Cena poizovací, neboli cena historická, je cena, za kterou byl majetek poízen, vetn náklad souvisejících s jeho poízením, bez odpotu opotebení.

Transkript

1 OBSAH: 1 Úvod Teoretická ást Vymezení základních pojm Cena Hodnota Hodnototvorné faktory nemovitostí Nemovitost Pozemek Stavba Životnost staveb a opotebení Vcná práva vztahující se k nemovitostem Vlastnické právo Zástavní právo Vcné bemeno Katastr nemovitostí Trh nemovitostí Odhadci a znalci Podklady pro oceování nemovitosti Stanovení hodnoty nemovitosti Administrativní ocenní Hlavní stavba Vedlejší stavba Garáž Studna Venkovní úpravy Oceování trvalých porost Oceování pozemk Tržní ocenní Nákladová metoda Výnosová metoda Porovnávací metoda Metoda kombinovaná Praktická ást Nález Znalecký úkol Informace o nemovitosti Prohlídka a zamení nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Vlastnické a evidenní údaje Dokumentace a skutenost Celkový popis nemovitosti Obsah posudku Posudek Popis objekt, výmra, hodnocení a ocenní Hlavní stavby / 65

2 Rodinný dm.p Garáž Garáž Vedlejší stavby Sklad Devná klna Pístešek Studna Venkovní úpravy Venkovní bazén Pergola Zpevnné plochy Septik Pípojka kanalizace Pípojka plynu Elektrická sí Pípojka elektrického vedení Skí pro rozvody Ploty Plotová vrátka Vrata Porosty Ovocné deviny Okrasné rostliny Pozemek Rekapitulace cen nemovitosti Znalecká doložka Závr Literatura Pílohy / 65

3 1 Úvod Oceování majetku, vetn nemovitostí, je využíváno v mnoha oblastech lidské innosti. Pedmtem ocenní mohou být jak movité tak i nemovité vci, majetková práva, cenné papíry, pohledávky, závazky, obchodní podíly atd. V této práci se soustedím pedevším na oblast oceování nemovitostí. Cílem ocenní nemovitosti je stanovení její hodnoty podle definovaných postup a podmínek, vyjádené v penžních jednotkách. Význam problematiky oceování nemovitostí narostl nejvíce po roce 1989, kdy došlo k transformaci plánované ekonomiky na tržní. Do té doby byla cena stanovována centráln státem a neodpovídala píliš reálné tržní cen. bylo provádno pouze na základ oceovací vyhlášky a takto získaná administrativní cena byla nejvyšší pípustnou cenou na trhu a jejím prostednictvím docházelo k regulaci trhu. Po pechodu na tržní ekonomiku se ceny zaaly utváet voln, dle nabídky a poptávky na trhu. V praxi je velmi asto nutné stanovit hodnotu nemovitosti bez ceny dané stetem nabídky a poptávky, ale prostednictvím všeobecn uznávaného a akceptovaného zpsobu. V eské republice se používá ocenní podle cenového pedpisu a ocenní tržní. Tržní hodnota se bhem tržního ocenní stanovuje odhadem na základ znalostí, zkušeností a analýzy trhu v daném míst, stavu a ase a slouží pedevším pro úvrové úely i nákup a prodej nemovitosti. Administrativní ocenní se provádí pi smluvním pevodu vlastnictví nemovitosti, pípadn pro ddické ízení nebo pro výpoet následných odpis. Postup ocenní je dán vyhláškou Ministerstva financí eské republiky. 540/2002 Sb., ve znní vyhlášek. 452/2003 Sb.,. 640/2004 Sb a. 617/2006 Sb a zákonem. 151/1997 Sb., o oceování majetku, ve znní zákona. 121/2000 Sb., zákona. 237/2004 Sb. a zákona. 257/2004 Sb. Cílem této diplomové práce je v teoretické ásti seznámení se základními pojmy z oblasti oceování nemovitostí, popis a zpsob vlivu hodnotvorných faktor na cenu nemovitosti a charakteristika vcných práv, které se mohou u nemovitosti vyskytnout. Dále pak fungování a obsah katastru nemovitostí, specifika trhu nemovitostí a popis metod a postup použivaných pi administrativním a tržním ocenní. V praktické ásti bude provedena aplikace administrativní metody oceování na konkrétní pípad rodinného domu. Cílem je vypracování znaleckého posudku na konkrétním pípad, tudíž vetn všech vedlejších staveb a venkovních úprav, které se u domu nacházejí. 3 / 65

4 2 Teoretická ást 2.1 Vymezení základních pojm Cena Cena vyjaduje ástku, kterou je nutné zaplatit pro získání uritého statku nebo služby. je penžním ekvivalentem hodnoty. Jedná se o výsledek konkrétní situace na trhu, tedy o ástku, která je požadována konkrétním prodávajícím nebo nabízena konkrétním kupujícím, a proto se tato ástka nemusí shodovat s hodnotou, kterou vci pisuzují jiné osoby. Druhy cen: Cena zjištná (cena administrativní) je cena, která byla stanovena podle cenového pedpisu vyhlášky Ministerstva financí R. 540/2002 Sb. Na tuto cenu se odkazuje nap. zákon. 357/1992 Sb., o dani ddické, darovací a dani z pevodu nemovitostí ve znní dalších pedpis. Cena poizovací, neboli cena historická, je cena, za kterou byl majetek poízen, vetn náklad souvisejících s jeho poízením, bez odpotu opotebení. Cena reprodukní je cena, za kterou by bylo možné stejný nebo porovnatelný majetek poídit v dob, kdy se o nm útuje, bez odpotu opotebení. Cena obvyklá (cena obecná, tržní) je cena, která by byla dosažena pi prodeji i koupi stejné nebo srovnatelné vci v daném ase a míst. Nejastji se stanovuje metodou porovnávací, pi níž porovnáváme oceovanou nemovitost s realizovanými prodeji obdobné nemovitosti v daném míst a ase, jsou-li k dispozici potebné informace. Vlastní tržní cena se tvoí až pi konkrétním prodeji i koupi a mže se od zjištné hodnoty i výrazn odlišovat. Výchozí cena (cena nákladová) je cena nové stavby, bez odpotu opotebení, a používá se pi výpotech výše zmínných cen. Jednotková cena je cena za jednotku (m 3, m 2, ha, ks, m). Cena základní je jednotková cena, stanovená podle pedpisu pro objekt standardního provedení. Cena sjednaná (kupní) je cena sjednaná pi prodeji mezi prodávajícím a kupujícím Hodnota Hodnota je obecnjší pojem než cena, jedná se o uritý odhad ceny, jehož výše je závislá na metod, jenž byla pro její stanovení použita. Hodnota nelze stanovit jako pesné 4 / 65

5 íslo, ale je subjektivn ovlivnna, zatímco cena je uritý realizovaný fakt. Znalec by se proto ml snažit stanovit objektivní hodnotu, tedy hodnotu obecn uznávanou okolím. Hodnotu nemovitostí ovlivují tyto vlastnosti: - schopnost pinášet užitek - omezené množství tohoto statku - touha (pání) - efektivní kupní síla obyvatelstva Obecn platí, že ím vyšší užitek nemovitost kupujícímu pináší a ím více po ní touží, tím má pro nj vyšší hodnotu a tím vyšší cenu bude za nemovitost ochoten zaplatit a naopak. Dále se jeho hodnota zvýší tím více, ím mén bude obdobných nemovitostí k dispozici na trhu nemovitostí. ím vyšší bude kupní síla a inflace, tím více bude narstat zájem o investice do nemovitostí s dsledkem jejich nárstu cen. Existuje celá ada rzných hodnot, tyto hodnoty jsou rozlišeny podle toho, jak jsou definovány, jaké vlastnosti vci vyjadují. Každá z nich mže být vyjádena zcela jiným íslem vztahující se ke stejné nemovitosti. V oblasti oceování nemovitostí se mžeme setkat nap. s tmito hodnotami: Tržní hodnota je ástka, za kterou by byl majetek v den ocenní smnn mezi dobrovoln prodávající a dobrovoln nakupující osobou. Pojišovací hodnota je taková ást hodnoty majetku, která v pípad poškození nebo zniení bude zaplacená jako náhrada pojištnému. Úetní hodnota se používá pouze v úetnictví a vychází ze zákona o úetnictví a opatení Ministerstva financí, kterým se stanoví útová osnova a postupy útování pro podnikatelské subjekty. 2.2 Hodnototvorné faktory nemovitostí Jednotlivé nemovitosti jsou zpravidla jedinené a jejich výsledná hodnota závisí na mnoha jejich dílích charakteristikách, které nazýváme hodnotvornými faktory neboli faktory ovlivující hodnotu majetku. Mezi nejdležitjší faktory patí: 1 - velikost msta - poloha nemovitosti v obci vzhledem k centru - vybavení inženýrskými sítmi - dopravní dostupnost 1 HEMAN, J.:. Praha: VŠE 2005 ISBN / 65

6 - obchody a služby v okolí nemovitosti - zdravotní stedisko a lékárna v okolí nemovitosti - možnosti kulturního a sportovního vyžití v okolí - školství v ásti obce - dostupnost úad - životní prostedí v okolí nemovitosti - nabídka pracovních píležitostí v obci a okolí - složení obyvatelstva a hustota zalidnní - orientace nemovitosti ke svtovým stranám - použitá stavební technologie, typ stavby - vybavení nemovitosti - poloha bytu v dom, poet pater v dom, poet bytových jednotek na pate - sklep, balkon nebo terasa jsou-li souástí bytu - vlastní topení, možnost jeho regulace, msíní provozní náklady apod. Mezi tyto faktory nelze v prbhu oceování zahrnout vlivy mimoádných okolností na trhu (nap. stav tísn prodávajícího i kupujícího), osobních pomr prodávajícího a kupujícího (nap. rodinné i majetkové vztahy) i vliv zvláštní obliby. 2.3 Oceování nemovitosti je innost, pi které dochází ke stanovení hodnoty nemovitosti s ohledem na úel, pro který bylo ocenní provedeno, a tím i cenu, za kterou lze oekávat pípadný prodej. Použitá metodika ocenní musí odpovídat úelu oceování, ocenní zpracovaná pro rzné úely nelze vzájemn zamovat. Ocenní nemovitého majetku se provádí nap. pi smluvním pevodu vlastnictví nemovitosti, pro aktivaci majetku v úetnictví, stanovení daového základu pro majetkové dan i pro úely ruení nemovitostí pi poskytnutí pjky bankou. Znalec je povinen v dostaten velkém pedstihu písemn oznámit konání místního šetení všem úastníkm ízení a požádat o umožnní vstupu do oceovaného objektu. Místní šetení provádí odhadce osobn, v nálezu je nutné uvést datum a hodinu šetení, seznam úastník a popsat poasí. Odhadce bhem místního šetení porovná pozemky s kopií katastrální mapy, pehled staveb na pozemcích, pedevším vedlejší stavby a provede pemení jejich základních rozmr. Vše náležit zdokumentuje fotografiemi, vetn poškození staveb i atypického provedení, mající vliv na cenu nemovitosti. Odhadce vyhotoví o ocenní nemovitosti znalecký posudek, který má písemnou podobu a ml by obsahovat: - datum ocenní (tržní hodnota se v dsledku pohyb na trhu nemovitostí mní) - úkol odhadce (zadání objednavatele ocenní, úel ocenní, normy na základ kterých bylo ocenní provedeno) - podklady pro ocenní, protože ovlivují prkaznost ocenní - identifikace oceované nemovitosti, aby bylo zabránno dezinterpretaci ocenní (pro pozemek parcelní íslo, u budov íslo popisné nebo parcelní íslo pozemku, na kterém se stavba nachází) 6 / 65

7 - popis hlavních hodnototvorných faktor pozemku (nap. výmra, tvar, inženýrské sít, míra využití atp.) a staveb (nap. velikost, stav, stáí, dispoziní ešení atp.) - popis použitých metod Nemovitost Nemovitostmi se dle obanského zákoníku považují pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Stavby pitom nejsou souástí pozemku, jsou samostatnými vcmi Pozemek Pozemek je individualizovaná ást zemského povrchu oddlená od sousedních ástí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou apod. Parcela je pozemek, který je geometricky a polohov uren, zobrazen v katastrální map a oznaen parcelním íslem ( 27 zák.. 344/1992 Sb.). Stavební parcela je pozemek, který má jako druh pozemku uvedeno zastavné plochy a nádvoí. Pozemková parcela je pozemek, který není stavební parcelou. Výmra parcely uvádí plošný obsah prmtu pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách a zaokrouhluje se na celé tverení metry. Pro úely oceování se vychází z údaj uvedených v katastru nemovitostí. Jestliže existuje nesoulad mezi údaji v katastru nemovitostí a skuteností, probíhá oceování dle skutenosti Stavba Dle obanskoprávních vztah je stavební objekt považován za stavbu již ve stadiu rozestavnosti, jestliže lze jasným a nezamnitelným zpsobem rozeznat dispoziní ešení alespo prvního nadzemního podlaží. Všechny další stavební práce jsou považovány za dokonování vci. Jestliže je stavba postavena na základ stavebního povolení a dle podmínek pro provedení a užívání stavby v nm uvedených, jedná se o stavbu povolenou. V opaném pípad o stavbu neoprávnnou, jejíž následky upravuje 135c ob. zákoníku a rozhoduje o nich soud. Dle stavebn-právních pedpis lze za stavbu považovat veškerá stavební díla bez ohledu na jejich stavebn technické provedení a dobu trvání. Píslušenství je samostatná vc, která náleží vlastníku vci hlavní a tvoí s ní tentýž subjekt. Nkteré stavby mohou být jak píslušenstvím hlavní stavby, tak mohou být i samostatnými vcmi (nap. samostatn stojící garáž). Protože mžou nap. pi pevodu nemovitosti vzniknout pochybnosti, je dležité ve smlouv uvést jmenovit jednotlivé píslušenství (nap. ploty, kolny, skleníky). 7 / 65

8 Souást nemovitosti je vše, co k nemovitosti náleží a nemže být od ní oddleno, aniž by se tím nemovitost neznehodnotila. Vlastníkem souásti je vždy vlastník nemovitosti hlavní a má s ní stejný právní osud. Souástí stavby jsou nap. pístavby i stavební vestavby. Zvláštním pípadem je garáž, která mže být jak souástí domu, jestliže je s ním provozn propojena nebo vcí hlavní. Nikdy však není píslušenstvím. Podlaží je ást stavby o svtlé výšce nejmén 1,70 m, která je vymezená podlahou tohoto podlaží a podlahou následujícího podlaží i stropní konstrukcí. Podlaží se rozdlují na nadzemní (NP) a podzemní podlaží (PP). Zastavná plocha podlaží je plocha pdorysného ezu vymezená vnjším obvodem svislých konstrukcí uvažovaného celku. Do zastavné plochy se zapoítávají také schodišt, haly, plochy lodžií, arký, zastešených pavlaí, prjezd a zastešených venkovních schod. Izolaní pizdívky se nezapoítávají. Obestavný prostor je ohranien spodním lícem podlahy, po stranách vnjšími plochami staveb a horním lícem podlahy. Udává se v m 3 a nezahrnuje obestavný prostor základ, balkon a nezakrytých pavlaí vynívajících pes líc zdi mén než 0,5m Životnost staveb a opotebení Stavba stárnutím a používáním postupn chátrá a dochází ke snižování schopnosti objektu plnit požadované funkce. Z tohoto dvodu je dležité pi oceování nemovitosti zohledováno jejich opotebení, které je poítáno ze stáí stavby a doby její životnosti. Rozlišujeme životnost technickou a ekonomickou. Technická životnost je doba od vzniku stavby do jejího zchátrání a technického zániku za pedpokladu, že bude po celou dobu provádna její prbžná údržba. Technická životnost stavby je dána pedevším materiálovým provedením prvk dlouhodobé životnosti, jako nap. základy, svislé nosné konstrukce, stropy, schodišt a krovy. Z prvk krátkodobé životnosti je sledována pouze krytina, protože její vodotsnost zásadním zpsobem ovlivuje životnost krovu a strop. Ekonomická životnost je doba od vzniku stavby do ztráty ekonomické užitenosti. Ekonomická životnost je ovlivnna výší náklad na udržení stavby i na její nové a lepší využití. Jakmile jsou náklady nepimen vysoké, je lepší stavbu odstranit a nahradit ji stavbou novou. Dále ekonomickou životnost ovlivují rostoucí požadavky na komfort v ase i zmnné funkní požadavky. Okamžik vzniku stavby lze stanovit rzným zpsobem. Nejastji jej lze zjistit z kolaudaního rozhodnutí, piemž se jedná o rok, kdy kolaudaní rozhodnutí nabylo právní moci. V pípad, že není kolaudaní rozhodnutí k dispozici, lze datum vzniku zjistit z pozemkové knihy i z jiného dokladu. Jestliže není-li k dispozici ani ten, urí se odhadem. 8 / 65

9 Tab. 1 Pedpokládané (tabulkové) hodnoty životnosti staveb 1 Typ budovy Pedpokládaná životnost v rocích Veejné budovy pi velmi dobrém, masivním provedení Obytné budovy a obchodní domy: - pi normálním provedení pi lepším provedení pi velmi dobrém provedení Hospodáské budovy: - pi jednoduchém provedení (devná stavba) lepší provedení (smíšená nebo masivní stavba) dobré provedení (masivní stavba) Prmyslové budovy: - stavby ze zdiva hrázdného, provedeného ze deva masivní stavby V praxi je nejastji používána pedpokládaná životnost rodinných zdných dom let. Opotebení stavby Opotebení stavby je procentuální vyjádení znehodnocení stavby vzhledem k jejímu stáí, stavu a pedpokládané další životnosti stavby. Velikost opotebení je nutné zohlednit v cen objektu. Pedpisem bývá nkdy stanovena horní hranice maximálního opotebení, všeobecn se u staveb starších, dobe provedených a udržovaných doporuuje používat opotebení nejvýše 60 70%. Zcela nové stavby mají opotebení 0%. Pro výpoet opotebení stavby existuje celá ada metod, které odrážení rzné pohledy, pojetí a požadavky na pesnost. Mezi nejastji používané patí metoda lineární a analytická. Lineární metoda Lineární metoda pedpokládá, že opotebení roste pímo úmrn s asem, a proto se opotebení rovnomrn rozdlí na celou dobu pedpokládané životnosti. stáí stavby (rok). x 100 Opotebení stavby (%) = pedpokládaná celková životnost stavby (rok) Výhodou této metody je její jednoduchost, naopak nedostatkem skutenost, že neodráží reálný prbh opotebení, nebo novostavba se zpoátku píliš neznehodnocuje. 1 BRADÁ, A. FIALA, J: Nemovitosti Oceování a právní vztahy, Praha: LINDE 1999 ISBN str / 65

10 Analytická metoda Analytická metoda je používána pro výpoet opotebení pedevším u staveb, u nichž nkteré ásti mají jiné stáí než ostatní (nap. po modernizaci) i u staveb velmi opotebených (nad 80%), pro nž nelze použít metodu lineární. Pro výpoet opotebení analytickou metodou je stavba rozdlena na jednotlivé konstrukní prvky, pro nž je opotebení spoítáno lineární metodou samostatn pro každou konstrukci. Z takto zjištných hodnot se vypoítá vážený prmr podle objemových podíl konstrukcí a vybavení. Výpoet opotebení jednotlivých konstrukcí a vybavení (%) = B/C x 100A kde A B C objemové podíly konstrukcí a vybavení skutené stáí jednotlivých konstrukcí a vybavení pedpokládaná celková životnost píslušné konstrukce a vybavení Tato metoda je náronjší, ale souasn pesnjší. 2.4 Vcná práva vztahující se k nemovitostem Vlastnické právo Vlastnické právo je souhrn oprávnní píslušející vlastníkovi vci a zajišuje mu právo vc užívat a požívat její plody a užitky, právo s vcí disponovat a právo vc držet. K omezení vlastnického práva mže dojít pouze se souhlasem vlastníka nebo na základ veejného zájmu. Vlastník mže vlastnické právo nabýt od pedchozího vlastníka, ímž vstupuje do jeho práv, proto se tento zpsob nabytí je nazýván odvozené nabytí. Odvozené nabytí probíhá v podob ddní, koupí, prodejem, darování, smnou atd. Rozlišujeme zde pevod vlastnického práva na základ projevu vle i pechodem na základ zákona i rozhodnutím státního orgánu. K pvodnímu nabytí dochází v pípad zhotovení nové vci (nap. nové stavby) i konfiskací Zástavní právo Zástavní právo k nemovitosti slouží k zajištní pohledávky pro pípad, že dluh není ádn placen a to uspokojení pohledávky prostednictvím zpenžení zástavy. Vznikem zástavního práva dochází k omezení vlastnického práva. Zástavní právo vzniká výlun vkladem do katastru nemovitostí. 10 / 65

11 2.4.3 Vcné bemeno Vcné bemeno omezuje vlastníka nemovitosti v jeho vlastnickém právu a to tím, že je povinen nco strpt, neho se zdržet nebo nco konat ve prospch nkoho jiného. Vcné bemeno se mže vztahovat na jakéhokoliv vlastníka urité nemovitosti i pouze na konkrétní osobu. Jedná se o právní vztah mezi oprávnným a povinným, který obvykle vzniká na základ písemné smlouvy, pro jejíž platnost je nutný zápis do katastru nemovitostí. Informace o existujících vcných bemenech je souástí výpisu z katastru nemovitosti. Vcné bemeno nejastji vzniká na základ závti jako výsledek ddického ízení i rozhodnutím píslušného orgánu nebo ze zákona vydržením. Pi oceování nemovitosti je nutné rozlišit, zda se jedná o vcné bemeno z pohledu povinného nebo oprávnného. Pro povinného pedstavuje vcné bemeno uritou újmu, naopak pro oprávnného získaný užitek. Jestliže se jedná o povinného, je dležité rozlišit, zda se jedná o vcné bemeno trvalé i pouze doasné, asov omezené. 2.5 Katastr nemovitostí 1 Katastr nemovitostí je evidence nemovitostí, kterou zajišuje eský zemmiský a katastrální úad prostednictvím katastrálních úad. Katastr nemovitostí je dle katastrálního zákona. 344/1992 Sb., 1 soubor údaj o nemovitostech (jejich soupis, popis, geometrické a polohové urení), vetn vlastnických a jiných vcných práv k nemovitostem. Katastr nemovitostí obsahuje tyto údaje: - geometrické a polohové urení nemovitostí a katastrálních území - druhy pozemk, ísla a výmry parcel, popisná a evidenní ísla staveb, vybrané údaje o zpsobu ochrany a využití nemovitostí - údaje o právních vztazích zapsaných k nemovitosti, vetn údaj o vlastnících a o jiných oprávnných osobách z právních vztah (nap. zástavní vitele) - místní a pomístní názvosloví Obsah katastru nemovitostí je uspoádán do tzv. katastrálních operát. (souboru geodetických informací SGI, který zahrnuje katastrální mapu a její íselné vyjádení, soubor popisných informací, jako nap. údaje o katastrálním území, o parcelách, stavbách, vlastnících a souhrnných pehledech o pdním fondu). Zápis do katastru nemovitostí mže být proveden prostednictvím vkladu, záznamu i poznámky, resp. jejich výmazu. Vklad pedstavuje zapsání vlastnického i jiného vcného práva k nemovitosti, záznam o vlastnickém i jiném vcném právu dosvduje na základ kterých listin a doklad právo vzniklo, zmnilo se i zaniklo. Poznámkou je uvádno oznámení soudu nebo jiného státního orgánu o zahájení ízení o výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti, vyhlášení konkursu na majetek vlastníka nemovitosti i zahájení vyvlastovacího ízení. Po dokonení ízení na základ rozhodnutí soudu je poznámka zrušena. 1 BRADÁ, A. FIALA, J: Nemovitosti Oceování a právní vztahy, Praha: LINDE 1999 ISBN / 65

12 Zápis do katastru a jeho využívání se ídí tmito zásadami: - zásadou priority (poadí zápis do katastru nemovitostí se ídí podle doby, kdy byl návrh na vklad doruen na katastrální úad) - zásadou konstitutivní (práva k nemovitosti vznikají, mní se nebo zanikají dnem provedení vkladu i výmazu práva v katastru nemovitostí) - zásadou veejné víry (každý, kdo vychází ze zápisu v katastru nemovitostí, jedná v dobré víe, že uvedený stav odpovídá skutenému stavu) - zásadou veejnosti (každý mže nahlédnout do katastru nemovitostí) Katastr nemovitostí je veejnou listinou a každý má právo do nj v úedních hodinách nahlížet a poizovat si pro svou potebu opisy, výpisy nebo nárty. Od roku 2001 je umožnn i dálkový pístup k informacím z katastru nemovitostí. 2.6 Trh nemovitostí Pi oceování nemovitosti se nelze dívat na nemovitost jako na samostatný objekt, ale jako souást trhu s nemovitostmi, který má zásadní vliv na ocenní nemovitosti. Trh s nemovitostmi je velmi specifický oproti trhm s ostatním majetkem. Mezi základní rysy trhu s nemovitostmi patí: - každá nemovitost je originální, fixovaná uritou polohou - relativn vysoké ceny, velmi asto je zapotebí zajistit financování hypotékou, úvrem i stavebním spoením - existence mnoha státních zásah a regulaních vliv - nabídka a poptávka se vyrovnává pomaleji - špatná informovanost úastník trhu - úastníci mají málo zkušeností, tžko se rozhodují - nemovitosti mají dlouhou dobu životnosti Všechny výše uvedené charakteristické vlastnosti mají za následek zdlouhavost a komplikovanost jednotlivých operací na trhu nemovitostí. 2.7 Odhadci a znalci Odhadce je osoba, která vlastní koncesní listinu na provádní expertní, odhadní i odborné innosti, nemže však provádt znalecké posudky pro ízení správních orgán v souvislosti s právními úkony oban a organizací. Odhadní innost upravuje živnostenský zákon. 455/1991 Sb. Pro oblast oceování majetku existují tyto kategorie: - vci movité - vci nemovité - nehmotný majetek - finanní majetek - podniky 12 / 65

13 Protože se jedná od roku 2000 o živnosti koncesovanou, musí odhadce splovat následující podmínky: - úplné stední odborné vzdlání nebo vyšší odborné vzdlání v oboru, ve kterém má být oceování provádno - uritý poet rok praxe v oboru Dále musí odhadce splovat požadavky na: - zamezení stetu zájm - uchování dvrnosti informací - ádné provozování živnosti - pojištní profesní odpovdnosti za pípadné škody vzniklé v souvislosti s vykonávanou inností - zajištní jakosti a odpovdnosti Znalec je osoba zapsaná v seznamu znalc a tlumoník u krajského soudu, dle jejich bydlišt. Znalce jmenuje ministr spravedlnosti nebo pedseda krajského soudu a jejich innost je upravena zákonem. 36/1997 Sb., o znalcích a tlumonících. 2.8 Podklady pro oceování nemovitosti Pehled všech použitých podklad je odhadce povinen uvést ve znaleckém posudku. U každého dokladu se uvádí název, kdo a kdy ho vydal a schválil, pod jakým íslem jednacím, jestliže jsou tyto informace k dispozici. Podkladem pro oceování nejastji jsou: - Specifikace pedmtu ocenní - výpis z katastru nemovitostí - cenová mapa pozemk - výkresová dokumentace - stavebn právní dokumentace - výsledky místního šetení - letecké snímky - nájemní smlouvy - pojistné smlouvy - pedpisy, katalogy, normy, odborné asopisy, literatura 2.9 Stanovení hodnoty nemovitosti Pro stanovení hodnoty nemovitosti se používají dv základní metody oceování a to administrativní zpsob ocenní a tržní oceování. Administrativní zpsob ocenní se ídí vyhláškou Ministerstva financí eské republiky. 540/2002 Sb. a cílem je stanovení administrativní ceny nemovitosti, kdežto pomocí tržního ocenní získáme tržní hodnotu majetku. Nelze stanovit tržní cenu nemovitosti, jelikož tu lze získat pouze realizovaným prodejem. 13 / 65

14 2.9.1 Administrativní ocenní Administrativní stanovení ceny nemovitosti slouží pedevším pro daové úely, vyrovnání spoluvlastnictví i konkurzu. Protože urení ceny probíhá pesn podle stanoveného postupu a pravidel pro jednotlivé typy nemovitostí, jedná se o cenu pomrn objektivní a spravedlivou, ale asto velmi vzdálenou cen tržní. Bhem tvorby ceny administrativní metodou je snaha o její koncipování v souladu se skuteným trhem, což je obtížn proveditelné, protože tržní prostedí nelze zobecnit a shrnout do jednoduchých schémat, každá nemovitost je jedinená a nezamnitelná a psobí na její cenu velké množství nejrznjších cenotvorných faktor. Vtšina základních cen, koeficient a dalších íselných údaj potebných pro ocenní je definováno v píloze vyhlášky. V následujících bodech je popsán postup oceování nákladovým postupem Hlavní stavba 1 Základní cena rodinného domu, rekreaní chalupy i rekreaního domku se zjistí dle 5 vyhlášky. 540/2002 Sb., ást druhá, vynásobením potu m 3 obestavného prostoru, ureného zpsobem uvedeným v píloze. 1 této vyhlášky, základní cenou uvedenou v píloze. 6 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle odstavce 2. Dále je nutné základní cenu upravit o koeficienty K 4, K 5, K i a K p dle vzorce: ZCU = ZC x K 4 x K 5 x K i x K p, kde ZCU základní cena upravená, ZC základní cena podle pílohy. 6, K 4 - koeficient vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K 4 se vypote podle vzorce: K 4 = 1 (0,54 x n), kde 0,54 = konstanta n = souet objemových podíl konstrukcí a vybavení, uvedených v píloze. 14 v tabulce. 3, s nadstandardním vybavením, snížený o souet podíl konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavení. Výše koeficientu K 4 je omezena rozptím od 0,80 do 1,20, které lze pekroit jen výjimen na základ prkazného zdvodnní. 1 Cenový vstník. Praha : Ministerstvo financi R. Praha / 65

15 K 5 - koeficient polohový, stanoven podle pílohy. 13 výše uvedené vyhlášky, K i - koeficient zmny cen staveb podle pílohy. 35, vztažený k cenové úrovni roku 1994 (1994 = 1,00) K p - koeficient prodejnosti uvedený v píloze. 36 Není-li ve výtu konstrukcí a vybavení v píslušné tabulce pílohy. 14 uvedena konstrukce, která se ve stavb vyskytuje, zjistí se její objemový podíl ze vzorce CK OP x ZCKx K 5 x K i kde CK OP - výše náklad na poízení dané konstrukce nebo vybavení v dob a míst ocenní (K) - obestavný prostor rodinného domu, rekreaní chalupy, rekreaního domku (m 3 ) ZCK - základní cena pípadn vynásobená koeficientem podle pílohy. 6 (K/m 3 ) Vedlejší stavba Pi oceování vedlejší stavby se postupuje dle 7 vyhlášky. 540/2002 Sb. stejným zpsobem jako u stavby hlavní, pouze s tmito rozdíly: - základní cena (ZC) se stanoví podle pílohy. 8 výše uvedené vyhlášky - základní cena vynásobená koeficientem (ZCK) podle pílohy. 7 (K/m 3 ) Garáž Pi oceování garáže dle 8 vyhlášky. 540/2002 Sb. použijeme pro stanovení ukazatel: - základní ceny (ZC) podle pílohy. 9 - základní ceny vynásobené koeficientem (ZCK) podle pílohy. 9 (K/m 3 ) Garáž je bu souástí domu, jestliže je s ním provozn propojena, nebo samostatnou vcí hlavní. Pro úely oceování nelze garáž klasifikovat jako píslušenství. 15 / 65

16 Studna Cenu studny zjistíme dle 9 vyhlášky. 540/2002 Sb. vynásobením potu metr hloubky studny cenou uvedenou v píloze. 10 a pipotením ceny píslušenství. Takto vypotená cena se upraví vynásobením: - polohovým koeficientem K 5 dle pílohy koeficientem zmny cen K i jehož výši stanovíme dle pílohy koeficientem prodejnosti K p z pílohy. 36 Opotebení studny lze poítat pouze lineární metodou a mže init maximáln 85% Venkovní úpravy Cena venkovní úpravy se zjistí vynásobením potu mrných jednotek základní cenou uvedenou v píloze. 11 vyhlášky. 540/2002 Sb. Základní ceny venkovních úprav a zpsob jejich provedení, popípad v píloze. 5 Základní ceny staveb inženýrských a speciálních pozemních a násobí se polohovým koeficientem K 5 z pílohy. 13, koeficientem zmny cen K i z pílohy. 35 a koeficientem prodejnosti K p z pílohy. 36. Pokud skutená konstrukce venkovní úpravy neodpovídá zpsobu provedení uvedenému v píloze. 11 Základní ceny venkovních úprav a zpsob jejich provedení, popípad v píloze. 5 Základní ceny staveb inženýrských a speciálních pozemních, upraví se základní cena pimen k odchylce a násobí se koeficienty K 5 z pílohy. 13, K i z pílohy. 35 a K p z pílohy. 36. Tímto zpsobem se stanoví nap. cena kanalizaní pípojky, septiku, zpevnných ploch, bazénu i zahradního altánu Oceování trvalých porost Oceování trvalých porost je upraveno v šesté ásti vyhlášky. 540/2002 Sb. Nejastji se pi oceování nemovitosti používá 38, který slouží k oceování ovocných devin, vinných rév, chmelových a okrasných rostlin, jsou zameny na oceování lesních porost. Veškeré deviny a rostliny je nutné ocenit dle 38 pomocí pílohy , kde je pro výši ceny rozhodující druh deviny a její stáí. Zjištnou základní cenu je nutné upravit koeficientem prodejnosti K p z pílohy Oceování pozemk Pozemky se oceují samostatn, postup je stanoven ve tetí ásti vyhlášky. 540/2002 Sb. Pokud máme k dispozici cenovou mapu pozemk, pak oceníme pozemek dle ceny uvedené v ní. Není-li v obci cenová mapa zpracována a schválena, musíme cenu stanovit podle 28 výše uvedené vyhlášky. Základní cena pozemku se zjistí vynásobením výmry pozemku v m 2 16 / 65

17 cenou za 1 m 2, která se stanoví dle 28, odstavec 1). Takto získaná základní cena se upraví pirážkami a srážkami podle pílohy. 18 a uvede se zdvodnní, pro byly tyto úpravy provedeny a vynásobí se koeficientem zmny cen K i z pílohy. 35 a koeficientem prodejnosti K p z pílohy. 36. Cena pozemku je poítána dle vzorce: ZCU = ZC * K i * K p kde ZC základní cena K i koeficient zmny cen staveb dle pílohy. 35 K p koeficient prodejnosti dle pílohy. 36 Výpoet základní ceny je proveden dle vzorce: ZC = 35 + (poet obyvatel ) *0, Jestliže je poet obyvatel v obci nižší než 1000, použije se poet obyvatel = Tržní ocenní Tržní zpsob ocenní nemovitosti je používán pevážn až od roku 1989, do tohoto roku byla preferována pedevším administrativní metoda. Protože neexistuje jednoznaná metodika, tržní hodnotu nemovitosti lze pouze odhadovat, nikoliv pesn urit i zmit. Jedná se o individuální tvrí proces bhem kterého znalec stanoví cenotvorné faktory, provede jejich analýzu a zváží jejich vliv v konkrétních podmínkách tržního prostedí, kde se nemovitost nachází. Mezi cenotvorné faktory lze zaadit nap. stav nabídky a poptávky, stabilita i rozkolísanost, stav konkurenního prostedí, psobení ekonomických, fyzikálních, politických, sociálních, demografických a jiných vliv. Výpoet hodnoty stavby se v rámci modelu tržních cen provádí rznými zpsoby a podle rzných kritérií Nákladová metoda Pi použití nákladové metody se stanoví hodnota nemovitosti na základ náklad, které by bylo teba vynaložit na vybudování obdobné nemovitosti v daném míst a ase. Poté se provede snížení takto získané ceny novostavby o opotebení odpovídající stáí stavby. Náklady v obvyklých cenách lze zjistit rozpotovou metodou, kdy se dle množství a druhu jednotlivých stavebních prací podle doporueného ceníku stavebních prací. Protože se zjišují náklady jednotlivých prací, jedná se o metodu velmi pracnou, což lze mírn zjednodušit prostednictvím agregování uritých položek. Dále lze náklady stanovit pomocí tzv. technickohospodáských ukazatel, což jsou zprmrované náklady na postavení stavby uritého druhu. Tídní staveb je provedeno na 17 / 65

18 základ jednotné klasifikace stavebních objekt, pomocí níž lze získat cenu za jednotku, nap. m 2 zastavené plochy. Jedná se o metodu jednoduchou a rychlou, ale souasn také málo pesnou Výnosová metoda Ocenní prostednictvím výnosové metody probíhá na základ istých výnos, které nemovitost pináší pomocí nájemného, pípadn které by v budoucnu mla pinášet, a jejich porovnání s výší úrok, které by majitel získal uložením penz do penžního ústavu. Abychom mohli výnosy porovnat s výší úrok ceny nemovitosti, je nutné diskontovat pedpokládané budoucí isté výnosy. Pro získání istých výnos, je nutné od nájemného odeíst dan a ostatní náklady spojené s pronájmem jako nap. pojištní nemovitosti, údržbu a opravy. Nevýhodou této metody je obtížnost stanovení diskontní sazby Porovnávací metoda Základem porovnávací metody je ocenní na základ srovnání s realizovanými prodeji obdobných nemovitostí v daném míst a ase. Tato metoda je použitelná pouze v pípad, že na daném míst a ase existuje dostaten rozvinutý trh s nemovitostmi daného druhu a informace o tomto trhu jsou dostupné. Porovnání mže být pímé a nepímé. Pímé porovnání se provádí pímo mezi prodanou a oceovanou nemovitostí. Jestliže dojde k nevhodnému výbru obchodované nemovitosti (vzorku), ovlivní to znan i nesprávnost ocenní nemovitosti. Bhem nepímého porovnávání se porovnává oceovaná nemovitost se standardním objektem. Cena standardního objektu pedstavuje prmrnou cenu. Vzhledem k použití velkého množství porovnání, jsou eliminovány extrémní vlivy a tato metoda je vhodná k širšímu použití. Porovnávané nemovitosti by mli být srovnatelné z hlediska užitku a kvality. Musí se vycházet z aktuálních cen a dostateného potu realizovaných obchod za stejných podmínek, segmentu trhu a oblasti, kde se nemovitost nachází. Tato metoda je nevhodná pro atypické nemovitosti, málo obchodované na trhu nemovitostí Metoda kombinovaná Metoda kombinovaná vzniká kombinací metod již zmínných s použitím vah, kdy pro výsledky nákladové metody je piazena váha 3 a pro metodu výnosovou a porovnávací váha / 65

19 3 Praktická ást ZNALECKÝ POSUDEK. 01/2007 o cen nemovitosti zapsané na listu vlastnictví. 163 v obci Mžany v katastrálním území Dub u Mžan , okres Hradec Králové, kraj Královéhradecký, a to: - rodinný dm. p. 29 vetn pozemku a píslušenství Objednavatel posudku: Úel posudku: Václav Bartoška, Myslbekova 1621, Hoice Zjištní ceny uvedené nemovitosti dle cenového pedpisu za úelem prodeje Dle zákona. 151/1997 Sb. o oceování majetku ve znní zákona. 121/2000 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 540/2002 Sb. ve znní vyhlášek. 452/2003 Sb. a. 640/2004 Sb., podle stavu ke dni Posudek vypracovala: Ing. Šárka Bartošková, Hoelické námstí 1263, Rudná Posudek obsahuje vetn titulního listu 35 stran textu. Objednavateli se pedává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne Nález Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je zjištní ceny uvedené nemovitosti v souladu s platnými cenovými pedpisy Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dm. p. 29 s píslušenstvím a pozemky Adresa: Dub 29, Mžany Kraj: Královéhradecký kraj Okres: Hradec Králové Katastrální území: Dub u Mžan Poet obyvatel: 406 Základní cena: 35,- K/m 2 19 / 65

20 3.1.3 Prohlídka a zamení nemovitosti Prohlídka a zamení nemovitosti bylo provedeno dne za pítomnosti majitele pana Václava Bartošky, Myslbekova 1621, Hoice Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitosti katastrálního úadu Mžany Dub, list vlastnictví. 163 ze dne kopie katastrální mapy - informace a údaje sdlené vlastníkem nemovitosti - výmry a skutenosti zjištné pi místním šetení Vlastnické a evidenní údaje Dle výše uvedeného výpisu z KN, LV. 163 je oceovaná nemovitost vlastnictvím pana Václava Bartošky, Myslbekova 1621, Hoice. Parcelní íslo: st. 97 Výmra. 324 m 2 Druh pozemku: zastavná plocha a nádvoí íslo LV: 163 Budova na parcele:.p. 29, Dub Využití budovy: objekt k bydlení Katastrální území: Dub u Mžan Vlastnické právo: Václav Bartoška, Myslbekova 1621, Hoice Dokumentace a skutenost Ocenní nemovitosti bylo provedeno na základ údaj vedených katastrem nemovitostí, pedložených dokument a z podklad zjištných pi místním šetení. Mezi tmito údaji nebyl zjištn rozpor Celkový popis nemovitosti Oceovaný dm. p. 29 s píslušenstvím a pozemky se nachází v okrajové ásti osady Dub obce Mžany. Mžany se nacházejí 14 km severozápadn od Hradce Králové a dle údaj eského statistického úadu k mají 406 obyvatel. 20 / 65

21 Zástavbu Mžan tvoí vtšinou rodinné domky a selská stavení, z nichž ást je užívána k rekreaci a nkolik objekt je bytového družstva. V obci najdeme ordinaci praktického i zubního lékae, nov postavenou mateskou školu, základní školu do 4. roníku, sbor dobrovolných hasi, prodejnu potravin, chladírenský servis a prodej, truhláství, hostinec a opravnu automobil. V posledních nkolika letech byla provedena plynofikace, zaveden vodovod a vybudována skládka odpad. Na okraji osady Dub se nachází autobusová zastávka na znamení linky Jiín Hradec Králové, která jezdí v cca hodinových intervalech do krajského msta. Vlakového spojení lze využít ze stanice Sadová, která je vzdálena cca 4 km od obce. Dm je umístn na rovinatém pozemku, je pízemní se sedlovou stechou a s neobytným podkrovím. Na dm navazuje garáž a chlív, k domu patí pilehlá zahrada, studna, druhá garáž, devná klna na devo, pergola, venkovní bazén a velké množství venkovních úprav v podob zpevnné plochy, venkovních schod, oplocení a další. K domu náleží také pípojka plynu., která v souasné dob není využívána Pístup k domu je z místní zpevnné komunikace Obsah posudku Hlavní stavby - Rodinný dm. p Garáž.1 - Garáž.2 Vedlejší stavby - Sklad - Devná klna - Pístešek Studny - Studna Venkovní úpravy - Venkovní bazén - Pergola - Zpevnné plochy - Septik - Pípojka plynu - Pípojka elektrického vedení - Oplocení - Plotová vrátka - Plotová vrata Porosty - Ovocné deviny - Okrasné rostliny Pozemky - Pozemky 21 / 65

22 3.2 Posudek Popis objekt, výmra, hodnocení a ocenní Pi ocenní nemovitosti je postupováno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 540/2002 Sb. ve znní vyhlášky. 640/2004 Sb., kterou se provádjí nkterá ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oceování majetku Hlavní stavby Rodinný dm.p. 29 Ocenný podle 5. Jedná se o samostatn stojící rodinný dm, který se nachází ve slepé ulici osady Dub. Dm je pízemní, obdélníkového tvaru, vyvýšené základy jsou tvoeny podezdívkou z pískovce. Zdivo je smíšené z kamene a z cihel. Stropy jsou rovné, krov vazba. Krytinu tvoí hliníkové šablony s povrchovou úpravou. Dm je pipojen na rozvod elektrického proudu a plynu. Dodávka vody je zajištna z vlastní studny. Celý dm byl v posledních dvaceti letech postupn rekonstruován. Zatídní pro poteby ocenní Rodinný dm: typ A íslo SKP: Konstrukce: zdná Podsklepení: ne Poet podlaží krom podkroví: 1 Stecha: sedlová Podkroví: ano Základní cena: 2 290,- K/m 3 Výpoet obestavného prostoru Pi výpotu obestavného prostoru nebereme v úvahu zastešení. Tab. 2 Obestavný prostor Název podlaží Rozmry (m) Plocha (m2) Konstrukní výška (m) Obestavný prostor (m3) 1.NP 8 * ,5 260 CELKEM: 260 Tab. 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení 22 / 65

23 Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pasy proložené kamenem S 2. Svislé konstrukce v. obvodového plášt cihelné zdivo t. 45 cm a více S 3. Stropy devné rovné stropy S 4. Krov, stecha krov devný vázaný, stecha sklonitá - sedlová S 5. Krytina stechy plechové pásy povlakované - imitace tašek S 6. Klempíské konstrukce pozinkovaný plech S 7. Úprava vnitních povrch 8. Úprava vnjších povrch dvouvrstvé vápenné omítky, devné estetické obklady dvouvrstvé vápenné omítky v kombinaci s devnými estetickými obklady 9. Vnitní obklady keramické (hygienické zaízení) bžné obklady S 10. Schody chybí CH 11. Dvee bžné provedení S 12. Okna devná zdvojená okna S 13. Podlahy obytných místností parkety, bžná keramická dlažba S 14. Podlahy ostatních místností bžná keramická dlažba S 15. Vytápní podlahové topení, krb S 16. Elektroinstalace svtelná, tífázová S 17. Bleskosvod bleskosvod S 18. Rozvod vody plastové trubky, rozvod studené a teplé vody S 19. Ohev vody bojler S 20. Instalace plynu rozvod zemního plynu S 21. Kanalizace plastové potrubí, septik PS 22. Vybavení kuchyn bžný elektrický sporák S 23. Vnitní vybavení WC, umyvadla, vana bžného provedení S 24. Záchod standardní splachovací S 25. Ostatní chybí CH S NS Vysvtlivky: S = standard, NS = nadstandard, PS = podstandard, CH = nevyskytuje se, A = pidaná konstrukce, X = nehodnotí se Výpoet základní ceny upravené ZCU = ZC * K 4 * K 5 * K i * K p 23 / 65

24 Tab. 4 Výpoet K 4 (koeficientu vybavení) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl (%) Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy vetn zemních prací S 8,2 1 8,2 2. Svislé konstrukce S 21,2 1 21,2 3. Stropy S 7,9 1 7,9 4. Zastešení mimo krytinu S 7,3 1 7,3 5. Krytiny stechy S 3,4 1 3,4 6. Klempíské konstrukce S 0,9 1 0,9 7. Vnitní omítky S 5,8 1 5,8 8. Fasádní omítky NS 2,8 1,54 4, Vnjší obklady S 0,5 1 0,5 9. Vnitní obklady S 2,3 1 2,3 10. Schody CH 1-1,852-1, Dvee S 3,2 1 3,2 12. Okna S 5,2 1 5,2 13. Podlahy obytných místností S 2,2 1 2,2 14. Podlahy ostatních místností S Vytápní S 5,2 1 5,2 16. Elektroinstalace S 4,3 1 4,3 17. Bleskosvod S 0,6 1 0,6 18. Rozvod vody S 3,2 1 3,2 19. Zdroj teplé vody S 1,9 1 1,9 20. Instalace plynu S 0,5 1 0,5 21. Kanalizace PS 3,1 0,46 1, Vybavení kuchyní S 0,5 1 0,5 23. Vnitní hygienické vybavení S 4,1 1 4,1 24. Záchod S 0,3 1 0,3 25. Ostatní CH 3,4-1,852-6,2968 Souet upravených objemových podíl: 87,2892 Koeficient vybavení: 0, Ocenní Základní cena (za m 3 ): K Koeficient využití podkroví: 1,08 Koeficient vybavení stavby K 4 (podle výpotu): 0, Polohový koeficient K 5 (podle pílohy. 13): 0,85 Koeficient zmny cen staveb K i (podle pílohy. 35): 1,946 Koeficient prodejnosti K p (podle pílohy. 36): 1,162 Základní cena upravená K/m 3 : 4 149,42 K Plná cena (za 260 m 3 ): ,81 K Výpoet opotebení analytickou metodou 24 / 65

25 Opotebení stavby je poítáno analytickou metodou, protože stavba je po oprav, mimo bžnou údržbu. Výpoet opotebení jednotlivých konstrukcí a vybavení (%) = B/C x 100A kde A B C objemové podíly konstrukcí a vybavení skutené stáí jednotlivých konstrukcí a vybavení pedpokládaná celková životnost píslušné konstrukce a vybavení Tab. 5 Výpoet opotebení analytickou metodou Konstrukce, vybavení Podíl rekonstrukce A B C Opotebení (%) 1. Základy vetn zemních prací 8, ,85 2. Svislé konstrukce 0,25 5, ,78 0,75 15, ,12 3. Stropy 7, ,58 4. Zastešení mimo krytinu 7, ,15 5. Krytiny stechy 3, ,09 6. Klempíské konstrukce 0, ,06 7. Vnitní omítky 5, ,93 8. Fasádní omítky 2, ,05 9. Vnjší obklady 0,2 0, ,00 0,8 0, ,16 9. Vnitní obklady 2, , Schody 1 1, Dvee 3, , Okna 5, , Podlahy obytných místností 0,2 0, ,01 0,8 1, , Podlahy ostatních místností , Vytápní 0,3 1, ,09 0,7 3, , Elektroinstalace 4, , Bleskosvod 0, , Rozvod vody 3, , Zdroj teplé vody 1, , Instalace plynu 0, , Kanalizace 3, , Vybavení kuchyní 0, , Vnitní hygienické vybavení 4, , Záchod 0, , Ostatní 3,4 3,40 CELKEM: 100,00 37,41% Opotebení: ,88 K 25 / 65

26 Rodinný dm zjištná cena: ,93 K Zjištná cena rodinného domu je ,93 K Garáž. 1 Ocenný podle 8. Garáž se nachází na parcele st. 97 a tvoí píslušenství rodinného domu. Podle sdlení majitele byla garáž postavena v roce 1990 a je tvoena pouze jednou místností. Základy jsou bžné betonové pasy, svislé konstrukce jsou zdné v tloušce 30 cm. s plochou stechou. Zatídní pro poteby ocenní Garáž: typ B íslo SKP: Konstrukce: zdná Podsklepení: ne Poet podlaží krom podkroví: 1 Stecha: plochá Podkroví: ne Základní cena: 1 375,- K/m 3 Výpoet obestavného prostoru Pi výpotu obestavného prostoru nebereme v úvahu zastešení. Tab. 6 Obestavný prostor Název podlaží Rozmry (m) Plocha (m2) Konstrukní výška (m) Obestavný prostor (m3) 1.NP 8 * 4,5 36 2,5 90 CELKEM: 90 Tab. 7 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení garáže 26 / 65

27 Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pasy S 2. Obvodové stny cihelné zdivo t. 45 cm a více S 3. Stropy železobetonové S 4. Stecha plochá S 5. Krytina plechové rovné pásy S 6. Klempíské konstrukce pozinkovaný plech S 7. Úprava povrch omítky S 8. Dvee chybí CH 9. Okna chybí, nahrazeny sklennými šablonami PS 10. Vrata dvoukídlá, plechová S 11. Podlahy betonové S 17. Elektroinstalace svtelná tífázová S Vysvtlivky: S = standard, NS = nadstandard, PS = podstandard, CH = nevyskytuje se, A = pidaná konstrukce, X = nehodnotí se Tab. 8 Výpoet K 4 (koeficientu vybavení) garáže Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl (%) Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 6,2 1 6,2 2. Obvodové stny S 30,1 1 30,1 3. Stropy S 26,2 1 26,2 4. Krytina S 5,7 1 5,7 5. Klempíské konstrukce S 2,9 1 2,9 6. Úprava povrch S 4,8 1 4,8 7. Dvee CH 2,7-1,852-5, Okna PS 1,4 0,46 0, Vrata S 6,8 1 6,8 10. Podlahy S 7,2 1 7,2 11. Elektroinstalace S Souet upravených objemovýcch podíl: 91,5436 Koeficient vybavení: 0, Vysvtlivky: S = standard, NS = nadstandard, PS = podstandard, CH = nevyskytuje se, A = pidaná konstrukce, X = nehodnotí se Ocenní Základní cena (za m 3 ): K Koeficient vybavení stavby K 4 (podle výpotu): 0, Polohový koeficient K 5 (podle pílohy. 13): 0,85 Koeficient zmny cen staveb K i (podle pílohy. 35): 1,95 Koeficient prodejnosti K p (podle pílohy. 36): 1,16 Základní cena upravená K/m 3 : 2 420,15 K Plná cena (za 90 m 3 ): ,46 K 27 / 65

28 Výpoet opotebení lineární metodou Stáí (S): Pedpokládané další trvání stavby (T): Pedpokládaná celková životnost (UŽ): 17 let 63 let 80 let Výpoet opotebení: (S/UŽ) * 100 % = 21,25 % Opotebení: ,36 K Garáž zjištná cena: ,10 K Zjištná cena garáže je ,10 K Garáž. 2 Ocenný podle 8. Garáž se nachází na parcele st. 97 a tvoí píslušenství rodinného domu. Podle sdlení majitele byla garáž postavena v roce 2000 a je tvoena pouze jednou místností. Základy jsou bžné betonové pasy, svislé konstrukce jsou zdné v tloušce 30 cm. s plochou stechou. Zatídní pro poteby ocenní Garáž: typ B íslo SKP: Konstrukce: zdná Podsklepení: ne Poet podlaží krom podkroví: 1 Stecha: plochá Podkroví: ne Základní cena: 1 375,- K/m 3 Výpoet obestavného prostoru Pi výpotu obestavného prostoru nebereme v úvahu zastešení. Tab. 9 Obestavný prostor Název podlaží Rozmry (m) Plocha (m2) Konstrukní výška (m) Obestavný prostor (m3) 1.NP 3,8 * 4,6 17,48 2,5 43,7 CELKEM: 43,7 Tab. 10 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení garáže / 65

29 Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pasy S 2. Obvodové stny cihelné zdivo t. 45 cm a více S 3. Stropy železobetonové S 4. Stecha plochá S 5. Krytina vlnitý plech S 6. Klempíské konstrukce pozinkovaný plech S 7. Úprava povrch omítky S 8. Dvee chybí CH 9. Okna chybí, nahrazeny sklennými šablonami PS 10. Vrata dvoukídlá, plechová S 11. Podlahy betonové S 12. Elektroinstalace svtelná S Vysvtlivky: S = standard, NS = nadstandard, PS = podstandard, CH = nevyskytuje se, A = pidaná konstrukce, X = nehodnotí se Tab. 11 Výpoet K 4 (koeficientu vybavení) garáže. 2 Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl (%) Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 6,2 1 6,2 2. Obvodové stny S 30,1 1 30,1 3. Stropy S 26,2 1 26,2 4. Krytina S 5,7 1 5,7 5. Klempíské konstrukce S 2,9 1 2,9 6. Úprava povrch S 4,8 1 4,8 7. Dvee CH 2,7-1,852-5, Okna PS 1,4 0,46 0, Vrata S 6,8 1 6,8 10. Podlahy S 7,2 1 7,2 11. Elektroinstalace S Souet upravených objemovýcch podíl: 91,5436 Koeficient vybavení: 0, Vysvtlivky: S = standard, NS = nadstandard, PS = podstandard, CH = nevyskytuje se, A = pidaná konstrukce, X = nehodnotí se Ocenní Základní cena (za m 3 ): K Koeficient vybavení stavby K 4 (podle výpotu): 0, Polohový koeficient K 5 (podle pílohy. 13): 0,85 Koeficient zmny cen staveb K i (podle pílohy. 35): 1,95 Koeficient prodejnosti K p (podle pílohy. 36): 1,16 Základní cena upravená K/m 3 : 2 420,15 K Plná cena (za 43,7 m 3 ): ,54 K 29 / 65

30 Výpoet opotebení lineární metodou Stáí (S): Pedpokládané další trvání stavby (T): Pedpokládaná celková životnost (UŽ): 7 let 73 let 80 let Výpoet opotebení: (S/UŽ) * 100 % = 8,75 % Opotebení: ,05 K Garáž. 2 zjištná cena: ,49 K Zjištná cena garáže. 2 je ,49 K Sklad Ocenný podle Vedlejší stavby Objekt navazuje na garáž. Byl postaven v roce 1990 za úelem chovu zvíat, v souasné dob slouží jako sklad deva a zaízení na údržbu zahrady. Základy jsou tvoeny betonovými pásy, svislé nosné konstrukce jsou zdné v tloušce 30 cm. Stecha je plochá plechová. Zatídní pro poteby ocenní Sklad: typ B íslo SKP: Konstrukce: zdná Podsklepení: ne Poet podlaží krom podkroví: 1 Stecha: plochá Podkroví: ne Základní cena: 1 250,- K/m 3 Výpoet obestavného prostoru Pi výpotu obestavného prostoru nebereme v úvahu zastešení. Tab. 12 Obestavný prostor 30 / 65