ZNALECKÝ POSUDEK. Objednatel posudku : Exekutorský úřad Tábor, Klokotská 126, Tábor

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK è / 190 / 2009 Předmět posudku : OCENĚNÍ NEMOVITOSTI rodinný dům č.p. 213 včetně příslušenství a pozemků p.č. 2903/19, 3021/1, 3021/2, 3021/4, v obci katastrálním území Vysoké Mýto, ulice Lipová, kraj Pardubický Objednatel posudku : Exekutorský úřad Tábor, Klokotská 126, Tábor Účel zpracování : pro exekuční řízení Předpis pro ocenění : zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška č. 456/2008 Sb. Odhad vypracoval : Ing. VLADIMÍR LEEB, Brandýs n. Labem, K. Tájka 1503/B, tel Odhad obsahuje 40 stran textu včetně titulního listu a příloh, objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Datum šetření: Oceněno ke dni: Vypracováno dne: Podpis znalce :...

2 S O U H R N Na základě provedené analýzy, jejímž úkolem bylo ocenit předmětnou nemovitost a jejíž výsledky budou použity jako podklad pro exekuční řízení, jsem došel v souladu s dále uvedenými podklady k tomuto závěru : Administrativní cena předmětné nemovitosti včetně pozemků je ke dni ocenění ,00 Kè Slovy: =Čtyřimiliónystošedesátdvatisíceosmsetčtyřicetkorunčeských= Obvyklá cena rodinného domu včetně pozemků je ke dni ocenění ,00 Kè Slovy: = Třimiliónykorunčeských= Obvyklá cena pozemku p.č. 2903/19 je ke dni ocenění ,00 Kè Slovy: = Dvacettisíckorunčeských= 2

3 OBSAH OCENÌNÍ 1/ NÁLEZ ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Obec, katastrální území, ulice, číslo popisné Situování nemovitosti Přehled staveb a pozemků Vlastník staveb a pozemků Účel posudku RIZIKA NEMOVITOSTI...7 2/ PODKLADY PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Kupní smlouva Kupní smlouva Povolení Výkresová dokumentace PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM Zákon č. 151/1997 Sb., Vyhláška MF č. 456/2008 Sb Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku Úřední oceňování majetku Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy Časopis Soudní inženýrství r Časopis znalec - řada stavebnictví r Software pro ocenění Místní šetření...8 3/ P O S U D E K - ocenění podle cenového předpisu RODINNÝ DŮM č.p Nález Výměry Základní údaje pro zjištění ceny Konstrukce a vybavení stavby Výpočet opotřebení (lineární metoda) Ocenění ( 5)

4 3.2 KOLNA Nález Výměry Základní údaje pro zjištění ceny Konstrukce a vybavení stavby Výpočet opotřebení (lineární metoda) Ocenění ( 7) GARÁŽ Nález Výměry Základní údaje pro zjištění ceny Konstrukce a vybavení stavby Výpočet opotřebení (lineární metoda) Ocenění ( 8) VENKOVNÍ ÚPRAVY (zjednodušeně) Nález Ocenění ( 10) POZEMKY STAVEBNÍ POZEMKY Nález Ocenění ( 28 odst. 2) STAVEBNÍ POZEMKY Nález Ocenění ( 28 odst. 5) ZEMĚDĚLSKÉ POZEMKY Ocenění ( 29) REKAPITULACE CELKOVÁ REKAPITULACE / ZÁVADY - váznoucí na nemovitosti Nález

5 5/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ / REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT / PØÍLOHY 7.1 VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ KOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY VYJÁDŘENÍ FOTODOKUMENTACE POROVNATELNÉ NEMOVITOSTI SITUAČNÍ SCHEMA

6 1/ NÁLEZ - zadání znaleckého posudku 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Obec, katastrální území, ulice, číslo popisné obec Vysoké Mýto k.ú. Vysoké Mýto ulice Lipová číslo popisné 213 kraj Pardubický okres Ústí nad Orlicí Situování nemovitosti Nemovitost je situována na okraji obce, v zóně rodinných domů, cca 1,00 km od centra. Pozemek je mírně sklonitý Přehled staveb a pozemků RODINNÝ DŮM č.p. 213 KOLNA GARÁŽ VENKOVNÍ ÚPRAVY POZEMEK p.č. 3021/2-zastavěná plocha a nádvoří, výměra 143 m 2 p.č. 3021/4-zastavěná plocha a nádvoří, výměra 39 m 2 p.č. 3021/1-zahrada, výměra 511 m 2 p.č. 2903/19-orná půda, výměra 495 m Vlastník staveb a pozemků Rostislav HRUŠKA, Lipová 213, Choceňské Předměstí, Vysoké Mýto Účel posudku Úkolem znalce je : A) Stanovit cenu v místě a čase obvyklou u nemovitostí zapsaných na LV č pro obec a k.ú. Vysoké Mýto. B) Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. C) Stanovit výslednou cenu nemovitosti po odečtení závad s nemovitostí spojených. D) Ocenit předmětnou nemovitost dle platného cenového předpisu. 6

7 1.2 RIZIKA NEMOVITOSTI Při místním šetření, které bylo provedeno dne nebyl přítomen vlastník nemovitosti Rostislav HRUŠKA, Lipová 213, Choceňské Předměstí, Vysoké Mýto. Přítomen byl pouze pan Zdeněk Hruška, který odmítl spolupráci a zpřístupnění nemovitosti. Základní informace o stáří objektu a výkresová dokumentace byly získány na MěÚ Vysoké Mýto - Odbor stavebního úřadu, dne Dům je postaven na vlastním pozemku. Nemovitost vykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost. Technický stav domu je dobrý. Nemovitost je zapsána na LV. Z dostupných podkladů plyne, že k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup. Pozemek p.č. 2903/19 je situován v okrajové části obce a z dostupných podkladů nebylo možno zjistit, zda je k pozemku zajištěn bezproblémový přístup přes okolní pozemky, které jsou ve vlastnictví jiných osob. Ve výpisu z katastru nemovitostí je specifikováno : Zástavní právo smluvní k zajištění k zajištění pohledávek ve výši ,- Kč, a příslušenství s řádnou konečnou splatností dne Komerční banka, a.s., Na Příkopě 969/33, Praha 1. Parcela: 3021/1, 3021/2, 3021/4. Smlouva o zřízení zástavního práva ze dne Zástavní právo smluvní k zajištění k zajištění pohledávek ve výši ,- Kč, a příslušenství s řádnou konečnou splatností dne Komerční banka, a.s., Na Příkopě 969/33, Praha 1. Stavba: Choceňské Předměstí č.p.213. Smlouva o zřízení zástavního práva ze dne Nařízení exekuce. Rostislav HRUŠKA, Lipová 213, Choceňské Předměstí, Vysoké Mýto. Usnesení soudu o nařízení exekuce OS v Ústí nad Orlicí 0Nc 7364/2007-8, ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Rostislav HRUŠKA, Lipová 213, Choceňské Předměstí, Vysoké Mýto. Stavba: Choceňské Předměstí č.p.213. Parcela: 3021/1, 3021/2, 3021/4, 2903/19. Exekuční příkaz Exekutorský úřad Tábor, č.j. 017-EX 566/ (0Nc 7364/2007-8), ze dne Nařízení exekuce. Rostislav HRUŠKA, Lipová 213, Choceňské Předměstí, Vysoké Mýto. Usnesení soudu o nařízení exekuce OS v Ústí nad Orlicí 0Nc 7409/ , ze dne / PODKLADY 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU Výpis z katastru nemovitostí LV č.3976, vyhotovil Český úřad zeměměřický a katastrální SCD, dne Kopie katastrální napy vyhotovená nahlížením do KN Kupní smlouva ze dne ,, č.j. V11-894/ Kupní smlouva ze dne , č.j. V6757/ , právní účinky vkladu práva ke dni

8 2.1.5 Povolení k uvedení do trvalého provozu k datu , vydané MěNV Vysoké Mýto, dne , č.j. výst.892/ Výkresová dokumentace v rozsahu půdorysy podlaží, a řez 2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM Zákon č. 151/1997 Sb., ze dne 17.června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb Vyhláška MF č. 456/2008 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku - metodická příručka k zákonu č.151/97 Sb. Nakladatelství ŠEL, Praha Úřední oceňování majetku -Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Ing. Pavel Krejčíř, Ing. Vlasta Scholzová, CERM s.r.o. Brno, leden Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy - Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Doc. JUDr. Fiala, Linde Praha a.s Časopis Soudní inženýrství r DT ČSVTS Ostrava s.r.o Časopis znalec - řada stavebnictví r časopis znalců ČR Software pro ocenění NEMO456, verze 1.0.4, ze dne , vyhotovený Ladislavem Tarantem, Líšnice Místní šetření Místní šetření bylo provedeno za účasti znalce a pana Lubomíra Podzimka. 8

9 3/ P O S U D E K - ocenění podle cenového předpisu 3.1 RODINNÝ DŮM č.p Nález Při místním šetření nebyl přítomen vlastník nemovitosti. Základní informace o stáří objektu a výkresová dokumentace byly získány na MěÚ Vysoké Mýto - Odbor stavebního úřadu, dne Vzhledem k této skutečnosti bylo ocenění provedeno na základě venkovní obhlídky a s použitím dostupných podkladů. Samostatně stojící RD o půdorysu ve tvaru obdélníkovém. Dle výkresové dokumentace jsou v objektu situovány dvě bytové jednotky. Dům má jedno podzemní, dvě nadzemní podlaží a zastřešení. Nosná konstrukce je provedena z cihelného zdiva. Střecha je sklonitá, ve tvaru stanovém. Krytina je provedena z plechu. Klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Okna a vstupní dveře jsou plastové. Dům je zřejmě napojen na přípojky vody z řadu, kanalizace do řadu, elektro a plynu. Technický stav domu je dobrý. Dům byl kolaudován v roce V nedávné době byla zřejmě provedena modernizace. Výčet místností dle výkresové dokumentace: 1.NP sklep-20,00 m 2, topení-34,50 m 2, prádelna-14,00 m 2, 3x sklepy-23,00 m 2 = 91,50 m 2 1.NP zádveří-5,40 m 2, předsíň+schodiště-15,40 m 2, kuchyně-8,70 m 2, jídelní kout-8,10 m 2, obývací pokoj-33,00 m 2, chodba-12,00 m 2, WC-1,70 m 2, koupelna-6,50 m 2, pokoj pro hosta-6,70 m 2, pracovna-6,70 m 2, ložnice-14,00 m 2 = 118,20 m 2 2.NP balkon-5,40 m 2, předsíň+schodiště-15,40 m 2, kuchyně-8,70 m 2, jídelní kout-8,10 m 2, obývací pokoj-33,00 m 2, chodba-12,00 m 2, WC-1,70 m 2, koupelna-6,50 m 2, dětský pokoj-6,70 m 2, dětský pokoj-6,70 m 2, ložnice-14,00 m 2, balkon-17,20 m 2 = 135,40 m 2 Celková podlahová plocha 345,10 m Výměry Zastavěná plocha Podsklepeno 12,00x12,50-2,70x2,00 = 144,60 m2 1. NP 11,80x12,30 = 145,14 m2 2. NP 11,80x12,30 = 145,14 m2 Obestavěný prostor Spodní stavba (12,00x12,50-2,70x2,00)x2,80 = 404,88 m3 Vrchní stavba (11,80x12,30)x2,80 = 406,39 m3 (11,80x12,30)x2,80+(2,80x1,40)/2x12,30+ (2,80x0,60)/2x35,90 = 460,66 m3 Vrchní stavba celkem 867,05 m3 Zastřešení (11,80x12,30)x1,50/3 = 72,57 m3 Obestavěný prostor celkem 1.344,50 m3 9

10 3.1.3 Základní údaje pro zjištění ceny Velikost podsklepení: podsklepené Svislá nosná konstrukce: zděná Počet nadzemních podlaží: 2 Typ střechy: šikmá nebo strmá Velikost podkroví: podkroví není zařízeno Dům: Konstrukce a vybavení stavby Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % Koef. Podíl 01 Základy, zemní práce S 0, ,00 0, Svislé konstrukce S 0, ,00 0, Stropy S 0, ,00 0, Zastřešení S 0, ,00 0, Krytiny střech S 0, ,00 0, Klempířské konstrukce S 0, ,00 0, Vnitřní omítky S 0, ,00 0, Fasádní omítky S 0, ,00 0, Vnější obklady S 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 0, ,00 0, Schody S 0, ,00 0, Dveře S 0, ,00 0, Okna N 0, ,54 0, Podlahy obyt. místn. S 0, ,00 0, Podlahy ostat. místn. S 0, ,00 0, Vytápění S 0, ,00 0, Elektroinstalace S 0, ,00 0, Bleskosvod S 0, ,00 0, Rozvod vody S 0, ,00 0, Zdroj teplé vody S 0, ,00 0, Instalace plynu S 0, ,00 0, Kanalizace S 0, ,00 0, Vybavení kuchyní S 0, ,00 0, Hygienické vybavení S 0, ,00 0, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní Ch 0, ,00 0,00000 Koeficient vybavení stavby K4 0, Výpočet opotřebení (lineární metoda) Stáří stavby: = 35 r. Předpokládaná životnost: 100 r. Celkové opotřebení: 100 % / 100 r. x 35 r. = 35,00 % 10

11 3.1.6 Ocenění ( 5) Typ stavby "D" (příloha č. 6) 1.900,00 Kč/m3 Koeficient za podkroví - Základní cena ZC 1.900,00 Kč/m3 Koeficienty: vybavení K4 x 0,9986 poloha K5 (příloha č. 14, ostatní města) x 1,000 změna ceny Ki (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,142 prodejnost Kp (příloha č. 39, UO 5-15tis, sl.11) x 0,973 Základní cena upravená ZCU 3.954,37 Kč/m3 Obestavěný prostor x 1.344,50 m3 Cena stavby bez odpočtu opotřebení ,47 Kč Snížení o opotřebení 35,00 % ,66 Kč Zjištěná cena - RODINNÝ DŮM č.p ,81 Kč 3.2 KOLNA Nález Zděná stavba o půdorysu ve tvaru L. Střecha je v části plochá a v části sklonitá ve tvaru sedlovém s krytinou z vlnitých eternitových desek. Okna jsou dřevěná Výměry Zastavěná plocha 1. NP 4,80x6,10+2,70x7,00 = 48,18 m2 Obestavěný prostor Vrchní stavba (4,50x6,10+2,70x7,00)x2,40 = 111,24 m3 Zastřešení (4,50x6,10)x3,00/2 = 41,18 m3 Obestavěný prostor celkem 152,42 m Základní údaje pro zjištění ceny Velikost podsklepení: nepodsklepené,podsklepené do 1/2 ZP 1.NP Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm Velikost podkroví: podkroví není zřízeno 11

12 3.2.4 Konstrukce a vybavení stavby Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % Koef. Podíl 01 Základy S 0, ,00 0, Obvodové stěny S 0, ,00 0, Stropy S 0, ,00 0, Krov S 0, ,00 0, Krytina S 0, ,00 0, Klempířské konstrukce S 0, ,00 0, Úpravy povrchů S 0, ,00 0, Schodiště Ch 0, ,00 0, Dveře S 0, ,00 0, Okna S 0, ,00 0, Podlahy S 0, ,00 0, Elektroinstalace S 0, ,00 0,04900 Koeficient vybavení stavby K4 0, Výpočet opotřebení (lineární metoda) Stáří stavby: = 26 r. Předpokládaná životnost: 80 r. Celkové opotřebení: 100 % / 80 r. x 26 r. = 32,50 % Ocenění ( 7) Typ stavby "A" (příloha č. 8) 1.250,00 Kč/m3 Koeficient za podkroví - Základní cena ZC 1.250,00 Kč/m3 Koeficienty: vybavení K4 x 0,9620 poloha K5 (příloha č. 14, ostatní města) x 1,000 změna ceny Ki (příloha č. 38, CZ-CC 1274) x 2,095 prodejnost Kp (příloha č. 39, UO 5-15tis, sl.11) x 0,973 Základní cena upravená ZCU 2.451,22 Kč/m3 Obestavěný prostor x 152,42 m3 Cena stavby bez odpočtu opotřebení ,95 Kč Snížení o opotřebení 32,50 % ,86 Kč Zjištěná cena - KOLNA ,09 Kč 3.3 GARÁŽ Nález Zděná stavba o půdorysu ve tvaru obdélníkovém. Střecha je v plochá. Okna jsou a vrata plastové. 12

13 3.3.2 Výměry Obestavěný prostor Vrchní stavba (6,00x6,00)x2,40 = 86,40 m3 Obestavěný prostor celkem 86,40 m Základní údaje pro zjištění ceny Velikost podsklepení: nepodsklepené nebo podsklepené do 1/2 ZP Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm, montovaná Velikost podkroví: střecha-krov neumožňuje zřídit podkroví Konstrukce a vybavení stavby Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % Koef. Podíl 01 Základy S 0, ,00 0, Obvodové stěny S 0, ,00 0, Stropy S 0, ,00 0, Krov S 0, ,00 0, Krytina S 0, ,00 0, Klempířské konstrukce S 0, ,00 0, Úpravy povrchů S 0, ,00 0, Dveře S 0, ,00 0, Okna S 0, ,00 0, Vrata S 0, ,00 0, Podlahy S 0, ,00 0, Elektroinstalace S 0, ,00 0,06000 Koeficient vybavení stavby K4 1, Výpočet opotřebení (lineární metoda) Stáří stavby: = 19 r. Předpokládaná životnost: 80 r. Celkové opotřebení: 100 % / 80 r. x 19 r. = 23,75 % Ocenění ( 8) Typ stavby "B" (příloha č. 9) 1.375,00 Kč/m3 Koeficient za podkroví - Základní cena ZC 1.375,00 Kč/m3 Koeficienty: vybavení K4 x 1,0000 poloha K5 (příloha č. 14, ostatní města) x 1,000 změna ceny Ki (příloha č. 38, CZ-CC 1274) x 2,095 prodejnost Kp (příloha č. 39, UO 5-15tis, sl.11) x 0,973 Základní cena upravená ZCU 2.802,85 Kč/m3 Obestavěný prostor x 86,40 m3 Cena stavby bez odpočtu opotřebení ,24 Kč Snížení o opotřebení 23,75 % ,48 Kč Zjištěná cena - GARÁŽ ,76 Kč 13

14 3.4 VENKOVNÍ ÚPRAVY (zjednodušeně) Nález Dřevěný plot na zděné podezdívce, zděný plot, plot z drátěného pletiva v rámu na betonové podezdívce, dřevěná plotová vrátka, dřevěná plotová vrata s pohonem, zpevněné plochy z betonové zámkové dlažby, skleník, inženýrské sítě. RODINNÝ DŮM č.p ,81 Kč KOLNA ,09 Kč GARÁŽ ,76 Kč Ocenění ( 10) Zjištěná cena stavby ,84 Kč Podíl z ceny podle 10 odst. 2 4,0 % Zjištěná cena - VENKOVNÍ ÚPRAVY (zjednodušeně) ,15 Kč 3.5 POZEMKY STAVEBNÍ POZEMKY Nález Oceňované pozemky jsou situovány dle výpisu z katastru nemovitostí v obci a katastrálním území Vysoké Mýto. V obci není schválena cenová mapa pozemků. Pozemky jsou ve výpisu z KN označeny jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemky jsou ve tvaru obdélníkovém. Na pozemcích je situován rodinný dům a kolna Ocenění ( 28 odst. 2) Město: Vysoké Mýto, obyv. Základní cena dle 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpočtem. Výpočet: (35+( )x0,007414) x 1,00 = 120,42 Kč/m2 Parcela Výměra Kč/m2 Základní cena 3021/2 143 m2 120, ,06 Kč 3021/4 39 m2 120, ,38 Kč Základní cena celkem ,44 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 21): 2.11 Možnost napojení na plynovod 10 % 2.191,64 Kč Základní cena upravená ,08 Kč Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 1121) x 2,142 Prodejnost Kp (příloha č. 39, UO 5-15tis, sl.11) x 0,973 Zjištěná cena STAVEBNÍ POZEMKY ,24 Kč 14

15 3.5.2 STAVEBNÍ POZEMKY Nález Oceňovaný pozemek je situován dle výpisu z katastru nemovitostí v obci a katastrálním území Vysoké Mýto. V obci není schválena cenová mapa pozemků. Pozemek je ve výpisu z KN označen jako zahrada. Pozemek je v nepravidelném tvaru obdélníkovém. Na pozemku je situována garáž, venkovní úpravy a inženýrské sítě Ocenění ( 28 odst. 5) Město: Vysoké Mýto, obyv. Základní cena dle 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpočtem. Výpočet: (35+( )x0,007414) x 1,00 = 120,42 Kč/m2 Parcela Výměra Kč/m2 Základní cena 3021/1 511 m2 120, ,62 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 21): 2.11 Možnost napojení na plynovod 10 % 6.153,46 Kč Základní cena upravená ,08 Kč Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,142 Prodejnost Kp (příloha č. 39, UO 5-15tis, sl.11) x 0,973 Cena dle 28 odst ,19 Kč Koeficient dle 28 odst. 5 x 0,40 Zjištěná cena - STAVEBNÍ POZEMKY ,28 Kč ZEMĚDĚLSKÉ POZEMKY Nález Oceňovaný pozemek je situován dle výpisu z katastru nemovitostí v obci a katastrálním území Vysoké Mýto. V obci není schválena cenová mapa pozemků. Pozemek je ve výpisu z KN označen jako orná půda. Pozemek je situován mimo město v zahrádkářské kolonii a je využíván jako zahrádka Ocenění ( 29) Parcela Výměra BPEJ Kč/m2 Základní cena 2903/ m , ,85 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 23): Obce tis. - území obce 120 % 6.195,42 Kč Základní cena upravená ,27 Kč Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) x 1,000 Zjištěná cena ZEMĚDĚLSKÉ POZEMKY ,27 Kč 15

16 3.5.4 REKAPITULACE STAVEBNÍ POZEMKY ,24 Kč STAVEBNÍ POZEMKY ,28 Kč ZEMĚDĚLSKÉ POZEMKY ,27 Kč Zjištěná cena celkem ,79 Kč 3.6 CELKOVÁ REKAPITULACE REKAPITULACE CEN BEZ ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp 3.1 RODINNÝ DŮM č.p , ,47 Kč 3.2 KOLNA , ,95 Kč 3.3 GARÁŽ , ,24 Kč 3.4 VENKOVNÍ ÚPRAVY (zjednoduš POZEMKY , ,79 Kč Cena bez opotřebení celkem , ,45 Kč REKAPITULACE CEN PO ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp 3.1 RODINNÝ DŮM č.p , ,81 Kč 3.2 KOLNA , ,09 Kč 3.3 GARÁŽ , ,76 Kč 3.4 VENKOVNÍ ÚPRAVY (zjednoduš ,15 Kč 3.5 POZEMKY , ,79 Kč Cena po odpočtu opotř. celkem , ,60 Kč REKAPITULACE ZJIŠTĚNÝCH CEN 3.1 RODINNÝ DŮM č.p ,81 Kč 3.2 KOLNA ,09 Kč 3.3 GARÁŽ ,76 Kč 3.4 VENKOVNÍ ÚPRAVY (zjednodušeně) ,15 Kč 3.5 POZEMKY ,79 Kč Zjištěná cena celkem - zaokr ,00 Kč Výsledná zjištěná cena ,00 Kč Slovy: =Čtyřimiliónystošedesátdvatisíceosmsetčtyřicetkorunčeských= 16

17 4/ ZÁVADY - váznoucí na nemovitosti 4.1 Nález Při místním šetření, které bylo provedeno dne nebyl přítomen vlastník nemovitosti Rostislav HRUŠKA, Lipová 213, Choceňské Předměstí, Vysoké Mýto. Přítomen byl pouze pan Zdeněk Hruška, který odmítl spolupráci a zpřístupnění nemovitosti. Základní informace o stáří objektu a výkresová dokumentace byly získány na MěÚ Vysoké Mýto - Odbor stavebního úřadu, dne Dům je postavena na vlastním pozemku. Nemovitost vykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost. Technický stav domu je dobrý. Nemovitost je zapsána na LV. Z dostupných podkladů plyne, že k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup. Pozemek p.č. 2903/19 je situován v okrajové části obce a z dostupných podkladů nebylo možno zjistit, zda je k pozemku zajištěn bezproblémový přístup přes okolní pozemky, které jsou ve vlastnictví jiných osob. Ve výpisu z katastru nemovitostí je specifikováno : Zástavní právo smluvní k zajištění k zajištění pohledávek ve výši ,- Kč, a příslušenství s řádnou konečnou splatností dne Komerční banka, a.s., Na Příkopě 969/33, Praha 1. Parcela: 3021/1, 3021/2, 3021/4. Smlouva o zřízení zástavního práva ze dne Zástavní právo smluvní k zajištění k zajištění pohledávek ve výši ,- Kč, a příslušenství s řádnou konečnou splatností dne Komerční banka, a.s., Na Příkopě 969/33, Praha 1. Stavba: Choceňské Předměstí č.p.213. Smlouva o zřízení zástavního práva ze dne Nařízení exekuce. Rostislav HRUŠKA, Lipová 213, Choceňské Předměstí, Vysoké Mýto. Usnesení soudu o nařízení exekuce OS v Ústí nad Orlicí 0Nc 7364/2007-8, ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Rostislav HRUŠKA, Lipová 213, Choceňské Předměstí, Vysoké Mýto. Stavba: Choceňské Předměstí č.p.213. Parcela: 3021/1, 3021/2, 3021/4, 2903/19. Exekuční příkaz Exekutorský úřad Tábor, č.j. 017-EX 566/ (0Nc 7364/2007-8), ze dne Nařízení exekuce. Rostislav HRUŠKA, Lipová 213, Choceňské Předměstí, Vysoké Mýto. Usnesení soudu o nařízení exekuce OS v Ústí nad Orlicí 0Nc 7409/ , ze dne Tato zástavní práva, exekuční příkazy a nařízení exekuce nejsou uvažována jako vlivy na výši obvyklé ceny. 17

18 5/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé 5.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení hodnoty majetku nepředstavuje exaktní vědu, ale vyžaduje zvlášť v současné době značný podíl úsudku. V tomto kontextu neexistuje žádná jedinečná metoda, kterou by se dala zjistit hodnota nemovitostí. Dvě strany provádějící nezávislé hodnocení, mohou dospět k rozdílným výsledkům v důsledku odlišné interpretace stejných skutečností. Celkové srovnání je provedeno: základě nabídek obdobných nemovitostí realitních kanceláří prezentovaných na a jsou obsaženy v příloze tohoto ocenění. Výpočet porovnávací hodnoty (rodinný dům č.p.213) Oceňovaná nemovitost Srov. objekt č. 1 Srov. objekt č. 2 Srov. objekt č. 3 Pozemky celkem m 2 693,00 540,00 470, ,00 ZP podlaží celkem m 2 145,00 110,00 236,00 235,00 PP podlaží celkem m 2 254,00 125,00 200,00 470,00 Požadovaná cena Kč Objektivizační koeficient - 0,95 0,95 0,95 Cena po úpravě Kč Jednotkové ceny JC - za ZP (Kč/m 2 ) za PP (Kč/m 2 ) Účel užití 1,00 1,00 1,00 1,00 Poloha v obci vzhledem k účelu užití 1,00 1,00 1,00 0,95 Opotřebení 1,00 1,00 1,10 1,00 Materiálová charakteristika 1,00 1,00 1,00 1,00 Vybavenost 1,00 1,00 1,10 1,00 Velikost 1,00 1,00 1,00 0,95 Komerční využití 1,00 1,00 1,00 1,00 Názor odhadce 1,00 1,00 1,00 1,00 Součin dílčích koeficientů 1,00 1,00 1,21 0,90 Jednotkové ceny JCP po přepočtení I S po přepočtení I S po přepočtení I S - za ZP (Kč/m 2 ) za PP (Kč/m 2 ) Váha dat Jednotkové ceny JCP dle vah - za ZP (Kč/m 2 ) za PP (Kč/m 2 )

19 Koeficienty pro výpočet indexu oceňované nemovitosti Poloha domu v lokalitě 1,00 Příslušenství domu 1,00 Pozemky tvořící funkční celek se stavbou 1,00 Technická vybavenost pozemku 0,95 Právní vztahy 1,00 Širší vztahy 1,00 Součin dílčích koeficientů 0,95 Zjištěná cena - za ZP (Kč/m 2 ) za PP (Kč/m 2 ) Obvyklá cena - za ZP Kč za PP Kč Výsledná cena objektu - obvyklá cena Kč 19

20 Výpočet porovnávací hodnoty (pozemek p.č. 3021/1,2,4) Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek Vysoké Luže Libecina Poloha pozemku : Mýto Popis pozemku: stavební stavební stavební Výměra pozemku (m2) : 2 000, , , ,0 Cena pozemku (Kč) : 000,0 000,0 Jednotková cena pozemku (Kč / m2) : Průměrná cena pozemků (Kč / m2) 309,0 Koeficienty pro výpočet indexu 1 účel užití 1,0 1,0 1,0 2 poloha 1,0 0,4 0,4 poloha v obci-účel 0,6 0,6 0,6 3 užití 4 vybavenost(sítě) 0,8 0,8 0,9 5 velikost 1,0 1,0 1,0 6 komerční využití 0,7 0,7 0,7 7 koef.úpravy ceny 0,9 0,9 0,9 8 názor odhadce 1,0 1,0 1,0 Celkový index srovnávacího pozemku 0,3 0,1 0,1 Průměrný celkový index srovnávacích pozemků 0,186 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku: Popis oceňovaného pozemku: Vysoké Mýto zastavěná plocha a zhrada Výměra oceňovaného pozemku (m2) : 693 Koeficienty pro výpočet indexu 1 účel užití 1 2 poloha 0,9 poloha v obci-účel 3 užití 1 4 vybavenost(sítě) 0,9 5 velikost 0,9 6 komerční využití 0,7 8 názor odhadce 0,9 Celkový index oceňovaného pozemku 0,459 Poměr indexů 2,463 Jednotková cena oceňovaného pozemku 761 Cena oceňovaného pozemku zaokrouhleno (Kč)

21 Výpočet porovnávací hodnoty (pozemek p.č. 2903/19) Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek Poloha pozemku : Choceň Veliny Choceň orná zem.půda Popis pozemku: půda zahrada Výměra pozemku (m2) : 2 063, , ,0 Cena pozemku (Kč) : , , ,0 Jednotková cena pozemku (Kč / m2) : Průměrná cena pozemků (Kč / m2) 137,2 Koeficienty pro výpočet indexu 1 účel užití 1,0 1,0 1,0 2 poloha 1,0 1,0 1,0 poloha v obci-účel 1,0 1,0 1,0 3 užití 4 vybavenost(sítě) 1,0 1,0 1,0 5 velikost 1,0 1,0 1,0 6 komerční využití 0,7 0,7 0,7 7 koef.úpravy ceny 0,9 0,9 0,9 8 názor odhadce 0,8 0,8 0,8 Celkový index srovnávacího pozemku 0,5 0,5 0,5 Průměrný celkový index srovnávacích pozemků 0,504 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku: Popis oceňovaného pozemku: 21 Vysoké Mýto orná půda Výměra oceňovaného pozemku (m2) : 495 Koeficienty pro výpočet indexu 1 účel užití 1 2 poloha 0,6 poloha v obci-účel 3 užití 1 4 vybavenost(sítě) 0,9 5 velikost 0,7 6 komerční využití 0,7 8 názor odhadce 0,6 Celkový index oceňovaného pozemku 0,159 Poměr indexů 0,315 Jednotková cena oceňovaného pozemku 43 Cena oceňovaného pozemku zaokrouhleno (Kč)

22 6/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT A) Administrativní cena ,00 Kč B) Porovnávací hodnota celkem ,00 Kč Porovnávací hodnota RD ,00 Kč Porovnávací hodnota pozemků p.č. 3021/1,2, ,00 Kč Porovnávací hodnota pozemku p.č. 2903/ ,00 Kč SHRNUTÍ Oceňovaná nemovitost je využívána pro bydlení. Vzhledem k technickým parametrům je předpoklad dalšího využití pro stejné účely. Nemovitost je situována v zóně rodinných domů. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami, dle výše uvedených zjištění, s přihlédnutím k místním specifickým podmínkám polohy nemovitosti, s ohledem na nabízené nemovitosti, s důrazem na srovnávací hodnotu a s přihlédnutím k věcnému břemeni odhaduji obvyklou cenu nemovitosti ve výši: Hodnota staveb a souvisejících pozemků ,- Kč Slovy: Třimiliónykorunčeských Hodnota staveb ,- Kč Slovy: Dvamilionypětsettisíckorunčeských Hodnota pozemků ,- Kč Slovy: Pětsettisíckorunčeských Hodnota zemědělských pozemků ,- Kč Slovy: Dvacettisíckorunčeských 22

23 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím městského soudu v Praze ze dne č.j.spr. 1705/90 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady a pro základní obor stavebnictví v odvětví stavby obytné. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č / 190 / 2009 znaleckého deníku. Otisk kulaté pečetě... Podpis znalce 23

24 24

25 25

26 26

27 27

28 28

29 29

30 30

31 31

32 32

33 33

34 34

35 35

36 36

37 37

38 38

39 39

40 40