ZNALECKÝ POSUDEK 3545/155/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK 3545/155/2015 O obvyklé ceně nemovitosti -pozemku parc. č. 330/1 zapsaného na LV 575 pro obec Koštice a katastrální území Ţelevice, okres Louny Objednatel posudku: Exekutorský úřad Praha-západ, Pan JUDr. Milan Makarius Plzeňská 298/276, Praha 5 Účel posudku: Stanovení ceny obvyklé pro účely exekuce vedené JUDr. Milanem Makariusem, soudním exekutorem pod sp. zn. 156 EX 3071/14-74 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., a dále podle metodiky Teorie oceňování Prof. Ing. Alberta Bradáče, podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Václav Zvěřina, CSc. Skořepka 422/7, Praha 1 telefon: vaclavzverina@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 5 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotovení

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit cenu 1/2 pozemku parc. č. 330/1 v katastrálním území Želovice a obci Koštice, jde o zemědělský pozemek o rozloze m Základní informace Název předmětu ocenění: pozemek v zjednodušené evidenci č. 330/1 Adresa předmětu ocenění: Koštice Koštice Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Koštice Katastrální území: Želevice Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení exekutorského úřadu Praha-západ č.j. 156 EX 3071/ výpis z katastru nemovitostí, kde správu nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Louny - Ortofotomapa okolí pozemku 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: Pan Roman Srbecký, 17. listopadu 485, Miřetice u Klášterce nad Ohří, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 AGRI LIBOCHOVICE a.s. Poděbradova 643, Libochovice identifikátor Srbecký Roman, 17. listopadu 485, Miřetice u Klášterce nad Ohří, Klášterec nad Ohří 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla předložena Na pozemek je zástavní právo exekutorské, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 7. Celkový popis nemovité věci Nemovitost je využitelná zemědělská půda, je ve vzdálenosti cca 1000 m od obce Koštice. 8. Obsah znaleckého posudku Pozemek parc. č. 330/1 v katastrálním území Želevice

3 9. METODY OCEŇOVÁNÍ TEORIE ZJIŠŤOVÁNÍ TRŢNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ Konvenční tržní ocenění používané k determinování tržní hodnoty nemovitostí vychází v zásadě ze tří teoreticky různě pojatých přístupů. V odborné literatuře se tyto základní tři principy vzájemně prolínají a větví, jsou uváděny pod různými názvy atd. Např. v americké praxi se mluví o 9 základních přístupech používaných pro stanovení tržní hodnoty, v anglické o 5, v německé o 3. V dostupné české literatuře se lze setkat s těmito metodami používanými pro ocenění: 1. Metody výnosové. 2. Metody stanovení substance, věcné hodnoty. 3. Metody porovnávací. Metody výnosové vycházejí ze základní premisy o tom, že nemovitost - podnik je nástroj k výrobě peněz. Chod podniku, pronájem nemovitosti sice stojí peníze, ale vytváří i zisk. Rozdíl mezi náklady na provoz a ziskem je cash flow, který je z pohledu vlastníků nejzajímavější, neboť jim přináší peníze. Metody stanovující vlastní kapitál vycházejí z premisy o tom, že nemovitost je totožná s majetkem, který je v ní obsažen. Metody porovnávací, někdy nazývané tržní, jsou nejrozpracovanější ve fungujících ekonomikách, kde lze porovnat ceny již prodaných obdobných nemovitostí s nemovitostí oceňovanou. To znamená, že trh nemovitostí je transparentní a informace jsou běžně dostupné. I V dalším uvádíme stručný popis použité metody Metoda porovnání trţních cen Metody porovnávací, jsou nejrozpracovanější ve fungujících ekonomikách, kde informace o prodejích jsou veřejně přístupné. Tato metoda pro ocenění majetku je založena na srovnání prodejní ceny obdobného majetku s majetkem oceňovaným. Pro porovnání lze využívat prodejní ceny, které byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. Metoda je nejrozšířenější v dobře fungujících tržních ekonomikách. Její použití je odvislé od dvou základních faktorů - fungujícího trhu daného segmentu majetku a transparentnosti informací. Trh by měl být "perfektní" ve smyslu dostatečné četnosti prodejů. Vlastní porovnání se provádí na základě praktických zkušeností znalce, a vždy je poznamenáno jistým subjektivismem. Matematický model této metody má tvar: V=suma(RC i x k i )/n Kde RC i je realizovaná prodejní cena pro i-tý majetek, k i koeficient korekce (porovnávací), n počet porovnávaných majetků. Tato metoda je nepřímější, nejrychlejší a nejvíce odpovídá směnné ceně. Základním předpokladem jejího analytického využití je dobrá databáze informací a její neustálá aktualizace. Pro ocenění nemovitosti porovnávacím způsobem je nutné zjistit ceny srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě, nebo lokalitách blízkých, které jsou realizované v době ne delší než tři měsíce. V našem případě se pozemek nachází v katastrálním území a obci Jílové u Prahy, okres Prahazápad. Poptávka a nabídka nemovitostí je monitorována realitními kancelářemi a je známá z tisku, odborných časopisů i na internetových stránkách. Z aktuální nabídky vybral znalec 4 srovnatelné pozemky, které uvádí v přílohách posudku.

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK S ohledem na skutečnost, ţe v okolí 25 km nebyly nalezeny na serveru ţádné zemědělské pozemky k prodeji, bylo provedeno ocenění dle cenového předpisu Zemědělský pozemek parc. č. 330/1 Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků Ocenění 1.1. Pozemek parc. č. 330/1 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 330/ ,00 9,73 20,00 11, ,40 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: ,00 m ,40 Pozemek parc. č. 330/1 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = ,40 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemek parc. č. 330/1 - zjištěná cena = ,20 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 330/ ,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,20 Kč Celkem ,20 Kč

5 Rekapitulace výsledných cen, celkem ,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jednostosedmdesátpěttisícosmsetdeset Kč V Praze Ing. Václav Zvěřina, CSc. Skořepka Praha 1 D. Znalecká doloţka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Městského soudu v Praze č.j. Spr 1220/91 ze dne 1. prosince 1992 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3545/155/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace. Přílohy: 1. Výpis Katastru nemovitostí úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Louny 2. Ortofoto mapa 3. Mapa o umístění pozemku mimo obec Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: