Z N A L E C K Ý P O S U D E K

Transkript

1 Z N A L E C K Ý P O S U D E K č / 2015 o obvyklé ceně nemovité věci ideální šestiny rodinného domu čp. 249 Stavební 10 s příslušenstvím v k.ú. Vrkoslavice, obec a okres Jablonec nad Nisou. Účel posudku: stanovit obvyklou cenu id. 1/6 nemovité věci zapsané k rozhodnému dni ocenění na listu vlastnictví č pro k.ú. Vrkoslavice, obec a okres Jablonec nad Nisou ve vlastnictví Jirák Josef (5/6) a Jirák Vladimír (1/6), za účelem uvažovaného prodeje. Objednavatel posudku: soudní exekutor Mgr. Marcela Petrošová, 17. listopadu 1a, Břeclav usnesením čj. 160 EX 1230/14-62 ze dne Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění platném k rozhodnému dni ocenění. Znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Miller Mlýnská Jablonec nad Nisou Znalecký posudek má 10 stran textu a 3 listy příloh. Rozhodný den ocenění

2 1. NÁLEZ: 1.1 Podklady předané objednavatelem: a) ústní údaje podle požadavků znalce b) výše uvedené usnesení, vč. výpisu z KN 1.2 Podklady opatřené znalcem: a) ohledání, prohlídka a zaměření oceňované nemovitosti dne b) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění, dále jen zákon c) odhad tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů IVS (The International Valuation Standards), s přihlédnutím ke standardu IVS 1 (Oceňování na základě tržní hodnoty) d) kniha Oceňování nemovitostí IV. - metodická příručka k zákonu a vyhlášce - autorský kolektiv (ing. Hallerová, ing. Stibůrek, ing. Vrabec a P. Weidenhoffer) e) skripta Úřední oceňování majetku - CERM Brno (Doc. Ing. Bradáč, DrSc., Ing. Krejčíř a Ing. Hallerová) f) časopis Soudní inženýrství - vydává VÚT Brno, Ústav soudního inženýrství g) aktuální znění publikace Malý lexikon obcí ČR h) publikace Znalec vydávaná Komorou soudních znalců i) zákon č. 183/2006 Sb. v platném znění - o územním plánování a stavebním řádu - stavební zákon, včetně prováděcích vyhlášek j) mapa města, popř. oblasti k) údaje získané v síti internet, popř. na katastrálním pracovišti či stavebním úřadě 1.3 Názvosloví Definice základních pojmů z oblasti oceňování. Cena Pojem cena je zpravidla používán pro požadovanou, nabízenou nebo zejména skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Může nebo nemusí mít vztah hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Cena je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Hodnota Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné straně, kupujícími a prodávajícími na druhé straně. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, tržní hodnota ap. - viz dále), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Cena zjištěná (též administrativní cena ) Jedná se o ocenění podle platného cenového přepisu. Ocenění nemovitosti se v současné době provádí podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. ve znění zákona č.121/2000 Sb., o oceňování majetku. Cena reprodukční (též reprodukční pořizovací cena ) Cena (věcná hodnota), za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. 2

3 Věcná hodnota Věcnou hodnotou věci rozumíme reprodukční cenu věci (viz výše) sníženou o přiměřené opotřebení. Nazývá se též cena časová popř. substanční hodnota, popř. nákladová. Tato metoda je pro účely stanovení obvyklé ceny spíše informativní, protože zúčastněné strany zajímá spíše užitek z nemovitosti plynoucí. Využití této hodnoty se jeví spíše pro účely pojištění. Výnosová hodnota Metoda stanovení výnosové hodnoty nemovitosti vychází z principu ocenění užitku z vlastnictví plynoucího ve formě dosaženého (resp. při dobrém hospodaření dosažitelného) ročního nájemného inkasovaného vlastníkem (pronajímatelem), sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů je třeba započítat průměrné roční náklady na údržbu a správu, daň z nemovitosti, pojištění, apod. Předpokládá se, že nájemné se váže jak ke stavbě, tak k pozemku na němž stavba stojí. Výnosová hodnota vychází z předpokladu, že oceňovaná nemovitost bude v budoucnu vytvářet trvalý a udržitelný výnos (příjem), neboli čistý roční stabilizovaný výnos, který pro zjištění výnosové hodnoty kapitalizujeme. V podstatě se rovná výši jistiny, kterou by bylo nutno při dané úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku (nemovitosti). Porovnávací hodnota Porovnávací metoda (též srovnávací, komparační) je vhodnou metodou v případě, že v daném místě a čase existuje pro daný typ nemovitosti dostatečně rozvinutý segment realitního trhu. Metoda vychází z porovnání realizované ceny podobných nemovitostí v podobných podmínkách. Porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenami srovnávacích nemovitostí je zpravidla provedeno (korigováno) pomocí řady kritérií zohledňujících významné odlišnosti. Obvyklá (obecná) cena, tržní hodnota Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Je to tržní hodnota věci. Zjišťuje se metodou nákladovou, výnosovou nebo porovnávací resp. jejich vhodnou kombinací. Tržní cena Tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi, může se od zjištěné tržní hodnoty (obvyklé hodnoty) odlišovat, nezřídka i výrazně. 1.4 Dokumentace a skutečnost: V rámci místní šetření, které proběhlo dne , bylo provedeno zaměření interieru domu, tedy všech místností (viz přehled dále). Dům jako takový je z roku 1928, zděný, podsklepený, přízemní s obytným podkrovím pod mansardovou střechou. V suterénu domu je vstup z ulice Stavební, je zde i vjezd do garáže, která je součástí domu, s domem je propojená, dále je v suterénu koupelna (jediná v domě), kotelna s plynovým kotlem, sklepní prostor s klenutými stropy a chodba se schodištěm. V přízemí je byt 2+1, WC je na chodbě, kde je i vstup ze zahrady a v podkroví je druhý byt 2+1, když WC je opět na chodbě, kde je i schodiště do půdního prostoru s maximální světlou výškou 3,0 m. Dům jako takový je bez rekonstrukcí v poslední době, v kuchyních není vybavení, je vyklizený, v úrovni podkroví je masivně poškozená vnitřní omítka, nicméně známky zatékání nebyly zjištěny, a to ani zevrubnou prohlídkou střešní krytiny. V úrovni suterénu jsou viditelná poškození vnitřní omítky, a to účinky absence hydroizolace. Poškozená je i vnější omítka, a to zřejmě účinky sněhu a ledu v zimním období. Objekt je napojen na všechny inženýrské sítě, v registru pojišťovny je adresa vedena pod č. 1 bez rizika záplav. K objektu patří oplocená zahrada a venkovní garáž (plocha 19,80 m2), která je v havarijním stavu. K vypracování ocenění nebyla předložena žádná nájemní či jiná smlouva, která by omezovala či jinak snižovala hodnotu vlastnictví a na tomto základě je ocenění provedeno. 3

4 2. POSUDEK: 2.1 Volba metody ocenění Ocenění předmětné nemovité věci je provedeno porovnávací metodou na bázi tržních hodnot. Tato metoda je vhodná zejména při nalezení dostatečného počtu vzorků pro porovnání (ať již realizovaných či pouze nabízených k prodeji). Porovnávací metoda je způsobem stanovení hodnoty nemovitosti pomocí souboru cen obdobných (porovnatelných) nemovitostí v daném místě a čase, očištěného o extrémní případy spekulativních cen, nebo cen, které z jiných důvodů zásadně vybočují ze souboru porovnatelných nemovitostí (sledováním trhu v místě a čase). Pro úpravu použitých vzorků jsou použity cenotvorné faktory s popisem. Rodinný dům čp porovnávací metoda podíl 1/6 Tržní hodnota oceňované nemovitosti se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) nemovitostí dále jen vzorky. Hodnota nemovitosti, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce H v = C vz x K u / V vz x V nem / K f, kde H v hodnota dle vzorku, C vz cena vzorku, K u koeficient úpravy na reálnou cenu, V vz výměra vzorku, V nem výměra oceňované nemovitosti, K f cenotvorný koeficient. Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví rodinný dům samostatný cihlová neudržovaný fyzická osoba Výměry a dispozice Podlaží výměry užitná plocha [m 2 ] Mansarda pokoj 15,22 pokoj 15,29 kuchyň 10,43 chodba + WC 9,03 Přízemí pokoj 14,70 pokoj 15,29 kuchyň 10,04 chodba + schody 12,7 + 1,89 + 1,37 15,96 WC 1,03 Suterén sklípek 1,31 sklep 14,31 koupelna 9,11 kotelna 6,47 4

5 garáž 12,79 x 0,5 6,40 venkovní garáž 19,8 x 0 0,00 Užitná plocha celkem 144,59 m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] /2 ostatní plocha zastavěná plocha a nádvoří zahrada 713 Celkem 991 Vzorek 1 Rodinný dům v Jablonci nad Nisou, ulice Na Mýtině. V přízemí domu je garáž, dílna a dvě místnosti k obývání. Jedna se sprchovým koutem. 1.NP z malé chodby je vstup na velkou terasu a do kuchyně. Na kuchyň navazuje prostorný obyvák a z něho se vchází po schodech do dvou samostatných, neprůchozích pokojů. Z druhé části obyváku se vchází do zrekonstruované koupelny a na samostatné WC. 2.NP má kuchyň, dva pokoje a koupelnu s WC. Tento byt je v současné době neobývaný Dům má velkou půdu. Na zahradě je bazén 3,5 x 4 m, pergola s krbem a posezením, vlastní studna. V domě je plynový kotel na ohřev teplé vody (vyjma koupelny ve 2.NP) a na vytápění celého domu. V domě je zaveden noční proud, který optimalizuje náklady za odběr elektřiny. Rozsáhlá rekonstrukce domu proběhla v devadesátých letech. Dům je průběžně udržován. Pozemek 598 m2. Nabízeno RK aktualizace Obdobná poloha, lepší stav, menší pozemek. Identifikace vzorku - ID zakázky 229/1360 Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví rodinný dům samostatný cihlová dobrý neuvedeno Výměry a dispozice Užitná plocha 140,00 m 2 Zastavěná plocha 220,00 m 2 5

6 Podlahová plocha 140,00 m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 Plocha pozemku 598 Celkem 598 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota součet koef. faktoru [%] *) skupiny [%] K f 1 Situace na trhu s nemovitostmi 0 1 Ostatní vlivy prodeje zástavní práva, exekuce 2 Umístění v rámci mikroregionu 0 2 Ostatní místní vlivy Konstrukční provedení 0 3 Dispoziční řešení 0 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 3 Stavebně technický stav +15 vzorek lepší stav 3 Vliv příslušenství K f = 1,20 x 1,00 x 1,15 = 1,38 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,- Kč x 0,85 / 140,00 m 2 x 144,59 m 2 / 1,38 = ,- Kč Míra shody (váha) 1 Vzorek 2 Rodinný dům o dispozici 8+2 v Jablonci nad Nisou, ulice Bažantí. Jedná se o dvougenerační dům. V 90. letech proběhla kompletní rekonstrukce, dům je aktuálně dispozičně řešený i na podnikání. Celková plocha pozemku 445 m2. V podkroví domu dva samostatné pokoje. Na dům navazuje kryté venkovní posezení. Nabízeno RK aktualizace Lepší poloha, lepší stav, menší pozemek, velký nebytový prostor. Identifikace vzorku - ID zakázky Tn Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu 6

7 Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví neuvedeno cihlová dobrý neuvedeno Výměry a dispozice Užitná plocha 200,00 m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 Plocha pozemku 445 Celkem 445 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota součet koef. faktoru [%] *) skupiny [%] K f 1 Situace na trhu s nemovitostmi 0 1 Ostatní vlivy prodeje zástavní práva, exekuce 2 Umístění v rámci mikroregionu +5 vzorek lepší poloha 2 Ostatní místní vlivy Konstrukční provedení 0 3 Dispoziční řešení 0 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 3 Stavebně technický stav +15 vzorek lepší stav 3 Vliv příslušenství vzorek i nebytové prostory K f = 1,20 x 1,05 x 1,05 = 1,323 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,- Kč x 0,90 / 200,00 m 2 x 144,59 m 2 / 1,323 = ,- Kč Míra shody (váha) 1 Vzorek 3 Samostatný rodinný dům, 250 m², Jablonec nad Nisou ulice Horská. 1.NP + obytný prostor v 1.PP na úrovni zahrady a byt v 2.NP + podkroví, půdní prostor. Oba byty mají přibližně shodnou dispozici. V přízemí se nachází chodba, schodiště, byt 3+1. V bytě vejdeme do větší chodby, odkud se dá pokračovat do koupelny, kuchyně, nebo na balkón. Za kuchyní nalezneme obývací pokoj a další 2 místnosti. Po schodišti se dá dojít do samostatného spodního bytu, který má svůj kotel a koupelnu, WC, krbová kamna. V 1. patře se nachází téměř identický byt a vstup na půdu. Pozemek 600 m2. Nabízeno RK od , rezervace Obdobná poloha, mírně lepší stav, menší pozemek. 7

8 Identifikace vzorku - nabídka AFC-N61869 Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví rodinný dům samostatný cihlová dobrý osobní Výměry a dispozice Užitná plocha 250,00 m 2 Zastavěná plocha 102,00 m 2 Podlahová plocha 250,00 m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 Pozemek celkem 600 Celkem 600 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota součet koef. faktoru [%] *) skupiny [%] K f 1 Situace na trhu s nemovitostmi 0 1 Ostatní vlivy prodeje zástavní práva, exekuce 2 Umístění v rámci mikroregionu 0 2 Ostatní místní vlivy Konstrukční provedení 0 3 Dispoziční řešení 0 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 3 Stavebně technický stav +10 vzorek lepší stav 3 Vliv příslušenství K f = 1,20 x 1,00 x 1,10 = 1,32 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí 8

9 H v = ,- Kč x 0,95 / 250,00 m 2 x 144,59 m 2 / 1,32 = ,- Kč Míra shody (váha) 1 Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Vzorek 1 Vzorek 2 Vzorek 3 Vážený průměr hodnot Odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Cena vlastnického podílu ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč x 1 / 6 = ,67 Kč Odhad tržní hodnoty "Rodinný dům čp porovnávací metoda" ,67 Kč Úkolem posudku je ocenit ideální šestinu, s ohledem na dispozici domu (dva byty bez prohlášení vlastníka), je odhadnutá hodnota dále snížena o 20 %. Výsledná porovnávací hodnota je tedy po zaokrouhlení ,- Kč. Zpracované ocenění zohledňuje všechny znalci známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o nepravdivých, zkreslených či zavádějících informacích. Výsledná stanovená tržní hodnota je pouze základem pro stanovení ceny mezi prodávajícím a kupujícím a tato cena se může od stanovené hodnoty lišit podle konkrétních podmínek obchodního případu. Stanovená výše tržní hodnoty představuje částku, za kterou lze za současné situace na konkrétním trhu oceňovaný majetek zobchodovat, a to bez ohledu na statut prodávajícího a kupujícího. Znalec prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. 9

10 3. REKAPITULACE: Rodinný dům čp porovnávací metoda Celkem ,- Kč ,- Kč Odhad tržní hodnoty činí ,- Kč slovy: jednostoosmdesáttisíc Kč V rámci místního šetření nebyla zjištěna věcná břemena, na LV je zapsáno zástavní právo smluvní k podílu 5/6 pro MUDr. Očenáše (½) a MUDr. Očenášovou (½), zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji podílu 1/6, aktuálně potom ještě plomba Z-3814/2015 (Exek. úřad Přerov) se založením řízení , když plomby Z-3259/2015 a V-4633/2015 (na přiloženém LV ze ) jsou ukončeny zapsány. V Jablonci nad Nisou, Ing. Zdeněk Miller Mlýnská Jablonec nad Nisou , Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Ústí nad Labem pod č.j. 4117/89 ze dne pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady, zvl. specializace nemovitosti. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. Rozdělovník: 2x objednavatel 1x archív znalce (jako textový soubor na disketě) 10