Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství

Transkript

1 Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství SOUČASNÉ OCEŇOVACÍ PŘEDPISY Ing. Alena Superatová Brno 2011

2 Tyto e-learningové studijní opory byly napsány a vytisknuty za přispění prostředků z operačního programu pro vzdělávání a konkurenceschopnost MŠMT prostřednictvím realizace projektu registrační číslo: CZ.1.07/2.2.00/ Modernizace výuky magisterského studijního programu Soudní inženýrství na Vysokém učení technickém v Brně. Název: Autor: Vydalo: Současné oceňovací předpisy Ing. Alena Superatová Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství Vyšlo: 2011 Vydání: první ISBN: Oponoval: Ing. Roman Staněk Neprošlo jazykovou úpravou. 2

3 Obsah SOUČASNÉ OCEŇOVACÍ PŘEDPISY Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - působnost zákona o cenách a zákona o oceňování majetku, způsoby oceňování majetku a služeb. Zásady oceňování staveb, bytů a nebytových prostorů podle tohoto zákona Základní pojmy pro účely oceňování Měření a výpočet výměr staveb a jejich částí pro oceňování Metodika použití příloh vyhlášky č. 3/2008 Sb. (v platném znění k roku 2012) Nákladové oceňování staveb Výnosové oceňování Porovnávací způsob oceňování staveb rodinných domů, staveb pro rodinnou rekreaci, garáží a bytů v bytových domech Oceňování budov a hal Oceňování staveb, uvedených v 5, 6, 7 8, 13, 16, 17 a 18 OV nákladovým způsobem Oceňování studní, inženýrských staveb a venkovních úprav a hřbitovních staveb. Oceňování staveb z vícekonstrukčních systémů, rozestavěných staveb a staveb s víceúčelovým užitím Oceňování stavebních pozemků Oceňování pozemků zemědělských, lesních, vodních ploch a jiných Oceňování trvalých porostů - ovocné porosty, vinná a chmelová réva a okrasné rostliny. Oceňování lesních porostů

4 Úvod Tento studijní distanční text slouží jako podklad pro zvládnutí předmětu Současné oceňovací předpisy v navazujícím magisterském studiu oboru Soudní inženýrství, oboru Realitní inženýrství na Ústavu soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně (pro denní a kombinovanou formu studia) a rozvíjí odborné kompetence. Nenahrazuje závazně určenou studijní literaturu a ostatní prameny. Předmět je zaměřen na získání znalostí, které by studentu umožnily orientovat se ve znaleckých posudcích v oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. Obsahem předmětu jsou základní principy oceňování majetku se zaměřením na oceňování nemovitostí dle oceňovacích předpisů, tj. zák. č. 151/1997 Sb.,(v platném znění) a prováděcích vyhlášek k tomuto zákonu. Před započetím studia je doporučována znalost matematiky na středoškolské úrovni. Dále je vyžadováno zvládnutí předmětu Stavební právo a Teorie oceňování nemovitostí, které jsou předměty tohoto kurzu a jsou základem pro studium předmětu Současné oceňovací předpisy. Struktura a obsah textu reflektují osnovu studia předmětu. Po prostudování textu a vypracování úkolů v rámci studijní opory budete umět Základní pojmy pro účely oceňování dle právních předpisů. Principy nákladového, výnosového a porovnávacího oceňování dle právních předpisů. Oceňování budov, hal, rodinných domů, staveb pro rodinnou rekreaci, vedlejších staveb a garáží Oceňování bytů a nebytových prostor dle právních předpisů. Oceňování studní, inženýrských staveb, venkovních úprav hřbitovních staveb a hřbitovního zařízení dle právních předpisů. Oceňování pozemků a trvalých porostů dle právních předpisů. Oceňování věcných břemen dle zák. č. 151/1997 Sb.,(v platném znění). Po prostudování textu a vypracování úkolů v rámci studijní opory budete schopni: Orientovat se ve znaleckých posudcích vypracovaných dle právních předpisů. Stanovit cenu různých staveb a pozemků dle právních předpisů. Stanovit věcnou hodnotu stavby jako jednu z metod pro stanovení tržní ceny. Stanovit růst administrativních cen pozemků v závislosti na územní plánování. Orientovat se v problematice věcných břemen.

5 Prostudováním textu a vypracováním úkolů v rámci studijní opory získáte: Základní přehled o oceňování nemovitostí dle právních předpisů. V návaznosti na předmět tržní oceňování přehled o rozdílech cen administrativních a tržních. Přehled o možnostech omezení vlastnického práva a jeho vliv na cenu nemovitostí Čas potřebný k prostudování učiva opory: hodin (teorie + řešení úloh) 5

6 Klíčová slova Korespondenční úkol Úkol k textu Pro zájemce Shrnutí Příklad Pro zájemce Otázky a úkoly k zamyšlení Úkol Průvodce studijní oporou Průvodce textem Další zdroje Řešení úkolů 6

7 1 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - působnost zákona o cenách a zákona o oceňování majetku, způsoby oceňování majetku a služeb. Zásady oceňování staveb, bytů a nebytových prostorů podle tohoto zákona Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: Orientovat se v zákoně č. 151/1997 Sb. (v platném znění). Systém cen v ČR. Základní členění staveb, pozemků a trvalých porostů. Po prostudování kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete schopni: Určit, jakým způsobem se oceňují pozemky a trvalé porosty. Členit stavby, pozemky a trvalé porosty pro účely oceňování. Definovat cenu obvyklou. Prostudováním kapitoly a vypracováním úkolů v rámci kapitoly získáte: Přehled o cenách. Informaci o způsobu oceňování dle zvláštních předpisů. Přehled o zákonech, které se zabývají oceňováním majetku. Klíčová slova kapitoly: Ceny volné, regulované, obvyklá cena, cenové moratorium, věcné břemeno. Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: hodin (teorie + řešení úloh) V úvodní kapitole se seznámíte se zákony, zabývajícími se cenami a oceňováním majetku. Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách (v platném znění) se vztahuje na uplatňování, regulaci a kontrolu cen výrobků, výkonů, prací a služeb (dále jen "zboží") pro tuzemský trh, včetně cen zboží z dovozu a cen zboží určeného pro vývoz. V 2 tohoto zákona je v odst. 2 a 3 uvedeno: (2) Cena je peněžní částka a) sjednaná při nákupu a prodeji zboží podle 2 až 13 nebo b) zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji. (3) Postup podle tohoto zákona platí i pro převody práv a dále též pro převody a přechody vlastnictví k nemovitostem včetně užívacích práv k nemovitostem 1). 7

8 Zvláštním předpisem je myšlen zákon č. 151/1997 Sb. (v platném znění) o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Systém cen v ČR: I. Ceny smluvní: 1. Volné 2. Regulované Vyhledej v zákoně, co jsou úředně stanovené ceny. Vyhledej v zákoně co je věcné usměrňování Vyhledej v zákoně, co se myslí cenovým moratoriem. II. Ceny zjištěné podle zvláštního předpisu. Zákon č. 151/1997 Sb. (dále jen ZOM), o oceňování majetku (v platném znění) upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot (dále jen majetek ) a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Zákon se nevztahuje na sjednávání cen a neplatí pro oceňování přírodních zdrojů kromě lesů. Ustanovení tohoto zákona se nepoužijí a) v případech, kdy zvláštní předpis stanoví odlišný způsob oceňování, b) při převádění majetku podle zvláštního předpisu 2). Definice ceny obvyklé: V současné době se v českých zákonech objevuje řada termínů, vyjadřujících obvyklou cenu majetku, věci, služby, zboží, nemovitosti, pozemku apod., někdy i stejných s různými definicemi: Cena obvyklá (zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, 2, odst.6). Cena obvyklá (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2, odst. 1, věta druhá a další). Cena ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá (prodej majetku státem- 22 odst. 1 zákona č. 219/2000 Sb.). Tržní cena obvyklá v daném místě a čase (výkup nemovitostí pro účely dopravní infrastruktury - 3 odst. 5 zákona č. 416/2009 Sb.). Cena tržní (tamtéž, věta druhá). 8

9 obvyklá tržní cena (zákon č. 137/2006Sb., o veřejných zakázkách, 23, odst. 5, písm. e). Cena obvyklá dle 2 ZOM., je definována takto: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim 3). Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je: a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen 4). Oceňování staveb: Členění staveb je uvedeno v 3 ZOM: Úkol k textu : Zjisti, jak se člení stavby pro účely oceňování. 9

10 Korespondenční úkol: Definuj pojem budova pro účely oceňování a zjisti, v kterých právních předpisech je tento pojem definován. Stavby se oceňují způsobem: 1. nákladovým, 2. výnosovým, 3. porovnávacím, 4. jejich kombinací Oceňování bytu a nebytového prostoru: Definice bytu a nebytového prostoru je uvedena v 8 ZOM. Úkol k textu : Definuj pojem byt a nebytový prostor. Byty a nebytové prostory se oceňují: Cena bytu a cena nebytového prostoru se zjistí jako podíl z ceny stavby. Velikost tohoto podílu se rovná poměru podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k součtu podlahových ploch všech bytů a nebytových prostorů ve stavbě, do něhož se nezapočítávají plochy společného příslušenství stavby. Přitom se přihlíží k vybavení a stavu bytu nebo nebytového prostoru 5). Jednotlivé způsoby ocenění budou popsány v následujících kapitolách. Oceňování pozemků: Členění pozemků je uvedeno v 9 ZOM: Úkol k textu : Zjistěte, jak se člení pozemky pro účely oceňování Pozemky se oceňují: Stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m 2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m 2 upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na využitelnost pozemků pro stavbu, popřípadě ceny zjištěné jiným způsobem oceňování podle 2, které stanoví vyhláška. Zemědělský pozemek se oceňuje cenou stanovenou výnosovým způsobem podle bonitovaných půdně ekologických jednotek. 10

11 Lesní pozemek se oceňuje výnosovým a porovnávacím způsobem podle plošně převládajících souborů lesních typů. Oceňování pozemků vodních nádrží, vodních toků a jiných pozemků se oceňují cenami stanovenými vyhláškou 6). Oceňování trvalých porostů Úkol k textu : Zjistěte, jak se člení trvalé porosty pro účely oceňování Trvalé porosty se oceňují: Lesní porost se oceňuje nákladovým a výnosovým způsobem. Ovocné dřeviny, vinná a chmelová réva se oceňují výnosovým způsobem podle druhu dřevin, jejich věku, pěstebního tvaru nebo způsobu založení jejich porostu. Okrasné rostliny se oceňují nákladovým způsobem 7). Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny 8). Shrnutí: Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách (v platném znění se vztahuje na uplatňování, regulaci a kontrolu cen výrobků, výkonů, prací a služeb (dále jen "zboží") pro tuzemský trh, včetně cen zboží z dovozu a cen zboží určeného pro vývoz. Zákon č. 151/1997 Sb., (v platném znění) o oceňování majetku jako zvláštní předpis upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot (dále jen majetek ) a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (v platném znění) je mj. upraveno oceňování staveb, bytů, nebytových prostor, pozemků, trvalých porostů a věcných břemen. Otázky: 1. V kterých právních předpisech je upraven systém cen v ČR? 2. Jak se oceňují stavby? 3. Jak se oceňují pozemky? 4. Jak se oceňují trvalé porosty? 11

12 2 Základní pojmy pro účely oceňování Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: Vyhledat základní pojmy pro účely oceňování v právních předpisech. Definovat některé základní pojmy oceňování nemovitostí. Po prostudování kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete schopni: Správně pojmenovat některé druhy nemovitostí. Rozumět ustanovením prováděcí oceňovací vyhlášky při jejím čtení. Prostudováním kapitoly a vypracováním úkolů v rámci kapitoly získáte: Informaci o současně platné oceňovací vyhlášce. Informaci o pojmech pro účely oceňování. Přehled, kde tyto pojmy v právních předpisech najdete. Klíčová slova kapitoly: hala, vedlejší stavba, stavba pro rodinnou rekreaci, funkční celek, byt, nebytový prostor, obytná místnost, pobytová místnost. Průvodce textem: Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: hodin (teorie + řešení úloh) V této kapitole se seznámíte s prováděcí vyhláškou k zákonu č. 151/1997 Sb. (v platném znění) a dále s pojmy, které je potřeba znát pro správné oceňování podle této vyhlášky. Jedná se o pojmy, které jsou uvedeny v 2 této vyhlášky a dále o pojmy, které jsou uvedeny v jiných právních předpisech a jejichž osvojení je nutné pro znaleckou činnost. V současné době je platná vyhláška č. 3 ze dne 3. ledna 2008 ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky 364/2010 Sb., a vyhlášky č. 387/2011Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (dále jen oceňovací vyhláška, OV). Tato vyhláška stanoví ceny, koeficienty, přirážky a srážky k cenám a postupy při uplatnění způsobů oceňování věcí, práv, jiných majetkových hodnot a služeb. Vymezení základních pojmů je uvedeno v 2 oceňovací vyhlášky. Pro účely této vyhlášky se rozumí: halou stavba o jednom nebo více podlažích, ve kterých souhrn jednotlivých volných vnitřních prostorů vymezených svislými konstrukcemi, podlahou a spodním lícem stropních nebo nosných střešních konstrukcí, o velikosti každého prostoru nejméně 400 m 3, činí více než dvě třetiny obestavěného prostoru stavby; za svislé konstrukce vymezující vnitřní volné prostory se nepovažují vnitřní samostatné 12

13 podpěrné tyčové prvky, jako jsou zejména sloupy a pilíře, a svislé konstrukce nedosahující výšky 1,7 m; zastavěná plocha haly činí nejméně 150 m 9). Vyhledejte v 2 oceňovací vyhlášky definici vedlejší stavby. Pro účely této vyhlášky se rozumí: stářím stavby počet let, který uplynul od roku, v němž nabylo právní moci kolaudační rozhodnutí, kolaudační souhlas nebo započalo užívání na základě oznámení stavebnímu úřadu), do roku, ke kterému se ocenění provádí. V případech, kdy došlo k užívání stavby dříve, počítá se její stáří od roku, v němž se prokazatelně započalo s užíváním stavby. Nelze-li stáří stavby takto zjistit, počítá se od roku zjištěného z jiného dokladu, a není-li k dispozici ani ten, určí se odhadem 10). Vyhledejte v 2 oceňovací vyhlášky definici stavby pro rodinnou rekreaci. Pro účely této vyhlášky se rozumí: souborem staveb vzájemně provozně a ekonomicky související stavby ve vlastnictví stejné právnické nebo fyzické osoby, které netvoří příslušenství k jiným stavbám, a jejich příslušenství, funkčním celkem soubor nemovitostí tvořený nemovitou stavbou, pozemkem zastavěným touto stavbou a souvisejícím jedním nebo více společně užívanými pozemky, zpravidla pod společným oplocením, popřípadě vyplývá-li jejich funkční spojení z vydaného územního rozhodnutí, stavebního povolení nebo kolaudačního rozhodnutí. Ve funkčním celku může být i více zastavěných pozemků. pozemkem vodní plochy pozemek s vodním dílem, kromě pozemku rybníku a malé vodní nádrže, a dále pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku vodní plocha, na němž je koryto vodního toku, předtím neuvedená vodní nádrž a zamokřená plocha, rybníkem uměle vytvořená vodní nádrž, určená především k chovu ryb, s přírodním dnem a technickou vybaveností nutnou k regulaci vodní hladiny, malou vodní nádrží uměle vytvořená nádrž s objemem do 2 milionů m 3 po hladinu ovladatelného prostoru, s největší hloubkou 9 m, měřeno na pevné dno a stoletým průtokem v profilu hráze do 60 m 3 /s nebo u nádrží s umělým přívodem vody nesmí přesáhnout součet stoletého průtoku z vlastní vodní nádrže a kapacity přivaděče, počtem obyvatel obce ke dni ocenění počet obyvatel podle stavu uveřejněného Českým statistickým úřadem v Malém lexikonu obcí České republiky, který je aktuální v období počínajícím prvým dnem druhého měsíce po jeho vydání. Za prvý měsíc se považuje měsíc následující po dni vydání. Při změně územní struktury ke dni ocenění se vychází z počtu obyvatel obce aktuálního ke dni ocenění, 13

14 lesním porostem stromy nebo stromy a keře lesních dřevin v nezastavěném území, které jsou na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, nelesním porostem okrasné, ovocné i jiné stromy a keře, včetně lesních dřevin, které v zastavěném a nezastavěném území plní také jiné funkce, než porosty rostoucí na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, zejména jako zeleň v zástavbě i ve volné krajině, doprovodná zeleň vodních toků včetně břehových porostů a doprovodná zeleň 11). Základní pojmy uvedené ve vyhlášce č. 501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území (v platném znění) Bytový dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena 12). Vyhledejte ve vyhlášce č. 501/2006 Sb(v platném znění) definici rodinného domu. Základní pojmy uvedené ve vyhlášce č. 268/2009 Sb. o technických požadavcích na využívání území). Pod níže uvedenými pojmy se rozumí: Budovou nadzemní stavba včetně její podzemní části prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, Stavbou se shromažďovacím prostorem stavba, ve které se nachází prostor určený pro shromažďování osob, v němž počet a hustota osob převyšují mezní normové hodnoty a je určena ke kulturním, sportovním a obdobným účelům, Stavbou pro výrobu a skladování stavba určená pro průmyslovou, řemeslnou nebo jinou výrobu, popřípadě služby mající charakter výroby, a dále pro skladování výrobků, hmot a materiálů, kromě staveb pro skladování uvedených pod písmenem f) 3 vyhlášky, Stavbou pro zemědělství 1. stavba pro hospodářská zvířata, tj. stavba nebo soubor staveb pro zvířata k chovu, výkrmu, práci a jiným hospodářským účelům s výjimkou staveb a zařízení pro včely a ryby, 2. doprovodná stavba pro hospodářská zvířata, tj. stavba pro dosoušení a skladování sena a slámy, stavba pro skladování chlévské mrvy, hnoje, kejdy, močůvky a hnojůvky, stavba pro skladování tekutých odpadů a stavba pro konzervaci a skladování siláže a silážních šťáv, 3. stavba pro posklizňovou úpravu a skladování produktů rostlinné výroby, 4. stavba pro skladování hnojiv a přípravků na ochranu rostlin 13) Definujte, co se myslí pojmem místnost. 14

15 Definujte, co se myslí pojmem obytná místnost. Definujte, co se myslí pojmem pobytová místnost. Shrnutí: V současné době je účinná vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky 364/2010 Sb a vyhlášky č, 387/2011 Sb. Pojmy pro účely této vyhlášky jsou definovány v 2. Důležité pojmy pro znaleckou činnost jsou uvedeny v zákoně č. 151/1997Sb. (o oceňování majetku). Pokud nejsou definovány pojmy v oceňovacích předpisech, pro účely oceňování se přebírají definice z jiných právních předpisů např. vyhl. č. 501/2006 Sb., (v platném znění) nebo vyhl. č. 268/2009 Sb. Otázky: 1. V kterých právních předpisech jsou definovány pojmy používané často při oceňování nemovitostí? 2. Jaký je rozdíl mezi budovou a halou? 3. Jaký je rozdíl mezi místností, pobytovou místností a obytnou místností? 15

16 3 Měření a výpočet výměr staveb a jejich částí pro oceňování. Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět:. Používat měřící pomůcky. Správně určit výměry staveb. Po prostudování kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete schopni: Určit, jaké hodnoty máte změřit. Vypočítat velikost prostor a ploch. Vypočítat průměrnou zastavěnou plochu podlaží. Vypočítat průměrnou zastavěnou výšku podlaží. Prostudováním kapitoly a vypracováním úkolů v rámci kapitoly získáte: Přehled o pomůckách potřebných při ohledání nemovitosti. Základní informace o měření, které budete potřebovat při oceňování dle právních předpisů. Klíčová slova kapitoly: Délka, zastavěná plocha stavby, podlaží, světlá výška podlaží, průměrná výška podlaží, zastavěná plocha, podlahová plocha, obestavěný prostor. Průvodce textem: Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: hodin (teorie + řešení úloh) V této kapitole se seznámíte s měřickými pomůckami, s ohledáním nemovitostí a s výpočty potřebnými pro ocenění nemovitosti. Při oceňování nemovitostí dle platných oceňovacích předpisů je nutné, aby znalec (odhadce) vždy provedl místní šetření, při kterém provede ohledání nemovitosti. Je nutné, aby se na místní šetření předem připravil a aby věděl, jaké pomůcky bude potřebovat, co a jakým způsobem bude měřit a jaké zásady musí dodržovat. Pomůcky pro ohledání: psací podložka, sešit protokoly, čisté papíry obyčejné tužky fotoaparát bateriová svítilna přezůvky, pracovní oděv mýdlo a ručník 16

17 Pomůcky pro měření ocelové pásmo svinovací nebo skládací metr teleskopická délkoměrná lať dálkoměr ultrazvukový dálkoměr laserový sklonoměr studnoměr teodolit (BRT, totální stanice) Vyjmenujte, které pomůcky byste si vzali na ohledání rodinného domu. Vyjmenujte, které pomůcky byste si vzali na ohledání pozemku se studnou. Zásady pro měření: Používané jednotky při měření jsou m, m 2, m 3, ks, ha. Při měření se měří skutečné rozměry, jen u nadzemních vedeních se měří vzdálenost mezi podpěrami (nepřihlíží se k průhybu), u podzemních potrubí, přípojek a podezdívek plotů se měří po povrchu terénu. Zjištěné výměry se zaokrouhlují na dvě desetinná místa. Při kontrolním měření smí být odchylka maximálně 1%. Způsoby měření pro různé druhy staveb: Za jakou měrnou jednotku různé druhy staveb oceňujeme je uvedeno pro příslušnou stavbu v jednotlivých přílohách oceňovací vyhlášky. U inženýrských staveb a venkovních úprav je měrná jednotka uvedena v příloze č. 5 a č. 11 oceňovací vyhlášky, u studny v příloze č. 10. U budov, hal rodinných domů, garáží a staveb pro rodinou rekreaci se měří obestavěný prostor stavby. Zastavěná plocha stavby: Zastavěná plocha stavby je definována v bodě 2 přílohy č. 1 oceňovací vyhlášky. Zde je uvedeno, co se myslí pojmem zastavěná plocha celé stavby, nadzemní a podzemní části stavby. Zjistěte, jak je zastavěná plocha definována dle oceňovací vyhlášky. 17

18 Měření podlaží: Co se rozumí pod pojmem podlaží, jak se rozdělují a jak se podlaží měří je uvedeno v bodě 3 přílohy č. 1 oceňovací vyhlášky. Zjisti, co se rozumí pojmem podlaží pro výpočet výměr. Jaká je nejmenší světlá výška podkroví, aby mohla být považována za podlaží? Korespondenční úkol: Definuj pojem podzemní podlaží a uveď fiktivní výpočet, jehož výsledkem bude, že úroveň horního líce podlahy podzemního podlaží (u domu zasazeného do svažitého terénu) bude více jak 1m pod úrovní okolního terénu. Výšky podlaží: Co se rozumí pod pojmem výška podlaží a problematika s výškou podlaží spojená je uvedena v bodě 3.1 přílohy č. 1 oceňovací vyhlášky. Je třeba si zapamatovat, jaký je rozdíl mezi světlou výškou podlaží a průměrnou výškou podlaží. Další zásadou při stanovení průměrné výšky, kterou je třeba si osvojit je to, že v případě různých výšek v jednom podlaží se počítá s tou výškou podlaží, která je nad největší zastavěnou plochou, a ta se považuje za výšku celého podlaží. Průměrná výška podlaží se stanovuje ze všech výšek podlaží váženým průměrem, kdy jako váha se použije velikost zastavěné plochy. Jak se měří světlá výška podlaží? Co se myslí výškou podlaží, která je podkrovím a nemá strop? Zastavěná plocha: Měření zastavěné plochy podlaží a definice průměrné zastavěné plochy je uvedena v bodě 3.1 přílohy č. 1 oceňovací vyhlášky. Co se myslí zastavěnou plochou podlaží? Započítávají se do zastavěné plochy podlaží i plochy lodžií a arkýřů? 18

19 V kterých případech se započítává do zastavěné plochy podlaží plocha podloubí a průjezdů? Podlahová plocha: Co se rozumí pojmem podlahová plocha a co se do ní započítává je uvedeno v bodě 4 přílohy č. 1 oceňovací vyhlášky. Úkol: Vyber, které z níže uvedených údajů, se započítávají do úhrnu podlahové plochy bytů:plocha lodžie, arkýřů, výklenku šíře 1,0 m a hloubky 0,5m, plocha zabraná vnitřním schodiště, plocha venkovního schodiště pod přístřeškem, plocha WC, i když je společné pro více bytů, celá plocha sklepní kóje, plocha dveřních výstupků. Obestavěný prostor stavby: Obestavěný prostor stavby se vypočte jako součet obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení. Obestavěný prostor základů se neuvažuje. Způsob, jakým se počítá obestavěný prostor jednotlivých částí, je uveden v bodě 4 přílohy č. 1 oceňovací vyhlášky. Úkol: Čím je ohraničen obestavěný prostor, dolní a vrchní stavby? Jakým způsobem se počítá obestavěný prostor zastřešení? Vyber, které z níže uvedených údajů se započítávají do obestavěného prostoru stavby: Otvory a výklenky v obvodových zdech, lodžie, vsunuté (zapuštěné) balkony, verandy a podobně, nezastřešené průduchy a světlíky do 6 m 2 půdorysné plochy, balkony a přístřešky vyčnívající průměrně nejvýše 0,50 m přes líc zdi, římsy, pilastry, půlsloupy, vikýře s pohledovou plochou do 1,5 m 2 včetně, nadstřešní zdivo, jako jsou atiky, komíny, ventilace, přesahující požární a štítové zdi, balkony a nezakryté pavlače vyčnívající přes líc zdi více než 0,50 m, a to objemem zjištěným vynásobením půdorysné plochy výškou 1 m. Obestavěný prostor dalších stavebních objektů: Jakým způsobem se zjišťují výměry pro ocenění u dalších objektů tj. u inženýrských sítí a venkovních úprav je uvedeno v bodě 6 přílohy č. 1 oceňovací vyhlášky. Jak se měří ploty pro účely oceňování? Jak se měří žumpa pro účely oceňování? 19

20 Shrnutí: V příloze č. 1 oceňovací vyhlášky je uveden způsob měření jednotlivých veličin, které jsou potřebné pro stanovení ceny nemovitostí a základní výpočty, které vedou ke stanovení obestavěného prostoru a dílčích výpočtů pro stanovení koeficientů K 2 a K 3. Otázky: Jak se stanovuje průměrná zastavěná plocha? Jaký je rozdíl mezi světlou výškou podlaží a průměrnou výškou podlaží? Jak se stanovuje obestavěný prostor stavby? 20

21 4 Metodika použití příloh vyhlášky č. 3/2008 Sb. (v platném znění k roku 2012). Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: Orientovat se v přílohách oceňovací vyhlášky. Používat přílohu č. 38. Používat přílohu č. 39. Po prostudování kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete schopni: Stanovit koeficient Ki. Stanovit koeficient Kp. Přiřadit přílohu k ustanovení, ke kterému se vztahuje. Prostudováním kapitoly a vypracováním úkolů v rámci kapitoly získáte: Přehled o přílohách oceňovací vyhlášky. Základní informace o struktuře přílohy č. 38. Základní informace o struktuře přílohy č. 39. Klíčová slova kapitoly: Opotřebení, koeficient inflace, koeficient prodejnosti. Průvodce textem: Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: hodin (teorie + řešení úloh) V této kapitole se seznámíte s přílohami oceňovací vyhlášky, zejména s těmi, které jsou společné pro všechny ustanovení oceňovací vyhlášky. Nedílnou součástí oceňovací vyhlášky jsou přílohy, které jsou číslovány od 1 do 39. Většina z příloh se vztahuje ke konkrétním jednotlivým ustanovením oceňovací vyhlášky a jsou v nich uvedeny základní ceny staveb, jejich úpravy přirážkami či srážkami a další údaje potřebné k tomu, aby pro konkrétní stavbu byla správně stanovena administrativní cena. Pouze přílohy č. 1 Měření a výpočet staveb a jejich částí, č. 14 koeficient polohový - K 5, č. 15 Opotřebení staveb, č. 38 Koeficienty změn cen staveb Ki a č. 39 Koeficienty prodejnosti Kp jsou společné pro všechny druhy staveb a pozemků. Tato kapitola bude zaměřena na přílohy společné pro všechny druhy staveb. Příloha č. 1 byla podrobně probrána v kapitole č. 3. V příloze č. 14 je uveden koeficient polohový - K 5 pro různé obce. Příloha č. 15 se zabývá opotřebením staveb. Cena stavby, která není novostavba, se přiměřeně sníží o opotřebení. Záleží zejména na stáří stavby a její další předpokládanou životnost. Dalším důležitým ukazatelem je její stavebně technický stav. Opotřebení stavby se stanoví pomocí lineární nebo analytické metody. 21

22 Definuj lineární a analytickou metodu opotřebení. V této příloze jsou uvedeny předpokládané životnosti staveb při běžné údržbě, které se přiměřeně použijí při lineární metodě opotřebení. Úkol: 100 let. Uveď příklad staveb, jejichž předpokládaná životnost je 60 let, 80 let a Většinou záleží na úvaze znalce, kterou metodu opotřebení použije, ale jsou případy, kdy se vždy musí použít analytická metoda opotřebení a jsou stavby, u kterých analytickou metodu použít nelze, neboť nelze stanovit objemové podíly. Vyjmenuj případy, kdy se vždy musí použít analytická metoda opotřebení. Uveď příklad stavby, u niž se opotřebení stanovuje lineární metodou. Dále jsou v této příloze uvedeny objemové podíly konstrukcí a vybavení podle typu budov, hal, rodinných domů, staveb pro rodinnou rekreaci, vedlejších staveb a garáží. Příloha č. 38 uvádí hodnotu koeficientu Ki (koeficient změny cen nebo koeficient inflace), kterým se přepočítávají í ceny uvedené ve vyhlášce. Tyto byly zjištěny pro rok 1994 a je nutné brát tuto cenu jako základ pro přepočet na současnost. Hodnota koeficientu je přiřazena dle kódu CZ-CC, což znamená klasifikace stavebních děl, která obsahově vychází z mezinárodního standardu. Obsahuje pět částí, normativní metodickou, systematickou, vysvětlivky a převodníky. Klasifikaci lze získat na internetových stránkách viz nebo v Cenovém věstníku Ministerstva financí 1/2012. Kód se určuje dle druhu stavby, která se oceňuje, pouze u pozemků se použije koeficient Ki té stavby, podle které byl pro pozemek stanoven koeficient Kp a u oplocení se použije Ki té stavby, podle které byl u pozemků, které oplocuje použit koeficient prodejnosti. Korespondenční úkol: Stanov hodnotu Ki pro následující stavby: rodinný dům, administrativní budova, garáž, opěrná zeď, letiště, dálkový vodovod, rekreační chata, studna, žumpa, zpevněná plocha (mimo silnice a letiště), účelová komunikace, zahradní lavice. 22

23 Příloha č. 39 uvádí hodnotu koeficientu prodejnosti, který byl stanoven za pomocí cen sjednaných v kupních smlouvách. Tento koeficient má za úkol co nejvíce přiblížit cenu administrativní ceně obvyklé (tržní). Jak používat koeficient prodejnosti je uvedeno v 44 oceňovací vyhlášky a v závěru přílohy č. 39. Tabulka s hodnotami koeficientu Kp je členěna v řádcích dle krajů, dále dle okresů, dle kategorie obcí podle počtu obyvatel. U vyjmenovaných měst dle oblastí, které jsou uvedeny pro jednotlivá města v příloze č. 39 za tabulkou s hodnotami koeficientu Kp dle katastrálních území. Ve sloupcích jsou uvedeny stavby dle typu. Podle čeho se určí koeficient Kp u staveb, které netvoří příslušenství k jiným stavbám, oceňovaných podle 3, 4, 5 a 6? Z kterého sloupce se použije Kp u stavby, která tvoří příslušenství ke stavbě oceňované podle 6? Jaké Kp se použije u staveb, které tvoří příslušenství k více stavbám oceňovaným podle 3, 4, 5, 6, 24, 26, 26a bez možnosti rozlišení? Úkol: Vyjmenujte, v kterých případech je koeficient Kp roven 1,00. Shrnutí: Oceňovací vyhláška má 39 příloh. Společné pro všechny typy staveb, pozemků a trvalých porostů jsou přílohy č. 1, č. 14, č. 15, č. 38 a č. 39. Podle těchto příloh se stavby měří, stanovuje se jejich opotřebení, určují se koeficienty K 5, K i a Kp. Ostatní přílohy se vztahují ke konkrétním předmětům oceňování a je na nich odkaz v jednotlivých ustanoveních vyhlášky. Otázky: Co vyjadřuje koeficient Kp? K jakému roku je vztažen koeficient Ki? Jakými metodami lze stanovit opotřebení? 23

24 5 Nákladové oceňování staveb. Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: Používat správné koeficienty při oceňování nákladovým způsobem. Stanovit opotřebení u staveb po rekonstrukci, přístaveb a nástaveb. Stanovit cenu konstrukce navíc Po prostudování kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete schopni: Definovat nákladový způsob. Definovat objemový podíl stavby. Ocenit stavbu nákladovým způsobem. Prostudováním kapitoly a vypracováním úkolů v rámci kapitoly získáte: Přehled o stavbách, které se oceňují nákladově. Znalosti o principu nákladového ocenění. Znalosti o používání objemových podílů při oceňování. Klíčová slova kapitoly: základní cena, základní cena upravená, koeficient přepočtu ceny podle druhu konstrukce, koeficient průměrné zastavěné plochy, koeficient průměrné výšky podlaží, koeficient vybavení, koeficient polohový, obestavěný prostor. Shrnutí: Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: hodin (teorie + řešení úloh) V této kapitole se seznámíte s principem nákladového ocenění, s tím, které stavby se nákladově oceňují, co jsou objemové podíly stavby a k čemu se používají. Princip nákladového způsobu spočívá v tom, že základní cenu, která je uvedená v příslušné příloze vyhlášky podle druhu stavby, se upraví koeficienty. Takto upravená základní cena se potom vynásobí počtem měrných jednotek a tím se zjistí cena nové stavby. Od této ceny se odečte opotřebení. U všech staveb oceňovaných nákladově se základní cena upravuje koeficienty K 5, K i a K p. O jaké koeficienty se jedná a jak se určují je uvedeno v předchozí kapitole. U staveb, které lze rozdělit na objemové podíly se základní cena násobí ještě koeficientem vybavení K 4. Pouze při oceňování budov a hal se základní cena násobí, mimo koeficienty výše uvedené, koeficientem přepočtu ceny stavby podle druhu konstrukce K 1, koeficientem průměrné zastavěné plochy K 2, koeficient průměrné výšky podlaží K 3. Stavby, které se oceňují nákladovým způsobem, jsou uvedeny v oceňovací vyhlášce v hlavě I v 3 až

25 Vyjmenujte všechny stavby, které se oceňují nákladovým způsobem. U budov a u hal se základní cena násobí koeficienty K 1 až K 5 a koeficienty K i a K p. Koeficient K 1 je koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4. Koeficient K 2 koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu a stanoví se podle vzorce uvedeného v 3 oceňovací vyhlášky. Vyhledejte ve vyhlášce, jaký je vzorec pro výpočet koeficientu K 2. Koeficient K3, koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu a stanoví se podle vzorce uvedené v 3 oceňovací vyhlášky. Vyhledejte ve vyhlášce, jaký je vzorec pro výpočet koeficientu K 3. Koeficient K 4 se stanoví na základě objemových podílů. Objemový (cenový) podíl jednotlivých konstrukcí se zjistí podle druhu stavby v příloze č Vyhledejte v 3 vyhlášky, jaký je vzorec pro výpočet koeficientu K4 2. Zjistěte, jak se započítá objemový podíl konstrukce, která se vyskytuje na stavbě, ale není uvedená ve výčtu v příloze č Zjistěte, jak se postupuje, chybí li na stavbě konstrukce, která je v příloze č. 15 uvedena. Výše koeficientu K4 je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění, kterým je zejména fotodokumentace, výčet a podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavení s podstandardním, resp. nadstandardním provedením 14). Korespondenční úkol: Ke každému druhu stavby, uvedených v 3 až 11 a v 13 oceňovací vyhlášky přiřaď všechny koeficienty, kterými se upravuje základní cena. Je li na stavbě provedena rekonstrukce, nástavba nebo přístavba, opotřebení stavby se stanovuje analytickou metodou. Výpočet opotřebení 25

26 analytickou metodou vychází ze stanovení objemových podílů konstrukcí a vybavení uvedených v tabulkách č. 1 až 6 přílohy č. 15. Předpokládaná životnost těchto konstrukcí a vybavení je uvedena v tabulce č. 7 přílohy č. 15. Opotřebení stavby v procentech se vypočte podle vzorce n i1 Bi Ci 100 A i kde n počet položek konstrukcí a vybavení ve stavbě se vyskytujících, A i objemové podíly jednotlivých konstrukcí a vybavení uvedené v tabulkách č. 1 až 6 upravené podle skutečně zjištěného stavu v návaznosti na výpočet koeficientu vybavení K 4 ; součet objemových podílů se i po těchto úpravách rovná 1,000, B i C i skutečné stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení, předpokládaná celková životnost příslušné konstrukce a vybavení uvedená v tabulce č. 7, popřípadě stanovená s ohledem na skutečný stavebně technický stav konstrukce, přičemž platí vztah B i C i (v případě ukončení technické životnosti některé konstrukce a vybavení se předpokládaná životnost rovná jejímu skutečnému stáří). Pokud nelze zjistit stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení, odborně se odhadne. Lze odhadnout i poměr B C i i.je-li stavba užívána k různým účelům, opotřebení se vypočte pro každou část samostatně podle způsobu užívání 14). Objemové podíly se používají i při oceňování nedokončených staveb, kdy se nejprve stavba ocení jako dokončená dle projektové dokumentace a její cena se přiměřeně sníží o objemové podíly chybějících nebo rozestavěných konstrukcí. Dokončená stavba se může ocenit i po částech, ale pouze v případě, že je provedena ze dvou nebo více podstatně odlišných konstrukčních systémů. V případě, že dokončená stavba se užívá k různým účelům, ocení se celá stavba podle převažujícího účelu užití, lze-li tento jednoznačně určit, přičemž se nepřihlíží k půdnímu a podkrovnímu prostoru zemědělských staveb užívaných ke skladování zemědělských produktů. Nelze-li účel užití jednoznačně určit, ocení se počet měrných jednotek stavby užívaný ke stejnému účelu základní cenou za měrnou jednotku uvedenou ve vyhlášce podle tohoto účelu užití. Tato základní cena se upraví příslušnými koeficienty, přičemž K i je vázán na použitou základní cenu. Při rozdílných Kp se použije pro úpravu výsledné ceny K p nejnižší. Půdní a sklepní prostor, pokud není užíván nebo upraven k užívání pro určitý účel, se 26

27 rozdělí poměrem objemů obestavěných prostorů užívaných k různým účelům a ocení se cenou uvedenou v této vyhlášce pro daný účel užívání 15). Shrnutí: Při nákladovém ocenění je základní cena upravována dle druhu konstrukce koeficienty, které jsou K 1 až K 5, K i a K p. Takto upravená ZCU se vynásobí počtem měrných jednotek a odečte se opotřebení. U staveb, na kterých byla provedena rekonstrukce, nástavba nebo přístavba, se vždy používá analytický způsob opotřebení. U staveb z více konstrukčních systémů se stavba oceňuje po částech. Nedokončená stavba se ocení jako dokončená a odečte se cena chybějících nebo rozestavěných konstrukcí na základě objemových podílů. Otázky: Jaký je princip nákladové metody ocenění? Jakými koeficienty upravíte základní cenu při oceňování budovy nákladovým způsobem ocenění? Jaký je postup při stanovení opotřebení analytickou metodou? V kterém případě je možno ocenit nákladově stavbu po částech? 27

28 6 Výnosové oceňování Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: Stanovit výnosovou hodnotu pro ocenění budov a hal jako podklad pro cenu zjištěnou. Po prostudování kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete schopni: Definovat rozdíl mezi výnosovým ocenění pro stanovení ceny obvyklé a ceny zjištěné Prostudováním kapitoly a vypracováním úkolů v rámci kapitoly získáte: Vědomosti o oceňování výnosovým způsobem pro stanovení ceny zjištěné. Základní informace o rozdílu mezi výnosovým oceněním pro stanovení ceny tržní a ceny zjištěné. Klíčová slova kapitoly: Výnosové ocenění, roční nájemné, míra kapitalizace,analýza rozvoje. Průvodce textem: Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: hodin (teorie + řešení úloh) V této kapitole se seznámíte s principem výnosového ocenění a s metodou oceňování kombinací nákladového a výnosového způsobu. Seznámíte se s rozdílem mezi výnosovým oceněním pro stanovení ceny tržní a ceny zjištěné dle oceňovacích předpisů. Výnosová hodnota reprezentuje čistě ekonomický, podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet výnos. Je dána velikostí kapitálu, který při uložení na danou úrokovou míru (míru kapitalizace) by v budoucnu umožňoval vyplatit takové částky, které by byly rovny výnosům, jež by přinášela nemovitost 16). Při stanovování zjištěné ceny výnosovou metodou postupujeme dle 6 zák. č. 151/1997 Sb. (v platném znění) oceňuje-li se stavba výnosovým způsobem, stanoví vyhláška způsob výpočtu ceny, způsob zjištění výnosu a výši míry kapitalizace pro dané časové období 17). Oceňování výnosovým způsobem bylo poprvé použito v oceňovací vyhlášce č. 178/1994 Sb. a oceňovaly se tímto způsobem domy s nájemnými byty. Cena domů s nájemnými byty se stanovovala jako podíl ročního nájemného z bytů a nebytových prostor a míry kapitalizace v procentech, která byla stanovena Ministerstvem a uvedena v příloze vyhlášky. Výnosové ocenění dle oceňovacích předpisů prošlo od roku 1994 postupným vývojem a řadou zjednodušení. V současné oceňovací vyhlášce se výnosový způsob používá v kombinaci s nákladovým způsobem ocenění, a to při oceňování 28

29 budov a hal, které jsou pronajaté a vybraných budov a hal, které jsou částečně pronajaté nebo jsou v takovém stavebně technickém stavu, že je lze pronajmout. Opotřebení staveb, jejichž cena se zjistí kombinací nákladového a výnosového způsobu ocenění, se stanoví pomocí lineární nebo analytické metody. Vyhledejte v 22 současně platné oceňovací vyhlášky, v kterých případech se oceňují kombinací nákladového a výnosového způsobu soubory staveb. Oceňují se kombinací nákladového a výnosového způsobu i stavby, které jsou kulturní památkou? Výnosový způsob lze tedy zjednodušeně definovat jako podíl zisku (čistého výnosu) z nemovitosti [Kč/rok] a úrokové míry [%] vynásobený 100%. Rozdíl mezi výnosovým oceněním pro stanovení ceny obvyklé a zjištěné je: 1. Při stanovení zisku se pro stanovení obvyklé ceny určí obvyklé nájemné nemovitosti od kterého se odečtou skutečné náklady na nemovitost (pojištění, správa nemovitosti, odpisy, úroky, daň z nemovitosti, apod.), zatímco pro stanovení ceny zjištěné se nájemné přebírá z nájemních smluv, pouze je li v nich nájemné nižší nebo chybí -li, stanoví se ve výši obvyklé. Od takto stanoveného nájemného se odečte 40 % a nájemné z pozemku, je-li jiného vlastníka. Je li pozemek stejného vlastníka sníží se o 5 % z ceny pozemku (skutečně zastavěného oceňovanou stavbou) stanovené dle oceňovací vyhlášky. 2. Při určení míry kapitalizace pro stanovení ceny obvyklé se míra kapitalizace stanoví podle současné situace na trhu, tj. na základě skutečných pronájmů a obvyklých cen nemovitostí na trhu, zatímco míra kapitalizace pro určení ceny zjištěné je přesně daná a je uvedena dle druhu nemovitosti v příloze č. 16 oceňovací vyhlášky. Vyhledejte, jaká je míra kapitalizace pro bytový dům oceňovaný dle vyhlášky. Při oceňování kombinací nákladového a výnosového způsobu ocenění se stavba ocení nákladově v souladu s předchozí kapitolou bez použití koeficientu Kp a výnosově, tj. podílem ročního nájemného upraveného dle výše uvedených podmínek a míry kapitalizace v procentech x 100%. Roční nájemné je souhrn nájemného za podlahové plochy stavby, které je možno pronajmout a které se zjistí z celkové podlahové plochy stavby jako součet zjištěných výměr podlahových ploch jednotlivých podlaží v členění podle účelu užití s uvedením nájemného, přičemž se do ní nezapočítávají podlahové plochy společných prostor staveb, jako 29

30 jsou chodby, schodiště, případně půdy, sklepy, prádelny, sušárny, kotelny apod., pokud nejsou uvedeny v nájemní smlouvě. Celková podlahová plocha se sníží o podlahovou plochu nepronajatých prostor, jejichž stavebně technický stav havárie neumožňuje užívání nebo jejich stavebně technické provedení je speciální a v místě není předpoklad jejich pronajmutí, pouze na základě průkazného zdůvodnění, kterým je zejména fotodokumentace, výčet a podrobný popis těchto prostor 18). Míra kapitalizace v (%) je uvedena v příloze č. 16. Způsob výpočtu ceny, tj. jak se do kombinace použije cena stanovená výnosovým a nákladovým způsobem, je uveden v příloze č. 17 oceňovací vyhlášky a je stanovován na základě analýzy rozvoje nemovitosti. Více k tomu v kapitole 8. Shrnutí: Stavby, u nichž by se cena stanovovala dle 3 vyhlášky, které jsou pronajaty nebo stavby vybrané, které lze pronajmout, se oceňují kombinací nákladového a výnosového způsobu ocenění dle 22 a 23. Výnosový způsob pro kombinaci je rozdílný od výnosového způsobu pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti, kdy se vždy vychází z obvyklé výše nájemného a skutečných nákladů na nemovitost a míry kapitalizace dle skutečné situace na trhu. Při ocenění dle vyhlášky se nájemné v daných případech přebírá z nájemných smluv, náklady se odečítají paušálně a míra kapitalizace je přesně dána přílohou č. 16 oceňovací vyhlášky. Způsob kombinace je dán přílohou č. 17 oceňovací vyhlášky. Otázky: Které stavby se oceňují kombinací nákladového a výnosového způsobu ocenění? Jak se stanovuje míra kapitalizace při výnosovém ocenění dle oceňovací vyhlášky? Které koeficienty upravují základní cenu bytového domu při nákladovém ocenění pro kombinaci nákladového a výnosového ocenění? 30

31 7 Porovnávací způsob oceňování staveb rodinných domů, staveb pro rodinnou rekreaci, garáží a bytů v bytových domech. Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: Určit, které stavby se oceňují porovnávacím způsobem. Určit rozdíl mezi porovnávacím způsobem pro stanovení ceny obvyklé a ceny zjištěné. Definovat Index cenového porovnání. Po prostudování kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete schopni: Vyjmenovat stavby, které se oceňují porovnávacím způsobem Vysvětlit princip porovnávacího způsobu pro určení ceny zjištěné Vysvětlit princip porovnávacího způsobu pro určení ceny obvyklé Prostudováním kapitoly a vypracováním úkolů v rámci kapitoly získáte: Vědomosti o oceňování porovnávacím způsobem. Základní informace o rozdílu mezi porovnávacím způsobem ocenění pro stanovení ceny tržní a zjištěné. Informaci o přílohách č. 18 až 20a oceňovací vyhlášky. Klíčová slova kapitoly: Porovnávací způsob, indexovaná průměrná cena, index cenového porovnání, kvalitativní pásmo, charakteristika kvalitativních pásem, hodnocení znaku. Průvodce textem: Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: hodin (teorie + řešení úloh) V této kapitole se seznámíte s metodou oceňování porovnávacím způsobem dle oceňovací vyhlášky. Seznámíte se s přílohami č. 18 až 20 a. Dozvíte se rozdíl mezi porovnávacím způsobem pro stanovení ceny obvyklé a ceny zjištěné. Porovnávacím způsobem dle oceňovacích předpisů se oceňují za určitých předpokladů garáže, byty, rekreační a zahrádkářské chaty, rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky. Garáže dokončené, samostatné nebo řádové, jednopodlažní nebo dvoupodlažní, které netvoří příslušenství jiných staveb, nebo tvoří příslušenství staveb oceňovaných porovnávacím způsobem a jejichž zastavěná plocha nerozdělená příčkami nepřesáhne 100 m 2, se oceňují dle 24 OV. Byty dokončené, ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů v bytových domech typových a netypových, se oceňují dle 25 OV -. Rekreační a zahrádkářské chaty - dokončené, u kterých je uvedená cena v příloze č. 20 a nejsou pronajaté 31

32 v souboru staveb za nerozlišené nájemné, se oceňují dle 26 OV. Rodinné domy, rekreační chalupy, rekreační domky dokončené, s obestavěným prostorem do 1 100m 3, u kterých je uvedená cena v příloze 20 a, které nepatří k původní zemědělské usedlosti, nejsou pronajaté v souboru staveb za nerozlišené nájemné nebo jsou kulturní památkou, se oceňují dle 26 a OV. Princip porovnávacího způsobu spočívá v tom, že se indexovaná průměrná cena uvedená v příslušné příloze vyhlášky upraví indexem cenového porovnání. Ten se vypočte vynásobením indexu trhu, indexu polohy a indexu vybavení. Takto upravená cena se vynásobí počtem měrných jednotek, u bytů m 2, u ostatních staveb m 3. Vyhledejte v oceňovací vyhlášce vzorce pro stanovení indexu trhu, polohy a vybavení. Pro výpočet jednotlivých indexů je třeba do vzorce dosadit součet hodnot i tého znaku indexu z příslušné přílohy, která se určí na základě charakteristik jednotlivých kvalitativních pásem. V příslušných tabulkách jednotlivých znaků jsou uvedeny popisy hodnocených znaků, charakteristiky jejich kvalitativních pásem a jejich hodnoty. Index trhu se stanoví pro všechny stavby oceňované porovnávacím způsobem dle přílohy č. 18 a tabulky č. 1. Vyjmenujte z přílohy č. 18 tabulky č.1, které znaky mají vliv na index trhu. Index polohy je pro všechny stavby oceňované porovnávacím způsobem uveden v příloze č. 18a, ale pro různé druhy staveb je zde samostatná tabulka, tj. č. 2 až č. 6. Přiřaďte jednotlivým druhům staveb číslo. tabulky, dle které se určuje index polohy. Tabulky pro stanovení indexu vybavení jsou pro jednotlivé druhy staveb uvedeny v příslušných přílohách současně s indexovanou průměrnou cenou (IPC) tak, že IPC jsou uvedeny v tabulkách č. 1, zatímco znaky a kvalitativní pásma pro určení indexu vybavení jsou uvedeny v tabulkách č. 2 příslušné přílohy. Určete, v kterých přílohách byste hledali konstrukce a vybavení pro určení indexu vybavení pro garáže, byty, rekreační a zahrádkářské chaty, rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky. 32