ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2011

Transkript

1 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: , , , vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2011 O ceně nemovitosti - rozestavěného rodinného domu neevidovaného v KN, na pozemku p.č. 815/1, včetně pozemku p.č. 815/1 - zahrada, vše v k.ú. Sázava, obec Sázava, okres Benešov. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského Přerov IČ: DIČ: CZ Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 Ex 15718/11-22 Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, Praha kancelář: Sušilova 1938/26, Přerov info@posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 21 stran a 6 stran příloh. V Přerově, dne

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 15718/11-22, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitostí - rozestavěného rodinného domu neevidovaného v KN, na pozemku p.č. 815/1, včetně pozemku p.č. 815/1 - zahrada, vše v k.ú. Sázava, obec Sázava, okres Benešov. Znalci se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni , dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části Nález tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 Věcná hodnota - (časová cena) - tato hodnoty představuje náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že současný oceňovací předpis používá koeficienty změn staveb, jež přiměřeně upravují základní ceny z roku 1994 na úroveň současnou, použijeme cenu zjištěnou podle této vyhlášky bez koeficientu prodejnosti K p. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Radka Mikuláše. Povinný se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnil a nebyla pracovníkovi znaleckého ústavu umožněna prohlídka oceňovaných nemovitostí. Informace, týkající se vnitřního vybavení, byly z části sděleny sousedkou z rodinného domu č.p Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost odhadnuta odborným odhadem zpracovatele. stránka č. 3

4 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitosti č. 1546, pro k.ú. Sázava, obec Sázava, okres Benešov, vyhotovený objednavatelem dne , prostřednictvím dálkového přístupu do Katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace Kopie katastrální mapy, mapový list č. UHLÍŘSKÉ JANOVICE 4-5/41, pro k.ú. Sázava, obec Sázava, okres Benešov, vyhotovená objednavatelem dne , prostřednictvím dálkového přístupu do Katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace Stavební povolení ze dne Projektová dokumentace z 10/1987 Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý. 4. Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje: Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Sázava Katastrální území: Sázava (746193) List vlastnictví číslo: 1546 Vlastník: Šourek Vítězslav Školská 194, Sázava, stránka č. 4

5 5. Celkový popis nemovitosti Při místním šetření bylo pracovníkem znaleckého ústavu zjištěno, že na pozemku p.č. 815/1 - zahrada, je situován objekt rozestavěného rodinného domu, který není předmětem evidence v Katastru nemovitostí. Dne bylo Odborem výstavby a územního plánování Okresního národního výboru v Kutné Hoře vydáno Stavební povolení na novostavbu rodinného domku s jímkou na vyvážení na poz.č. 815/1. Evidenční stav staveb v KN neodpovídá skutečnostem zjištěným při místním šetření. Jedná se o přízemní, zděný, podsklepený objekt bez využitého podkroví pod sedlovou střechou krytou plechovou krytinou. Objet je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka a je situovaný v zastavěné, okrajové části města Sázava, v řadové zástavbě jako samostatně stojící. Parkování je možné na vlastním pozemku. Pozemek leží v rovinném terénu a je přístupný po veřejné, nezpevněné komunikaci (zpevněná komunikace v dosahu cca 30 m), na pozemku p.č ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Město Sázava, Školská 194, Sázava, Dle předložené projektové dokumentace bude objekt sestávat z jedné bytové jednotky o velikosti 2+1 s kompletním sociálním zařízením. Ke dni ocenění je objekt rozestavěný - fáze před dokončením. Ve městě Sázava je možnost napojení na kompletní inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod, plyn a hloubková kanalizace. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů a místního šetření 23 roků. Při místním šetření bylo zjištěno, že objekt není k datu ocenění stavebně dokončen a trvale užíván. Opotřebení je uvažováno lineární metodou, při stáří 23 roků a celkové životnosti 100 roků. Celkový stavebně - technický stav a údržbu objektu hodnotíme jako zanedbanou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní: a) vedlejší stavby: (nebyly zjištěny) b) příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - oplocení - ocelové pletivo na ocelových sloupcích - vrata z ocelového pletiva v ocelové konstrukci - vrátka z ocelového pletiva v ocelové konstrukci - přípojky IS - atd. Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. stránka č. 5

6 6. Obsah posudku 1) Objekty a) Rozestavěný rodinný dům - neevidovaný v KN 2) Pozemky a) Pozemky 3) Ocenění porovnávací metodou stránka č. 6

7 B. POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Benešov Počet obyvatel: obyvatel Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 364/2010 Sb. 1.a.1) Rozestavěný rodinný dům - neevidovaný v KN 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ C Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,169 Koeficient prodejnosti: 1,362 (Rodinné domy) Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha I.NP 3,22 m 7,17 10,04 0,58 5,47 = 68,81 m 2 I.PP 2,20 m 4,80 8,00 = 38,40 m 2 Součet: 5,42 m 107,21 m 2 Obestavěný prostor (OP): Spodní stavba 4,80 8,00 2,20 = 84,48 m 3 Vrchní stavba (7,17 10,04 0,58 5,47) 3,22 = 221,58 m 3 Zastřešení 7,17 10,04 1,35 0,50 = 48,59 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 354,65 m 3 stránka č. 7

8 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy smíšené s izolací 0, 1,852 / (OP ZCK K 5 K i ) = 5,40 % Standardní 2. Zdivo tvárnicové 0, 1,852 / (OP ZCK K 5 K i ) = 23,40 % Standardní 3. Stropy s rovným podhledem 0, 1,852 / (OP ZCK K 5 K i ) = 9,10 % Standardní 4. Střecha vaznicová sedlová 0, 1,852 / (OP ZCK K 5 K i ) = 5,40 % Standardní 5. Krytina pozinkovaný plech 0, 1,852 / (OP ZCK K 5 K i ) = 3,30 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkované (žlaby, svody) 0, 1,852 / (OP ZCK K 5 K i ) = 0,80 % Podstandardní 7. Vnitřní omítky vápenné hladké 0, 1,852 / (OP ZCK K 5 K i ) = 6,10 % Standardní 8. Fasádní omítky 0, 1,852 / (OP ZCK K 5 K i ) = 2,80 % Standardní 9. Vnější obklady 0, 1,852 / (OP ZCK K 5 K i ) = 0,50 % Standardní 10. Vnitřní obklady keramické 0, 1,852 / (OP ZCK K 5 K i ) = 2,20 % Standardní 11. Schody 0, 1,852 / (OP ZCK K 5 K i ) = 2,30 % Standardní 12. Dveře ocelové zárubně 0, 1,852 / (OP ZCK K 5 K i ) = 3,20 % Podstandardní 13. Okna dřevěná zdvojená 0, 1,852 / (OP ZCK K 5 K i ) = 5,10 % Standardní 14. Podlahy obytných místností betonové 0, 1,852 / (OP ZCK K 5 K i ) = 2,10 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností betonové 0, 1,852 / (OP ZCK K 5 K i ) = 1,30 % Standardní 16. Vytápění 0, 1,852 / (OP ZCK K 5 K i ) = 5,30 % Standardní 17. Elektroinstalace 0, 1,852 / (OP ZCK K 5 K i ) = 4,20 % Standardní 18. Bleskosvod 0, 1,852 / (OP ZCK K 5 K i ) = 0,60 % Standardní 19. Rozvod vody 0, 1,852 / (OP ZCK K 5 K i ) = 2,90 % Standardní 20. Zdroj teplé vody 0, 1,852 / (OP ZCK K 5 K i ) = 1,70 % Standardní 21. Instalace plynu 0, 1,852 / (OP ZCK K 5 K i ) = 0,50 % Standardní 22. Kanalizace 0, 1,852 / (OP ZCK K 5 K i ) = 2,70 % Standardní 23. Vybavení kuchyně 0, 1,852 / (OP ZCK K 5 K i ) = 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení 4,30 % Standardní stránka č. 8

9 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 0, 1,852 / (OP ZCK K 5 K i ) = 25. Záchod 0, 1,852 / (OP ZCK K 5 K i ) = 0,30 % Standardní 26. Ostatní 0, 1,852 / (OP ZCK K 5 K i ) = 4,00 % Standardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 6. Klempířské konstrukce 0,54 0,80 % 0, Dveře 0,54 3,20 % 0,0173 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9784 Ocenění: Základní jednotková cena: 2 130, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9784 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1690 Koeficient prodejnosti K p : 1,3620 Základní jednotková cena upravená: = 6 156,48 Kč/m 3 Základní cena upravená: 354,65 m ,48 Kč/m 3 = ,63 Kč Určení podílu z ceny pro rozestavěné konstrukce a vybavení: 8. Fasádní omítky 2,80 % / 0,9784 (100 0) % + 2,862 % 9. Vnější obklady 0,50 % / 0,9784 (100 0) % + 0,511 % 10. Vnitřní obklady 2,20 % / 0,9784 (100 50) % + 1,124 % 14. Podlahy obytných místností 2,10 % / 0,9784 (100 70) % + 0,644 % 15. Podlahy ostatních místností 1,30 % / 0,9784 (100 70) % + 0,399 % 16. Vytápění 5,30 % / 0,9784 (100 60) % + 2,167 % 17. Elektroinstalace 4,20 % / 0,9784 (100 90) % + 0,429 % 18. Bleskosvod 0,60 % / 0,9784 (100 0) % + 0,613 % 19. Rozvod vody 2,90 % / 0,9784 (100 80) % + 0,593 % 20. Zdroj teplé vody 1,70 % / 0,9784 (100 0) % + 1,738 % 21. Instalace plynu 0,50 % / 0,9784 (100 0) % + 0,511 % 22. Kanalizace 2,70 % / 0,9784 (100 80) % + 0,552 % stránka č. 9

10 23. Vybavení kuchyně 0,50 % / 0,9784 (100 0) % + 0,511 % 24. Vnitřní vybavení 4,30 % / 0,9784 (100 0) % + 4,395 % 25. Záchod 0,30 % / 0,9784 (100 0) % + 0,307 % 26. Ostatní 4,00 % / 0,9784 (100 0) % + 4,088 % Podíl rozestavěných konstrukcí na ceně stavby: = 21,444 % Úprava ceny: ,63 Kč 21,444 % ,36 Kč Cena stavby: = ,27 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 23 roků Předpokládaná další životnost: 77 roků Opotřebení: / ( ) = 23,000 % Odpočet opotřebení: ,27 Kč 23,000 % ,30 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,97 Kč Rozestavěný rodinný dům - neevidovaný v KN zjištěná cena: ,97 Kč 1.b) Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. 1.b.1) Rozestavěný rodinný dům - neevidovaný v KN 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ C Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,169 Obestavěný prostor: 354,65 m 3 Koeficient vybavení stavby: 0,9784 Ocenění: Základní jednotková cena: 2 130, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9784 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1690 Základní jednotková cena upravená: = 4 520,18 Kč/m 3 stránka č. 10

11 Základní cena upravená: 354,65 m ,18 Kč/m 3 = ,84 Kč Určení podílu z ceny pro rozestavěné konstrukce a vybavení: 8. Fasádní omítky 2,80 % / 0,9784 (100 0) % + 2,862 % 9. Vnější obklady 0,50 % / 0,9784 (100 0) % + 0,511 % 10. Vnitřní obklady 2,20 % / 0,9784 (100 50) % + 1,124 % 14. Podlahy obytných místností 2,10 % / 0,9784 (100 70) % + 0,644 % 15. Podlahy ostatních místností 1,30 % / 0,9784 (100 70) % + 0,399 % 16. Vytápění 5,30 % / 0,9784 (100 60) % + 2,167 % 17. Elektroinstalace 4,20 % / 0,9784 (100 90) % + 0,429 % 18. Bleskosvod 0,60 % / 0,9784 (100 0) % + 0,613 % 19. Rozvod vody 2,90 % / 0,9784 (100 80) % + 0,593 % 20. Zdroj teplé vody 1,70 % / 0,9784 (100 0) % + 1,738 % 21. Instalace plynu 0,50 % / 0,9784 (100 0) % + 0,511 % 22. Kanalizace 2,70 % / 0,9784 (100 80) % + 0,552 % 23. Vybavení kuchyně 0,50 % / 0,9784 (100 0) % + 0,511 % 24. Vnitřní vybavení 4,30 % / 0,9784 (100 0) % + 4,395 % 25. Záchod 0,30 % / 0,9784 (100 0) % + 0,307 % 26. Ostatní 4,00 % / 0,9784 (100 0) % + 4,088 % Podíl rozestavěných konstrukcí na ceně stavby: = 21,444 % Úprava ceny: ,84 Kč 21,444 % ,87 Kč Cena stavby: = ,97 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 23 roků Předpokládaná další životnost: 77 roků Opotřebení: / ( ) = 23,000 % Odpočet opotřebení: ,97 Kč 23,000 % ,90 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,07 Kč stránka č. 11

12 Rozestavěný rodinný dům - neevidovaný v KN zjištěná cena: ,07 Kč 2) Pozemky 2.a) Vyhláška 364/2010 Sb. 2.a.1) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 55,73 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci 5 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 5 % 1,050 Koeficient změny cen staveb K i : 2,169 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,362 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a 815/ ,73 172, ,17 nádvoří 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci 5 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 5 % 1,050 Koeficient změny cen staveb K i : 2,169 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,362 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zahrada 815/ ,73 69, ,94 Součet cen všech typů pozemků: = ,11 Kč Pozemky zjištěná cena: ,11 Kč stránka č. 12

13 2.b) Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. 2.b.1) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 55,73 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci 5 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 5 % 1,050 Koeficient změny cen staveb K i : 2,169 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a 815/ ,73 126, ,79 nádvoří 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci 5 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 5 % 1,050 Koeficient změny cen staveb K i : 2,169 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zahrada 815/ ,73 50, ,99 Součet cen všech typů pozemků: = ,78 Kč Pozemky zjištěná cena: ,78 Kč stránka č. 13

14 3) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci Porovnávací hodnota nemovitostí vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil. Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 1) RD Chocerady - Vlkovec, okres Benešov RD v klidné lokalitě obce Vlkovec spadající administrativně pod Chocerady, jež je od nich vzdálen cca 1km. Předmětem prodeje je částečně podsklepený dům z roku 1993 se zastavěnou plochou 97 m2 a s dispozicemi 3+1 (plus příslušenství, hala a půdní prostor v 2.NP) na členitém pozemku m2 (částečně rovinatém, částečně mírně svažitém a terasovitém). Na pozemku se kromě domu také nachází přístřešek pro auto a zděná kolna. Dům je naprosto suchý, ve slušném a obyvatelném stavu, ale adaptace dispozic a vnitřních podlahových krytin bude později potřebná. Možnost rozšíření o půdní vestavbu s tím, že střechu bude nutné zvednout. Topení lokální - elektrické přímotopy a navíc nová účinná krbová kamna. IS: vlastní vrtaná studna, septik, el. 220/380V. Nabídková CENA: ,- Kč stránka č. 14

15 2) RD Sázava - Černé Budy - ul. Pražská, okres Benešov Sázava, okres Benešov; prodej RD 3+1/L,G se zahradou. Kombinovaná stavba - cihlové přízemí a dřevostavba 2. NP a podkroví. Na oploceném pozemku o výměře 548 m2 obdélníkového tvaru. I.NP: garáž, technická místnost s kotlem na elektřinu a na tuhá paliva, schodiště do II.NP: obývací pokoj s velkou lodžií, ložnice, dětský pokoj, kuchyně, koupelna s vanou a WC. Díky svahu má II.NP vlastní vchod. Sklep a obvodové zdivo a vnitřní příčky z cihel, II.NP použito dřevo - USB desky s tepelnou izolací, základová deska a podezdívka použit beton a cihla. Střecha sedlová, použit kanadský šindel, okna plastová, podlaha betonová, položena PVC krytina, v koupelně dlažba. Nová garážová vrata a oplocení. Kultivovaná zahrada s okrasnými keři a dřevinami. IS: 220/380 V, topení centrální napojené na elektro kotel a na kotel na tuhá paliva, spádová veřejná kanalizace a vrtaná studna. Vodovodní řad a plyn veden před domem pod chodníkem. Nabídková CENA: ,- Kč 3) RD Ostředek, okres Benešov RD se zahradou těsně před dokončením venkovních úprav. Dům je vhodně dispozičně řešen pro bydlení tří až čtyřčlenné rodiny. Dispozice užitného prostoru je řešena jako velkoprostorové 3+kk s terasou 13m2. Vytápění je řešeno krbem a elektro kotlem. Dům je situován na pěkném pozemku o výměře 842 m2 Nabídková CENA: ,- Kč Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu. Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, seřizování či vylaďování, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) stránka č. 15

16 Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování na vlastním pozemku - dopravní dostupnost města je zajištěna autobusovou i vlakovou dopravou - lokalita vhodná k bydlení - možnost napojení na kompletní IS - občanská vybavenost města na dobré úrovni Záporné stránky oceňovaných nemovitostí - oceňovaná nemovitost není stavebně dokončena - přístup k objektu je po nezpevněné komunikaci (zpevněná komunikace v dosahu cca 30 m) - horší docházková vzdálenost do centra města - zanedbaná údržba - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům (po dokončení), uvedené velikosti, budoucího vybavení, resp. budoucím standardním technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Seznam porovnávaných objektů: RD Chocerady - Vlkovec, okres Benešov Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek K polohy : 1,00 K vybavení : 1,00 K objektivizační : 1,05 K konstrukce : 1,00 K pozemku : 1,05 K technického stavu : 1,00 Jednotková cena (JC): ,70 Kč Váha (V): 1,0 RD Sázava - Černé Budy - ul. Pražská, okres Benešov Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek K polohy : 1,00 K vybavení : 1,00 K objektivizační : 1,05 K konstrukce : 1,00 K pozemku : 1,00 K technického stavu : 1,00 Jednotková cena (JC): ,38 Kč Váha (V): 1,0 stránka č. 16

17 RD Ostředek, okres Benešov Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek K polohy : 1,00 K vybavení : 1,00 K objektivizační : 1,05 K konstrukce : 1,00 K pozemku : 1,05 K technického stavu : 1,05 Jednotková cena (JC): ,76 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (K polohy K vybavení K objektivizační K konstrukce K pozemku K technického stavu ) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za celek: ,76 Kč ,61 Kč ,38 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: , Kč Množství: 1,00 celek Porovnávací hodnota: = , Kč stránka č. 17

18 C. REKAPITULACE Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětnou nemovitost považovat za průměrně obchodovatelnou. Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, která je uvažována jako obvyklá hodnota budoucí, po dokončení objektu. Tuto hodnotu je nutné upravit rozestavěností, která je dle výše uvedeného výpočtu 78,56%. Poté se dostáváme k obvyklé hodnotě ve výši ,- Kč (zaokrouhleno). REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady, které nezaniknou dražbou , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč 0, Kč 0, Kč 0, Kč stránka č. 18

19 Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí , Kč Cena slovy: jedenmiliondevětsetdesettisíc Kč Zpracovatelé posudku: Osoba oprávněná podávat vysvětlení: Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Radek Mikuláš Ondřej Mlčoch Michaela Pokorná Ing. Tomáš Vingrálek V Přerově, dne Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav... Ing. Tomáš Vingrálek jednatel stránka č. 19

20 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení 21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2011 samostatné evidence znaleckého ústavu.... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, Praha kancelář: Sušilova 1938/26, Přerov info@posudek.com stránka č. 20