškou 340/2010 s účinností od ). Vyhlášku 412/2008 Sb. pro k.ú. Velký Dešov pro rok 2011 je stanovena cena na 5,97Kč/m 2 Výpočet hodnoty pozemku : m 2 x 5,97 Kč/m 2 = ,00 Kč Uvedené pozemky mají tyto kladné stránky : Trvale udržované pozemky Uvedené pozemky mají tyto slabší stránky : Tyto pozemky jsou součástí společných scelených lánů Obecná hodnota Prodejní cena byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména lokalitu, velikost, druh využití a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadané pozemky navržená na ,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená ke dni ocenění po zaokrouhlení činí ,- Kč Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

8 Pozemek parc. č k.ú. Velký Dešov Znalecký posudek č / STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňovaných nemovitostech nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 186 ze dne pro k.ú. Velký Dešov v oddíle C evidována. (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č. 186 ze dne pro k.ú. Horní Němčí v oddíle C - omezení zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není na výše uvedené nemovitosti uzavřená žádná nájemní smlouva. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita pomocná metoda dle průměrné BPEJ pro dané katastrální území. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda vhodným způsobem simuluje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem k investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných nemovitostí navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu pozemku parcelní č k.ú. Velký Dešov, obec Dešov, okres Třebíč včetně všech součástí a příslušenství zapsaného na LV č. 186 vedené u Katastrálního úřadu pro kraj vysočina, KP Třebíč tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění , po zaokrouhlení na : ,- Kč (slovy : padesátjedentisíctřistatřice korun českých ). V Brně, dne Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

9 Pozemek parc. č k.ú. Velký Dešov Znalecký posudek č /2011 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

10

11

12

13

14

15

16

17 Plán obce

18