Moderní aplikace výnosové metody

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku Moderní aplikace výnosové metody Bakalářská práce Autor: Martin Soukup Oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph.D. Praha Červen

2 Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Kralupech nad Vltavou, dne Martin Soukup 2

3 Poděkování: Děkuji panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za cenné rady a věcné poznámky, které mi poskytl během psaní mé práce a za jeho laskavý přístup. 3

4 Anotace práce Tato bakalářská práce je rozdělena do tří částí: První - teoretická část se zaměřuje na výnosovou metodu a rozbor realitního trhu a nemovitostí za účelem investování; Druhá - praktická, část obsahuje tržní ocenění bytového domu na Praze 4 a tržní ocenění rodinného domu na Praze 8; Ve třetí - závěrečné části jsem zpracoval analýzu trhu nemovitostí v městské části Praha 8. Anotation This Bachelor Theses has been divided into three parts: First - theoretic part focuses on the income method and analysis of real estate market and real estate for the purpose of investment; Second - practical part includes valuation report of apartment building in Prague 4 and valuation report of family house in Prague 8; Third - final part includes Analysis of the real estate market in Prague 8. 4

5 Obsah 1. ÚVOD ZÁKLADNÍ POJMY Z OBLASTI OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ POZEMEK PŘÍSLUŠENSTVÍ NEMOVITOSTI NEMOVITOSTI STAVBY KVANTITATIVNÍ CHARAKTERISTIKA CENA A HODNOTA MODERNÍ METODY OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ NA TRŽNÍCH PRINCIPECH POROVNÁVACÍ METODA VÝNOSOVÁ METODA NÁKLADOVÁ METODA OCEŇOVÁNÍ VÝNOSOVÝM ZPŮSOBEM VÝNOSY Z NEMOVITOSTI TRANSFORMACE VÝNOSŮ NA SOUČASNOU HODNOTU RIZIKA SITUACE NA ČESKÉM REALITNÍM TRHU RESIDENČNÍ TRH TRH S KANCELÁŘSKÝMI PROSTORY TRH MALOOBCHODNÍCH PROSTOR TRH PRŮMYSLOVÝCH A SKLADOVÝCH NEMOVITOSTÍ INVESTOVÁNÍ NA REALITNÍM TRHU INVESTIČNÍ PROSTŘEDÍ INVESTICE NA REZIDENČNÍM TRHU INVESTICE NA TRHU S MALOOBCHODNÍMI PROSTORY INVESTICE NA TRHU S KANCELÁŘSKÝMI PROSTORY INVESTICE NA TRHU PRŮMYSLOVÝCH A SKLADOVÝCH PROSTOR ZHODNOCENÍ INVESTIČNÍCH PŘÍLEŽITOSTÍ PRAKTICKÁ ČÁST OCENĚNÍ BYTOVÉHO DOMU OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU ANALYTICKÁ ČÁST ANALÝZA TRHU NEMOVITOSTÍ V PRAZE ZÁVĚR

6 1. Úvod Investice a výnos jsou pojmy, kterými se musí neustále zabývat všichni lidé i firmy s úmyslem uspět v dnešním světě. Je samozřejmě mnoho způsobů jak se k tomuto tématu postavit. Mým přáním, vždy bylo dopracovat se ke stabilnímu pravidelnému příjmu, při kterém bych nadále musel vynakládat na jeho udržení co nejméně úsilí. Posledních 6 let pracuji jako realitní makléř a se zájmem sleduji jakým způsobem, se jednotliví lidé a firmy potýkají s investováním na realitním trhu. Proto jsem se rozhodl, že má bakalářská práce se bude zabývat investováním na realitním trhu a abych zohlednil představu pravidelného příjmu, jedná se o investice do nemovitostí za účelem jejich pronájmu. K rozhodování při tomto druhu investice, nám pomůže výnosová metoda oceňování nemovitostí, která nám ukáže, zda předpokládané investované náklady odpovídají očekávanému výnosu a naopak. Práce začíná stručným úvodem do oceňování, kde se čtenář seznamuje se základními pojmy a metodami oceňování. Následně je podrobněji popsána výnosová metoda, na kterou později nepřímo navazují další kapitoly. V druhé části se práce věnuje českému realitnímu trhu. Rozebírá jeho stav v posledních letech a popisuje jeho další možný vývoj. Na to navazuje část věnující se investování na realitním trhu v jeho jednotlivých segmentech a popis investičního prostředí z pohledu výnosové metody. Práce je pak zakončena zhodnocením nabytých informací s investičními doporučeními v rámci zkoumaného tématu. Práce je určena převážně jednotlivcům z řad veřejnosti a menším nebo začínajícím developerům, pro které může sloužit jako úvod do problematiky, nebo shrnutí současného stavu trhu. 6

7 2. Základní pojmy z oblasti oceňování nemovitostí 2.1 Pozemek Pozemek je část zemského povrchu, která je oddělená od sousedních částí hranicí územně správní, vlastnickou, evidenční, kvalitativní nebo rozlišenou způsobem využití. Pro účely oceňování nemovitostí se pozemky člení na stavební pozemky, zemědělské pozemky, lesní pozemky, vodní nádrže a vodní toky a jiné pozemky. Stavební pozemky jsou: a) nezastavěné pozemky, které byly určeny k zastavění vydaným územním rozhodnutím b) pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy staveniště nebo ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu c) plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí Zemědělské pozemky Zemědělské pozemky jsou pozemky, které jsou evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, zahrada, vinice, louka, pastvina a ovocný sad. Lesní pozemky Lesní pozemky jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky. Jiné pozemky Jinými pozemky jsou myšleny například hospodářsky nevyužité pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál či bažina. 7

8 Parcela Parcela je obraz pozemku, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem Příslušenství nemovitosti Za příslušenství jsou podle 121 Občanského zákoníku považovány takové věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Například příslušenstvím bytu mohou být další vedlejší místnosti a prostory určené k bytu, aby byly s bytem užívány. Přesnou definici nebo taxativní výčet příslušenství nikde nenajdeme. V praxi záleží na vlastníkovi nemovitosti, co do příslušenství zahrne. Příslušenstvím nemovitostí jsou obvykle různé venkovní úpravy, jako jsou ploty, vrata, přípojky sítí, ale může to být např. i stavební dokumentace. 2.3 Nemovitosti stavby Nemovitostí jsou myšleny veškeré stavby bez zřetele na jejich stavebně technické provedení či účel a dobu trvání. Nemovitostí jsou tedy stavby (nebo i pozemky) spojené se zemí pevným základem. Nemovitost nelze oddělit od země, aniž by se poškodila či znehodnotila. Nejčastěji bývají předmětem oceňování tyto stavby: rodinný dům, byt, budova, hala, stavba pro rodinnou rekreaci. Rodinný dům Rodinný dům je stavba určená pro rodinné bydlení, což odpovídá i svým stavebním uspořádáním. U rodinných domů je více než polovina podlahových ploch místností a prostorů určena k bydlení. Rodinný dům může mít maximálně tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví. Byt Byt je místnost nebo soubor místností určených k bydlení a jeho součásti a příslušenství. 1 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., s. ISBN

9 Budova Budova je nadzemní stavba prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Hala Hala je stavba o jednom či více podlažích, kde souhrn jednotlivých volných vnitřních prostorů vymezených svislými konstrukcemi, podlahou a spodním lícem stropních nebo nosných střešních konstrukcí, o velikosti každého prostoru minimálně 400m 3, činí více než dvě třetiny obestavěného prostoru stavby. Za svislé konstrukce vymezující vnitřní volné prostory se nepovažují vnitřní samostatné podpěrné tyčové prvky (pilíře, sloupy) a svislé konstrukce nedosahující výšky 1,7 m. Zastavěná plocha haly činí nejméně 150 m 2. Stavba pro rodinnou rekreaci Stavbou pro rodinou rekreaci se rozumí jednoduchá stavba odpovídající svými objemovými parametry, vzhledem a stavebním uspořádáním požadavkům na rodinnou rekreaci. Jsou to například rekreační chaty, zahrádkářské domky, rekreační domky, rekreační chalupy. 2.4 Kvantitativní charakteristika Aby bylo možné popsat a ocenit stavbu, je nutné znát základní kvantitativní charakteristiky, kterými jsou obestavěný prostor, zastavěná plocha a podlahová plocha. Dále se používají charakteristiky užitná plocha, obytná plocha. Zastavěná plocha stavby Zastavěná plocha stavby je plocha ohraničená ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny. 2 Podlahová plocha Podlahová plocha je plocha půdorysného řezu místností a prostorů stavebně upravených k účelnému využití ve stavbě, vedeného v úrovni horního líce podlahy podlaží, ve kterém se nacházejí. Jednotlivé plochy jsou vymezeny vnitřním lícem svislých konstrukcí stěn včetně jejich povrchových úprav (např. omítky). U částečně odkrytých či odkrytých prostorů se místo chybějících svislých konstrukcí stěn podlahová plocha vymezí jako ortogonální průmět čáry vedené po obvodu vodorovné nosné konstrukce podlahy do roviny řezu. Do 2 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha: Verlag Dashöfer nakladatelství, část 5, díl 2, str.2. ISSN

10 podlahové plochy se započítává i půdorysná plocha zabraná vnitřním schodištěm v bytě, rodinném domě či nebytovém prostoru. Obestavěný prostor stavby Obestavěný prostor stavby se vypočítá jako součet obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení. Obestavěný prostor stavby je ohraničen po stranách vnějším pláštěm, dole spodním lícem podlahy nejnižšího podzemního podlaží nebo prostoru, který není podlažím. Nahoře v části, na níž je půda, je ohraničen horním lícem podlahy půdy. V části nad níž je plochá střecha nebo sklonitá střecha bez půdního prostoru, je ohraničená vnějším lícem střešní krytiny, u teras horním lícem dlažby. 2.5 Cena a hodnota Pokud oceňujeme nemovitosti, můžeme se setkat s různými druhy cen či hodnot. Cena Cena je pojem, který se používá pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Částka je či není zveřejněna, může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Hodnota Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Hodnota je určitá ekonomická kategorie vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit. Hodnota se zpravidla určuje odhadem. Hodnota vyjadřuje užitek nebo prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu odhadu. Existuje celá řada hodnot podle toho, jak jsou definovány např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, tržní hodnota, atd. Každá z těchto hodnot může být vyjádřena jiným číslem. Proto je vždy při oceňování důležité přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. Administrativní cena Administrativní cena je cena zjištěná podle cenového předpisu podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. Zákon o oceňování majetku stanovuje základní způsoby oceňování jednotlivých druhů majetku, práva a služeb. Tento zákon má však obecnou povahu vymezuje základní pojmy, způsoby a principy oceňování a dále odkazuje na prováděcí předpis (vyhlášku). Vyhláška 10

11 zahrnuje oceňování staveb, pozemků, trvalých porostů a majetkových práv. Pokud oceňujeme nemovitosti, uplatňují se tyto způsoby ocenění nákladový, porovnávací a kombinace nákladového a výnosového způsobu. Tyto způsoby jsou stanoveny zákonem. U stavebních pozemků se používá cenové porovnání při tvorbě tzv. cenových map nebo cenových normativů. U zemědělských pozemků cena vychází z dlouhodobých potenciálních výnosů, stejně tak jako u většiny porostů. Pořizovací cena Cena pořizovací ( historická ) je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení (u nemovitostí, zejména staveb, cena v době jejich postavení), bez odpočtu opotřebení. Vyskytuje se nejčastěji v účetní evidenci. 3 Reprodukční pořizovací cena Reprodukční pořizovací cena je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou nemovitost pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Tuto cenu leze zjistit u staveb pracně podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci ukazatelů průměrné orientační ceny za měrnou a účelovou jednotku (například za 1 m 3 obestavěného prostoru, za 1 m 2 zastavěné plochy, atd.). Věcná hodnota Věcnou hodnotu lze nazývat jako substanční hodnotu nebo též jako časovou cenu. Věcná hodnota je v podstatě reprodukční cena stavby snížená o přiměřené opotřebení, které odpovídá průměrně opotřebené stavbě stejného stáří a přiměřené intenzitě užívání. Tato hodnota je výsledku snížená o náklady na odstranění vážných závad. Výnosová hodnota Výnosová hodnota představuje očekávané výnosy z nemovitostí- tedy jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku či nemovitosti. Tržní hodnota Tržní hodnota nebo také tzv. obvyklá cena je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného či obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Zvažují se všechny okolnosti, které mají na cenu vliv. Do její výše se však nepromítají vlivy 3 BRADÁČ, Albert; FIALA, Josef. NEMOVITOSTI (OCEŇOVÁNÍ A PRÁVNÍ VZTAHY). Praha: Linde Praha,a.s., s. ISBN

12 mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího či kupujícího ani zvláštní obliby. Za mimořádné okolnosti trhu se považují například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi kupujícím a prodávajícím. Zvláštní oblibou je rozuměna zvláštní hodnota přikládaná majetku, která vyplývá z osobního vztahu k němu. Tato hodnota se obvykle určuje porovnáváním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných nemovitostí v daném místě a čase. Pokud k porovnání nejsou dostupné informace, lze tržní hodnotu pouze odhadnout, nelze ji stanovit či zjistit. Tržní cena Tržní cena je taková cena, která se tvoří až při konkrétním prodeji či koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Tuto cenu nelze přesně stanovit. Tržní cena je dosažena v určitém čase, konkrétním kupcem, za konkrétní majetek a je obsažena v dohodě mezi kupujícím a prodávajícím. 12

13 3. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech Obvykle se při zjišťování tržní hodnoty nemovitosti používá jedna nebo častěji kombinace těchto metod: porovnávací metoda je přístup na bázi porovnávání nákladová metoda je přístup na bázi vynaložených nákladů výnosová metoda je přístup na bázi očekávaných výnosů 3.1 Porovnávací metoda Porovnávací metoda odráží aktuální situaci na trhu. Při této metodě usuzujeme výši pravděpodobné ceny odhadované nemovitosti podle srovnání prodejních cen podobných nemovitostí. Známé ceny podobných nemovitostí jsou upravovány v závislosti na odlišnostech od posuzované nemovitosti. Výsledkem tohoto porovnávání je tzv. porovnávací hodnota. Porovnávání nemovitostí je klíčový při odhadu tržní hodnoty. V běžném tržním prostředí se jedná o nejčastěji používaný přístup. Porovnávací metodu lze použít všude, kde pro porovnávání existují podmínky. Důležitými předpoklady pro použití tohoto přístupu je podobnost, srovnatelnost, obdobný užitek a časová aktuálnost porovnávaných nemovitostí. Při správné aplikaci této metody odráží stav současného trhu. 3.2 Výnosová metoda Ve výnosovém přístupu hraje nejdůležitější roli prognóza budoucího užitku nemovitosti. Tato metoda se vyjadřuje velikostí předpokládaného budoucího výnosu, jeho spolehlivostí a stabilitou. Výnosová hodnota nepřihlíží k vynaloženým nákladům a reprezentuje čistě ekonomicky pojatý názor na tvorbu ceny. Tato metoda bude podrobněji rozebrána v kapitole č Nákladová metoda Nákladový přístup vychází z údajů z minulosti, kdy hodnota nemovitosti se odvozuje od nákladů vynaložených na pořízení pozemku a od nákladů vynaložených na pořízení 13

14 novostavby, která má obdobné technické a funkční parametry (snížených o opotřebení). Věcná hodnota reprezentuje technicky pojatý názor na tvorbu ceny. 4. Oceňování výnosovým způsobem Výnosová metoda je přístup, který je založen na základě kapitalizace výnosů na ekonomickém pohledu na nemovitost a preferuje užité hledisko. Výnosovou hodnotu nemovitosti můžeme definovat jako součet všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti kapitalizovaných na současnou hodnotu. Samotný výpočet výnosové hodnoty nemovitosti je založen na časové hodnotě peněz a relativním zisku investice. Do očekávaných výnosů plynoucích z nemovitosti je nutné promítnou všechny možné změny výnosů i kapitalizačních měr, změny hodnoty nemovitosti, které souvisí s technickými změnami jako je opotřebení či znehodnocení, dále i změny funkční, užitkové, právní, ekonomické či finanční, atd. U výnosového přístupu předpokládáme, že čím je větší počet a rozsah pronajímatelných ploch a čím je větší jejich kvalita, tím je předpokládaný výnos vyšší. 4.1 Výnosy z nemovitosti Budoucí prospěch lze definovat jako rozdíl mezi všemi pozitivními efekty plynoucími z vlastnictví nemovitosti (výnosy) a mezi podmiňujícími negativními efekty (náklady). Výnos pro potřeby zjištění výnosové hodnoty nemovitosti chápeme jako rozdíl mezi všemi předpokládanými příjmy, resp. Výnosy z nemovitosti, a výdaji, resp. Náklady spojenými s vlastnictvím a provozem nemovitosti, obvykle za období jednoho roku. 4 Výnosy lze vyjádřit třemi způsoby: Jako jediný reprezentativní výnos (následuje přímá kapitalizace) Jako časová řada výnosů po předpokládanou dobu (následuje diskontování jednotlivých výnosů, analýza cash-flow) Jako řada systematicky se chovajících výnosů, které mohou mít konstantní, rostoucí či klesající trend. Pro výpočet rozlišujeme čtyři typy výnosů: Potenciální hrubý výnos (PHV) 4 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha: Verlag Dashöfer nakladatelství, část 5, díl 3, kap. 4, str.1. ISSN

15 Efektivní hrubý výnos (EHV) Čistý provozní výnos (V) Čistý provozní výnos po odečtu splátek (VM) Dalšími položkami pro výpočet výnosů jsou: Výpadek nájemného a ztráty (rvn) Provozní náklady (PN) Splácení půjčky (R s ) Potenciální hrubý výnos je celkový výnos z nemovitosti, kdy se předpokládá 100% využití nemovitosti a obvykle se vyčísluje za jeden rok. Nájemné je obvykle vyjadřováno v Kč/m 2 /rok, Kč /m 3 /rok, Kč/ks/rok a mělo by být vyjádřeno jednoznačně. Nájemné rozlišujeme tržní a smluvní. Tržní nájemné je takové nájemné, které je dosahované za obdobné prostory nebo plochy v daném segmentu trhu, při působení nabídky a poptávky, za obvykle uplatňovaných a akceptovaných podmínek na trhu. Tržní nájemné použijeme při ocenění volných pronajímatelných ploch, prostorů bezúplatně využívaných vlastníkem a u ploch, které lze při změně vlastníka nově pronajmout za neomezujících podmínek. Tržní nájemné je ovlivněno stavem nabídky a poptávky, polohou nemovitosti, parametry nemovitosti jako například kvantita, kvalita, funkce, využitelnost, použitá technologie, estetika, okolí nemovitosti, apod. Dále je tržní nájemné ovlivněno službami, které pronajímatel nemovitosti poskytuje nájemcům. Smluvní nájemné vychází z výše nájemného a podmínek sjednaných v platné nájemní smlouvě. Smluvní nájemné může a nemusí být tržním nájemným. Smluvní nájemné je použito, pokud změna vlastníka nemovitosti neumožňuje změnu nájemného na tržní nájemné po dobu, kdy je fixována výše nájemného. Pokud nájemce část ploch pronajímá podnájemcům, může být obtížné zjistit výši nájemného. Zvláštním typem smluvního nájemného je regulované nájemné, které je stále ještě v České republice uplatňováno u některých bytů a typů pozemků. Při oceňování je třeba provést analýzu nájemních smluv. Analyzujeme podmínky stávajících nájemních smluv, a to k počátku jejich platnosti, dále k platnosti při eventuální změně vlastníka a pak po časovém vypršení smlouvy. Důležité je i vyhodnotit vliv dohodnutých změn nájemného po dobu trvání nájemního vztahu. Na analýze nájemních smluv závisí celková příjmová stránka výnosů, jejich budoucí rozložení v čase a od toho se odvíjí i způsob kapitalizace nebo diskontování odhadnutých budoucích výnosů. 15

16 Efektivní hrubý výnos je potenciální hrubý výnos snížený o předpokládaný výpadek nájemného, tzn. Ztráty příjmu spojené s: neobsazeností částí prostor, výměnou nájemníků (stěhování, hledání nového nájemníka, úprava prostor), prodlevou nájemníků s placením nájemného, živelnými katastrofami, dlouhodobými poruchami apod. 5 Riziko možného výpadku nájemného se nejčastěji zohledňuje srážkou z hrubého potencionálního výnosu. U nepředvídatelných rizik se provádí procentní srážky odhadnuté na základě minulých zkušeností, zatímco u předvídatelných rizik provádíme srážku konkretizovanou na základě analýzy délky nájemních smluv. Čistý provozní výnos je očekávaný čistý výnos z nemovitostí. Tento výnos zjistíme tak, že odečteme celkové provozní náklady od efektivního hrubého výnosu. Provozní náklady lze definovat pro účely oceňování jako náklady nutné k provozu nemovitostí, které zajišťují dosažení a udržení efektivního hrubého výnosu. Provozní náklady lze členit na: provozní náklady vykazované jsou náklady zachycené v účetní evidenci nebo jiných dokladech provozní náklady očekávané jsou odhadnuté předpokládané náklady. Provozní náklady závisí na vybavení, technickém řešení a provozních podmínkách stavby, dále také na dělbě provozních nákladů mezi vlastníkem a nájemcem. Vyšší provozní náklady mají stavby s vysokou energetickou náročností, s vyššími tepelnými ztrátami či stavby s vyšším počtem složitých technických zařízení. Nižší provozní náklady mají naopak hospodárně navržené stavy. Pro účely oceňování lze provozní náklady dělit na: fixní náklady což jsou náklady nepodmíněné obsazeností a intenzitou využívání nemovitosti; tyto náklady je nutné vynakládat bez ohledu na výnos; jsou to například daň z nemovitosti, pojištění nemovitostí variabilní náklady jsou náklady, jejichž výše se mění v závislosti na intenzitě, obsahu a způsobu využívání nemovitosti; jsou to například náklady na odvoz a 5 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha: Verlag Dashöfer nakladatelství, část 5, díl 3, kap. 4, str.3. ISSN

17 likvidaci odpadů, na dodávky médií, náklady na údržbu a opravu, náklady na úklid a správu nemovitosti, poplatky, atd. obnovovací náklady jsou náklady, které se používají na průběžnou výměnu stavebních konstrukcí a vybavení střešní krytina, vnitřní a vnější povrchové úpravy (omítky, obklady, povrchy podlah), vnitřní hygienické vybavení, apod. Čistý provozní výnos po odpočtu splátek je očekávaný výnos z nemovitosti vypočtený z čistého provozního výnosu odečtením ročních splátek úvěru. Roční splátky úvěru přicházejí v úvahu u zadlužených nemovitostí. Do výpočtu vstupují periodické splátky jistiny a úroku z úvěru Transformace výnosů na současnou hodnotu Převedení výnosů na současnou hodnotu je možné provézt dvěma způsobydiskontováním a nebo kapitalizováním. Diskontování lze aplikovat v případě, pokud máme k dispozici řadu jednotlivých budoucích výnosů (obvykle ročních). Výše těchto výnosů může být proměnlivá. Jednotlivé výnosy je třeba odúročit na jejich současné hodnoty a poté sečíst součet je považován za výnosovou hodnotu nemovitosti jedná se o metodu diskontovaných cash-flow. K odúročení se používá tzv. diskontní míra. Kapitalizování lze použít tehdy, pokud máme k dispozici jediný reprezentativní výnos. Používáme tzv. kapitalizační míru, která zahrnuje míru výnosů vloženého kapitálu a i jeho návratnost. V případě přímého kapitalizování je výnosová hodnota nemovitosti zjištěna na základě odhadnutého předpokládaného ročního výnosu. Princip výpočtu je založen na předpokladu, že mezi ročním výnosem a hledanou výnosovou hodnotou existuje pro daný segment trhu rovnováha. Tudíž lze hledanou výnosovou hodnotu nemovitosti zjistit jako násobek ročního výnosu. Výše koeficientu vyplývá z porovnání prodejních cen a dosahovaných hrubých výnosů porovnatelných nemovitostí. Je nutné rozlišovat, o jaký výnos se jedná (zda o hrubý potenciální výnos či o hrubý efektivní výnos). Přímé kapitalizování slouží pro rychlou orientaci o možné úrovni výnosové hodnoty. Pokud by byl například hrubý roční výnos nemovitosti 1 milion korun, výnosová hodnota se v závislosti na typu nemovitosti a její poloze může pohybovat mezi 8-10 násobkem hrubého ročního výnosu (tedy mezi 8 10 miliony korun). Ve stabilizovaných a rozvinutých 6 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha: Verlag Dashöfer nakladatelství, část 5, díl 3, kap. 4, str.4. ISSN

18 ekonomikách v podmínkách průměrné inflace osciluje dlouhodobá kapitalizační míra u obchodních nemovitostí kolem 10 %. Prováděcí vyhláška k zákonu o oceňování majetku v příloze č. 16 uvádí kapitalizační míry. Jedná se o průměrné hodnoty v rozmezí od 5 % pro bytové domy do 10 % pro nemovitosti pro výrobu a garážování. U výnosového kapitalizování záleží na vztahu mezi jediným budoucím očekávaným reprezentativním výnosem z nemovitosti a současnou výnosovou hodnotou nemovitosti. Na rozdíl od přímé kapitalizace se přihlíží k prognóze budoucích výnosů po dobu výhledového časového úseku, což je většinou interval několika let, po jehož dobu jsou trendy ve vývoji výnosů objektivně odhadnutelné (obvykle je to 5-15 let). Dále se přihlíží k očekávaným trendům změn v závěru nebo v průběhu tohoto časového úseku. Na rozdíl od diskontování nemusíme odhadovat budoucí výnosy nemovitosti v přesné číselné hodnotě. Míra kapitalizace se odhaduje na základě součtu nebo rozdílu míry výnosnosti a složky na návratnost. Riziko chybného stanovení celkové míry kapitalizace je rozloženo do dvou složek. Výpočet výnosové hodnoty nemovitosti při použití věcné renty předpokládá, že kdykoliv bude tato renta přerušena, je možné nemovitost prodat bez relativní ztráty její hodnoty. 7 VH= VH je výnosová hodnota nemovitosti V reprezentativní výnos z nemovitosti i v je míra výnosnosti (je rovna míře kapitalizace) Výnosová hodnota nemovitosti představuje investici a účastníci trhu očekávají dva základní měřitelné efekty: návratnost vloženého kapitálu (výnos z budoucího prodeje) zisk nebo odměnu za vložení kapitálu (výnosy z nemovitosti plynoucí v jednotlivých letech) To vše je měřeno ve vztahu k předpokládané akceptovatelné současné výnosové hodnotě, která reprezentuje vložený kapitál. 7 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha: Verlag Dashöfer nakladatelství, část 5, díl 3, kap. 4, str.5. ISSN

19 Kapitalizační míra vyjadřuje poměr mezi jediným očekávaným ročním výnosem a současnou hodnotou nemovitosti. Při kapitalizaci přímé má kapitalizační míra podobu kompaktního čísla, ve kterém je složka výnosnosti a návratnosti zastoupena v blíže nedefinovaném poměru na základě přímé reflexe trhu. Míra kapitalizace má v případě výnosové kapitalizace podobu součtu nebo rozdílu složky výnosnosti a návratnosti v závislosti na předpokládaných změnách ročních výnosů a hodnoty nemovitosti v budoucnosti. Pokud předpokládáme, že nemovitosti si svou hodnotu v budoucnosti udrží, rovná se hodnota výnosnosti míře kapitalizace. Míra výnosnosti je menší než míra kapitalizace v případě, kdy je reálný předpoklad nárůstu hodnoty nemovitosti do budoucna. Když očekáváme pokles hodnoty nemovitosti, bude míra výnosnosti větší než míra kapitalizace. Míru výnosnosti nelze přesně spočítat, lze ji pouze odhadnout s použitím stavebnicového způsobu odhadu míry výnosnosti jako dosahovanou míru výnosnosti u obdobných typů nemovitostí upravenou o přirážky a srážky (potencionální rizika) i v = i p i i v je míra výnosnosti i p je míra výnosnosti dosahovaná u obdobných nemovitostí i jsou přirážky a srážky reprezentující odlišnosti výchozí míry výnosnosti Další možností je srovnání s výnosností relativně bezpečného typu investic (například státních pokladničních poukázek a připočtení rizikové prémie) i v = i b + i i v je míra výnosnosti i b je míra výnosnosti bezpečné investice na finančním trhu i jsou přirážky reprezentující rizika, hrozby, nevýhody ve srovnání s bezpečnou investicí 4.3 Rizika Ve vztahu k nemovitostem můžeme rizika dělit na systémová a nesystémová. Systémová rizika spočívají v makroekonomickém pohledu a působí globálně (například politická situace, hospodářská situace, mezinárodní politická situace, mezinárodní ekonomická situace jako globalizace, provázanost trhů, dále změny úrokových měr, inflace, 19

20 apod.) Nesystémová rizika se mění podle druhu nemovitosti a segmentu trhu. Mezi rizika, která vyplývají přímo z podstaty nemovitostí, patří například: technická rizika závady nebo poruchy staveb (stavební materiál, technologie, vybavení, statika, údržba, opotřebení, požární bezpečnost) technická rizika ve vazbě na pozemek výskyt radonu, ekologická zátěž složité zakládání, stísněnost staveniště, podmíněné investice ekonomická rizika rychlé morální a ekonomické zastarávání, flexibilita, variabilita, zadlužení, podíl cizího kapitálu Další rizika jsou dána okolním prostředím (lokalitou v níž se nemovitost nachází). Jsou to rizika: rozvoj území kvalita prostředí, územní plán, zastavěnost, vývoj infrastruktury, dopravní dostupnost, výhled, oslnění, apod. poloha nemovitosti záplavová oblast, sesuvy půdy, nadměrná hlučnost sociálně demografická migrace, rozvrstvení, vývoj populace ekonomická změna nabídky a poptávky, kupní síla, změna nájmů, provozních nákladů, změna cen materiálů, stavebních a udržovacích prací, přehodnocení nejlepšího a nejvyššího užití) jiná konfliktní sousedské vztahy, nedořešené spoluvlastnické vztahy, omezené možnosti pojištění, apod. 20

21 5. Situace na českém realitním trhu 5.1 Residenční trh Český realitní trh v poslední době ovlivnila hospodářská/finanční krize. Mnoho lidí si dnes rozmyslí, zda si mohou dovolit vzhledem k finanční situaci investovat do nemovitosti. Situace na realitním trhu je dále ovlivněna mírou nezaměstnanosti, nejistotou na realitním trhu, zpřísněním úvěrových podmínek, pokles počtu mladých lidí, změna chování mladé generace, snižování výnosů z pronájmu bytů či rozsáhlá privatizace obecních bytů. Tím, že poklesl zájem o koupi nemovitosti, došlo na trhu ke snižování kupních cen nemovitostí. Výrazné zpřísnění podmínek při poskytování úvěrů pro developery pak omezilo novou výstavbu. Díky nejistotě na trhu, kterou ovlivnil pokles cen a spekulace o dalších cenových propadech, mnoho prodávajících odložilo prodej jejich nemovitosti. Na bytovém trhu tedy proběhl malý počet transakcí a dalo se mluvit o tzv. zamrznutí realitního trhu. V letech 2008 a 2009 výrazně poklesla poptávka po nemovitostech a též došlo ke snížení nabídky a pozastavení přípravy a realizace nových projektů. K poklesu cen došlo zejména u panelové zástavby, v neatraktivních lokalitách a u developerských projektů. Poklesem cen a spekulacemi byl zasažen celý realitní trh. Ve výhodě byli ti, kteří se uměli na přicházející změny na trhu připravit již v dobách, kdy se vše dařilo víceméně samo. Důležitým faktorem pro koupi nemovitosti je atraktivní lokalita s dobrou dopravní dostupností. Zájemci o koupi bytu spíše preferují menší objekty s nižším počtem bytových jednotek, kladou důraz na služby a občanskou vybavenost v okolí (obchody, restaurace, banky, kulturní vyžití, školy a mateřské školy). Klienti jsou ochotni dělat při nákupu bydlení stále méně kompromisů. Pokud bychom mluvili o Praze, nejvíce byly zasaženy poklesem poptávky nemovitosti na okraji Prahy, které nenavazovaly na starou zástavbu, nebo kde nebyla vybudována občanská vybavenost. Velkou roli zde hrají dlouhé dojezdové trasy do zaměstnání. Nejčastější volba je větší byt v Praze. Developerské projekty mimo Prahu mají v současné době šanci pouze ve větších městech, a to konkrétně v lokalitách, kde se dříve mnoho nestavělo. Prudší propad cen bytů byl patrný na trhu mimo hlavní město. Metropole má totiž v rámci české republiky významné ekonomické postavení. V Praze je již dlouhodobě nejnižší nezaměstnanost. V době krize se do Prahy proto stěhuje velký počet obyvatel ve věku let, kteří zde hledají zaměstnání z důvodu nízké zaměstnanosti v regionech. 21

22 Na počátku roku 2008 přicházely banky s přísnějšími požadavky na klienty žádající o hypotéční úvěr, a také pro developery žádající o investiční úvěrování nového projektu. Banky žádaly větší finanční spoluúčast žadatele, přísněji posuzovaly bonitu klienta a upouštěly o poskytování hypoték na stoprocentní zástavní hodnoty nemovitostí. Tento krok bank byl reakcí na problémy finančních trhů ve světě, ale i obavou o další vývoj cen u nás a schopnost klientů úspěšně splácet své závazky. Tím, že se ztížily podmínky pro získání úvěru, snížil se počet těch, kteří na hypotéku dosáhnou. Tato změna v přístupu bank je významnou příčinou výrazného poklesu zájemců o pořízení vlastního bydlení. Developerská činnost. Po roce 2000 se poměrně rychle zvýšil počet developerů. Minimální nutnost vlastní equity developera, levné a snadno dosažitelné finanční zdroje a rychlá likvidita všech produktů uvedených na trh usnadnily velkým developerům rychlou a relativně mohutnou expanzi na jedné straně a vznik množství malých developerů na straně druhé. Životní styl ve středním a nižším segmentu nebyl určován potřebami konečných uživatelů, ale dostupností pozemku v oblastech, kde dnes prakticky není kupní síla. V době krize obecně poklesly ceny nemovitostí o cca 15 %. Existují však projekty, s poklesy o více než 30 % a jejich doprodej snížením cen nekončí. Velkou obavu u developerů i bank vyvolávalo spuštění nového projektu na trh bez zajištění nutného předprodeje jednotek před zahájením výstavby. Většina projektů byla v roce 2008 a 2009 pozastavena kvůli zpřísněným podmínkám bank na předprodeje ve výši 30 40% před zahájením výstavby. Některé společnosti přesto v roce 2009 nové projekty spustily, a to zejména díky financování z nebankovních zdrojů (bez podmínky výše předprodejů). Vhodnou cestou při cenových problémech na bytovém trhu je kombinace stavební výroby a developerské činnosti. Na pokles počtu poptávek reagovaly developerské společnosti v podobě nefungujících slev (dárků), po té vystřídalo období poskytování slev z ceny bytů. Zahájení výstavby některých projektů bylo odsunuto, u rozestavěných staveb došlo vzhledem k minimální poptávce a problémům s financováním k zastavení a zakonzervování stavby. Projekty, které musely několikrát měnit cenovou politiku, ztráceli důvěru investorů. Situace na trhu ukázala propastné rozdíly mezi kvalitou jednotlivých developerských společností i projektů. Mnozí developeři nejsou schopni nabídnout produkt v potřebné kvalitě. Počínaje od vhodných projektů a kvality zpracovatelů, přes včasné dodávky stavebních prací, 22

23 kdy developeři sahají po levných stavebních firmách s malými zkušenostmi a zárukami. Rozdílný je i servis ohledně dokončování a předání bytů. K pročištění trhu však v potřebné míře nedošlo. Reality jsou specifické tím, že k jejich pořízení dochází jen několikrát či pouze jednou za život, tak dobré či špatné zkušenosti, jsou tak klienty jen málo využity. Nájemní bydlení Nájemní bydlení je v ČR nejhůře fungující součástí realitního trhu. Jeho správné fungování narušuje nedokončená regulace nájmů, nevhodná podoba občanského zákoníku, občanského soudního řádu a špatné fungování soudů. Majitelé nejsou motivováni k řádné péči o bytový fond. Nájemci vyhledávají nájemní nemovitosti spíše jako dočasné bydlení než trvalý domov. Obce nejsou zajišťovatelé sociálního bydlení, bytový fond se privatizuje a zároveň jsou zaváděny podpory na novou výstavbu nájemních bytů. Podpory z oblasti bytového trhu však spíše zvedají ceny. ČR má dvojí výši nájemného, a to smluvní nájmy a nájmy regulované.(zákon 107/2006 Sb.) Tento zákon s platností do roku 2007 určoval navyšování nájmu. Výjimkou jsou krajská města, Praha a města nad obyvatel, kde je navyšování regulovaného nájemného rozloženo do roku Investice v sektoru nájemního bydlení lze obtížněji plánovat, protože není ustálena hladina výše nájemného. Kvůli neustálenému zvyšování nabídky v segmentu smluvních nájmů, jejich výše, hlavně v Praze, od 90 let mírně klesla. Pokles smluvních nájmů je zároveň podmínkou úspěšného dořešení deregulace nájmu. K vyrovnání dvojí výše nájmu dojde poklesem smluvního a nárůstem regulovaného nájemného. Důvody poklesu nájemného jsou v neustálém nárůstu počtu nabízených bytů a stagnaci či poklesu výše příjmu domácností. Růst výše smluvních nájmů lze očekávat do odstranění deformací nájemního trhu a při růstu příjmu domácností. Předpokládaný vývoj trhu Pravděpodobné navýšení sazby DPH změnilo výhled na rezidenčním trhu. Pravděpodobně urychlí poptávku v roce 2011, avšak zhorší výkon trhu v letech Podle dostupných statistik se nezdá, že by mělo dojít k významnému nárůstu stavební aktivity. Navrhované změny DPH by však mohly přivést developery k úvahám uvést na trh novou nabídku již v roce 2011, dříve než navrhované změny vejdou v platnost. V roce 2011 tak můžeme předpokládat vyšší počet prodejů, jelikož kupující pravděpodobně uspíší své 23

24 rozhodování. Tento relativně pozitivní náhled na rok 2011 je v kontrastu s předpoklady pro rok 2012 a dále, kdy lze předpokládat, že méně domácností bude ochotno investovat další 4 % z DPH do nákupu rezidenční nemovitosti v roce 2012 a ještě další 3,5 % po lednu 2013, jak je uvedeno v současných vládních návrzích. 5.2 Trh s kancelářskými prostory V prvním čtvrtletí roku 2010 byla patrná velká opatrnost developerů a stále velmi obtížné financování výstavby nových administrativních projektů, která má za následek předpokládaný útlum spekulativní výstavby. Banky nadále požadovali předpronájmy na úrovni 50% kapacity, což bylo díky limitované poptávce na trhu čím dál více obtížnější. S ohledem na obvyklou lhůtu výstavby cca 18 měsíců lze předpokládat, že útlum může pokračovat minimálně do 3 4Q 2011 a je zřejmé že objem dokončených ploch v roce 2011 zůstane pod desetiletým průměrem. V některých případech je také viditelná snaha developerů budoucí projekty přepracovat a rozfázovat na menší celky. Výměra jednotlivých fází plánovaných projektů nepřesahuje kapacitu 15 tisíc až 20 tisíc m 2. Dalším trendem, který se začíná masověji prosazovat, jsou moderní zelené technologie, které by měly nájemcům přinést úsporu v nákladech na servisní poplatky a hlavně média. Tento trend je podporován díky každoročnímu zvyšování cen médií a budoucí nájemci již toto vnímají jako jednu z možností pro redukci nákladů za nájemné. Developeři jsou si tohoto trendu vědomi a téměř všechny budoucí projekty tyto technologie plánují více či méně používat. V posledních letech je také patrný vyvíjený tlak nájemci na pronajímatele za účelem renegociace stávajících nájemních smluv a na developery na navýšení pobídek pro budoucí nájemce, ať už v oblasti nájemních prázdnin nebo příspěvků na vybavení, ale i přímo na redukci nominálního nájemného. Přestože první čtvrtletí 2011 vykazuje zdravou úroveň poptávky, přetrvávají tyto trendy do dnes. Předpokládaný vývoj trhu Díky nabídce omezené malou výstavbou nových projektů v posledních letech klesla neobsazenost na cca 13%. Jelikož více než 50% z prostor, které jsou v tomto roce plánovány k dokončení, je již obsazeno, lze očekávat další mírný pokles neobsazenosti. S pokračující poptávkou a omezením budoucí nabídky volných prostor v nových projektech očekáváme přesun trhu do vyrovnanější polohy. Ve výstavbě je zhruba 85 tisíc m 2 24

25 kancelářských ploch s plánovaným dokončením v roce 2012, z nichž jedna čtvrtina je již předpronajatá. Celkový objem nově dokončených prostor v roce 2012 bude narůstat s každým nově započatým projektem, u nějž pronajímatel zajistí nájemce nebo financování pro spekulativní výstavbu. 5.3 Trh maloobchodních prostor Rok 2009 konfrontoval český maloobchod s nezvyklou situací. Rostoucí saturace trhu narazila na limity spotřebitelského potenciálu, což bylo umocněno nastupující makroekonomickou krizí v roce 2008 a následnou recesí. V důsledku souběhu těchto faktorů byl trh po období mnohaletého růstu vystaven silnému šoku. V ČR po nástupu úvěrové krize ve druhé polovině roku 2008 se dostavila krize ekonomická. Česká ekonomika tak byla v roce 2009 stažena do poměrně silné recese. Dopady na maloobchodní sektor se projevily v oblasti zpomalení expanze obchodních řetězců a firem, s následným omezením spotřebitelských výdajů. Po dlouhodobém nárůstu kupní síly i celkového spotřebitelského potencionálu zaznamenává maloobchodní trh zcela novou zkušenost. Celková makroekonomická situace způsobila, že české domácnosti v roce 2009 změnily své nákupní chování. V předchozích obdobích váha kvalitativních aspektů nákupu postupně posilovala, zatím co nyní se opět zvýšil význam cenových faktorů. Tyto skutečnosti se například projevily odkládáním nákupu některých zbytných položek, volbou levnějších alternativ hledaného produktu, hledáním levnějších prodejních míst a zvýšeným podílům nákupů ve slevě. Maloobchodní obrat tak v novodobé historii klesl. Pokles v případě potravin byl jen mírný, avšak u nepotravinářských kategorií byl pokles více než 15%. Zákaznické chování mělo vliv i na obrat obchodníků v nákupních centrech. Návštěvnost center stagnovala, což znamenalo propad obratu. Nejvýrazněji byly novou situací zasaženy specializované prodejny (zejména móda, elektronika, vybavení domácnosti) a problémům čelili nejenom malí lokální obchodníci, ale i některé silné mezinárodní obchodní řetězce. Některá obchodní centra, která neměla jasně specifikovanou spádovou oblast a cílovou skupinu, se s ekonomickými problémy potýkala již před propuknutím ekonomické krize. V takových případech docházelo k velké fluktuaci nájemců a nestabilitě centra, jež se projevily na návštěvnosti nákupní galerie a poklesu tržeb obchodníků. Nelze však tento trend zobecňovat. Silná centra v dobrých lokalitách a s atraktivním mixem nájemců dokázala obtížné období zvládnout bez poklesu obratu. 25

26 Po desetiletí překotného developmentu jen omezeně regulovaného legislativou, územními plány či samotnými úřady, se maloobchodní trh z velké části nasytil, a v některých případech dosáhl i přesycenosti. V roce 2009 zaznamenal český realitní trh svůj dosud nejvýraznější pokles. Realitní investice se propadly meziročně až o 80% a komerční spekulativní výstavba nových objektů byla omezena na minimum. Řada nájemců zvažuje pozastavení, nebo již pozastavila expanzi, a to včetně významných mezinárodních hráčů. Ve většině případů se development soustředil na menší města a vyhnul se největším metropolím. K bylo v provozu více než 300 nákupních center s pronajímatelnými plochami přesahujícími 5 tisíc m 2 na jedno obchodní centrum. Tato centra disponují zhruba 3,1 miliony m 2 prodejních ploch, z nichž cca 1,4 miliony m 2 prodejních ploch připadá na potravinářské prodejny. Výše uvedený termín nákupní centra zahrnuje tradiční shopping centra včetně větších vnitroměstských pasáží a hypermarketů s malými shopping mally a specializovaná nákupní centra. Podle plánů developerů a investorů by během let mohlo dojít k realizaci více než dvou desítek nových nákupních center a retail parků s využitelnou plochou větší než 500 tisíc m 2. Většina z těchto ploch se na trhu objeví spíše až ke konci uvedeného období. Zatímco vznik nových center je výjimkou, hlavní obchodní ulice prožívají rozkvět. S omezenou developerskou aktivitou jsou nové značky nuceny hledat vhodná místa právě na hlavních obchodních ulicích. Co se nabídky vhodných prostor týče, je nejvyšší aktivita zaznamenána v Praze a městech jako je Brno a České Budějovice. Nájemné a vztahy s nájemníky Nájemní podmínky zůstávají determinovány lokalitou a situací na trhu. Lokalita představuje stále jeden z hlavních faktorů ovlivňující nájemné v maloobchodních prostorách, a to jak v běžných prodejnách centrech měst, tak i v rámci obchodních center. Obzvlášť v současném období pozorujeme rostoucí tlak ze strany nájemců na renegociaci nájemních smluv, důraz na nejrůznější slevy a snižování nájmů. Tento problém se objevuje především v centrech s nedostatečnou návštěvností, kde řada nájemců není schopna dosáhnout potřebné rentability. Nájemníci nezřídka požadují větší flexibilitu smluv. Majitelé obchodních center jsou si vědomi nebezpečí spirály (pokles zákazníků pokles počtu nájemců pokles návštěvnosti ) A snaží se hledat společně s nájemci vhodné řešení 26

27 pro obě strany. V mnoha centrech bylo zpočátku roku 2010 možné získat nájemní prostor za výhodnějších podmínek než o dva roky dříve. Vývoj výnosů V roce 2010 většina prognóz počítala s obnovením ekonomického růstu, avšak nárůst byl pouze pozvolný. Vlády mnoha zemí napumpovaly do ekonomik značné peníze ve snaze vyhnout se recesi a zvýšily tak rozpočtové deficity. Logickým dopadem, jak peníze získat zpět, je nyní vyšší zdanění obyvatel a tím spojené neefektivní snížení kupní síly. Tento aspekt má přímý vliv i na výši nájmů v detailu v letošním roce. Předpokládaný vývoj trhu Rok 2009 zaznamenal z pohledu ekonomiky a HDP značný propad. Pro fungování obchodních center byl však nejhorším rokem rok Vzhledem k situaci na trhu práce a velmi pozvolnému a opatrnému růstu ekonomiky, nelze v dalších letech předpokládat zásadnější oživení kupní síly obyvatelstva. Lidé již nejsou ke spotřebě tak negativní jako v minulém období, ale stále jsou opatrní, když mají nárůst důvěry materializovat a začít utrácet. Počátkem roku 2011 došlo k výraznému zvýšení poptávky v maloobchodních prostorách. Poptávka se však soustředí převážně na nejlepší nákupní centra a hlavní obchodní ulice. Kombinace faktorů nízké budoucí nabídky a zvýšené poptávky podporuje nutnost odlišování různých formátů maloobchodu. Maloobchodní parky budou pronikat do měst s velikostí okolo 10 tisíc obyvatel a zaměří se na levnější a masovější značky. Úspěšná obchodní centra ve velkých městech budou posilovat svůj segment módy, služeb a zábavy. Ve střednědobém horizontu lze očekávat i oživení expanze nákupních center. Desítky pozastavených projektů, čekajících na příhodnější podmínky, mohou být rychle znovu nastartovány. S tím, jak se zaplňuje pražský trh i trh dalších větších měst, roste zájem developerů o sídla střední a nižší velikosti. Drtivá většina projektů připravovaných pro příští léta tak bude otevřena právě v takových regionech. Nově otevřená nákupní centra musí počítat ve své ekonomice s pozvolnější dobou rozjezdu, která však může ohrozit lokální obchodníky bez silného finančního zázemí. 5.4 Trh průmyslových a skladových nemovitostí V ČR trh průmyslových a skladových nemovitostí zaznamenal v roce 2009 rekordní propad. Několikaleté období růstu, kdy každý rok o desítky procent předčil rok předchozí, 27

28 skončilo a nepřetržitý růst nájemní aktivity se definitivně zastavil. Hospodářská recese se negativně podepsala jak na developerech, tak na nájemnících zvláště z automobilového sektoru, oblasti elektroniky, a lehké výroby. Pokles zakázek zaznamenali i logističtí operátoři. Ve druhé polovině roku 2009 se začal trh oživovat a bylo podepsáno více jak dvě třetiny nájemních smluv. Naopak v roce 2008 bylo nejaktivnější právě první pololetí, kdy bylo podepsáno 60% celkové nájemní aktivity, jež dosáhla necelých 680 tisíc m 2. Celková nájemní aktivita za rok 2009 přesáhla 394 tisíc m 2 skladové a výrobní plochy, což představovalo meziroční pokles o 42 %. Klíčovou roli na trhu průmyslových prostor hrála znovu Praha, kde bylo uzavřeno nejvíce pronájmů. Právě renegociace stávajících nájemních podmínek se v roce 2009 ukázaly být novým trendem, který akceleroval i v roce Obnovení a přejednání nájemních závazků představovaly téměř čtvrtinu veškeré nájemní aktivity v roce 2009 (24 %). Na čisté expanze připadlo kolem 7 % a zbytek poptávky tvořila kombinace předpronájmů a klasických pronájmů. Nejvíce se fenomén renegociací a obnov stávajících smluv projevil v kategorii nad 10 tisíc m2 pronajímatelné plochy. V tomto segmentu se též objevilo relativně nejvíce předpronájmů. Ve všech jmenovaných případech jde přitom o transakce, které fakticky netvoří poptávku po stávajících dokončených prostorách a nemají tak vliv na míru neobsazenosti. V tomto roce došlo oproti prvnímu čtvrtletí roku 2010 ke zpomalení poptávky, protože nabídka je i nadále omezená, což vedlo ke snížení neobsazenosti v celé ČR. V České republice celkový objem nemovitostí třídy A (moderní skladové prostory), bez nemovitostí kde je vlastník rovněž nájemce, dosáhnul ke konci března 2011 čtyř milionů m 2. V prvním čtvrtletí bylo dokončeno 20 tisíc m 2 nových prostor. Dalších 200 tisíc m 2 je ve výstavbě, z toho polovina v Brně a okolí. Předpokládaný vývoj trhu Ačkoli poptávka mírně zpomalila, i nadále dosahuje slušné úrovně. V kombinaci s nízkou úrovní nové nabídky bude nadále snižována úroveň neobsazenosti dokonce i v regionech, které ještě před rokem bojovaly s vysokou neobsazeností. Například v Ostravě nebo Plzni, kde se neobsazenost pohybovala mezi %, se k 1. čtvrtletí 2011 snížila na Ostravsku na 6% a v Plzni na 11% u moderních skladových prostor. Protože oživení trhu je stále považováno za křehké, developeři zůstávají i nadále opatrní a plánují se soustředit na své stávající nájemce a na projekty stavěné na míru. Trh je nyní v relativně rovnovážné situaci 28

29 mezi nájemci a pronajímateli, ale některé regiony se jistě blíží ke změnám nájemních podmínek, včetně menšího množství poskytovaných pobídek a nulového poklesu nájemného. 6. Investování na realitním trhu 6.1 Investiční prostředí Investiční trh zaznamenal nárůst aktivity. Zatímco v roce 2010 dominovali domácí investoři, do roku 2011 vstoupily zahraniční investiční fondy s novou chutí. U nejlepších nabídek je momentálně silná konkurence. Mnozí velcí investoři setrvávající během posledních let v relativním klidu se nyní poohlíží po nových příležitostech. Lze také zaznamenat mírný nárůst zájmu ze strany institucionálních investorů o vstup do zásadních transakcí v rané fázi vývoje, i když je to i nadále spíše výjimkou. A zájem oportunistických investorů o různé způsoby kapitálového vstupu v rámci nucených prodejů se stále zvyšuje. Vláda představila další návrhy na sjednocení sazeb DPH ze současných 10 a 20 % by se mělo uskutečnit na jednotnou úroveň 17,5 %. Toto sjednocení by se mělo uskutečnit v následujících dvou letech, nejprve v příštím roce navýšit spodní sazbu na 14 % a poté v roce 2013 sjednotit obě sazby na jednotné úrovni 17,5 %. Je třeba počítat s tím, že navrhované změny budou mít dopad jak na vývoj spotřebitelských cen, tak i na celkovou spotřebu domácností, potažmo na celé investiční prostředí. 6.2 Investice na rezidenčním trhu Pořízení rezidenční nemovitosti je cestou k zajištění bydlení, zároveň je to však chápáno jako dobrá investice. Ceny bydlení postupně rostou a nemovitosti jsou investicí dlouhodobou, tudíž méně náchylné ke krátkodobým výkyvům. Současná situace na trhu však ukázala, že i pro bytové objekty platí obdobná ekonomická pravidla a ceny mohou růst, stagnovat i klesat. Přesto lze na základě zkušeností ze světa potvrdit, že ve dlouhých časových řadách u bytových nemovitostí ceny rostou, tím jsou investice relativně bezpečné. Na bytovém trhu lze investovat do rodinných domků, vil, bytů. Do těchto investic lze zařadit i družstevní byty či bytové domy. Výhody rezidenčních investic lze spatřovat v relativně snadném obstarání nájemce s menší volatilitou dosahovaných nájmů. 29

30 Byty ve vlastnictví Investovat do bytu ve vlastnictví lze až od poloviny 90 let. Přednosti investice do bytového vlastnictví jsou: možnost investovat menší finanční prostředky dobrá dostupnost obstarání nájemce, průběžné výnosy z pronájmu osvobození od DzPFO po dvou, respektive pěti letech vlastnictví relativně dobrá likvidita Nevýhody do investice bytového vlastnictví jsou: stále nemoderní občanský zákoník nechránící dostatečně postavení pronajímatelů nedořešená deregulace, která destabilizuje výše nájmů závislost udržení či růstu hodnoty bytu na chování ostatních vlastníků jednotek v domě nevhodný zákon o vlastnictví bytu Byty ve vlastnictví procházeli obdobím snížené prodejnosti, přesto patří pronájmy bytů k zajímavému uložení finančních prostředků. Avšak v posledních letech se nabídka bytů k pronájmu značně zvýšila a tlačí tak smluvní nájmy směrem dolů. Výnosy z pronájmu bytů se pohybují obvykle cca 3-4 % p.a. vzhledem k hodnotě bytu. U kvalitních nabídek malých bytů lze dosáhnout výnosnosti mezi 4 5 % p.a. a naopak u méně atraktivních nabídek převážně velkých nových bytů, mezi 2 3 % p.a. Rodinné domy Pořízení rodinného domu jako investice není příliš rozšířeným typem uložení prostředků. Pronájmy rodinných domů jsou v ČR spíše ojedinělé, nejčastěji jsou využívány cizinci. Výnosy z pronájmu RD se pohybují mezi cca 2 3 % p.a. vzhledem k hodnotě domu. U RD je větší závislost na stupni opotřebení, na kvalitě stavby a příslušenství, než na velikosti obce. Činžovní domy Investice do činžovních domů je značně finančně náročná a v současné době obtížně realizovatelná prostřednictvím bankovního úvěru. Nabídka bytových domů mimo Prahu je 30

31 velmi omezená. V poslední době se očekává pokles cen bytových domů, ale cenová hladina se významně nesnížila. Výnosy se obvykle (v případě smluvního nájemného v celém domě) pohybují mezi 4 5 % p.a. vzhledem k hodnotě domu. 6.3 Investice na trhu s maloobchodními prostory Úvěry pro zajištění financování nových center byly před nástupem krize dosažitelné za relativně příznivých podmínek. Důsledkem ovšem byl stav, kdy banky financovaly projekty i s nízkou likviditou a s neúměrně vysokou pořizovací cenou nemovitostí. Toto vše se promítlo například do nedostatečné obsazenosti obchodního centra při jeho otevření a neschopností splácet úvěr. Druhým aspektem leckdy nadhodnocených investic byl také poměr mezi úvěrem a cenou nemovitosti, jejíž hodnota se po přecenění podstatně snížila. Stávající vlastníci zpravidla spekulují nad zvýšením cen a nabídka kvalitních nemovitostí pro investory je tak přechodně zmražena. Development a investice do nových center jsou navíc brzděny striktnějšími podmínkami bank při udělování úvěrů. Banky dnes požadují po developerech i více než třetinové krytí vlastním kapitálem a minimálně 40% uzavřených nájemních smluv před zahájením výstavby. Investor zajímající se o investice do maloobchodních prostor má dnes na výběr z několika možností, přičemž nejvhodnějšími jsou: investovat do vzniku nových menších center v centru měst a na hlavních ulicích, kde se ovšem bude zřejmě potýkat s velkou konkurencí a nevůlí stávajících vlastníků odprodat jejich nemovitost za přijatelnou cenu investovat do vzniku nových maloobchodních parků ve městech o velikosti cca 10 tisíc obyvatel, kde není tak velká nabídka Výnosy z kvalitních nemovitostí na trhu maloobchodních prostor se pohybují mezi 6 6,5 % p.a. vzhledem k hodnotě nemovitostí. 6.4 Investice na trhu s kancelářskými prostory Trh s kancelářskými prostory se během roku 2011 se uklidnil a stabilizoval. Ačkoliv přejednávání stávajících smluv stále časté, poptávka po nových prostorách je stabilní. Nájemci se dnes poohlížejí zejména po relokacích a sjednocování provozů. Nová poptávka po moderních kancelářích pak přichází převážně v podobě relokací nájemců z méně kvalitních projektů. 31

32 Investor se zájmem o investice do kancelářských prostor vstupuje na poměrně vyrovnaný trh. Výnosy z nejlepších nemovitostí v tomto segmentu realitního trhu se pohybují kolem 6,75 % p.a. vzhledem k hodnotě nemovitosti. Investor musí být velmi pečlivý při výběru lokality s ohledem na okolní infrastrukturu a dostupnost vhodné pracovní síly, protože lze předpokládat silnou konkurenci v podobě vzniku nových projektů od jiných investorů. Ideální situací je, pokud by si investor byl schopný zajistit nájemce ještě před realizací projektu a stavět tzv. na míru. 6.5 Investice na trhu průmyslových a skladových prostor Pro investora zajímajícího se o investice do průmyslových a skladových prostor je nejvhodnější variantou investování do výstavby nových moderních skladových ploch. Nízký objem nově dokončených prostor a stabilní poptávka nadále stlačují míru neobsazenosti. V Praze je neobsazenost prostor třídy A (bez nemovitostí kde je vlastník rovněž nájemce) ke konci prvního čtvrtletí 2011 na úrovni 10,3 %. Za celou Českou republiku pak poklesla na 10,2 % a regionálně má nejnižší neobsazenost Brno s 5% a Ostravsko s 6 %. Výnosnost nejlepších skladových nemovitostí dosahuje 8 8,25 % p.a. vzhledem k hodnotě nemovitosti. Investice v tomto odvětví je silně odvislá od růstu ekonomiky, což je důvodem zdrženlivosti některých developerů. Vzhledem k pomalému a křehkému oživování trhu by měl investor hlavně dbát na to, aby jím připravené projekty byly konkurenceschopné i v případě zastavení nebo dalšího propadu ekonomického růstu. 6.6 Zhodnocení investičních příležitostí Před samotným zhodnocením investičních příležitostí, je nutné si uvědomit, jaký druh investora jsme a jaké jsou naše možnosti, případně představy. Například investorovi ve formě jednotlivce z řad laické veřejnosti, který má v úmyslu investovat řádově v miliónech (případně pár desítek miliónů), určitě nelze doporučit investovat na trhu průmyslových a skladových prostor, i přesto že v poslední době vykazují nejvyšší výnosnost. Je třeba brát v úvahu, že úspěšné investování v této oblasti trhu vyžaduje značné odborné znalosti a nároky na realizaci. Tento deficit lze samozřejmě nahradit tím, že si investor najme specializované firmy, které se danou problematikou zabývají (např.: analýza trhu, vypracování projektu, výstavba projektu apod.). Tím se ovšem investor plně odkazuje na znalosti a schopnosti jiných subjektů, čímž narůstá finanční nákladnost celé investice a v případě špatné volby dodavatelských firem také riziko neúspěchu celého projektu. 32

33 Jednotlivci s úmyslem investovat řádově v jednotkách miliónů, lze doporučit investovat do koupě malých bytů typu 1+kk, 1+1 o rozloze cca 30-35m 2. Výhodou investice do bytů je hlavně snadná proveditelnost. Kdokoli si může poměrně jednoduše spočítat, zda cena bytu, který kupuje a v něm očekávané dosažitelné nájemné, odpovídá předpokládané výnosnosti. A i v případě kdy si investor není svými znalostmi, nebo názorem na danou nemovitost jistý, není obtížné ani příliš nákladné si najmout odhadce, či nezaujatého zkušeného realitního makléře, aby mu s výběrem nemovitosti pomohl. Menším developerům, lze doporučit poohlédnout se po vhodné investici do menších kancelářských projektů, nebo investovat do výstavby nájemního bytového domu. Bytový dům by se měl skládat z menších bytových jednotek (cca m 2 ) a nabízet běžný standard. Varianta bytového domu je varianta nižšího výnosu (v případě dobře navrženého projektu lze dosáhnout i výnosnosti k 6 % p.a. vzhledem k pořizovací ceně nemovitosti), ale menšího rizika. Pro středně velké a velké developery se s ohledem na výnosnost jednotlivých možností investic jeví jako nejvýhodnější investovat v oblasti průmyslových a skladových prostor a to konkrétně investováním do výstavby nových moderních skladových prostor. Jako nejvhodnější lokality se dnes jeví region Brna nebo Ostravy, kde je velmi nízká neobsazenost a lze tedy předpokládat, že po předložení kvalitní nabídky vznikne dostatečná poptávka. Vyšší riziko s pojené s investicí se dá očekávat na Ostravsku, kde ještě před rokem dosahovala neobsazenost přes 20% a spolu s Plzní na tom bylo v ČR nejhůře. Proto je pravděpodobné, že v případě dalšího útlumu nebo dokonce propadu růstu ekonomiky, dojde k odchodu nájemců a opětovnému nárůstu neobsazenosti. 33

34 7. Praktická část 7.1 Ocenění bytového domu Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/ Praha 5 Česká Republika ZPRÁVA O HODNOCENÍ (Valuation Report) Bytový dům č.p Kloboučnická 16 Praha 4 Nusle STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE) Datum ocenění: 30. Květen

35 OBSAH Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy 35

36 Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/ Praha 5 Česká Republika Datum: Oznamuji Vám, že jsem ukončil stanovení tržní hodnoty majetku označeného jako BYTOVÝ DŮM č.p Uvedený na listu vlastnictví č. 516, pro katastrální území Nusle, městská část Praha 4, obec Praha Nacházejícího se na adrese: Kloboučnická 1439/16, Praha 4- Nusle, Česká republika V této zprávě předkládám výsledky svého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku bez břemene nájemních smluv, ani jiných omezení vlastnického práva, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 30. květnu 2011 ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit ke stanovení tržní hodnoty nemovitosti. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán v u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, na listu vlastnictví č. 516, pro katastrální území Nusle, městská část Praha 4, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí ze dne je přiložen v příloze této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. 36

37 Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (30. Květnu 2011) užíván komerčně, a to převážně jako bytový dům, se 24 nájemními byty a nebytovými prostory v prvním podzemním podlaží. Jeden byt v přízemí domu využíval majitel pro své účely (ne pro trvalé bydlení), jeden byt ve třetím nadzemním podlaží a jeden nebytový prostor v prvním podzemním podlaží nebyly pronajaty, ostatní byty a nebytové prostory byly pronajaty za tržní nájemné. Podrobné údaje o využití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a využitelnost pozemku. Velikost, technický stav a využitelnost stávající budovy, staveb a venkovních úprav. Nejvyšší a nejlepší využití majetku. Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového sníženy o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. 37

38 Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie, nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. 38

39 POPISNÉ INFORMACE Popis lokality Oceňovaný majetek bytový dům č.p se nachází v širším středu Prahy, ve čtvrti Nusle, která se díky své poloze a infrastruktuře těší oblibě zájemců o pronájem, kdy ačkoli to nemusí být pravidlem, slouží jako levnější alternativa lokalitám jako jsou Vinohrady, nebo Nové Město. Celkový charakter lokality je rezidenční bydlení středního až nejvyššího standardu doplněné objekty občanské vybavenosti. Ačkoli se některé části Nuslí svým projevem či účelem liší, lze říci, že jako celek je to lokalita s poměrně vysokým koeficientem zhodnocení investice. Bytový dům č.p se nachází v jihovýchodní části Nuslí nedaleko náměstí Bratří Synků, které je považováno za centrum údolní části této čtvrti. V dochůdné vzdálenosti je k dispozici kompletní občanská vybavenost obchodní síť, školy, zdravotnická zařízení apod. Zastávka autobusu Kloboučnická a tramvajová zastávka Horky jsou od domu vzdáleny cca 200 a 300 metrů. Nejbližší stanice metra je stanice Pražského povstání (trasa C) vzdálená cca 1500m. Do centra Prahy je možné se pomocí hromadné dopravy dostat do 10 minut. Nedaleko domu cca 400m je také vlaková stanice Praha Vršovice (co se hluku týče, je zástavbou okolních činžovních domů dostatečně odstíněn a neruší). Parkování je možné na přilehlých veřejných prostranstvích, ale kapacita těchto míst není pro potřeby všech rezidentů plně dostačující. Parkování ve vlastním objektu bytového domu nebo ve dvorku ve vnitrobloku není možné. Kvalitu pohledových horizontů lze hodnotit jako průměrnou, výhled je omezen zástavbou činžovních domů ze stejného a pozdějšího období. Popis oceňovaného majetku Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů získaných od majitele objektu je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v bytovém domě poskytování pronajímatelných prostor bytů a třech nebytových prostor. Dům je tedy primárně určen k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a bytového domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. 39

40 Historie Oceňovaný bytový dům byl postaven a kolaudován v roce Všechny byty v domě byly projektovány s dispozicí 1+1,1+kk a 1+0.Od doby svého vzniku až dodnes byl využíván pouze k nájemnímu bydlení. Po dobu existence domu došlo a dochází pouze k běžné údržbě a modernizaci jednotlivých bytů. Většími úpravami pak bylo zavedení plynu do domu v roce 1967, výměna výtahu, kterou provázela i změna obestavěného prostoru z důvodu výstavby střešní strojovny (není dokumentace), výměna stoupaček v letech (není dokumentace) a rekonstruování sklepních prostor po roce 2006 za účelem jejich následného pronájmu jako nebytových prostor. Všechny byty a prostory ke dni prohlídky domu již prošly rekonstrukcí nebo úpravami (již rukou současného majitele po roce 1996 v závislosti na tom jak byly byty uvolňovány), aby odpovídaly dnešním standardům, či náročnějším uživatelům. Všechny prostory dnes mají lokální plynová či elektrická topidla a ohřívače teplé vody. Pozemky Předmětem ocenění je jeden pozemek. Pozemek parcelní číslo445 o rozloze 334 m2 je převážně zastavěn objektem bytového domu. Malá nezastavěná část pozemku tvoří okrasnou předzahrádku mezi bytovým domem chodníkem a malý vybetonovaný dvorek ve vnitrobloku. Pozemek je rovinný a má a obdélníkový tvar. Předzahrádkou je veden veřejný kanalizační řad a v její levé části je umístěn vstup do šachty (původně měl být před domem široký chodník). Není a nebude jiné využití plochy před domem než na zeleň, takže se v daném případě jedná o vyhovující využití pozemku a nejedná se o jeho znehodnocení. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednotlivými přípojkami médií voda, elektřina, plyn a kanalizační přípojkou, dále oplocením předzahrádky a dvorku ve vnitrobloku, zpevněnými plochami (asfaltem a betonem) a udržovaná zeleň v předzahrádce. Tržní hodnota vedlejších staveb není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu tržní hodnoty majetku jako celku Bytový dům Bytový dům je postaven v blokové zástavbě, v řadové pozici. Uliční fasáda je orientována na jih a dvorní na sever. 40

41 Dům je podsklepený s šesti nadzemními podlažími s byty. Celkový stavebně technický stav odpovídá době výstavby při běžné údržbě. Základní konstrukční systém oceňovaného bytového domu je klasický svislé nosné konstrukce z pálených cihel, vodorovné nosné konstrukce z monolitického železobetonu. Základy jsou betonové, pásové. Střecha domu je rovná, pokrytá svařovanými asfaltovými pásy a prošla v posledních letech několika základními nejnutnějšími opravami. Dvorní fasádní omítka je v horším stavu (jsou na ní provedeny pouze velmi základní opravy). Izolace sklepů je bez závad. Poruchy stavby nebyly shledány. Okna v nadzemním podlaží domu jsou dřevěná, renovovaná a bez závad. Vstupní i interiérové dveře v domě jsou dřevěné. Rozvody vody a elektriky jsou do všech podlaží, plyn je rozveden do všech nadzemních podlaží. Třetina bytů prošla kompletní rekonstrukcí, zbytek bytů byl renovován a modernizován někdy s menšími úpravami (to vše vedlo ke změnám dispozic bytů viz. níže). Nebytové resp. celé sklepní prostory jsou v dobrém až zánovním stavu. Vytápění ve všech bytech je zajištěno lokálními plynovými topidly a ve sklepních nebytových prostorech elektrickými lokálními topidly. Ohřev teplé vody je zajištěn v bytech lokálně, elektrickými zásobníkovými ohřívači, nebo průtokovými plynovými ohřívači. Všechny byty i nebytové prostory jsou vybaveny kuchyňskou linkou, a koupelnou a záchodem. Až na pár výjimek (a všechny nebytové prostory) je většina koupelen vybavena vanou. Kromě nebytových prostor, jsou všechny záchody umístěné samostatně (záchod se nenachází v místnosti koupelny). Dům má vlastní počítačové rozvody do všech bytů a nebytových prostor s anténou na střeše. Rozvody STA nejsou v domě funkční. Aktuální využití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům: 10 bytů s dispozicí 2+kk 14 bytů s dispozicí 1+kk 3 nebytové prostory v prvním podzemním podlaží Z výše uvedených bytů a prostor je: 9 bytů s dispozicí 2+kk pronajato za tržní nájemné 13 bytů s dispozicí 1+kk pronajato za tržní nájemné 2 nebytové prostory v prvním podzemním podlaží pronajato za tržní nájemné 41

42 1 byt s dispozicí 1+kk v prvním nadzemním podlaží užívá majitel objektu 1 byt s dispozicí 2+kk ve třetím nadzemním podlaží není obsazen 1 nebytový prostor v prvním podzemním podlaží není obsazen Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Podmínka okamžité využitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že všechny byty a nebytové prostory v domě jsou pronajímané za tržní nájemné, s výjimkou dvou v současné době neobsazených prostor (období hledání nového nájemce) a jednoho bytu užívaného majitelem, je tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. OCENĚNÍ Úvod Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. 42

43 Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení aktuální tržní hodnoty jsem použil kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jsem použil metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem použil všech tří metod. POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty jsem předpokládal, že pozemek je volný a připravený k zastavění v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemku souvisejícího s oceněním bytového domu jsem porovnal tři pozemky nabízené k prodeji v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem použil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Protože se jednalo o nabídky, zohlednil jsem tuto skutečnost koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je: Kč a je kalkulována následně: 334 * = Kč Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. 43

44 A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Oceňovaný pozemek POZEMEK 44 Porovnávaný pozemek Název pozemku Kloboučnická Perucká Porovnávaný pozemek U michelského mlýna Porovnávaný pozemek Proluka Parcelní číslo 445 N/A 908 N/A Adresa pozemku Katastrální území Nusle Vinohrady Michle Nusle Obec Praha Praha Praha Praha Okres Praha 4 Praha 2 Praha 4 Praha 4 B. Základní údaj pro porovnání cena za 1 m 2 v tisících Kč Prodejní cena celkem x Rozloha pozemku v m Cena za 1 m 2 x Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Ano Ano Ne Ano Korekce 1 1,01 1 Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Dobrá Horší Horší Lepší Korekce 1,1 1,05 0,85 Upravená hodnota Tvar pozemku Pravidelný Nepravidelný Nepravidelný Pravidelný Korekce 1,1 1,05 1 Upravená hodnota

45 Svažitost Rovinný Svažitý Rovinný Mírně svažitý Korekce 1,2 1 1,05 Upravená hodnota Dostupnost inženýr. sítí Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Autobus, tramvaj Autobus, tramvaj Autobus, tramvaj Autobus, tramvaj Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Omezené Omezené Dobré Omezené Korekce 1 0,95 1 Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Ne Ne Ne Ano Korekce 1 1 1,05 Upravená hodnota Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku x Větší Obdobná Větší Korekce 1,05 1 1,05 Upravená hodnota Možná zastavitelnost Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m Rozloha pozemku 334 Celková porovnávací hod Zaokrouhleno Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při mé analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy bytové domy, které byly v Praze v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Protože se jednalo o nabídky, zohlednil jsem tuto skutečnost koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených nabídek se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace tržní 45

46 hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu podlaží (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je Kč Popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. A. Identifikační údaje MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný dům Oceňovaný dům Oceňovaný dům 46 Oceňovaný dům Oceňovaný dům Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Bytový dům Kloboučnická Parcelní číslo 445 Adresa nemovitosti Kloboučnická 16 Bytový dům Nusle Bytový dům Nusle Bytový dům Nusle Bytový dům Nusle Nad Studánkou Mojmírova Dolní Čestmírova Katastrální území Nusle Nusle Nusle Nusle Nusle Obec Praha Praha Praha Praha Praha Okres Praha 4 Praha 4 Praha 4 Praha 4 Praha 4 B. Údaje o pozemku přenos z Tabulky 1 Plocha pozemku Hodnota za 1 m 2 pozemku Hodnota pozemku celkem C. Základní údaj pro porovnání m 2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,85 0,9

47 Upravená hodnota Vlastnická práva Absolutní Břemeno nájm. Smluv 47 Břemeno nájm. Smluv Břemeno nájm. Smluv Absolutní Korekce 0,9 0,9 0,95 1 Upravená hodnota Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne Ne Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Ne Ne Ne Ne Ne Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Dobrý Dobrý Horší Výborný Dobrý Korekce 0,95 1,2 0,8 1,05 Upravená hodnota Techn. vybavenost budovy Průměrná Horší Horší Výborný Průměrná Korekce 1,05 1,05 0,9 1 Upravená hodnota Funk. využitelnost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti Omezený Průměrný Průměrný Omezený Průměrný Korekce 0,95 0,95 1 0,95 Upravená hodnota Dopravní obslužnost Autobus, tramvaj Kompletní Autobus, tramvaj Autobus, tramvaj Autobus, tramvaj Korekce 0, Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Omezená Omezená Omezená Omezená Omezená Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Průměrná Průměrná Průměrná Dobrá Průměrná Korekce 1 1 0,95 1 Upravená hodnota Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno

48 Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Obdobná Obdobná Obdobná Obdobná Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Tržní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých bytů. V mých výpočtech jsem v souladu s běžnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. 48

49 Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečnosti jsem dospěl k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. Výpis bytů a nebytových prostor bytového domu Počet jednotek Přehled nájemného Měsíční nájemné bez služeb za 1 jednotku Měsíční nájemné bez služeb celkem Celkové roční nájemné bez služeb Nebytový prostor Nebytový prostor Nebytový prostor Byt 2+kk po rekon Byt 2+kk po rekon Byt 1+kk po rekon Byt 1+kk po rekon Byt 1+kk v 6. NP Byt 2+kk v 6. NP Celkem 27 x Příjmová metoda - přímá kapitalizace Příjem z pronájmu tržní nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 2,60% Efektivní hrubý příjem Údržba a opravy Pojistné Daň z nemovitosti 5990 Amortizace Správa nemovitosti Provozní náklady celkem Čistý provozní příjem Míra kapitalizace 6% Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

50 NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývajících z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebné technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí, spojené s jejich provozem a užíváním. 50

51 Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Ke stanovení nákladové hodnoty předmětného majetku v jeho současném stavu byla použita aplikace cenového předpisu a přepočet na současnou cenovou úroveň. Fyzické opotřebení je stanoveno analytickou metodou. Nákladové ocenění venkovních úprav nacházejících se na oceňovaných pozemcích není provedeno, nemá výrazný vliv na tržní hodnotu majetku. Pozdější nástavba střešní strojovny výtahu má oproti vlastnímu domu natolik zanedbatelný obestavěný prostor, že tuto nástavbu vzhledem k zanedbatelnému vlivu na výslednou cenu nebudeme uvažovat jako samostatnou přístavbu. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v tabulce. Nákladová metoda Název Bytový dům, Kloboučnická 16, Praha 4 Číslo pozemku 445 Nosná konstrukce Klasická, zděná Skutečné stáří 71 let Efektivní stáří 65 let Doba trvání stavby 55 let Zastavěná plocha 206,25 m 2 Počet podlaží 1 podzemní, 6 nadzemních Celková zastavěná plocha 1413 m 2 Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady 7746 Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení -38% Funkční nedostatky -5% Ekonomické nedostatky 0% Pozemek Indikovaná hodnota ,2 Celková hodnota dle nákl. Met Zaokrouhleno

52 ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč) Váha (%) Vážený průměr (Kč) Porovnávací metoda % Příjmová metoda % Nákladová metoda % Výsledná cena Zaokrouhleno Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, že porovnávací metoda dobře odráží stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů považuji indikaci tržní hodnoty porovnávací metodou za velmi významnou a přisoudil jsem jí váhu 40%. Oceňovaný majetek bytový dům s nájemními byty je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Z tohoto důvodu se domnívám, že příjmová metoda dokáže nejlépe zobrazit skutečnou tržní hodnotu oceňovaného majetku a proto jí byla přisouzena váha 50%. Zejména u starších, i když funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z toho to důvodu není indikace tržní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu tržní hodnoty nám slouží jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 30. května 2011 reprezentována částkou: (slovy: třicet miliónů devět set čtyřicet tisíc korun českých) 52

53 Neprováděl jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem z provozu, pro který je matek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb. 53

54 OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejné tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 54

55 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Kralupech nad Vltavou, dne 30. května

56 56

57 57

58 58

59 7.2 Ocenění rodinného domu Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/ Praha 5 Česká Republika ZPRÁVA O HODNOCENÍ (Valuation Report) Rodinný dům č.p. 692 Eledrova 72 Praha 8 Bohnice STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE) Datum ocenění: 19. Června

60 OBSAH Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy 60

61 Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/ Praha 5 Česká Republika Datum: Oznamuji Vám, že jsem ukončil stanovení tržní hodnoty majetku označeného jako RODINNÝ DŮM č.p. 692 Uvedený na listu vlastnictví č. 455, pro katastrální území Bohnice, městská část Praha 8, obec Praha Nacházejícího se na adrese: Eledrova 692/72, Praha 8 - Bohnice, Česká republika V této zprávě předkládám výsledky svého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku bez břemene nájemních smluv a s omezením vlastnického práva tzv. Omezení dispozičních práv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 17. červnu 2011 ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit ke stanovení tržní hodnoty nemovitosti. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, na listu vlastnictví č. 455, pro katastrální území Bohnice, městská část Praha 8, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí ze dne je přiložen v příloze této zprávy. 61

62 Zpracovatel zprávy chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (19. červnu 2011) užíván výhradně k bydlení majitelem objektu. Žádná část domu není pronajata za tržní nebo regulované nájemné. Podle sdělení majitele nemovitosti i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní smlouvy. Omezení dispozičních práv uvalené na stavbu č.p. 692 se týká staré (rok 1991) a prokazatelně zaplacené půjčky, majitel musí pouze tento fakt doložit také na katastr a zažádat o výmaz. Proto nebudu toto omezení při ocenění nemovitosti uvažovat. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a využitelnost pozemku. Velikost, technický stav a využitelnost stávající budovy, staveb a venkovních úprav. Nejvyšší a nejlepší využití majetku. Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového sníženy o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. 62

63 Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie, nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. 63

64 POPISNÉ INFORMACE Popis lokality Oceňovaný majetek rodinný dům č.p. 692 se nachází v severní části Prahy, ve čtvrti Bohnice. Bohnicím dominuje masivní paneláková výstavba, která je v některých místech narušena zástavbou rodinných domů. V severovýchodní části se pak nachází zahrádkářská osada. Z hlediska pronájmů patří Bohnice k levnějším lokalitám Prahy a slouží k bydlení spíše rezidentům. Celkový charakter lokality je rezidenční bydlení středního standardu doplněného objekty občanské vybavenosti. I přesto, že severní části Prahy a přilehlé obce zažívají značný rozvoj díky nové výstavbě, nic z toho zatím nijak významně neovlivňuje Bohnice a v dohledné době se bude jednat o lokalitu s průměrným koeficientem zhodnocení investice. Rodinný dům č.p. 692 se nachází v jihovýchodní části Bohnic na okraji kopce přehlížejíc tzv. Černou rokli. Dům je zasazen do zástavby dalších rodinných domů hned vedle Sídliště Bohnice. V dochůdné vzdálenosti je k dispozici kompletní občanská vybavenost obchodní síť, školy, zdravotnická zařízení apod. Zastávka autobusu Sídliště Bohnice je od domu vzdálena cca 250 metrů. Nejbližší stanice metra je stanice Kobylisy (trasa C) vzdálená cca 7 min jízdou autobusem. Do centra Prahy je možné se pomocí hromadné dopravy dostat do 20 minut. V nedalekém okolí je dostatek zeleně a vhodného místa na rekreaci v přírodě (Černá rokle, Podhoří, Bohnické údolí, Přírodní park Drahaň - Troja). Parkování je možné v garáži, na pozemku před vjezdem do garáže a v ulici, kde lze téměř vždy parkovat přímo před domem. Kvalitu pohledových horizontů lze hodnotit jako mírně nadprůměrnou. Výhled směrem do rokle je volný, jen ráz krajiny je narušen panelovými domy na druhé straně rokle. Výhled směrem do ulice omezen zástavbou panelových domů. Popis oceňovaného majetku Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů získaných od majitele objektu byl dům vždy užíván pro účely soukromého bydlení a nebyl doposud pronajímán. Dům je tedy primárně určen k bydlení. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. 64

65 Historie Oceňovaný bytový dům byl dostaven a kolaudován v roce Dům byl součástí družstevní výstavby a byl stavěn svépomocí. Dům je od svého vzniku ve vlastnictví jedné jediné rodiny a vždy sloužil k bydlení svým majitelům. Po dobu existence domu došlo a dochází pouze k běžné údržbě a modernizaci. V roce 1991 byla z důvodu zatékání rekonstruována střecha obytné části domu a položena na ní nová krytina, měděné plechy. V roce 1992 byl v domě instalován vlastní plynový kotel a dům byl odpojen od sítě dálkového vytápění. V roce 2001 došlo k výměně oken za nová plastová. V roce 2006 byl zakoupen nový plynový kotel. Pozemky Předmětem ocenění jsou dva pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Pozemky jsou situovány v Praze Bohnicích v lokalitě rodinných domků na východním okraji Sídliště Bohnice. Poloha pozemků je vůči sousedům řadová, jižní hranice sousedí s parcelou 625/34, která je důvodem omezení dispozičních práv na domě. Severní hranice pozemku se nachází v ulici Eledrova. Pozemek par. číslo 840/94 o rozloze 103 m2 je celý zastavěn budovou č.p Pozemek par. č. 840/477 o rozloze 362 m2 je nezastavěný a slouží jako zahrada u rodinného domu. Malá část pozemku navazující (9m2) na jižní stranu domu je vydlážděna kameny a slouží jako terasa. Na zahradě je několik cca 10 mladých ovocných stromů, asi 40 m2 záhonů, část je vydlážděna jako příjezdová cesta ke garáži a zbytek pozemku slouží jako okrasná zahrada. Pozemek do ulice je oplocen nízkým plotem z dřevěných prken s kovovými sloupky. V lokalitě jsou vybudovány všechny základní inženýrské sítě (voda, elektro, plyn, kanalizace), z nichž na pozemky vedou podzemní přípojky. Vzhledem k tomu, že oba pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční využití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 465m2. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednotlivými přípojkami médií voda, elektřina, plyn a kanalizační přípojkou, dále oplocením předzahrádky a dvorku ve vnitrobloku, zpevněnými plochami (asfaltem a betonem) a udržovaná zeleň v předzahrádce. Tržní hodnota vedlejších staveb není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu tržní hodnoty majetku jako celku 65

66 Venkovní úpravy: Na oceňovaných pozemcích jsou situovány následující úpravy: 1. Přípojka vody provedená z ocelového potrubí z vodovodního řadu vedeného z ulice Eledrova 2. Přípojka kanalizace z kameninového potrubí, vedená z domu do uličního řadu vedeného ulicí Eledrova 3. Přípojka elektro vedená zemním kabelem do pilíře pro elektroměr a dále z něj zemním kabelem do domu 4. Přípojka plynu vedená z hlavního rozvodu v ulici k plynoměru v 1. nadzemním podlaží domu 5. Betonová dlažba od vrátek ke vchodu do domu a kolem západní části domu 6. Dlažba z lomového kamene sloužící jako terasa za domem 7. Zámková betonová dlažba jako vjezd do garáže 8. Plot dřevěný z prken hoblovaných s ocelovými sloupky 9. Vrátka dřevěná z hoblovaných prken upevněných na rám ze svařovaných ocelových profilů Veškeré stavební příslušenství je v dobré kvalitě. Trvalé porosty: Na zahradě je asi 10 mladých ovocných stromů, pár původních jehličnanů a živý plot do ulice Eledrova. Všechny porosty jsou prořezávané a odborně ošetřeny. Tržní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové tržní hodnoty. Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení: Jedná se o koncový řadový rodinný dům s kratší stranou umístěnou rovnoběžně s ulicí. Stavba má jedno podzemní podlaží a dvě nadzemní podlaží. Podzemní podlaží je situováno pod garáží a polovinou obytné části domu a je přístupné vnitřním schodištěm. První nadzemní podlaží sestává ze dvou částí. Obytné části domu a garáže a má tvar písmene L. Druhé nadzemní podlaží je taktéž přístupné vnitřním schodištěm a má obdélníkový tvar. 66

67 Stavba dispozičně obsahuje v prvním podzemním podlaží chodbu, sušárnu, dva sklepy a jeden tzv. studený sklep. V prvním nadzemním podlaží je předsíň se schodištěm do sklepa, záchod, kuchyň a obývací pokoj se schodištěm do druhého nadzemního podlaží. Druhé nadzemní podlaží sestává z haly, ze které jsou vchody do 4 ložnic, koupelny a na záchod. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protože převážná část ploch slouží k bydlení, stavba má jedno podzemní a 2 nadzemní podlaží a nemá víc jak tři kolaudované byty. Konstrukční řešení a vybavenost: Základy jsou betonové, pásové, původní hydroizolace je stále funkční. Nosné zdivo je klasické, cihelné, z plných pálených cihel o tloušťce 300 mm. Stropy jsou rovné, hurdiskové. Střecha domu je rovná, na garáži pokrytá oxidovanými asfaltovými pásy IPA a na obytné části jsou krytinou měděné plechy. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, opatřené nátěrem. Dům záměrně nemá fasádní omítku, stavba byla architektem koncipována bez omítky s odhalenými pálenými cihlami. Vnější obklady nejsou provedeny. Vnitřní obklady jsou v kuchyni, koupelně, sušárně (která slouží i jako prádelna a je tam vana) a na záchodech z keramických glazurovaných obkladaček. Schody do sklepa jsou provedeny z monolitického betonu a pokryté PVC. Schody do druhého nadzemního podlaží jsou z oceli s přišroubovanými dřevěnými stupni. Dveře jsou dřevěné, náplňové se vsazenými matnými skly. Všechny dveře jsou původní a jsou zasazené do ocelových zárubní. Okna jsou plastová s dvojitými skly. Vstupní dveřej domu a zadní do zahrady jsou plastové s tmavými skly. Okna a vstupní dveře v přízemí jsou polepené bezpečnostní fólií. Podlahy jsou pokryty koberci, PVC a v koupelně, předsíni a záchodě v přízemí dlažbou. Vytápění je ústřední, s plechovými radiátory. Zdrojem tepla je jeden plynový kotel značky Junkers. Elektroinstalace je zavedená světelná i motorová s pojistkovými automaty. Dům ej vybaven jedním bleskosvodem. Rozvod vody je proveden z trubek ocelových, závitových, pozinkovaných. Zdrojem teplé vody je malý elektrický bojler 20 litrů pro 1. nadzemní podlaží a plynový průtokový ohřívač v koupelně ve druhém nadzemním podlaží. Zemní plyn je zaveden do prvního podzemního a druhého nadzemního podlaží. Svislé i ležaté kanalizační svody jsou tvořeny plastovými odpadními trubkami, přípojka je z trub kameninových, hrdlových. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s plynovým sporákem a ledničkou s mrazákem. Vnitřní vybavení obsahuje dvě plechové obezděné vany, 3 umývadla, 67

68 bidet. Oba záchody jsou standardní, splachovací. Ostatní vybavení obsahuje kuchyňský odsavač par, rozvod veřejného telefonu. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Podmínka okamžité využitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že objekt slouží k vlastnímu bydlení majitele objektu a zároveň nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za tržní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. OCENĚNÍ Úvod Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. 68

69 Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení aktuální tržní hodnoty jsem použil kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jsem použil metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem použil všech tří metod. POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty jsem předpokládal, že pozemek je volný a připravený k zastavění v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemku souvisejícího s oceněním bytového domu jsem porovnal tři pozemky nabízené k prodeji v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem použil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Protože se jednalo o nabídky, zohlednil jsem tuto skutečnost koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že celková aktuální tržní hodnota pozemků souvisejících s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: Kč a je kalkulována následně: 645 * 6985 = Kč Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. 69

70 A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Oceňovaný pozemek POZEMEK Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Název pozemku Eledrova Nad Rokoskou Údlická Zářijová Okrouhlická 840/94, Parcelní číslo 840/477 N/A N/A N/A N/A Adresa pozemku Katastrální území Bohnice Libeň Dolní Chabry Ďáblice Kobylisy Obec Praha Praha Praha Praha Praha Okres Praha 8 Praha 8 Praha 8 Praha 8 Praha 8 B. Základní údaj pro porovnání cena za 1 m 2 v tisících Kč Prodejní cena celkem x Rozloha pozemku v m Cena za 1 m 2 x Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví 70 Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Dobrá Lepší Horší Horší Lepší Korekce 0,9 1,05 1,1 0,85 Upravená hodnota

71 Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce Upravená hodnota Svažitost Rovinný Mírně svažitý Rovinný Rovinný Mírně svažitý Korekce 1, ,05 Upravená hodnota Dostupnost inženýr. sítí Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Autobus Autobus, tramvaj Autobus Autobus Autobus, tramvaj Korekce 0,98 1 1,01 0,97 Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Dobré Dobré Výborné Výborné Dobré Korekce 1 0,97 0,97 1 Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Ne Ne Ne Ne Ne Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku x Větší Obdobná Obdobná Větší Korekce 1, ,05 Upravená hodnota Možná zastavitelnost Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnosta Porovnávací hodnota 1 m Rozloha pozemku 465 Celková porovnávací hod Výpis oceňovaných parcel poř. Číslo číslo parcely výměra m2 jed. hodn. v Kč/m2 tržní hodnota zaokrouhleno 1 840/ / Celkem

72 Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při mé analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy bytové domy, které byly v Praze v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Protože se jednalo o nabídky, zohlednil jsem tuto skutečnost koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených nabídek se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu podlaží (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je Kč Popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. A. Identifikační údaje MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný dům Porovnávaný dům Porovnávaný dům Porovnávaný dům Porovnávaný dům Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Rodinný dům Eledrova Rodinný dům Zdibská Rodinný dům Na Bendovce Rodinný dům Skálova Bytový dům K Ládví Adresa nemovitosti Eledrova 692 Zdibská Na Bendovce Skálova K Ládví Katastrální území Bohnice Kobylisy Bohnice Čimice Čimice Obec Praha Praha Praha Praha Praha Okres Praha 8 Praha 8 Praha 8 Praha 8 Praha 8 B. Údaje o pozemku přenos z Tabulky 1 Plocha pozemku Hodnota za 1 m 2 pozemku Hodnota pozemku celkem C. Základní údaj pro porovnání m 2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek

73 Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne Ne Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Ne Ne Ne Ne Ne Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Dobrá Lepší Horší Horší Horší Korekce 0,95 1,05 1,1 1,1 Upravená hodnota Technický stav objektu Dobrý Dobrý Horší Dobrý Horší Korekce 1 1,05 1 1,1 Upravená hodnota Techn. vybavenost budovy Průměrná Průměrná Průměrná Průměrná Horší Korekce ,05 Upravená hodnota Funk. využitelnost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti Průměrný Průměrný Dobrý Průměrný Dobrý Korekce 1 0,95 1 0,95 Upravená hodnota

74 Dopravní obslužnost Autobus Kompletní Autobus Autobus Autobus Korekce 0, Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Dobrá Průměrná Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1, Upravená hodnota Atraktivita objektu Průměrná Průměrná Průměrná Dobrá Průměrná Korekce 1 1 0,95 1 Upravená hodnota Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Obdobná Menší Obdobná Menší Korekce 1 0,95 1 0,95 Upravená hodnota Jiná korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. 74

75 Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Tržní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny tržního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokalitě. V mých výpočtech jsem v souladu s běžnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Náklady na údržbu, opravy a renovace byli odvozeny z reprodukční ceny stavby ke dni ocenění. Na základě výše uvedených skutečnosti jsem dospěl k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je Kč Podrobný popis provedených výpočtů je uveden v následující tabulce. Příjmová metoda - přímá kapitalizace Příjem z pronájmu tržní nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 8,30% Efektivní hrubý příjem Údržba a opravy Pojistné 3800 Daň z nemovitosti 717 Amortizace Správa nemovitosti 4000 Provozní náklady celkem Čistý provozní příjem Míra kapitalizace 2,60% Indikovaná hodnota Zaokrouhleno NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. 75

76 Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývajících z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebné technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí, spojené s jejich provozem a užíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Ke stanovení nákladové hodnoty předmětného majetku v jeho současném stavu byla použita aplikace cenového předpisu a přepočet na současnou cenovou úroveň. Fyzické opotřebení bylo stanoveno analytickou metodou. Nákladové ocenění venkovních úprav nacházejících se na oceňovaných pozemcích je do ceny započteno přičtením k ceně pozemku a indikované hodnoty. 76

77 Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v tabulce. Nákladová metoda Název Rodinný dům, Eledrova 692, Praha 8 Číslo pozemku 840/94 Nosná konstrukce Klasická, zděná Skutečné stáří 30 let Efektivní stáří 30 let Doba trvání stavby 50 let Zastavěná plocha 103 m 2 Počet podlaží 1 podzemní, 2 nadzemních Celková zastavěná plocha 235 m 2 Celkový obestavěný prostor 613 Jednotkové reprodukční náklady 6245 Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení -26% Funkční nedostatky -5% Ekonomické nedostatky 0% Venkovní úpravy Pozemek Indikovaná hodnota Celková hodnota dle nákl. Met Zaokrouhleno ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč) Váha (%) Vážený průměr (Kč) Porovnávací metoda % Příjmová metoda % 0 Nákladová metoda % Výsledná cena Zaokrouhleno

78 Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, že porovnávací metoda nejlépe odráží stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů považuji indikaci tržní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudil jsem jí váhu 90%. Tento typ majetku rodinný dům je v uvažované lokaci často pronajímán, ovšem míra výnosnosti vzhledem k ceně nemovitosti je z důvodu pokřivení trhu (od devadesátých let neustálý růst cen nemovitostí na jedné straně a pokles nájmů na druhé) velmi nízká. Příjmová metoda je metoda vycházející z budoucího užitku nemovitosti a je tedy odvislá od předpokladu, že dokážeme seriózně předpovědět vývoj na trhu. V tomto případě by její využití předpokládalo předpověď na skoro 40 let, což ji činí velmi neobjektivní. Z tohoto důvodu nebyla příjmová metoda při finální analýze uvažována a byla jí přisouzena váha 0%. Zejména u starších, i když funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu, není indikace tržní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu tržní hodnoty nám slouží jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 19. června 2011 reprezentována částkou: (slovy: sedm miliónů dvě stě tisíc korun českých) Neprováděl jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem z provozu, pro který je matek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb. 78

79 OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejné tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 79

80 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 5. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 6. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 7. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 8. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Kralupech nad Vlatvou, dne 19. června

81 81

82 82

83 83