ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1079/152/2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1079/152/2014 o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu ve výši id. 642/9509 na jiném nebytovém prostoru č. 338/18 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 338 (stojící na pozemku parc. č. 193) a na pozemcích parc. č. 192 a 193 ve výši 491/10000; to vše v k. ú. Dejvice, obec Praha, okres Hlavní město Praha. Objednatel: Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ , Praha 6 IČ: DIČ: CZ Účel znaleckého posudku: Zhotovitel: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j. 167 EX 23610/12-34: vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/ Praha 8 IČ: mob: dagmar.vyhnalikova@seznam.cz Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 29 stran textu a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele. V Praze dne

2 OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A. Úvod Znalecký úkol Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena Obvyklá cena Administrativní cena Hlavní používané zkratky... 4 B. Nález PŘEDMĚT OCENĚNÍ Prohlídka nemovitých věcí Podklady pro vypracování znaleckého posudku Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Práva a závady spojené s předmětem ocenění Dokumentace a skutečnosti METODY OCENĚNÍ Nákladový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění Srovnávací způsob ocenění Metody aplikované v ocenění CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI Poloha a vnější vlivy Jiný nebytový prostor č. 338/18 podíl 642/ Pozemky spoluvlastnický podíl Využití ploch územní plán Povodňový plán ČR Shrnutí C. Posudek URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY Srovnávací metoda Výnosová metoda Rekapitulace použitých metoda a určení obvyklé ceny Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Určení administrativní ceny D. Závěrečný výrok E. Znalecká doložka F. Seznam příloh kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 2 z 29

3 A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j.167 EX 23610/12-34: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 3997, tj.: - podíl ve výši id. 642/9509 na jiném nebytovém prostoru č. 338/18 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 338 (stojící na pozemku parc. č. 193) a na pozemcích parc. č. 192 a 193 ve výši 491/10000; to vše v k. ú. Dejvice, obec Praha, okres Hlavní město Praha. b) určit příslušenství nemovitých věcí c) zjistil věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit. 2. Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovitou věc: * LV č pro k. ú. Dejvice, obec Praha, okres Hlavní město Praha ALV: BLV: Vlastník Adamčík Jiří, Kafkova 338/5, Dejvice, Praha; identifikátor /292; podíl 642/9509 Ostatní spoluvlastníci viz. LV č v příloze znaleckého posudku. Nemovité věci Jednotky Způsob využití Podíl na společných částech domu a pozemku 338/18 jiný nebytový prostor 491/10000 * LV č pro k. ú. Dejvice, obec Praha, okres Hl. m. Praha - dálkový náhled BLV: Nemovité věci Stavby Typ stavby: Způsob využití: Na parcele: Dejvice, č. p. 338 bytový dům 193 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 3 z 29

4 Pozemky Parcely: Způsob využití: Výměry: parc. č. 193 zastavěná plocha a nádvoří 358 m 2 parc. č. 194 ostatní plocha zeleň 165 m 2 3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsob oceňování majetku a služeb, odstavec 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním Administrativní cena Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č.441/ Hlavní používané zkratky KN katastr nemovitostí; LV list vlastnictví; ALV vlastnické právo; BLV nemovité věci; FLV nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky, k. ú. katastrální úřad; KP katastrální pracoviště; č.j. číslo jednací; č. číslo; parc. č. parcelní číslo; č.p. číslo popisné; GP geometrický plán; BJ bytová jednotka; NP nadzemní podlaží, PP podzemní podlaží; IS inženýrské sítě; KM katastrální mapa; ZP započitatelná plocha; NN nabídkové nájemné B. Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne bez přítomnosti povinného. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst; byl označen pouze zvonek se jménem povinného, na zazvonění nikdo nereagoval. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 4 z 29

5 Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcech, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a zpřístupnit tak i interiér. Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že je adresát na uvedené adrese neznámý. Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č ze dne , k. ú. Dejvice, obec Praha, okres Hlavní město Praha vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem - viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j. 167 EX 23610/12-34: ze dne Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Dejvice dálkový náhled - viz.příloha Územní plán města Prahy Část prohlášení vlastníka s výměrami místností oceňované nebytové jednotky + schéma podlaží Kupní smlouva ze dne , V-62870/ Kupní smlouva ze dne , V-4087/ Kupní smlouva ze dne , V-27264/ Kupní smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene ze dne , V-46585/ Smlouva o převodu vlastnictví jednotky ze dne , V-53549/ Notářský zápis Kupní smlouva ze dne , V-701/ Informace získané při místním šetření Mapa oblasti viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření viz.příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR Povodňový plán ČR ( a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 5 z 29

6 Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. Vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č.256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č.357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN Ing. Petr Ort, Ph.D Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Petr Ort, Ph.D Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Oceňování nemovitostí výnosový přístup textová část - cvičení. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze Institut oceňování majetku, nakladatelství: Oeconomica, s. ISBN Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno, ročníky 1996 až 2014 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 6 z 29

7 Odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1, ročníky 2003 až 2014 Časopis Znalec vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděla žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 7 z 29

8 Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne váznou na nebytové jednotce zástavní práva viz. přiložené LV část C - Omezení vlastnických práv, která se však vážou k jiným spoluvlastnickým podílům na jednotce (povinným je jiný spoluvlastník jednotky). Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí zahájeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz.přiložené LV část C Omezení vlastnických práv. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí. K nebytové jednotce nebyla získána výkresová dokumentace, nebylo umožněno provést zaměření, a proto muselo být přistoupeno k převzetí výměr jednotky z prohlášení vlastníka. 6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 8 z 29

9 6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je nebytová jednotka, u které je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. Vzhledem k předpokládanému komerčnímu využití (pronájem jednotky) je ocenění provedeno také metodou výnosovou. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v Praze na území městské části a katastrálního území Dejvice v souvisle zastavěné lokalitě. Konkrétně se jedná o východní část ulice Kafkova, která navazuje na Bachmačské náměstí a křižuje hlavní ulici Svatovítská. Z místa je to asi 450 m severním směrem na Vítězné náměstí a asi 150 m jihovýchodním směrem k železniční stanici Praha-Dejvice. Absolutní centrum Prahy (Václavské náměstí) je vzdáleno cca 3 km jihovýchodním směrem. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 9 z 29

10 Okolní zástavba: Jedná se o tradiční lokalitu bydlení, v nejbližším okolí převažuje původní zděná zástavba řadových bytových domů. V blízkosti se nachází areál armády ČR, asi 1 km pěšky je Pražský hrad. Občanská vybavenost: V rámci Dejvic je k dispozici v docházkové vzdálenosti veškerá potřebná občanská vybavenost. Dopravní dostupnost: Lokalita je dobře dostupná osobní i veřejnou dopravou, leží v blízkosti hlavní dosti frekventovaných ulic Milady Horákové, Evropská, Korunovační aj. Příjezdové komunikace do lokality jsou dosti přetížené, což by se však mohlo zlepšit se zprovozněním tunelového komplexu Blanka (rok 2015). Z veřejné dopravy je nejblíže železniční zastávka, necelých 500 m pěšky jsou pak zastávky autobusů, tramvají a metra A Hradčanská a Dejvická. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, z ulice Kafkova, z pozemku parc. č (ostatní plocha / ostatní komunikace; vlastník: Hlavní město Praha). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování je možné pouze na okolním veřejném prostranství, kapacitně však nedostačuje. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace, plyn i telefon Jiný nebytový prostor č. 338/18 podíl 642/9509 Oceňovaná nebytová jednotka č. 338/18 je umístěna v 1. podzemním podlaží bytového domu č. p Dle prohlášení vlastníka tento nebytový prostor vznikl z prádelny a mandlu a byl rekolaudován pod č. j. 3691/D/95/Šr. O. Ú. Mě. Č. Praha 6 stavební odbor. Podle skladby vlastníků a přeškrtnutého odstavce v prohlášení vlastníka je tato jednotka v podílovém spoluvlastnictví vlastníků jednotek a velikost spoluvlastnických podílů každého vlastníka se rovná poměru velikosti vlastnických podílů na společných částech domu. Nebytová jednotka je orientována na jihozápad do uzavřeného vnitrobloku a skládá se z předsíně, pracovny, koupelny a místnosti samostatného WC. Celková výměra jednotky činí 42,2 m 2. Bytový dům je zcela podsklepený bez výtahu, má celkem 4 nadzemní podlaží, půdu pod sedlovou střechou a 1 podzemní podlaží. Vstup do objektu je z ulice ze severovýchodu v úrovní mezipatra mezi 1.PP a 1.NP. Způsob využití / skutečné užívání / nejlepší možné využití Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití nemovité věci jiný nebytový prostor, což je pravděpodobně v souladu se skutečným a také nejlepším možným využitím. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 80-ti lety Počet podlaží: 1 podzemní podlaží + 4 nadzemních podlaží + půda Základy: betonové s izolací proti zemní vlhkosti kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 10 z 29

11 Nosné konstrukce: zděné z pálených plných cihel Stropy: pravděpodobně dřevěné trámové s rovným podhledem Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: pálené tašky Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů a střešních prostupů z pozinkovaného plechu s nátěrem Vnější povrchy: omítka vápenná Vstupní dveře do objektu: dřevěné dvoukřídlé Okna: dřevěná špaletová Bleskosvod: je proveden POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně Schody: konstrukce: železobetonová Dveře: dřevěné hladké plné s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: PVC, keramické dlažby Vytápění: 2x elektrické přímotopy Ohřev teplé vody: elektrický boiler Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: sprchový kout s umyvadlem, WC samostatně Vnitřní kanalizace: odkanalizování do veřejného řádu Vnitřní plynovod: je provedeno napojení Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: není provedeno Údržba: zanedbaná Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří jako standardní - typické pro daný typ stavebního objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné. Soupis místností nebytové jednotky dle prohlášení vlastníka Podlaží Místnost Podlahová plocha předsíň 9,3 m 2 1.PP pracovna 18 m 2 koupelna 12,7 m 2 WC 2,2 m 2 Celková podlahová plocha nebytové jednotky 42,2 m 2 Stavebně technický stav nebytové jednotky Nebytová jednotka nebyla zpřístupněna, předpokládám proto střední až nevalný stav a opotřebované standardní vybavení. Veškeré konstrukční prvky v interiéru jsou pravděpodobně z roku 1995, kdy byla provedena rekolaudace z prádelny a mandlu. Stáří a stavebně technický stav bytového domu Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 80-ti lety, ke dni místního šetření je v udržovaném stavu. V nedávné době byla opravena fasáda objektu a vstupní dveře. Objekt je bez viditelných statických poruch. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 11 z 29

12 7.3. Pozemky spoluvlastnický podíl Předmětem ocenění je také podíl ve výši 642/9509 z podílu 491/10000 na pozemcích parc. č. 193 a 194, které jsou zapsané na LV č (dálkový náhled), pro k. ú. Dejvice, obec Praha, okres Hlavní město Praha. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Sousední parcely: parc. č. 193: 191, 192, 194, 195, 4028 parc. č. 194: 189, 190, 191, 192, 193, 195, 196 Pozemek parc. č. 193 Pozemek je rovinný, má obdélníkovitý tvar, je převážně zastavěn bytovým domem č. p Část pozemku ve vnitrobloku má pravděpodobně zpevněný povrch a slouží jako nádvoří. Pozemek severovýchodní stranou sousedí s veřejnou příjezdovou komunikací, je napojen na veškeré inženýrské sítě. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 194 Pozemek je rovinný, má lichoběžníkovitý tvar, nachází se v uzavřeném vnitrobloku a slouží pravděpodobně jako zeleň. Přístup na pozemek je možný pouze z pozemku parc. č. 193 přes bytový dům č. p U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 12 z 29

13 7.4. Využití ploch územní plán Podle územního plánu města Prahy se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako OV všeobecně obytné. Území sloužící pro bydlení s možností umísťování dalších funkcí pro obsluhu obyvatel. Funkční využití: Stavby pro bydlení, byty v nebytových domech. Mimoškolní zařízení pro děti a mládež, školy, školská a ostatní vzdělávací zařízení, kulturní zařízení, církevní zařízení, zdravotnická zařízení, zařízení sociální péče, malá ubytovací zařízení, drobná nerušící výroba1a, veterinární zařízení v rámci staveb pro bydlení, sběrny surovin, sportovní zařízení, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující m 2 prodejní plochy, zařízení veřejného stravování, nerušící služby. Doplňkové funkční využití: Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, nezbytná plošná zařízení a liniová vedení TV. Parkovací a odstavné plochy, garáže pro osobní automobily (pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Výjimečně přípustné funkční využití: Vysokoškolská zařízení, stavby pro veřejnou správu města, hygienické stanice, zařízení záchranného bezpečnostního systému, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující m 2 prodejní plochy, ubytovací zařízení, stavby a plochy pro administrativu, malé sběrné dvory, parkoviště P+R, garáže, čerpací stanice pohonných hmot bez servisů a opraven jako nedílná část garáží a polyfunkčních objektů, stavby, zařízení a plochy pro provoz PID, zahradnictví. Jako výjimečně přípustné bude posuzováno i umístění některé z obecně přípustných funkcí ve všeobecně obytném funkčním využití, navrhované v převažujícím podílu celkové kapacity Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR ( se pozemky nenachází v záplavové oblasti. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 13 z 29

14 7.6. Shrnutí Adresa: Praha 6 - Dejvice, Kafkova č. p. 338 č. o. 5 nebytová jednotka v 1.PP Nemovité věci: bytového domu - podíl 642/9509 Stav: předpoklad: střední až nevalný Dispozice: 2x místnost, koupelna, WC Vybavení: předpoklad: standardní opotřebované Podlaží: 1.PP bez výtahu Orientace: JZ - uzavřený vnitroblok Podlahová plocha: 42,20 m 2 Příslušenství: - Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o oblíbená rezidenční lokalita s kompletní občanskou vybaveností v docházkové vzdálenosti o dobrá dopravní dostupnost a návaznost Ponižující faktory o umístění bytu v rámci bytového domu v 1.PP bez výtahu o předpokládaný střední až nevalný stav a opotřebované vybavení o nedostatečné možnosti parkování v okolí, absence privátního parkování o vlastnictví nemovité věci více subjekty o na LV jsou zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 14 z 29

15 C. Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě Srovnávací metoda Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k jednotce K 3 - Koeficient stavu bytu v sobě odráží stavebně technický stav jednotky, její stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení K 4 - Koeficient stavu bytového domu v sobě odráží stavebně technický stav bytového domu, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí K 5 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství jednotky, společné části domu, venkovní úpravy, vedlejší stavby kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 15 z 29

16 K 6 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jeho započitatelné plochy K 7 - Koeficient umístění bytu v bytovém domě v sobě odráží umístění, ve které podlaží se byt nachází a zda je v bytovém domě výtah či nikoliv K 8 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě K 9 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,85 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové K 10 Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí K 11 Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1. Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitých věcí. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 80 % obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti 642/9509 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Oceňovaná nemovitá věc má dle výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne celkem 16 spoluvlastníků. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Obvyklou cenou se pro účely zákona o oceňování nemovitých věcí rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku. Městský soud v Praze v usnesení ze dne č. j. 16 Co 53/ rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/ tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitých věcí a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Trh s nebytovými jednotkami V lokalitě existuje velké množství obdobných nebytových prostorů umístěných v suterénu bytového domu. Poptávka je spíše po jednotkách umístěných ve více frekventovaných místech blíže ke stanicím metra. Pokud by byla nebytová jednotka obchodována jako celek, byla by její obchodovatelnost poměrně dobrá. Kupní smlouva - vyhodnocení Z katastru nemovitostí bylo získáno celkem 6 kupních smluv. V pěti kupních smlouvách není uvedena kupní cena za podíl na oceňované jednotce, ale pouze celková kupní cena vč. bytové jednotky. V jedné z kupních smluv (V-4087/ ) je uvedena kupní cena za podíl id. 528/9509 na oceňované jednotce ve výši 10,- Kč. Tato kupní cena však neodpovídá reálné obvyklé ceně. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 16 z 29

17 Srovnávací metoda Nemovité věci: Oceňovaná nemovitá věc Nebytová jednotka v 1.PP Reprezentant č. 1 Reprezentant č. 2 Reprezentant č. 3 Reprezentant č. 4 Reprezentant č. 5 Nebytová jednotka v 1.PP Nebytová jednotka v 1.PP - sklad / kancelář Nebytová jednotka v 1.PP - vinotéka Nebytová jednotka v 1.PP - kancelář Nebytová jednotka v 1.PP - k rekonstrukci Adresa: Dejvice, Kafkova 338 Střešovice, Za Hládovem Střešovice, Parléřova Holešovice, Na Maninách Smíchov, Kořenského Břevnov, Patočkova Fotografie: Doplňujicí popis: x Nebytový prostor - sklad s výměrou 12,5 m 2 umístěný v suterénu cihlového domu. Dům prošel rekonstrukcí, jednotka je v udržovaném stavu. Parkování u domu na veřejném prostranství. Nebytová jednotka umístěná v 1.PP zděného domu se skládá ze 2 místností, má plnohodnotné okno orientované do dvora, je po celkové rekonstrukci. Nebytový prostor v 1.PP secesního domu rozdělený prosklenou stěnou na 2 místnosti. Okna jsou orientována do ulice. V první místnosti je nová podlaha, druhá bez podlah. Možné je vybudování koupelny a WC. Kancelářské prostory po kompletní rekonstrukci v dobrém stavu a dobře vybaveny vč. sociálního zařízení, vchod z ulice, okna do ulice i do dvora, umístění v 1.PP. Prostor se skládá ze 4 místností + kuchyňka + sociální zařízení. Nebytový prostor k rekonstrukci umístěný v 1.PP cihlového domu s okny orientovanými do zahrady. V současnosti jsou částečně oklepané omítky, koupelna a WC oddělené. Prostor se dá využít jako kanceláře, sklad či dílna. Konstrukční provedení: zděné zděné zděné zděné zděné zděné Dispozice: 2x místnost, koupelna, WC 1 místnost 2x místnost 2x místnost 4x místnost, sociální zařízení, kuchyňka 2x místnost, sociální zařízení Umístěno v podlaží: 1.PP 1.PP 1.PP 1.PP 1.PP 1.PP Počet NP domu celkem: 1PP - 4NP + půda 1PP - 6NP 2PP - 4NP 1PP - 5NP 1PP - 6NP 1PP - 5NP Počet podlaží vlastní jednotky: Výtah: není osobní není není osobní osobní Podlahová plocha m 2 : 42,20 12,50 29,63 46,00 149,00 50,00 Nabídková/prodejní cena Kč: x Cena / m 2 podl. pl.: x Variační koeficient [%]: 19,53% K 1 - Lokalita: Dejvice, Kafkova 338 K 2 - Pozemek: vlastní - podíl Srovnání pomocí indexové metody dále od centra dále od centra horší v rámci Prahy blíže k centru dále od centra 1,05 1,05 1,10 0,95 1,05 obdobný obdobný obdobný obdobný obdobný 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 17 z 29

18 K 3 - Stav jednotky: K 4 - Stav bytového domu: K 5 - Vybavení, příslušenství: K 6 - Velikost nemovité věci: K 7 - Umístění bytu v domě: K 8 - Napojení na sítě (přípojky): K 9 - Zdroj informací: K 10 - Právní vztahy: K 11 - Ostatní: střední až nevalný; rok rekonstrukce 1995 udržovaný opotřebované - koupelna, WC střední až nevalný střední po rekonstrukci střední až nevalný dobrý v rekonstrukci 1,00 0,95 1,00 0,90 1,20 udržovaný udržovaný udržovaný po rekonstrukci obdobný 1,00 1,00 1,00 0,97 1,00 bez sociálního zařízení standardní po reko. bez sociálního zařízení dobré v rekonstrukci 1,04 0,95 1,04 0,90 1,20 2x místnost, koupelna, menší jednotka menší jednotka obdobná větší jednotka obdobná WC, 42,2 m 2 0,95 0,98 1,00 1,08 1,00 1.PP bez výtahu veškeré IS v exekuci s okny 1.PP s výtahem 1.PP bez výtahu 1.PP bez výtahu 1.PP, výtah v domě 1.PP, výtah v domě 0,98 1,00 1,00 1,00 1,00 veškeré IS veškeré IS veškeré IS veškeré IS veškeré IS 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 inzerce kupní smlouva, 4/2013 inzerce inzerce inzerce 0,85 1,00 0,90 0,90 0,85 bez exekuce bez exekuce bez exekuce bez exekuce bez exekuce 0,96 0,96 0,96 0,96 0,96 obdobné plnohodnotná okna okna do ulice okna do ulice obdobné 1,00 0,90 0,95 0,95 1,00 Váhy: 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 Upravená cena / m 2 podl. pl.: Upravená cena Kč: Variační koeficient [%]: 7,02% Statistické údaje a určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]: Maximální upravená cena [Kč]: Srovnávací hodnota celku (Aritmetický průměr) Kč: Úprava srovnávací hodnoty - podíl id. 642/9509 na LV č. 3997, k. ú. Dejvice Úprava srovnávací hodnoty - podíl id. 642/9509 na LV č. 3997, k. ú. Dejvice Srážka za horší obchodovatelnost minoritního spoluvlastnického podílu (odhad 80% z vypočtené srovnávací hodnoty) Srovnávací hodnota po zaokrouhlení - podíl id. 642/9509 na LV č. 3997, k. ú. Dejvice kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 18 z 29

19 Výnosová metoda Kapitalizační míru pro výpočet výnosové metody navrhuji s ohledem na objektivní posouzení očekávaného výnosu z pohledu analýzy trhu s nemovitými věcmi s ohledem nabídky a poptávky segmentu trhu ve výši 9%. Domnívám se, že tato výše kapitalizační míry vystihuje umístění nemovitých věcí v širším centru Prahy v místě s dobrou dopravní dostupností, bez privátního parkování, s dostačujícím množstvím pracovní síly, střední až nevalný stav objektu a výhled do budoucna. Takto stanovená kapitalizační míra dostatečně pokrývá případná rizika s dosažením předpokládaného očekávaného výnosu či prodeje. Určení kapitalizační míry Určení diskontní sazby z úroků hypotečních úvěrů Úroková míra je charakterizována nabídkou, poptávkou a rizikem kapitálu vyjádřeného v penězích. Diskontní míra se pak skládá z hypoteční úrokové míry a rizikové přirážky, ve které se zohledňuje především druh, poloha a stáří nemovitosti. Jedním z problémů této metody je, že hypoteční úroková míra nemá stabilizovaný vývoj. Východiskem je pak určení průměrné výše hypotečních úroků za určité období. Průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů v letech dle hypoindexu na Rok Průměrná úroková sazba 5,16% 4,79% 3,96% 4,18% 4,69% 5,61% 5,61% 4,90% 4,04% 3,52% 3,07% Leden 5,73% 5,00% 4,66% 4,13% 4,35% 5,54% 5,74% 5,52% 4,20% 3,59% 3,21% Únor 5,66% 4,96% 4,43% 4,12% 4,27% 5,55% 5,74% 5,37% 4,26% 3,61% 3,21% Březen 5,42% 4,74% 4,27% 4,11% 4,20% 5,52% 5,50% 5,41% 4,27% 3,67% 3,17% Duben 5,36% 4,55% 4,14% 4,02% 4,22% 5,51% 5,54% 5,29% 4,28% 3,70% 3,08% Květen 5,27% 4,48% 4,03% 4,06% 4,27% 5,52% 5,51% 5,12% 4,24% 3,68% 2,96% Červen 5,04% 4,56% 3,75% 3,98% 4,46% 5,53% 5,55% 4,92% 4,14% 3,61% 2,95% Červenec 4,89% 4,77% 3,62% 4,14% 4,67% 5,63% 5,66% 4,84% 4,14% 3,59% 3,00% Srpen 4,88% 4,95% 3,64% 4,25% 4,93% 5,82% 5,67% 4,79% 4,09% 3,55% 3,01% Září 4,84% 5,05% 3,63% 4,19% 5,10% 5,73% 5,63% 4,56% 3,89% 3,46% 3,00% Říjen 4,93% 4,87% 3,64% 4,36% 5,24% 5,70% 5,60% 4,42% 3,77% 3,36% 3,06% Listopad 4,92% 4,85% 3,77% 4,38% 5,28% 5,63% 5,60% 4,33% 3,65% 3,25% 3,09% Prosinec 5,00% 4,74% 3,98% 4,36% 5,34% 5,69% 5,61% 4,23% 3,56% 3,17% 3,06% Průměrná úroková míra z hypotečních úvěrů v letech je dle hypoindexu ve výši 4,5%. V posledních letech však úroková míra hypoték klesá, za rok 2013 je průměrná úroková sazba hypotéky ve výši 3,07%. Riziková přirážka Riziko se u jednotlivých typů nemovitých věcí dosti liší. U oceňované nebytové jednotky lze očekávat průměrný výnos, na rozdíl od např. bytových jednotek a bytových domů, u kterých bývá výnos nižší. S existencí obdobných jednotek jsou většinou spojeny průměrné náklady na správu, opravu a údržbu, daň z nemovitosti, pojištění a s tím spojená rizika. Asi největším rizikem je výpadek nájemného a s tím spojené náklady i na případný soudní spor. V případě oceňované nebytové jednotky uvažuji rizikovou přirážku ve výši 4,5%. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 19 z 29

20 Kapitalizační míra je určena součtem průměrné úrokové míry z hypotečních úvěrů v letech ve výši 4,5% a rizikové přirážky ve výši 4,5%. Celková kapitalizační míra je pak 9 %. Míra kapitalizace podle cenového předpisu V aktuální oceňovací vyhlášce č. 441/2013 se při výpočtu výnosové hodnoty nemovitých věcí ostatní neuvedené nemovité věci podle přílohy č. 22 uvažuje kapitalizační míra ve výši 8%, kterou je možné upravit o maximálně o 0,5% nahoru či dolů. Stanovení míry kapitalizace na základě nominální úrokové míry Tato metoda je založena na principu součtu bezrizikové sazby (nominální úroková míra) a rizikové přirážky, kterou určuje druh nemovitosti. Bezriziková úroková sazba je stanovena ve výši úrokové míry státního dluhopisu 4,20/36 ISIN: CZ , která je ve výši 4,2%. Splatnost tohoto dluhopisu je stanovena na 30 let. Rizikovou přirážku pro oceňované nemovité věci určuji ve výši 4,5%. Asi největším rizikem je výpadek nájemného a s tím spojené náklady i na případný soudní spor. Kapitalizační míra dle této metody je pak ve výši 8,7%. Určení obvyklého příjmu z nájemného Při určování obvyklého nájemného vycházím ze srovnání nabízených pronájmů. Nájemným pro účely výpočtu výnosové hodnoty se rozumí nájemné vč. DPH a bez poplatků, které hradí nájemce nad rámec nájemného za různé služby (např. elektřina, topení, ostraha apod.) tzv. čisté nájemné. Reprezentanti srovnávané nabídky pronájmů Reprezentant č. 1 Adresa: Bubeneč, Vítězné náměstí Komerční prostory o rozloze 107 m² (5 místností) v suterénu činžovního domu vhodné k využití Popis: jako sklad, vstup je přes dům, přímo k prostorám jede výtah. Prostory jsou suché, zavedena voda, WC, alarm, bezpečnostní mříž. Budova: zděný BD Stav: střední až nevalný Dispozice: 5 místností + WC Vybavení: WC Podlaží: 1.PP Příslušenství: - Fotodokumentace: Podlahová plocha: 107 m 2 Nabídkové nájemné: Kč/měs. zdroj: Nabídkové nájemné: 113 Kč/m 2 /měs. datum: Reprezentant č. 2 Adresa: Holešovice, U Parního mlýna Nebytový prostor skládající se z 1 místnosti bez příslušenství umístěný v 1.PP domu. Čisté Popis: prostředí, okno do dvora, dobrý přístup, trojí uzamčení (dům, sklepy, prostor). Zavedena je voda a elektrický proud. Budova: zděný BD Stav: střední Dispozice: 1 místnost Vybavení: bez vybavení kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 20 z 29

21 Podlaží: 1.PP Příslušenství: - Fotodokumentace: Podlahová plocha: 20 m 2 Nabídkové nájemné: Kč/měs. zdroj: Nabídkové nájemné: 150 Kč/m 2 /měs. datum: Reprezentant č. 3 Adresa: Dejvice, Na Pískách Kancelářské prostory v 1.PP cihlového domu se sestávají ze tří kanceláří, vstupní chodby, Popis: kuchyně a sociálního zařízení. Bezpečnostní dveře, alarm, mříže, možný přístup i ze dvora. Podlahové krytiny tvoří koberce a dlažba. Budova: zděný BD Stav: střední až nevalný Dispozice: 3x místnost + soc.zař. Vybavení: opotřebované soc.zař. Podlaží: 1.PP Příslušenství: - Fotodokumentace: Podlahová plocha: 56 m 2 Nabídkové nájemné: Kč/měs. zdroj: Nabídkové nájemné: 143 Kč/m 2 /měs. datum: Reprezentant č. 4 Adresa: Liboc, Za vokovickou vozovnou Komerční prostory umístěné v 1.PP zděného domu vhodné jako např. ateliér. Prostory Popis: nabízejí 4 místnosti (38m2, 25m2, 8m2, 8,45m2) s malým kuchyňským koutem, sprchou a samostatným WC. Budova: zděný BD Stav: střední Dispozice: 4x místnost + soc.zař. Vybavení: standardní Podlaží: 1.PP Příslušenství: - Fotodokumentace: Podlahová plocha: 79 m 2 Nabídkové nájemné: Kč/měs. zdroj: Nabídkové nájemné: 126 Kč/m 2 /měs. datum: kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 21 z 29

22 Reprezentant č. 5 Adresa: Košíře, Plzeňská Nebytový prostor umístěný v 1.PP zděného domu využitelný pro skladování, po rekonstrukci i Popis: k jiným účelům. Klidná lokalita ve vnitrobloku činžovního domu. Budova: zděná Stav: stření až nevalný Dispozice: 1 velký prostor Vybavení: bez vybavení Podlaží: 1.PP Příslušenství: - Fotodokumentace: Podlahová plocha: 60 m 2 Nabídkové nájemné: Kč/měs. zdroj: Nabídkové nájemné: 100 Kč/m 2 /měs. datum: Srovnání nabízených pronájmů R. Nabídkové nájemné v Kč/m 2 Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty Poloha Pozemek Stav Vybavení Zdroj Ostatní Přepočtené NN v Kč/m ,00 1,00 1,00 1,08 0,90 1, ,05 1,00 0,90 1,10 0,85 0, ,03 1,00 1,00 1,00 0,85 1, ,10 1,00 0,95 0,95 0,90 1, ,05 1,00 1,00 1,10 0,90 1, Průměrné přepočtené nabídkové nájemné Kč/m 2 podlahové plochy 117 Na základě provedených analýz, s ohledem na stav, vybavení a umístění určuji obvyklé nájemné ve výši Kč/m 2 /rok vč. DPH (117 Kč/m 2 /měsíc vč. DPH). Náklady na dosažení příjmu Odhad čistého ročního příjmu z nemovitých věcí od odhadovaného hrubého příjmu je nejdříve odečtena srážka z důvodu předpokládané obsazenosti (-10%), a až následně jsou odečteny náklady na dosažení příjmu, tj. daň z nemovitých věcí a pojistné dle majitele, údržba, opravy, vytváření rezerv a správa odhad a částečně dle majitele. Daň z nemovitých věcí výše byla odhadnuta odborným odhadem na 800,- Kč Pojištění nemovitých věcí výše byla odhadnuta odborným odhadem na 1.200,- Kč Náklady na provoz, údržbu a vytváření rezervy byly stanoveny na základě odborného odhadu znalce ve výši 5.500,- Kč Náklady na správu nemovitých věcí byly stanoveny na základě odborného odhadu ve výši 1.200,- Kč kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 22 z 29

23 Tabulka určení obvyklého příjmu z nájemného Části jednotky Užitná plocha m 2 Obvyklé nájemné Kč/m 2 /rok Roční příjem z nájemného Kč Nebytová jednotka č. 338/18 42, Kč Celkový příjem z nájemného ročně Kč Výpočet výnosové hodnoty Celkový příjem z nájemného ročně Kč Jistotní koeficient 0,90 Příjem z nájemného ročně po úpravě jistotním koeficientem Náklady na dosažení nájemného Daň z nemovitých věcí (odhad) Pojistné (odhad) Náklady na údržbu, opravy a vytváření rezervy (odhad) Náklady na správu nemovitosti (odhad) Celková výše odpočtu Hrubý roční příjem z nemovitých věcí Výpočet výnosové hodnoty Kč 800 Kč Kč Kč Kč Kč Kč Čisté roční nájemné po odečtení nákladů Kč Kapitalizační míra pro výpočet výnosové hodnoty 9,00% Výnosová hodnota vč. DPH Úprava výnosové hodnoty - podíl id. 642/9509 na LV č. 3997, k. ú. Dejvice Úprava výnosové hodnoty - podíl id. 642/9509 na LV č. 3997, k. ú. Dejvice Srážka za horší obchodovatelnost minoritního spoluvlastnického podílu (odhad 80% z vypočtené srovnávací hodnoty) Výnosový hodnota po zaokrouhlení - podíl id. 642/9509 na LV č. 3997, k. ú. Dejvice Kč Kč Kč Kč Rekapitulace použitých metoda a určení obvyklé ceny Výsledky srovnávací metody a metody výnosové jsou dosti rozdílné, oceňovaný nebytový prostor je poměrně dobrý držitel hodnoty s nízkým výnosem. Vzhledem ke spíše problematické obchodovatelnosti z důvodu, že předmětem ocenění je pouze spoluvlastnický podíl na jednotce, se v závěru posudku přikláním k průměru mezi výsledky srovnávací a výnosové mety, tj. ( ( Kč Kč) / 2 = Kč). Obvyklou cenu nemovitých věcí proto určuji přibližně ve výši ,- Kč Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 23 z 29