ZNALECKÝ POSUDEK č /2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2016 Úkolem znalce je zodpovědět na tyto otázky a zahrnout je do svého znaleckého zkoumání: a) jaká je cena v daném místě a čase obvyklá u pozemků pro účely prodeje uvedených v příloze č. 1 této Smlouvy? b) jaká je cena zjištěná u pozemků pro účely prodeje uvedených v příloze č. 1 Smlouvy? c) po provedení ocenění dle této Smlouvy závěry zkomparovat se znaleckými posudky, které objednatel zhotoviteli po podpisu smlouvy protokolárně předal, d) pro případ, kdy znalec při stanovení ceny v místě a čase obvyklé dle Smlouvy dospěje k jiné výši ceny pozemků v daném místě a čase obvyklé, resp. ceny zjištěné pro účely jejich prodeje, než jsou ceny uvedené ve znaleckých posudcích předaných objednatelem, zdůvodní zhotovitel, proč a jak k těmto případným rozdílným závěrům dospěl ve svém znaleckém posudku, resp. v díle dle Smlouvy. Pohled na bytové domy při ulici v Zeleném údolí v katastrálním území Kunratice, obec Praha Objednavatel znaleckého posudku: Institut klinické a experimentální medicíny státní příspěvková organizace Vídeňská 1958/ Praha 4 IČ: Účel znaleckého posudku: stanovení ceny pozemků pro účely převodu vlastnického práva Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Ladislav Kubík Panenské Břežany Odolena Voda Počet stran: 56 včetně titulního listu a 55 číslovaných stran příloh. Objednavateli se předává v 5 vyhotoveních. V Panen. Břežanech

2 Obsah znaleckého posudku č /2016 A. Nález 1. Znalecký úkol 3 2. Základní informace 3 3. Prohlídka a zaměření 4 4. Podklady pro vypracování posudku 4 5. Vlastnické a evidenční údaje 5 6. Dokumentace a skutečnost 5 7. Celkový popis Celkový popis předmětné lokality a pozemků Popis oceňovaných pozemků dle druhů pozemků a dle jednotlivých LV Platný územní plán hlavního města Prahy Omezení vlastnického práva věcná břemena Stavby na pozemcích Stanoviska vlastníků, které vyhotovil Mgr. Novotný dne Rozsudek OS pro Prahu 4 v právní věci 9 C 119/2010 o určení vlastnictví 16 B.1 Znalecký posudek stanovení obvyklé ceny B.1.1 Použitá metodika stanovení obvyklé ceny 17 B.1.2 Základní zásady při určení obvyklé ceny komentář MF ČR 18 B.1.3 Databáze srovnávacích entit 18 B.1.4 Porovnávací metoda a koeficienty odlišnosti 19 B.1.5 Výběr entit pro porovnání identifikace pozemků, popis, cena 21 B.1.6 Vlastní výpočet porovnávací metoda 24 B.1.7 Statistické vyhodnocení 27 B.1.8 Výpočet obvyklé ceny pozemků u rodinných domů a ceny zjištěné 32 C.1 Závěrečná rekapitulace k B.1 37 B.2 Znalecký posudek stanovení zjištěné ceny B.2.1 Jednotkové ceny stavebních pozemků dle cenové mapy 38 B.2.2 Výpočet jednotkových cen pro jednotlivé druhy pozemků 39 B.2.3 Pozemek ostatní plocha v územním plánu zóna OBC 43 B.2.4 Pozemky v k.ú. Krč jednotková cena 45 B.2.5 Výpočet zjištěné ceny 47 C.2 Závěrečná rekapitulace k B.2 52 B.3 Znalecký posudek porovnání s předloženými posudky B.3.1 Rozbor znaleckých posudků

3 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je zodpovědět na tyto otázky a zahrnout je do svého znaleckého zkoumání: a) jaká je cena v daném místě a čase obvyklá u pozemků pro účely prodeje uvedených v příloze č. 1 této Smlouvy? b) jaká je cena zjištěná u pozemků pro účely prodeje uvedených v příloze č. 1 této Smlouvy? c) po provedení ocenění dle této Smlouvy závěry zkomparovat se znaleckými posudky, které objednatel zhotoviteli po podpisu této Smlouvy protokolárně předal, d) pro případ, kdy znalec při stanovení ceny v místě a čase obvyklé dle této Smlouvy dospěje k jiné výši ceny pozemků v daném místě a čase obvyklé, resp. ceny zjištěné pro účely jejich prodeje, než jsou ceny uvedené ve znaleckých posudcích předaných objednatelem, zdůvodní zhotovitel, proč a jak k těmto případným rozdílným závěrům dospěl ve svém znaleckém posudku, resp. v díle dle Smlouvy. Poznámka znalce: Pokud je ve formulaci znaleckého úkolu požitý termín Smlouva, míní se tím Smlouva o dílo IKEM Praha vypracování znaleckého posudku na cenu v místě a v čase obvyklou na pozemky v areálu tzv. Zeleného údolí a další související plnění, uzavřená dne mezi IKEM jako objednatelem a Ing. Kubíkem jako zhotovitelem. Předmětem ocenění jsou dle objednávky následující pozemky: Katastrální území Kunratice pozemky parc.č. 806/5, 807/2, 807/3, 807/4, 807/5, 807/6, 807/7, 807/8, 807/9, 807/10, 807/11, 807/12, 807/13, 807/14, 807/15, 807/25, 807/26, 807/27, 807/28, 807/29, 808/3, 808/4, 808/5, 808/7, 808/8, 810/3, 810/4, 812/2, 812/3, 814/2, 815/3, 817/2, 817/3, 817/14, 817/15, 817/16, 817/17, 817/18, 817/19, 817/20, 817/21, 817/22, 817/23, 817/24, 817/25, 817/26, 817/27, 817/28, 817/29, 817/30, 817/31, 817/32, 817/33, 818/2, 818/3, 818/4, 818/5, 818/6, 818/7, 818/8, 822/4, 822/5, 822/6, 822/7, 822/8, 823/3, 823/4, 823/5, 823/6, 823/7, 823/8, 823/9, 824/2, 824/3, 824/4, 824/5, 825/2, 2339/12, 2339/22, 2339/23, 2339/24, 2339/25, 2339/26, 2339/49, 2339/88, 2339/89, 2339/129, 2339/155, 807/22,807/23, 807/24, 808/1, 808/6, 811, 813/1, 813/2, 813/3, 813/4, 816/6, 816/9, 816/10, 816/11, 816/12, 816/13, 816/14, 816/15, 816/16, 816/17, 817/1, 817/9, 817/10, 817/34, 817/35, 817/36, 817/37, 817/38, 817/39, 817/40, 817/41, 817/42, 817/43, 817/44, 817/45, 817/46, 817/47, 817/48, 817/49, 817/50, 817/51, 817/52, 817/53, 817/54, 817/55, 817/56, 817/57, 817/58, 817/59, 817/60, 817/61, 817/62, 817/63, 817/64, 818/1, 818/22, 818/23, 818/24, 818/25, 822/2, 822/3, 822/12, 823/1, 823/2, 824/1, 824/17, 825/1, 825/12, 825/13, 826/4, 826/5, 2339/7, 2339/38, 2339/39, 2339/41, 2339/44, 2339/45, 2339/47, 2339/48, 2339/100, 2339/101, 2339/103, 2339/107, 2339/108, 2339/111, 2339/116, 2339/117, 2339/158, 2339/159, 2339/160, 2339/162, 2339/163, 2339/164, 2339/169, 2339/170, 2339/171, 2339/177, 2339/181, 2420/4, 2420/5, 2420/6 Katastrální území Krč pozemky parc.č. 2997/4, 2997/7, 2997/8 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Pozemky v Zeleném údolí Praha Kunratice, Krč Hl.m. Praha Hl.m. Praha - 3 -

4 Obec: Praha Katastrální území: Kunratice, Krč Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena opakovaně v měsíci prosinci 2015, v měsících lednu a únoru 2016 a naposledy dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha ze dne , list vlastnictví č pro katastrální území Kunratice, obec Praha - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha ze dne , list vlastnictví č. 795 pro katastrální území Krč, obec Praha - kopie katastrálních map pro katastrální území Kunratice a katastrální území Krč, získáno dálkovým přístupem na adrese v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro hl.m. Prahu, Katastrální pracoviště Praha - kupní smlouva sp.zn. V-33779/ , uzavřená mezi Jitkou Procházkovou jako prodávající a Milanem Bernáškem a Ing. Lucií Tučnou jako kupujícími, předmětem byl pozemek parc.č. 705/3 v katastrálním území Kunratice - smlouva o koupi nemovité věci sp.zn. V-67400/ , uzavřená mezi Ing. Michaelou Šepsovou jako prodávající a RNDr. Ladislavem Mandíkem jako kupujícím, předmětem byl pozemek parc.č. 604/2 v katastrálním území Kunratice - kupní smlouva sp.zn. V-51819/ , uzavřená mezi Jiřím Odvárkou jako prodávajícím a Ing. Tomášem Skočdopole jako kupujícím, předmětem byl pozemek parc.č. 337 v katastrálním území Kunratice - kupní smlouva sp.zn. V-59610/ , uzavřená mezi Ing. Janou Blažkovou jako prodávající a Jakubem Polívkou jako kupujícím, předmětem byl pozemek parc.č. 2273/2 v katastrálním území Kunratice - kupní smlouva sp.zn. V-2182/ , uzavřená mezi CENTRAL GROUP 23, investiční a.s. jako prodávajícím a Mgr. Dušanem Kunovským, LL.M jako kupujícím, předmětem byl mimo jiné pozemek parc.č. 2349/67 a pozemek parc.č. 2349/68 v katastrálním území Kunratice - kupní smlouva sp.zn. V-98433/ , uzavřená mezi MediCom, a.s. Praha jako prodávajícím a manžely Ing. Petrem Valachem a PhDr. Evou Valachovou jako kupujícími, předmětem byl pozemek parc.č. 2349/65 v katastrálním území Kunratice - kupní smlouva sp.zn. V-67972/ , uzavřená mezi Adamem a PhDr. Renatou Vaněčkovými jako prodávajícími a manžely Ing. Karlem Klímou a MUDr. Kateřinou Klímovou jako kupujícími, předmětem byl pozemek parc.č. 2364/21 v katastrálním území Kunratice - usnesení sp.zn / v exekuční věci vedené pod sp.zn. 174 EX 50/14, kdy vydražitelem pozemku parc.č. 2364/6 v katastrálním území Kunratice byl Vu Thi Nguot - kupní smlouva sp.zn. V-12453/ , uzavřená mezi Františkem Zárubou jako prodávajícím a Ing. Pavlem Dvořákem jako kupujícím, předmětem byl pozemek parc.č. 1001/1 v katastrálním území Kunratice - soubor dalších 10 smluv prověřovaných smluv znalcem ze sbírky listin v rámci zákaznického účtu pro dálkový přístup do katastru nemovitostí - Stanoviska vlastníků k rozhodným okolnostem pro ocenění pozemků v lokalitě Zelené údolí, které vyhotovil Mgr. Petr Novotný dne soubor dohod o narovnání a kupních smluv, včetně rozsudku MS v Praze, rozhodnutí NS ČSR, článku Vítězslava Hálka, stanoviska vlastníků ze dne , usnesení NS 23 Cdo 500/2012, nálezu ÚS II. ÚS 3588/14 a prohlášení vlastníků nemovitostí č.p. 1316, předložených znalci na základě protokolu ze dne

5 - soubor dohod o narovnání a kupních smluv, předložených znalci na základě protokolu ze dne rozsudek OS pro Prahu 4 v právní věci 9 C 119/2010 o určení vlastnictví některých předmětných oceňovaných pozemků, vydaný dne soubor dalších podkladů, předložený znalci v rámci vyhotovení posudku - obecně závazná vyhláška hlavního města Prahy hl.m.prahy, kterou se mění vyhláška hlavního města Prahy č.32/1998 Sb. hl. m. Prahy, ve znění pozdějších předpisů o cenové mapě stavebních pozemků na území hl.m.prahy, účinnost vyhlášky je od (dále jen cenová mapa stavebních pozemků na území hlavního města Prahy - CMP 2016 ) - vyhláška hl. m. Prahy č. 32/1999 Sb. hl. m. Prahy, o závazné části územního plánu sídelního útvaru hl. m. Prahy, která byla měněna postupně po dobu své platnosti následujícími obecně závaznými vyhláškami hl. m. Prahy: č.10/2001 Sb. hl. m. Prahy,27/2001 Sb. hl. m. Prahy,21/2002 Sb. hl. m. Prahy, 30/2002 Sb. hl. m. Prahy, 8/2003 Sb. hl. m. Prahy, 3/2004 Sb. hl. m. Prahy, 7/2004 Sb. hl. m. Prahy, 6/2005 Sb. hl. m. Prahy, 17/2005 Sb. hl. m. Prahy, 24/2005 Sb. hl. m. Prahy, 6/2006 Sb. hl. m. Prahy, 15/2006 Sb. hl. m. Prahy - fotografická dokumentace pořízená znalcem při místních šetřeních v celkovém počtu 155 snímků - informace a údaje sdělené zástupci objednatele posudku a skutečnosti a výměry zjištěné na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje Posouzení vlastnických a evidenčních údajů není předmětem tohoto znaleckého posudku. Poznámka znalce: V příloze tohoto znaleckého posudku jsou uvedené kopie výpisu z katastru nemovitostí pro katastrální území Kunratice a pro katastrální území Krč. 6. Dokumentace a skutečnost Znalci byly předloženy podklady uvedené v bodě 4 nálezu tohoto znaleckého posudku a veškeré údaje a výměry použité ve znaleckém posudku vycházejí z těchto podkladů a z výsledků místních šetření. 7. Celkový popis 7.1 Celkový popis předmětné lokality a pozemků Předmětem ocenění jsou jednak vybrané pozemky, které jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č pro katastrální území Kunratice na území hlavního města Prahy. Dále jsou předmětem znaleckého posudku pozemky parc.č. 2997/4, 2997/7 a 2997/8, které jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 795 pro katastrální území Krč. Pozemky se nacházejí v lokalitě Zelené údolí, které se nachází na okraji zastavěné části katastrálního území Kunratice, kdy na severovýchodní straně na pozemky navazuje údolí Kunratického potoka a dále Kunratický les. Na jihozápadní straně jsou pozemky ohraničeny frekventovanou komunikací ulice Vídeňská a na straně severní oploceným areálem Institutu klinické a experimentální medicíny. Pozemky jsou lokalizovány ve svažujícím se terénu od ulice Vídeňská směrem k údolí Kunratického potoka. Oceňované pozemky je možné dle druhu pozemků dělit na pozemky zastavěné, na pozemky jednotných funkčních celků se zastavěnou plochou (například předzahrádky a zahrady rodinných domů, resp. vnitrobloky bytových domů), dále na pozemky místních komunikací, na pozemky v druhu ostatní plochy s různým způsobem užití od veřejné zeleně, přes chodníky až k částem trvalých travních porostů v rámci veřejné zeleně u Kunratického - 5 -

6 potoka. Pozemky, které jsou zastavěné cizími nadzemními stavbami, je možné dále rozdělit na pozemky u rodinných domů, dále na pozemky u bytových domů a dále na dva pozemky zastavěné trafostanicemi. Rodinné domy a pozemky s nimi související se nacházejí v severovýchodní části Zeleného údolí především při ulici K Zelené louce. Pozemky souvisící s bytovými domy se nacházejí ve vyšší části svažitého terénu směrem k ulici Vídeňská. K jednotlivým pozemkům je přístup po zpevněných komunikacích (které jsou rovněž předmětem znaleckého posudku), v místě je možnost přípojek na inženýrské sítě. Z listinných dokladů vyplývá, že pozemky jsou zastavěné cizími stavbami, kdy tato negativní okolnost (stejně jako negativní vliv právních vztahů) je zohledněna při stanovení jak obvyklé ceny, tak ceny zjištěné. Doprava do centra města je jednak autobusovými linkami a dále metrem. 7.2 Popis oceňovaných pozemků dle jednotlivých druhů pozemků a dle jednotlivých listů vlastnictví Podklady k identifikaci pozemků Konkrétní identifikace oceňovaných pozemků v katastrálním území Kunratice a v katastrálním území Krč vyplývá z následujících podkladů: - Smlouva o dílo IKEM Praha vypracování znaleckého posudku na cenu v místě a v čase obvyklou na pozemky v areálu tzv. Zeleného údolí a další související plnění, uzavřená dne mezi IKEM jako objednatelem a Ing. Kubíkem jako zhotovitelem včetně dodatku č. 1 ke Smlouvě ze dne , viz příloha č. 1 Smlouvy - Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha ze dne , list vlastnictví č pro katastrální území Kunratice, obec Praha - Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha ze dne , LV č. 795 pro katastrální území Krč, obec Praha - Výpočtové tabulky znalce, uvedené v částech B.1 a B.2 tohoto znaleckého posudku Druhy pozemků, způsoby využití Souhrnně se dá k jednotlivým druhům pozemků, jak v právním stavu, tak ve skutečnosti konstatovat, že předmětem ocenění jsou pozemky v následujících druzích s následujícím způsobem využití: Tabulka 1 Druh pozemku Způsob využití Skutečnost zastavěno zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zbořeniště jednotný funkční celek rodinné domy bytové domy ostatní plocha jiná plocha jednotný funkční celek rodinné domy ostatní plocha jiná plocha jednotný funkční celek bytové domy ostatní plocha ostatní komunikace místní komunikace ostatní plocha jiná plocha chodníky ostatní plocha jiná plocha parkoviště ostatní plocha zeleň zeleň - 6 -

7 ostatní plocha jiná plocha dle ÚP - čistě obytná zóna ostatní plocha jiná plocha dle ÚP-zóna veř. vybavení ostatní plocha jiná plocha zeleň - trvalý travní porost Základní popis pozemků Pozemky u rodinných domů Předmětem ocenění jsou pozemky, které vytvářejí zastavěnou plochu rodinnými domy, dále pozemky tzv. předzahrádek, přístupných z místních komunikací a pozemky zahrad, kdy pozemky předzahrádek, zahrada a zastavěné plochy spolu tvoří jednotný funkční celek. Řada rodinných domů č.p až 1569 ulice K Zelené louce severní část Jedná se jednak o pozemky tzv. předzahrádek, a to parc.č. 816/9 až 816/17 a 817/34 až 817/36, dále o pozemky parc.č. 817/21 až 817/33, kdy tyto jsou zastavěné rodinnými domy č.p až č.p a dále o pozemky parc.č. 817/37 až 817/49, které tvoří zahrady. Řada rodinných domů č.p až 1348 ulice K Zelené louce severovýchodní část Jedná se jednak o společný pozemek tzv. předzahrádky, a to parc.č. 2339/48, dále o pozemky parc.č. 817/2, 2339/22 až 2339/26 a 822/4 až 822/8, kdy tyto jsou zastavěné rodinnými domy č.p až č.p a dále o pozemek parc.č. 817/10, které tvoří zahrady u jednotlivých rodinných domů, a to bez dělení na jednotlivé pozemky zahrad. Řada rodinných domů č.p až 1337 ulice K Zelené louce východní část Jedná se jednak o společný pozemek tzv. předzahrádky, a to parc.č. 823/1, dále o pozemky parc.č. 823/3 až 823/8, kdy tyto jsou zastavěné rodinnými domy č.p až č.p a dále o pozemek parc.č. 823/2, které tvoří zahrady u jednotlivých rodinných domů, a to bez dělení na jednotlivé pozemky zahrad. Řada rodinných domů č.p až 1329 ulice K Zelené louce konec ulice Jedná se o pozemky parc.č. 824/3, 824/4, 824/5 a 825/2, kdy tyto jsou zastavěné rodinnými domy č.p až č.p a dále o část pozemku parc.č. 824/17, který vytváří část předzahrádky, dále o části pozemků parc.č. 825/1 a 2420/6, které tvoří zahrady jednotlivých rodinných domů. Poznámka znalce: U pozemků parc.č. 824/17, 825/1 a 2420/6 znalec provedl dle kopie katastrální mapy dělení na části pozemků, které tvoří jednotný funkční celek s rodinnými domy a dále na část veřejného prostranství. Dělení bylo provedeno pomocí výpočtu plochy z dané vrstvy katastrální mapy, a to získané dálkovým přístupem se znázorněním ortofotomapy. Řada rodinných domů č.p až 1577 ulice Velké Kunratické severní část Jedná se jednak o pozemky tzv. předzahrádek, a to parc.č. 817/57 až 817/63, dále o pozemky parc.č. 817/13 až 817/20, kdy tyto jsou zastavěné rodinnými domy č.p až č.p. 1577, dále o pozemek parc.č. 817/1, tvořící jak předzahrádku, tak zahradu a dále o pozemky parc.č. 817/50 až 817/56, které tvoří zahrady. Řada rodinných domů č.p až 1355 ulice Velké Kunratické louce severovýchodní část Jedná se jednak o společný pozemek tzv. předzahrádky, a to parc.č. 818/1, dále o pozemky parc.č. 818/2 až 818/8, kdy tyto jsou zastavěné rodinnými domy č.p až č.p a dále o pozemek - 7 -

8 parc.č. 818/22, které tvoří zahrady u jednotlivých rodinných domů, a to bez dělení na jednotlivé pozemky zahrad. Řada rodinných domů č.p až 1362 ulice Velké Kunratické louce východní část Jedná se jednak o společný pozemek tzv. předzahrádky, a to parc.č. 807/23, a dále o pozemky parc.č. 807/8 až 807/14, kdy tyto jsou zastavěné rodinnými domy č.p až č.p a dále o pozemek parc.č. 807/24, který tvoří zahrady u jednotlivých rodinných domů, a to bez dělení na jednotlivé pozemky zahrad Pozemky u bytových domů Uzavřený komplex bytových domů č.p až č.p při ulicích Za Valem, Velké Kunratické a V Zeleném údolí Jedná se jednak o pozemky parc.č. 808/4, 807/3, 807/2, 807/5, 807/6, 807/7, 808/5, 808/8, 808/7, 808/3, 812/2, 812/3, 810/4, 814/2 a 810/3, kdy tyto jsou zastavěné bytovými domy č.p až č.p a dále o pozemky parc.č. 807/4, 808/1 a 811, kdy tyto pozemky tvoří vnitroblok u předmětných bytových domů a zastavěných pozemků. Poznámka znalce: o Pozemky parc.č. 807/4, 808/1 a vytvářející vnitroblok - znalec dle dikce zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění, dle 9, odst. (2), písm. a), bod 3 oceňuje v jednotném funkčním celku se zastavěnými plochami bytovými domy. Při místním šetření bylo sice zjištěné, že uvedené pozemky v rámci vnitrobloku jsou přístupné nejen pro vlastníky bytů v předmětných bytových domech, ale průchody v č.p a č.p jsou přístupné i pro veřejnost. o Zároveň ale bylo zjištěno, že z vnitrobloku jsou dveře přímo přístupné do některých bytových domů, dále je vnitroblok upravený zpevněnými plochami ze zámkové dlažby, jsou osazené lavičky, je vybudované dětské hřiště a vnitroblok je osázenými trvalými porosty. o S ohledem na všechny aspekty, s ohledem na dikci 9 zákona o oceňování majetku a s ohledem na převažující formu užívání a vybavení, znalec tyto pozemky oceňuje v tzv. jednotném funkčním celku. Komplex bytových domů č.p. 1374, 1375, 1376, 1377, 1378 a část 1379 při ulicích Za Valem, Velké Kunratické a V Zeleném údolí Jedná se jednak o pozemky parc.č. 806/5, 807/25, 807/26, 807/27, 807/28 a 2339/49, kdy tyto jsou zastavěné bytovými domy č.p až č.p (domy č.p a 1379 pouze částečně) a dále o pozemek parc.č. 807/29, kdy pozemek tvoří část vnitrobloku u předmětných bytových domů a zastavěných pozemků. Ocenění je provedeno v druhu jednotný funkční celek (viz stanovisko výše). Samostatné bytové domy při ulici V Zeleném údolí Jedná se jednak o pozemek parc.č. 823/9, na kterém je postavený bytový dům č.p. 1331, jednak o pozemek parc.č. 807/15, na kterém je postavený bytový dům č.p. 1363, jednak o pozemek parc.č. 824/2, na kterém je postavená převážná část byt. domu č.p a dále o pozemek parc.č. 2339/12, na kterém je postavená část domu č.p Předmětem ocenění je i pozemek parc.č. 2339/44, tvořící jednotný funkční celek se zastavěnou plochou domu č.p Bytový dům č.p při ulici Za Valem, V Zeleném údolí a Pod Haltýřem Na pozemku parc.č. 2339/155 je postavený bytový dům č.p

9 Bytový dům č.p. 1427, 1428 a část č.p ulice Za Valem Na pozemcích parc.č. 2339/88, 2339/89 a 2339/129 jsou postavené bytové domy č.p a 1428 a částečně bytový dům č.p Pozemky parc.č. 2339/116 a 2339/107 Jedná se o nerozsáhlé pozemky, které jsou zastavěné stavbami pro energetiku, trafostanicemi. Ostatní pozemky Výše uvedené popisy se týkaly zastavěných pozemků, resp. pozemků jednotných funkčních celků. Z vlastních výpočtů v části B.1 a B.2 vyplývají druhy dalších pozemků, podle kterých jsou oceněny místní komunikace a ostatní plochy. 7.3 Platný územní plán hlavního města Prahy Znalec v této části prověřil zařazení předmětných pozemků v k.ú. Kunratice a k.ú. Krč do jednotlivých zón územního plán sídelního útvaru hl. m. Prahy, který je dán vyhláškou hl. m. Prahy č. 32/1999 Sb. hl. m. Prahy, o závazné části územního plánu sídelního útvaru hlavního města Prahy. Závazná část územního plánu byla vyhlášena vyhláškou hl. m. Prahy č. 32/1999 Sb. hl. m. Prahy, o závazné části územního plánu sídelního útvaru hlavního města Prahy, schválenou usnesením rady Zastupitelstva hl. m. Prahy č ze dne , s účinností od Z rozboru územní plánu vyplynulo, že dle struktury funkčního využití území jsou předmětné oceňované pozemky zařazeny do následujících zón: Polyfunkční území: obytná území: OB čistě obytné OV všeobecně obytné smíšená území: SV všeobecně smíšené Monofunkční plochy: veřejné vybavení: VV - veřejné vybavení příroda, krajina a zeleň: ZMK zeleň městská a krajinná Zařazení do jednotlivých zón je jedním z podkladů pro stanovení ceny zjištěné v případech, kdy se většinou jedná o druh pozemku ostatní plocha a kdy je nutné provést zatřídění druhu a účelu stavby na pozemku pro určení kvalitativních pásem. Proto jsou v další části uvedené základní regulativy funkčního uspořádání dle dikce územního plánu (a to kurzívou): OBYTNÁ ÚZEMÍ 1a) OB čistě obytné Území sloužící pro bydlení. Funkční využití: Stavby pro bydlení, byty v nebytových domech (viz výjimečně přípustné využití). Mimoškolní zařízení pro děti a mládež, mateřské školy, ambulantní zdravotnická zařízení, zařízení sociální péče

10 Zařízení pro neorganizovaný sport, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující 200 m2 prodejní plochy (to vše pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Doplňkové funkční využití: Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, nezbytná plošná zařízení a liniová vedení technického vybavení (dále jen TV). Parkovací a odstavné plochy, garáže pro osobní automobily (to vše pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Výjimečně přípustné funkční využití: Lůžková zdravotnická zařízení, církevní zařízení, malá ubytovací zařízení, školy, školská a ostatní vzdělávací zařízení, kulturní zařízení, administrativa a veterinární zařízení v rámci staveb pro bydlení při zachování dominantního podílu bydlení, ambasády, sportovní zařízení, zařízení veřejného stravování, nerušící služby místního významu1. Stavby, zařízení a plochy pro provoz Pražské integrované dopravy (dále jen PID). Zahradnictví, doplňkové stavby pro chovatelství a pěstitelské činnosti, sběrny surovin. 1b) OV všeobecně obytné Území sloužící převážně pro bydlení s možností umísťování dalších funkcí pro obsluhu obyvatel. Funkční využití: Stavby pro bydlení, byty v nebytových domech. Mimoškolní zařízení pro děti a mládež, školy, školská a ostatní vzdělávací zařízení, kulturní zařízení, církevní zařízení, zdravotnická zařízení, zařízení sociální péče, malá ubytovací zařízení, drobná nerušící výroba1, veterinární zařízení v rámci staveb pro bydlení, sběrny surovin, sportovní zařízení, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující m2prodejní plochy, zařízení veřejného stravování, nerušící služby1. Doplňkové funkční využití: Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, nezbytná plošná zařízení a liniová vedení TV. Parkovací a odstavné plochy, garáže pro osobní automobily (pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). (2) SMÍŠENÁ ÚZEMÍ 2a) SV všeobecně smíšené Území sloužící pro umístění polyfunkčních staveb nebo kombinaci monofunkčních staveb pro bydlení, obchod, administrativu, kulturu, veřejné vybavení, sport a služby všeho druhu, kde žádná z funkcí nepřesáhne 60 % celkové kapacity území vymezeného danou funkcí. Funkční využití: Bydlení, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující m2prodejní plochy, stavby pro administrativu, kulturní a zábavní zařízení, školy, školská a ostatní vzdělávací a vysokoškolská zařízení, mimoškolní zařízení pro děti a mládež, zdravotnická zařízení, zařízení sociální péče, zařízení veřejného stravování, ubytovací zařízení, církevní zařízení, stavby pro veřejnou správu, sportovní zařízení, služby, hygienické stanice, veterinární zařízení v rámci polyfunkčních staveb a staveb pro bydlení, drobná nerušící výroba1, čerpací stanice pohonných hmot bez servisů a opraven jako nedílná část garáží a polyfunkčních objektů, stavby, zařízení a plochy pro provoz PID, sběrny surovin, malé sběrné dvory. VEŘEJNÉ VYBAVENÍ 1a) VV Veřejné vybavení Plochy sloužící pro umístění zařízení a areálů veškerého veřejného vybavení města, tj. zejména pro školství a vzdělávání, pro zdravotnictví a sociální péči, veřejnou správu města, záchranný bezpečnostní systém a pro zabezpečení budoucích potřeb veřejného vybavení všeho druhu. Při umisťování veřejného vybavení na plochy VV musí být přednostně zohledněny základní potřeby obytných celků z oblasti školství, zdravotnictví a sociální péče s přihlédnutím k optimální dostupnosti zařízení. Funkce související s vymezeným funkčním využitím a pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí nelze umístit v převažujícím podílu celkové kapacity. Funkční využití: Školy a školská zařízení3, mimoškolní zařízení pro děti a mládež, zdravotnická zařízení, zařízení sociální péče, hygienické stanice, zařízení záchranného bezpečnostního systému, městské úřady, krematoria a

11 obřadní síně, vysokoškolská zařízení, ostatní veřejné vybavení všeho druhu. Sportovní zařízení, zařízení veřejného stravování, kulturní zařízení, kostely a modlitebny, služby (to vše související s vymezeným funkčním využitím). Služební byty2 a ubytovací zařízení, která jsou součástí zařízení veřejného vybavení (to vše pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). 6c) ZMK zeleň městská a krajinná Zeleň s rekreačními aktivitami, které podstatně nenarušují přírodní charakter území. Funkční využití: Přírodní krajinná zeleň, skupiny porostů, rozptýlené či liniové porosty dřevin i bylin, záměrně založené plochy a linie zeleně (parkové pásy), pobytové louky. Doplňkové funkční využití: Veřejně přístupná hřiště přírodního charakteru, dětská hřiště, drobné vodní plochy, drobná zařízení sloužící pro obsluhu sportovní funkce vodních ploch, cyklistické stezky, jezdecké stezky, pěší komunikace a prostory a komunikace účelové. Nezbytná plošná zařízení a liniová vedení TV (pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Výjimečně přípustné funkční využití: Zahradní restaurace, hvězdárny a rozhledny. Parkovací a odstavné plochy (pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Komunikace vozidlové, nadřazená plošná zařízení a liniová vedení TV, stavby a zařízení pro provoz PID. Stavby a zařízení pro provoz a údržbu (související s vymezeným funkčním využitím). 7.4 Omezení vlastnického práva věcná břemena Z výpisu z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha ze dne , list vlastnictví č pro katastrální území Kunratice, obec Praha vyplývají z části C omezení vlastnického práva následující věcná břemena: o Věcné břemeno (podle listiny) chůze a jízdy za účelem oprav vodovodního řadu ve prospěch vlastníka stavby vodovodu, blíže specif. ve smlouvě - V /2000 Mimo jiné k oceňovaným pozemkům: 2339/177, 2339/38, 2339/100, 2339/101, 2339/103, 2339/107, 2339/108, 2339/111 a 2339/160 o Věcné břemeno (podle listiny) právo chůze a jízdy za účelem oprav vodovodního řadu ve prospěch vl. stavby vodovodu, blíže specif. ve smlouvě V3 1540/2000 K oceňovanému pozemku parc.č. 815/3 o Věcné břemeno (podle listiny) právo umístit, provozovat a užívat kabelové vedení (kabelovou přípojku 22 kv) a právo volného vstupu a vjezdu za účelem zajištění provozu, oprav a údržby kabelového vedení V-51365/ K oceňovanému pozemku parc.č. 2339/41 o Věcné břemeno (podle listiny) právo umístit, provozovat a užívat kabelové vedení (kabelovou přípojku 1 kv) a právo volného vstupu a vjezdu za účelem zajištění provozu, oprav a údržby kabelového vedení V-51366/ Mimo jiné k oceňovaným pozemkům: 808/6, 813/1, 816/6, 817/1 a 817/9 o Věcné břemeno (podle listiny) právo umístění, provozování a užívání kabelové vedení a právo volného vstupu spočívající v právu chůze a jízdy za účelem zajištění provozu, oprav a údržby tohoto zařízení V-55440/ Mimo jiné k oceňovaným pozemkům: 2339/103, 2339/155, 2339/162, 2339/163, 2339/164 a 2339/

12 o Věcné břemeno (podle listiny) právo umístění, provozování, provádění kontroly, údržby, odstraňování havarijních stavů a oprav světelného signalizačního zařízení, právo přístupu a příjezdu k němu V-1720/ Mimo jiné k oceňovaným pozemkům: 2339/160, 816/6 o Věcné břemeno (podle listiny) právo umístění, provozování, provádění kontroly, údržby, odstraňování havarijních stavů a úprav zařízení VO, právo přístupu a příjezdu k němu V- 1722/ Mimo jiné k oceňovanému pozemku: 816/6 o Věcné břemeno (podle listiny) právo přístupu za účelem zajištění provozu, oprav a údržby kabelového vedení V-13404/ Mimo jiné k oceňovaným pozemkům: 2339/45, 807/22, 808/4, 813/1, 813/3, 813/4, 816/10, 816/11, 816/12, 816/14, 816/15, 816/16, 816/17, 816/6, 816/9 a 817/9 o Věcné břemeno (podle listiny) zřizování, provozování, údržby a úprav podzemního komunikačního vedení veřejné komunikační sítě V-31297/ Mimo jiné k oceňovaným pozemkům: 2339/160, 816/6 o Věcné břemeno (podle listiny) za účelem provozu, údržby a oprav komunikací V / Mimo jiné k oceňovaným pozemkům: 2339/103, 2339/111, 2339/169, 2339/170, 2339/38, 2339/45, 2339/47, 807/22, 808/6, 813/3, 816/6, 817/9, 818/23, 818/24 a 818/25 o Věcné břemeno (podle listiny) právo umístění stavby plynárenského zařízení STL plynovodní přípojky, právo přístupu a vjezdu za účelem zajištění bezpečného provozu, oprav, údržby, stavebních úprav a kontroly stavby V-36811/ Mimo jiné k oceňovanému pozemku: 816/6 o Věcné břemeno (podle listiny) právo užívání za účelem zřízení a uložení, provozu, údržby a oprav podzemního vedení veřejné komunikační sítě V-45938/ Mimo jiné k oceňovaným pozemkům: 2339/41, 816/6 o Věcné břemeno (podle listiny) právo užívání pozemků za účelem zřízení a uložení, provozu, údržby a oprav podzemního vedení veřejné komunikační sítě V-45938/ Mimo jiné k oceňovaným pozemkům: 2339/170, 2339/41 o Věcné břemeno (podle listiny) právo užívání pozemků za účelem zřízení a uložení, provozu, údržby a oprav podzemního vedení veřejné komunikační sítě V-45938/ Mimo jiné k oceňovaným pozemkům: 2339/103, 2339/111 Z výpisu z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha ze dne , list vlastnictví č pro katastrální území Kunratice, obec Praha vyplývají z části C omezení vlastnického práva následující věcná břemena: o Věcné břemeno (podle listiny) zřídil a užívat komunikaci s právem jízdy a chůze blíže specif. ve smlouvě - V /2000 Mimo jiné k oceňovanému pozemku: 2997/4-12 -

13 o Věcné břemeno (podle listiny) právo chůze a jízdy za účelem oprav vodovodního řádu ve prospěch vl. stavby vodovodu - V /2000 Mimo jiné k oceňovaným pozemkům: 2997/7, 2997/8 a 2997/4 o Věcné břemeno (podle listiny) právo umístění, provozování, provádění kontroly, údržby, odstraňování havarijních stavů a oprav světelného signalizačního zařízeni, právo přístupu a příjezdu k němu V Mimo jiné k oceňovanému pozemku: 2997/4 o Věcné břemeno (podle listiny) za účelem provozu, údržby a oprav komunikací V / Mimo jiné k oceňovaným pozemkům: 2997/4 a 2997/7 Závěr k omezení vlastnického práva: Znalec konstatuje, že některé předmětné pozemky mají zapsáno omezení vlastnického práva, které spočívá v zápisu věcných břemen v katastru nemovitostí. Při analýze bylo zjištěné, že věcná břemena se týkají předmětných pozemků v k.ú. Kunratice a k.ú. Krč celkem v 72 případech, a to u některých pozemků opakovaně z důvodu postupného časového zřizování věcných břemen dle jednotlivých smluv. Při prověrce smluv o zřízení práva věcného břemene bylo objednavatelem znaleckého posudku konstatováno, že tyto nemá kompletně k dispozici. 7.5 Stavby na pozemcích Při místním šetření (a dále z listinných podkladů) bylo zjištěné, že na pozemcích, které jsou vedené v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří, jsou postavené stavby ve vlastnictví jiného subjektu. Znalec se odvolává na výpis z katastru nemovitostí, na list vlastnictví č pro katastrální území Kunratice, kde u předmětných pozemků se stavbami je uvedeno: NA POZEMKU STOJÍ STAVBA: KUNRATICE, Č.P. (BYTOVÝ DŮM, RODINNÝ DŮM, BYDLENÍ), a je zde uvedeno číslo listu vlastnictví, na kterém je stavba zapsána. Znalec se na uvedené odvolává a podotýká, že z výpočtových tabulek pro obvyklou cenu a pro zjištěnou cenu je patrné jaká stavba a s jakým číslem popisným na předmětném pozemku stojí. Uvedená skutečnost stavby na cizím pozemku má negativní vliv na výpočet jak ceny obvyklé, tak ceny zjištěné, jak vyplývá dále z rozborů v tomto znaleckém posudku. 7.6 Stanoviska vlastníků k rozhodným okolnostem pro ocenění pozemků v lokalitě Zelené údolí, které vyhotovil Mgr. Petr Novotný dne Znalec prostřednictvím objednatele posudku obdržel Stanoviska vlastníků k rozhodným okolnostem pro ocenění pozemků v lokalitě Zelené údolí, které vyhotovil Mgr. Petr Novotný dne S ohledem na závažnost informací, uvedených ve stanovisku, znalec před svým závěrem opakuje podstatné části Stanoviska (poznámka: jedná se o neúplné citace daného dokumentu): Stanovisko vlastníků k rozhodným okolnostem pro ocenění pozemků v lokalitě Zelené údolí Vlastníci předkládají níže uvedené informace, aby je znalec mohl posoudit a dle svého uvážení využít při vypracovávání znaleckého posudku. Cílem vlastníků je, aby byl vypracován zákonný a věcně správný znalecký posudek, který bude možné následně přezkoumat. Pouze takový posudek může být podle názoru vlastníků řádným podkladem pro převod pozemků v lokalitě Zelené údolí

14 Ze skutkových a právních okolností případu považují vlastníci bytů a domů v Zeleném údolí pro ocenění pozemků cenou obvyklou za rozhodné zejména následující: (A) ZASTAVĚNOST POZEMKŮ Zastavěnost pozemků v Zeleném údolí je faktický stav předmětu ocenění, který je při vypracování znaleckého posudku v souladu se zákonem potřeba zohlednit. Vlastníci jsou přesvědčeni, že k ocenění pozemků není možné přistupovat způsobem, že se jedná o pozemky nezastavěné, tj. pozemky určené k výstavbě. Takový přístup povede nikoliv ke stanovení ceny obvyklé, nýbrž k určení jakési hypotetické hodnoty modifikované ceny. Správným přístupem, který je v souladu se zákonem, je ocenění pozemků respektující jejich faktický stav, tj. zejména skutečnost, že na pozemcích již déle než deset let stojí obytný komplex bytových a rodinných domů. (B) OSOBA KUPUJÍCÍHO (OBJEKTIVNÍ HODNOTA VS. SUBJEKTIVNÍ HODNOTA PRO VYBRANÉHO KUPUJÍCÍHO) Cena obvyklá je tedy definována jako hodnota, která je stejná pro všechny účastníky trhu (potencionální kupce či prodávající). V této souvislosti je nutné odmítnout jako nesprávný argument týkající se potenciální výhody sjednocení vlastnického režimu, tj. že vlastníci staveb získají pozemky, na nichž stojí jejich stavby. Vzhledem k tomu, že cena obvyklá vyjadřuje hodnotu pro všechny účastníky trhu, je naznačený argument irelevantní a nelze jej při vyhotovení znaleckého posudku využít. Nadto vlastníci v Zeleném údolí již kupní cenu pozemků uhradili v platbách za jejich užívání, podíleli se na zhodnocení pozemků ve formě jejich zasíťování a v neposlední řádě se finančně podíleli na záloze na kupní cenu pozemků, kterou IKEM obdržel od developera IPB Real a.s. Za těchto skutkových okolností nelze o jakékoliv výhodě na straně vlastníků hovořit. Vlastníci usilují o spravedlivé řešení, tj. o dosažení stavu, který byl od počátku předvídán a developerem jim byl před nabytím bytů a rodinných domů opakovaně slibován. Znalecký posudek určující cenu obvyklou nemůže zohledňovat osobu kupujícího. Kdo pozemek nabývá, je proto z pohledu vypracování znaleckého posudku irelevantní. (C) TRANSAKCE REALIZOVANÉ V ZELENÉM ÚDOLÍ Při určení ceny obvyklé je potřeba zvažovat všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, tedy i tržní vlivy3. Tržní cena je přitom vytvářena v interakci mezi poptávkou a nabídkou, a to ve volném tržním prostředí, jak je uvedeno dále. V minulém roce se uskutečnilo několik převodů v lokalitě Zeleného údolí. Níže vlastníci bytů a rodinných domů shrnují důvody, proč dosud realizované transakce nelze považovat za tržní a nelze z nich dovozovat ceny obvyklou. I. OMEZENÍ TRŽNÍCH PODMÍNEK: JEDINÝ PRODÁVAJÍCÍ Všechny prodané pozemky v Zeleném údolí měly před prodejem totožného vlastníka, a to podnikatele spekulujícího s pozemky. Podle názoru vlastníků tato skutečnost sama o sobě a ve spojení s četnými nátlakovými kroky vůči nim o to více (viz níže) vylučuje, aby dosud uskutečněné transakce byly podkladem pro stanovení ceny obvyklé. Existence jediného prodávajícího omezuje volné tržní prostředí, proto cenu stanovenou v těchto převodech nelze považovat za obvyklou tržní cenu. II. OMEZENÍ TRŽNÍCH PODMÍNEK: JEDNA KATEGORIE KUPUJÍCÍCH Současně všechny uskutečněné převody vykazují stejnou kategorii kupujících, kterými byli vždy vlastníci staveb na pozemcích, nejednalo se tedy o třetí osoby volně se pohybující na trhu, tj. osoby bez vazby na lokalitu Zelené údolí. Existence jedné kategorie kupujících je dalším faktorem omezujícím volné tržní prostředí. Cenu stanovenou v těchto převodech nelze považovat za obvyklou tržní cenu. III. OMEZENÍ TRŽNÍCH PODMÍNEK: VÝJIMKA NA TRHU NESTANOVÍ CENU OBVYKLOU Aktuální situace v Zeleném údolí má dopad na více než patnáct set obyvatel, kteří se aktivně a jednotně brání. Naproti tomu se prodeje pozemků počítají na jednotky případů. Obyvatelé Zeleného údolí, kteří koupili pozemky od jejich vlastníka, tvoří naprostou menšinu z celkového počtu vlastníků žijících v Zeleném údolí, a to cca 1 % z celkového počtu obyvatel. Tedy 99 % obyvatel Zeleného údolí nepovažuje podmínky prodávajícího za spravedlivé, a proto se rozhodlo za těchto vynucených podmínek pozemky nekoupit. Existence tak malého počtu prodejů a odporu naprosté většiny svědčí o tom, že se jedná o zcela výjimečné případy. Proto cenu stanovenou v těchto převodech nelze považovat za obvyklou tržní cenu. IV. OMEZENÍ TRŽNÍCH PODMÍNEK: NÁTLAK NA OBYVATELE Situace několika málo kupujících a okolnosti, za kterých pozemky nabývali, nezakládá svobodné tržní prostředí, ve kterém lze odvozovat obvyklou cenu pozemků. Na straně obyvatel (1 % z celku), kteří pozemek koupili, vždy stáli vlastnící staveb, které prodávající téměř tři roky vystavoval šikanóznímu soudnímu tlaku v podobě žalob na odstranění domů či výzev k úhradě údajného bezdůvodného obohacení ve výši několikanásobně převyšující částky hrazené

15 vlastníky do té doby developerovi IPB Real a.s. Kupující tak byli, ať již z důvodu ekonomického, osobního či jiného, de facto okolnostmi donuceni pozemky koupit od prodávajícího (spekulanta), a to za cenu, která neodpovídá tržní hodnotě těchto pozemků. Přes tento cílený a systematický nátlak 99 % vlastníků se rozhodlo za požadovaných podmínek nekoupit, což svědčí o značném rozdílu mezi prodávajícím požadovanými podmínkami a spravedlivou tržní cenou. Existence systematického tlaku prodávajícího, jakož i další okolnosti tohoto případu samy o sobě, omezují volné tržní prostředí. Proto cenu stanovenou v těchto převodech nelze považovat za obvyklou tržní cenu. Celou situaci je potřeba současně posuzovat v kontextu probíhajících soudních sporů, které trvají již téměř tři roky. Prodávající se nejprve domáhal odstranění staveb (rodinných domů) vlastníků, poté požadoval přikázání těchto staveb do svého vlastnictví. Následně na obyvatele podal okolo jednoho sta šikanózních žalob na vydání údajného bezdůvodného obohacení v několikanásobné výši oproti původním platbám. Vlastníci se žalobám na odstranění staveb ubránili a nadto navrhli způsob, jak vztahy v lokalitě definitivně vypořádat. O tomto návrhu aktuálně rozhoduje Nejvyšší soud České republiky, a to v řízení o podaném dovolání. Uvedené pouze podtrhuje, že několik málo realizovaných transakcí bylo uskutečněno na pozadí dlouhých a pro vlastníky náročných soudních sporů. Tyto soudní spory jsou dalším důvodem, který deformuje volné tržní prostředí. V. NEPOUŽITELNÉ TRANSAKCE: IRELEVANTNÍ SROVNÁVACÍ BÁZE Kromě výše uvedených obecných výhrad k uskutečněným převodům, které platí pro všechny dosud realizované převody, vlastníci dále uvádějí ještě konkrétní výhrady k jednotlivým případům. Bytový dům č. p. 1330: Dům stojí na pozemcích dvou vlastníků, přičemž předmětem koupě byl pozemek o rozloze v řádu jednotek m2. Pro vyloučení ze srovnávací báze přitom postačí každý z výše uvedených důvodů samostatně, tj. bez ohledu na další, neboť převody nebyly realizovány ve volném tržním prostředí za obvyklých podmínek na trhu. Bytový dům č. p. 1316: Viladům stojí na pozemcích dvou vlastníků, přičemž předmětem prodeje byl pozemek o rozloze menší než ½ plochy pod domem. Shodně jako v případě domu č. p bylo pro vlastníky ekonomicky racionálním rozhodnutím pozemek odkoupit, a to s ohledem na dva probíhající soudní spory. K okolnostem realizované transakce dokládajícím omezení tržního prostředí vlastníci předkládají písemné prohlášení, a to v příloze tohoto stanoviska. Tato transakce je irelevantní pro stanovení ceny obvyklé již z obecných důvodů vylučujících tržní prostředí. K tomuto přistupují konkrétní okolnosti, tj. zejména, že dům stojí na dvou pozemcích různých majitelů, ekonomická náročnost vedení dvou separátních soudních sporů a soustavný tlak prodávajícího. Pro vyloučení ze srovnávací báze přitom postačí každý z výše uvedených důvodů samostatně, tj. bez ohledu na další, neboť převody nebyly realizovány ve volném tržním prostředí za obvyklých podmínek na trhu. Rodinné domy č. p. 1317, č. p. 1321, č. p a č. p. 1325: Konkrétně čelili šikanózním žalobám na odstranění rodinných domů, opakovaným výzvám k úhradě přemrštěných částek i žalobám na vydání údajného bezdůvodného obohacení za užívání pozemků. Tyto transakce jsou irelevantní pro stanovení ceny obvyklé již z obecných důvodů vylučujících tržní prostředí. K tomuto přistupují konkrétní okolnosti, a to zejména několikaletý nátlak prodávajícího a současně největší osobní expozice těchto vlastníků ze všech obyvatel lokality Zelené údolí. VI. NETRŽNÍ PROSTŘEDÍ Cena obvyklá má základ v cenách skutečně dosahovaných na trhu, tj. místě, kde se volně a bez omezení střetává nabídkou s poptávkou jakýchkoliv osob účastníků trhu. V případě všech dosud realizovaných transakcí v Zeleném údolí se však o svobodné tržní prostředí nejednalo. Na straně prodávající vystupoval vždy jeden a týž subjekt. Na straně kupující pak vždy stáli obyvatelé lokality, tj. osoby s vazbou na Zelené údolí. Co do počtu, šlo o výjimečné transakce několika obyvatel ve srovnání s jednotně a koordinovaně se bránící většinou. Kupující vlastníci přitom byli vystaveni dlouhodobému soudními i mimosoudnímu tlaku prodávajícího. Současně jednotlivé realizované transakce nejsou relevantním vzorkem, a to např. pro velmi malou výměru prodávaných pozemků, dělení pozemků a soustavný intenzivní nátlak prodávajícího, apod. Ze všech těchto důvodů nemohou být realizované transakce považovány za referenční pro účely stanovení ceny obvyklé, přičemž k vyřazení ze srovnávací báze postačí jakýkoli jeden z nich. SROVNÁVACÍ BÁZE MIMO ZELENÉ ÚDOLÍ Dle zákona o oceňování majetku je cena obvyklá (tržní) primárně stanovena na základě porovnání (metoda tržního srovnání). Obyvatelé jsou přitom přesvědčeni, že je třeba porovnávat pouze předměty ocenění (v tomto případě pozemky) se stejnými nebo velmi obdobnými vlastnostmi. Pro stanovení ceny obvyklé v lokalitě Zelené údolí je proto potřeba velmi obezřetně hledat vhodnou srovnávací bázi, tj. dostatečně širokou a kvalitní základnu realizovaných transakcí podobných pozemků. Vzhledem k tomu, že dosud realizované transakce nejsou relevantním podkladem pro tržní srovnání (viz výše), bude nutné hledat takové pozemky mimo lokalitu Zelené údolí. K tomuto vlastníci připomínají, že někteří znalci v kauze Zeleného údolí postupovali způsobem, že vycházeli z nabídkových cen stavebních pozemků inzerovaných v realitní inzerci (např. S-reality.cz). Cenu obvyklou pozemků v

16 Zeleném údolí pak stanovili s využitím expertní zkušenosti, že nabídková cena bývá nadsazena o určité procento oproti ceně skutečně dosahované v realizovaných transakcích. Takový postup vlastníci opakovaně odmítli jako nesprávný (nevhodná srovnávací báze složená ze stavebních pozemků) a netransparentní (ocenění vlastní úvahou, nikoliv na základě relevantních dat), tj. v konečném důsledku jako postup nepřezkoumatelný. Případná vhodná a relevantní srovnávací báze pro účely kauzy Zelené údolí by měla respektovat následující principy: relevance vzorků z hlediska předmětu, místa a času; zohlednění zastavěnosti pozemků stavbami cizích vlastníků, tj. osob rozdílných od vlastníka pozemku; přezkoumatelnost důvodů pro zahrnutí konkrétních vzorků do srovnávací báze. Pouze postup při vytyčení srovnávací báze, který bude respektovat výše uvedená kritéria, bude podle názorů vlastníků v souladu se zákonem. ZÁVĚR Ze skutečností, které obyvatelé Zeleného údolí uvedli v tomto vyjádření, vyplývají následující závěry: obvyklá cena má v souladu se zákonem zohledňovat reálný právní i fakticky stav pozemků v Zeleném údolí, tj. zejména skutečnost, že pozemky jsou zastavěny stavbami cizích vlastníků; cena obvyklá je definována jako hodnota, která je stejná pro všechny účastníky trhu, tj. pro jakoukoliv třetí osobu a nelze tedy stanovovat subjektivní hodnotu pro obyvatele Zeleného údolí; všechny dosud realizované převody pozemků v Zeleném údolí nelze považovat za relevantní transakce pro stanovení ceny obvyklé, neboť převody nebyly realizovány ve volném tržním prostředí za obvyklých podmínek na trhu. Vlastníci současně odůvodnili, že srovnávací báze pozemků mimo Zelené údolí má: být založena na relevantních vzorcích pozemků z hlediska předmětu, místa a času; zohledňovat zastavěnost pozemků stavbami cizích vlastníků; být přezkoumatelná. Vlastníci tímto žádají znalce, aby všechny předložené informace vyhodnotil a dle vlastního uvážení zapracoval do svého znaleckého posudku tak, aby posudek byl vypracován v souladu se zákonem a byl přezkoumatelný. Závěr znalce ke stanovisku ze dne : Znalec vedle předmětného stanoviska obdržel od objednatele i kupní smlouvy, v nichž na straně prodávajícího byla vždy společnost GV Reality s.r.o. Jednotková kupní cena pozemků vždy činila 6.600,- Kč/m 2. Znalec uvedené smlouvy v rámci komparativní metody při určení obvyklé ceny nepoužil. Znalec dále ve svých výpočtech a to při indikaci obvyklé ceny i ceny zjištěné respektuje tu skutečnost, že se v případě zastavěných pozemků rodinnými domy, resp. bytovými domy jedná o stavbu na cizím pozemku. Znalec dále ve svých výpočtech a to při indikaci obvyklé ceny i ceny zjištěné respektuje negativní vliv právních vztahů, které se vztahují k předmětným pozemkům. 7.7 Rozsudek OS pro Prahu 4 v právní věci 9 C 119/2010 o určení vlastnictví některých předmětných oceňovaných pozemků Znalec obdržel v rámci podkladových materiálů také Rozsudek OS pro Prahu 4 v právní věci 9 C 119/2010 o určení vlastnictví některých předmětných oceňovaných pozemků, vydaný dne Z rozsudku, který se mimo jiné odvolává na geometrický plán č /2012, vyplývá, že žalobkyně paní Eva Machová je vlastníkem některých pozemků, které jsou předmětem tohoto znaleckého posudku. Vzhledem k tomu, že k poslednímu datu místního šetření dne nenabyl rozsudek právní moci, znalec oceňuje veškeré pozemky tak, jak mu tyto byly v rámci smlouvy zadány

17 B.1 ZNALECKÝ POSUDEK STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY B.1.1 Použitá metodika stanovení obvyklé ceny Definice ceny obvyklé vychází ze zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, kde je v 2 Způsoby oceňování majetku a služeb zapsáno: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Dle Komentáře MF ČR k určování obvyklé ceny je mimo jiné k ceně obvyklé uvedeno: Statistické vyhodnocení již realizovaných prodejů (historických cen). V témže komentáři je k druhu ceny tržní hodnota uvedeno: Tržní hodnota je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizovatelné ceny na trhu za nabízený majetek (odhad do budoucnosti). Tržní hodnotu lze spočítat na rozdíl od obvyklé ceny vyhodnocením věcné hodnoty (nákladové ocenění), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním s cenami obdobných věcí (nemovitostí). Obvyklá cena je tedy dle výše uvedené definice stanovená: porovnávací metoda s realizovanými převody obdobných pozemků v místě a v čase Právní problematikou projednávání daného případu může být mimo jiné i legislativní opora jednotlivých použitých oceňovacích postupů. Použitá metodika má legislativní oporu v ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění a jeho prováděcích předpisů. Základní rozbor použitého oceňovacího způsobu Porovnání s cenami obdobných pozemků v místě a v čase U metody porovnání (komparace) s cenami převodů vlastnického práva k obdobným pozemkům v místě a v čase znalec vychází z výsledků trhu s nemovitostmi a vyjadřuje tak pomocí metodik - které respektují případné odlišnosti nemovitých věcí - názor na výši hodnoty porovnávané nemovité věci. V konkrétním případě katastrálního území Kunratice se vyskytl stávající segment trhu stavebních pozemků v daném místě. Znalec do porovnání zahrnul stávající realizované převody pozemků v katastrálním území Kunratice. Znalec metodu porovnání použil jako metodu základní. Závěr k použité metodice: Znalec se s ohledem na výše uvedené a s ohledem na účel znaleckého posudku použil porovnávací metodiku dle zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. v platném znění. Znalec ve výpočtu obvyklé ceny použil hlavních principů uvedených legislativních podkladů a výpočet obvyklé ceny provedl následující metodou:

18 ZÁKLADNÍ METODA porovnávací (komparativní) způsob s realizovanými převody obdobných pozemků v daném místě a čase B.1.2 Základní zásady při určení obvyklé ceny komentář MF ČR Z Komentáře MF ČR k určování obvyklé ceny vyplývají mimo jiné následující zásady pro stanovení obvyklé ceny. Obvyklá cena se pro účely oceňování majetku určí podle ustanovení 2 zákona o oceňování majetku. Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek (prodeje již proběhly). Do statistického vyhodnocení obvyklé ceny nesmějí vstupovat ceny, ve kterých jsou obsaženy mimořádné okolnosti trhu. Obvyklá cena se v praxi stanovuje analýzou, porovnáním a je středním mediánem Gaussovy křivky četnosti statistického vyhodnocení výskytu jednotlivých případů. Gaussova křivka (hustota pravděpodobnosti) je funkcí dvou proměnných: střední hodnoty a rozptylu. Křivka je symetrická a střední hodnota leží právě pod jejím vrcholem. Symetrie křivky znamená, že výsledky vychýlené nad i pod střední hodnotu budou vycházet zhruba stejně často. Cena obvyklá se určuje z počtu případů malého rozmezí, ve kterém se nejčastěji vyskytuje stejná či skoro stejná cena, dosažená při prodejích stejného či obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Jak postupovat při konstrukci obvyklé ceny. Pro stanovení obvyklé ceny za předpokladu fungujícího trhu je zpravidla nejvýznamnější přístup porovnávací. Většinou bývá využita více než jedna srovnávací entita, a proto je dobré mít databázi o určitém počtu entit. Počet entit se označí písmenem n, protože jejich počet není znám. Nejprve je potřeba vybrat entity, které přibližně naplňují potřeby pro porovnání. Jejich počet bývá často omezen disponibilním množstvím na lokálním trhu v daném segmentu. Je tedy objektivně omezený shora. Nejdůležitější je provázanost počtu entit pro ocenění a jejich kvalitativní vhodnost použití. Databáze, která je k dispozici, tedy musí být upravena tak, aby byla převedena na entity shodné s entitou oceňovanou, a to prostřednictvím jejich ceny. Někdy se pro to používají tzv. koeficienty odlišnosti. Statisticky je nadále možné zpracovat teprve takto upravené ceny. (viz další část posudku) B.1.3 Databáze srovnávacích entit Jak bylo konstatováno v Nálezu tohoto znaleckého posudku, pro stanovení obvyklé ceny předmětných pozemků v katastrálním území Kunratice znalec dle svého zákaznického účtu pro dálkový přístup u Katastrálního úřadu pro hlavní město Praha, Katastrálního pracoviště Praha zajistil u pozemků s cenovým údajem výběr kupních smluv pro převod pozemků v k.ú. Kunratice, u kterých byl provedený vklad do katastru nemovitostí v roce 2014 a Z katastrálního operátu Katastrálního úřadu pro hlavní město Praha, Katastrální pracoviště Praha znalec získal: Kopie předmětných smluv s identifikací pozemků a s údaji o kupní ceně. To znamená, že databáze entit vychází ze skutečně realizovaných převodů stavebních pozemků v k.ú. Kunratice v roce 2014 a Při prověřování cenových údajů v katastru nemovitostí vyplynulo, že v roce 2014 a 2015 jsou v databázi cenových údajů u Katastrálního úřadu pro hlavní město Praha, KP Praha

19 zapsány údaje pouze pro stavbu rodinných domů a nikoliv bytových domů. Z uvedeného důvodu je obvyklá cena indikována pouze pro pozemky pro stavbu rodinných domů. B.1.4 Porovnávací metoda a koeficienty odlišnosti B Základní zásady porovnávací metody vícekriteriální hodnocení V další části posudku je provedený výpočet jednotkové ceny stavebního pozemku pro rodinné domy a pro pozemky související s rodinnými domy v k.ú. Kunratice porovnávací metodou formou vícekriteriálního porovnání - pomocí koeficientů odlišností. U jednotlivých srovnávacích pozemků byly dále ve vztahu k pozemkům porovnávány následující koeficienty odlišnosti: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti pozemku K3 Poloha K4 Cizí stavba na pozemku K5 Omezení vlastnického práva K6 Přípojky na inženýrské sítě K7 Úvaha zpracovatele Celkový koeficient Kc se určí podle vzorce: Kc = K1*K2*K3*K4*K5*K6*K7 B Komentář k jednotlivým koeficientům odlišností: K1 Redukce pramene ceny Protože se v případě ceny jedná o informace ze skutečně realizovaných smluvních vztahů v obvyklém obchodním styku, kdy kupní smlouvy prošly řízením o vkladu do katastru nemovitostí, znalec do výpočtu ve všech případech zahrnul koeficient K1 ve výši 1,0. K2 Velikosti pozemku Z vybraných realizovaných kupních smluv vyplývá, že převážná část srovnávaných pozemků je určena pro výstavbu domů pro individuální bydlení a jedná se o pozemky různých velikostí. Znalec orientačně pro porovnání velikostí pozemků stanovil celkovou výměrů u tří náhodně vybraných rodinných domů v lokalitě Zelené údolí: Tabulka 2 Rodinný dům č.p č.p č.p Pozemky parc.č. výměra (m 2 ) parc.č. výměra (m 2 ) parc.č. výměra (m 2 ) předzahrádka 816/12 39,00 817/36 48,00 817/63 43,00 zastavěná plocha 817/25 73,00 817/33 87,00 817/20 79,00 zahrada 817/41 90,00 817/49 100,00 817/56 109,00 202,00 235,00 231,

20 Z uvedeného vyplývá, že celková výměra předmětných pozemků pro jednotlivé rodinné domy má mimořádně nevelkou výměru. Znalec proto v daném kritériu přistoupil k většímu intervalu posouzení v rámci uvedeného koeficientu odlišnosti. Velikost daného koeficientu může ovlivnit výslednou obvyklou cenu (vynásobení jednotlivých použitých koeficientů odlišnosti) a proto znalec provedl analýzu vyhlášky č. 53/2016 Sb. se zaměřením na největší rozpětí koeficientů dle příloh k vyhlášce č. 53/2016 Sb. Při rozboru bylo zjištěno, že například že v příloze 3 k vyhlášce Index trhu s nemovitými věcmi, v tabulce 2, ve znaku 5 ostatní neuvedené je hodnota znaku v intervalu (minus) 0,30 až + 0,30. Dále při rozboru bylo zjištěno, že v příloze 3 k vyhlášce Index omezujících vlivů pozemku, v tabulce 2, ve znaku 6 ostatní neuvedené je hodnota znaku (minus) 0,30. Dále bylo při rozboru zjištěno, že v příloze 3 k vyhlášce Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby rezidenční, pro rodinnou rekreaci, pro obchod a administrativu, v tabulce 3 ve znaku 9 obyvatelstvo a ve znaku 11 Vlivy ostatní neuvedené je hodnota znaku (minus) 0,30. Z uvedeného vyplývá, že u použitých znaků je možné provést dle vyhl.č. 53/2016 Sb. snížení znaku až o 30 %. To znamená, že je možné použít snižujícího koeficientu ve výši 0,70. Z uvedeného důvodu byl v komparativní metodě použitý uvedený korekční činitel v intervalu 0,70 až 1,05, který odpovídá jak výměrám porovnávaných pozemků, tak odpovídá skutečnosti a odpovídá tedy faktickému stavu pozemků. K3 Poloha Zde je zohledněna poloha předmětných pozemků a pozemků z uvedené databáze, kde znalec v rámci jednoho katastrálního území přihlíží k poloze jednotlivých pozemků s ohledem na lokalitu, přístupnost k pozemkům, zařazení do územního plánu a dalším případným okrajovým podmínkám. K4 Cizí stavba na pozemku Při místním šetření a z listinných podkladů bylo zjištěné, že na pozemcích jsou postavené stavby jednak rodinných domů a jednak bytových domů, které mají ortogonální průmět do povrchu zemského. Uvedená skutečnost má vliv na cenu pozemků, a to mírně snižujícím korekčním činitelem. Vzhledem k této skutečnosti znalec do komparativní metody zahrnul koeficient K4 ve výši 0,97, který vychází z platné legislativy v oblasti oceňování, z vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a ve znění vyhlášky č. 53/2016 Sb., z přílohy č. 3 Index trhu s nemovitými věcmi, kde u znaku 2 vlastnické vztahy je uvedeno: o Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) = hodnota - (minus) 0,03 K5 Omezení vlastnického práva V případě některých pozemků je omezení vlastnického práva dáno následujícími omezeními: věcné břemeno. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům (služebnostem) je provedeno samostatně. Dále z podkladového materiálu vyplývá problematika dlouhodobého řešení právních aspektů vlastnictví pozemků s řadou soudních sporů, kdy dané vlivy právních vztahů mají negativní dopad do komparativní metody. Vzhledem k této skutečnosti znalec do komparativní metody zahrnul koeficient K5 ve výši 0,96, který vychází z platné legislativy v oblasti oceňování, z vyhlášky MF ČR č. 441/