Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1433/098/2013/2

Transkript

1 Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1433/098/2013/2 NEMOVITOST: Rodinný dům - samostatný, 1/2 RD č.p. 396 Adresa nemovitosti: Finská 396, Desná Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Jablonec nad Nisou, obec Desná, k.ú. Desná I, kód ČSÚ: , LV: 1271 Ostatní stavby: Pozemky: 349/27, 349/52 Vlastník stavby: Zdeněk Rafaj, Finská 396, Desná, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Miroslav a Irena Prouzovi, Finská 396, Desná, vlastnictví: podílové, spoluvlast podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Zdeněk Rafaj, Finská 396, Desná, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Miroslav a Irena Prouzovi, Finská 396, Desná, vlastnictví: podílové, spoluvlast podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, Praha 8 IČ: telefon: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing._ Miroslav Bažant Bohušovická 2366, Česká Lípa IČ: telefon: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Budoucí stav Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 13 stran Počet příloh: 8 České Lípě, dne Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 2x / ,00 / ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Kč Výnosová hodnota Věcná hodnota Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění Kč - z toho hlavní budova Kč - ostatní objekty 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v obci a okolí. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. V ceně není zahrnuta zástavní práva, protože dražbou zaniknou. má být dražena pouze ideální 1/2 nemovitosti, o podíly na nemovitostech je velmi malý zájem, tato okolnost byla zahledněna vceně

3 NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Obec Desná má 3367 obyvatel. Nachází se na jihovýchodním okraji Jizerských hor.město má základní infrastrukturu. Pracovní nabídka je omezená. Poloha nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Desná v Finské ulici, kde je zástavba dřevěných dvojdomů z roku cca Přístup je po nezpevněné komunikaci. Okolní zástavbu tvoří podobné domy Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Věcné břemeno užívání ve prospěch ACM Money Česká republika a.s. Praha. Toto věcné břemeno zanikne dražbou. Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Zástavní právo smluvní na pohledávku ve výši ,- Kč s příslušenstvím, ve prospěch ACM Money Česká republika a.s. Praha. Předkupní právo ve prospěch ACM Money Česká republika a.s. Praha. zástavní a předkupní právo zaniknou prodejem. Exekuce na 1/2 patřící v SJM Prouzovým. Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona. Exekuce a insolvence se týkají druhé poloviny domu a dražbou nezaniknou. Evidence v KN Riziko nezjištěno Právní zánik stavby Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o dům dřevěný montovaný, se sedlovou střechou, dům má podsklepení a 2.nadzemní podlaží. Dům byl postaven cca v roce 1950 V domě je v každém nadzemním podlaží byt Byt v 1.Np je v naprosto dezolátním stavu - neobyvatelný. Byt v 2.NP má započaté opravy, v současnosti není užíván. Dům je připojen na veřejný vodovod a elektrickou distribuční síť. Druh stavby - účel využití Rodinný dům Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby 2+1 v 1.NP a 2+1 v 2.NP Základy jsou betonové, svislé nosné konstrukce suterénu jsou zděné, nadzemní část je montovaná dřevokonstrukce, stropy jsou dřevěné s rovným podhledem, schodiště je dřevěné, střecha je sedlová, krytina je falcovaný plech, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, vytápění AKU kamny.vodoinstalace studená i teplá, TUV - elektrický boiler, kanalizace standardní, koupelna s vanou a umyvadlem, samostatné WC, elektroinstalace třífázová. okna v 1.NP dřevěná zdvojená v 2.NP plastová, podlahy prkenné. Většina konstrukcí dožívá a bez rekonstrukce není dům (v zvláště 1.NP ) schopen užívání. kolna a venkovní úpravy Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné z plných cihel tl. 45 cm 2. Svislé konstrukce dřevěné 3. Stropy rovný podhled 4. Krov, střecha sedlová 5. Krytiny střech pozinkovaný plech 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů nátěr 8. Úprava vnějších povrchů nátěr 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady - 3 -

4 10. Schody dřevěné 11. Dveře náplňové 12. Vrata 13. Okna dřevěná zdvojená okna 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah prkna palubky 15. Vytápění akumulační 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní chybí 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 349/27 o velikosti 95m 2 je evidovaný v KN v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 349/52 o velikosti 499m 2 evidovaný v KN v druhu pozemku ostatní plocha OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: V současné době se v obci a okolí pohybuje cena stavebních pozemků mezi ,- Kč/m 2. Obvyklá cena byla v tomto konkrétním případě s ohledem na polohu stanovena 200,- Kč. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 349/ ostatní plocha 349/ Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor Spodní stavba 7,20*10,0*2,5 = 180,00 m 3 Vrchní stavba 7,20*1,01*5,5+6,0*1,0*3,2+2,3*1,3*3,0 = 68,17 m 3 Zastřešení 7,2*10,0*1,80/2 = 64,80 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 312,97 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 84 Obestavěný prostor [m 3 ] 312,97 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků

5 Další životnost roků 8 Opotřebení % 88,57 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Desná, Finská 180, , RD zděný se sedlovou střechou, 1.NP, podkroví + suterén, 4+1,stáří cca 90 let, dobrý stav. Desná, Krkonošská 170, , Samostatný zděný RD se sedlovou střechou, 1.NP, podkroví, 6+1, stáří cca let, UT před rekonstrukcí Desná II, Příkrá 150, , Samostatný RD se sedlovou střechou, 1.NP, podkroví, suterén, stáří cca 90 let, dobrý stav. Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 154,08 m 2 Porovnávací hodnota Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 5 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí

6 - 6 -

7 - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -