Znalecký posudek číslo /11

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /11 O obvyklé ceně bytu číslo 3290/8 bytovém domě číslo popisné 3290 na pozemku jiného vlastníka parcelní číslo 150/3 v katastrálním území Znojmo-Louka, obec Znojmo, okres Znojmo. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Znojmo Mgr. Vojtěch Jaroš Rooseveltova Znojmo Účel posudku: odhad obvyklé ceny bytu se stavem ke dni včetně ocenění práv a závad s bytem spjatými Ke spisu 133 EX 714/09 Exekutorského úřadu Znojmo Zpracovatel znaleckého posudku: Ing. Roman Kästner Kancelář: Puškinova Znojmo tel. + fax: , tel.: tel: Cenový předpis: Zákon číslo 151/1997 Sb., ze dne o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 238/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. Tento znalecký posudek obsahuje 16 listů a předává se objednateli ve dvou vyhotoveních. Ve Znojmě dne

2 Znalecký posudek č /11 Strana 2 1. Podklady pro vypracování posudku: 66 odst. 5 zákona 120/2001 Sb., v platném znění. (Exekuční řád) Výpis z KN - LV číslo pro katastrální území Znojmo-Louka, obec Znojmo, okres Znojmo, vyhotovený dálkovým přístupem "Úřední oceňování majetku" - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Ing. Pavel Krejčíř - Ing. Vlasta Scholzová, CSc - CERM leden 2011 Zákon 99/1963 Sb., v platném znění. (Občanský soudní řád) Usnesením Exekutorského úřadu Znojmo č.j. 133 EX 714/09-39 ze dne jsem byl jmenován znalcem s následujícími úkoly: ocenit obvyklou cenou bytu číslo 3290/8 bytovém domě číslo popisné 3290 na pozemku jiného vlastníka parcelní číslo 150/3 v katastrálním území Znojmo-Louka, obec Znojmo, okres Znojmo a dále ocenit jednotlivá práva a závazky s bytem spojené, ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. Zákon číslo 151/1997 Sb., ze dne o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 238/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. Výsledky místního šetření ze dne , konaného za účasti paní Zuzany Puzoňové 2. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 4511 se jedná o vlastnictví bytu číslo 3290/8 bytovém domě číslo popisné 3290 na pozemku jiného vlastníka parcelní číslo 150/3 v katastrálním území Znojmo-Louka, obec Znojmo, okres Znojmo 3. Žádná další dokumentace nebyla předložena A) Nález - celkový popis nemovitosti: Předmětem znaleckého posudku je ocenění bytu číslo 3290/8 bytovém domě číslo popisné 3290 na pozemku jiného vlastníka parcelní číslo 150/3 v katastrálním území Znojmo-Louka, obec Znojmo, okres Znojmo. Město Znojmo j bývalým okresním městem a dnes správním městem regionu, nacházející se na jižní Moravě. Ve městě je v platnosti územní plán, město je s rozvinutou veřejnou pravidelnou místní dopravou, s nemocnicí, středními školami, dostatkem pracovních příležitostí, se všemi běžnými úřady. V provozu je veřejný vodovod, veřejná kanalizace, rozvod zemního plynu a elektřiny. Oceňovaný byt s nachází v domě v lokalitě s přístupem z ulice Aninská, jihovýchodně od centra města, v zástavbě bytových domů. Základní škola je vzdálen a5 min. chůze pěšky, v sousedství je městská otevřená plovárna, Loucký klášter. Nákupní zóna s obchody je vzdálena 5 min. chůze. Přístup k domu je z místní asfaltové komunikace, na které je dostatek parkovacích míst. Oceňovaný byt s nachází v samostatně stojícím bytovém panelovém domě, se čtyřmi nadzemními podlažími a s jedním podzemním podlažím. Panelový dům je typu T 06 B bez výtahu, v roce 2005 bylo provedeno zateplení fasády fasádním zateplovacím systémem. Střecha je plochá jednoplášťová. Vytápění domu a bytů včetně přípravy teplé vody je z plynové kotelny v sousedství domu. V 1.PP jsou sklepní prostory jednotlivým bytům, jeden nebytový prostor a společné prostory, v nadzemních podlažích je v každém podlaží po čtyřech bytech. Oceňovaný byt se nachází ve 2.NP, z vstupními dveřmi z společné chodby do bytu j předsíň obdélníkového půdorysu, proti vstupním dveřím z chodby je obývací pokoj, dále je pak samostatné WC a koupelna, kuchyně a dva pokoje. Z předsíně je pak ještě samostatně přístupná komora. K bytu náleží dva sklepní prostory v 1.PP. V bytě byly dle vlastnice paní Puzoňové v roce 2005 vyměněny okna za plastové, v roce 2007 bylo původní umakartové jádro nahrazeno zděným s keramickými obklady a dlažbami včetně nových zařizovacích předmětů. V bytě zůstaly původní dveře do ocelových zárubní,

3 Znalecký posudek č /11 Strana 3 otopná tělesa jsou litinová. Na podlahách převažuje PVC. Byt je tedy typu 3+1 s příslušenstvím I. kategorie. Vlastnice a povinná při místním šetření prohlásila, že byt a ni žádná jeho část není pronajata, neváznou na něm žádné jiné závady či povinnosti, než povinnosti zapsané v listu vlastnictví číslo 4511 části C. B) Odhad obvyklé ceny nemovitosti Definice obvyklé ceny dle zákona číslo 151/1997 Sb., ze dne o oceňování majetku ve znění zákona číslo 121/2000 Sb., zákona číslo 237/2004 Sb., zákona číslo 257/2004 Sb. Způsoby oceňování majetku a služeb 2 (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se však na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné

4 Znalecký posudek č /11 Strana 4 prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j., uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí nabídka je vyšší než poptávka. Přesto s přihlédnutím k umístění jednotlivých nemovitostí, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou obchodovatelné, nemají univerzální využití. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze realizovaných prodejů: Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje V/2010 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 95.8 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou budova č.p. 1015, byt. dům na pozemku parcelní číslo 1699, byt číslo 2, spoluvlastnický podíl na domu č.p.1015 a pozemku parcelní číslo 1699 ve výši 99/1000, katastrální území Znojmo - město, obec Znojmo, LV 8019 Nachází v centrální, zastavěné části města, velmi dobře přístupná, s přístupem z místní asfaltové komunikace s chodníkem ulice Smetanova, jinak p.č ost. plocha ostatní komunikace, ve vlastnictví Města Znojma. Lokalita je stavebně dokončena, okolní zástavbu tvoří bytové domy a základní škola. Zastávka MHD je vzdálena 5 min. chůze, základní škola 2 min. chůze, centrum města 15 min. chůze. Bytový dům je zděný se sedlovou střechou, napojený na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, rozvod zemního plynu, elektřiny. V 1.PP jsou sklepní prostory a jeden byt, v 1. NP až 5. NP jsou vždy dva byty. Oceňovaný byt se nachází v 1.NP naproti výstupnímu rameni schodiště, za vstupním dveřmi z chodby je předsíň, proti vstupním dveřím z chodby je samostatné WV bez umyvadla samostatná spíž, vlevo je pak ložnice s oknem do ulice, dále pak průchozí kuchyně s oknem do dvora, za kuchyní je koupelna bez vstupních dveří a obývací pokoj rovněž s oknem do ulice. Lodžie je do ulice a je přístupná z pokoje. K bytu náleží sklep v 1.PP. byt je s plastovými okny, vyměněnými z části v roce 2001 a zbývající část v roce 2005, s lokálním plynovým vytápěním s odvodem spalin do komína, s rozvodem zemního plynu v ocelovém šroubovaném potrubí, s vanou, umyvadlem a plynovým průtokovým ohřívačem TUV v koupelně, WC je bez umyvadla, dveře jsou dřevěné hladké do ocelových zárubní, sporák je plynový. V pokojích jsou masivní parkety, v ostatních místnostech jsou palubky a volně položené PVC. Kromě oken je ostatní vybavení bytu značně zastaralé, běžně užívané a udržované, avšak značně opotřebované.

5 Znalecký posudek č /11 Strana 5 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje V/2010 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 68.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou byt se nachází v jižní, zastavěné části města, velmi dobře přístupná, s přístupem z místní asfaltové komunikace s chodníkem ulice Marušky Kudeříkové a dále z pozemku p.č. 840/17 ost. plocha ostatní komunikace, ve vlastnictví Města Znojma a dále přes pozemek p.č. 839/9 ostatní plocha ostatní komunikace ve vlastnictví fyzické osoby a z této komunikace pak přes pozemek p.č.839/1 ostatní plocha, zeleň. Lokalita je stavebně dokončena, okolní zástavbu tvoří bytové domy a ze severní strany železniční trať ČD. Zastávka MHD je vzdálena 2 min. chůze, základní škola 10 min. chůze. Bytový dům je zděný s plochou jednoplášťovou střechou, napojený na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, rozvod zemního plynu, elektřiny. V 1. NP jsou dva byty a sklepní prostory, ve 2.NP až 4.NP jsou vždy dva byty typu 3+1. Oceňovaný byt se nachází ve 4.NP napravo od výstupního ramene schodiště, za vstupním dveřmi z chodby je předsíň, napravo je samostatné WC bez umyvadla a vedle koupelna s vanou a umyvadlem a kuchyně. Proti vstupním dveřím je přístup do pokoje, nalevo za vstupními dveřmi je výklenek, ve kterém je kotel plynového etážového vytápění s ohřevem teplé vody, dále vstup do pokoje a vedle je přístupný obývací pokoj s balkónem. Okna jsou plastová s dvojsklem, koupelna i WC je po vnitřní rekonstrukci s obklady a zařizovacími předměty stáří ca. 4 roky. Oceňovaný byt je prodáván dle zástupce realitní kanceláře za částku 1,599 mil Kč.

6 Znalecký posudek č /11 Strana 6 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje X/2010 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt se nachází ve zděném bytovém domě na ulici Alšova. Dům je se čtyřmi nadzemními podlažími a se sedlovou střechou s taškovou krytinou, celý podsklepený. Je s celkem s 8 byty, vždy po dvou v každém nadzemním podlaží, v 1.PP jsou sklepní prostory k jednotlivým bytům. Za domem je oplocený dvůr, do kterého je vstup ze schodiště domu. Dům pochází z období kolem roku 1900, v letošním roce proběhá půdní vestavba dvou bytů, je zrekonstruována uliční i dvorní fasáda a střecha. Oceňovaný byt se nachází ve 3.NP vlevo, je typu 3+1 s příslušenstvím. K bytu náleží dva sklepy v 1.PP. Vstup do bytu je ze společné chodby dveřmi do předsíně, z předsíně jsou přístupny samostatně tři pokoje, kuchyně a záchod, komora, koupelna a spíž jsou přístupny přes další místnosti. Vytápění bytu je plynovými lokálními topidly s odtahem spalin do komínů, které jsou dle spoluvlastníků vyvložkovány. Ohřev teplé vody je v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Okna jsou plastová, vyměněná v roce Dveře jsou dřevěné, podlahy parketové, rozvod plynu je v šroubovaném potrubí vedeném po povrchu, v kuchyni je plynový sporák a rozvody vody vedené rovněž po povrchu. Koupelna je po rekonstrukci. K bytu náleží lodžie. Hlavní konstrukce domu jsou původní z doby výstavby, v domě není výtah.

7 Znalecký posudek č /11 Strana 7 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje IV.Q /2010 Konstrukční provedení Stavba panelová Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 74,6 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt se nachází ve panelovém bytovém domě na ulici Gagarinova, č.p. 2537, byt č. 6 Bytový dům je panelové technologie systému T 06 B s plochou střechou, napojený na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, rozvod zemního plynu, elektřiny, je s pěti sekcemi, každá se 14 byty a jedním nebytovým prostorem. V 1.NP jsou sklepní prostory, ve 2. NP až 5. NP jsou vždy tři byty, v 6.NP dva byty. Oceňovaný byt se nachází ve 3.NP napravo vedle výstupního ramene schodiště, za vstupním dveřmi z chodby je předsíň půdorysného tvaru L, vlevo šatna, napravo umakartové jádro se samostatným průchozím WC a koupelnou s vanou a umyvadlem. napravo je ještě kuchyně a obývací pokoj, nalevo jsou dva pokoje, větší je s balkónem. K bytu dále náleží sklep v 1.NP. Koupelna a WC jsou původní umakartové konstrukce, v pokojích jsou parkety, v ostatních místnostech PVC Okna jsou plastová. V domě není výtah. Byt byl zakoupen v roce 2009 od města Znojma za specifických podmínek stanovených Zastupitelstvem pro stávající nájemce co se týče prodejní ceny. Byty v domě byly prodávány z majetku města Znojma v letech , dům si vyžaduje zateplení a rekonstrukci vnitřních instalací, ale fond oprav se začal tvořit teprve od června 2010.

8 Znalecký posudek č /11 Strana 8 5. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje III.Q/2010 Konstrukční provedení Stavba panelová Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 70,2 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Oceňovaný byt se nachází v severní, okrajové, zastavěné části města, velmi dobře přístupná, s přístupem z místní asfaltové komunikace s chodníkem ulice U Lesíka, p.č. 366/11 ostatní plocha ostatní komunikace ve vlastnictví Města Znojma, dále pak přes pozemek p.č. 3665/1 ostatní plocha zeleň ve vlastnictví České republiky a dále přes pozemek p.č. 3664/1 ostatní plocha jiná plocha ve vlastnictví České republiky. Přes pozemky p.č. 3665/1 a 3664/1 je zřízen přístupový chodník bez omezení a tak z hlediska přístupu považuji byt za bezproblémový. Lokalita není stavebně dokončena, v přípravě je v okolí další výstavba rodinných a bytových domů. Okolní zástavbu tvoří bytové domy, zastávka MHD je vzdálena 5 min. chůze, základní škola 10 min. chůze, centrum města 15 min. chůze. Bytový dům je panelové technologie systému T 06 B s plochou střechou, napojený na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, rozvod zemního plynu, elektřiny. V 1.NP jsou sklepní prostory, ve 2. NP až 5. NP jsou vždy čtyři byty. Oceňovaný byt se nachází v 1.NP nalevo vedle výstupního ramene schodiště, za vstupním dveřmi z chodby je obdélníková předsíň, proti vstupním dveřím z chodby je vstup do obývacího pokoje, dále je vedle samostatné WC, koupelna a šatna, ve které je umístěn kombinovaný kotel etážového plynového vytápění, dvě ložnice a kuchyně. K bytu dále náleží komora přístupná ze společné chodby a sklep v 1.NP. Balkón je s přístupem z pokoje. Koupelna a WC jsou původní zděné s keramickými obklady, dveře jsou hladké do ocelových zárubní, okna jsou plastová, podlahy laminátové, v předsíni a šatně je PVC. V domě není výtah.

9 Znalecký posudek č /11 Strana 9 Na základě výše uvedeného odhaduji obvyklou cenu oceňovaného bytu na částku ,- Kč B) Odhad obvyklé ceny bytu číslo 3290/8 v bytovém domě číslo popisné 3290 na pozemku jiného vlastníka parcelní číslo 150/3: ,00 Kč Slovy: jedenmilióndvěstětisíc korunčeských C) Ocenění práv a závad Na oceňovaném bytě ani žádné jeho části dle zjištění znalce a prohlášení vlastnice neváznou žádné jiné závady či povinnosti, než závady zapsaná v části C listu vlastnictví číslo D) Rekapitulace odpovědi na stanovené otázky B) Odhad obvyklé ceny bytu číslo 3290/8 v bytovém domě číslo popisné 3290 na pozemku jiného vlastníka parcelní číslo 150/3: ,00 Kč Slovy: jedenmilióndvěstětisíc korunčeských C) Ocenění práv a závad Na oceňovaném bytě ani žádné jeho části dle zjištění znalce a prohlášení vlastnice neváznou žádné jiné závady či povinnosti, než závady zapsaná v části C listu vlastnictví číslo Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne čj. Spr. 1340/90 a ze dne č.j. Spr. 1994/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č /11 znaleckého deníku. Ve Znojmě dne Ing. Roman Kästner otisk kulaté pečetě

10 Znalecký posudek č /11 Strana 10 Znojmo celková situace Umístění nemovitosti

11 Znalecký posudek č /11 Strana 11 Kopie snímku z katastrální mapy

12 Znalecký posudek č /11 Strana 12 List vlastnictví číslo 4511

13 Znalecký posudek č /11 Strana 13

14 Znalecký posudek č /11 Strana 14

15 Znalecký posudek č /11 Strana 15 Západní pohled Východní pohled

16 Znalecký posudek č /11 Strana 16 Pohled do pokoje Pohled do kuchyně