Znalecký posudek č. 3210/86/15

Transkript

1 Znalecký posudek č. 3210/86/15 o ceně nemovitostí - pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 515 s příslušenstvím, vše zapsáno na LV č pro obec a k.ú. Valtice Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno - město JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Minská Brno IČ: DIČ: CZ Účel posudku: ocenění je provedeno pro výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ve věci č.j. 97EX6683/08 Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v účinném znění a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Jan Sůkal Vinohradní Břeclav 3 Posudek obsahuje 11 stran textu, 14 stran příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Břeclavi,

2 2 A. Úvod 1. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo: Kateřina Juříková, nar , podíl 1/2 Otmar Samson, nar podíl 1/2 oba bytem 21. dubna 515, Valtice 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne (nebyl umožněn vstup do domu) a dne za účasti spoluvlastníka - Kateřiny Juříkové. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí z LV č pro obec a k.ú. Valtice, vyhotovený dálkovým přístupem dne Stránky ČÚZK - kopie katastrální mapy k.ú. Valtice Územní plán města Valtice Malý lexikon obcí ČR Zpráva o nebezpečí povodně - zdroj stránky České asociace pojišťoven Statistika nezaměstnanosti z územního hlediska - zdroj portál MPSV Vlastní databáze realizovaných prodejů a nabídka realitních kanceláří působících v regionu Zaměření a zjištění na místě samém Údaje sdělené účastníkem prohlídky 4. Znalecký úkol a) Určení ceny obvyklé výše uvedených nemovitostí ke dni b) Ocenění práv a závad s nemovitostí spojených. 5. Obsah posudku a) Objekty - popis a administrativní cena 1) Rodinný dům b) Pozemky - popis a administrativní cena 1) Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou d) REKAPITULACE Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 B. Nález Hodnocený pozemek parc. č s domem č.p. 515 se nachází ve vedlejší ulici na jihovýchodním okraji města, ulice je jednostranně zastavěna tradiční řadovou zástavbou rodinných domů, hodnocený objekt je vnitřní řadový, přístupný je i ze zadní strany ze souběžné vedlejší ulice. Hlavní stavbou je zděný objekt sestávající z uličního traktu a dvorního křídla na levé straně dvora. Pod přízemním uličním traktem se nachází jedna sklepní místnost přístupná ze dvora po venkovních schodech, uliční trakt je zastřešený sedlovou střechou bez účelově využívaného podkroví. Na uliční trakt s jednou obytnou místností, kuchyní a technickou místností navazuje přízemní dvorní křídlo s dalším pokojem a sociálním zázemím. Obytnou část dvorního křídla ukončuje přístavba se dvěma nadzemními podlažími a plochou střechou, v přízemí uvedené přístavby se nachází jeden pokoj, koupelna a WC, ve druhém nadzemním podlaží je jedna obytná místnost s kuchyňským koutem, podlaží jsou propojena vnitřním schodištěm. Objekt tedy obsahuje dvě bytové jednotky, nemá nebytové prostory a je proto rodinným domem ve smyslu 2, písm. a) bod 2. vyhlášky č. 501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území, územním plánem je lokalita určena pro bydlení. Na přístavbu dále navazuje zděná jednopodlažní kůlna, za kterou následuje polootevřený přístřešek, uvedené objekty doplňují užívání stavby hlavní, zastavěná plocha žádného z nich nepřesahuje 100 m 2 a jsou tedy vedlejšími stavbami ve smyslu odst. (1), 16 vyhlášky č. 199/2014 Sb. K nemovitosti dále náleží následující venkovní úpravy - přípojky inženýrských sítí (elektřina, voda, kanalizace a plyn), zpevněné plochy, venkovní schody, oplocení a plotová vrátka. Přístup k nemovitosti je po zpevněné komunikaci s omezenou možností parkování, v místě je možné napojení na veřejný vodovod, kanalizaci i plynovod, jedná se o klidnou lokalitu bez rušivých vlivů, jde o zónu se zanedbatelným rizikem vzniku povodně. Město Valtice nemá vydánu cenovou mapu stavebních pozemků a podle Malého lexikonu obcí ČR má obyvatel. Valtice jsou především vinařskou obcí s bohatou historií, geografickým významem a značným turistickým potenciálem, v průmyslové zóně se nachází několik menších strojírenských firem. Z hlediska trhu s nemovitostmi je město považováno za poměrně zajímavou lokalitu a to jak z důvodu existující technické infrastruktury včetně čistírny odpadních vod, tak i vzhledem k poloze nedaleko města Břeclav, které bylo do roku 2002 sídlem okresního úřadu, které je poměrně dobře dostupné vlastní i veřejnou dopravou. Pracovní příležitosti jsou přímo v místě mírně omezené, tato skutečnost je ovšem kompenzována dobrou dostupností města Břeclav, míra nezaměstnanosti je v místě nižší než krajský průměr. Obvyklá cena předmětu ocenění je určena na základě analýzy ceny zjištěné podle cenového předpisu (tj. podle vyhlášky č. 199/2014 Sb.) a ceny zjištěné porovnáním s realizovanými, resp. inzerovanými prodeji srovnatelných rodinných domů v regionu a na základě znalosti místního trhu s nemovitostmi. Ke dni ocenění neváznou na hodnocených nemovitostech věcná břemena podléhající zápisu do katastru nemovitostí, jiná omezení vlastnického práva nepodléhající zápisu do KN zjištěna nebyla.

4 C. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je v tomto oddíle provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka 0,06 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Pozemek, jehož součástí je stavba (stejný 0,00 vlastník) 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní - prodej výkonem rozhodnutí 0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 5 výskytu záplav Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 0,900 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Rodinný dům 1,00 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,05 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná 0,02 pozemku žádná občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost k V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné 0,00 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava II. Autobusová zastávka 350 m 0,01 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost III. Nižší než je průměr v kraji 0,01 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 0,970 i = 2

5 Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům Vnitřní řadový, částečně podsklepený rodinný dům sestává z uličního traktu a dvorního křídla na levé straně dvora, uliční trakt je zastřešený sedlovou střechou bez účelově využívaného podkroví, jednopodlažní část dvorního křídla navazující na uliční trakt má střechu pultovou, dvorní křídlo je ukončenou obytnou přístavbou, tato má dvě nadzemní podlaží a plochou střechu. Hodnocený dům je zděný, vystavěný tradičním způsobem z pálených cihel (přístavba z porobetonových tvárnic) a bez mimořádného vybavení. Detailní popis konstrukcí a vybavení je uveden níže. Vzhledem k tomu, že obestavěný prostor hodnoceného rodinného domu činí méně než m 3, je jeho administrativní cena zjištěna podle 35 shora citovaného oceňovacího předpisu. Podle odst. (5) 35 zahrnuje cena zjištěná porovnávacím způsobem i cenu vedlejších staveb (součet jejich zastavěných ploch nepřesahuje limitních 25 m 2 ) a také cenu běžných venkovních úprav, v daném případě jde o přípojky elektřiny, vody, kanalizace a plynu, zpevněné plochy, venkovní schody, oplocení a plotová vrátka. Doklad o stáří rodinného domu se nedochoval, objekt byl vystavěn ve dvou etapách, uliční trakt a na něj navazující přízemní část dvorního křídla pochází údajně cca z roku 1920, dispozice a použité konstrukce tomu odpovídají, v rámci běžné údržby zde byla provedena výměna původních dřevěných oken a vstupních dveří za plastová, byla provedena plynofikace a instalováno ústřední vytápění s plynovým kotlem, bylo zřízeno sociální vybavení (v podstandardním provedení). Dvoupodlažní přístavba dvorního křídla byla vystavěna v roce 1982, objekt nese stopy amatérského provedení, údržba zde prováděna není. Pro uvedení do souladu se současnými standardy bydlení v rodinném domě je nutná poměrně rozsáhlá rekonstrukce, významným negativem je velikost a tvar pozemku a s tím související nevhodná dispozice. S ohledem na částečnou modernizaci a přístavbu je níže navýšen koeficient s pro stáří o 0,10. b) Pozemky 1) Pozemky Jedná se o rovinatý pozemek s běžnými základovými podmínkami, přístup je po zpevněné komunikaci z průčelí i ze zadní strany, v místě je možné napojení na veřejný vodovod, kanalizaci i plynovod. Jedná se o klidnou lokalitu na okraji zástavby, privátní parkování je velmi omezené. Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Rodinný dům 35 Podlaží: Název Zastavěná plocha I. nadz. podlaží 6,85 8,95 + 1/2 (4,30 + 7,70) 3,70 + 9,10 3,05 = 111,26 m 2 II. nadz. podlaží 9,10 3,05 + 7,30 1,10 = 35,78 m 2 sklep 3,40 4,80 = 16,32 m 2 Součet: = 163,37 m 2 Podlažnost: 163,37 / 111,26 = 1,47

6 Obestavěný prostor (OP): I. podz. podlaží 3,40 4,80 (0,10 + 2,10 + 0,20) = 39,17 m 3 I. nadz. podlaží 6,85 8,95 (0,10 + 2,60 + 0,30) + 1/2 (4,30 + 7,70) 3,70 (0,10 + 2,50 + 0,30) + 9,10 3,05 (0,10 + 2,50 + 0,30) = 328,79 m 3 II. nadz. podlaží (9,10 3,05 + 7,30 1,10) (2,50 + 0,40) = 103,78 m 3 zastřešení 6,85 8,95 3,50 1/2 + 1/2 (4,30 + 7,70) 3,70 2,60 1/2 = 136,15 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 607,89 m 3 Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy cih. pasy s nedostatečnou izolací 8,20 % Podstandardní 75 % bet. pasy s izolací Standardní 25 % 2. Zdivo zděné z PC v tl cm 21,20 % Standardní 75 % zděné z porobet. tvárnic v tl. 30 cm Standardní 25 % 3. Stropy dřevěné trámové s upraveným podhledem 7,90 % Standardní 75 % stropní vložky HURDIS Standardní 25 % 4. Střecha krov dřevěný sedlový vázaný 7,30 % Standardní 75 % plochá střecha Standardní 25 % 5. Krytina tašková pálená 3,40 % Standardní 25 % svařované živičné pásy Standardní 75 % 6. Klempířské konstrukce úplné, pozink. plech 0,90 % Standardní 7. Vnitřní omítky vápenné štukové 5,80 % Standardní 8. Fasádní omítky vápenocementové, na průčelí TI + stěrka 2,80 % Standardní 9. Vnější obklady 0,50 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady bělninové - kuchyně, koupelny, WC 2,30 % Standardní 11. Schody dřevěné s podstupnicemi 1,00 % Standardní 12. Dveře hladké plné nebo prosklené 3,20 % Standardní 13. Okna plastová 5,20 % Nadstandardní 50 % dřevěná zdvojená Standardní 50 % 14. Podlahy obytných místností PVC 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 1,00 % Standardní 16. Vytápění ústřední s plynovým kotlem 5,20 % Standardní 75 % lokální na tuhá paliva Podstandardní 25 % 17. Elektroinstalace světelná i třífázová 4,30 % Standardní 18. Bleskosvod 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody rozvod studené i teplé vody vně zdí 3,20 % Podstandardní 20. Zdroj teplé vody el. bojler 1,90 % Standardní 21. Instalace plynu zemní plyn 0,50 % Standardní 22. Kanalizace od všech vpustí PVC potrubí do veř. kanalizace 3,10 % Standardní 23. Vybavení kuchyně el. sporák 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení sprcha, umyvadlo, ocel. smalt. vana 4,10 % Standardní 25. Záchod 2 x standardní splachovací 0,30 % Standardní 26. Ostatní 3,40 % Nevyskytuje se

7 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Jihomoravský Obec: Valtice Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 2 160, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Dispozice je nevyhovující, místnosti v původní části jsou kosoúhlé, přístavba není s původní částí provozně propojená. Z uvedených důvodů je snížena hodnota znaku č. 12. Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Podsklepený do poloviny zastavěné A plochy 1.NP s převážně šikmou třechou 1 Druh stavby II. Dům řadový 0,01 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 0,08 (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, resp. lokální na tuhá paliva 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu 0,03 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby 0,05 příslušenství k RD celkem do 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se I. Pozemek do 300 m 2 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu - nevhodná 0,10 dispozice 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * * Rok výstavby / kolaudace: 1920 Stáří stavby (y): 95 Zvýšení koeficientu s: 0,10 Koeficient pro úpravu (s): 0, provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,450 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 972, Kč/m 3 Index trhu (I T ): 0,900 Index polohy (I P ): 0,970 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 607,89 972, 0,900 0,970 = ,71 Kč Rodinný dům určená cena: ,71 Kč

8 b) Pozemky b.1) Vyhláška 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Valtice Název okresu: Břeclav Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce II obyvatel 0,85 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce II. Obec, jejíž kat. území sousedí s městem 1,03 Břeclav vyjmenovaným v tabulce č. 1 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová 0,95 zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, 0,98 zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení Základní cena výchozí: ZC v = 1 390, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 679,79 Kč/m 2 Index trhu: I T = 0,900 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a I. Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující 0,03 velikost pozemku jeho využití 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 0,970 i = 1 Index polohy: I P = 0,970 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,847 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 575,7821 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 1279 zast. plocha a nádvoří ,32 Pozemky určená cena: ,32 Kč

9 c) Ocenění porovnávací metodou Nejobjektivnější metodou zjištění obvyklé ceny definované v 2 odst. (1) zákona o oceňování majetku je porovnání s cenami již realizovanými, resp. inzerovanými, samozřejmě za předpokladu, že je k dispozici statisticky dostatečně významný soubor informací. Srovnáván je netypový rodinný dům, nelze proto předpokládat, že se na trhu objeví přesně totožná nemovitost, také s ohledem na skutečnost, že cena každé nemovitosti je významnou měrou ovlivněna její lokalizací. Porovnávány jsou tedy objekty, které se vždy v některém z podstatných kriterií liší, jejich odlišnosti jsou pak níže vyjádřeny v ceně koeficienty (místa, stavebně technického stavu, použitých konstrukcí, velikosti a vybavení, příslušenství stavby hlavní a velikosti, tvaru a konfigurace pozemků). Statistika Ústavu soudního inženýrství v Brně dokazuje, že při prodeji nemovitostí bývá průměrně dosaženo 85 % původně inzerované ceny, z tohoto důvodu je průměrná porovnávací cena násobena koeficientem 0,90, není známo, která z nabídek je již po slevě. Porovnávána je vždy nemovitost jako celek. Detailní popis porovnávaných nemovitostí (dle nabídky RK) je v příloze tohoto posudku. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K stavu K vybav. K přísl. K pozemku Jednotková cena Váha (V) (JC) Valtice , Kč 1,00 0,95 0,95 1,00 0,90 0, , Kč 1,0 Hlohovec I , Kč 1,00 1,10 1,00 1,00 0,95 1, , Kč 1,0 Hlohovec II , Kč 1,00 1,10 1,10 1,00 0,95 0, , Kč 1,0 Lanžhot , Kč 1,00 1,00 1,00 1,05 1,05 0, ,63 Kč 1,0 Rakvice , Kč 1,00 1,05 1,00 1,05 1,00 0, ,13 Kč 1,0 Kostice , Kč 1,00 1,05 1,05 1,10 1,05 1, ,19 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K stavu K vybav. K přísl. K pozemku ) Minimální jednotková cena: , Kč Průměrná jednotková cena ( (JC V) / V): ,49 Kč Maximální jednotková cena: , Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: ,49 Kč Jednotkové množství: 1,00 Porovnávací hodnota: = ,49 Kč Porovnávací hodnota po zaokrouhlení: , Kč Úprava ceny koeficientem: Vzhledem k tomu, že se jedná o nabídkové, nikoliv realizované ceny, je průměrná jednotková cena násobena koeficientem 0,90. 0,900 Cena po úpravě: = , Kč Výsledná porovnávací hodnota: 6

10

11