soudní exekutor Veveří Brno

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /2013 o obvyklé, obecné, tržní, reálné hodnotě nemovitosti spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/7 pozemku parc. č. 73 v k.ú. Židenice, obec Brno, okres Brno-město, včetně všech součástí a příslušenství, zapsané na LV č pro k.ú. Židenice, obec Brno, okres Brno-město. Objednatel : Účel posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni včetně ocenění práv a závad, ke spisu č.j. 137 EX 10886/11-50 Exekutorského úřadu Brno-venkov. Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 44 stran včetně příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení. Brno,

2 Pozemek parc. č. 73 k.ú. Židenice, obec Brno Znalecký posudek č /2013 OBSAH: Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Srovnávací metoda nemovitostí 8 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti a vyhodnocení rizik 10 Přílohy: P ř íloha 1 Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 10886/11-50, kterým byla Ing. Šárka Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí dle LV č k.ú. Židenice ze dne , podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor P ř íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 5371) P ř íloha 3 Mapová část P ř íloha 4 Fotodokumentace Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

3 Pozemek parc. č. 73 k.ú. Židenice, obec Brno Znalecký posudek č / NÁLEZ 1.1 Podklady pro ocenění nemovitostí Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady: 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137 Ex 10886/11-50, kterým byla Ing. Šárka Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí na LV č pro k.ú. Židenice, ze dne podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor; 2. výpis z katastru nemovitostí - LV č pro k.ú. Židenice, vyhotovený ČÚZ a K SCD dne , vyhotoveno dálkovým přístupem (viz příloha), 3. výsledek místního šetření ze dne , 4. vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 5. informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru ( mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu, další veřejné zdroje, 7. plán města Brna 8. cenová mapa stavebních pozemků města Brna platná k , 9. zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 10. zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 11. zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

4 Pozemek parc. č. 73 k.ú. Židenice, obec Brno Znalecký posudek č / POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/7 pozemku parc. č. 73 v k.ú. Židenice, obec Brno, okres Brno-město, včetně všech součástí a příslušenství, zapsané na LV č pro k.ú. Židenice, obec Brno, okres Brno-město. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č v k.ú. Židenice pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku, poznatků zjištěných při místním šetření. Pozemek není v terénu vytýčen. Ocenění je provedeno z veřejně dostupných zdrojů a poznatků zjištěných při místním šetření. Nájemní smlouva Na základě předaných podkladů a získaných informací od objednatele posudku v současné době na nemovitosti není uzavřena žádná nájemní smlouva pro povinného. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Židenice v oddíle C - není pro oceňované pozemky evidováno omezení věcnými břemeny. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

5 Pozemek parc. č. 73 k.ú. Židenice, obec Brno Znalecký posudek č /2013 V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Židenice v oddíle C - omezení zástavním právem exekutorským,zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí,(viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem exekutorským,zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitosti spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/7 pozemku parc. č. 73 v k.ú. Židenice, obec Brno, okres Brno-město, včetně všech součástí a příslušenství, zapsané na LV č pro k.ú. Židenice, obec Brno, okres Brno-město. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitosti spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/7 pozemku parc. č. 73 v k.ú. Židenice, obec Brno, okres Brno-město, včetně všech součástí a příslušenství, zapsané na LV č pro k.ú. Židenice, obec Brno, okres Brno-město bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

6 Pozemek parc. č. 73 k.ú. Židenice, obec Brno Znalecký posudek č /2013 Celkový popis nemovitostí Krajské město Brno má dle Malého lexikonu obcí z roku obyvatel a má veškerou občanskou vybavenost. Historické centrum Brna má řadu kulturních památek. Je zde bohatý kulturní život, rozvinuté školství, včetně několika vysokých škol, lehký průmysl a velká obchodní centra. Městská hromadná doprava, včetně tramvajové, spojuje město s novými sídlišti a průmyslovými podniky na obvodu historického centra. Dopravní spojení s Brnem je po dálnici směr Praha a Bratislava. Brno je důležitou dopravní křižovatkou, na severovýchod je dopravní spojení rychlostní komunikací na Olomouc, východním směrem vede silnice 1.třídy na Uherské Hradiště a Zlín, jihozápadním směrem je rychlostní komunikace směr Mikulov, Znojmo a dále do Vídně. Na dostupnost města Brna má velký vliv i mezinárodní letiště v Brně Tuřanech. Brno je současně i důležitým železničním uzlem. Katastrální území Židenice se nachází v centrální části města. Katastrální území Židenice hraničí na západě s katastrálními územími Trnitá a Zábrdovice, na severu s katastrálním územím Maloměřice a katastrálním územím obce Kanice, na východě s katastrálním územím městské části Brno-Líšeň, na jihovýchodě s katastrálním územím městské části Brno-Slatina, a na jihu s katastrálním územím městské části Brno-Černovice. Současnou hranici získalo katastrální území Židenice při radikální katastrální reformě Brna ve druhé polovině 60. let 20. století. Oceňovaný pozemek se nachází v vnitrobloku za parc. č. 72, na tomto parc. č. se nachází obytný objekt jehož součástí oploceného dvora je i parc. č. 73. Z druhé strany sousedí s parc. č. 32, které je podnikovým parkovištěm pro zaměstnance Šmeral Brno, a.s. od něhož je oddělen zděným cihelným plotem. Pozemek je z převážné části zpevněn novější šedou zámkovou dlažbou, v části je ostrůvek zeleně oplocený dřevěným laťkovým plote. Na pozemku se nachází 2 dřeviny. Přístup k pozemku je jen přes cizí pozemky. Pozemek je rovinatý. Pozemek má tvar lichoběžníka o rozměrech 8m x 15m. Oceňované nemovitosti Spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/7 pozemku parc. č. 73 v k.ú. Židenice, obec Brno, okres Brno-město, včetně všech součástí a příslušenství, zapsané na LV č pro k.ú. Židenice, obec Brno, okres Brno-město. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

7 Pozemek parc. č. 73 k.ú. Židenice, obec Brno Znalecký posudek č /2013 Odhad obvyklé ceny předmětu dražby nemovitostí Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody: srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

8 Pozemek parc. č. 73 k.ú. Židenice, obec Brno Znalecký posudek č / SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Pozemek parc. č. 73, k.ú. Židenice, Brno Popis Oceňovaný pozemek se nachází v vnitrobloku za parc. č. 72, na tomto parc. č. se nachází obytný objekt jehož součástí oploceného dvora je i parc. č. 73. Z druhé strany sousedí s parc. č. 32, které je podnikovým parkovištěm pro zaměstnance Šmeral Brno, a.s. od něhož je oddělen zděným cihelným plotem. Pozemek je z převážné části zpevněn novější šedou zámkovou dlažbou, v části je ostrůvek zeleně oplocený dřevěným laťkovým plote. Na pozemku se nachází 2 dřeviny. Přístup k pozemku je jen přes cizí pozemky. Pozemek je rovinatý. Pozemek má tvar lichoběžníka o rozměrech 8m x 15m. Uvedené pozemky mají tyto kladné stránky: rovinatý pozemek Uvedené pozemky mají tyto slabší stránky: bez přístupu z veřejné komunikace část uzavřeného nádvoří Srovnávací hodnota Pro účely tohoto ocenění spoluvlastnického podílu na pozemku je použita platná Cenová mapa města Brna platná od č. 9. Pro daný případ je zvolena hladina 2510 Kč/m2. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

9 Pozemek parc. č. 73 k.ú. Židenice, obec Brno Znalecký posudek č /2013 Parc. č. Výměra Jed. cena Celkem m2 Kč/m2 Kč Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalitu, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadanou nemovitost navržená na ,- Kč. Obecná hodnota oceňované nemovitosti navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí ,- Kč Nemovitosti v podílovém vlastnictví se dle mých odborných zkušeností a informací získaných z realitních kanceláří obchodují o % méně než je prostý matematický podíl z obvyklé hodnoty zjištěné zlomkem z ceny celku - v tomto případě navrhuji hodnotu ve výši 10%. Pro daný případ stanovuji hodnotu ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/7 na oceňované nemovitosti na : Kč/7 = ,57Kč x 0,90 = ,71 Kč = Kč. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

10 Pozemek parc. č. 73 k.ú. Židenice, obec Brno Znalecký posudek č / STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro oceňované pozemky k.ú. Židenicev oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č. 5371ze dne pro k.ú. Židenice v oddíle C - omezení zástavním právem exekutorským,zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem exekutorským,zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době je dle sdělení objednatele na výše uvedenou nemovitost uzavřena žádná nájemní smlouva. Na oceňované nemovitosti se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitosti byla použita porovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňovaným nemovitostem a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem k investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní, reálnou hodnotu spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/7 pozemku parc. č. 73 v k.ú. Židenice, obec Brno, okres Brnoměsto, včetně všech součástí a příslušenství, zapsané na LV č pro k.ú. Židenice, obec Brno, okres Brno-město, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno-město tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění , po zaokrouhlení na : ,- Kč (slovy : třicetšesttisícpětset korun českých). V Brně, dne Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

11 Pozemek parc. č. 73 k.ú. Židenice, obec Brno Znalecký posudek č /2013 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Jsem si jako znalec vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34 Mapy

35

36

37

38 Fotodokumentace

39 Letecký snímek