Znalecký posudek. 3567/2012

Transkript

1 Znalecký posudek. 3567/2012 o cen obvyklé - bytové jednotky. 1201/4 v dom.p. 1199, 1200, 1201 a 1202 umíst ném na pozemku parc , parc , parc a parc v kat. úz. Kada, obec Kada, okres Chomutov, v etn spoluvlastnického podílu 530/27126 na spole ných ástech domu a pozemku; ve vlastnictví Horvátha Zde ka. Objednatel posudku: JUDr. Ond ej Mareš Exekutorský ú ad v Litom icích Novobranská Litom ice Ú el posudku: Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. 124 Ex 26732/11-19 prodejem nemovitosti. Dle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb. a. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 540/2002 Sb. ve zn ní vyhlášky. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Hole kova Praha 5 Koší e MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Posudek obsahuje 9 stran textu v etn titulního listu a 5 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v míst a ase nemovitosti zapsané na LV. 6465, vedené Katastrálním úadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracovišt Chomutov, kat. úz. Kada, obec Kada. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: bytová jednotka Chomutovská Kada Region: Ústecký Okres: Chomutov Katastrální území: Kada 3. Prohlídka a zamení nemovitosti: Prohlídka a zamení nemovitosti bylo provedeno dne bez pítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 6465, kat. úz. Kada, Katastrální úad pro Ústecký kraj, KP Chomutov, vyhotoven dálkovým pístupem - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list. Chomutov 7-9/12, mítko 1:1000, kat. úz. Kada - kopie smlouvy o pevodu vlastnictví ze dne , právní úinky vkladu ke dni exekuní píkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 26732/11-19 ze dne usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 26732/11-43 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. obana - informace z realitního trhu - skutenosti a výmry zjištné na míst samém 5. Vlastnické a evidenní údaje: Vlastnictví k oceovaným nemovitostem bylo doloženo nabývacími listinami a je evidenn vyznaeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví. 6465, kat. úz. Kada, obec Kada, okres Chomutov, ze dne oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem pedmtu ocenní je: Horváth Zdenk, Chomutovská 1201, Kada, Kada 1 2

3 oddíl B - nemovitosti: bytová jednotka. 1201/4 v dom.p. 1199, 1200, 1201 a 1202 (LV 5138, bytový dm) na pozemku parc zastavná plocha a nádvoí o výme 165 m 2 parc zastavná plocha a nádvoí o výme 205 m 2 parc zastavná plocha a nádvoí o výme 206 m 2 parc zastavná plocha a nádvoí o výme 168 m 2 podíl na spolených ástech domu a pozemku 530/27126 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o naízení exekuce 10 EXE-12430/ (soudní exekutor: Mgr. David Koncz, 26.dubna 10, Cheb) ze dne ; uloženo na prac. Chomutov - Usnesení soudu o naízení exekuce 10 EXE-10795/ (soudní exekutor: JUDr. Ondej Mareš, Novobranská 20, Litomice) ze dne ; uloženo na prac. Chomutov - Exekuní píkaz o zízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úad Litomice, 124 EX-9125/ ze dne Právní moc ke dni Rozhodnutí správce dan o zízení zástavního práva ( 72 zák..337/1992 Sb.) 60872/ /5705 ze dne Právní moc ke dni Usnesení soudu o naízení exekuce OS Chomutov, 26 EXE 14732/ ze dne ; uloženo na prac. Chomutov - Exekuní píkaz k prodeji nemovitých vcí Exekutorský úad Litomice, 124 EX-26732/ ze dne Právní moc ke dni Usnesení soudu o naízení výkonu rozhod. zízením soud. zástavního práva 10E-240/ ze dne Právní moc ke dni Exekuní píkaz o zízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úad Litomice,.j. 124 EX-26732/ ze dne Právní moc ke dni oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva o pevodu vlastnictví jednotky ( 24 zák..72/1994 Sb.) ze dne Právní úinky vkladu práva ke dni Dokumentace a skutenost: Výkresová dokumentace k nemovitosti nebyla pedložena. U výpot použitých ve znaleckém posudku vycházel znalec z výmr uvedených v kopii kupní smlouvy. Majitel oceovaných nemovitostí nekontaktoval znalce ani za úelem poskytnutí nutných informací, akoli k tomu byl v usnesení vyzván. 7. Celkový popis nemovitosti: Kada leží v Ústeckém kraji, jihozápadn od okresního msta Chomutova, severozápadn od Žatce a severovýchodn od Karlových Var. V obci s rozšíenou obanskou vybaveností je doprava zajišována autobusy, vlaky a MHD. Kompletní obanská vybavenost je v Chomutov (cca 20 km). 3

4 Oceovaná bytová jednotka 2+1 se nachází v severní ásti Kadan, v 2.NP zatepleného šestipodlažního bytového domu napojeného na veškeré IS. 8. Obsah posudku: Ocenní byt porovnávacím zpsobem 1) Bytová jednotka Píslušenství byt a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemky 9. Popis objekt a pozemk: Popis byt ocenných porovnávacím zpsobem 1) Bytová jednotka Oceovaná bytová jednotka 2+1 se nachází v ulici Chomutovská, v severní ásti Kadan. Jednotka je situována do 2.NP zatepleného panelového domu o šesti podlažích, když v 1.NP jsou sklepní prostory. Dle smlouvy o pevodu vlastnictví bytové jednotky je byt mimo jiné vybaven kuchyskou linkou se sporákem, vestavnými skínmi, vanou, listovní schránkou a zvonkem. Vzhledem k tomu, že majitel nekontaktoval znalce, byly informace o bytové jednotce erpány z dostupné dokumentace a pi místním šetení. Stáí nemovitosti stanoveno odhadem. Popis píslušenství byt a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemky Oceované pozemky leží v severní ásti Kadan, okres Chomutov. Pozemky tvoí celek tém obdélníkového tvaru v ulici Chomutovská, jsou rovinné, zastavny bytovým domem, napojeny na veškeré IS. B. Posudek Výmry, hodnocení a ocenní objekt: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) Ocenní byt porovnávacím zpsobem 1) Bytová jednotka - 25 Zatídní pro poteby ocenní: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Ústecký kraj - nad do obyvatel Stáí stavby: 35 rok Indexovaná prmrná cena IPC (píloha. 19): ,- K/m 2 4

5 Podlahové plochy bytu: kuchy: = 7,60 m 2 pokoj: = 17,20 m 2 pokoj: = 17,20 m 2 pedsí: = 8,00 m 2 koupelna: = 2,10 m 2 WC: = 0,90 m 2 Podlahová plocha bytu: = 53,00 m 2 Zapoítaná podlahová plocha bytu: = 53,00 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 53,00 m 2 Výpoet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Spolené ásti domu - Kolárna, koárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Píslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístní bytu v dom - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke svtovým stranám - Ostatní svtové strany - II 0,00 ástený výhled 6. Základní píslušenství bytu - Píslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápní bytu - Dálkové, ústední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebn - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáí 35 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,815 i = 1 Index polohy: Název znaku. P i 1. Význam obce - bez vtšího významu I 0,00 2. Úady v obci - obecní úad, pop. mstský úad se stavebním úadem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostedí - objekty pro bydlení bez významnjší IV 0,03 okolní zelen 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní sí obchod a III 0,05 služeb, pohostinské a kulturní zaízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zaízení III 0,04 7. Zdravotnické zaízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické III 0,05 pée 8. Veejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních I -0,20 rodinných domech (RD) nebo v okolí - konfliktní skupiny v okolí 10. Nezamstnanost v obci a okolí - vyšší než je prmr v kraji I -0, Zmny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - prmyslová oblast I -0,10 5

6 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,880 i = 1 12 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na dílím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazn I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,815 * 0,880 * 0,900 = 0,645 Ocenní: Cena upravená CU = IPC * I = ,- K/m 2 * 0,645 = 7 011,15 K/m 2 Cena zjištná porovnávacím zpsobem CP = CU * PP = 7 011,15 K/m 2 * 53,00 m 2 = ,95 K Cena stanovená porovnávacím zpsobem = ,95 K Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištná cena pozemku: ,32 K Spoluvlastnický podíl: 530 / Hodnota spoluvlast. podílu: ,32 K * 530 / = ,90 K Bytová jednotka - zjištná cena = ,85 K Bytová jednotka - cena po zaokrouhlení = ,- K Rekapitulace ocenní byt a nebytových prostor vetn opotebení a) Bytová jednotka = ,- K Cena byt a nebytových prostor iní celkem ,- K Porovnávací metoda a) Bytová jednotka a 1 ) bytová jednotka Popis porovnávaných objekt: Jednotka: podlahová plocha Množství jednotek oceované stavby: 53,00 První srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1 s lodžií, v OV, o výme 52 m 2, Chomutovská ulice, Kada. Byt po ástené rekonstrukci se nachází v 2.NP ptipodlažního 6

7 bytového domu. K jednotce náleží sklep. Nemovitost je nabízena k prodeji prostednictvím realitní kanceláe. Druhá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1, v OV, o výme 56 m 2, Chomutovská ulice, Kada. Jednotka se nachází ve 2.NP ptipodlažního panelového domu, je po ástené rekonstrukci a náleží k nmu sklep. Nemovitost je nabízena k prodeji prostednictvím realitní kanceláe. Tetí srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1 s balkonem, v OV, o výme 54 m 2, v ulici Chomutovská, Kada. Byt je situován do 2.NP panelového bytového domu, je v pvodním zachovalém stavu s plastovými okny. Nemovitost je nabízena k prodeji prostednictvím realitní kanceláe. tvrtá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1, v OV, o výme 53 m 2, Chomutovská ulice, Kada. Jednotka je situována do 3. podlaží panelového bytového domu s výtahem, je po ástené rekonstrukci a náleží k ní sklep. Nemovitost je nabízena k prodeji prostednictvím realitní kanceláe. Pátá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1, v OV, o výme 53 m 2, v ulici Chomutovská, Kada. Byt se nachází ve 4.NP sedmipodlažního panelového domu, má plastová okna jinak v pvodním, udržovaném stavu. Nemovitost je nabízena k prodeji prostednictvím realitní kanceláe. Šestá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1, v OV, o výme 53 m 2, v ulici Chomutovská, Kada. Jednotka v pvodním stavu se nachází ve 3.NP osmipodlažního panelového domu s výtahem, má plastová okna a bezpenostní dvee a náleží k ní sklep. Nemovitost je nabízena k prodeji prostednictvím realitní kanceláe. Seznam porovnávaných objekt: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [K/jedn.] BJ Chomutovská ,- K 1,00 1,00 0,93 1,00 1,00 1,00 52, ,62 BJ Chomutovská ,- K 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 56, ,71 BJ Chomutovská ,- K 1,00 0,99 0,98 1,00 1,00 1,00 54, ,03 BJ Chomutovská ,- K 1,00 0,98 0,90 1,00 1,00 1,00 53, ,06 BJ Chomutovská ,- K 1,00 1,00 1,00 0,97 1,00 1,00 53, ,53 BJ Chomutovská ,- K 1,00 1,00 0,92 0,97 1,00 1,00 53, ,57 Souet: ,51 K/jedn. / 6 Prmrná jednotková cena: 5 226,09 K/jedn. Minimální jednotková cena: 4 410,71 K/jedn. Maximální jednotková cena: 6 259,62 K/jedn. Základní cena: 5 226,09 K 53,00 á 5 226,09 K/ = ,77 K - výsledná cena = ,77 K Rekapitulace ocenní píslušenství byt a nebytových prostor a) bytová jednotka = ,- K Cena píslušenství byt a nebytových prostor iní celkem ,- K Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) 7

8 a) Pozemky a 1 ) Pozemky Stavební pozemky ocenné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Výmra [m 2 ] Jedn. cena [K/m 2 ] Cena [K] zastavná plocha a nádvoí ,00 159, ,70 zastavná plocha a nádvoí ,00 159, ,90 zastavná plocha a nádvoí ,00 159, ,88 zastavná plocha a nádvoí ,00 159, ,64 Souet ,12 Úprava ceny píloha. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,51 Mezisouet ,63 Koeficient prodejnosti K p (píl dle obce a úelu užití): * 0,8730 Koeficient zmny cen staveb K i (píl dle hlavní stavby): * 2,1390 Stavební pozemky ocenné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,32 Pozemky - zjištná cena = ,32 K Rekapitulace ocenní pozemk a) Pozemky = ,- K Cena pozemkiní celkem ,- K C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objekt: Administrativní cena celkem: ,- K ,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt: Porovnávací cena celkem: ,- K ,- K Stanovisko znalce: Pi stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno pihlédnout nejenom k výsledkm jednotlivých oceovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektm, vztaženým k oceovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodáská situace. Pi stanovení obvyklé ceny oceované nemovitosti, bylo teba vzít v úvahu tyto základní skutenosti a ovlivující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalit je vysoká 8

9 b) parametry povyšující cenu: dobrý stav budovy, vybavenost obce c) parametry ponižující cenu: prmyslová oblast Na základ zjištných hodnot výše uvedených skuteností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši K. Obvyklá cena: ,- K slovy: dv st sedmdesát šest tisíc K V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spoleností s ruením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost pi Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumonících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve znní pozdjších pedpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnní pro oceování nemovitostí, motorových vozidel a jiných vcí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro úetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod poadovým íslem 3567/2012 znaleckého deníku. Odpovdná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spolenosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spoleností B plus B, spol. s r.o., Holekova 657, Praha 5 - Košíe, IO: , pedmt podnikání: Oceování majetku pro vci movité, vci nemovité, nehmotný majetek, finanní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem úadu mstské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která souasn zajistila a zpracovala podklady pod po.. 278/2012. E. Seznam píloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 9