ZNALECKÝ POSUDEK Č. 503/133/2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 503/133/2011 o obvyklé ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 232, postaveného na pozemku parc.č. St. 398, a pozemků parc.č. St. 398 a 2750, vč. příslušenství; to vše v k.ú. Kouřim, obec Kouřim, okres Kolín. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Praha 10 Na Zátorce 590/ Praha 6 Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 4952/10-23 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracovala: Trojská 163/ Praha 8 Posudek obsahuje včetně titulního listu 21 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze dne

2 OBSAH A. Nález PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký úkol Informace o nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Vlastnické a evidenční údaje Práva a závady spojené s předmětem ocenění Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Dokumentace a skutečnosti METODY OCENĚNÍ Nákladový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění Srovnávací způsob ocenění Metody aplikované v ocenění CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI Poloha a vnější vlivy Rodinný dům s příslušenstvím Pozemky Shrnutí B. Posudek STANOVENÍ HODNOTY Srovnávací metoda Rodinný dům s pozemky a příslušenstvím Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování Rodinný dům s pozemky a příslušenstvím C. Závěr D. Znalecká doložka E. Seznam příloh Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 2 z 21

3 A. Nález 1. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitostí uvedených v exekučním příkazu č.j.: 167 EX 4952/10-14, tedy rodinného domu č.p. 232, postaveného na pozemku parc.č. St. 398, a pozemků parc.č. St. 398 a 2750, vč. příslušenství; to vše v k.ú. Kouřim, obec Kouřim, okres Kolín, zapsané na listu vlastnictví č. 527 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kolín. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ( 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád) Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům č.p. 232 s pozemky a příslušenstvím Kraj: Středočeský Okres: Kolín Obec: Kouřim Katastrální území: Kouřim Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 41,14 Kč/m 2 Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukční provedení a popis technického vybavení je detailně proveden níže v části 3 Celkový popis nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno při místním šetření konaném dne bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyl umožněn vstup do oceňovaných nemovitostí. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem Mgr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření z vnější obhlídky nemovitostí, z veřejně dostupných míst a dále z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 3 z 21

4 1.4. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalci opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví číslo 527 ze dne , katastrální území Kouřim, obec Kouřim, okres Kolín usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 4952/10-23 ze dne Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - kopie katastrální mapy, katastrální území Kouřim Územní plán obce Kouřim Aktuální oceňovací vyhláška Informace získané při místním šetření Stavební plány (listopad 1916) získáno z archivu stavebního úřadu Kouřim dne Mapa oblasti Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření Záznam z prohlídky Databáze realizovaných nemovitostí a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři 1.5. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcná omezení: S výslednou hodnotou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 4 z 21

5 Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost Vlastnické a evidenční údaje Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že oceňovaná nemovitost je ve vlastnictví: * LV č. 527 pro k.ú. Kouřim, obec Kouřim, okres Kolín ALV: BLV: FLV: Kinterová Marcela, Klimentská 1172/48, Praha 1, Nové Město, Praha 1; identifikátor: /069 Stavby: Kouřim, č.p. 232; způsob využití bydlení; na parc.č. St. 398 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: parc.č. St. 398 zastavěná plocha a nádvoří nemovitá národní 392 m 2 kulturní památka, památkově chráněné území parc.č zahrada zemědělský půdní fond, 112 m 2 památkově chráněné území Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: parc.č m Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná zástavní práva. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 5 z 21

6 Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti: - vydaný na základě usnesení Obvodního soudu pro Prahu 1 č.j.: 48 EXE 673/ ze dne ; povinnost k: Stavba: Kouřim, č.p. 232, Parcela: St. 398, Parcela: 2750; na základě listiny: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Praha 10 č.j.: 167 EX- 4952/ ze dne ; Z-994/ ; na základě listiny: Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 167 EX-4952/ Právní moc ke dni ; Z-8825/ To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou hodnotu nemovitosti Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici poklady, které uvádím v bodě č tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb a dle zák. 183/2006 Sb. ve smyslu zák. 3 odst. 2 zák. č. 151/97 Sb. Výměry byly převzaty ze stavebních plánů získaných z archivu stavebního úřadu, protože nemohlo být provedeno zaměření nemovitosti objekt nebyl zpřístupněn. K objektu byla přistavěna přístavba na západní straně objektu dnešní vstup, jeho velikost je odhadnuta. Na objekt navazuje zděná kůlna, která však není zakreslena v katastrální mapě. K objektu chybí stavební plány její výměry jsou proto odhadnuty. Poslední relevantní doklady pro zpracování znaleckého posudku byly získány dne od Stavebního úřadu Kouřim, jednalo se o stavební plány. 2. METODY OCENĚNÍ 2.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 6 z 21

7 sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům s pozemky, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání vypočtena taktéž hodnota porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb. a 364/2010 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 7 z 21

8 3. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 3.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v okrese Kolín ve městě Kouřim v ulici Kolínská ve vzdálenosti cca. 40 km východně (vzdušnou čarou) od centra Prahy a asi 17 km západně od Kolína v k.ú. Kouřim. Město se rozkládá v mírně zvlněné zemědělsky obdělávané krajině, centrum města je tvořeno historickou památkově chráněnou zástavbou, v okrajových částech jsou převážně rodinné domy a asi tři skladově-výrobní areály. Nemovitost se nalézá při hlavní silnici Kolínská vedoucí ze Svojšice ve svahu asi 200 m východně od Mírového náměstí centrum města. Jedná se o tradiční lokalitu bydlení, ve které je k dispozici základní potřebná občanská vybavenost (MŠ, ZŠ, obchody, restaurace, lékař, sportoviště aj.). Veškerá občanská vybavenost je v Kolíně (21 km autem) či v Praze Chodov 44 km autem. Lokalita je průměrně dostupná osobní i veřejnou dopravou především po komunikaci II/334 (Sadská Kouřim - Sázava), napojující město na hlavní silnice č. I/12 a I/2 vedoucí do Prahy. Dále městem prochází pouze silnice III. třídy. Ve východní části města asi 700 m od nemovitosti je také železniční zastávka (spojení do Peček a Zásmuk), nevýhodou je však malá četnost spojení. Veřejnou dopravu zajišťují především autobusy spojení do Prahy, Kolína, Českého Brodu. Parkovací možnosti jsou ve vedlejší nezpevněné ulici pod domem parc. č. 2541/1, příjezd k nemovitosti je také po zpevněné komunikaci parc.č. 2542/1. Z inženýrských sítí je k dispozici napojení na el. energii, kanalizaci, vodovod a plynovod Rodinný dům s příslušenstvím Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č.p. 232 pravidelného obdélníkového tvaru s obdélníkovou přístavbou vstupu stojící ve svahu na pozemku parc.č. St. 398 v zastavěné části obce. Jedná se o památkově chráněné území, dle evidence KN je objekt nemovitou národní kulturní památkou. Objekt má 2 nadzemní podlaží a půdu, vzhledem k ulici Kolínská se však jedná o objekt s 1.NP, suterénem a půdou. Objekt má dva vstupy, z východu do 1.NP a ze západu do 2.NP. Dle stavebních plánů má objekt ve 2.NP dispozici 2+1 dva pokoje, kuchyně, chodba se schodištěm a přístavba zádveří. Dispoziční řešení přízemí bude zřejmě obdobné 2+1, předpokládám stejné rozmístění nosných stěn. V objektu zřejmě chybí sociální zařízení, je zřejmě napojen pouze na elektřinu. Napojení na ostatní inženýrské sítě nebylo zjištěno. V jednotném funkčním celku se stavbou a pozemkem zastavěným je pozemek parc.č. 2750, který tvoří zahradu k domu. Příslušenstvím je zděná kůlna navazující na jižní fasádu rodinného domu. Výměry a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí jsou v souladu se skutečným stavem pouze částečně, v katastrální mapě není zakreslena přístavba vstupu a kůlna navazující na dům. Výpočet obestavěného prostoru RD - dle stavebních plánů a odhadu velikosti přístavby Podlaží Výpočet Konstrukční výška Zastavěná plocha Obestavěný prostor 1.NP 6,5*14,54 3 m 94,51 m m 3 2.NP 6,5*14,54 3,3 m 94,51 m m 3 2.NP - přístavba 1,2*4 2,8 m 4,80 m 2 13 m 3 zastřešení 6,5*14,54 - nadezdívka 0,5 m 47 m 3 94,51 m 2 zastřešení - valbová střecha 2,55 m 96 m 3 Obestavěný prostor 752 m 3 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 8 z 21

9 Výměry místností RD - dle stavebních plánů a odhad Podlaží Místnosti Výměry Pokoj - předpoklad jako 2.NP 24,44 m 2 1.NP Chodba - předpoklad jako 2.NP 5,65 m 2 Kuchyně - předpoklad jako 2.NP 6,30 m 2 Pokoj - předpoklad jako 2.NP 19,52 m 2 Pokoj 24,44 m 2 Chodba 5,65 m 2 2.NP Kuchyně 6,30 m 2 Pokoj 19,52 m 2 Zádveří - odhad výměry 2,56 m 2 Obytná plocha 114,36 m 2 Konstrukční provedení domu POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: odborný odhad cca. před 150-ti lety, rekonstrukce r dle stavebních plánů Počet podlaží: 2 nadzemní podlaží + půda Základy: kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: obvodové zdivo o tl. 80 cm, zděné z plných cihel a kamenů Stropy: dřevěné trámové zřejmě s rovným podhledem Střecha: tvar valbový, krov dřevěný Krytina střechy: pálené tašky Klempířské konstrukce: oplechování okenních parapetů, oplechování střešních prostupů z pozinkovaného plechu havarijní stav Vnější povrchy: vápenná omítka Vstupní dveře do objektu: dřevěné do dřevěných zárubní Vrata: nejsou Okna: dřevěná zdvojená špaletová převážně rozbité zasklení Bleskosvod: není proveden POPIS INTERIÉRU: Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: nezjištěny, pravděpodobně nejsou Schody: pravděpodobně betonové nebo dřevěné Dveře: pravděpodobně původní dřevěné do dřevěných zárubní Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: pravděpodobně původní dřevěné prkenné, betonová mazanina, parkety Vytápění: lokální na tuhá paliva Ohřev teplé vody: nezjištěno, pravděpodobně není Vnitřní vodovod: nezjištěno Hygienické vybavení: nezjištěno, pravděpodobně není Vnitřní kanalizace: nezjištěno, pravděpodobně není Vnitřní plynovod: není Elektroinstalace: rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: nezjištěno Údržba: zanedbaná bez údržby, objekt není dlouho užíván Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto popsány jako standardní (typické) pro daný typ stavebního objektu; jejich provedení tedy může být odlišné. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 9 z 21

10 Stavebně technický stav a stáří domu Objekt byl postaven odhadem před 150 lety, v současnosti je ve špatném neudržovaném stavu. Na domě jsou viditelné stavební závady - místy opadává vnější omítka, klempířské prvky jsou zkorodované a místy i chybí. Pravděpodobně také dochází ke vzlínání vlhkosti do stěn objektu, okna a vstupní dveře do objektu jsou rozbité, vysklené neplní svou funkci, do objektu zřejmě také zatéká. Venkovní úpravy a) Přípojka elektřiny b) Oplocení c) Vstupní branka a vjezdová brána - kovové d) Opěrná zeď - kamenná Příslušenství a) Kůlna jedná se o zděnou kůlnu navazující na jižní fasádu rodinného domu. Stěny objektu jsou zděné, střecha dřevěná plochá, fasáda omítnutá. Stáří objektu odhaduji na cca. 100 let. Informativní odhad obestavěného prostoru kůlny Konstrukční Zastavěná Obestavěný Podlaží Výpočet výška plocha prostor 1.NP 6,5*3 3 m 19,50 m 2 59 m 3 Obestavěný prostor 59 m Pozemky Předmětem ocenění jsou také pozemky parc.č. St. 398 a 2750, které jsou zapsané na LV č. 527 ze dne pro k.ú. Kouřim, obec Kouřim, okres Kolín. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Hodnota trvalých porostů je podle názoru zpracovatele ocenění zanedbatelná. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Pozemky společně tvoří nepravidelný tvar, který nejvíce připomíná písmeno J a jsou užívány jako jednotný funkční celek. Pozemky svým jižním okrajem sousedí s veřejnou pozemní komunikaci parc.č. 2542/1 podél (po níž) vedou veřejné inženýrské sítě vodovod, elektro, plyn a kanalizace. Při místním šetření bylo zjištěno pouze napojení na elektřinu. Jižní strana pozemků přímo sousedí s veřejnou komunikací, která je však ve vyšší výškové úrovni o cca. 3 m výše. Západní část pozemků je prakticky ve stejné výškové úrovni jako okolo vedoucí komunikace. Sousední parcely: Parcela neleží v oblasti s digitální mapou, nelze určit sousední parcely Pozemek parc.č. St. 398 Pozemek s výměrou 392 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je svažitý, má nepravidelný tvar podobný písmenu L v jehož východní části je zastavěn rodinným domem č.p Pozemek má ve své severovýchodní části travnatý povrch s trvalými porosty a je neudržovaný. U pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem, pouze přístavba vstupu do RD a kůlna nejsou v katastrální mapě zakresleny. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 10 z 21

11 Pozemek parc.č Pozemek s výměrou 112 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako zahrada, je částečně rovinatý a částečně svažitý trojúhelníkového tvaru, tvoří zahradu k rodinnému domu. Pozemek má neudržovaný travnatý povrch s trvalými porosty - ovocnými stromy. Oplocení je ze severní strany tvořeno kovovou vstupní bránou s výplní ze strojového pletiva, na kterou navazuje dřevěný plot z sbitý z latí. U pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 11 z 21

12 Dle územního plánu se pozemek nachází v lokalitě (značené růžovou barvou) se smíšenou funkcí I Shrnutí Adresa: okres Kolín, město Kouřim, ulice Kolínská Objekt: zděný RD s pozemky a příslušenstvím - neobývaný Stav: špatný Dispozice: 1.NP zřejmě 2+1 ; 2.NP - podstandardní, zřejmě bez Vybavení: dle stavebních plánů 2+1 sociálního zařízení Podlažnost: 1.-2.NP + půda Příslušenství: zděná kůlna Obestavěný prostor: 751,75 m 3 Výměra pozemků: 504 m 2 Obytná plocha: 114,36 m 2 Zastavěná plocha: 94,51 m 2 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 12 z 21

13 B. Posudek 4. STANOVENÍ HODNOTY 4.1. Srovnávací metoda Rodinný dům s pozemky a příslušenstvím Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitostí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k rodinnému domu. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení nemovitosti. K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 6 Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Reprezentanti srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: město Zásmuky Jedná se o bývalý hostinec z druhé poloviny 19. stol připravený k rekonstrukci. Lze využít až Popis: na dvě bytové jednotky se samostatnými vchody a předzahrádkou. Polovina domu je podsklepena, klenuté stropy, opravený krov a nová střecha. Objekt: zděný RD Stav: nevalný Dispozice: neznámá Vybavení: podstandardní Podlažnost: sklep + 1.NP + půda Příslušenství: - Fotodokumentace: Pozemek: 412 m 2 Zastavěná plocha: 180 m 2 Obytná plocha: 108 m 2 Obestavěný prostor: - m 3 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 13 z 21

14 Cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 OP: Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 2 Adresa: obec Svojšice Jedná se o rodinný dům 4+1 k rekonstrukci o celkové ploše 150 m2 s garáží na pozemku o velikosti 1200 m2 v obci Svojšice, které jsou vzdáleny 5 km od Kouřimi. Jedná se dům ze Popis: smíšeného zdiva, který je napojen na vodovod z vlastní studny, odpad sveden do septiku. Vytápění v domě je na tuhá paliva a ohřev vody pomocí elektrického bojleru. Nemovitost je možné využívat jak k trvalému bydlení, tak k rekreaci. Objekt: zděný RD Stav: nevalný Dispozice: 4+1 Vybavení: podstandardní Podlažnost: 1.-2.NP + půda Příslušenství: studna, garáž Fotodokumentace: Pozemek: m 2 Zastavěná plocha: 301 m 2 Obytná plocha: 130 m 2 Obestavěný prostor: - m 3 Cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 OP: Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 3 Adresa: obec Svojšice Jedná se o rodinný dům 2+kk na pozemku 280 m2. Dům je v klidném místě s kolnou a Popis: zahrádkou. Napojeno na studnu, el., odpad nutno řešit. RD je před rekonstrukcí. Objekt: zděný RD Stav: nevalný Dispozice: 2+kk Vybavení: podstandardní Podlažnost: 1.NP + půda Příslušenství: kůlna Fotodokumentace: Pozemek: 280 m 2 Zastavěná plocha: 110 m 2 Obytná plocha: 70 m 2 Obestavěný prostor: - m 3 Cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 OP: Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 4 Adresa: obec Zásmuky Jedná se o RD s dispozicí 3+kk a možností půdní vestavby. Za domem je menší zahrádka ve Popis: svahu. Dům je připojen na obecní vodovod i kanalizaci. Plyn je na hranici pozemku. Elektřina je 220 i 380V. Objekt: zděný RD Stav: nevalný Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 14 z 21

15 Dispozice: 3+kk Vybavení: podstandardní Podlažnost: 1.NP + půda Příslušenství: kůlna Fotodokumentace: Pozemek: 376 m 2 Zastavěná plocha: 85 m 2 Obytná plocha: 60 m 2 Obestavěný prostor: - m 3 Cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 OP: Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 5 Adresa: město Kouřim Jedná se o RD 3+1/70m2, který se nachází na oploceném pozemku o rozl.396m2 v klidné obci Toušice-3km od Kouřimi a Zásmuk. Dispozice: RD je o vel.2+1 a je k němu v patře přistavěn prostorný pokoj s krbem, předsíní a terasou-má vlastní vchod (lze i jako samostatná Popis: byt.jednotka). V domě není udělaná koupelna ani sociální zařízení - nutno dodělat! WC je pouze suché. K RD dále náleží kůlna a dílna. Možnost zvětšení obyt.plochy rekonstrukcí půdního prostoru. Objekt: zděný RD Stav: nevalný Dispozice: 3+1 Vybavení: podstandardní Podlažnost: 1.NP + podkroví, část. půda Příslušenství: kůlna Fotodokumentace: Pozemek: 396 m 2 Zastavěná plocha: 130 m 2 Obytná plocha: 70 m 2 Obestavěný prostor: - m 3 Nabídková cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 OP: Kč/m 2 datum: V okolí je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech ve špatném stavu. V inzerci se vyskytuje malé množství obdobných nemovitostí ve špatném stavu, v nabídce jsou spíše novější objekty v lepším stavu a lépe vybavené. Prodejnost objektu je však i vzhledem k poloze (umístění u silnice) omezená, objekt např. není vhodný k rekreaci. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovitost v krátkém čase a za dobrou cenu. Tabulka srovnání reprezentantů nabídková Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty přepočtená NC v R. cena v Kč/m 2 Poloha Pozemek Stav Vybavení Zdroj Ostatní Kč/m ,00 1,02 0,90 1,00 0,90 1, Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 15 z 21

16 ,05 0,88 0,90 0,85 0,90 0, ,05 1,08 0,90 0,90 0,80 0, ,00 1,03 0,75 0,75 0,80 0, ,04 1,03 0,80 0,90 0,80 0, Průměrná přepočtená nabídková cena Kč/m 2 obytné plochy Měrná jednotka - m 2 obytné plochy 114,36 Předběžná srovnávací hodnota Srovnávací hodnota - obvyklá cena Vyhodnocení srovnávací hodnoty: Z výše uvedené tabulky je zřejmé, že cenový rozptyl nabízených nemovitostí souvisí s jednotlivými odlišnostmi konkrétních nemovitostí a to zejména s rozdíly v poloze, velikosti pozemku, stavu, vybavení a příslušenství. Vzhledem k tomu, že v průběhu inzerování prodeje nemovitosti se ceny oproti prvotní nabídce běžně snižují o cca. 5% až 20%, indikuji dle této metody obvyklou cenu nemovitosti ve výši ,- Kč Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování Rodinný dům s pozemky a příslušenstvím A. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům č.p. 232 b) Porosty b 1 ) Trvalé porosty c) Pozemky c 1 ) Pozemky B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům č.p a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Středočeský kraj - do obyvatel Stáří stavby: 150 roků Stavba je po celkové rekonstrukci. Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 4 717,- Kč/m 3 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 16 z 21

17 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 6,5*14,54 = 94,51 m 2 2.NP: 6,5*14,54+1,2*4 = 99,31 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 94,51 m 2 3,00 m 2.NP: 99,31 m 2 3,30 m Obestavěný prostor: 1.NP: (6,5*14,54)*(3,00) = 283,53 m 3 2.NP: (6,5*14,54)*(3,30)+1,2*4*2,8 = 325,32 m 3 zastřešení: (6,5*14,54)*(0,5)+6,5*(14,54-3)*2,55*0,5 = 142,89 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 751,74 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 94,51 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 193,82 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 2,05 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - I typ B se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené I -0,08 nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - Žádné nebo pouze přípojka elektr. energie I -0,10 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - Bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod, I -0,10 chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní příslušenství - vedlejší III 0,05 stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0, Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu I -0, Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (nutná rekonstrukce i V 0,40 konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stavby 150 let po celkové rekonstrukci: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,60 = 0,142 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - centrální území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní III 0,03 zařízení 5. Školství a sport v obci - základní škola a sportovní zařízení III 0,03 6. Zdravotní zařízení v obci - ordinace praktického a odborného lékaře a další zařízení III 0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 17 z 21

18 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,100 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než I -0,10 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,142 * 1,100 * 0,900 = 0,141 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 4 717,- Kč/m 3 * 0,141 = 665,10 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 665,10 Kč/m 3 * 751,74 m 3 = ,27 Kč Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,27 Kč b) Porosty b 1 ) Trvalé porosty Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku [Kč]: ,30 Celková výměra pozemku [m 2 ]: 504 Celková pokryvná plocha porostů [m 2 ]: 200 Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: ,33 Cena ovocných dřevin je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,045 Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: = 1 303,84 Trvalé porosty - zjištěná cena = 1 303,84 Kč c) Pozemky c 1 ) Pozemky Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St ,00 41, ,88 Součet ,88 Úprava ceny příloha č. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,69 Mezisoučet ,57 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,7030 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,55 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 18 z 21

19 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 41,14 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada ,00 41, ,68 Součet 4 607,68 Úprava ceny - příloha č. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 460,77 Mezisoučet 5 068,45 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,7030 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 7 488,75 Pozemky - zjištěná cena = ,30 Kč C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rodinný dům č.p. 232 = ,27 Kč b) Trvalé porosty = 1 303,84 Kč c) Pozemky = ,30 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,41 Kč ,- Kč Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 19 z 21

20 C. Závěr Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky Kč Kč Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti rodinného domu č.p. 232, postaveného na pozemku parc.č. St. 398, a pozemků parc.č. St. 398 a 2750, vč. příslušenství; to vše v k.ú. Kouřim, obec Kouřim, okres Kolín; podle stavu ke dni , ve výši: ,- KČ slovy: Čtyřistapadesáttisíc korun českých V Praze dne Trojská 163/ Praha 8 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 503/133/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 20 z 21

21 E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV č. 527 ze dne Katastrální mapa dálkový náhled Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti ze dne Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 21 z 21

22 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 527

23

24 Katastrální mapa dálkový náhled

25 Mapa oblasti Letecká fotomapa Umístění nemovitosti v rámci ulice a centra města

26 Umístění nemovitosti v rámci města Umístění nemovitosti v rámci regionu

27 Fotodokumentace nemovitosti Přístup k objektu ze severní strany Severní a západní fasáda Detail východní fasády Vstup do objektu z východní strany Pozemek před vstupem Pohled od silnice na jihovýchodní stranu

28 Pohled na část objektu a vstup z jižní strany Pohled od silnice Pohled na kůlnu vedle RD Pohled na západní a jižní fasádu Pohled na západní fasádu se vstupem do objektu