ZNALECKÝ POSUDEK íslo /15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK íslo /15 o cen v ase a míst obvyklé (tržní) pozemk p.. 221/14,15,16; 315/3; 326/1; 340/1; 349/20; 863/11; 933; 949/6; 953/30 a 1436/19 situovaných v katastrálním území Petrovice u Štok (720101), obci Štoky (569593), okrese Havlí v Brod (CZ 0631), kraji Vyso ina a zapsaných na L.V. 128 Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod Vlastníci oce ovaných soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 645/11-51 ze dne nemovitostí: Dvo áková Marie; Štoky 262-1/6 Vácha Ji í, Simtany 9; Pohled - 1/6 Vácha Josef, Úsobí.p /6 Vácha Ladislav, Lípa.p /6 Vácha Pavel, Petrovice 32; Štoky - 1/6 Vácha Petr, Havlí kovo nám stí Havlí v Brod - 1/6 el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) uvedených pozemk s cílem provedení exekuce prodejem jedné šestiny jejich plochy, která je ve vlastnictví p. Pavla Váchy Posudek vypracoval: ing. Jan Kroupa soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitosti len Asociace znalc a odhadc R Brno.tel Posudek obsahuje: Po et vyhotovení: 16 stran v. obalu p edává se ve t ech vyhotoveních + 1xCD Ve Ž e nad Sázavou

2 ÚVOD edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) pozemk situovaných v katastrálním území Petrovice u Štok, obci Štoky, okrese Havlí v Brod, kraji Vyso ina a zapsaných na L.V Vlastníci oce ovaných nemovitostí: : Dvo áková Marie; Štoky 262-1/6 Vácha Ji í, Simtany 9; Pohled - 1/6 Vácha Josef, Úsobí.p /6 Vácha Ladislav, Lípa.p /6 Vácha Pavel, Petrovice 32; Štoky - 1/6 Vácha Petr, Havlí kovo nám stí Havlí v Brod - 1/ Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 645/11-51 ze dne el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) uvedených pozemk s cílem provedení exekuce prodejem jedné šestiny jejich plochy, která je ve vlastnictví p. Pavla Váchy Podklady pro vypracování posudku: - usnesení Exekutorského ú adu Havlí v Brod, soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák.j. 050 EX 645/11-51 ze dne internetový výpis z K.N. L.V snímky kat. map pro k.ú. Petrovice u Štok - podklady o prodeji a nabídkách podobných pozemk z databáze znalce a získané z internetových nabídek - vyhláška ministerstva financí.441/2013 Sb. k provedení zákona o oce ování majetku ve zn ní vyhlášky.199/2014 Sb. platná od dále jen Vyhláška

3 Ocen ní se provádí ke dni NÁLEZ Oce ované pozemky se nalézají v katastrálním území Petrovice u Štok, obci Štoky, okrese Havlí v Brod, kraji Vyso ina a jsou zapsané na L.V Stanovuje se cena v ase a míst obvyklá (tržní) jedné šestiny hodnoty pozemk ve vlastnictví Pavla Váchy bytem Petrovice 32; Štoky. edm tem ocen ní jsou pozemky p.. 221/14,15,16 evidované v druhu pozemku vodní plocha se zp sobem využití koryto vodního toku um lé. Pozemky jsou v podílovém vlastnictví šesti majitel. U chto pozemk nejsou evidovány žádné zp soby ochrany. Omezení vlastnického práva je vyzna eno ikázanou exekucí a zástavním právem. Tyto omezení se neoce ují. Pozemky p.. 315/3, 349/20, 863/11, 933, 949/6 jsou evidovány v druhu pozemku trvalý travní porost (TTP) se zp sobem vyzna ené ochrany zem lský p dní fond. Vlastní hranice pozemku nejsou jasn v terénu vyzna eny. Na pozemku se nenalézá žádný trvalý stromový porost. Pozemky p.. 326/1, 953/30 jsou evidovány v druhu pozemku orná p da. Pozemky jsou prokazateln ornou p dou a jsou v sou asné dob hospodá sky využívané. Pozemky mají podélný tvar a jsou ístupny ze zpevn né silnice a zárove za len ny do obd lávaného honu (lán). Vlastní hranice pozemk nejsou v terénu vyzna eny. Na pozemcích se nenalézají žádné trvalé porosty. Pozemek p.. 340/1 je evidován v druhu pozemku ostatní plocha se zp sobem využití neplodná p da a pozemek p /19 je evidován v druhu pozemku ostatní plocha se zp sobem využití silnice.

4 POSUDEK A) Administrativní cena Pozemky Zem lský pozemek ( 6 Vyhlášky ) katastrální území: Petrovice u Štok (720101) obec: Štoky (569593) okres: Havlí v Brod (CZ 0631) kraj: Vyso ina parcela p.. vým ra (m 2 ) druh pozemk u BPEJ díl í vým ry (m 2 ) základní cena (K /m 2 ) úprava Z.C..5 pol uprave ná cena (K /m 2 ) zjišt ná cena (K ) trvalý , % 6,76 101,40 315/ travní , , ,40 porost , , ,04 orná , , ,72 da , , ,20 326/ , , , , , , , , ,44

5 TTP , , ,40 349/ , , , , ,88 43,92 863/ TTP , , , TTP , , ,60 949/6 427 TTP , , ,42 orná , , ,68 da , , ,00 953/ , , , , , , , ,88 736,88 celkem zjišt ná administrativní cena zem lských pozemk ,88 K Jiný pozemek ( 9 Vyhlášky odst.5) pozemek p.. 340/1 druh pozemku: zp sob využití: ostatní plocha neplodná p da katastrální území: Petrovice u Štok (720101) obec: Štoky (569593) pr rná základní cena zem lských pozemk : 2,78 K /m 2

6 -6- úprava ceny dle p ílohy.5 pol Vyhlášky : % stanovený koeficient: 0,25 vým ra: 306 m 2 OCEN NÍ celkem: 306 m 2 x 2,78 K /m 2 x 2 x 0,25 = 425,34 K Pozemek vodní plochy ( 8 Vyhlášky ) pozemky p.. 221/14,15,16; vým ra: = 83 m 2 druh pozemku: vodní plocha zp sob využití: koryto vodního toku ZC V základní cena stavebního pozemku /m 2 kraj: Vyso ina okres: Havlí v Brod 780,- O 1 velikost obce III (1.797) ,75 O 2 hospodá sko-správní význam obce IV ostatní obce 0,60 O 3 poloha obce V v ostatních p ípadech 0,80 O 4 technická infrastruktura v obci I elekt ina, vodovod, kanalizace, plyn 1,00

7 O 5 dopravní obslužnost obce III autobusová zastávka 0,90 O 6 ob anská vybavenost v obci IV omezená vybavenost 0,90 ZC = ZC V x O 1 x O 2 x O 3 x O 4 x O 5 x O 6 = = 780,- K /m 2 x 0,75 x 0,60 x 0,80 x 1,00 x 0,90 x 0,90 = 227,45 K /m 2 Stanovený koeficient: 0,07 (227,45 K /m 2 x 0,07 = 15,92 K /m 2 > 10,- K /m 2 ) Ocen ní celkem: 83 m 2 x 227,45 K /m 2 x 0,07 = 1.321,48 K Stavební pozemek neocen ný v cenové map stavebních pozemk ( 3, odst. 3 Vyhlášky ) pozemek p /19; vým ra: 188 m 2 druh pozemku: ostatní plocha zp sob využití: silnice ZCU = ZC x I; ZC = 227,45 K /m 2 4 I = P 5 x (1 + P i ) p íloha.3, tab.. 5 Vyhlášky i = 1 Znak Kvalitativní pásma P i Název znaku íslo Popis pásma Hodnota 1. Kategorie a charakter pozemní komunikace III elová komunikace -0,50 IV v k.ú. mimo sídelní ást 2. Charakter a zastav nost území obce v nezastav ném území -0,20 3. Povrchy II s nezpevn ným povrchem -0,05

8 4. Vlivy ostatní neuvedené I bez dalších vliv 0,00 5. Komer ní využití I bez možnosti komer ního využití 0,60 4 Index : I = P 5 x (1 + P i )= 0,60 x (1 0,75) 0,15 i = 1 ZCU = 227,45 K /m 2 x 0,15 = 34,12 K /m 2 Ocen ní celkem: 188 m 2 x 34,12 K /m 2 = 6.414,56 K

9 -9- B) Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. Za cenu v ase a míst obvyklou (tržní) považujeme p i oce ování nemovitostí cenu zjišt nou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocen ní dosáhnout mezi dobrovoln prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po ádném marketingu. Metody zjišt ní obvyklé ceny nemovitostí Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení provád no v naší znalecké praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou používány v r zných modifikacích. Stru ná charakteristika t chto metod: metoda nákladového ohodnocení (v cná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení nemovitostí v sou asných cenách a ur ení p im eného stá í ke skute nému stavu ( asová cena vystihující reálný technický stav v ase hodnocení). V cná hodnota je tedy reproduk ní cena nemovitostí snížena o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad, které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou).

10 -10- metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost nemovitostí vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty nemovitosti pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R. metoda srovnávací (statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen nabídnutých nemovitostí k prodeji. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Znalec p itom v tšinou vychází z aktuální inzerce regionálních realitních kancelá í. Inzerované ceny jsou snížené o p íslušné provize z prodeje nemovitostí. Uvedené nemovitosti jsou na základ podobnosti porovnávány s oce ovanou a pomocí p epo ítacích koeficient jsou neutralizovány vzájemné rozdíly tak, že výsledné upravené ceny lze jednoduše pr rovat a získat tak srovnatelnou cenu oce ované nemovitosti. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ení informace o pr hu prodeje. V rohodnost této metody musí být založena na pr kazných podkladech. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejpr kazn jší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostate nou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (ceny z realizovaných prodej nebo jejich nabídek). Tato metoda porovnávací nejv rn ji zobrazuje situaci na trhu a tedy nesmí chyb t v žádné analýze, která má stanovit reálnou tržní hodnotu nemovitostí. V tomto p ípad je zjišt ný výsledek metodou porovnávací rozhodující pro stanovení kone né ceny v ase a míst obvyklé (tržní).

11 -11- Metoda srovnávací (komparativní) srovnávací nemovitosti 1. Pozemek Vojn v M stec - orná p da a TTP m 2 (p.c. 1,65) Prodej pozemk o vým e m 2 orné p dy a m 2 TTP v obci Vojn v M stec okres Ž ár nad Sázavou cena nabídková : ,- K zdroj: Real Hit Havlí v Brod 2. Pozemek Albrechtice orná p da m 2 (p.c. 4,25) Prodej zem lské p dy o vým e m 2 v obci Albrechtice okres Ž ár nad Sázavou cena nabídková : ,- K zdroj: Realitní kancelá Reality IQ 3. Pozemek Chy ava orná p da m 2 (p.c. 7,86) Prodej orné p dy o rozloze m 2 v obci Chy ava, okr. Beroun. Orná p da se rozkládá ze ty parcelních ísel cena nabídková : ,- K zdroj: Realitní kancelá R+R Europe Real, s.r.o. 4. Pozemek Hn vkovice u Humpolce zem. p da m 2 (p.c. 5,10) Prodej zem lské p dy o rozloze m 2 v obci Hn vkovice u Humpolce, okr. Pelh imov cena nabídková : ,- K zdroj: Realitní agentura ing. Václav Polanský Pelh imov

12 -12- Stanovený reduk ní koeficient K ve vztahu k oce ované nemovitosti K = K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5 x K 6 x K 7. Poloha v obci K 1 Velikost obce K 2 el užití K 3 Porosty K 4 íjezd K 5 Jiné vlivy K 6 Odborná úvaha znalce K 7 Reduk ní koeficient K 1. 1,000 (774) 1,010 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1, ,000 (694) 1,010 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1, ,000 (1.751) 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1, ,000 (10.917) 0,990 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,990 (1.797)

13 -13- Nabízené Nabídková Plocha Koeficient Reduk ní Upravená. nemovitosti cena (m 2 ) na zdroj koeficient cena (pozemky) (K ) informace (K /m 2 ) k prodeji 1. Pozemek Vojn v M stec , ,950 1,010 35,50 2. Pozemek Albrechtice , ,950 1,010 20,22 3. Pozemek Chy ava , ,950 1,000 16,15 Pozemek 4. Hn vkovice u Humpolce , ,950 0,990 22,39 pr rná cena vybraných obdobných pozemk (K /m 2 ) 23,57 maximum (K /m 2 ) 35,50 minimum (K /m 2 ) 16,15 Cena v ase a míst obvyklá zjišt ná srovnávací metodou: 23,57 K /m 2 - (0,15 x 19,35 ) = 20,67 K /m 2 zaokrouhleno 21,- K /m 2

14 -14- CELKOVÁ REKAPITULACE A) Administrativní cena Pozemky Zem lský pozemek ( 6 Vyhlášky ) ,88 K Jiný pozemek ( 9 Vyhlášky odst.5) 425,34 K Pozemek vodní plochy ( 8 Vyhlášky ) 1.321,48 K Stavební pozemek neocen ný v cenové map stavebních pozemk ( 3, odst.3 Vyhlášky ) 6.414,56 K zjišt ná cena ,26 K zaokrouhleno dle 50 Vyhlášky na celé desetikoruny podíl 1/6 ceny zaokrouhleno na celé desetikoruny ,- K ,33 K ,- K B) Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Metoda srovnávací (komparativní) Pozemky p.. 315/3; 349/20; 863/11; 933; 949/6; 326/1; 953/30 ( m 2 x 21,- K /m 2 ) ,- K Pozemek p /19 (188 m 2 ) odborný odhad 6.500,- K Pozemek p.. 340/1 (306 m 2 ) odborný odhad 500,- K Pozemky p.. 221/14,15,16 (83 m 2 ) odborný odhad zjišt ná cena podíl 1/6 ceny 1.500,- K ,- K ,- K

15 -15- C) ZÁV R Na základ výše uvedených skute ností stanovuji cenu v ase a míst obvyklou (tržní) oce ovaných pozemk situovaných v katastrálním území Petrovice u Štok, obci Štoky, okrese Havlí v Brod, kraji Vyso ina následovn (dle metodiky SINDAT S Consulting, a.s.) (92.130,- K ,- K )/2 = ,25 K Zjišt ná cena v ase a míst obvyklá 1/6 plochy pozemk ve vlastnictví p. Pavla Váchy po zaokrouhlení ,- K slovy: sto osmdesát dva tisíc korun eských

16 -16- Prohlášení: Zárove jako znalec prohlašuji, že jsem ve vztahu k oce ovaným pozemk m a stanovené cen i k budoucímu jejich p ípadnému prodeji nezávislý a cenu jsem stanovil se snahou tuto ur it v její optimální reálné výši. Platnost ceny do ílohy:-výpisy z K.N. L.V porovnatelné nemovitosti -usnesení o ustanovení znalce.j. 050 EX 645/11-51 ze dne