Odhad tržní hodnoty č. 4069

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty č Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/ Šumperk IČ: DIČ: CZ č. obj.: USN 065 Ex 00042/ ze dne: Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovité věci USN 065 Ex 00042/ Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 14 stran textu a 13 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu 1/4 na nemovité věci se všemi právy a závadami ve vlastnictví povinné Marty Buňkové: pozemek p.č Druh: neurčeno (parcely původ Pozemkový katastr (PK) zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Vyškov pro obec Velešovice, katastrální území Velešovice na LV č.112 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00042/ ze dne Informace o nemovité věci Nemovitá věc - pozemek zapsaný Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Vyškov pro obec Velešovice, katastrální území Velešovice na LV č.112 je zemědělský pozemek. 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za nepřítomnosti vlastníka pomocí map ČÚZK a LPIS. 4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00042/ ze dne LV č. 112 k.ú. Velešovice, obec Velešovice - KM k LV č. 112 k.ú. Velešovice, obec Velešovice (zdroj čúzk) - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - územní plán obce Velešovice - záplavové území obce Velešovice - mapový server českého úřadu zeměměřičského a katastrálního (ČÚZK) - SW DeltaNem 5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Jihomoravský Okres: Vyškov

3 3 Obec: Velešovice Katastrální území: Velešovice (777897) List vlastnictví číslo: 112 Vlastníci: 1. Buňková Marta Podíl: 1/4 Makarenkova 1242/6, Nové Město, Karviná 2. Kepák Josef Podíl: 1/4 č.p. 31, Valašské Příkazy 3. Kepák Miroslav Podíl: 1/4 č.p. 36, Lipová 4. Kepák Oldřich Podíl: 1/4 Ztracená 225, Bludov 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Vyškov pro obec Velešovice, katastrální území Velešovice na LV č.112 souhlasí se skutečností. Znalec zde posuzoval formální stav zápisu na KN 7. Celkový popis nemovité věci Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy

4 4 Podle poskytnutých informací nelze zjistit zda je oceňovaná nemovitá věc pronajímána. Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V ČR neexistuje standard stanovení obvyklé ceny. Obvyklá cena je stanovována různými metodami ale oproti ceně administrativní není znalec vázán závazným předpisem a použití jednotlivých metod je čistě závislé na zkušenostech znalce. Znalec vychází z metod publikovaných v knize Teorie oceňování nemovitostí autor prof. A. Bradáč a kol. (ředitel ústavu soudního inženýrství) a dále znalec vycházel ze standardů používaných komerčními bankami pro ocenění nemovitostí. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. - Nákladový (věcná hodnota) - Výnosový - porovnávací Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovitosti Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita.

5 5 Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Indexová metoda Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexová metoda oceňování je rozšířená např. v SRN, kde byla původně zavedena. Postup oceňování při použití indexové metody: Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty: A.územní struktury (od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra) B.typ pozemku (druh a stavební připravenost) C.třídu velikosti obce podle počtu obyvatel D.obchodní venkovskou polohu (obchodní, obytná, průmyslová, venkovská) E.územní připravenost, infrastrukturu (špatná, střední, dobrá, velmi dobrá, obchod, služby, zdravotnické zařízení, správní orgány, kultura, stanice dopravy a jejich vzdálenost od pozemku) F.speciální volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či snižují cenu pozemku) Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové tržní ceny SJTC s jednotková cena pozemku s indexem I = 1,00. SJTC s = JTC s /I s Obdobně jako index srovnávacího pozemku Is se vypočítá index oceňovaného pozemku Io násobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek. I o = A o x B o x C o x D o x E o x F o Následuje výpočet jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTC o standardní jednotková tržní cena se násobí indexem oceňovaného pozemku. JTC o = SJTC s x I o Nakonec odhadce získá cenu oceňovaného pozemku CP o násobením jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku jeho plochou. CP o = JTC o x PP o, kde: PP o.plocha pozemku oceňovaného Pro tržní cenu pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků je li pozemek pronajat druh pozemků poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě,

6 6 evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Popis oceňovaných pozemků: pozemek p.č Druh:neurčeno výměra 1704 m2 Pozemek je veden ve zjednodušené evidenci parcely původ Pozemkový katastr (PK) Pozemek je situován v neurbanizovaném území, východně od centra obce ve volné krajině v lánu zemědělské půdy. Charakteristika dle BPEJ výměra m2 Region: teplý, mírně suchý Cena půdy: 6,10 Kč/m2 Suma teplot nad 10 C: Vláhová jistota: 2 4 Expozice: sever Suchá vegetační období: dní Průměrná roční teplota: 8 C - 9 C Sklonitost: střední svah Roční úhrn srážek: mm 7-12 Hloubka půdy: Půdní typy: Podloží: Váha: Skeletovitost: Vododržnost: hluboká, středně hluboká Skeletovitost: žádná, s příměsí, až slabá >30 cm do 25% Pelozemě modální, vyluhované a melanické, regozemě pelické, kambizemě pelické i pararendziny pelické vždy velmi těžké substráty, jíly, slíny, flyše, tercierní sedimenty a podobně převážně bez skeletu, ale i středně skeletovité, často i slabě oglejené s malou vodopropustností Charakteristika dle BPEJ výměra 461m2 Region: teplý, mírně suchý Suma teplot nad 10 C: Cena půdy: 1,28 Kč/m2 Vláhová jistota: 2-4 Expozice: sever Suchá vegetační období: dní Průměrná roční teplota: 8 C - 9 C Roční úhrn srážek: Hloubka půdy: Půdní typy: Podloží: mm hluboká, středně hluboká >30 cm Sklonitost: Skeletovitost: výrazný svah žádná, s příměsí, až slabá do 25% Půdy se sklonitostí vyšší než 12 stupňů, kambizemě, rendziny, pararendziny, rankery, regozemě, černozemě, hnědozemě a další

7 7 Váha: Skeletovitost: Vododržnost: zrnitostně středně těžké až velmi těžké s různou skeletovitostí s poněkud příznivějšími vláhovými poměry Dle charakteristik BPEJ se jedná o nepříliš kvalitní zemědělskou půdu situovanou z části v příkrém svahu. Cena dle BPEJ bez administrativní přirážky je v průměru u p.č celkem 3,69 Kč/m2 = (6,10+1,28)/2), průměrná cena zemědělských pozemků v katastrálním území velešovice je 10,69 Kč/m2. Z toho vyplývá že cena dle BPEJ je o více než polovinu nižší než průměrné ceny zemědělské půdy v k.ú. Velešovice. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva viz.přiložený LV část C Omezení vlastnických práv. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložený LV část C Omezení vlastnických práv. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Na nemovité věci - pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč

8 8 Úkolem znalce je určit hodnotu spoluvlastnického podílu ve výši ideální 1/4 zde vyvstává polemika o tom, že podíl na nemovité věci je samostatně obtížněji obchodovatelný a že by se ml problém samostatné obchodovatelnosti zohlednit v hodnotě samostatného podílu. Pokud se zde uplatní zcela praktická úvaha tom, jak by to mohlo v případě potřeby jednoho ze spoluvlastníků prodat svůj podíl probíhat, mohlo by být tvrzeno, že nelze jinak určit tržní hodnotu spoluvlastnického podílu prostou matematickou operací, totiž vynásobit celkovou hodnotu nemovité věci patřičným podílem. Podílník, který hodlá prodat, bude jistě cenu svého podílu odvíjet od uvažované ceny celku, proto by mělo být na místě určovat obvyklou cenu podílu prostým násobením podílu obvyklou cenou nemovité věci jako celku. Jenže je určována hodnota podílu pro účely exekučního řízení prodejem podílu na nemovité věci, kdy se má předmět znaleckého zkoumání exekučně dražit. V tomto případě nebude realizace prodeje posuzovaného spoluvlastnického podílu probíhat v rámci nastíněných úvah. Je třeba připustit zcela obecného kupce bez sociálních, společenských či rodinných vazeb k vlastníkům ostatních podílů, který bude každopádně chtít koupi spoluvlastnického podílu zrealizovat výhodněji, protože vlastnictví spoluvlastnického podílu v rámci celku spolu se zcela cizími dalšími spoluvlastnickými subjekty (musí být uvažováno o zcela cizích spoluvlastnících, aby byl zachován rámec obvyklé ceny) s sebou nese určité riziko a složitosti ve výkonu vlastnických práv.obecně čím menší podíl, tím by měla být hodnota spoluvlastnického podílu oproti jeho hodnotě určené prostým výpočtem podílu z obvyklé ceny nemovité věci nižší. Čím menší podíl, tím hůře se prosazují či uplatňují vlastnická práva. Jeví se že, pro účely exekuce by hodnota spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 měla být rovna max 70% z ideální 1/4 z obvyklé ceny nemovité věci jako celku. Stanovený storno podíl vychází z konzultací znalce s realitními kancelářemi a dalšími subjekty realitních trhů jež disponují zkušenostmi z nucenými prodeji spoluvlastnických podílů na nemovitých věcech.. 8. Obsah posudku a) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 112 b) Věcná břemena 1)Věcné břemeno - práva a závady

9 9 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 112 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno - práva a závady Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva viz.přiložený LV část C Omezení vlastnických práv. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na stanovení obvyklé ceny. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložený LV část C Omezení vlastnických práv. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno

10 10 Na nemovité věci - pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce s 5 10 tisíci obyvateli sousední k. ú % Úprava celkem: + 40 % 1,400 Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] PZE 2146 zemědělský ,28 1, ,11 pozemek PZE 2146 zemědělský ,10 8, ,22 pozemek Součet: ,33 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 4 Cena po úpravě: = 2 860,33 Kč Pozemky na LV číslo 112 určená cena: 2 860,33 Kč a.2) Porovnávací hodnota a.2.1) Pozemky na LV číslo 112 Porovnávací pozemky: Vážany Realizovaná cena: , Kč Výměra: ,00 m 2 Jednotková cena: 16,89 Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,950 Upravená jednotková cena: 16,05 Kč/m 2 Váha: 1,00 Bučovice Realizovaná cena: , Kč

11 11 Výměra: ,00 m 2 Jednotková cena: 1, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,950 Upravená jednotková cena: 0,95 Kč/m 2 Váha: 1,00 zel. Hora Realizovaná cena: , Kč Výměra: 4 021,00 m 2 Jednotková cena: 10, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,950 Upravená jednotková cena: 9,50 Kč/m 2 Váha: 1,00 Minimální jednotková cena: 0,95 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena: 8,83 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 16,05 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena (SJC): 8,83 Kč/m 2 Oceňované pozemky: Název p.č. Výměra zemědělský pozemek PZE ,00 m 2 zemědělský pozemek PZE ,00 m 2 Výměra celkem (V): 1 704,00 m 2 Cena pozemků (V SJC): 1 704,00 m 2 8,83 Kč/m 2 = ,32 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 4 Cena po úpravě: = 3 761,58 Kč Pozemky na LV číslo 112 určená cena: 3 761,58 Kč b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda b.1.1) Věcné břemeno - práva a závady Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 0, Kč Hodnota věcného břemene: = 0, Kč

12 12 C. Rekapitulace Pozemek na LV č.112 k.ú. a obec Velešovice jsou situován východně od centra obce Velešovice v extravilánu obce v lánu zemědělské půdy. Dle charakteristik BPEJ se jedná o nepříliš kvalitní zemědělskou půdu situovanou z části v příkrém svahu. Cena dle BPEJ bez administrativní přirážky je v průměru u p.č celkem 3,69 Kč/m2 = (6,10+1,28)/2), průměrná cena zemědělských pozemků v katastrálním území Velešovice je 10,69 Kč/m2. Z toho vyplývá že cena dle BPEJ je o více než polovinu nižší než průměrné ceny zemědělské půdy v k.ú. Velešovice. Při odhadu obvyklé (obecné, tržní) ceny porovnáním byly pro porovnávací metodu použity pozemky z nabídek RK a makléřů v oblasti a pozemky z nabídky specializovaného serveru na prodej zemědělské půdy farmy.cz. Na obvyklou cenu pozemků má vliv především: kvalita pozemků dle BPEJ (bez administrativní přirážky) druh pozemků, možnosti územního plánu poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Obvyklá (obecná, tržní) cena movitých věcí a věcných břemen (práv a závazků) je tedy 0,00 Kč

13 13 Cena pozemků podle cenového předpisu Cena pozemků určená porovnávací metodou Obecná cena věcných břemen Obecná cena movitých věcí Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu 1/4 Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny Podílu 1/4 x 0,7 ex. řízení 2 860, Kč 3 760, Kč 0, Kč 0, Kč 3 800, Kč 2 700, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 2 700, Kč Cena slovy: dvatisícesedmset Kč

14 14 D. Seznam příloh 1. LV č. 112 k.ú. Velešovice, obec Velešovice 2. Km k LV č. 112 k.ú. Velešovice, obec Velešovice 3. mapa LPIS (veřejný registr zemědělské půdy) 4. mapa místa 5. ortofoto místa

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27