Znalecký posudek č /2013

Transkript

1 Znalecký posudek č /2013 č.j. 180 EX 14093/10 O obvyklé ceně nemovitosti bytové jednotky č. 233/17 s příslušenstvím, zapsané na LV 1411, k.ú. Janov u Litvínova, v obci Litvínov, okres Most, kraj Ústecký ve vlastnictví: Roman Kováč, Gluckova 233, , Litvínov. Povinný se k prohlídce nemovitosti nedostavil, vstup do nemovitosti neumožnil, základní informace o vývoji nemovitosti nepodal. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/ Praha 6 Účel posudku: Stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí Trutnov tel.: Ocenění obsahuje 11 stran a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Jeden výtisk je uložen v archivu odhadce. V Trutnově, Vyhotovení č.

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenit nemovitost bytové jednotky č. 233/17 s příslušenstvím, zapsané na LV 1411, k.ú. Janov u Litvínova, v obci Litvínov, okres Most, kraj Ústecký ve vlastnictví: Roman Kováč, Gluckova 233, , Litvínov. Úkolem znalce je: - stanovit cenu obvyklou cenu nemovitosti v čase a místě - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí Administrativní - Věcná hodnota Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 3/2008 Sb. a zákona 151/1997 Sb., v platných zněních ke dni ocenění. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány, jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Srovnávací hodnota Srovnávací cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová hodnota Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento způsob ocenění se provádí u nemovitostí pronajatých. 2. Informace o nemovitosti název: Bytová jednotky č. 233/17 v bytovém domě v čp. 233 s příslušenstvím adresa: Gluckova 233, , Litvínov kraj: Ústecký okres: Most obec: Litvínov katastrální území: Janov u Litvínova počet obyvatel obce: Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti povinného. Povinný se k prohlídce nemovitosti nedostavil, vstup do nemovitosti neumožnil a základní informace o vývoji nemovitosti nepodal. Doporučený dopis povinnému s výzvou k součinnosti se znalci vrátil s poznámkou pošty nevyzvednuto. Znalci nebyl umožněn přístup do nemovitosti. Podklady a informace o vývoji nemovitosti znalec zjišťoval v místě. Byla provedena fotodokumentace a částečné zaměření. Získané podklady prohlídkou považuji dostatečné pro stanovení ceny obvyklé. Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení z č.j. 180 EX 14093/10-40 Výpis z katastru nemovitostí LV 1411 k.ú. Janov u Litvínova ze dne Výpis z katastru nemovitostí LV 1223 k.ú. Janov u Litvínova ze dne Kopie katastrální mapy z webu nahlížení do KN Situace Skutečnosti zjištěné při prohlídce dne Vlastnické a evidenční údaje Nemovitosti zapsané na LV 1411 jsou ve vlastnictví dle zápisu: Kraj: Ústecký Okres: Most Obec: Litvínov Katastrální území: Janov u Litvínova (637068) List vlastnictví číslo: 1411 Vlastník: Kováč Roman Gluckova 233, Janov, Litvínov Nemovitosti nemají práva k jiným nemovitostem. Nemovitosti nemají omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena. - nezjištěna Nemovitosti mají omezená vlastnická práva, která budou prodejem nemovitostí zrušena: - nařízení exekuce 3x - zástavní právo exekutorské 3x, - exekuční příkaz k prodeji 4x 6. Dokumentace a skutečnost Jiná dokumentace nebyla předložena, předaná dokumentace souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti Poloha nemovitostí v obci: Nemovitost bytové jednotky v panelovém bytovém domě s příslušenstvím zapsaná na LV 1411 se nachází v na okrajovém sídlišti, v západní části města, 4 km od centra Litvínova v rozptýlené zástavbě na sídlišti panelových bytových domů a další řídké zástavby rodinných domků v ulici Gluckova na upraveném mírně svažitém terénu. Občanská vybavenost je částečně na tomto sídlišti a dále v centru obce cca do 4 km. Objekt bytového domu je panelový o 9 podlažích. Objekt má výtah, v 1. NP jsou sklepy a na každém dalším podlaží jsou bytové jednotky. Přístup a příjezd je ze zpevněné komunikace na severní straně objektu, parkování osobních automobilů je možné rovněž na severní straně v ulici. Do objektu jsou přivedeny sítě: elektřina, vodovod a kanalizace. Plyn je do objektu rovněž zaveden. Vytápění je centrální dálkové. Zateplení objektu bylo provedeno v roce 2010, okna jsou plastová s izolačním dvojsklem V roce 2010 byla provedena výměna střešní krytiny. Střecha je plochá s krytinou z asfaltových svařovaných pásů s posypem nebo PVC folie. Rovněž byla v roce 2010 provedena modernizace výtahů. Objekt pochází cca roku Oceňovaná bytová jednotka s podílem na společných částech domu a pozemků je o dispozici 2+1 o ploše cca 40,2 m 2. Byt vnitřní, v 6. NP. Součástí bytové jednotky je sklep. Vytápění bytové jednotky je ústřední dálkové, ohřev vody je rovněž centrální. Koupelna je s vanou a umyvadlem, jádro předpokládám umakartové bez keramických obkladů. WC předpokládám samostatné, splachovací. Vybavení bytu předpokládám původní dožité. Kuchyň předpokládám vybavenou starší kuchyňskou linkou, elektrickým vařičem s digestoří. Dispozice bytu: chodba, 2x pokoj, koupelna, WC, kuchyň, sklep. Pozemky pod objektem jsou zastavěny objektem, jsou ve spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek. Přístup a příjezd je z veřejného pozemku. Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 3

4 8. Obsah posudku Pozemky a) Pozemky 1) Pozemky Byt b) Byt 1) Bytová jednotka v čp. 233/17 c) Ocenění porovnávací metodou Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 4

5 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů Pozemky a) Pozemky 1) Pozemky Oceňované stavební pozemky jsou zastavěny stavbou bytového domu a jsou ve spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek. Tyto pozemky jsou neoddělitelnou součástí bytové jednotky a odpovídající podíl o velikosti 402/28340 je oceněn jako její součást. Při ocenění byla za výhodnou polohu a zasíťování plynem provedena přirážka. Srážka byla provedena za svažitost terénu a negativní podmínky s ohledem na hlučnost komunikace. Pozemek je na upraveném terénu původně svažitém se sklonem k jihu. Byt b) Byt 1) Bytová jednotka v čp. 233/17 Bytová jednotka 2+1 se nachází v panelovém bytovém domě s výtahem. Přístup do objektu a bytu není bezbariérový. Vybavení bytu předpokládám původní, byt předpokládám ve zhoršeném technickém stavu. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, dveře předpokládám hladké z materiálu na bázi dřevní hmoty do ocelových zárubní. Podlahy předpokládám betonové se standardními krytinami, PVC a koberci. Topení je ústřední dálkové. Kuchyň předpokládám vybavena kuchyňskou linkou elektrickým vařičem bez digestoře. WC předpokládám samostatné splachovací, ohřev vody je centrální dálkové. Plyn v bytové jednotce není zaveden. Pozemek pod objektem je ve spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek. Objekt byl v roce 2010 kompletně revitalizován- zateplen, byla provedena výměna oken, byla provedena výměna střešní krytiny a provedena modernizace výtahů. Objekt pochází cca z roku Ocenění Pozemky a) Pozemky a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. a.1.1) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 300, Kč. Cena je určena podle písm. h): Litvínov. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Negativní účinky okolí 5 % Svažitost terénu přes 15 % v převažující části pozemku 2 % Možnost napojení na rozvod plynu + 5 % Úprava celkem: 2 % 0,980 Koeficient změny cen staveb K i : 2,131 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a st. 315/ , 626, ,04 nádvoří zastavěná plocha a st. 315/ , 626, ,53 Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 5

6 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] nádvoří Součet: ,57 Pozemky zjištěná cena: ,57 Kč Byt b) Byt b.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. b.1.1) Bytová jednotka v čp. 233/17 25 Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná bytová jednotka 38,20 1,00 38,20 sklepní kóje 2,00 0,10 0,20 40,20 38,40 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Ústecký Obec: Litvínov Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): , Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Exekuční tituly negativně ovlivňují hodnotu nemovitosti. Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu II. Poptávka nižší než nabídka 0,05 s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost I. Negativní 0,05 (např. prodej podílu, pronájem) 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 0,02 3 Poloha nemovitosti v obci II. Okrajová území obce 0,01 4 Okolní zástavba a životní prostředí III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí III. Kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské 0,05 nemovitosti a kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí nemovitosti III. Základní škola a sportovní zařízení 0,04 7 Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče 0,05 Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 6

7 8 Veřejná doprava V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, 0,05 příměstské linky vel. měst) 9 Obyvatelstvo I. Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo 0,35 sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí 10 Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší než je průměr v kraji 0,04 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 12 Vlivy neuvedené 12 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,810 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie 0,01 užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav IV. Byt ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) 0,65 * * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně (0,8) Úprava koeficientu (s): 0,05 Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 9 0,85 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,547 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 0,810 0,547 = 0,399 Cena upravená (CU = IPC I): , 0,399 = 4 398,58 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 38, ,58 = ,47 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = ,57 Kč Spoluvlastnický podíl: 402 / Hodnota spoluvlastnického podílu: = 4 487,95 Kč ,95 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,42 Kč Bytová jednotka v čp. 233/17 zjištěná cena: ,42 Kč c) Ocenění porovnávací metodou 1. Byt 2+1 Hamerská, Litvínov, RK J.M.Sieber, s.r.o., Čsl. armády 1856/1, Most Byt v osobním vlastnictví o velikosti 2+0 v Litvínově - Janově, ul.hamerská bl. R2. Byt se nachází v 1. patře a je velmi zachovalý. Plovoucí podlahy, plastová okna, úložné prostory v předsíni. Celková cena: Kč za nemovitost Adresa: Hamerská, Litvínov Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 7

8 Datum aktualizace: ID zakázky: JBM1501JB: Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 7 Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha užitná: 40 m 2 Plocha podlahová: 40 m 2 2. Byt 2+1 Kopistská, Janov, RK M&M reality holding, a.s., Krakovská 1675/2, Praha Předmětem nabídky je bytová jednotka o velikosti 2+kk v osobním vlastnictví. Byt se nachází ve druhém nadzemním podlaží panelového domu s výtahem. Dům, ve kterém se daný byt nachází, prošel kompletní revitalizací (vchody, plastová okna, fasáda, výtah). Bytová jednotka je po částečné rekonstrukci (koupelna, toaleta). Byt se nachází v klidné části obce. Volný ihned k nastěhování. K bytu náleží sklep. Celková cena: Kč za nemovitost Adresa: Kopistská, Janov Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 8 Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha užitná: 42 m 2 Plocha podlahová: 40 m 2 Sklep: 2 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize Elektřina: 230V Doprava: MHD Bezbariérový přístup: Ano 3. Byt 2+1 Mostecká, Horní Litvínov, Housing Real s.r.o., Mělecká 269, Louny Byt v osobním vlastnictví o velikosti 2+1, se 2 balkony. Byt je v původním, ale zachovalém stavu s novou kuchyňskou linkou a sprchovým boxem. Dům je po celkové revitalizaci. Veškerá občanská vybavenost v blízkosti. Celková cena: Kč za nemovitost včetně DPH Adresa: Mostecká, Horní Litvínov Datum aktualizace: ID zakázky: HR331 Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 12 Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha užitná: 63 m 2 Plocha podlahová: 63 m 2 Balkón: Ano Sklep: Ano Výtah: Ano Ceny nemovitostí byly upraveny koeficientem podle polohy, stáří a vybavení tak, aby se blížily co nejvíce oceňované nemovitosti. Dále byla provedena úprava nabídek realitních kanceláří. Byly vybrány porovnatelné Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 8

9 nemovitosti v lokalitě. Nemovitosti byly vybrány z oblasti - v obci, podle podobného technického stavu a velikosti. Za množství je uvažována podlahová plocha bytu v m 2. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K Polohy K revitalizace domu K Technický stav K Nabídka RK Jednotková cena (JC) Váha (V) 1 Byt , Kč 40,00 m 2 1,00 1,25 1,00 0, ,50 Kč 1,0 2 Byt , Kč 42,00 m 2 1,00 1,00 0,80 0, , Kč 1,0 3 Byt , Kč 63,00 m 2 1,00 1,00 0,90 0, ,14 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K Polohy K revitalizace domu K Technický stav K Nabídka RK ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 2 687,14 Kč 2 913,21 Kč 3 240, Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 2 913,21 Kč Množství: 40,20 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 9

10 C. Rekapitulace Byty a nebytové prostory Věcná hodnota bytů podle vyhlášky Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti bez závad dle odborného odhadu znalce činí: , Kč Cena slovy: jednostopatnácttisíc Kč b) Jiná práva: c) Jiná rizika a věcná břemena, ostatní: nezjištěna: nezjištěna: 0,- Kč 0,- Kč Závěr: Cena celkem oceňovaných nemovitostí činí , Kč slovy jednostopatnácttisíc Kč Vyjádření k ceně obvyklé Obvyklou cenou pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trutnov, Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí Trutnov Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 10

11 D. Živnostenské oprávnění Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná obecním živnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. V Trutnově: Razítko: Podpis: Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem /2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 168/2013. E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV 1411 k.ú. Janov u Litvínova Kopie katastrální mapy, ortomapa Mapa oblasti, plán části obce, poloha nemovitosti Fotodokumentace 3 listy 1 list 1 list 1 list Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 11