ZNALECKÝ POSUDEK č. 3202/029/15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3202/029/15 O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI BYTOVÉ JEDNOTKY Č. 651/8 VE VÍCEBYTOVÉM NETYPOVÉM DOMĚ čp. 651 NA ST. P.Č. 562/1, V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ PARNÍK, OBCI ČESKÁ TŘEBOVÁ, VČETNĚ SPOL. PODÍLU 728/22922 NA STAVEBNÍ PARCELE Č. 562/1, SPOLEČNÝCH KONSTRUKCÍCH, PROSTORECH A PŘÍSLUŠENSTVÍ. Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8 č.j. 065/2015-D Účel znaleckého posudku: stanovení obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti pro potřeby provedení dobrovolné dražby Oceněno ke dni pohled jižní pohled SV Zpracovala: Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel , znalec z oboru Ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí Znalecký posudek obsahuje celkem 13 stran textu včetně příloh, je předán objednateli ve dvou vyhotoveních. Svitavy,

2 Bytová jednotka č. 651/8 ve vícebitovém netypovém domě č.p. 651, na st.p.č. 562/1 v k.ú. Parník, obec Česká Třebová FOTODOKUMENTACE kuchyně pokoj pokoj koupelna koupelna koupelna samostatné WC komora chodba plynový kotel v kuchyni vedl. stavba - sklad -2-

3 ÚVOD Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. A. NÁLEZ Předmět ocenění: 10.1 Byt Stávající Číslo jednotky: 651/8 V budově č. p.: 651 Na pozemku parc. č.: st. 562/1 Pozemky parc. č.: Je oceněn spol. podíl 728/22922 Ostatní stavby: Spoluvlastnický podíl na společných částech budovy: 728/22922 na pozemcích : 728/22922 Vlastník jednotky: Romanovská Jana, Dobrovského 66, Lanškroun podíl 1/1 Vlastník pozemku spol. Romanovská Jana, Dobrovského 66, Lanškroun podíl 1/1 podílu : Katastrální území: Parník LV č.: 5936, 5870 Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Česká Třebová Část obce: Parník Ulice: Dr E.Beneše Číslo orientační: PODKLADY Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Mapa oblasti. 1 Fotodokumentace nemovitosti. z Smlouva kupní ze dne

4 ZJIŠTĚNÉ ZÁVADY: Ostatní finanční / právní omezení - viz LV 5936, oddíl C, nejsou zohledněna v odhadnuté obvyklé ceně Zástavní právo smluvní pro ČS a.s. Rozhodnutí o úpadku odst. 1 insolvenčního zákona METODY ZJIŠTĚNÍ HODNOTY Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel dražby nemovitosti. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude upřednostněna metoda porovnávací. REKAPITULACE: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) ,00 Kč Sedmsetosmdesáttisíckorunčeských Svitavy, Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí - 4 -

5 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ JEDNOTCE Jednotka: 10.1 Byt Kraj: Pardubický Obec, část obce: Česká Třebová, Parník Katastrální území: Parník Ulice: Dr. E.Beneše jednotka stávající stav typ: 2+1 podlaží: 1. NP orientace S započitatelná plocha: 72 m2 plocha předzahrádek: 0 garáže a garážová stání: 0 opotřebení celkové: 25 rozestavěnost: 100 % vytápění: etážové s kotlem plynovým, otopnými tělesy technický stav jednotky: velmi dobrý forma užívání: bydlení rekonstrukce jedn. celk./dílčí v roce: před 10 lety provedené dílčí rek. jednotky: výměna oken, dveří, instalací,podlah,vybavení koupelny, kuchyně, vytápění, omítek výměra pozemků celkem: 2067 m 2 budova / počet sekcí: volně stojící 1 počet podlaží PP/NP 1 3 počet bytových/nebytových jednotek: 28 0 výtah: ne stručný popis budovy: Budova zděná, se střechou šikmou, krytina plechová, omítky vápenné, schodiště betonové, bez výtahu, okna plastová zdvojená v roce 2000 stáří původní / další životnost: 150/80 opotřebení / závady: odhadem 40 % nezjištěny stav stavby: Dobře udržovaná, před 10 lety rekonstrukce typ konstrukce budovy: zděná budova rekonstrukce celková/dílčí v roce: výměna krytiny, klempířských konstrukcí, oken, svislých potrubí, úpravy povrchů, v roce 2000 provedené dílčí rekonstrukce: Místopis: Město Česká Třebová je umístěno v Pardubickém kraji, je počtem obyvatel největším městem regionu Ústí nad Orlicí, má 6 katastrálních území, je situováno na severovýchodním okraji Pardubického kraje, je umístěno na komunikaci I. tř. č.14 ve směru Česká Třebová - Vamberk - Náchod, ve městě je hlavní železniční uzel Praha- Ostrava, Praha - Brno, vybavení města odpovídá městům s počtem obyvatel cca Je městem průmyslovým, velký počet obyvatel je zaměstnán u ČD, v textilních závodech, strojírenství. Je vybaveno MÚ, ZŠ, středními školami, supermarkety, budovami s kulturním využitím, město nemá nemocnici, pouze zdravotní středisko. Ve vzdálenosti 10 km je bývalé okresní město Ústí nad Orlicí s nemocnicí. V České Třebové je plánováno rozšíření kontejnerového překladiště společnosti Metrans, s větším množstvím pracovních příležitostí. Byt je umístěn v centrální části obce v sousedství komunikace č.14 z České Třebové na Náchod, v lokalitě se smíšenou výstavbou - bytové domy, bývalý provozní areál textilní firmy, supermarkety a prodejní plochy. Poloha je neutrální. Předmětem ocenění je byt ve umístěný v budově se dvěma nadzemními podlažími + stavebně upraveným podkrovím, podsklepenou. Budova s bytem byly rekonstruovány v roce 2005 a přestavěny z původního zdravotního střediska

6 Po rekonstrukci byla budova rozdělena na bytové jednotky, byla provedena změna užívání. Ke dni ocenění je budova ve velmi dobrém technickém stavu, byt ve stáří 10 let je standardně vybavený, ve výborném technickém stavu. Pozemky k výstavbě rodinných domů v České Třebové jsou ke dni ocenění nabízeny za ceny Kč/m2 pozemku v lokalitách Parník, V Úvoze, Kozlov - okraj obce, v sousedství centra jsou nabízeny pozemky za Kč/m2. Jedná se o pozemky zainvestované. Zde po vyhodnocení polohy, výměry, stupně zainvestování stanovuji obvyklou cenu oceňovaného pozemku ve výši 700 Kč/m2. Cena pozemku je zohledněna v ceně bytu. Předmětem ocenění je byt s přísl. umístěný v 1.NP, orientace oken převážně na sever. Dle sdělení vlastníka jsou sklepní prostory přístupné ze strany severní z upraveného terénu a jsou ve společném vlastnictví. Jako sklad je užívána vedlejší stavba ve dvoře - ve společném vlastnictví. Popis konstrukcí a vybavení: Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové, kamenné v části 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm izolované 3. Stropy s rovným podhledem 5. Krytiny střech plechová krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné 8. Úprava vnějších povrchů vápenocementové omítky 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody betonové 11. Dveře hladké 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah plovoucí,keramické dlažby 15. Vytápění etážové plynové 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové potrubí 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod zemní plyn 21. Ohřev teplé vody elektrický bojler 22. Vybavení kuchyní plynový sporák kuchyňská linka 23. Vnitřní hygienické vybavení vana, umyvadlo Seznam ploch jednotky Užitná plocha Koeficient Započitatelná plocha chodba 13,60 m 2 1,00 13,60 m 2 kuchyň 15,60 m 2 1,00 15,60 m 2 obývací pokoj 22,20 m 2 1,00 22,20 m 2 ložnice 10,43 m 2 1,00 10,43 m 2 koupelna 6,80 m 2 1,00 6,80 m 2 WC 1,40 m 2 1,00 1,40 m 2 komora 2,05 m 2 1,00 2,05 m 2 Celkem 72,08 m 2 72,08 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost.toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Technické parametry oceňovaného rodinného domu: Započitatelné plochy obytných místností : 72 m2-6 -

7 Porovnávací hodnota Typ stavby Oceňovaná jednotka Srovnávané jednotky Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Užitná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena plocha celkový m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 72,08 X X X X zděná budova 44,00 1.NP Byt 1+1 s , přísl. Litomyšlská, Česká Třebová Byt vel. 1+1 s přísl. ve vícebytovém netypovém domě. Byt je umístěn v 1. NP vícebytového zděného domu.stavba vícebytového domu je stavbou samostatně stojící, podsklepenou, se dvěma nadzemními podlažími a volným půdním prostorem ve valbové střeše. Budova obsahuje 6 bytových jednotek, vždy 3 na jednom nadzemním podlaží, v podzemním podlaží jsou umístěny sklepy k jednotlivým bytům. Vytápění etážové s kotlem plynovým. Byt po částečné modernizaci v dobrém technickém stavu. Poloha u komunikace - větší hluk. K1 Zdroj nabídky - prodej 1,00 K2 Velikost - menší započitatelná plocha 0,75 K3 Lokalita - větší hluk 1,03 K4 Typ stavby - zděná budova 1,00 K5 Stáří - srovnatelné opotřebení 1,00 K6 Garáž - bez garáže 1,00 K7 Vybavení - srovnatelný standard 1,00 zděná budova 56,00 2.NP s , přísl. Slovanská, Česká Třebová Byt 2+1s přísl. v družstevním vlastnictví nedaleko centra České Třebové, 2.NP cihlového domu se sedlovou střechou, je v původním stavu bez modernizace, původní okna, vybavení koupelny, kuchyně - cca 45 let. Lokální vytápění plynové. Vyšší opotřebení vybavení,menší podlahová plocha. K1 Zdroj nabídky - nabídka 0,80 K2 Velikost - menší započitatelná plocha 0,98 K3 Lokalita - lukrativnější, klidná poloha 0,95 K4 Typ stavby - zděná 1,00 K5 Stáří - vyšší opotřebení 1,15 K6 Garáž - bez garáže 1,00 K7 Vybavení - nižší standard vybavení 1,10 zděná budova 67,00 3.NP 3 + kk s , přísl. stejná budova Podkrovní byt 3+kk s přísl. v osobním vlastnictví. Nachází se ve 2 NP zděného domu na ulici E. Beneše v části Parník - shodná budova. Dům je stejně jako byt po celkové rekonstrukci. Sestává se z předsíně 4,4 m2, WC 2,4 m2, koupelny 9,0 m2, pokoje s kuchyňským koutem 29,20 m2, a dvou pokojů 13,30 m2 a 9 m2. Okna jsou plastová, podlahy lino s imitací dřeva a dlažba, topení - vlastní plynový kotel, ohřev vody - nový elektrický bojler. V prostorné koupelně je vana i sprchový kout. V bytě zůstává tzv. palanda - velký prostor z masivu na spaní. V kuchyni kombinovaný sporák, k využití je zde společný sklep, kolárna a sušárna. Parkování je možné na dvoře před domem. K1 Zdroj nabídky - prodej 1,00 X - 7 -

8 K2 Velikost - srovnatelná 1,00 K3 Lokalita - srovnatelná 1,00 K4 Typ stavby - srovnatelný - stejný 1,00 K5 Stáří - shodné opotřebení 1,00 K6 Garáž - bez garáže 1,00 K7 Vybavení - vyšší standard vybavení, výhodou umístění ve vyšším podlaží 0,80 zděná budova 80,00 2.NP Byt s , přísl. Kozinova, Ústí nad Orlicí Byt s přísl., výhodná poloha v lokalitě s rezidenční výstavbou, balkon, budova v dobrém technickém stavu, byt bez modernizace, původní vybavení. Vlastní etážové vytápění s kotlem plynovým. Poloha v klidné části města. K1 Zdroj nabídky - prodej 1,00 K2 Velikost - srovnatelná 1,00 K3 Lokalita - lukrativnější 0,95 K4 Typ stavby - zděná budova 1,00 K5 Stáří - vyšší opotřebení vybavení 1,05 K6 Garáž - bez garáže 1,00 K7 Vybavení - nižší standard vybavení 1,10 Variační koeficient před úpravami: 14,22 % Variační koeficient po úpravách: 1,83 % Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 72 m 2 Porovnávací hodnota Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou. Byla odhadnuta po vyhodnocení příkladů prodeje, nejlépe porovnatelnou je nemovitost č. 3 polohou, umístěním, tento byt je vybaven ve vyšším standardu. Obvyklá cena byla odhadnuta ve výši Kč. Kladné vlivy na obvyklou cenu: - Možnost parkování ve dvoře, dostatek úložných prostor ve společných prostorech - Vlastní etážové vytápění Negativní vlivy: - byt v 1.NP - zhoršené osvětlení chodby, koupelna bez okna Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Mapa oblasti. 1 Fotodokumentace nemovitosti v textu - 8 -

9 REKAPITULACE: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) ,00 Kč Sedmsetosmdesáttisíckorunčeských Svitavy, Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne č.j.spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3202/029/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /15. Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -