ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /2013. o ceně pozemku p.č. 190/2 a spoluvlastnického podílu id.1/7 na pozemku p.č. 189/22

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2013 o ceně pozemku p.č. 190/2 a spoluvlastnického podílu id.1/7 na pozemku p.č. 189/22 vše v katastrálním území Helenín, obec Jihlava, kraj Vysočina, včetně příslušenství. Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 6 č.j.025 Ex 21142/09-36 Mgr. Zuzana Sobíšková Bělohorská 270/ Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti v místě a čase obvyklé Oceněno ke dni: 20.srpna 2013 Posudek vypracoval: Ing. Jan Merten Armády Praha 5 Stodůlky Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 20 stran. V Praze, dne 28.června 2013

2 - 2 -

3 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaný pozemek p.č. 190/2 se nachází v malé zahrádkářské kolonii na pravém břeju řeky Jihlavy, na východním okraji zastavěné části Helenína, který je městskou částí krajskéhoměsta Jihlavy. Přístup na pozemek je z místní komunikace - silnice III. třídy, vedoucí z Helenína podél řeky do Malého Beranova po nezpevněné cestě. Nemovitost je tvořena pozemkem p.č. 190/2 (trvalý travní porost - BPEJ o výměře 526m 2 ) a příslušenstvím, které sestává ze zahrádkářské chaty, venkovních úprav (oplocení) a trvalých porostů. Pozemek je užíván jako rekreační zahrádka. Dále je předmětem ocenění spoluvlastnický podíl id.1/7 na pozemku p.č. 189/22 (ostatní plocha - ostatní komunikace o výměře 1275m 2 ). Jedná se o cestu, pokteré jsou přístupné jednotlivé parcely zmíněné zahrádkářské kolonie. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Helenín, obec Jihlava, list vlastnictví č. 3011, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Helenín, obec Jihlava, list vlastnictví č. 3001, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne Kopie katastrální mapy pro k.ú. Helenín, vyhotoveno dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne bez přítomnosti povinného p. Šaněka. 1.3 Vlastnictví a) Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitosti na listu vlastnictví č pro k.ú. Helenín, obec Jihlava zapsáni: Šaněk Jiří, nám. Svobody 379, Brtnice 1/1 b) Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitosti na listu vlastnictví č pro k.ú. Helenín, obec Jihlava zapsáni: Šaněk Jiří, nám. Svobody 379, Brtnice 1/7 ostatní spoluvlastníci jsou uvedeni na výpisu z KN, který je přílohou posudku. 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Zahr.chata 2) Pozemek p.č. 190/2 3) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem 4) Pozemek p.č. 189/22-3 -

4 1.5 základní pojmy 1) Administrativní cena - cena zjištěná v souladu s platným cenovým předpisem, v současné době podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008sb., o provedení některých ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č.450/2012 s účinností od Administrativní cena se v praxi používá pro zjištění nejmenšího základu pro vyměření daně z převodu nemovitostí (darovaní, dědictví a konkurzní a vyrovnávací řízení). 2) Pořizovací cena - cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení, bez odpočtu opotřebení. Používá se v praxi v účetnictví. 3) Reprodukční cena - cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se podrobným položkovým rozpočtem nebo pomocí technickohospodářských ukazatelů. 4) Věcná hodnota - je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ve výsledku je snížena o náklady na opravy závažných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota se nejčastěji určuje těmito způsoby : a) jako reprodukční cena b) jako administrativní cena c) jako technická cena - jedná se o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). 5) Výnosová hodnota - je uvažována jako jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. 6) Tržní hodnota - (podle právního názvosloví obecná cena věci ), je cena za kterou je možno danou věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Obvykle se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji či koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou je třeba použít náhradní metodiku. 1.6 Použité metody zjištění hodnoty nemovitosti Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. - metoda technického ohodnocení (nákladová, věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů nutných na pořízení věci v současných cenách a určení opotřebení přiměřené stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení) - metoda výnosová ( příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod technické a srovnávací

5 2. POSUDEK A OCENĚNÍ Stanovení administrativní ceny podle platného oceňovacího předpisu (podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008sb., o provedení některých ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 a č.450/2012 Sb. s účinností od Zahr.chata Oceněno podle 26 vyhlášky Popis Předmětem ocenění je zahrádkářská chata postavená v severním rohu pozemku p.č. 190/2. Jedná se o volně stojící stavbu dřevěné kopnstrukce se sedlovou střechou, která má krov umožňující zřízení podkroví. Chata je bez č.p a bez č.ev. není vedena v katastru nemovitostí ani není v katastrální mapě Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: E1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Dřevěná oboustranně obíjená Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Negativní *) Celkem It = 1 + SUMA(Ti) = = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.3) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Životní prostředí a atraktivita oblasti Nemovitost v městech uvedených v příloze č. 39 a městech nad obyvatel nebo ve vzdálenosti do 20 km od nich, kromě okresů Praha-západ a Praha-východ - 5 -

6 2. Přírodní lokalita Les nebo vodní plocha je v místě (docházková vzdálenost) 3. Poloha v zástavbě Nevýhodná poloha, negativní prvky v okolí 4. Dopravní dostupnost Bezproblémový příjezd k hranici pozemku 5. Hromadná doprava Dobrá dostupnost 6. Parkovací možnosti Špatné 7. Obchod a služby v okolí Žádné 8. Sportoviště Žádné 9. Obyvatelstvo v okolí Bezproblémové okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti bez vlivu 11. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.11 Ip = 1 + SUMA(Pi) = = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 1 E Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1. NP - Bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby Zahrádkářská chata 2. Svislé konstrukce b) Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3. Střešní konstrukce Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby 4. Napojení stavby na sítě Elektr. proud, voda, žumpa (septik) 5. Vybavení Pouze WC suché nebo i mino stavbu 6. Vytápění stavby Lokální vytápění 7. Přísl.stavby (venk.úpr. a vedl.st. do 25m 2 ) Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou Nad 400 m 9. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu - 6 -

7 10. Stavebně- technický stav Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s= pro stáří 15 let) Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = ( ) x = Výpočet ceny objektu ( 26 vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.629,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x I = It x Ip x Iv = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.492,16 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,81 Zahr.chata Cena celkem Kč , Pozemek p.č. 190/2 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky Popis Okres : Jihlava Obec : Jihlava Katastrální území : Helenín Pozemek parcelní číslo : 190/2 Druh pozemku dle výpisu z KN : Trvalý travní porost List vlastnictví číslo : 3011 BPEJ : (celá výměra) Výměra stavebního pozemku 190/2 526 = m celkem = m Úprava ceny pozemku Přístup po nezpevněné komunikaci (až -10%) -10% Není možnost napojení na veřejný vodovod (až -5%) -5% Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Negativní účinky okolí (až -10%) -10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 800,- Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 800,- Po započtení % dalších přirážek a srážek = Kč 544,-

8 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.051,85 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 420,74 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,03 Pozemek p.č. 190/2 Cena celkem Kč , Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 42 vyhlášky. Popis Na pozemku se nacházejí trvalé porosty. Jedná se ovocné stromy a keře a o okrasné porosty. Velikost pokryvné plochy byla stanovena v rámci místního šetření Pokryvná plocha Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Výpočet ceny pozemku Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 800,- Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 800,- Po započtení % dalších přirážek a srážek = Kč 544,- Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.051,85 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 420,74 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,94 Pokryvná plocha Cena celkem Kč , Výpočet ceny porostu ( 42 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku = Kč ,- 5,5% ze zjištěné ceny = Kč 3.471,11 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 3.471,

9 2.1.4 Pozemek p.č. 189/22 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky Popis Okres : Jihlava Obec : Jihlava Katastrální území : Helenín Pozemek parcelní číslo : 189/22 Druh pozemku dle výpisu z KN : ostatní plocha ostatní komunikace List vlastnictví číslo : Výměra stavebního pozemku = m 2 celkem = m Úprava ceny pozemku Poz.komunikace mimo sídelní část obce, nenavazující ve městě dle odst. 1 písm. a) (zú -30%; nú -50%) -30% Poz.komun.s nezp., prašným povrchem (až -55%; až -55%) -55% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 800,- Po započtení % přirážek a srážek = Kč 120,- Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 171,37 Ceny dle odst.7: min.= , max.= Po úpravě na minimální cenu dle odst.7 = Kč 480,- Cena za celou výměru m 2 = Kč ,- Pozemek p.č. 189/22 Cena celkem Kč , Rekapitulace administrativní ceny Nemovitosti uvedené na LV č ) Zahr.chata Kč ,- 2) Pozemek p.č. 190/2 Kč ,- 3) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Kč 3.471,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč ,

10 Nemovitosti uvedené na LV č ) Pozemek p.č. 189/22 Kč ,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč , Stanovení věcné hodnoty (nákladové ceny) Věcná hodnota nemovitosti je stanovena jako cena nákladová podle platného oceňovacího předpisu (podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008sb., o provedení některých ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č.450/2012 s účinností od , bez uvažovaní vlivu koeficientu prodejnosti nemovitosti Kp Zahrádkářská chata Výpočet ceny objektu Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.280,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.7) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 3.095,90 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,80 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,80 Snížení ceny za opotřebení 37.5% - Kč ,30 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,50 Zahrádkářská chata Cena celkem Kč , Venkovní úpravy Zjištěná cena hl. staveb Poř.číslo Název Cena 1. Zahrádkářská chata Celkem zjištěná cena

11 Výpočet ceny objektu Zjištěná cena hlavních staveb = Kč ,- 3,5% ze zjištěné ceny = Kč 4.876,06 Venkovní úpravy Cena celkem Kč 4.876, Pozemek p.č. 190/2 Výpočet ceny stavebního pozemku Obvyklá cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 340,- Cena za celou výměru m 2 = Kč ,- Pozemek p.č. 190/2 Cena celkem Kč , Rekapitulace stanovení věcné hodnoty nemovitosti 1) Zahrádkářská chata Kč ,- 2) Venkovní úpravy Kč 4.876,- 3) Pozemek p.č. 190/2 Kč ,- Součet Kč ,- Věcná hodnota Kč , Ohodnocení metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší 1 roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti

12 2.3.1 Nemovitosti uvedené na LV č U nemovitostí uvedeného typu, pozemek - travalý travní porost o výměře 526 m2, využívaný jako zahrádka se zahrádkářskou chatkou (neevidovanou) s příslušenstvím, ve zjištěném technickém stavu, nacházející se na okraji zastavěné části Helenína, městské části města Jihlavy, a u srovnatelných nemovitostí je nabídka přibližně v rovnováze s poptávkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Podle použitých databází realizovaných cen byly v uplynulé době v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, obchodovány nemovitosti, jejichž charakteristika by se s oceňovanou nemovitostí dala srovnat (zahrádka s malou chatkou). Po vyhodnocení dostupných informací o prodejích srovnatelných nemovitostí za poslední dobu lze považovat uvedenou nemovitost za obchodovatelnou v cenovém rozpětí Kč/m2. Výpočet ceny pozemku p.č. 190/2 Obvyklá cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 540,- Cena za celou výměru m 2 = Kč ,- Pozemek p.č. 190/2 Cena celkem Kč , Nemovitosti uvedené na LV č U nemovitostí uvedeného typu, pozemek ostatní plocha (ostatní komunikace) o výměře 1275 m2, využívaný jako cesta zpřístupňující zahrádky v zahrádkářské kolonii, nacházející se na okraji zastavěné části Helenína, městské části města Jihlavy, a u srovnatelných nemovitostí je nabídka velmi omezená. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obtížně obchodovatelná. Podle použitých databází realizovaných a v inzerci uváděných cen byly v uplynulé době v oblasti, jejichž charakteristika by se s oceňovanou nemovitostí dala srovnat (přístupová cesta). Po vyhodnocení dostupných informací o prodejích srovnatelných nemovitostí za poslední dobu lze považovat uvedenou nemovitost za obchodovatelnou v cenovém rozpětí Kč/m2. Výpočet ceny pozemku p.č. 189/22 Obvyklá cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 150,- Cena za celou výměru m 2 = Kč ,- Pozemek p.č. 189/22 Cena celkem Kč ,

13 2.3.3 Rekapitulace stanovení srovnávací hodnoty Nemovitosti uvedené na LV č Srovnávací hodnota Kč , Nemovitosti uvedené na LV č Srovnávací hodnota Kč ,- 3. SHRNUTÍ 3.1 Nemovitosti uvedené na LV č Administrativní cena nemovitosti Kč Věcná hodnota nemovitosti Kč Srovnávací hodnota nemovitosti Kč Při oceňování obdobného typu nemovitostí je možné za cenu v místě a čase obvyklou (cenu tržní) považovat cenu stanovenou jako vážený průměr z vypočtených cen. Administrativní cena má pro tento typ nemovitosti pouze informativní charakter a do váženého průměru se nezapočítává. Věcná hodnota má vždy ve výpočtu váhu 1,00. Podle kvality použitých dat lze srovnávací hodnotě přiřadit také váhu 2,00. Výpočet tržní ceny nemovitosti : 1,00 * = ,00 * = : 3,00 = Kč

14 Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti a k jejímu technickému stavu odhaduji obvyklou cenu nemovitosti Kč 3.2 Nemovitosti uvedené na LV č Administrativní cena nemovitosti Kč Srovnávací hodnota nemovitosti Kč Při oceňování pozemků není možné za cenu v místě a čase obvyklou (cenu tržní) považovat cenu stanovenou jako vážený průměr z vypočtených cen. Administrativní cena je informativní údaj sloužící pro odhad výše daně z převodu nemovitosti. Proto lze za cenu v místě a čase obvyklou považovat cenu blížící se srovnávací hodnotě pozemku. Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti a k jejímu technickému stavu odhaduji obvyklou cenu nemovitosti: Kč Pro stanovení ceny spoluvlastnického podílu (id.1/7) nelze použít pouze matematickou operaci, ale je třeba přihlédnout k faktu, že se jedná pouze o nevětšinový podíl, jehož obecná obchodovatelnost bývá někdy problematická. Proto stanovuji cenu výše uvedeného spoluvlastnického podílu na částku : Kč

15 4. ZÁVĚR a. cena oceňovaných nemovitostí : aa) Pozemek p.č. 190/2 v Jihlavě - Heleníně, činí celkem Kč. ab) id.1/7 Pozemku p.č. 189/22 v Jihlavě - Heleníně, činí celkem Kč. b. Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěno c. Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d. Výsledná cena výše označených nemovitostí : da) Pozemek p.č. 190/2 v Jihlavě - Heleníně, činí celkem Slovy : Třistatisíc korun Kč. db) id.1/7 Pozemku p.č. 189/22 v Jihlavě - Heleníně, činí celkem Slovy : Dvacettisíc korun Kč. V Praze, dne 28.srpna 2013 Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.... vypracoval

16 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne , č.j. Spr. 518/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2013. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Merten