ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /14. JUDr.Ing.Petr Kučera nám.starosty Pavla Kladno

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /14 o ceně řadových garáží bez čp/če na parc.č.st.2148 a St.2149, katastrální území Přívoz, obec Ostrava, okres Ostrava - město, bez pozemků. (LV č.1084) Objednavatel posudku: Soudní exekutor JUDr.Ing.Petr Kučera nám.starosty Pavla Kladno Vlastník nemovité věci: Facuna Jan Nám.Svatopluka Čecha 534/ Ostrava - Přívoz Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 150 EX 2657/11 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška) s účinností od Oceněno ke dni: 26.července 2014 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 25 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 26.července 2014

2 A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovité věci Pozemek je jiného vlastníka než stavba a není proto předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Ostravě, dne 17.února 2014, LV č Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené Soudním exekutorem JUDr.Ing.Petrem Kučerou dne pod č.j.150 EX 2657/11. Kopie katastrální mapy. Prohlídka Oceněná nemovitá věc byla prohlédnuta znalcem dne 21.března Objekty garáží nebyly majitelem zpřístupněny a prohlídka byla proto provedena pouze z okolní komunikace. Přílohy posudku Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotomapa. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Garáž s krovem neumožňujícím podkroví na p.č ) Garáž s krovem neumožňujícím podkroví na p.č

3 B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Garáž s krovem neumožňujícím podkroví na p.č.2148 Oceněno podle 37 vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní řadovou garáž střední sekce, kde svislé konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.30 cm na základech bez funkčních izolací. Střecha plochá s krytinou živičnou svařovanou, klempířské konstrukce již chybí. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, fasádní omítky břizolitové bez venkovního obkladu. Vrata dřevěná v ocelovém rámu, podlahy betonové s cementovým potěrem. El.instalace chybí. Objekt již není dlouhodobě užívaný, práce záchovné údržby nejsou rovněž dlouhodobě prováděny. Garáž je situována v rozsáhlém areálu řadových garáží, kde však již značná část garáží není užívána, je značně poškozena a postupně demolována nepřizpůsobivými občany. Výše uvedené skutečnosti mají negativní vliv na celkovou životnost stavby. Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 3,50*7,00*2,60 = m 3 Zastřešení 3.50*7.00*0.30*0.5 = 3.67 m 3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). celkem = m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy podstandard % Krytina podstandard % Klempířské konstrukce chybí % * Dveře chybí % * Okna chybí % * Elektroinstalace chybí % -0.06*

4 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí Negativní změny 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Povodňové riziko Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) Celkem * * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = ( ) x 0.8 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.4, garáže) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku 5. Parkovací možnosti Omezené parkovací možnosti 6. Výhodnost polohy z hlediska komerční využ Nevýhodná 7. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 0.8 =

5 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 26, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby 2 B Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby Řadová 2. Konstrukce Obvod. zdivo nebo stěny tl cm 3. Technické vybavení Bez vybavení 4. Příslušenství - venk. úpravy Bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 6. Stavebně- technický stav Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) (hodnota 0.40 vynásobena koef. s= pro stáří 45 let) Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V6 = ( ) x 0.31 = Výpočet ceny objektu ( 37 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.536,- Iv: index konstrukce a vybavení x It: index trhu x Ip: index polohy x Cena upravená uvedenými indexy = Kč 241,15 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,82 Garáž s krovem neumožňujícím podkroví na p.č.2148 Cena celkem Kč ,

6 2) Garáž s krovem neumožňujícím podkroví na p.č.2149 Oceněno podle 37 vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní řadovou garáž střední sekce, kde svislé konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.30 cm na základech bez funkčních izolací. Střecha plochá s krytinou živičnou svařovanou, ke dni ocenění již značně poškozenou, klempířské konstrukce již chybí. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, fasádní omítky břizolitové bez venkovního obkladu. Vrata dřevěná v ocelovém rámu, podlahy betonové s cementovým potěrem. El.instalace chybí. Objekt již není dlouhodobě užívaný, práce záchovné údržby nejsou rovněž dlouhodobě prováděny. Garáž je situována v rozsáhlém areálu řadových garáží, kde však již značná část garáží není užívána, je značně poškozena a postupně demontována nepřizpůsobivými občany. Výše uvedené skutečnosti mají negativní vliv na celkovou životnost stavby. Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 3,90*7,00*2,60 = m 3 Zastřešení 3.90*7.00*0.30*0.5 = 4.09 m 3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). celkem = m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy podstandard % Krytina podstandard % Klempířské konstrukce chybí % * Dveře chybí % * Okna chybí % * Elektroinstalace chybí % -0.06* Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K

7 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí Negativní změny 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Povodňové riziko Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) Celkem * * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = ( ) x 0.8 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.4, garáže) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku 5. Parkovací možnosti Omezené parkovací možnosti 6. Výhodnost polohy z hlediska komerční využ Nevýhodná 7. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 0.8 =

8 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 26, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby 2 B Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby Řadová 2. Konstrukce Obvod. zdivo nebo stěny tl cm 3. Technické vybavení Bez vybavení 4. Příslušenství - venk. úpravy Bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 6. Stavebně- technický stav Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) (hodnota 0.40 vynásobena koef. s= pro stáří 45 let) Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V6 = ( ) x 0.31 = Výpočet ceny objektu ( 37 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.536,- Iv: index konstrukce a vybavení x It: index trhu x Ip: index polohy x Cena upravená uvedenými indexy = Kč 241,15 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,69 Garáž s krovem neumožňujícím podkroví na p.č.2149 Cena celkem Kč ,

9 C. REKAPITULACE 1) Garáž s krovem neumožňujícím podkroví na p.č.2148 Kč ,- 2) Garáž s krovem neumožňujícím podkroví na p.č.2149 Kč ,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč ,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč ,- Slovy: Třicetčtyřitisícetřistašedesát Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Oceňované řadové garáže zapsané na LV č.1084 pro katastrální území Přívoz, obec Ostrava, okres Ostrava město se nachází v zastavěné části obce, v rozsáhlém areálu řadových garáží, podél ulice Muglinovská. V části C výpisu z katastru nemovitostí č.1084 pro katastrální území Přívoz vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č.j.150 EX 2657/11 dle nařízení exekuce č.j. 92 EXE 15334/2011 vydaného Okresním soudem v Ostravě dne a další závady na listu vlastnictví uvedené

10 V lokalitě Ostrava Přívoz na ul.muglinovská jsou nabízeny následující řadové garáže: - Ostrava Přívoz, ul.muglinovská, zastavěná plocha 22 m2, řadová garáž střední sekce, bez možnosti napojení na inž.sítě, dobrý technický stav, pozemek jiného vlastníka ,- Kč - Ostrava Přívoz, ul.muglinovská, zastavěná plocha 23 m2, řadová garáž střední sekce v areálu řadových garáží, el.přípojka chybí, zhoršený technický stav, cizí pozemek, ,- Kč - Ostrava Přívoz, ul.muglinovská, zastavěná plocha 20 m2, řadová garáž krajní sekce, bez přípojek inž.sítí, luxfery, objekt je udržovaný, dobrý technický stav, cizí pozemek ,- Kč Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že oceňované nemovitosti nejsou dlouhodobě udržovány a nachází se ve špatném technickém stavu na pozemku jiného vlastníka, odhaduji cenu obvyklou ve výši (2x ,- Kč) ,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy právní vady, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. V Ostravě, dne 26.července

11 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /14. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -

24 - 24 -

25 - 25 -