ZKUŠENOSTI S PRÁVNÍ ÚPRAVOU V BYTOVÝCH KORPORACÍCH (SVJ A BD) Potřebují občanský zákoník a zákon o obchodních korporacích věcnou novelizaci?

Transkript

1 SČMBD ZKUŠENOSTI S PRÁVNÍ ÚPRAVOU V BYTOVÝCH KORPORACÍCH (SVJ A BD) Ptřebují bčanský zákník a zákn bchdních krpracích věcnu nvelizaci? SČMBD Svaz českých Mgr. Kateřina Hrákvá legislativně-právní ddělení SČMBD 1

2 SČMBD Svaz českých je zájmvým sdružením a splečenství vlastníků jedntek s půsbnstí v celé České republice. Pskytuje svým členům dbrnu metdicku pmc a zastupuje je v jednáních s vládu, Parlamentem ČR a dalšími státními i nestátními rgány a rganizacemi. Je členem mezinárdních družstevních rganizací a udržuje styky se zahraničními institucemi bdbnéh typu. V sučasné dbě svaz sdružuje cca 650 a splečenství vlastníků, která vlastní či spravují cca bytvých a nebytvých jedntek. 2

3 SČMBD SČMBD je tak největším rganizvaným sdružením správců bytvéh fndu v ČR. Převážně se jedná byty v panelvých dmech. Členská bytvá družstva -spravují vlastní byty (cca ½ bytů) -spravují byty měst a bcí -spravují byty dalších více než splečenství vlastníků jedntek Členvé se dělí zkušensti a pskytují zpětnu vazbu z praktickéh fungvání BD a SVJ sbě navzájem i vůči SČMBD Setkávání členů -na celrepublikvé úrvni (pravidelné knzultační dny) -na reginální úrvni (prady předsedů družstev, prady právníků, eknmů a techniků) 3

4 Přehled hlavních prblémů PROBLÉMY BD A SVJ VYŽADUJÍCÍ ŘEŠENÍ legislativní cestu Prblematické vymáhání dluhů vznikajících při užívání bytů Sužití s nepřizpůsbivými splubčany Nvé právní předpisy (zejména NOZ a ZOK) kmplikují činnst neb dknce hržují fungvání a existenci BD a SVJ Nejasnst a nejednznačnst některých ustanvení nvých právních předpisů, chybějící přechdná ustanvení a neustálený výklad nvých předpisů 4

5 Prblematické vymáhání dluhů Dluhy existenčně hržují bytvá družstva a zejména splečenství vlastníků! Prblém dpadá na BD i SVJ ve všech reginech! Průzkum SČMBD týkající se DLUHŮ v r údaje za cca spravvaných jedntek (družstevní byty i byty ve vlastnictví jedntlivců) celkem phledávky: Kč!!! z th nedbytné phledávky cca (nedbytnst z důvdu existence jiné zástavy v přednstním přadí, zejména hypteční banky předem ztracené, nikli celk. neúspěšnst) v ČR je přes 4 miliny bydlených bytů, z th více než v jiných než rdinných dmech (bytvé dmy) údaje sčítání lidu, dmů a bytů r

6 Prblematické vymáhání dluhů Průzkum SČMBD v r puze byty ve vlastnictví jedntlivců blast pdíl nedbytných phledávek na celkvých phledávkách za vlastníky průměrná výše nedbytné phledávky připadající na 1 jedntku ( předem nedbytné) Praha 20% Kč Střední Čechy 44% Kč Jižní Čechy 38% Kč Západní Čechy 31% Kč Severní Čechy 11% Kč Výchdní Čechy 23% Kč Severní Mrava 39% Kč Jižní Mrava 27% Kč Průměr 23% Kč 6

7 Prblematické vymáhání dluhů PŘÍČINY BD ani SVJ nemají přednstní práv při uspkjvání phledávek v exekučním ani inslvenčním řízení, prblémy nastávají zejména v případech, kdy má dlužník více věřitelů při rzvrhu mají před BD a SVJ přednst jiní věřitelé (zejména banky); hypteční banky mhu d exekučníh řízení přihlásit dknce phledávky nezažalvané jestliže je dlužník v úpadku a je mu schválen ddlužení, dchází k redukci phledávek až na 30% SVJ a statní vlastníci dmu p nemají ani záknné zástavní práv k jedntce přechd dluhu při převdu družstevníh pdílu neb bytu na nabyvatele není v NOZ a ZOK řešen dstatečně určitě vznikají výkladvé prblémy rzsahu přechdu dluhů, a t zejména při nucených prdejích jedntek a družstevních pdílů ŘEŠENÍ nvela OSŘ, inslvenčníh zákna a exekučníh řádu, které zajistí úhradu phledávek BD a SVJ při nucených prdejích družstevních pdílů a jedntek (přednstní práv) nvela inslvenčníh zákna, která zajistí, že se redukce phledávek v ddlužení nebude týkat phledávek BD a SVJ z bydlení; zpřísnění kriterií pr ddlužení nvela NOZ, která znvu zavede záknné zástavní práv k jedntce (v závislsti na předchzím bdě) nvela NOZ a ZOK, která dstraní výkladvé nejasnsti týkající se přechdu dluhů 7

8 Prblematické vymáhání dluhů Negativní zkušensti z praxe I. (sudní řízení): - Délka sudníh řízení je v některých případech neúměrně dluhá pr ilustraci: d pdání žalby d vydání platebníh rzkazu něklik měsíců (Mst, platí však jen pr litvínvsku čtvrť Janv) d pdání žalby d 1. jednání ve věci - 3 rky (Ústí nad Labem) d pdání žalby d vydání rzsudku 3 rky (Chmutv) - Spry věcnu příslušnst prjednání věci si mezi sebu přehazují kresní a krajské sudy (Mst, Ústí nad Labem, Praha) 8

9 Prblematické vymáhání dluhů Negativní zkušensti z praxe II. (exekuce): - BD p získání exekučníh titulu pdal návrh na prvedení exekuce pr phledávku přes Kč. D exekučníh řízení se přihlásila hypteční banka se svu phledávku ( Kč), kteru ani nemusela žalvat. V rzvrhu BD nezískal p prdeji bytu nic, ani náklady exekučníh řízení (!). Výtěžek byl rzdělen mezi banku a dměnu exekutra. BD ani p úspěšném sudním řízení a prdeji jedntky nezíská nic. Dluh p tut dbu rstl, BD vznikly navíc náklady na sudní a exekuční řízení, z něhž měla prspěch banka (Opava). - Exekuce majetku dlužníků trvá neúměrně dluh. Exekutři se např. bávají th, přistupit k dražbě bytu dlužníka, ačkli je t čast jejich jediný zpeněžitelný majetek. Dluhy dále narůstají (Sušice). - Exekutři převážně nezjišťují, jaké dluhy jsu s bytem spjeny a neinfrmují tm zájemce nabytí jedntky. Za situace, kdy není přechd dluhů při nucených převdech vyjasněn, tím hržují buducí pstavení nvých vlastníků jedntek. 9

10 Prblematické vymáhání dluhů Negativní zkušensti z praxe III. (inslvence): -Inslvenční sudci ani na návrh věřitelů nedebírají dlužníkům výhdu ddlužení, přestže dlužníci nehradí ani nvé phledávky vznikající z jejich bydlení neb dlužníci ve skutečnsti neuhradili 30% půvdní phledávky. Dluhy v ddlužení nejsu uhrazeny ani ze 30%, krmě th narůstají dluhy za další užívání bytu (např. Mst). -Inslvenční správci ppírají phledávky BD a SVJ přihlášené d inslvenčníh řízení. Tím nutí BD a SVJ pdávat žalbu na určení pravsti. I když pté inslvenční správce phledávku uzná a sud řízení zastaví, je zárveň rzhdnut tm, že žádný z účastníků nemá práv na náklady řízení. Náklady spjené s uplatněním phledávky vyfakturvané právním zástupcem činily cca 5.000,- Kč. O tut částku vzrstla zbytečně phledávka vůči neplatiči (např. Mst) -Inslvenčnímu správci předal dlužník byt ke zpeněžení a vystěhval se. K prdeji bytu však nedšl ani p uplynutí jednh rku. Na výzvu SVJ k úhradě nvě vzniklých dluhů na příspěvcích na správu a na službách za užívání bytu adresvaných dlužníkvi reagval inslvenční správce přípisem, že dluh nelze vymáhat, nebť byt není užíván a je nutné brát stav, jak když je bytvá jedntka nebsazená neb není vlastníka, takže také nikd nepřispívá. Dluhy za byt d nucenéh prdeje jedntky dále narůstají (Mst) 10

11 Prblematické vymáhání dluhů Negativní zkušensti z praxe IV. (inslvence): -Nečinnst inslvenčníh správce a inslvenčníh sudu vede k tmu, že za dbu d pvlení ddlužení vzrstl dluh ,- Kč. Celkvý dluh činí 340 tis. Kč a není v dhledné dbě reálné, že by se dlužníci z bytu dstěhvali. Dluh dále narůstá (Mst). 11

12 Nepřizpůsbiví Průvdní jevy sužití s nepřizpůsbivými bčany: a) Přím suvisející se správu dmů: ničení dmů, bytů, sídlišť (pakvané pžáry) užívání jednh bytu neadekvátním mnžství lidí, aniž by se tyt sby k pbytu hlásili a platili za jeh užívání vlastníci neplatí za užívání bytů (ničí, ale na pravy nepřispívají) dchd části byvatel, kteří mají na financvání jinéh bydlení (uvlňují se byty, družstevní byty devzdávají členvé družstvu, snižuje se mnžina bydlících, která hradí náklady na prvz dmu) nemžnst získat finanční prstředky na pravy hrzba bankrtu a likvidace a splečenství vlastníků pkles cen bytů (praktická neprdejnst), ceny bytů nepřevyšují něklik desítek tisíc Kč, bvykle je kupní cena nižší než dluhy váznucí na bytech (cena bytu 4+1 v Janvě dnes pd hranicí Kč); ceny bytů se snižují směrem k prblémvým lkalitám b) Jiné průvdní jevy: vyská kriminalita (vykrádání bytů, dětské gangy) velké mnžství státem pdprvaných neziskvých rganizací bez výsledků, které by dpvídaly vynalženým prstředkům frustrace slidních byvatel 12

13 Nepřizpůsbiví Případ JANOV Část téměř třicetitisícvéh města Litvínv. D privatizace becních bytů byl v Janvě 7% rmské ppulace (zvladatelný pdíl). P privatizaci nastěhvaly d privatizvaných bytů zejména realitní kanceláře další rmské bčany, takže v r již pdíl činil 15% a dnes je dknce 25%. Tt mnžství již není zvladatelné. Bytvému družstvu, které vyknává správu některých dmů v Janvě dluží vlastníci bytů Kč. Družstv dplácel na ddávku služeb měsíčně Kč. Správy některých bytvých dmů se prt vzdal a infrmval tm měst Litvínv. U statních dmů zaveden zvláštní eknmický režim: dmvníci nedstávají dměny, nic se nepravuje. D 1 měsíce pté, c se BD vzdal správy dmu, zbyl v dmě jediný uživatel. Janvská výzva petice adresvaná předsedvi vlády z iniciativy předsedů družstevních samspráv a SVJ v dmech Pdepsal lidí (6% byvatel Litvínva) Navazuje na Mstecku výzvu z r

14 Nepřizpůsbiví NAVRHOVANÁ ŘEŠENÍ mžnst vyjádřit se k uchazečům bydlení v knkrétních dmech s právem nesuhlasu statních splubydlících v dmě (tat praxe funguje v některých evrpských zemích; vychází z principu, že v dmě se 100 byty vlivní nastěhvání jedné rdiny kamžitě živt dalších 99 rdin) tj. nvela NOZ, případně ZOK Znvuzavedení nrem pr maximální mžné mnžství lidí bývajících byt, s přihlášením další sby k pbytu by měl suhlasit i prnajímatel větší mnžství preventistů kriminality v prblémvých blastech, zajištění annymity svědků (susedů), zajišťvání nčníh klidu pskytvání příspěvků na bydlení přím správcům dmů uvlnění pravidel pr zavedení kamervých systémů v dmech výplatu sciálních dávek vázat na pvinný pčet dpracvaných hdin, debírání sciálních dávek při závadném chvání (hraní hracích autmatů, tulání dětí) dtace na burání panelvých dmů 14

15 Ustanvení NOZ a ZOK s vážnými dpady Ustanvení NOZ a ZOK kmplikující činnst a hržující existenci BD a SVJ Prblematika přebírání úvěrů na dmech nvě vznikajícími SVJ Pžadavek 731 ZOK - 100% suhlasu členů BD se změnu stanv (zásah d autnmie družstev, suhlas nelze získat, právní úprava neřeší velká BD se shrmážděním delegátů) Výše vypřádacíh pdílu při sknčení členství v BD (tržní ceny družstevníh pdílu jsu nižší než vklady členů, BD nemají jak prstředky pr výplatu vypřádacíh pdílu získat) Nemžnst zakládání SVJ v dmech, kde nebude dsažen 100% suhlasu vlastníků (způsbí blkaci převdů a slidární ručení za dluhy spjené se správu dmu) 15

16 Prblematický výklad NOZ a ZOK Nejasnst a nejednznačnst některých ustanvení nvých právních předpisů, chybějící přechdná ustanvení a neustálený výklad nvých předpisů K tázce frmy při změně stanv SVJ vznikléh d r přístup rejstříkvých sudů Rejstříkvý sud v Praze vyžaduje frmu NZ Rejstříkvý sud v Ostravě, pracviště Olmuc vyžaduje frmu NZ Rejstříkvý sud v Českých Budějvicích nevyžaduje Rejstříkvý sud v Brně ve 4 případech nevyžadval, v pátém věcně ttžném případě vyžadval frmu NZ 16

17 Prblematický výklad NOZ a ZOK K pžadavku 731 ZOK - 100% suhlasu členů BD se změnu stanv přístup ntářů při sepisvání NZ přizpůsbení stanv: 1. skupina: suhlas členů nezjišťvala, přizpůsbení stanv nepvažvala za záležitst, která pdléhá pravidlu uvedenému v 731 ZOK 2. skupina: byla chtna sepsat NZ, avšak puze s výhradu, že suhlas se změnu stanv nebyl přijat pstupem pdle 731 ZOK 3. skupina: dpručvala družstvům úpravu textu stanv, kterým se ustanvení 731 ZOK bejde, např.: - účinnst stanv navázat na suhlas psledníh člena - ustanvení stanv týkající se nájmu družstevních bytů vůbec neměnit - ustanvení stanv nájmu družstevních bytů vypustit a dkázat na becnu úpravu nájmu v NOZ 4. skupina: vyžadvala účast všech členů BD na schůzi BD 17

18 Inspirace ze zahraničí Rakusk: přednstní práv pr uspkjvání phledávek (pdmíněné pdáním žalby na úhradu dluhů), nejsu-li phledávky uspkjeny přechází pvinnst k jejich úhradě na nabyvatele bytu Německ: převd bytů lze mezit suhlasem statních vlastníků bytů (suhlas lze depřít jen z důležitých důvdů); přednstní práv pr uspkjvání phledávek (limitván d 5% hdnty bytu) Francie: byt není mžné zcizit, aniž by byly uhrazeny závazky vůči splečenství Švédsk: převd družstevníh pdílu pdmíněn suhlasem družstva (nesmí být depřen, je-li nabyvatel schpen plnit pdmínky stanv a dá se předpkládat, že bude plnit své závazky vůči družstvu); v některých družstvech je jednu z pdmínek členství také trvalé bydlení vlastníka družstevníh pdílu; přednstní práv na uspkjení phledávek (pdmínku je infrmvání zástavníh věřitele prdlení s alespň 1 měsíční platby p dbu více než 14 dnů) Nrsk: splečenství schvaluje nabytí jedntek d vlastnictví dalších sb; dluh je spjen s družstevním pdílem Estnsk: inslvenční správce může rzhdnut přednstním zájmu na uspkjení 18

19 Děkuji za pzrnst Mgr. Kateřina Hrákvá SČMBD Pdlská Praha 4 scmbd@scmbd.cz 19