VYSOKÁ ŠKOLA POLYTECHNICKÁ JIHLAVA. Bakalářská práce

Transkript

1 VYSOKÁ ŠKOLA POLYTECHNICKÁ JIHLAVA Katedra ekonomických studií Bakalářská práce Srovnání úvěru ze stavebního spoření a hypotečního úvěru pro financování bydlení Vedoucí práce: Ing. Marie Borská Vypracoval: Jiří Kalenda Jihlava 2012

2

3 Prohlášení Prohlašuji, že předložená bakalářská práce je původní a zpracoval jsem ji samostatně. Prohlašuji, že citace použitých pramenů je úplná, že jsem v práci neporušil autorská práva (ve smyslu zákona č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů, v platném znění, dále též AZ ). Souhlasím s umístěním bakalářské práce v knihovně VŠPJ a s jejím užitím k výuce nebo k vlastní vnitřní potřebě VŠPJ. Byl jsem seznámen s tím, že na mou bakalářskou práci se plně vztahuje AZ, zejména 60 (školní dílo). Beru na vědomí, že VŠPJ má právo na uzavření licenční smlouvy o užití mé bakalářské práce a prohlašuji, že s o u h l a s í m s případným užitím mé bakalářské práce (prodej, zapůjčení apod.). Jsem si vědom toho, že užít své bakalářské práce či poskytnout licenci k jejímu využití mohu jen se souhlasem VŠPJ, která má právo ode mne požadovat přiměřený příspěvek na úhradu nákladů, vynaložených vysokou školou na vytvoření díla (až do jejich skutečné výše), z výdělku dosaženého v souvislosti s užitím díla či poskytnutím licence. V Jihlavě, dne 6. května Jiří Kalenda

4 Poděkování Za odborné vedení děkuji ing. Marii Borské, která mi poskytla cenné rady a připomínky. Děkuji jí za její vstřícný postoj a ochotu při zpracování bakalářské práce. Také děkuji společnosti YES PROJECTS s.r.o. a všem jejím zaměstnancům, především pak panu Ing. Radimu Juránkovi, který mi poskytl stěžejní informace, bez kterých by práce nemohla být zpracována. Také jemu děkuji za ochotu, cenné rady a čas, který mi věnoval při konzultacích v odborných záležitostech.

5 ANOTACE Bakalářská práce,,srovnání úvěru ze stavebního spoření a hypotečního úvěru pro financování bydlení se zaměřuje na popis a porovnání nejčastěji využívaných produktů sloužících k financování bydlení. Popisuje jejich parametry, formy využití, výhody a nevýhody. Na několika modelových příkladech je názorně ukázáno porovnání jednotlivých parametrů a jejich zhodnocení. Dále je zde uvedeno několik modelových příkladů pro výpočet efektivního úroku. Samotné vyhodnocení výsledků je posuzováno na základě předem stanovených parametrů. Cílem je zjistit, zda je výhodnější financovat bydlení pomocí stavebního spoření nebo hypotečním úvěrem. Na závěr nalézt optimální řešení financování bydlení manželského páru. Klíčová slova Stavební spoření, úvěr ze stavebního spoření, hypoteční úvěr, překlenovací úvěr, úrok, anuita, bonita. ANNOTATION This Bachelor thesis Comparing a Loan from Building Society and a Mortgage Loan for Financing Housing focuses on description and comparison of the most often used products for financing housing. It describes their parameters, forms of using, advantages and disadvantages. Comparison of individual parameters and their evaluation is shown by means of several model cases. Next there are several model cases for calculation of efficient interest. The very evaluation of results is judged on basis of pre-set parameters. The aim is to find out whether it is more convenient to finance housing by means of a building society account or a mortgage. In the end I look for an optimal solution of financing housing of a married couple. Key words Building society account, credit form building society account, mortgage, bridging loan, interest, annuity, creditworthiness.

6 Obsah 1 Úvod Teoretická část Stavební spoření Pravidla stavebního spoření Úvěr ze stavebního spoření Na co lze úvěr ze stavebního spoření využít Řádný úvěr Hodnotící číslo Překlenovací úvěr Hypoteční úvěr Podmínky pro získání hypotečního úvěru Fixace Průběh hypotečního úvěru Poplatky Výhody a nevýhody Efektivní úroková míra Praktická část Informace o žadatelích Finanční analýza manželů Novákových Prezentace vybraných nemovitostí Byt na ul. Telečská Byt na ul. Na Vyhlídce... 35

7 3.4 Výběr produktů Nabídka ČS Nabídka ČMSS Produkty zvolené pro financování nemovitostí Parametry a podmínky Ideální hypotéky (Česká spořitelna) Parametry a podmínky Tophypo (ČMSS) Kalkulace od jednotlivých poskytovatelů Kalkulace od ČS Byt ul. Na Vyhlídce Kalkulace od ČMSS Byt ul. Na Vyhlídce Kalkulace od ČS Byt ul. Telečská Efektivní úroková míra Byt ul. Telečská Byt ul. Na Vyhlídce Shrnutí Závěr Seznam Literatury Seznam tabulek Seznam obrázků Seznam příloh... 57

8 1 Úvod V dnešní době se spousta lidí dostává do situace, kdy musí řešit otázku bydlení. Ne každý disponuje takovými prostředky, aby si pořídil byt či dům za hotové. Většina lidí tak řeší otázku financování bydlení úvěrem. Toto rozhodnutí je velice zásadní krok v životě každého z nás, protože financování bydlení je velice nákladná záležitost, která život ovlivní na spoustu let dopředu. Já sám jsem v nedávné době tuto záležitost také řešil, proto jsem si toto téma vybral, jelikož k němu mám poměrně blízko. Dnes se těší velké oblibě financování formou hypotečního úvěru, úvěru ze stavebního spoření či překlenovacího úvěru. Ostatní úvěry jsou pro řešení bydlení velice nákladné a dle mého názoru i velmi nevýhodné. Já sám jsem při výběru druhu financování také volil mezi hypotečním úvěrem, anebo překlenovacím či jiným úvěrem. Jako většina lidí jsem se zaměřil na výši úrokové sazby, což nemusí být úplně správný postup, jak bych chtěl naznačit v této bakalářské práci. Práce je rozdělena na část teoretickou a část praktickou. Teoretická část popisuje stavební spoření a úvěry ze stavebního spoření, dále pak hypoteční úvěr a nakonec efektivní úrokovou míru. V kapitole o stavebním spoření se hovoří o tom, co je to stavební spoření, jaká jsou jeho pravidla a průběh, jaké jsou podmínky pro získání úvěru ze stavebního spoření nebo překlenovacího úvěru a jejich průběh. Kapitola o hypotečním úvěru popisuje, co je to hypoteční úvěr, podmínky pro jeho získání a jeho průběh. Část o efektivní úrokové míře se zabývá tím, co vlastně efektivní úroková míra je a jejím samotným výpočtem. Praktická část je inspirována skutečným manželským párem, který měl obdobné požadavky, tyto požadavky byly částečně poupraveny pro náš účel. Práce je pojata tak, že mladý manželský pár manželů Novákových řeší situaci s bydlením. Vybrali si dvě nemovitosti a rádi by zjistili, zda je pro ně výhodnější překlenovací úvěr ze stavebního spoření či hypoteční úvěr. Naším úkolem tedy je, vybrat kterou z forem financování lze manželům Novákovým doporučit a případně poukázat na situace a body, ve kterých by měli být obezřetní při výběru finančního produktu. V praktické části bych tedy rád představil mladý manželský pár, jeho finanční možnosti a nemovitosti, pro které se rozhodli. Dále pak nabídky od finančních domů, které budou společně vybrány, jejich podmínky, parametry a kalkulace od jednotlivých poskytovatelů. Tyto kalkulace budou provedeny za pomoci speciálních kalkulátorů od 9

9 konkrétních poskytovatelů a výpočet efektivního úroku jednotlivých úroků za pomoci kalkulátoru od společnosti Yes projects s.r.o. Na základě získaných informací pak dojde ke shrnutí veškerých informací za pomoci tabulky a grafu. Poté dojde k výběru vhodného produktu pro financování vybraných nemovitostí. Cílem tedy je zjistit, zda je výhodnější financovat bydlení za pomocí stavebního spoření nebo hypotečním úvěrem. Na závěr nalézt optimální řešení financování bydlení manželského páru. 10

10 2 Teoretická část 2.1 Stavební spoření První stavební spořitelny fungující podle dnešního modelu vznikly v roce 1924 v Německu. Daný systém fungoval na kolektivním spoření skupiny osob. Tito lidé se každý rok scházeli a na jejich setkáních byli losováni účastníci, kteří tak měli nárok na úvěr. Dnes to, zda nám bude úvěr přidělen, závisí na době spoření a naspořené částce. K této významné změně došlo počátkem 30. let 20. století. Z Německa se poté stavební spoření dostalo do Rakouska, kde pro jeho poskytování a provozování vznikala družstva. Dále se pak stavební spoření dostává také do českých zemí. V České republice jsou poskytovateli stavebního spoření tyto stavební spořitelny: Českomoravská stavební spořitelna, a.s. Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. Wüstenrot stavební spořitelna, a.s. Podle zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře, ve znění pozdějších předpisů je vymezení pojmu stavebního spoření následné: Stavební spoření je účelové spoření spočívající: a) v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření, b) v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření, c) v poskytování příspěvků fyzickým osobám (dále jen,,státní podpora ) účastníkům stavebního spoření. (Portál Ministerstva financí České republiky, 2012) 11

11 2.1.1 Pravidla stavebního spoření Do stát dotoval vklady klientů státní dotací ve výši 25% z ročně vložené částky. Nejvyšší státní dotace, kterou bylo možno získat, bylo 4 500,- Kč, což odpovídalo vkladu ,- Kč/rok. Od byla státní dotace snížena na 15% nejvýše z částky ,- Kč. Mimo státní dotace jsou vklady také zhodnocovány stavební spořitelnou. Míra zhodnocení se pohybuje kolem 2% u nových smluv, u smluv starších až 4,5%. K dalším změnám došlo v roce 2011, podle těchto změn se výše státní podpory počítá jako 10% z naspořené částky max Kč/rok příspěvek tedy činí max Kč/rok. Dále jsou zdaněny připsané úroky, samotná státní podpora však zdaněna není. Tabulka 1 Hlavní změny ve stavebním spoření od (Curych 2006) Do Od Výše státní podpory 25 % z naspořené 15% z naspořené 10% z naspořené částky, max. 4500,- částky, max. částky, max. Kč za rok 3000,- Kč za rok 2000,- Kč za rok Vázací doba 5 let 6 let 6 let Možnost snížit úročení vkladů ze strany spořitelny po uplynutí vázací doby Ne Ano Ano Osvobození přijatých úroků Ano Zatím ano, možno Ne od daně z příjmů změnit Účastník spoření Fyzická nebo Fyzická nebo Fyzická nebo právnická osoba právnická osoba právnická osoba z ČR z ČR a EU z ČR a EU Účastník úvěrového případu Osoby blízké a jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném (strýc, teta, druh, družka) Pouze blízké příbuzný osoby (tj. v řadě přímé, sourozenci, manželé) Pouze osoby blízké (tj. příbuzný v řadě přímé, sourozenci, manželé Vymezení bytových potřeb 83/1995 Sb. 423/2003 Sb. 423/2003 Sb. 12

12 Vázací doba Doba, po kterou nelze bez ztráty státních dotací nakládat se vkladem. U starých smluv byla 60 měsíců, u smluv nových 72 měsíců. Tato doba nám určuje minimální dobu trvání stavebního spoření. Maximální doba trvání není omezena. Věkové rozhraní Nejnižší vstupní věk pro uzavření smlouvy stavebního spoření se státní dotací je 0 let. Maximální vstupní věk pro uzavření smlouvy se státní dotací není určen. Za nezletilého účastníka podepisuje smlouvu stavební spořitelny jeho zákonný zástupce. Smlouvu stavebního spoření nezletilého účastníka je možné ukončit a vybrat naspořené finanční prostředky za souhlasu obou rodičů. Výše vkladu Nejnižší měsíční vklad u stavebního spoření je vzhledem k cílové částce 0,5 %. Výše vstupního poplatku na smlouvu stavební spořitelny je většinou 1 % cílové částky. Počet smluv Počet smluv se státní dotací, které můžeme mít na jedno rodné číslo, není omezeno. Státní dotace se na smlouvu stavební spořitelny připisuje jedenkrát ročně v dubnu nebo v květnu. Pokud je smlouva ukončena do daného roku, je státní podpora na tuto smlouvu vyplacena v září toho roku. Smlouva o stavebním spoření se státní podporou může trvat neomezeně dlouho, nesmí ale dojít k přespoření cílové částky. Ukončení smlouvy stavebního spoření Při ukončení smlouvy o stavebním spoření před uplynutím doby 6 let zaplatíme poplatek 0,5 % z cílové částky a přijdeme o státní dotace. Použití úvěru ze stavebního spoření Finanční prostředky získané z úvěru nebo meziúvěru ze stavebního spoření lze použít výhradně na bydlení. 13

13 Průběh stavebního spoření Stavební spoření jako celek se skládá z několika fází. Každá z nich má svoje opodstatnění a pravidla, to vše můžeme vidět na následujícím obrázku. Obrázek 1Průběh stavebního spoření (Vlastní zpracování, 2012) Cílová částka = vklady + státní dotace + úroky z vkladů a státní dotace + úvěr Vklady - Peněžní prostředky, které vložíme na účet stavebního spoření Úroky - Vklady i státní podpora jsou úročeny 2% ročně. 14

14 Státní podpora - 15% z ročně uspořené částky, nejvýše však z ,- Kč, tzn. maximálně 3 000,- Uspořená částka = Vklady + úroky z vkladů a státní podpory Přidělení - Získání cílové částky za určitých podmínek nám umožní nárok na úvěr Úvěr - Rozdíl mezi cílovou částkou a zůstatkem na účtu ke dni výplaty cílové částky Bonita Schopnost pravidelně splácet své závazky (např. úvěr od stavební spořitelny). 2.2 Úvěr ze stavebního spoření Na co lze úvěr ze stavebního spoření využít Chceme-li si koupit vlastní nemovitost a nemáme naspořené dostatečné množství finančních prostředků, pak můžeme tuto nemovitost získat za pomoci úvěru ze stavebního spoření. Musíme však dodržet podmínku pro získání, a to takovou, že poskytnuté peníze budou použity za účely, které jsou stanoveny zákonem. Podmínky použití: koupě bytu, změnu, úpravu či modernizaci bytu pro bydlení, výstavbu nebo koupi stavby pro bydlení, koupě stavebního pozemkou za účelem stavby, úprava nebytových prostor na byt, úhrada závazků výše uvedených potřeb Řádný úvěr Proto, abychom mohli získat řádný úvěr je zapotřebí splňovat několik podmínek. Některé upřesňující podmínky si jednotlivé spořitelny stanovují sami, každopádně základními podmínkami jsou: 15

15 Naspoření stanovené výše cílové částky (většinou 40%), Dosažení stanovené výše parametrů hodnocení = Hodnotící číslo (toto hodnocení zohledňuje výši splátek, dobu spoření apod.), Spoření minimálně 24 měsíců (tato podmínka vyplívá přímo ze zákona), Být dostatečně bonitní nebo úvěr zajistit, Pokud jednu z výše uvedených podmínek nejsme schopni splnit, pak se můžeme pokusit získat překlenovací úvěr (Kodex stavebních spořitelen 2012) Hodnotící číslo Hodnotící číslo (též ukazatel zhodnocení, bodové hodnocení, ohodnocovací číslo, parametr ohodnocení) představuje jednu z podmínek pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření, která je vyjádřena číselně. Díky tomuto číslu spořitelny kontrolují spolehlivost účastníků z hlediska nároku na úvěr a úrokové bonusy apod. Bližší parametry výpočtu hodnotícího čísla si každá stavební spořitelna samostatně určuje ve svých všeobecných obchodních podmínkách. Většinou však spořitelna posuzuje výši cílové částky, aktuální výši zůstatku na účtu, rychlost varianty spoření a pravidelnost plateb. Vzorec uvedený níže je vzorec pro výpočet hodnotícího čísla u Českomoravské stavební spořitelny, a.s. (Portál finance.cz 2010). Hodnotící číslo se rovná součinu výkonu úspor k rozhodnému dni, hodnotícího číselného faktoru dle sjednané tarifní varianty a výkonnostního faktoru, dělenému cílovou částkou: Hodnotící číslo Obrázek 2 Vzoreček hodnotící číslo (Portál cmss.cz 2006) 16

16 výkon úspor se stanoví jako součet podílů úroků a úrokové sazby v jednotlivých obdobích spoření s danou úrokovou sazbou, hodnotící číselný faktor je dán ve smlouvě sjednanou tarifní variantou, Výkonnostní faktor (viz následující vzorec) Výkonnostní faktor Obrázek 3 Vzoreček výkonnostní faktor (Portál cmss.cz 2006) Zůstatek na účtu stavebního spoření k rozhodnému dni (Rozhodný den je poslední den v měsíci, od nějž zbývají do případného přidělení cílové částky tři měsíce) Minimální procento naspoření (40%) Pokud bychom chtěli snížit nebo naopak zvýšit hodnotící číslo, tak bychom museli provést změnu cílové částky anebo změnu tarifní varianty stavebního spoření. (Portál hypoindex.cz 2008.) 2.3 Překlenovací úvěr Překlenovací úvěry jsou určené všem účastníkům stavebního spoření, kteří potřebují získat rychle finanční prostředky na řešení bytového problému a slouží k překlenutí čekací doby do přidělení cílové částky ze stavebního spoření (Curych 2006). Jak už bylo řečeno, v situaci kdy nejsme schopni splnit některou z výše uvedených podmínek, pro získání řádného úvěru ze stavebního spoření se tak můžeme pokusit využít další nabídku stavebních spořitelen a to překlenovací úvěr (meziúvěr). Jedná se o úvěr, který překlenuje dobu mezi skutečnou potřebou cizích zdrojů a vznikem nároku na úvěr ze stavebního spoření. Na poskytnutí překlenovacího úvěru nemá účastník spoření automaticky nárok (Syrový, Novotný, 2005). 17

17 Jak funguje překlenovací úvěr (meziúvěr) Do doby, než splníme podmínky pro přidělení řádného úvěru, splácíme pouze úroky z půjčené sumy peněz a kladný zůstatek na spořícím účtu se nám zhodnocuje. Stavební spořitelna vytvoří dvě části smlouvy, které souběžně plynou. V první části, pokud na vkladovém účtu není potřebný zůstatek a tím pádem tedy dospořujeme pak máme nárok na státní podporu. Snažíme se tak docílit požadovaného procenta cílové částky a tím i dosáhnout potřebného hodnotícího čísla. V druhé části dochází ke splácení překlenovacího úvěru, jedná se však o úroky z celkové sumy peněz, tím pádem i z toho co jsme si naspořili na vkladovém účtu (viz obrázek 2). V případě těchto úroků nedochází k jejich snižování. Ke splacení překlenovacího úvěru dochází v té chvíli, kdy je nám přidělen řádný úvěr. Můžeme si tedy povšimnout, že tato forma financování může být poměrně nákladná. Obrázek 4 Průběh překlenovacího úvěru a úvěru ze stavebního spoření (Portál callido.cz 2009) Výše úroku z překlenovacího úvěru je tvořena především: výši naspořené částky (vyjádřené procentem z cílové částky), době, po kterou klient spoří, Výši hodnotícího čísla, Úroková sazba je zpravidla fixní po celou dobu trvání překlenovacího úvěru nebo je fixována na delší dobu (6 let) (Curych 2006). 18

18 2.4 Hypoteční úvěr V historii můžeme vysledovat hypotéky až do starověku. Najdeme o nich zmínky už ve Starobabylonské říši, ve starověkém Řecku a velkého rozkvětu se dočkaly za trvání Římské říše. Samo slovo hypoteca pochází z řečtiny a dnes jím označujeme nemovitou zástavu (Curych 2006). První hypoteční úvěry se v České republice začaly objevovat v roce 1995, v té době se v zákoně o dluhopisech objevily první zmínky o hypotečním úvěru či hypotečním zástavním listu. Ještě téhož roku došlo Českými bankami k uvedení prvních hypoték na trh. Z počátku však nebyly příliš populární a to z důvodu jejich složitosti, komplikovanosti a nákladnosti. Také se teprve začínala vytvářet skupina soudních znalců. A jak už bylo nastíněno, hypotéka díky svým vysokým úrokům a tím pádem i splátkám, byla pouze pro lidi s vyššími příjmy. Přelomovým rokem pro hypotéky byl rok 2001, kdy začínala narůstat konkurence. Postupně docházelo ke snižování úrokových sazeb, zjednodušování podmínek pro poskytnutí a prodlužování fixací úrokových sazeb. Později byly zavedeny i bezúčelové hypotéky, banky začaly nabízet progresivní splácení atd. Dle slov předsedy Komise pro Hypoteční obchody České bankovní asociace Pavla Kühna jsou české hypoteční produkty nyní plně srovnatelné s produkty v ostatních členských zemí Evropské unie (Curych 2006). Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, část druhá, popisuje hypoteční úvěr následovně: Hypoteční úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví (Portál Ministerstva financí České republiky, 2012). 19

19 Poskytovatelé hypotečních úvěrů V České republice jsou nabízeny hypoteční úvěry hypotečními bankami. Dle zákona licenci na poskytování hypotečních úvěrů mohou získat i univerzální banky, nemusejí totiž mít institucionální oddělení na rozdíl od stavebního spoření. Podstatným prvkem licence je povolení vydávat hypoteční zástavní listy. Důvodem je zajištění bezpečnosti a kvality těchto dluhopisů pro investory. V České republice se hypotečním bankovnictvím zabývá čtrnáct tuzemských bank. Jsou to: Česká spořitelna, a.s. Hypoteční banka, a. s. Československá obchodní banka, a. s. GE Capital Bank, a. s. mbank, a.s. Komerční banka, a. s. Raiffeisen Bank a. s. Wüstenrot hypoteční banka a. s. UniCredit bank Czech republic, a. s. Oberbank AG Moravský Peněžní ústav spořitelní družstvo Volksbank CZ a. s. Waldvirte Sparkasse von 1842 AG LBBW Bank CZ a.s. EQUA bank a.s. (Portál mesec.cz 2012) 20

20 2.4.1 Podmínky pro získání hypotečního úvěru Proto, abychom mohli získat hypotéku, musíme splňovat několik základních bankou předepsaných podmínek: musíme mít účel hypotečního úvěru (pokud nechceme vysokou úrokovou sazbu), musíme být dostatečně bonitní, hodnota zastavované nemovitosti, musíme doložit potřebné dokumenty, Účel hypotečního úvěru Do roku 2004 mohly být hypoteční úvěry poskytovány pouze na financování nemovitostí. Od května roku 2004 lze hypotéku použít na cokoliv. V některých případech lze sjednat hypotéku bezúčelnou, tato bezúčelnost se výrazně odrazí v úrokové sazbě. Největší procento poskytnutých hypoték je ale poskytováno na bydlení. Účely hypotečního úvěru na bydlení: koupě nemovitosti (pozemku, rodinného domu, bytu) do osobního vlastnictví, financování výstavby nemovitosti, vztahuje se také na přístavby, nástavby a vestavby, zaplacení modernizace nemovitostí rekonstrukcí a oprav, koupě podílu nemovitostí za účelem vypořádání dědického a spoluvlastnického podílu, splacení závazků vyplívajících z poskytnutých úvěrů na bydlení, Bonita Posouzení bonity u hypoteční banky je obdobné jako u stavební spořitelny. Musíme být schopni pokrýt své životní náklady (potřebné náklady na domácnost a na obživu) a navíc musíme mít ještě zajištěnou finanční rezervu, ta je nám stanovena podle typu 21

21 hypotéky, našeho věku a výše hypotéky. Dále nesmíme být ve zkušební ani ve výpovědní lhůtě. Pokud jsme zaměstnáni na dobu určitou, pak by smlouva měla být uzavřena na dobu delší než je jeden rok. Existují i hypoteční úvěry kde není třeba prokazovat své příjmy. Výše hypotečního úvěru je však omezena polovinou hodnoty nemovitosti a výší úrokové sazby. Výše úroku, ve které je nám hypoteční úvěr poskytnut, jsme schopni přímo ovlivnit. Hodnota zastavované nemovitosti Banky zpravidla poskytují hypoteční úvěr do hranice 80 % z celkové hodnoty zástavy. Existují dvě zásadní varianty: máme k dispozici jako záruku pouze tu nemovitost, kterou disponuje, máme dispozici navíc další nemovitosti s možností dát též do zástavy, V prvním případě lze od hypoteční banky získat maximální hranici 80 % z ceny zastavované nemovitosti. Pokud je investiční záměr vyšší jak 80 % hranice, musí být částka zaplacena z úspor klienta či jiných zdrojů. Ovšem některé bankovní domy nabízejí vyšší hranici, v některých případech dokonce i 100 % LTV. LTV = Loan to Value. Tento údaj vyjadřuje poměr úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti. V praxi platí, že čím je vyšší LTV, tím se zvýší i úroková sazba hypotečního úvěru. Ovšem může nastat problémová situace, že banka v některých případech neposkytne ani oněch 80 % jelikož usoudí, že zastavená nemovitost je těžko prodejná. Na druhou stranu je potřeba jedním dechem dodat, že na trhu figurují i banky, které nám vyjdou vstříc a rádi nám poskytnou tzv. doplňkový úvěr k našemu hypotečnímu úvěru. V případě, že disponujeme navíc dalšími nemovitostmi, které můžeme použít do zástavy, lze v praxi získat až tedy 100% hranici obvyklé ceny zastavovaných nemovitostí. Pro zjištění ceny zastavované nemovitosti slouží odhad jeho tržní ceny, dle posouzení pověřeného znalce. Pro tento odhad nemovitosti je též důležitý výpis z katastru nemovitostí pro zjištění lokality potenciálně odhadované nemovitosti (Bardová a kol. 1997). 22

22 Dokumenty nutné k získání Hypotečního úvěru Dokumenty pro získání hypotečního úvěru jsou podobné jako pro získání úvěru ze stavebního spoření. Požadované dokumenty jsou tyto: doklad k prokázání totožnosti, doklady o výši příjmů a majetkových poměrech, dokumenty k zastavované nemovitosti (odhad zastavované nemovitosti, výpis z katastru nemovitostí, pojištění nemovitosti), případné dokumenty o závazcích a pohledávkách, případně životní nebo jiná pojištění, (Hlávka 2010) Fixace Výše uvedené faktory společně s fixací významně ovlivňují to, jakou úrokovou sazbu získáme. Hypotéka pro nás představuje závazek na mnoho let. Banky nabízejí úvěry na 15 nebo 30 a více let. Jestliže by došlo k tomu, že bychom si na začátku sjednali s bankou podmínky, podle kterých by smlouva běžela hned na začátku a tyto podmínky by byly po celou dobu neměnné, pak bychom na tom buď my, a nebo banka, prodělali. Aby k této situaci nedošlo, stanovují si hypoteční banky úroky jen na určité období. Jedná se o takzvanou fixaci úrokové sazby. Jedná se o období, po které máme s bankou sjednán úrok a po tuto dobu se jeho výše nezmění. Samozřejmě, že je na místě otázka, jak dlouhou fixaci zvolit? Krátkodobou fixaci bychom měli využít pouze v případě, že budeme využívat mimořádných splátek, a že v brzké době očekáváme (tato doba by neměla být delší jak 5 let) získání větší části finančních prostředků. Ukončením stavebního spoření, prodejem jiné nemovitosti, v dnešní době je nejvíce využívána fixace od jednoho do pěti let (Vichnarová, Nováková 2007). 23

23 Hypotéka je založena na principu fixací úrokové sazby. Musíme si zvolit fixaci úrokové sazby na počátku a vždy před koncem stávající fixace sazby. Prakticky věc funguje tak, že přibližně 1 až 2 měsíce před koncem stávající fixace sazby nám zašle banka dopis s nabídkou úrokových sazeb pro jednotlivé fixace pro další splácení. Pokud na dopis nereagujeme, nastaví nám banka stejnou fixaci sazby, jakou jsme měli doposud s úrokovou sazbou dle nabídky v dopise Průběh hypotečního úvěru U hypotéky platíme v každém okamžiku úroky pouze z částky, kterou aktuálně dlužíme. Jak jsme již mohli vidět. U překlenovacího úvěru tomu tak není. Obrázek 5 Průběh hypotéky v čase (Portál callido.cz 2009) Součástí smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru je i splátkový kalendář. Ten klientovi určuje rozpis termínů jednotlivých splátek a jejich výši po celou dobu fixačního období. Banky vyžadují, aby hypoteční úvěr byl splacen nejpozději do 65-ti let věku žadatele. Způsob splácení U hypoték se setkáváme se třemi druhy splácení: anuitní: měsíční splátky jsou po celou dobu trvání úvěru ve stejné výši, progresivní: měsíční splátky jsou zpočátku nižší a postupně se zvyšují, 24

24 degresivní: na začátku splácení klient platí vyšší měsíční splátku, která se postupně, snižuje (Curych 2006) Poplatky Jelikož poplatky nás provázejí jak na začátku hypotečního úvěru, tak i v jeho průběhu a významným způsobem také mohou ovlivnit úrokovou sazbu (efektivní úrok), proto by neměly být přehlíženy. Poplatek za odhad nemovitosti by se rozhodně neměl podceňovat, jelikož se jedná o poměrně významnou sumu v řádech několika tisíc korun. Poplatek za vyřízení se většinou odvíjí od výše úvěru, může se pohybovat od 1000 Kč do Kč i více. V dnešní době se však banky snaží o získání klienta za každou cenu, a proto lze získat i úvěr bez poplatku v rámci akce. Dále bychom měli hlídat poplatky za vedení účtu a poplatky za výpisy z účtu. I když se z počátku tyto sumy zdají poměrně malé, po jejich rozpočítání dostaneme velmi zajímavá čísla ovlivňující celkovou nákladnost úvěru. Změny v podmínkách jsou oceněny podle jejich velikosti. Zpoplatněno je také mimořádné splacení nebo doplacení úvěru před skončením fixace. Každá banka si tak tento poplatek určuje sama Výhody a nevýhody Tímto bych rád jen velmi stručně a obecně posoudil nejzákladnější výhody a nevýhody jednotlivých produktů, které budeme později využívat v praktické části. Překlenovací úvěr - výhody v porovnání s hypotečním úvěrem mimořádné splátky kdykoliv bez finančních sankcí, během úvěru ze stavebního spoření jsou úroky garantované na celou dobu již v době podpisu úvěrové smlouvy a během překlenovacího úvěru je úrok garantován obvykle nejméně na 6 let, 25

25 Překlenovací úvěr - nevýhody v porovnání s hypotékou úroky se platí z celé neklesající cílové částky, nikoliv jen ze skutečně dlužné částky, tedy rozdílu úspor a cílové částky, Hypotéka - výhody v porovnání se stavebním spořením možnost nižších splátek z důvodu možnosti splatnosti až na 40 let, vždy se platí úroky jen z aktuálního dluhu, Hypotéka - nevýhody v porovnání se stavebním spořením mimořádné splátky možné obvykle jen v okamžiku konce fixace úrokové sazby výrazně větší citlivost na pohyb úrokových sazeb, Efektivní úroková míra Pro srovnání jednotlivých produktů a jejich finanční náročnosti se klient nesmí zajímat pouze o výši úrokové sazby, výši měsíční splátky nebo částku, kterou celkově za úvěr přeplatí. V případech, kdy do rozhodování vstupují i další poplatky, je vhodné propočítat tzv. efektivní úrokovou míru (Syrový 2009). Pokud si tedy chceme spočítat, kolik za daný úvěr ve finále zaplatíme, měli bychom tak učinit za pomoci efektivní úrokové míry. To z jakých proměnných se efektivní úroková míra skládá, není úplně jednoznačné, záleží na konkrétním produktu. Jako proměnné lze kromě úroku do výpočtu zanést např. poplatek za vyřízení, poplatek za vedení účtu, poplatky za čerpání či předčasné splacení, stejně tak mimořádné splátky, různé státní dotace a daňové úspory. Pokud chceme, alespoň částečně porovnat dva různé produkty pak bychom měli najít co nejvíce společných proměnných. Jen tak může být srovnání co nejpřesnější. 26

26 Výpočet efektivní úrokové míry Pokud chceme provést výpočet efektivní úrokové míry, pak bychom měli počítat s několika problémy. Tím je myšleno u hypotečních úvěrů například výši poplatků nebo úrokové sazby po uplynutí fixační doby, výše splátek. Dokonce nejsme ani schopni říct, zda v průběhu nebude použito mimořádných splátek. Tím pádem bychom měli předpokládat, že nedojde ke změnám úrokových sazeb, výši poplatků a splátek. Může se zdát, že zabývat se několika stokorunami v situaci, kdy klient musí splatit úvěr ve výši například jeden milion korun, je poněkud malicherné. Následující tabulka ukazuje, jaká bude efektivní úroková míra u úvěru ve výši 1 milion Kč po započtení poplatku za vyřízení úvěru ve výši 1% z poskytnutého úvěru a poplatku za vedení účtu ve výši 165 Kč (první údaj ve sloupci splatnosti). Je možné, že efektivní úroková míra ve skutečnosti bude nižší díky možnosti snížit vyměřovací základ daně o zaplacené úroky z úvěru na bydlení (v tabulce je počítáno s daňovým pásmem 25 %) tato sazba je vypočtena v druhém sloupci) (Curych 2006). Tabulka 2 Efektivní úroková míra po zohlednění poplatků a daňového zvýhodnění (Curych 2006) Nominální úroková sazba Doba splatnosti 15 let 20 let 25 let Efektivní úroková míra v % p. a. 4% p. a. 4,48 3,48 4,43 3,43 4,39 3,39 6% p. a. 6,46 4,96 6,41 4,91 6,38 4,88 8% p. a. 8,45 6,45 8,40 6,40 8,37 6,37 27

27 Cenu peněz bychom neměli měřit ani úrokem, ani poplatky, ani tím, co celkem zaplatíme, ale efektivní úrokovou mírou. To je skutečná míra výnosnosti dané investice. Při porovnání překlenovacích úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření se často používají zavádějící porovnání typu: Hypoteční úvěr je úročen 5,5 %, zatímco překlenovací úvěr je za 4,3 % a úvěr ze stavebního spoření 4,8 %. Takže stavební spoření musí být levnější. Často se použije kouzelné slovíčko již od a použije se úroková sazba třeba 3,7 %. Při úvěru ze stavebního spoření ve výši 1 milionu Kč zaplatíte celkem Kč, kdežto v případě 30leté hypotéky to bude Pokud ovšem chceme určit, jak drahý je pro nás úvěr ze stavebního spoření, spočtěme si pro něj efektivní úrok. Nejprve využijeme simulaci stavebního spoření na stránkách stavebních spořitelen a podíváme se, kolik a kdy budeme platit. Především nás zajímá, kolik se bude platit ve fázi spoření, kolik budou úroky z překlenovacího úvěru, kolik budou splátky úvěru ze stavebního spoření a jak dlouho budeme úvěr splácet. Například pro úvěr ve výši 1 milionu korun podle simulace na stránkách Českomoravské stavební spořitelny vychází, že ho budeme splácet 17,25 roku. Nejprve budeme platit 8583 korun v době splácení překlenovacího úvěru (79 měsíců) a pak budeme platit 5630 korun (127 měsíců) u klasického úvěru ze stavebního spoření. Efektivní úrok a tedy cena peněz bude pro tento případ 5 % p.a. Teprve tuto cenu pak můžeme porovnávat s cenou hypotečního úvěru a zahrnout ji do rozhodování, co je pro konkrétního žadatele o úvěr výhodnější. Kromě toho je třeba zohlednit i další rozdíly, které stavební spoření a hypotéka nabízí. Výpočet efektivního úroku ovšem někdy může být komplikovaný a proto lze použít jednodušší postup, kterým je také možné dostat solidní porovnání: 1) Provedeme simulaci stavebního spoření, kde nás budou zajímat všechny náklady, které budeme platit kolik ve fázi překlenovacího úvěru a kolik ve fázi úvěru jako takového. 2) Zjistíme, jak dlouho budeme úvěr splácet. 28

28 3) Porovnáme s hypotečním úvěrem, který bude mít stejnou dobu splatnosti jako splácení úvěrů za stavebního spoření. Budeme počítat takovou úrokovou sazbu, kterou bychom reálně mohli u banky získat. 4) Porovnáme výši splátek (ideálně v grafu) a pokud možno také poplatky za vedení účtu. Pro náš příklad s překlenovacím úvěrem ze stavebního spoření ve výši 1 milionu korun by porovnání vypadalo asi následovně: Porovnávali jsme s hypotečním úvěrem na 17,25 roku (tedy se stejnou splatností jako úvěry ze SS). Počítali jsme s roční úrokovou sazbou pět a půl procenta (5,5 % p.a.). Z grafu je nyní vidět, že v tomto případě je hypoteční úvěr za 5,5 procenta dražší než překlenovací úvěr ze stavebního spoření. U stavebních spoření nejprve platíme o něco více než u hypotéky. Zhruba od 8. roku už ale platíme za hypotéku výrazně více, a to po dost dlouhou dobu. Zatím jsme ještě nepočítali s poplatky za vyřízení obou úvěrů, ale to na porovnání nebude mít zásadní vliv. Porovnání splátek Obrázek 6 Porovnání splátek ( Portál penize.cz 2008) 29

29 Jestli je výhodnější (respektive dražší) úvěr ze stavebního spoření nebo hypoteční úvěr, závisí na mnoha parametrech, například na použitém produktu stavební spořitelny. Můžeme si zkusit velmi podobný příklad, ale použijeme simulaci Stavební spořitelny České spořitelny. Opět budeme chtít 1 milion korun a budeme chtít úvěr čerpat co nejdříve. Tentokrát nám vyjde, že budeme platit 6100 korun po dobu 310 měsíců (tedy skoro 26 let). Porovnáme s hypotékou s úrokovou sazbou 5,5 procent se stejnou dobou splatnosti a obě splátky nakreslíme do grafu. Porovnání splátek Obrázek 7 Porovnání splátek ( Portál penize.cz 2008) Tentokrát vychází, že překlenovací úvěr ze stavebního spoření je skoro stejně drahý jako hypoteční úvěr za 5,5 % p.a. (Opět není počítáno s poplatkem za zpracování ten by mluvil pro hypotéku). Jestliže jsme schopni získat hypotéku levněji než za 5,5 procent, pak by to znamenalo, že pro nás bude levnější hypotéka. Volba produktu tedy není jenom o tom, kolik který produkt stojí. Cena je jen jedním z kritérií. Při volbě si každý pochopitelně zohlední ještě další výhody každého z produktů (Portál penize.cz 2008). 30

30 Poplatek za vyřízení úvěru Banky většinou účtují poplatek za zpracování úvěru, většinou je částka stanovena na 1% z poskytnutého úvěru. Dále bychom měli zaplatit odhad nemovitosti, povinná pojištění pokud jsou potřeba, atd. Pokud nás vyloženě netlačí čas, pak lze využít některé z nabídek bank, které nabízejí sjednání úvěru bez některých výše uvedených poplatků. Poplatek za vedení účtu Poplatek za vedení úvěrového účtu si banka určuje podle jejího sazebníku. Dále bychom měli počítat s dalšími poplatky, které mohou nastat, například založení běžného účtu. Některé banky založení běžného účtu nemají jako podmínku, pokud si u nich však zřídíme běžný účet a aktivně ho využíváme, pak můžeme dostat slevu až 0,5% z úrokové sazby. Otázkou je, zda do těchto poplatků zahrnout také různá pojištění. Ano sami od sebe bychom si tuto službu jen zřídka sjednali, na druhou stranu má své opodstatnění, a pokud by došlo k nahodilé události, může nám tato služba být velmi nápomocna. Do výpočtů jsou zaneseny veškeré poplatky z důvodu přesnějšího srovnání jednotlivých produktů (Portál penize.cz 2005). U spotřebitelských úvěrů je situace jednodušší ze zákona vyplývá povinnost předkládat klientům i roční procentní sazbu nákladů RPSN. Ta zohledňuje nejen výši splátky, která závisí na výši roční úrokové sazby, ale i poplatek za vedení účtu nebo za vyřízení úvěru. Konkrétní vzorec i program pro výpočet lze najít například na webových stránkách České obchodní inspekce (Portál coi.cz 2001). 31

31 3 Praktická část 3.1 Informace o žadatelích Manželé Novákovi jsou oba pracující. Paní Alena pracuje jako administrativní pracovnice a pan Jiří pracuje jako obchodní zástupce. Manželé žijí u rodičů paní Aleny. Jelikož se jedná o mladý manželský pár, tak je zřejmé, že se snaží vyřešit stávající situaci s bydlením. Prakticky má manželský pár několik možností, jak danou situaci vyřešit. Manželé se rozhodli vyřešit danou situaci koupí bytu. Byt by manželé chtěli v Jihlavě, a to z důvodu jejich zaměstnání, které zde oba vykonávají. Manželé si představují buď menší byt za cca ,- Kč s tím, že by do budoucna uvažovali o výstavbě domu na venkově anebo větší byt pro rodinu, cena bytu by neměla být větší, jak ,- Kč. Proto, aby Novákovi zjistili, jaké jsou jejich možnosti, je zapotřebí provést analýzu finanční situaci. Této analýze se věnuje další kapitola. 3.2 Finanční analýza manželů Novákových Příjem pana Jiřího je ,- Kč a paní Aleny ,- Kč oba mají účet u České Spořitelny. V obou případech hovoříme o čistých příjmech. Oba si platí životní pojištění u společnosti Kooperativa, pan Jiří 1 000,- Kč a paní Alena také 1 000,- Kč a penzijní připojištění 200,- Kč u společnosti Generali penzijní fond. Oba mají dále osobní spotřebu dohromady 4 000,- Kč. Jejich náklady na živobytí (provoz automobilu, mobilní telefon, internet, příspěvek na domácnost ) jsou 6 700,- Kč. Každý z manželů disponuje finanční rezervou ,- Kč. Celkové náklady manželů tedy jsou ,-. (viz tabulka č. 3). 32

32 Tabulka 3 Celkové náklady manželů (Vlastní zpracování 2012) p. Jiří pí. Alena Náklady na živobytí 3500 Kč 3200 Kč Osobní spotřeba 2000 Kč 2000 Kč Penzijní připojištění 200 Kč 200 Kč Životní pojištění 1000 Kč 1000 Kč Celkem 6700 Kč 6400 Kč Celkem oba Kč Manželům bude finanční rezerva stanovena na ,- Kč. Částka je stanovena v této výši proto, aby při jakékoliv nahodilé situaci, která by manželům neumožnila pracovat, mohli stále v poklidu platit veškeré závazky a platby a mohli tak překlenout toto nepříjemné období. Daná částka tedy ,- Kč je stanovena do této výše z důvodu placení životního pojištění, penzijního připojištění, nákladů na živobytí a jejich osobní spotřeby, která je o polovinu ponížena. (viz tabulka č.4). Tabulka 4 Finanční rezerva (Vlastní zpracování 2012) p.jiří pí. Alena Životní pojištění 1000 Kč 1000 Kč Penzijní připojištění 200 Kč 200 Kč Náklady na živobytí 3500 Kč 3200 Kč Osobní spotřeba 2000 Kč / Kč /2 Celkem 5700 Kč 5400 Kč Celkem oba Kč Na základě těchto informací lze říct, že manželé splňují veškeré podmínky bonity a to. Po odečtení nákladů + splátka = musí manželům zůstávat životní minimum. Dále splátka nesmí přesáhnout 50% z jejich příjmů. Mohou tak uvažovat o koupi jedné 33

33 z nemovitostí. Jsou totiž schopni splácet hypoteční úvěr nebo úvěr ze stavebního spoření do výše ,- Kč (viz výpočet) = ,- Kč (celkový čistý příjem) ,- Kč (celkový čistý příjem) ,- Kč (celkové náklady) ,- Kč (finanční rezerva) = ,- Kč Manželé mají naspořenou finanční rezervu dohromady ve výši ,- Kč. Tuto rezervu jsou ochotni použít na částečné financování koupě nemovitosti. 3.3 Prezentace vybraných nemovitostí Po kalkulaci finančních možností manželů musí dojít také ke zhodnocení vybraných nemovitostí. Manželé se shodli na dvou bytech, které se nachází v Jihlavě a to z důvodu zaměstnání, které zde oba vykonávají. Díky internetové nabídce si manželé vybrali tyto byty. Byt na ul. Telečská a byt na ul. Na vyhlídce. (viz následující obrázky) Byt na ul. Telečská Obrázek 8 Poloha nemovitosti (Portál ) 34

34 Na obrázcích níže lze vidět samotný dům po revitalizaci, kuchyň, pokoje a koupelnu. Obrázek 9 Místnosti byt 2+1 (Portál realcity.cz 2012) Byt na ul. Na Vyhlídce Obrázek 10 Poloha nemovitosti (Portál ) 35

35 Na obrázcích lze vidět samotný dům, pokoje, kuchyň a schodiště. Obrázek 11 Místnosti byt 4+1(Portál realcity.cz 2012) Lze vidět, že oba byty jsou pro Novákovy situovány na ideálních místech. A leží v klidných částech Jihlavy. Poblíž je spousta zeleně a klidu. Prodejní ceny bytů Prodejní cena bytu na ul. Telečská je Kč cena je stanovena realitní kanceláří. Cena bytu na ul. Na Vyhlídce je Kč cena je také stanovena realitní kanceláří. Cenu lze snížit o provizi realitní kanceláře a to díky výpovědi smlouvy s realitní kanceláří. Tím pádem je prodejní cena nemovitosti stanovena majitelem na Kč. 36

36 3.4 Výběr produktů Proto, aby Novákovi zjistili, která z forem financování bude lepší. Byli, z široké nabídky doporučeny a vybrány produkty od těchto dvou poskytovatelů. Novákovi se rozhodli pro Českomoravskou stavební spořitelnu (ČMSS) a Českou spořitelnu (ČS). Od ČMSS byl zvolen úvěr ze stavebního spoření TOPHYPO a od ČS se rozhodli, pro hypoteční úvěr Ideální hypotéka. ČS byla vybrána z toho důvodu, že Novákovi mají u ČS běžný účet což v jejich případě, nese řadu výhod jak pro poskytnutí úvěru, tak i pro průběh hypotečního úvěru (viz. Parametry ideální Hypotéka). ČMSS byla vybrána na výslovné přání manželů Novákových a to z důvodu pozitivních zkušeností z dřívější doby. Produkty dalších finančních domů tím pádem byla pro Novákovi nepotřebná a svým způsobem i nezajímavá Nabídka ČS Na základě těchto úrokových sazeb ČS byla vybrána Ideální hypotéka 3,44% pro koupi obou nemovitostí. Daná hypotéka byl vybrán proto, že splňoval požadavky manželů Novákových pro účel koupě jedné z nemovitostí. Jelikož mají manželé dostatečné množství vlastních prostředků, pak si mohou vzít 80% hypotéku. Nabídka úroků je poměrně příznivá a úroky jsou na poměrně přijatelných hodnotách, Novákovi by rádi fixaci na 4-5 let (viz obrázek č. 5). Úrokové sazby platné od Obrázek 12 Úrokové sazby platné od (Portál ceskasporitelna.cz 2012) 37

37 Ve výše uvedených úrokových sazbách jsou zohledněny tyto slevy: -0,5% za aktivní osobní účet u ČS, 0,15% pojištění PPI - 0,3% úrokové zvýhodnění v případě 3-5leté fixace, Nabídka ČMSS Na základě této nabídky ČMSS byl vybrán úvěr Tophypo 4,3 % pro koupi bytu na ul. Telečská a 4,1 % pro koupi bytu na ul. Na vyhlídce. Úvěr Tophypo byl také zvolen proto, že nabízí možnost nastavení na nejdelší dobu, tím pádem mohou Novákovi dostat nejnižší možnou měsíční splátku. Navíc mají Novákovi s produkty od ČMSS dobré zkušenosti. Tento úvěr byl vybrán proto, že splňoval požadavky manželů Novákových pro účel koupě jedné z nemovitostí. Úrokové sazby platné do Obrázek 13 Úrokové sazby platné do (Portál cmss.cz 2012) * neúčtování úhrady za zpracování MÚ typu TOP Úroková sazba je neměnná po celou dobu čerpání překlenovacích úvěrů Kredit Standard, Kredit 90, Topkredit a Topkredit plus. U překlenovacího úvěru Tophypo je úroková sazba fixována na 6 let. 38

38 3.5 Produkty zvolené pro financování nemovitostí Následující tabulka nám ukazuje parametry, které v drtivé většině případů rozhodují o tom pro který úvěr případně, kterou formu financování se rozhodneme. Tabulka 5 Srovnávací tabulka (Vlastní zpracování 2012) Produkty zvolené pro financování nemovitostí Poskytovatel Název produktu úroková sazba doba splatnosti (rok) Kč Kč Kč Kč ČMSS Top - Hypo 4,3% MÚ 4,8% ŘÚ 4,1% MÚ 4,8% ŘÚ ČS Ideální hypotéka 3,44% 3,44% Pozn. MÚ meziúvěr, ŘÚ řádný úvěr Na první pohled lze vidět, který produkt se jeví jako výhodnější a pro který by se nejenom Novákovi, ale i většina z nás rozhodla. V tuto chvíli by však Novákovi neměli dát úplně na první dojem, ale měli by určitě zjistit maximum informací. Zatím udělali krok správným směrem a to ten, že si vybrali finanční domy a produkty které by chtěli využít. Dále by měli zhodnotit parametry jednotlivých produktů. Na základě těchto informací pak mohou zažádat na pobočce o nezávaznou kalkulaci a nechat si zhotovit i splátkový plán (kalendář). Díky tomu získají konkrétní nabídku a s její pomocí pak lze spočítat celkové náklady jednotlivých úvěrů a porovnat je Parametry a podmínky Ideální hypotéky (Česká spořitelna) Pro manžele Novákovi byli přípustné parametry a podmínky, za kterých by jim byli poskytnuty prostředky, která lze vidět v následujícím odstavci. 39

39 Účelovost: koupě nemovitosti, koupě družstevního bytu Výše úvěru: minimální výše je ,- Kč, na základě bonity je určena maximální možná výše pro klienta, maximální částka je ,- Kč pro rodinný dům, ,- Kč pro bytovou jednotku, Časový horizont úvěru: minimální 5 let, Maximální 30 let, let (součet aktuálního věku žadatele a doby splatnosti nesmí překročit 70 let) Zahrnutí poplatků do úrok. Sazby: vstupní poplatek je již zahrnut Max LTV: bytová jednotka do 80 % (byt, nejedná se o klienta ČS), 100 % (byt nebo rodinný dům, musí se jednat o klienta ČS) Zjednodušení příjmů do LTV: není Fixace: na dobu 1, 2, 3, 4, 5, 10 a 15 let, lze si sjednat garanci zvýhodněného úroku po celou dobu splácení. Zajištění: zástavní právo k nemovitosti Prokazování příjmů: Pokud se jedná o majitele běžného účtu u ČS pak se příjmy nemusí prokazovat.pokud má klient účet u jiné banky pak musí doložit potvrzení o výši příjmu za posledních 12 měsíců Žadatelé o úvěr: občané ČR Čerpání úvěru: Do 5-ti pracovních dnů (při doložení všech podkladů) na základě kupní smlouvy pokud se jedná o koupi bytu. Povinné pojištění: pouze pojištění nemovitosti Splácení úvěru: měsíčně anuitními splátkami nebo degresivně Povinnost běžného účtu: ne, ale je zvýhodněno (0,5% z úrok. sazby) Náklady běžného účtu: Při dodržení podmínek (využívání více produktů ČS, hypotéka větší jak ,- Kč) lze uplatnit 100% slevu na vedení běžného účtu. Poplatky za poskytnutí: 0 Kč Poplatek za vedení účtu: 150 Kč 40

40 Předčasné splácení během fixace: lze nastavit splácení úvěru během fixace Další poplatky: 0 Kč Ocenění nemovitosti: on-line nebo interně (Analytické dokumenty Yes projects s.r.o.) Výhody: Nejdůvěryhodnější banka v ČR, Novákovi mají u ČS účet, což nese řadu výhod, nemusí dokládat příjmy, sleva až 100% na vedení běžného účtu, jednoduchá a srozumitelná struktura poplatků, výpis z katastru nemovitostí si banka zařídí sama. Odhad nemovitosti on-line zdarma popř. za minimální poplatek. Garance nejnižší sazby na trhu a to vždy o 0,3% oproti konkurenci, podmínkou je, ale poplatek 2000,- Kč a setrvaní hypotéky u ČS po celou dobu trvání hypotečního úvěru. Toto lze brát jen jako částečnou výhodu. Proč? (viz další odstavec). Rychlost zpracování do 6 hodin od podání žádosti lze zjistit, jestli manželé Novákovi mají nárok na jimi žádanou hypotéku a v případě poskytnutí všech materiálů lze danou hypotéku čerpat do 5pracovních dní. Nevýhody: Fixace, samotnou fixací lze brát za naprostou nevýhodu, ale nelze jí brát ani za výhodu. Přece, jen vše záleží na tom jakým směrem, se bude pohybovat samotný trh, který ovlivní úrokovou nabídku na konci fixace. Garance nejnižší sazby a stálá úroková sazba je u ČS možná, ale za poplatek 2000,- Kč k této sazbě je zde také podmínka, že hypotéka bude po celou dobu u ČS, tudíž tímto krokem vzdáváme převedení hypotéky ke konkurenci k případným lepším podmínkám. Poplatek za předčasné splacení 200,- Kč, i když oproti konkurenci je 200,- Kč malá suma i tak se jedná stále o poplatek a proto je zařazen mezi nevýhody Parametry a podmínky Tophypo (ČMSS) Pro manžele Novákovi byli přípustné i parametry a podmínky, za kterých by jim byli poskytnuty prostředky, která lze vidět v následujícím odstavci. Účelovost: koupě nemovitosti do OV, Výše úvěru: minimální výše je ,- Kč, na základě bonity je určena maximální možná výše pro klienta, maximální částka je ,- Kč (úvěry nad 5 mil. Kč je úvěr schvalován představenstvem stavební společnosti) 41

41 Časový horizont úvěru: minimální není stanoven (V závislosti na výši splátky. Možnost individuálního nastavení a ukončení bez sankcí kdykoliv.), maximální 30 let. Zahrnutí poplatků do úrok. Sazby: není Max LTV: bytová jednotka 80 % Zjednodušení příjmů do LTV: není Fixace: 6 let (úroková sazba překlenovacího úvěru je fixována na 6 let, úroková sazba řádného úvěru je po celou dobu splácení neměnná). Zajištění: zástavní právo k nemovitosti Prokazování příjmů: 2 výplatní pásky, Potvrzení o výši příjmu za posledních 12 měsíců ze závislé činnosti. Žadatelé o úvěr: občané ČR Čerpání úvěru: 2 výplatní pásky, Občanský průkaz, Odhad nemovitosti, Potvrzení o výši příjmu za posledních 12 měsíců ze závislé činnosti, Rozpočet rekonstrukce, Stavební povolení, Žádost o úvěr. Povinné pojištění: žádné Splácení úvěru: měsíčně anuitními splátkami nebo degresivně Povinnost běžného účtu: ne Poplatky za vyřízení: 0,5 % z cílové částky (do je poplatek za vyřízení zdarma) Poplatek za vedení účtu: překlenovací úvěr: 310 Kč/ročně Kč/ročně smlouva o stavebním spoření Předčasné splácení během fixace: ne (je potřeba nehlásit předčasné splacení 2 měsíce dopředu) Další poplatky: 0 Kč Ocenění nemovitosti: 3000,- Kč (Analytické dokumenty Yes projects s.r.o.) 42