Analýza úvěrových možností pro fyzické osoby

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra financí a ekonomie Analýza úvěrových možností pro fyzické osoby Diplomová práce Autor: Lenka Englová Finance Vedoucí práce: Ing. Leopold Tanner MBA, MSc. Praha Duben, 2015

2 Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. Ve Lhenicích dne 22. dubna 2015 Lenka Englová

3 Ráda bych poděkovala panu Ing. Leopoldovi Tannerovi za jeho odbornou pomoc při vedení této práce a za poskytnuté rady a cenné připomínky. Dále bych poděkovala panu Danovi Dlouhému za pomoc s překladem a za projevenou trpělivost.

4 ANOTACE Tato diplomová práce se zabývá analýzou úvěrových produktů, které jsou nabízeny fyzickým osobám. Analýza začíná definováním jednotlivých typů úvěrů, pokračuje popisováním fází úvěru a dále se dotkne problematiky úroků. Stěžejní částí práce je modelování vhodného typu úvěru pro fiktivního klienta s určitými potřebami. Cílem práce je vybrat pro tohoto klienta co nejvhodnější úvěr, k čemuž nám pomůže zanalyzování produktů v první části práce. Zároveň se však díky dotazníkovému šetření můžeme podívat, jak uvažují reální žadatelé o úvěr a potvrdit, respektive vyvrátit hypotézu, týkající se chování racionálně uvažujícího žadatele o úvěr. KLÍČOVÁ SLOVA fyzická osoba, úvěr, bonita, úrok ANNOTATION This thesis deals with credit products which are offered to retail. The analysis starts with definitions of specific types of credits it continues with description of phases of credit and then it deals with the interest issue. The basis of this thesis is modifying a suitable form of credit for a fictive client with specific needs. The aim of this thesis is to choose the most convenient credit for this client thus it will help us to mage analysis of products in the first part of the thesis. At the same time due to a questionnaire investigation we can have a look into the way how real credit applicants think and we can confirm or respectively confute hypothesis concerning behavior of a rationally - thinking credit applicant. KEY WORDS physical person, loan, solvency, interest

5 Obsah Úvod Typy úvěrových produktů a jejich poskytovatelé Úvěry pro FO nepodnikatelské subjekty Povolený debet Kreditní karta Spotřebitelský úvěr Hypoteční úvěr Úvěry související se stavebním spořením řádný a překlenovací Leasing Úvěry pro FO podnikatelé Provozní úvěry Úvěry investičního charakteru Alternativní formy úvěrů faktoring a forfaiting Poskytovatelé úvěrových produktů Bankovní subjekty Nebankovní subjekty Fáze úvěru Žádost o úvěr a její prozkoumání Úvěrové registry Centrální registr úvěrů ČNB Registry CCB Registr Solus Smlouva o úvěru Zajištění úvěru Ručení Přijatá bankovní záruka vystavená jinou než daný úvěr poskytující bankou

6 2.4.3 Avalovaná směnka Zástavní právo k věci nemovité Zástavní právo k věci movité Zástavní právo k pohledávce Zástavní právo k cenným papírům Čerpání a splácení úvěru Čerpání úvěru Splácení úvěru Pojištění bankovních úvěrů Konsolidace a refinancování Konsolidace Refinancování Neschopnost hradit závazky Insolvence s povolením oddlužení Exekuce Úrok a poplatková politika Úrok RPSN Poplatky spojené s úvěrem Výběr vhodného úvěru pro fiktivního klienta Modelové situace pro fiktivního klienta Koupě bytu či rodinného domu Koupě spotřebních věcí Vytvoření finanční rezervy pro krátkodobé účely Dotazníkové šetření Otázka č. 1 č Otázka č. 5 č Hypotézy

7 4.3.1 Hypotéza č Hypotéza č Hypotéza č Hypotéza č Hypotéza č Závěr Seznam použité literatury Přílohy

8 Úvod Úvěr nám může splnit sen, překonat krátkodobou krizi, ale zároveň nás taky může dostat do dluhové spirály, od které není malý krůček k exekuci a životu na ulici. Úroveň finanční gramatiky je v České republice poměrně nízká a to nahrává mnoha nebankovním subjektům se v podstatě chovat jako lichváři, i když je lichva ze zákona zakázána. Úvěr tedy sám o sobě není špatný finanční nástroj, špatným se může zdát, pokud je využíván subjektem, který nemá potřebné znalosti. Proto má tato práce za úkol zanalyzovat jednotlivé typy úvěrových produktů a navrhnout jejich vhodné využití. Hlavním cílem práce je vybrat pro fiktivního klienta vhodný úvěr na základě analýzy produktů, které nabízejí bankovní a nebankovní společnosti. Vedlejší cíl je tvořen formulováním hypotéz, jejichž pravost, respektive nepravost ověří dotazníkové šetření. Jako metody zpracování jsou v této práce zvoleny analýza a komparace. V první kapitole si vymezíme základní typy úvěrů, jak pro fyzické osoby, okrajově se dotkneme i úvěrů pro fyzické osoby podnikatele. Dále se zde budeme věnovat institucím poskytujícím úvěrové produkty. Druhá kapitola v sobě zahrnuje jednotlivé fáze úvěrového procesu, počínaje žádostí o úvěr, dále registry dlužníků, přes náležitosti úvěrové smlouvy a zajištění úvěru, jeho následné pojištění, čerpání a splácení, eventuálně jeho refinancování. Budeme se zde zabývat i problematikou splácení úvěru a možných následků při špatné platební morálce. Důležitými pojmy úrok a RPSN se budeme zabývat ve třetí kapitole, která vysvětluje rozdíl mezi úrokem a RPSN. Pochopení toho rozdílu může být pro žadatele stěžejní. Dále se v této kapitole budeme zabývat tématem, které bylo před několika lety velice aktuální, vycházely o něm články v novinách, reportáže v televizích a v neposlední řadě bylo toto téma řešeno i u soudů. Jedná se o poplatky spojené s poskytnutím úvěru, hlavně s poplatkem za vedení úvěrového účtu. Ve čtvrté kapitole se budeme zabývat hlavním a vedlejším cílem práce. Pro splnění hlavního cíle si vytvoříme několik modelových situacích pro fiktivního žadatele o úvěr a na základě znalostí z předcházejících kapitol vybereme vhodný úvěrový produkt. Dotazníkové šetření nám bude sloužit jako výchozí materiál pro dosažení vedlejšího cíle. Ten je tvořen pěti hypotézami, které byly zvoleny na základě všeobecně předpokládaného chování spotřebitelů. 8

9 1 Typy úvěrových produktů a jejich poskytovatelé Široký výběr úvěrových produktů dává žadateli možnost se rozhodnout mezi více typy úvěrů, ale ne všechny úvěry jsou univerzální a dají se použít na cokoliv. Budeme se zabývat jak úvěry pro fyzické osoby, tak úvěry pro fyzické osoby podnikající na základě živnostenského oprávnění. Je zapotřebí se zmínit o alternativních formách úvěrů faktoring a forfaiting. V neposlední řadě je důležité kromě znalosti jednotlivých typů úvěrů znát také jejich poskytovatele bankovní a nebankovní instituce. 1.1 Úvěry pro FO nepodnikatelské subjekty O tyto typy úvěrů mohou žádat ty fyzické osoby, jejichž příjem neplyne z podnikatelské činnosti. Jedná se nejčastěji o zaměstnance či poživatele starobního důchodu. V následujících podkapitolách si uvedeme nejběžnější typy úvěrových produktů, se kterými se můžeme setkat v nabídce bankovních a nebankovních institucí Povolený debet Z názvu můžeme odvodit, o jaký typ úvěru se jedná. Povoluje jít do debetu, tzn. do mínusu. K využívání povoleného debetu je zapotřebí mít veden běžný účet. Povolený debet vzniká na základě smluvní dohody mezi žadatelem a poskytovatelem této služby bankou. K jeho splácení dochází jakoukoliv příchozí platbou na běžný účet. Povolený debet je zapotřebí alespoň jednou do roka doplatit do plné výše limitu. Pokud povolený debet čerpáme v řádu dní, úrok rozpočítaný na tyto dny čerpání není tak vysoký, může se pohybovat v řádu desítek korun a při tomto krátkodobém čerpání se tedy jeví jako vhodná finanční rezerva na překlenutí např. situace, kdy očekáváme v nejbližších dnech příchozí platbu a momentálně nemáme k dispozici žádné rezervy. Povolený debet nezaniká automaticky při doplacení výše limit, je stále na účtu navázán. Pro zrušení povoleného debetu je zapotřebí vypovědět smlouvu. Inovací ohledně povoleného debetu přispěla v roce 2014 Raiffeisenbank se svou bezúročnou rezervou. Jedná se v principu o povolený debet, který je též navázán na běžný účet a prochází jednotlivými fázemi žádosti o úvěr, ale je taxativně stanovena výše toho debet neboli bezúročné rezervy a to na Kč. Pokud dojde k čerpání této částky, neplatí se za ní žádný 9

10 úrok, jak plyne z názvu. Bezúročná rezerva může být tedy dobrým pomocníkem pro všechny, kteří nejsou schopni např. si zajistit dostatečný zůstatek na konci měsíce při zúčtování poplatků spojených s vedením účtu. Majitel účtu se pak může snadno dostat do nepovoleného debetu a s ním spojených smluvních pokut či placených upomínek. Bezúročná rezerva klienty může ochránit před těmito nepříjemnými situacemi. Povolený debet nejčastěji poskytují tradiční velké banky působící na českém trhu, vlna tzv. nových a nízkonákladových bank se na tento typ produktu až tak moc nezaměřuje. Vedení, respektive čerpání povoleného debetu může být zpoplatněno, ale od toho se už pomalu odpouští a banky jsou nuceny náklady na vedení promítat do úrokové sazby, která je vyšší oproti jiným typům úvěrových produktů a pohybuje se nejčastěji v rozmezí % p.a.. Výše úvěrového rámce je závislá především na výši příjmu žadatele a jeho bonitě Kreditní karta Často se setkáváme s chybně pochopeným pojmem kreditní karta. Nejedná se o kartu k běžnému účtu, ta se nazývá debetní karta. Kreditní karta je karta s úvěrovým rámce, kde nečerpáme své finanční prostředky, ale prostředky půjčené od instituce, která má tyto karty ve své nabídce. Velikost úvěrového rámce se liší a opět závisí na příjmu a bonitě žadatele. Kreditní kartu mohou poskytovat i nebankovní subjekty (více v kapitole 1.3.2). Kreditní kartou můžeme platit jak u obchodníka přes platební terminál, tak i při platbě přes internet a také ji lze použít na výběr hotovosti z bankomatu. Správně by měla být využívána výhradně k bezhotovostním transakcím. Výběr z bankomatu kreditní kartou je vždy zpoplatněn buď fixní částkou nebo určitou procentní sazbou z vybírané částky nebo kombinací obou možností. Úvěrový rámec má revolvingový charakter, tzn., že klient může být neustále zadlužen, jelikož při splácení kreditní karty stačí splácet jen určité povinné minimální splátky. Pokud hradíme jen povinnou minimální splátku a ne celou čerpanou částku za dané období, je s touto minimální splátkou spojen úrok. Úroková sazba u kreditní karty je vysoká a pohybuje se nejčastěji v řádech %. Kreditní karty jsou spojeny s tzv. bezúročným obdobím, toto období trvá v intervalu dní (více v tabulce č. 1). Během bezúročného období můžeme splatit vyčerpaný rámec, aniž bychom zaplatili úroky. 1 1 KALABIS, Zbyněk. Základy bankovnictví: bankovnictví obchody, služby, operace a rizika. 1. vyd. Brno: BizBooks, 2012, s ISBN

11 Oproti povolnému debetu není k pořízení kreditní karty nutné mít veden běžný účet. V posledních letech se snaží poskytovatelé kreditních karet navazovat na své karty výhody spojené s využíváním karet (jelikož lze kreditní kartu vlastnit, ale není povinnost čerpat úvěrový rámec, karta nám klidně může roky doslova ležet v šuplíku). Mohou to být různé slevové programy, které nabízejí slevy u obchodníků majitelům kreditní karty. Dále to mohou být např. zvýhodněné služby autoasistence, prodloužení záruky, garance nejnižší ceny. Nejzajímavější výhodou pro držitele kreditních karet však představuje možnost vrácení peněz zpět na kartu při bezhotovostní transakci. Jedná se řádově o jednotky procent, ale při vyšším objemu bezhotovostních transakcí mohou být i tato na první pohled nízká procenta velice zajímavá. Další výhodou kreditní karty je její využití při platbách přes internet oproti klasické debetní kartě vedené k běžnému účtu. Žijeme v on-line internetovém světě a to sebou nese i negativní důsledky hackerské útoky. Při placení kreditní kartou přes internet se nevystavujeme riziku, že by nám mohly být odčerpány finanční prostředky z našeho běžného účtu. Kreditní karty nám poskytují i jiné možnosti. Lze k nim sjednat různé typy pojištění, nejčastěji se setkáváme s cestovním pojištěním. Kreditní karta by měla být využívána s rozumem s vědomím, že čerpané prostředky na kreditní kartě můžeme reálně podložit vlastními finančními zdroji. I přes všechny své výhody při správném používání je kreditní karta stále vnímána částí veřejnosti negativně. Částečně za to může nízká úroveň finanční gramotnosti, částečně také vlna kreditních karet od nebankovních společností v 90. letech. V těchto letech docházelo vlivem špatné informovanosti žadatelů v kombinaci s vysokými úrokovými sazbami k vysokým částkám zaplacených na úrocích. V mezinárodním měřítku je kreditní karta vnímána jako moderní platební nástroj a není žádnou výjimkou, že se v zahraničí můžeme setkat např. v hotelech či v autopůjčovnách jako více preferovaným a důvěryhodnějším platebním nástrojem než s běžnou debetní kartou k účtu. Vydání kreditní karty a její vedení může být zdarma zcela bez podmínek, dále může být vedení zdarma podmíněno plněním podmínek (vedení běžného účtu, určitý minimální objem transakcí kartou) nebo je karta vedena za měsíční poplatek. Zpoplatněné jsou dále doplňkové služby týkající se pojištění, změny PIN či změny data splácení. Některé instituce umožňují držitelům karet si nechat vydat pro své rodinné příslušníky či blízké dodatkovou kreditní kartu. Tato dodatková karta je navázána na úvěrový rámec hlavní karty. Držitel hlavní karty určí, jak velkou část (zpravidla v procentech) může držitel dodatkové karty z úvěrového rámce čerpat. V tabulce č. 1 si názorně ukážeme systém bezúročného období. 11

12 Tabulka č. 1 Platby KK vyčerpáno celkem Kč vyčerpáno celkem Kč Zdroj: vlastní tabulka Sestavení výpisu k 25 dni v měsíci výpis sestaven k výpis sestaven k Splatnost k 17 dni v měsíci zaplatit Kč zaplatit Kč Jak je vidět v tabulce, pouhý rozdíl dvou dnů může zásadně změnit dobu trvání bezúročného období, pokud kartu použijeme po sestavení výpisu, prodlužujeme si tím bezúročné období v tomto případě na 50 dní Spotřebitelský úvěr Spotřebitelské úvěry jsou takové úvěry, které jsou poskytovány občanům k financování nákupu spotřebních předmětů, dělí se na účelové a neúčelové. Výše úvěrů se standardně pohybuje v řádu desetitisíců až statisíců. Doba splatnosti se standardně pohybuje ve výši 1 6 let. Nejběžněji se setkáváme s těmito motivy pro žádost o spotřebitelský úvěr zařízení a vybavení domácnosti, rekonstrukce, elektronika, zájezdy, automobily a motocykly, hobby (např. sportovní vybavení). Účelový spotřebitelský úvěr má čerpání přesně vázáno na konkrétní záměr a žadatel o úvěr v podstatě peníze ani nevidí, jelikož veškeré čerpání probíhá na účet dodavatel či prodejce, u kterého je daná věc pořízená. U neúčelových úvěrů je volba o tom jak, kdy a na co budou půjčené finanční prostředky použity zcela na žadatelích o úvěr. 2 Se splácením úvěru je spojena tzv. mimořádná či předčasná splátka, která klientovi umožňuje využít jeho dočasné volné prostředky na umoření dlužné částky, respektive její celé splacení. Toto mimořádné či předčasné splacení může být spojeno s poplatkem. Často jsme svědky toho, jak se mezi sebou instituce poskytující úvěry předhánějí v tzv. odměnách za řádné splacení. Slovo odměna zní sice hezky a na první pohled to vypadá, že nám vlastně ještě úvěrová instituce vrátí peníze zpět. Ve skutečnosti si touto odměnou snížíme přeplacenou částku na úrocích. 2 ŠIMÁNKOVÁ, Jitka, Petr SYROVÝ a Jan ŠÍMA. Jak na úvěry. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2004, s. 50. Otázky a odpovědi z praxe. ISBN

13 K úvěru je veden tzv. technický účet, na který se připisují splátky. V minulých letech nebylo výjimkou, že za tento účet museli klienti platit nemalé měsíční poplatky. Jak to vypadá s těmito poplatky za technické účty nyní, si poodkryjeme v podkapitole 3.3. Spotřebitelský úvěr je spojen s těmito fázemi, detailně se jimi budeme zabývat v kapitole č. 2: žádost, schvalovací proces, eventuální zajištění úvěru, podpis smlouvy, čerpání a splácení úvěru. Institucí poskytujících spotřebitelské úvěry je na českém trhu dost, mají odlišně podmínky pro získání úvěr, odlišné úrokové sazby. U některých může být podmínkou vedení běžného účtu nebo je stanovena jiná minimální a maximální hranice pro výši úvěru Hypoteční úvěr Hypoteční úvěr je dlouhodobý úvěr na investice do nemovitostí, jehož splácení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti určité hodnoty. Hypoteční úvěry (zkráceně hypotéky) mohou být krom zajišťování nemovitostmi také financovány ze zdrojů získaných zvláštní formou dluhopisů hypoteční zástavní listy (HZL). Tento způsob krytí je zapříčiněn dlouhou dobou splatnosti hypoték. Doba splatnosti se pohybuje nejobvykleji mezi lety. Jsou poskytovány za účelem: koupě nemovitosti, výstavby nové nemovitosti, opravy a modernizace stávají nemovitosti, na získání podílu na nemovitosti. 3 Existují dvě větve hypotečních úvěrů. Prvním a zároveň převažujícím typem jsou úvěry řešené na bytovou výstavbu a bytové hospodaření. Druhým méně častým typem jsou hypoteční úvěry sloužící na podporu podnikatelských aktivit. 3 KALABIS, Zbyněk. Základy bankovnictví: bankovnictví obchody, služby, operace a rizika. 1. vyd. Brno: BizBooks, 2012, s. 111, 112. ISBN

14 Zástava nemovitosti Při podpisu smlouvy by na zastavované nemovitosti nemělo váznout žádné jiné zástavní právo. Při nemožnosti splácení hypotéky může banka využít svého práva nemovitost zpeněžit. Banka zpeněžením nemovitosti uspokojí své pohledávky, a pokud i po uhrazení všech pohledávek zbydou z prodeje finanční prostředky, jsou poukázány původnímu vlastníkovi nemovitosti. K tomuhle řešení však banky přistupují jako k poslednímu možnému řešení. 4 Stanovení ceny nemovitosti Zadlužitelná cena nemovitost je ta část ceny nemovitosti, na kterou hypoteční banka poskytne úvěr. Každá banka si stanoví minimální částku, kterou je ochotna jako hypoteční úvěr poskytnout. Zpracování hypotečních úvěrů je celkem nákladnou záležitostí a přímo nezávisí na tom, jak vysoká je výše poskytnuté hypotéky. Tzn., že poskytnutí hypotéky na nižší částku nemusí být pro banku efektivní. Stanovení ceny nemovitosti vychází ve většině případů ze znaleckého posudku, kdy má každá banka své schválené znalce. 5 LTV (Loan to Value) Tento ukazatel vyjadřuje výši hypotečního úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Základním ukazatel je procento, které představuje částku z hodnoty, kterou nám banka půjčí. V případě dobré bonity klienta lze získat i 100% hypotéku. Nejběžnější hodnotou je % LTV. Zbytek klient hradí ze svých vlastních finančních prostředků. Je tedy jedině ku prospěchu mít při žádosti o hypoteční úvěr naspořené i nějaké vlastní finanční prostředky. Hodnota LTV může být i nižší a to na úrovni kolem % při financování hypotečním úvěrem na pořizování rekreační chaty či víkendové chalupy. Je to způsobeno tím, že se předpokládá, že pokud si pořídíme rekreační objekt, není pro nás problém se ho časem zbavit, na rozdíl od nemovitosti, ve které se trvale zdržujeme. To pro banku značí vysoké riziko, při kterém by místo vykonávaní své činnosti poskytování hypoték, mohla také skončit realitní činností. 6 4 JANDA, Josef. Jak žít šťastně na dluh. 1. vyd. Praha: Grada, 2013, s. 78. ISBN KALABIS, Zbyněk. Základy bankovnictví: bankovnictví obchody, služby, operace a rizika. 1. vyd. Brno: BizBooks, 2012, s ISBN JANDA, Josef. Jak žít šťastně na dluh. 1. vyd. Praha: Grada, 2013, s. 81. ISBN

15 Úroková sazba a její fixace Úrokové sazby hypoték se v současné době pohybují na svých historických minimech. Její výše závisí zejména na účelu úvěru, délce fixace, výši zajištění a samozřejmě na bonitě žadatele: Podle účelu: nejvýhodnější úrokové sazby jsou spojeny s úvěry na vlastní bydlení, které jsou pro banku nejméně rizikové. Nejdražšími tak bývají bezúčelné hypotéky. Podle fixace: fixace úrokové sazby je garance na neměnnou výši splátek pro určité období. Fixace se sjednává na 3 nebo na 5 let. Výhodná fixace je taková, pokud se zvyšují úrokové sazby oproti té vaší zafixované. Naopak prodělek nastává v okamžiku, kdy úrokové sazby klesají. Jakmile se blíží konec fixace, nabídne banka novou úrokovou sazbu pro další období fixace. Podle výše zajištění: čím vyšší je zajištění spojené s částečným financováním vlastními prostředky klienta znamená pro banku vyšší jistotu, že bude klient ochoten splácet a úroková sazba je výhodnější. Podle bonity klienta: souvisí s výší prokázaných příjmů klienta a jeho platební morálky. 7 Zvláštní typy hypotečních úvěrů A. Hypotéka bez dokládání příjmů Tato hypotéka je vhodná pro všechny, kteří nejsou schopni doložit své příjmy. Při žádosti o tento typ hypotéky je však zapotřebí i přes její název příjem doložit. Sice ne v klasické formě daňového přiznání, nýbrž ve formě faktur či přehledu svého finančního majetku drženého k určitému dni. Úroková sazba je zde přirozeně vyšší, než v případě řádného doložení příjmů a LTV se pohybuje v rozmezí %. 8 B. Americká hypotéka Hodí se pro ty, co vlastní nemovitost a potřebují půjčit vyšší objem finančních prostředků, které není možné získat klasickým spotřebitelským úvěrem. Majitel nemovitosti ji zastaví u banky a získá úvěr, který postupně splácí. Úvěr může použít na cokoliv, není nijak limitován 7 SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 5., zcela přeprac. vyd. Praha: Grada, 2009, s. 31, 32, 33. ISBN JANDA, Josef. Jak žít šťastně na dluh. 1. vyd. Praha: Grada, 2013, s. 78. ISBN

16 či omezován ze strany banky. Úroková sazba je zde oproti klasické hypotéce vyšší a LTV se pohybuje na hodnotách kolem 50%. 9 C. Australská hypotéka Tato hypotéka je na českém trhu poměrně novinkou a jako jediná ji poskytuje Hypoteční banka. Principem je, že čím vyšší úvěr si pořídíme, tím více ušetříme, neboť nám banka sníží úrokovou sazbu. Za každý milion Kč Hypoteční banka sníží úrokovou sazbu o 0,1 %. Nabídka platí maximálně na částku čtyři miliony Kč. 10 D. Offsetová hypotéka U offsetové hypotéky jsou volné peněžní prostředky uloženy na bilančním účtu, díky kterému se platí na úrocích a splátkách o něco méně. Princip si vysvětlíme na jednoduchém příkladě. Banka schválí klientovi hypotéku ve výši dvou milionů Kč včetně úrokové sazby a výše splátek. Současně klient vloží na bilanční účet částku ve výši půl milionu Kč. Od celkové výše úvěru se odečte vložená částka klientem na bilanční účet a klient tak platí úroky obsažené ve splátkách jen z částky jeden a půl milionu Kč. Tento typ hypotéky je vhodný spíše pro movité klienty, kteří nechtějí vložit všechny své prostředky do pořizované nemovitosti. 11 E. Hypotéka na pronájem Principem této hypotéky je to, že si ji pořídíme na nemovitost a splácíme jí příjmy plynoucími z pronájmu této nemovitosti. Je důležité mít zajištěny pravidelné příjmy z pronájmu v plné výši. F. Variabilní hypotéka Hypoteční úvěr s variabilní hypoteční sazbou je v podstatě fixován vždy jen na jeden měsíc. Úrok se mění na základě situace na mezibankovním trhu dle sazby PRIBOR, na kterou mám vliv ČNB. Pokud dojde ke zvýšení sazby, vzrostou i úroky variabilních hypoték. Při velmi 9 JANDA, Josef. Jak žít šťastně na dluh. 1. vyd. Praha: Grada, 2013, s. 79. ISBN JANDA, Josef. Jak žít šťastně na dluh. 1. vyd. Praha: Grada, 2013, s. 79. ISBN JANDA, Josef. Jak žít šťastně na dluh. 1. vyd. Praha: Grada, 2013, s. 80. ISBN

17 negativních jevech na mezibankovním trhu se může úroková sazba dost podstatně zvýšit a to hned od následujícího měsíce. 12 Výhody hypotečního úvěru: možnost zvolení doby fixace, daňové zvýhodnění formou odečtu úroků ze základu daně, možnost snížení úrokové sazby při uzavření životního pojištění, rychlost vyřízení, možnost vysokého úvěrového rámce. Nevýhody hypotečního úvěru: výše úvěru omezena hodnotou zastavené nemovitosti, omezení vlastnického práva k nemovitosti formou zástavy, sazba za mimořádné nebo předčasné splacení mimo výročí fixace, stanovení minimální výše úvěrového rámce, úroková sazba a splátky se mohou v době výročí fixace změnit v neprospěch klienta Úvěry související se stavebním spořením řádný a překlenovací Stavební spoření a úvěry související s ním jsou poskytovány výhradně stavebními spořitelnami. Jedná se o řádný úvěr ze stavebního spoření a překlenovací úvěr. Řádný úvěr ze stavebního spoření První fází je spoření, kdy klient spoří a jeho vklady jsou úročeny. V této fázi klient získává nárok na přidělení cílové částky, tj. na úvěr ze stavebního spoření. Přidělení cílové částky ukončuje fázi spoření a nastává fáze úvěrová. K přidělení cílové částky dochází po splnění tří podmínek stanovených zákonem a stavební spořitelnou: minimální doba spoření je dva roky, tato podmínka je jako jediná přímo daná zákonem č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření, 12 JANDA, Josef. Jak žít šťastně na dluh. 1. vyd. Praha: Grada, 2013, s ISBN

18 stavební spořitelna stanoví, jakou část z cílové částky musí mít klient naspořenou, obvykle je nutno naspořit alespoň 40 %cílové částky, klient pak získá nárok na úvěr ve výši 60% cílové částky, úvěr je přísně účelový a klient smí použít finanční prostředky z úvěru pouze na bytové potřeby stanovené zákonem a klient je povinen tuto skutečnost prokázat. 13 Obrázek č. 1 Zdroj: Překlenovací úvěr Může nastat situace, kdy klient ještě nedosáhl na podmínky nutné pro nárok úvěru ze stavebního spoření a i přesto potřebuje řešit svou bytovou situaci. Pro tento případ nabízejí stavební spořitelny překlenovací úvěr (někdy též nazýván jako meziúvěr). Je zpravidla 13 LUKÁŠ, Vojtěch a Petr KIELAR. Stavební spoření a stavební spořitelny. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2007, s. 16, 17. ISBN

19 poskytován ve výši cílové částky. Doba trvání překlenovacího úvěru může trvat několik dnů nebo může trvat po celou dobu fáze spoření. V řádech dnů trvá u klientů, kteří potřebují získat finanční prostředky několik dnů, respektive týdnů před udělením cílové částky. Druhý případ, kdy překlenovací úvěr trvá stejně dlouho jako fáze spoření, se týká těch klientů, kteří potřebují řešit bytovou situaci, ale nemají dosud uzavřenou smlouvu o stavebním spoření. Současně tedy klient uzavírá smlouvu o stavebním spoření a zároveň smlouvu o překlenovacím úvěru. Klient je tak měsíčně zatížen jak úroky plynoucími z překlenovacího úvěru, tak ukládáním prostředků sloužících na spoření. Překlenovací úvěr není splácen postupně (pouze úroky z něj plynoucí ano), nýbrž jednorázově po přidělení cílové částky. Celá cílová částka (tj. naspořená částka a řádný úvěr ze stavebního spoření) je použita na splacení překlenovacího úvěru. 14 Obrázek č. 2 Zdroj: 14 LUKÁŠ, Vojtěch a Petr KIELAR. Stavební spoření a stavební spořitelny. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2007, s. 20, 21. ISBN

20 1.1.6 Leasing S leasingem se setkáváme nejčastěji při pořizování automobilů, nových i ojetých. Pomocí leasingu lze financovat ale i např. stroje. Rozdíl mezi spotřebitelským úvěrem a leasingem spočívá ve vlastnictví pořizované věci. U leasingu je věc ve vlastnictví leasingové společnosti. Když se leasing doplatí, může věc přejít do vlastnictví původního dlužníka, ale není to vždy pravidlem. Pokud se dlužník dostane do potíží a nemá možnost hradit své závazky, vezme si leasingová společnost zpět tu věc, na kterou mu poskytla leasing. Při pořízení stejné věci spotřebitelským úvěrem, přechází vlastnictví dané věci na dlužníka ihned. Leasing se dělí na finanční a operativní. Finanční leasing Financovaný předmět je po celou dobu splácení majetkem leasingové společnosti. Na konci splácená přechází vlastnictví na dlužníka. Vlastnictví předmětu financování snižuje riziko nesplácení. Finanční leasing v sobě zahrnuje i tzv. zpětný leasing. Majitel určité věci může tuto věc nejprve prodat leasingové společnosti. Ta mu následně na tu samou věc poskytne leasing, původní majitel tedy věc užívá nadále jako nájemce a řádně splácí. Po řádném splacení se pak opět stává majitele věci. Účelem tohoto zpětného leasingu je možnost zajistit v krátkém časovém období potřebné finance. 15 Operativní leasing Operativní leasing se od finančního leasingu liší tím, že pronajatá věc zůstává ve vlastnictví leasingové společnosti i po vypršení smlouvy a ukončení splácení. Do splátky tedy započítáváme pouze rozdíl mezi pořizovací a zůstatkovou hodnotou pronajaté věci. Minimální délka operativního leasingu je 1 rok, maximální 5 let. Jinou formou operativního leasingu je tzv. americký leasing. Využívá se u užitkových nákladních vozidel. Zpravidla se poskytuje vozidlo včetně pohonných hmot a kompletního servisu. Zákazníkovi je pak účtována ujetá vzdálenost JANDA, Josef. Jak žít šťastně na dluh. 1. vyd. Praha: Grada, 2013, s. 76. ISBN JANDA, Josef. Jak žít šťastně na dluh. 1. vyd. Praha: Grada, 2013, s. 76. ISBN

21 U leasingu je možnost využít i ručení obdobně jako u úvěru. Ručení může být: formou akontace, přizváním další osoby jako ručitele (lze pouze u fyzických osob), zástavou nemovitosti. Akontací se nazývá první navýšená splátka, uvádí se v procentech z ceny pořizovaného majetku. Nejběžnější výše akontace je 10% z hodnoty pořizovaného majetku včetně poplatků. Akontace se počítá pomocí leasingového koeficientu. Ten je tvořený poměrem mezi cenou, např. automobilu a celkovou úhradou za jeho pronájem včetně zůstatkové ceny. Každá leasingová společnost používá při výpočtu leasingového koeficientu odlišná kritéria. Pokud třeba koeficient činí 1,116, znamená to, že zaplatíme o 11,6% více. Než kolik činí prodejní cena dané věci. Leasingový koeficient můžeme připodobnit s RPSN (více podkapitola 3.2.). Leasingové společnosti si do něj promítají ceny zdrojů, rizikovou přirážku, náklady a samozřejmě marže. 17 Další formy ručení ručitel a zástava nemovitosti jsou vysvětleny v podkapitole Úvěry pro FO podnikatelé Mezi fyzické osoby jsou zařazeni i drobní podnikatelé živnostníci, kteří potřebují řešit financování provozu a investiční záměry. Základním rozdělení těchto úvěrů je na provozní úvěry a investiční úvěry. S jednotlivými typy provozních a investičních úvěrů se blíže seznámíme v následujících podkapitolách a Provozní úvěry Z názvu můžeme odvodit, že se jedná o takové úvěry, které slouží k financování běžného provozu. Běžným provozem je myšlen nákup, výroba a prodej produktů. Provozní úvěry řadíme mezi krátkodobé úvěry, ale pokud je výrobní cyklus delší než 1 rok, nabývá i střednědobého charakteru. Krom časového charakteru můžeme členit provozní úvěry dle: metody poskytování (jednorázové, průběžné), 17 JANDA, Josef. Jak žít šťastně na dluh. 1. vyd. Praha: Grada, 2013, s. 77. ISBN