ZNALECKÝ POSUDEK č

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č O ceně obvyklé: Rodinný dům č.p. 214 s pozemky parc. č. st. 359, zahrada 1684/2 a přísl. Do ocenění není zahrnuta movitá dřevěná stavba altánu na zahradě. Objednatel znaleckého posudku: 017 EX 560/13 Exekutorský úřad Tábor Mgr. Martina Douchová Příběnická Tábor Účel znaleckého posudku: 017 EX 560/13-40 podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Miloš Bernát Dukelská Žatec telefon: future@tiscali.cz Znalecký posudek se předává v jednom vyhotovení. V Žatci

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol 017 EX 560/ Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům č.p. 214 s pozemky parc. č. st. 359, zahrada 1684/2 a přísl. Adresa předmětu ocenění: Sídliště Lubenec Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Lubenec Katastrální území: Lubenec Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení exekutora, prohlášení a informace vlastníka, nabývací tituly získané znalcem 5. Vlastnické a evidenční údaje Viz 017 EX 560/13 a přílohy 6. Dokumentace a skutečnost Jinou dokumentaci než je uvedeno, jsem neměl k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Lubenec je dříve středisková obec na silnici Praha - Karlovy Vary, se základní občanskou vybaveností. Ceny nemovitostí zde v posledních letech silně poklesly. V současné době není vyjasněný termín výstavby obchvatu R6 a tím zklidnění centra obce. Rodinný dům je součástí skupiny technicky shodných domků varianty TL4 ( jednopodlažní objekty bez využití podkroví, + podzemní podlaží) napojených na všechny základní inž. sítě, pozemek je dostatečně velký, osluněný a dobře přístupný. Základní část objektu je montovaná z prvků na bázi dřeva, v technické úrovni poplatné době výstavby. Celý objekt je podsklepený klasickým způsobem vč. betonové desky stropu. Po celou dobu existence objektu od r nebyla na posuzované nemovitosti prováděna údržba, dnes je převážná většina prvků krátkodobé životnosti a kompletací na hranici použitelnosti. Je žádoucí na celém objektu provést rekonstrukci včetně náhrady z dnešního pohledu již morálně nevyhovujících vlastností (nedostatečná tepelná izolace stěn, teplovodní UT s kotlem na pevná paliva, střešní krytina na bázi osinkocementu, apod.). Silnou stránkou nemovitosti je dobrá poloha v obci, dispozice domu. Slabou stránkou pak zhoršený technický stav. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Věcná hodnota RD - orientační propočet 2. Porovnání s nabídkami a realizovanými obchody B. ZNALECKÝ POSUDEK 1. Věcná hodnota RD - orientační propočet Rodinný dům Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: dřevěná Podsklepená klasickým způsobem nemá podkroví se šikmou střechou - 2 -

3 Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch (vč. redukce započitatelnosti do porovnání) Název Plocha [m 2 ] zast. pl. 1.NP 12.31*8.88 = Podl. pl. celkem = Podl. pl. započitatelné celkem = = garáž 0, *6.68 = sklad, kotelna UT 0, * * * = chodba 0, *1.27 = 1.47 sklad paliva 0, *3.28 = 9.68 sklad, komora 3.05*3.21 = 9.79 sklad 3.26*2.27 = 7.40 = vstup 1.53*1.39 = 2.13 hlavní předsíň 3.15* * *1.18 = obývací místnost 3.93*( ) = lodžie 0, *3.90 = 3.12 kuchyně 3.80*2.30 = 8.74 koupelna 2.72*1.55 = 4.22 pokoj *3.70 = pokoj *2.25 = 8.89 pokoj *2.50 = 9.93 WC 1.54*0.78 = 1.20 spíž 1.51* = 1.44 Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] obest. prostor (12.31*8.88)*(2.80) *2.3* *11.71*2.6 = m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, Výpočet koeficientu vybavenosti K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S Zdivo S Zdivo P Stropy S Střecha S Krytina S Klempířské konstrukce P Vnitřní omítky P Fasádní omítky P Vnější obklady C Vnitřní obklady C Schody P Dveře S Okna S Podlahy obytných místností P Podlahy ostatních místností P Podlahy ostatních místností P Vytápění S Vytápění C Elektroinstalace P

4 18. Bleskosvod S Rozvod vody P Zdroj teplé vody S Instalace plynu C Kanalizace S Vybavení kuchyně P Vnitřní vybavení P Záchod P Ostatní C Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K 4 : Základní sazba [Kč/m 3 ]: = Koeficient vybavení stavby (dle výpočtu): * Polohový koeficient * 1.00 Koeficient změny cen staveb ( dle SKP): * Základní sazba upravená [Kč/m 3 ] = 2 821,00 Reprodukční cena: m 3 * 2 821,00 Kč/m 3 = ,00 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: % - Věcná hodnota RD = ,00 Kč 2. Porovnání s nabídkami a realizovanými obchody (ceny nemovitosti vč. pozemku a přísl.) a) V této skupině RD byl prodán v roce 2014 dům za Kč (původně požadováno 1,8 mil. Kč). Technický stav podstatně lepší, s prováděnou dostatečnou údržbou a dílčími modernizacemi. To představuje dosaženou cenu ,00 Kč/m2 započitatel. plochy b) Viz příloha: - Stejný dům v lepším stavu, bez zahrady, realizace 2012 za Kč, to představuje dosaženou cenu 9 400,00 Kč/m2 započitatel. plochy - Zděný objekt Lubenec Chýšská ul., nabídka internet, lokální vytápění na pevná paliva, zahrada, malý sklep, udávaná započitatel. pl. 145 m2. To představuje nabídkovou cenu 8 965,00 Kč/m2 započitatel. plochy S přihlédnutím k poloze, silným i slabým stránkám nemovitosti lze odvodit očekávanou dosažitelnou prodejní cenu v hladině Kč. To představuje dosaženou cenu ,00 Kč/m2 započitatel. plochy - 4 -

5 C. REKAPITULACE Rekapitulace - cena obvyklá Kč slovy: Devět set tisíc Kč V Žatci Ing. Miloš Bernát Dukelská Žatec telefon: future@tiscali.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne č.j.spr. 2465/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. f/