OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ PODLE CENOVÝCH PŘEDPISŮ

Transkript

1 OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ PODLE CENOVÝCH PŘEDPISŮ 1 J A K U B H A N Á K

2 Určení zjištěné ceny pozemku: východiska právní úprava 9 až 13 ZOM 1 až 9, 48a až 53 oceňovací vyhlášky přílohy č. 2 až 7 oceňovací vyhlášky obecně závazné vyhlášky obcí: cenové mapy 2 podklady viz přednáška č. 1

3 Postup při ocenění 3 Získání podkladů Určení druhu pozemku Ocenění

4 Rozdělení pozemků dle ZOM Zastavěné Stavební Nezastavěné Zemědělské Lesní Vodní plochy Plochy skutečně zastavěné Lesní Zalesněné nelesní Jiné 4

5 Společné zásady 5 rozhoduje skutečný stav při nesouladu se stavem uvedeným v katastru nemovitostí ( 9 odst. 5 ZOM) důvodem je nepřesná evidence, pozvolné změny v terénu či neplnění ohlašovací povinnosti vůči KN součástí pozemku jsou stavby ( 4 odst. 3, 10 odst. 8 ZOM) výjimky stanovené NOZ právní otázka stavba na cizím pozemku je důvodem pro snížení ceny pozemku součástí pozemku jsou trvalé porosty výjimkou lesní školky (NS: 25 Cdo 73/2004) cena pozemku se snižuje o cenu věcných břemen 49 vyhlášky: nejvýše o 80 % z ceny pozemku

6 Ilustrace nesouladu 6

7 Ilustrace nesouladu (2) 7

8 Podle ZOM Zastavěné Zastavěná plocha a nádvoří Ostatní plochy: již zastavěné Zastavěná plocha a nádvoří Nezastavěné Plochy skutečně zastavěné S umístěnou stavbou S právem stavby Pozemky v JFC 8

9 Stavební pozemky: zásady samostatné vymezení pojmu StZ: stavebním pozemkem pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem StZ: zastavěným stavebním pozemkem pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami zákon č. 338/1992 Sb.: Stavebním pozemkem se pro účely tohoto zákona rozumí zdanitelnou stavbou nezastavěný pozemek určený k zastavění zdanitelnou stavbou, která byla ohlášena nebo na kterou bylo vydáno stavební povolení nebo bude prováděna na základě certifikátu autorizovaného inspektora anebo na základě veřejnoprávní smlouvy, a to v rozsahu výměry pozemku v m2 odpovídající zastavěné ploše nadzemní části zdanitelné stavby. nikoliv všechny stavby relevantní ( 9 odst. 4 ZOM): stavby bez základů, studny, ploty, sochy apod. podzemní a nadzemní vedení srov. např. NSS ze dne , sp. zn. 8 Ao 1/

10 Nestavební pozemek 10

11 Stavební pozemky: zastavěné zastavěná plocha a nádvoří oceňovány bez ohledu na skutečný rozsah zastavění 11 již zastavěné evidované jako ostatní plochy příkladem jsou pozemky komunikací či skládek další členění provedeno vyhláškou viz dále

12 Stavební pozemky: nezastavěné zastavěná plocha a nádvoří určené k zastavění územním povolením nejvyšší přípustná zastavěnost = pouze část odpovídající přípustnému limitu s právem stavby zahrady a ostatní plochy v jednotném funkčním celku od 2014 se nerozlišuje funkční a jednotný funkční celek vyžadovalo se shodné vlastnictví staveb a pozemků způsobovalo výkladové problémy: pouze pozemky stejných vlastníků byly považovány za stavební termín se používá se i v jiných předpisech 2 zákona č. 172/1991 Sb., 15 zákona č. 340/2013 Sb. atd. 12

13 Jednotný funkční celek (JFC) JFC se rozumějí pozemky v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, které souvisle navazují na pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří se stavbou, se společným účelem jejich využití. V JFC může být i více pozemků druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Vycházet ze skutečného stavu nebo evidence v KN? FC soubor nemovitostí tvořený nemovitou stavbou, pozemkem zastavěným touto stavbou a souvisejícím jedním nebo více společně užívanými pozemky, zpravidla pod společným oplocením, popřípadě vyplývá-li jejich funkční spojení z vydaného rozhodnutí. Ve FC může být i více zastavěných pozemků. JFC - v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný FC se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu.

14 Jednotný funkční celek 14

15 Jednotný funkční celek? 15

16 O jaký druh pozemku se jedná? 16

17 ... závisí na mnoha skutečnostech. 17

18 Cenové mapy stavebních pozemků vydává obec obecně závaznou vyhláškou po předchozím vyjádření MF ČR umožnit všem nahlédnout; zpravidla zveřejněno na webu aktuální seznam 12 měst a obcí není omezena doba platnosti dříve povinnost aktualizovat každé 2 roky jinak nebylo možné použít zařazeny pouze stavební pozemky povinnost prodávajícího zaslat obci údaj o ceně stanoví-li tak vyhláška (např. teoreticky ne v rámci rodiny) přestupek/správní delikt 18

19 Platné cenové mapy 19

20 20

21 Použití cenové mapy cena se již dále neupravuje ale povinnost přičíst cenu stavby a trvalých porostů nelze použít v případech pozemek není dle ZOM stavební ( 2 odst. 3 OV) pozemek nemá vyznačenou cenu pozemek v částech s rozdílnými cenami pozemek v JFC není oceněn také instrukce k použití CMSP ve vyhlášce není-li cenová mapa nebo nelze-li ocenit pozemek postup dle oceňovací vyhlášky (viz dále) 21

22 Podle způsobu ocenění V obci s CM Obec bez CM Ocenitelné CMapou Neocenitelné CMapou 22

23 Určení základní ceny (ZC) stavebního pozemku 23 dříve se ZC odvozovala pouze od počtu obyvatel vyjmenované obce s pevnou cenou ve vyhlášce okresní + lázeňská města (Poděbrady, Luhačovice, Mariánské Lázně, Františkovy Lázně) nevyjmenované potřeba určit dle obce okresu (dle nejnižší ceny oblasti, je-li) O 1 počet obyvatel O 2 hospodářsko-správní význam O 3 poloha obce (sousedství s významnějšími obcemi) nejkratší vymezený úsek silnice od hranice obce O 4 technická infrastruktura (elektřina, vodovod, plynovod, kanalizace) O 5 dopravní obslužnost (žádné až IDS) O 6 občanská vybavenost (např. obchody, služby, škola)

24 Příklad Polom, okres Přerov 24

25 Příklad Polom, okres Přerov 25 Znak Koeficient ZC okres Přerov (oblast 3, 4, 5) 720,00 Kč O 1 počet obyvatel 256 obyvatel (V.) 0,50 O 2 hospodářskosprávní význam O 3 poloha obce O 4 technická infrastruktura O 5 dopravní obslužnost O 6 občanská vybavenost ostatní obce (IV.) 0,60 vzdálenost od Nového Jičína 1,01 méně než 10 Km (IV.) elektřina, vodovod a plyn (II.) 0,85 Příměstská doprava (I.) 1,00 omezená - obchod a škola (IV.) 0,90 166,89 Kč

26 Společná pravidla pro stavební pozemky pozemky komunikací a zeleně netvoří JFC 26 jednotlivé druhy stavebních pozemků jsou oceněny na základě základní ceny (ZC) upraveny koeficientem podle druhu stavby více kritérií (druhů) 5 odst. 3 určuje pořadí ocenění, pokud stavební pozemek splňuje více kritérií pro zařazení

27 Podle druhu stavby 4 odst. 1 Zastavěné plocha a nádvoří JFC Rezidenční/obchod Výroba/zemědělství Zastavěný 4 odst. 2 Určený k zastavění stavbou v odst. 1 4 odst. 3 Dráhy Pozemní komunikace* Veřejné prostranství Veřejné Neveřejné 4 odst. 5 Stavba skládky 4 odst. 6 Hráz, jez či 17 27

28 Zastavěná plocha a nádvoří / JFC: RD ZC stavebního pozemku se upravuje indexem cenového porovnání detaily v příloze č. 3 vyhlášky index cenového porovnání je tvořen: indexem trhu (I T ) poptávka/nabídka, právní vztahy, povodňové riziko indexem omezujících vlivů pozemku (I O ) svažitost, základové podmínky, tvar, ochranná pásma, neuvedené indexem polohy (I P ) různá kritéria v závislosti na typu budovy (rezidenční a komerční, výrobní a zemědělské, komunikace) 48a OV: zatřídění pro určení indexu polohy (dle účelu hlavní stavby) druh zástavby, sítě, vybavenost, dopravní dostupnost, komerční využitelnost, nezaměstnanost, neuvedené 28

29 Příklad - podklady 29

30 Příklad určení ZC 30 Určení ZC Protivín Znak Koeficient ZC (obec Protivín) okres Písek 1 125,00 Kč O 1 počet obyvatel obyvatel (I.) 0,85 O 2 hospodářskosprávní význam ostatní města (IV.) 0,60 O 3 poloha obce O 4 technická infrastruktura O 5 dopravní obslužnost O 6 občanská vybavenost vzdálenost od Písku méně než 10 Km (IV.) elektřina, vodovod, kanalizace a plyn (I.) Železniční a autobusová zastávka (II.) Komplexní vybavenost (I.) 1,01 1,00 0,95 1,00 550,51 Kč

31 Index I T 31 Index trhu Povodňové riziko Situace na trhu Vlastnické vztahy Změny v okolí Vliv právních vztahů na prodejnost Ostatní neuvedené Povodňové riziko III. Poptávka odpovídá 0,00 nabídce IV. Shodný vlastník 0,00 stavby III. Bez vlivu 0,00 II. Bez vlivu 0,00 II. Bez dalších vlivů 0,00 III. Nízké riziko (tzv. 100-letá voda) 0,95 0,95

32 Indexy I O a I P 32 Index omezujících vlivů Index polohy (Tab. č. 3) Tvar a velikost II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 Svažitost a IV. Svažitost do 15%, ostatní 0,00 expozice orientace. Ztížené III. Neztížené 0,00 základové podmínky Ochranná I. Mimo vyjmenovaná 0,00 pásma ochranná pásma Omezení I. Bez omezení 0,00 užívání Ostatní II. Bez vlivu 0,00 1,00 Druh a účel I. Rezidenční stavba nad ,00 stavby obyvatel Okolní zástavba a I. Rezidenční zástavba 0,04 ŽP Poloha v obci II. Navazující na střed obce 0,02 Sítě I. Pozemek lze napojit na sítě 0,00 Občanská I. Dostupná v okolí pozemku 0,00 vybavenost Dopravní VII. Zpevněná komunikace, 0,01 dostupnost parkování na pozemku. Hromadná III. Zastávka hromadné dopravy 0,01 doprava do 200 m dobrá dostupnost Komerční II. Bez možnosti komerčního 0,00 využitelnost využití Obyvatelstvo II. Bezproblémové. 0,00 Nezaměstnanost III. Nižší než je průměr v kraji 0,01 Ostatní vlivy II. Bez dalších vlivů 0,00 1,09

33 Příklad - výpočet 33 ZC 550,51 Kč I T 0,95 I O 1,00 I P 1,09 Index I ( 5 odst. 5 OV) 1,036 ZCU za m 2 570,33 Výměra m Cena pozemku ( 50 OV)

34 Pozemek v jednotném funkčním celku oceňují-li se pozemky podle 3 v JFC spolu s pozemkem, jehož součástí je stavba oceňovaná podle 13, 14, 35 a 36 OV individuální bydlení a rekreace součet jejich výměr je větší než m 2, vynásobí se ZCU pozemku redukčním koeficientem [R] 34

35 Pozemek pozemní komunikace/dráhy všechny druhy pozemních komunikací, drah a veřejné prostranství z přílohy č. 3 vyplývá, že také letiště cenové rozmezí pro veřejně přístupné komunikace se zpevněným povrchem ZC x 0,15 < ZCU < ZC x 0,75 výpočet: ZC x úprava P 1 kategorie komunikace P 2 charakter a zastavěnost území P 3 povrchy P 4 ostatní vlivy P 5 komerční využití 35

36 Příklad podklady 36

37 Příklad - výpočet Příloha č. 3 Tabulka č. 5 Znak 37 Koeficient ZC 166,89 komerční využití (P 5 ) bez možnosti 0,60 kategorie silnice (I.) -0,30 charakter území kat. úz. sídelní části v 0,00 zastavěném území (I.) povrchy bez možnosti (I.) 0,00 ostatní vlivy bez dalších vlivů (I.) 0,00 Index CP 0,42 rozmezí (ano) ZC x 0,15 ZCU ZC x,75 70,09 P 1 až P 4 max -0,9 Výměra 113 m 2 Cena ( 50) Kč

38 Další stavební pozemky vodní dílo (hráz, jez) ZC x I p x 0,85 (zastavěný) ZC x I p x 0,60 (určený k zastavění) tabulka č. 4 přílohy č. 3 (sloupec h) tj. pozemky inženýrských staveb 38 pozemek skládky ZC x I p x 0,8 tabulka č. 4 přílohy č. 3 (sloupec h) tj. pozemky inženýrských staveb

39 Zemědělské pozemky ( 6) není-li předpokládáno nezemědělské využití není předmětem územního/stavebního řízení minimální cena 1 Kč/m 2 dle BPEJ příloha č. 4 není-li BPEJ potvrzeno SPÚ průměrná cena v kat. úz. (vyhláška č. 298/2014 Sb.) nikoliv nejbližší bonitovaný jako u odvodů za odnětí ZPF více BPEJ samostatně součet přirážky a srážky poloha v obci vzdálenost od obce, zvýšená ochrana ŽP, balvanovitost, imisní zatížení, stožáry a odvodnění 39

40 BPEJ 40

41 Příklady - podklady 41

42 Příklad - ocenění BPEJ = 2,42 Kč sousední obec tisíc obyvatel + 60 % zvláštní chráněné území až 30 % III. zóna CHKO diskuze (též náhrada za ztížení zemědělského hospodaření) 42

43 Příklad - výpočet 43 BPEJ Základní cena - Kč 2,42 4,08 3,23 Přirážka dle přílohy +60 % +60 % +60 % č Srážka dle přílohy -5% -5% -5% č Upravená cena - Kč 3,75 6,32 5,00 Výměra m Cena 4998, , Výsledná cena pozemku Zaokrouhlení ( 50) 16218, Kč

44 Příklad pozemek bez BPEJ 44 BPEJ není vyhláška č. 298/2014 Sb. 15,46 Kč není důvod k úpravě ceny 15,46 x m 2 = Kč

45 Lesní pozemky ( 7) též nelesní pozemek s lesním porostem není-li předpokládání jiné využití není předmětem řízení podle stavebního zákona znalecká specializace oceňování lesních pozemků a lesních porostů ceny podle souboru lesních typů ceny v příloze č. 6 úprava ceny (kritéria v příloze č. 7) omezení hospodaření tvar imisní ohrožení antropogenní půda, zhoršené odtokové poměry 45

46 Vodní plochy ( 8) Funkčně související s stavbou VD Vodní tok a vodní nádrž Močál/zamokřená plocha Rybník a malá vodní nádrž Zastavěné území Nezastavěné území 46

47 Pozemky vodních ploch rybník/malá vodní nádrž včetně částí pod hrází a dalších stavebních součástí ZC x 0,06 (zastavěné úz.) ZC x 0,05 (nezastavěné úz.) minimální cena 10 Kč 47 nezastavěná vodní plocha funkčně související se stavbou vodního díla (mimo rybník a malou vodní nádrž) cena pozemku s vodním dílem x 0,2 minimální cena 10 Kč

48 Pozemky vodních ploch koryto vodního toku, vodní nádrž ZC x 0,07 minimální cena 10 Kč 48 zamokřená plocha (močál, mokřad, bažina) cena dle vyhlášky č. 298/2014 Sb. upravená o polohu x 0,25 cenu lze snížit až o 50 % minimální cena 1 Kč/m 2

49 Příklad pozemek koryta VT 49 ZC Polom (snímek č. 166,89 Úprava dle 8 odst. 4 0,07 Cena za m2 11,68 Kč (min 10 Kč) Výměra Cena pozemku Kč

50 Jiné pozemky Skládky Manipulační plochy Přírodní sportoviště Terénní úpravy Těžební na povrchu Hospodářsky nevyužitelný Zastavitelný Zbytkový 50

51 Jiné pozemky ( 9) manipulační plochy, skládky, sklady, rekreační plochy, přírodní sportoviště ZC x I p x 0,70 I p - tabulka č. 4 přílohy č. 3 (sloupec h) není minimální cena 51 těžební a jiné obdobné činnosti na zemském povrchu ZC x I p x 0,40 až 0,60 podle velikosti města minimálně 30 Kč/m 2

52 Jiné pozemky ( 9) nezařaditelný a hospodářsky využitelný ( 9 odst. 5) ZC x 0,04 cenu lze snížit až o 50 %; minimální cena 10 Kč/m 2 52 hospodářsky nevyužitelný cena dle vyhlášky č. 298/2014 Sb. upravená o polohu x 0,25 cenu lze snížit až o 50 %; minimální cena 1 Kč/m 2

53 Pozemek určeny k zastavění ÚPD 53

54 Územní plán 54

55 Výpočet určené k zastavění ÚP/RP ZCU x 0,30 minimálně 20 Kč/m2 55 ZC (oblast 2) Kč I T 1,00 I O (ochranné pásmo vedení) 0,99 I P 0,95 Index I 0,94 ZCU za m ,20 Cena 9 odst. 3 (x 0,3) 389,16 Výměra m Cena pozemku