Znalecký posudek č /2014

Transkript

1 Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec Otrokovice, Moravní 6224 mobil: Znalecký posudek č /2014 o obvyklé ceně podílů na nemovitosti - pozemku parcelní číslo st. 4, jehož součástí je RD čp. 16 včetně příslušenství v katastrálním území Vřesovice, obci Vřesovice, okrese Hodonín Objednatel posudku: Exekutorský úřad Zlín Lešetín IV/ Z l í n Usnesení č.j. 177 EX 5260/ ze dne Účel posudku: ocenění podílů na nemovitostech v exekučním řízení Podle stavu ke dni (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní Otrokovice Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli v 1 vyhotovení listinná podoba a 1x v elektronické podobě na CD. V Otrokovicích, dne 15. září 2014

2 A. Nález 1. Znalecký úkol : Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora, exekuční řízení č.j. 177 EX 5260/ Úkolem znalce je: ocenění podílů na nemovitostech se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitosti znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s nimi byly užívány. Předmětem ocenění jsou podíly na nemovitosti pozemku parcelní číslo st. 4 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je RD čp. 16 v katastrálním území Vřesovice, obci Vřesovice, okrese Hodonín. 2. Informace o nemovitosti : Adresa : Vřesovice čp. 16 Kraj : Jihomoravský Okres : Hodonín Obec : Vřesovice Katastrální území : Vřesovice 3. Podklady pro vypracování ocenění: 1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Vřesovice LV č. 73 ze dne ) Kopie katastrální mapy dle cuzk.cz, 3) Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců. 4) Mapa obce a okolí 5) Vyhláška MF č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. 6) Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových servrů. 4. Použitá literatura : A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhláška č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. C. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí jsou nejčastěji aplikovány: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 7) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 441/2013 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. S ohledem na stav posuzovaných nemovitostí metoda nebude aplikována

3 Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených a určených cen. 6. Vlastnické a evidenční údaje : Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 73 jsou paní Lucie Kroupová, nar. dne id. 7/18 bytem Boršice 342 pan Karol Vach, nar. dne id. 2/9 a pan Martin Vach, nar. dne id. 7/18 oba bytem Vřesovice 16 vlastníky jednotlivých podílů na oceňované nemovitosti pozemku parcelní číslo st. 4 zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 884,0 m 2 jehož součástí je RD čp. 16 včetně podílu na tomto domě v katastrálním území Vřesovice, obci Vřesovice, okrese Hodonín. 8.Přírodní katastrofy : Dům je vestavěn do svahu u cesty, ten je stabilizován a tak zde nehrozí sesuv půdy ani povodně. 9. Radonové riziko : Předpoklad nízké hladiny. Nutno před uvedením do užívání přeměřit. 10. Věcná břemena, zátěže : Věcná břemena se k oceňovanému majetku neváží. Jsou zde evidovány finanční závazky povinných, ty se do výsledné ceny nemovitostí dle tohoto posudku nepromítají. 11. Základní popis : Základní charakteristika Vesnice Vřesovice patří administrativně pod okres Hodonín a náleží pod Jihomoravský kraj, leží ovšem těsně u hranice s okresem Kroměříž. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Kyjov. Obec Vřesovice se rozkládá asi dvacet sedm kilometrů severně od Hodonína a devět kilometrů severovýchodně od města Kyjov u silnice mezi Kyjovem a Osvětimany. Národopisně patří do historické oblasti moravského Slovácka. Osídlení této středně velké vesnice dosahuje počtu 582 obyvatel (lexikon obcí 2013). Rodiče menších dětí mají v obci k dispozici mateřskou školu. Pro využití volného času je v obci koupaliště a sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli obchod se smíšeným sortimentem, knihovnu, kostel a hřbitov. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Rodinný dům je postaven v zastavěné části obce u hlavní obslužné komunikace z Kyjova do Osvětiman, která probíhá z jeho jižní strany. Dům je vestavěn do jižního svahu, vedle stavby hlavní stojí garáž, celek na ploše o výměře necelých 900,0 m2, plocha není oplocená. Nutno dodat, že se jedná o rozestavěnou stavbu v pokročilém stadiu rozkladu Dopravní dostupnost a parkování Objekt je dopravně dostupný po asfaltové komunikaci běžící podél jižního průčelí stavby, parkovat by bylo možno na pozemku před domem, kdyby nebyl zaplevelen a v garáži, kdyby byla dostavěná a vyklizená. Nejbližší místo se železniční stanicí je Kyjov, Vřesovice jsou dopravně obsluhovány autobusy

4 11.3. Účel využití Stavba je dle evidence určena k trvalému bydlení, ke dni ocenění je realizovaná hrubá stavba, která několik let podléhá povětrnostním vlivům a její užívání je nezákonné i technicky skoro nerealizovatelné, dle slov sousedů zde přebývá jeden ze spoluvlastníků, který ale ke dni místního šetření nebyl přítomen. 12. Pozemky Předmětem ocenění je pozemek stavební, jehož součástí je posuzovaný rozestavěný dům a rozestavěná garáž. Plocha je rozlohou průměrná, silně svažitá, je zde možnost napojení na všechny inženýrské sítě v obci. V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. Pozemek dle LV č. 73 je užíván v souladu s evidencí, plocha náležící k domu je výměrou standardní. Kopie katastrální mapy Pozemek parcelní číslo st. 4 s domem č.p. 16 k.ú. a obec Vřesovice, okres Hodonín Obsah ocenění: a) pozemek parcelní číslo st. 4 k.ú. a obec Vřesovice, okres Hodonín, b) RD čp. 16 k.ú. a obec Vřesovice, okres Hodonín s vedlejšími stavbami a příslušenstvím. 13. Popis nemovitostí: a) Pozemek parcelní číslo st. 4 v k.ú. a obci Vřesovice, okres Hodonín Předmětem ocenění je zastavěná plocha s rozestavěnou stavbou RD. Plocha je silně nakloněná k jihu, umístěná v blízkosti centra vesnice u obslužné komunikace. Parcela má průměrnou výměru, je zde možnost napojení na všechny inženýrské sítě v obci. V obci není zpracovaná cenová mapa stavebních pozemků, není zde vybudovaná kanalizační síť. b) Rodinný dům č.p. 16, v k.ú. a obci Vřesovice, okres Hodonín Dům, jež byl zjištěn na pozemku parcelní číslo st. 4 zastavěná plocha a nádvoří je rozestavěnou stavbou, na tomto místě pravděpodobně stál objekt z roku 1911, po jeho odstranění došlo k výstavbě stávajícího objektu, jež je cca 35 let starý. Rozestavěný objekt má realizované konstrukce HSV, prvky PSV okna, dveře, krytina střechy jsou již zničené. Vzhledem k tomu, že zde chybí jakákoliv údržba, protéká již nejenom střecha, ale i Hurdis stropy. Pokud do blížící se zimy nedojde k ochraně proti povětrnostním vlivům realizovaných konstrukcí bude v nejbližších létech možno využít jen sklepy a možná část nosných stěn. Podsklepená stavba je vestavěná do svahu, založeno na betonových pásech, dolní podlaží převládá beton, nadzemní část je zděná z CPp, stropy Hurdis do I nosníků, krov dřevěný, krytina taška pálená, případně zničené živičné pásy, nebo chybí. Klempířské konstrukce rýny a svody prorezivělé. Nad hlavní části stavby najdeme dřevěný krov, krytina taška pálená. Severozápadní část je přízemní, snad nad ní měla být terasa, totálně promoklá, demoliční, totéž platí o garáži. Demoliční části domu nebudou do objemu objektu započítány. Totéž platí o dřevěných zdvojených oknech či osazených dveřích (většina chybí), neboť jsou po životnosti

5 Stavebně technický stav, vady a nedodělky: Hlavní konstrukce dvoupodlažní stavby zastřešené sedlovým krovem je možno v budoucnu využít k dokončení pouze v případě, pokud bude s dokončením této části započato do pěti let od místního šetření. Jinak i tato část bude vhodná pouze k demolici, tak jak všechny konstrukce, které jsou realizovány kolem hlavní části domu ke dni ocenění. B. Posudek : Ocenění je v posudku rozděleno do dvou částí. V první části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitostí dle platného oceňovacího předpisu vyhlášky č. 441/2013 Sb. Druhou metodou, pomocí které bude provedena analýza možné obvyklé tržní ceny posuzovaného souboru nemovitostí je metoda srovnání, kdy definice obvyklé ceny dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění:...obecnou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 441/2013 Sb. a) Pozemek parcelní číslo st. 4 k.ú. a obec Vřesovice, okres Hodonín Pozemek parcelní číslo st. 4 Obec Katastrální území Počet obyvatel Kraj Základní cena Plocha pozemků Vřesovice Vřesovice Malý lexikon obcí ČR Jihomoravský příloha č. 2, tab. 1 ZCv Kč/m ,00 P m2 884 Úprava ceny pozemku, tabulka č. 2 přílohy č. 2 vyhlášky Popis do 1000 ostatní obce ostatní bez kanalizace autobus minimální ZC Znak Popis zn. Číslo V1 O1 Počet obyvatel IV. 0,65 O2 Význam obce IV. 0,60 O3 Poloha obce V. 0,80 O4 Tech. infrastruktura II. 0,85 O5 Dopravní obslužnost IV. 0,80 O6 občanská vybavensot V. 0,85 Základní cena pozemku 252,47 Index trhu s nemovitoými věcmi, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky 1 Situace na trhu I. velmi malý zájem -0,06 2 Vlastnické vztahy III. spoluvlastnictví -0,01 3 Změny v okolí III. bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů I. podíly -0,04 5 Povodňové riziko IV. zanedbatelné nebezpečí 1,00 It 0,89 Index omezujících vlivů pozemku, tabulka č. 2 příloha č. 3 vyhlášky 1 Svažitost II. nad 15 %, jih -0,02 2 Zákadové podmínky II. svah -0,03 3 Ochranná pásma I. mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání I. bez omezení 0,00 5 Geometrický tvar II. bez vlivu 0,00 6 Ostatní neuvedené II. bez vlivu 0,00 Io 0,95 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky 1 Druh a účel užití stavby I. rezidenční do 2000 obyvatel 1,03 2 Převažující zástavba II. rezidenční 0,00 3 Poloha v obci II. navazuje na střed 0,00 4 Možnost napojení I. všechny v obci 0,00 5 Občanská vybavenost I. vše dostupné 0,00 6 Dopravní dostupnost VI. dobrá 0,00 7 Hromadná doprava IV. do 500 m -0,02 8 Výhodnost pro komerci II. bez možnosti využití 0,00 9 Obyvatelstvo II. bezproblémové 0,00 10 Nezaměstnanost I. zvýšená -0,04 11 Vlivy neuvedené I. demoliční stavby, zapleveleno -0,15 Ip 0,8137 Cena pozemku CP = ZC*It*Io*Ip*P ,76-5 -

6 b) Hlavní stavba RD čp. 16 umístěný na pozemku parcelní číslo st. 4 v obci Vřesovice - rozestavěno Výměry pro ocenění: OP = (82,60 * 5,1) + /(82,60 * 3,6) : 2/ = 569,94 m 3 Výpočet ceny rodinného domu - stanovení ceny dle 13 vyhlášky, rodinný dům - rozestavěno Rozestavěná stavba na pozemku p.č. st. 4, čp. 16 v k.ú Vřesovice Rodinný dům podle 13 a přílohy č. 11 vyhlášky typ C Obestavěný prostor objektu OP m3 569,94 Objekt se střechou krov Koeficient účelového využití podkroví Kpod 1,000 řadového domu Křad 1,00 vybavení stavby:výpočet (S= standartní provedení, C = chybí, P=podstandartní, N=nadstandartní) Pol. č. Konstr. a vybavení Provedení Stand. Podíl Upr.podíl 1 Základy zákl. pásy izol. S 0,054 0, Zdivo CPp P 0,234 0, Stropy Hurdis S 0,091 0, Střecha dřevěný krov S 0,054 0, Krytina taška pálená S 0,033 0, Klempířské konstr. jen rýny a svody P 0,008 0, Vnitřní omítky chybí C 0,061 0, Fasádní omítky chybí C 0,028 0, Vnější obklady chybí C 0,005 0, Vnitřní obklady chybí C 0,022 0, Schody chybí C 0,023 0, Dveře chybí C 0,032 0, Okna chybí C 0,051 0, Podl. obyt. místností chybí C 0,021 0, Podl. ost. místností chybí C 0,013 0, Vytápění chybí C 0,053 0, Elektroinstalace chybí C 0,042 0, Bleskosvod chybí C 0,006 0, Rozvod vody chybí C 0,029 0, Zdroj TUV chybí C 0,017 0, Instalace plynu chybí C 0,005 0, Kanalizace chybí C 0,027 0, Vybavení kuchyně chybí C 0,005 0, Vnitřní vybavení chybí C 0,043 0, Záchod chybí C 0,003 0, Ostatní chybí C 0,040 0,00000 Celkem 1,000 0,34332 Koeficient vybavení stavby (z výpočtu výše) K4 0,3433 polohový (příloha č. 14 vyhlášky) K5 0,85 Základní cena (z přílohyč. 6 vyhlášky) Kč/m3 ZC 2130,00 Základní cena upravená ZCxKpod.xKřad.xK4xK5 Kč/m3 ZCÚ 621,58 koeficient změny cen staveb příloha č. 38 vyhlášky - Ki 2,126 Základní cena upravená koeficientem Ki Kč/m3 ZCK 1321,48-6 -

7 Výpočet ceny stavby Hodnota rozestavěné stavby *It*Ip R Kč ,32 Odpočet na opotřebení 50 % O Kč ,16 Cena stavby ke dni ocenění CČ Kč ,16 Administrativní cena dle cenového předpisu č. 441/2013 Sb. rekapitulace cen: a) pozemek st. 4 k.ú. Vřesovice = ,80 Kč b) RD čp. 16, obec Vřesovice rozestavěno = ,20 Kč Administrativní cena ke dni ocenění = ,00 Kč Administrativní cena nemovitosti (zaokrouhleno) = ,00 Kč 2. Zjištění hodnoty podílů na nemovitostech metodou analýzy situace Předmětem ocenění jsou spoluvlastnické podíly na pozemku s rozestavěnou stavbou, součet oceňovaných podílů spolu tvoří celek. Objekt zjištěný na pozemku mimo hlavní části je obklopen demoličními vedlejšími stavbami, jen hlavní část může být v budoucnu využitá a dokončená, ostatní nedokončené prvky jsou zničené povětrnostními vlivy. Pozemek, na kterém objekt stojí je silně svažitý, navíc celá plocha je zaplevelná náletovými porosty a částečně zaskládaná odpadem. Navenek podobná stavba je nabízená přímo v samotných Vřesovicích: Příklad č. 1.: Nabízíme RD k rekonstrukci v rekreační oblasti Chřibů. Nemovitost stojí na betonových základech s vodorovnou i svislou hydroizolací, stěny z cihel, stropy keramické do ocelových nosníků, krov dřevěný, sedlový, krytina z pálených tašek. Přízemí je tvořeno průjezdem, vstupní chodbou, kuchyní s jídelnou, obývacím pokojem a sociálním zařízením. V patře se nachází taktéž kuchyně s jídelnou, tři pokoje a sociální zařízení. Dům je podsklepený, vytápění plyn, v přízemí krbová kamna. Velkým uzavřeným dvorem se sklípkem se dostaneme do zahrady, vedoucí po úpatí Chřibů. Výhodou je solidní stavebně technický stav domu pro případnou rekonstrukci, blízkost Kyjova, nedaleko do Uherského Hradiště, výborné podmínky k rekreaci a sportu( koupaliště v Koryčanech, lyžování na Stupavě ap.)

8 Z podrobných fotografií je zřejmé, že domu chybí především úprava fasády, ale jinak je schopen užívání dle evidence obvyklým způsobem. V okolí obce Vřesovice pak do požadované (nikoliv sjednané) ceny ,00 Kč lze najít více jak třicet nabídek domů, ve kterých lze z větší části ihned bydlet, nebo lze tyto stavby užívat k rekreaci. O posuzovaném objektu lze pouze říci, že je ve stavu nedokončeném, neobyvatelném, náklady na likvidaci odpadu a demolici prohnilých částí mohou pohltit až půl mil. Kč a náklady na dokončení hlavní části minimálně 1 mil. Kč. Výsledná cena domu s pozemkem pak musí respektovat tyto skutečností. Na základě výše uvedeného určuji obvyklou cenu posuzovaných nemovitostech evidovaných na LV č. 73 pro k.ú. Vřesovice metodou analýzy situace ve výši Cena nemovitostí metodou analýzy situace ,00 Kč C) Závěr: Administrativní cena nemovitostí ,00 Kč Cena určená analýzou situace ,00 Kč Obvyklou cenu podílu ve výši id. 7/18 na posuzovaných nemovitostech evidovaných na LV č. 73 vedeném pro katastrální území Vřesovice, obec Vřesovice, okres Hodonín, tj. pozemku parcelní číslo st. 4 zastavěná plocha a nádvoří s rodinným domem čp. 16 vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. určuji ve výši: Slovy : jednostopěttisíc korun českých ,00 Kč Obvyklou cenu podílu ve výši id. 2/9 na posuzovaných nemovitostech evidovaných na LV č. 73 vedeném pro katastrální území Vřesovice, obec Vřesovice, okres Hodonín, tj. pozemku parcelní číslo st. 4 zastavěná plocha a nádvoří s rodinným domem čp. 16 vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. určuji ve výši: Slovy : šedesáttisíc korun českých ,00 Kč V Otrokovicích, dne 15. září 2014 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem /2014 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 114/

9 Mapové podklady: Rodinný dům č.p. 16 v obci Vřesovice, jen část ze sedlovou střechou je využitelná pro dokončení Fotodokumentace: Pohled na rozestavěnou stavbu čp. 16 v obci Vřesovice, od západu a severu jsou demoliční přístavky - 9 -

10 východní štít, silně zaplevelený pozemek stav osazených dveří a oken je demoliční objekt je naplněn odpadem ukázka protečeného stropu z Hurdis desek Výpis z katastru nemovitostí: