ZNALECKÝ POSUDEK. č /2014. O ceně pozemku p.č. st. 53, jehož součástí je stavba rodinného domu Zlonín č.p. 59 vše v k.ú.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 O ceně pozemku p.č. st. 53, jehož součástí je stavba rodinného domu Zlonín č.p. 59 vše v k.ú. Zlonín Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Soudní exekutor Exekutorského úřadu Třebíč JUDr. Ivana Kozáková Bráfova Třebíč Stanovení ceny obvyklé pro účely exekutorského úřadu Podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Havelka Šafaříkova Třebíč telefon: havelka_z@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Třebíči

2 1. Úvod 1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je postupem podle z.č. 151/1997 Sb. stanovit obvyklou cenu nemovitosti a jejich příslušenství - pozemek p.č. st. 53 (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 422 m 2, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 59, vše v katastrálním území Zlonín, zapsáno v u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha - východ ve společném jmění povinného a Magdaleny Figalové, na LV č Základní informace Název předmětu ocenění: pozemek se stavbou rodinného domu Adresa předmětu ocenění: Zlonín Zlonín Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Zlonín Katastrální území: Zlonín Počet obyvatel: 377 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 120,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v III 1,02 nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost VI 0,80 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 518,98 Kč/m Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka, šetření a měření na místě samém za přítomnosti pana Figally od něj získané informace k provedení ocenění nemovitosti - konzultace s realitními kancelářemi Dvořák a Michálek & Partners - zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku - vyhláška MF č.540/2002 Sb. ve znění vyhl. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/97 Sb. - výpis z katastru nemovitostí LV č. 47 z internetu - kopie katastrální mapy z internetu - původní projektová dokumentace - vyhlášky a předpisy související - údaje z realitního serveru S Reality - 2 -

3 1.5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Petr Figalla, Zlonín 59, Zlonín, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Magdalena Figalová, Lubninská 570/2, Praha, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Petr Figalla, Zlonín 59, Zlonín, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Magdalena Figalová, Lubninská 570/2, Praha, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 LV č. 47 Katastrální území Zlonín B: Parcela Výměra (m 2 ) Druh pozemku St zastavěná plocha a nádvoří 1.6. Dokumentace a skutečnost K dispozici projekt Rekonstrukce rod. domku, květen 1991, projektant ing. Arch. Matoušová - půdorys v M 1: Celkový popis nemovité věci Popis obce Obec Zlonín je samostatnou obcí v okrese Praha-východ, kraj Středočeský. Nachází se v hustě obydlené oblasti cca 6 km jižně od města Neratovice. V obci Zlonín je následující občanská vybavenost: obecní úřad, školka, restaurace, golfové hřiště. Popis a poloha nemovitosti Nemovitost je postavena poblíž centra obce v uliční řadové zástavbě jako krajní řadový dům. Situována je při hlavní komunikaci v obci, obec je situována na odbočce z trasy Praha Neratovice ve směru na obec Čakovičky ve vzdálenosti od hlavního města Prahy cca 20 km. Dopravní dostupnost Nemovitost v zastavěné části obce, pohodlně přístupná po místní zpevněné komunikaci. Dopravní obslužnost dále autobusovou dopravou a železnicí. Inženýrské sítě: Oceňovaná nemovitost je vybavena přípojkou elektro, plynu, vody a kanalizace. Kanalizace je tlaková s čerpací jímkou na oceňovaném pozemku Škodlivé a negativní vlivy Vnější škodlivé vlivy vzhledem k poloze a okolí nejsou znalci známy. Historie nemovitosti stavební úpravy Je popsáno podrobně v rámci ocenění rodinného domu podle oceňovacího předpisu. Současný způsob využití RD je využit k bydlení

4 Vhodnost využití Určeno stavebním uspořádáním pro bydlení blíže viz popis v rámci ocenění podle vyhlášky. Břemena, závazky a zatížení nemovitosti Z dostupných dokladů nejsou známa žádná břemena ani zatížení nemovitosti exekuce a smluvního zástavních práv Vhodnost využití, ekonomická charakteristika, možnosti rozvoje Určeno polohou, současným stavebním uspořádáním a účelovostí objektu. Lze charakterizovat, že nejlepší a nejvyšší využití odpovídá stávajícím, tedy bydlení takto bude dále posuzováno. Komerční využití je variantou méně pravděpodobnou, nicméně možnou pro drobnou podnikatelskou činnost s možností využití zahrady k doplňkové zástavbě. Rozvoj obce, územní plán: Obec v současné době má schválený územní plán, nabídka dalších stavebních pozemků minimální (viz inzerce v příloze), zájem o pozemky podle informace zastupitele p. Novotného převyšuje nabídku - u oceňované nemovitosti lze uvažovat s cenovými relacemi pozemků min. 1500,-Kč/m2 Vztah nabídky a poptávky: Poptávka v místě mírně převažuje nad nabídkou, výběr ze současné nabídky uveden dále v rámci ocenění porovnávacím způsobem Další kritéria jsou uvedena v rámci ocenění podle vyhlášky 2. Posudek stanovení obvyklé ceny nemovitosti ČÁST A POSUDKU - Stanovení obvyklé ceny nemovitosti Při volbě přístupu a metody ocenění dané nemovitosti se vychází především z následujících faktů: 1. Nemovitost s využitím k bydlení, méně pravděpodobná možnosí drobného podnikání. 2. Pro porovnání k dispozici nejsou realizované prodeje nemovitostí v místě, využity jsou nabídky z z realitního serveru S reality, kde převažuj nabídky novostaveb a developerských projektů Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem byl při ocenění předmětné nemovitosti zvolen tento postup: 1. V části 3.1. provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu pro rodinný dům v souladu s metodikou vyhlášky - vzhledem k obestavěnému prostoru do m3 je použita porovnávací metoda ocenění. 2. V části 3.2 je provedeno porovnání pomocí ukazatelů vycházejících z nabídek RK v současnosti a realizovaných prodejů z databáze. 3. Finální odhad ceny pak na základě výše uvedených výpočtů a závěrečné úvahy znalce - 4 -

5 3. Ocenění 3.1. Ocenění podle oceňovacího předpisu Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům na p.č. st Příslušenství Garáž na p.č. st Zahradní domek na p.č. st Studna kopaná na p.č. st Udírna na p.č. st Ocenění pozemků 2.1. Pozemek p.č. st Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty na p.č. st. 53 Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce - Platí pro obce v okolí Prahy 2. Vlastnické vztahy - stavba součástí pozemku V 0,00 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Nejsou znalci známy II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + S P i) = 1,000 5 i = 1-5 -

6 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i) = 1,040 Koeficient pp = I T * I P = 1, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = Rodinný dům na p.č. st Všeobecně: Oceňovaný objekt je krajní řadový dům v uliční zástavbě hlavní ulice. Dům je orientovaný směrem do ulice na JV stranu, zahrada je v severozápadní ploše pozemku. Půdorys RD je ve tvaru písmene T, střecha sedlová. Součástí nemovitosti je dále samostatně stojící garáž a zahradní domek. 2. Zatřídění objektu: Dům má jedno nadzemní podlaží, má jednu bytovou jednotku - vyhovuje tak definici rodinného domu podle 3 Vyhl. č. 137/1998 Sb. ( rodinný dům je stavba pro bydlení, která svým stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení a v níž je více než polovina podlahové plochy místností a prostorů určena k bydlení; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví ). Obestavěný prostor je menší než m3, ocenění je tedy provedeno pro rodinný dům podle 35 vyhlášky porovnávacím způsobem - 6 -

7 3. Dispozice: Dům je jednopodlažní bez obytného podkroví. Vchod z JZ strany ze dvora, odkud do zádveří. Ze zádveří vstup do chodby, ze které přístup do přístavby kuchyně, WC, koupelny,komory a kotelny - vše v části orientované do dvora. V části do ulice jsou pak situovány 3 pokoje, všechny s okny do ulice. 4. Popis konstrukcí: Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce podle informace majitele s vloženou izolací (podříznuto), ale z venkovní strany patrná vlhkost na fasádě cihelné zdivo 45 cm - plná cihla, přístavba kuchyně plynosilikát 40 cm Stropy dřevěné, s omítkou Střecha sedlová Krytina pálená, vyšší opotřebení Klempířské konstrukce plast Úpravy vnitřních povrchů štuková Úpravy vnějších povrchů břízolit - poškozeno vlhkostí Vnitřní obklady standard Schody na půdu Dveře standard do ocelových zárubní Vrata nejsou špaletová s vyšším opotřebením, 2 ks nově plast (koupelna, Okna WC) podlahy obytných místností dřevotříska s kobercem podlahy ostatních místností dlažby. Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Vnitřní plynovod Vnitřní kanalizace Vybavení kuchyní Vn.hyg.zařízení Záchod Ostatní, spec. vybavení etážové s plynovým kotlem, rozvody a tělesa ocel z roku 1980, nově termostatické ventily a hlavice, kotel se zásobníkem TUV Immergas 230/400 V není převážně pozink, část u kotle nově plast kotel -viz výše ano, stáří 12 roků standard standard - el. sporák standard - vana, umyvadlo standard není - 7 -

8 6. Popis technického stavu a provedených rekonstrukcí: Jedná se o stavbu z roku 1928, v roce 1980 provedena přístavba, konstrukce převážně v původním provedení, v domě nejsou známky žádných poruch nebo závad, ovšem technický stav neodpovídá současnému standardu, dům je s vyšší energetickou náročností a bude vyžadovat postupnou, nejlépe však celkovou rekonstrukci. 7. Příslušenství, venkovní úpravy: Venkovní úpravy sestávají ze zpevněných ploch, zídek, venkovního krbu a udírny se zázemím a přípojek inženýrských sítí. Ocenění venkovních úprav v rámci ocenění RD, v souladu s 35 odst. 5) bude udírna oceněna samostatně. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha východ Stáří stavby: 86 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 5 563,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: (7,65*7)+(13*6,5) = 138,05 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 138,05 m 2 2,90 m Obestavěný prostor 1.NP: ((7,65*7)+(13*6,5))*(2,90) = 400,35 m 3 střecha 1: (7,65*7)*(1,95) = 104,42 m 3 střecha 2: (13*6,5)*(1,81) = 152,95 m 3 přípočet střecha 1: 1/6*(3,25*3,9*7) = 14,79 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 672,51 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 138,05 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 138,05 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený - se šikmou nebo strmou střechou I typ A 1. Druh stavby - dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo - viz III 0,00 komentář výše 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn 6. Způsob vytápění stavby - etážové plynové III 0,00-8 -

9 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení - viz text v III 0,00 posudku výše 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - vedlejší stavby o II 0,00 celkové zastavěné ploše nad 25 m2 - zahr. domek 34, 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - do 300 m2 - pozemek I -0,01 celkem 422m2 - zast. plocha 138m2 = 284m2 12. Kriterium jinde neuvedené - významně zvyšující cenu - zohledňují V 0,06 se provedené rekonstrukce 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) - viz komentář výše Koeficient pro stáří 86 let: s = 1-0,005 * 86 = 0,570 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + S V i) * V 13 * 0,600 = 0,571 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,040 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 5 563,- Kč/m 3 * 0,571 = 3 176,47 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 672,51 m 3 * 3 176,47 Kč/m 3 * 1,000 * 1,040= ,15 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,15 Kč 1.2. Příslušenství Garáž na p.č. st Všeobecně Garáž situována jako samostatná stavba na pozemku p.č. st. 53 vedle rodinného domu, tvoří JZ hranici se sousedním pozemkem. Provedení zděná stavba obdélníkového půdorysu s pultovou střechou 2. Zatřídění objektu: Garáž je ve vlastnictví majitele RD a s domem je společně užívána. Podle 510 NOZ se jedná o příslušenství hlavní věci (rodinného domu), se kterým je garáž trvale užíván v rámci hospodářského určení. Ocenění je provedeno podle 37 oceňovacího předpisu porovnávací metodou. 3. Popis konstrukcí: Základy Svislé konstrukce Stropy Střecha - s izolací proti zemní vlhkosti - zdivo t. 30 cm - nejsou - pultová - 9 -

10 Krytina Klempířské konstrukce Úpravy povrchů Schodiště Dveře Vrata Okna Podlahy Elektro - azbestocement vlnovky - plast - venkovní břízolit, vnitřní štuková - není - nejsou - plechová - plast - beton - 230/400 V 4. Technický stav, stáří: Technický stav bez zásadních závad s průměrnou údržbou, stáří uvažováno 34 roků stejně jako přístavba RD Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 37 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 34 let Základní cena ZC (příloha č. 26): 1 853,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží nadzemní část vč. střechy: 3,73*6,39 = 23,83 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška nadzemní část vč. střechy: 23,83 m 2 2,56 m Obestavěný prostor nadzemní část vč. (3,73*6,39)*(2,11+3)/2 = 60,90 m 3 střechy: Obestavěný prostor - celkem: = 60,90 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné s krovem neumožňující zřízení II typ B podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení - přívod el. napětí 230 V / 400 V III 0,00 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 5. Kritérium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) - viz komentář výše III 0,

11 Koeficient pro stáří 34 let: s = 1-0,005 * 34 = 0,830 5 Index vybavení I V = (1 + S V i ) * V 6 * 0,830 = 0,705 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,040 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 853,- Kč/m 3 * 0,705 = 1 306,37 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 60,90 m 3 * 1 306,37 Kč/m 3 * 1,000 * 1,040= ,25 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,25 Kč Zahradní domek na p.č. st Všeobecně: Oceňovaný objekt navazuje stavebně na garáž štítovou zdí, je obdobného konstrukčního provedení jako garáž s pultovou střechou, dispozičně rozdělena na dílnu se stropem a na skladovou část bez stropní konstrukce. Přístup do objektu přímo ze dvora. 2. Zatřídění objektu, způsob využití: Stavba doplňuje užívání pozemku, zastavěná plocha 24m 2 (nepřesahuje plochu 100m 2 ), je tedy oceněn podle 16 jako vedlejší stavba. 3. Stáří stavby: Uvažováno podle hlavního objektu 34 roků. 4. Technický stav, opotřebení: Odpovídá stáří objektu, Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] nadzemní část 4*8,70 = 34,

12 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha nadzemní část 34,80 m 2 3,05 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] nadzemní část (4*8,70)*(2,60+3,50)/2 = 106,14 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor nadzemní část NP 106,14 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 106,14 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pásy izolované N Obvodové stěny zděné tl cm S Stropy dřevěné S Stropy chybí C Krov dřevěný neumožňující podkroví P Krytina azb.vlnovky S Klempířské práce plast S Úprava povrchů břízolitová omítka S Schodiště X Dveře dřevěné S Okna zdvojená S Podlahy standard S Elektroinstalace světelná a motorová S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy N 7, ,54 10,93 2. Obvodové stěny S 31, ,00 31,80 3. Stropy S 19, ,00 6,93 3. Stropy C 19, ,00 0,00 4. Krov P 7, ,46 3,36 5. Krytina S 8, ,00 8,10 6. Klempířské práce S 1, ,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6, ,00 6,10 8. Schodiště X 0, ,00 0,

13 9. Dveře S 3, ,00 3, Okna S 1, ,00 1, Podlahy S 8, ,00 8, Elektroinstalace S 5, ,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 87,02 Koeficient vybavení K 4 : 0,8702 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8702 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 798,70 Plná cena: 106,14 m 3 * 1 798,70 Kč/m 3 = ,02 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 34 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 46 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 34 / 80 = 42,5 % Koeficient opotřebení: (1-42,5 % / 100) * 0,575 Nákladová cena stavby CS N = ,56 Kč Koeficient pp * 1,040 Cena stavby CS = ,58 Kč Zahradní domek na p.č. st zjištěná cena = ,58 Kč Studna kopaná na p.č. st. 53 Studna kopaná s hloubkou 8,0 m. Domácí vodárna oceněna v rámci venkovních úprav Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 4,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 4,00 m * 1 950,- Kč/m ,- Kč Základní cena celkem = 7 800,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2930 Upravená cena studny = ,32 Kč

14 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 86 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 14 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 86 / 100 = 86,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 = 2 146,25Kč Nákladová cena stavby CS N = 2 146,25 Kč Koeficient pp * 1,040 Cena stavby CS = 2 232,10 Kč Studna kopaná na p.č. st zjištěná cena = 2 232,10 Kč Udírna na p.č. st. 53 Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 242 Výměra: Udírna zděná z pálených nebo betonových cihel, omítka nebo spárování, dvířka 2,30 m 3 obestavěného prostoru Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 3 ] = 2 010,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2690 Základní cena upravená cena [Kč/m 3 ] = 3 648,55 Plná cena: 2,30 m 3 * 3 648,55 Kč/m 3 = 8 391,66 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 34 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 26 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 34 / 60 = 56,7 % Koeficient opotřebení: (1-56,7 % / 100) * 0,433 Nákladová cena stavby CS N = 3 633,59 Kč Koeficient pp * 1,040 Cena stavby CS = 3 778,93 Kč Udírna na p.č. st zjištěná cena = 3 778,93 Kč

15 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek p.č. st Všeobecně: Předmětem ocenění jsou pozemky: * p.č.st m 2 zastavěná plocha a nádvoří 2. Využití pozemků, ocenění: Pozemek p.č. St zastavěn rodinným domem, v katastru veden jako zastavěná plocha a nádvoří - bude oceněn jako stavební podle 4odst. (1) oceňovacího předpisu. 3. Inženýrské sítě: RD napojen na přípojku vody, elektro, plynu a kanalizace. Dále je využívaná přípojka vody ze studny Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Další vlivy nejsou znalci známy II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + S P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,040 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,040 = 1,040 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené

16 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,98 1, ,74 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 539, ,28 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,28 Pozemek p.č. st zjištěná cena = ,28 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty na p.č. st. 53 Okrasné dřeviny na p.č. st ocenění provedeno zjednodušeným způsobem podle pokryvné plochy porostů. druh průměr plocha počet plocha (m) (m2) ks (m2) 1. thuje 1,0 0, ,8 2. smrk 1,5 1, ,1 3. červený buk 1,2 1, ,1 4 keře 8,0 CELKEM 17 Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč ,28 Celková výměra pozemku m 2 422,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 17,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 9 175,58 Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,085 Cena okrasných rostlin: = 779,92 Trvalé porosty na p.č. st zjištěná cena 779,92 Kč

17 Rekapitulace výsledných administrativních cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům na p.č. st ,10 Kč 1.2. Příslušenství Garáž na p.č. st ,30 Kč Zahradní domek na p.č. st ,60 Kč Studna kopaná na p.č. st ,10 Kč Udírna na p.č. st ,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek p.č. st ,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty na p.č. st ,90 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 779,90 Kč Celkem ,20 Kč 3.1. Cena podle oceň. předpisu po zaokrouhlení ,- Kč

18 3.2. Obvyklá cena porovnáním Jak už je uvedeno výše, vychází se ze 3 nabídek uvedených v serveru S Reality. Dále je provedeno zjednodušené porovnání s výše uvedenými nemovitostmi - nejprve je v tabulce uveden přehled nemovitostí k porovnání s popisem, následuje vlastní porovnání, v kterém jsou zohledněny jednotlivá hlediska podstatná pro odhad obvyklé ceny. Přehled nabízených a realizovaných prodejů lokalita, datum prodeje velik. ZP/PP cena Kč pozemek celkem přísl. sítě k nemovitosti m2 Zlonín, nabídka 10/ / terasa, atrium elektro, voda, plyn, kanalizace, studna na užitkovou vodu Stavba po rekonstrukci nová střecha, izolační zeď. V r kompletní rekonstrukce interiéru - moderní kuchyně včetně spotřebičů. Vytápění a ohřev TUV plynový kotel + krb v obývacím pokoji. Zlonín, nabídka 01/ / garáž, stodola, hosp. budovy. elektro, voda, plyn. Přípojka u RD, kanalizace Část.podskl.RD - 1.PP kotelna, sklep s kotlem na tuhá paliva. 1.NP - zádveří, kuchyň s komorou, jídelna, obýv. pokoj, ložnice, dětský pokoj, koupelna s vanou, samostatná toaleta, prádelna. Půda s možností vestavby. Zlonín, nabídka 10/ kk / oceňovaný RD / terasa, kryté stání pro auto garáž, zahr. domek elektro, voda, plyn, kanalizace elektro, plyn, voda + studna s pitou vodou, kanalizace Novostavba cihlového rodinného domu - dům v develop. projektu. Možnost klient. změn, výběr obkladů apod. V přízemí obývací pokoj s kuch. koutem 41m2, koupelna se sprch. koutem a WC, komora. Z obývacího pokoje francouzskými okny vstup na terasu a zahradu. V patře 3 ložnice, koupelna s vanou a WC. Ústřední topení plyn. kotlem, rozvody pro zabezp. systém. Starší stavba po částečné rekonstrukci, vytápění plyn 1. Porovnání s nabídkou Zlonín 3+1 nabídková cena porovnávací nemovitosti Kč provize - cena vč. provize 0% 0 Kč Výchozí cena Kč úpravy ceny vzhledem k: lokalitě v rámci ČR - dtto 0% velikosti RD větší podlahová plocha o 27m Kč typ domu - samostatný 5% Kč technickému stavu - po rekonstrukci 35% Kč inž. sítě - kompletní, studna na už. Vodu příslušenství - terasa, atrium, není garáž pozemky -nižší výměra o 52 m2 ostatní - názor znalce cena po úpravě 0 Kč Kč Kč Kč

19 2. Porovnání s nabídkou Zlonín 5+1 nabídková cena porovnávací nemovitosti Kč provize - cena vč. provize 5% Kč Výchozí cena Kč úpravy ceny vzhledem k: lokalitě v rámci ČR - dtto 0% velikosti RD větší podlahová plocha o 91 m Kč typ domu - samostatný 0% 0 Kč technickému stavu - obdobný technický stav 0% 0 Kč inž. sítě - není přípojka plynu do RD a studna příslušenství -stodola, hosp. budovy, není garáž pozemky - vyšší výměra o 2 377m2 ostatní - názor znalce cena po úpravě Kč Kč Kč Kč 3. Porovnání s nabídkou Zlonín 4+kk nabídková cena porovnávací nemovitosti Kč provize - devel. Projekt 0% 0 Kč Výchozí cena Kč úpravy ceny vzhledem k: lokalitě v rámci ČR - dtto 0% velikosti RD menší podlahová plocha o 17 m Kč typ domu - řadový 0% 0 Kč technickému stavu - novostavba 40% Kč inž. sítě - kompletní, není studna příslušenství - terasa, kryté stání pro auto, není garáž pozemky - nižší výměra o 17m2 ostatní - názor znalce cena po úpravě Kč Kč Kč Kč REKAPITULACE cen 1. Porovnání s nabídkou Zlonín Kč 2. Porovnání s nabídkou Zlonín Kč 3. Porovnání s nabídkou Zlonín 4+kk Kč Průměr Kč 3.2. Obvyklá cena porovnáním zaokrouhleno = ,- Kč

20 4. Odhad obvyklé ceny nemovitosti 4.1. Přehled cen 1. Administrativní cena porovnávací ,- Kč 2. Cena porovnáním ,- Kč 4.2. Komentář k jednotlivým cenám, stanovení obecné ceny: 1. Administrativní cena porovnávací - cena zohledňuje řadu tržních hledisek, často se blíží ceně obvyklé - zde cena téměř shodná s cenou porovnáním. 2. Cena porovnáním pro porovnání využito 3 nabídek z realitního serveru, cena pozemku pak uvažována shodně s nabídkou v místě - cena podstatná pro závěrečný odhad obvyklé ceny Závěrečná analýza Při stanovení výsledné tržní hodnoty bylo přihlíženo k výše uvedenému, současné situaci na trhu a dále k silným a slabým stránkám předmětné nemovitosti. Silné stránky: Uživatelsky příjemná dispozice řešená v rámci jednoho podlaží, přiměřená velikost pro největší tržní segment zákazníků Přiměřené a příjemné zázemí garáž, zahr. domek, hezká zahrada Slabé stránky: Horší technický stav s předpokladem náročnější rekonstrukce 4.4. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti V závěru stanovená obecná cena nemovitosti vychází komentáře k jednotlivým cenám, silné stránky jsou přibližně v rovnováze se slabými. Při závěrečném odhadu ceny se vychází z ceny porovnáním, která je nakonec shodná s cenou podle oceňovacího předpisu Výsledná cena vzhledem k výše uvedenému jako cena pravděpodobně dosažitelná při prodeji v daném místě a v současné době. Obvyklá cena - celá nemovitost ,- Kč slovy: dvamilionyšestsetpadesáttisíc Kč

21 V Třebíči Ing. Zdeněk Havelka Šafaříkova Třebíč telefon: Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne č.j. Spr. 2404/99 pro obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. 6. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 47 ze dne Snímek katastrální mapy ortofoto ze dne Fotomapa 1 Nabídky nemovitostí ze serveru S reality 6 Fotodokumentace nemovitosti

22 Pohled na RD ze zahrady vlhké zdivo exteriéru Garáž ze zahrady Garáž interiér RD - WC RD - koupelna topení okna dřevěná