ZNALECKÝ POSUDEK /2010

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK /2010 o cen nemovitosti - domu Háj u Duchcova.p. 190 s p íslušenstvím a pozemky parc.. st. 14/2, st. 14/3, st. 14/4, st. 267, st. 268, 44/3 v k.ú. a obci Háj u Duchcova, okres Teplice, kraj Ústecký Objednatel posudku: Ú el posudku: Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/ Teplice zjišt ní obvyklé ceny nemovitosti pro pot eby exeku ního ízení ( íslo jednací: 110 Ex 2333/06-156) Dle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb. a. 257/2004 Sb. a. 296/2007 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Zden k Garlík Srbice 48, Teplice tel.: garlik.zdenek@volny.cz Posudek obsahuje v etn titulního listu 16 stran textu a 7 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních. V Srbicích

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o cen nemovitosti - domu Háj u Duchcova.p. 190 s p íslušenstvím a pozemky parc.. st. 14/2, st. 14/3, st. 14/4, st. 267, st. 268, 44/3 v k.ú. a obci Háj u Duchcova, okres Teplice, kraj Ústecký. Na základ usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský ú ad Teplice se sídlem Husitská 692/3, Teplice ( íslo jednací: 110 Ex 2333/ ze dne ) se jedná o zjišt ní obvyklé ceny nemovitosti pro pot eby exeku ního ízení. Vzhledem k ú elu je ocen ní provedeno ve dvou krocích. V prvním kroku je spíše informativn stanovena administrativní cena podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášky. 456/2008 Sb. a. 460/2009 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku. Ve druhém kroku je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona.151/1997 Sb., o oce ování majetku. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m Adresa nemovitosti: Kubátova Háj u Duchcova Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Háj u Duchcova Katastrální území: Háj u Duchcova Po et obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 35,2966 K /m 2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,30 K /m 2 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne za p ítomnosti pana Tomáše Lip áka a znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský ú ad Teplice, íslo jednací 110 Ex 2333/ ze dne výpis z KN Katastrálního ú adu pro Ústecký kraj, KP Teplice ze dne (LV. 447) - kopie katastrální mapy v m ítku 1:1000 ze dne skute nosti a vým ry zjišt né na míst - mapa Krušné hory Teplicko v m ítku 1:50000

3 Vlastnické a eviden ní údaje Na listu vlastnictví. 447 pro k.ú. Háj u Duchcova je uvedeno: A - Vlastnické právo: Lip áková Šárka, Kubátova 190, Háj u Duchova B - Nemovitosti: Pozemky: parc.. st. 14/2 23 m 2 zastav ná plocha a nádvo í parc.. st. 14/3 47 m 2 zastav ná plocha a nádvo í, spole ný dv r parc.. st. 14/4 90 m 2 zastav ná plocha a nádvo í parc.. st m 2 zastav ná plocha a nádvo í parc.. st m 2 zastav ná plocha a nádvo í parc.. 44/ m 2 zahrada Stavby: Háj u Duchcova,.p. 190, zp sob využití bydlení, na parcele st. 14/2 bez p/ p, zp sob využití jiná stavba, na parcele st. 14/4 bez p/ p, zp sob využití jiná stavba, na parcele st. 267 bez p/ p, zp sob využití garáž, na parcele st. 268 B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní - veškeré budoucí pohledávky v etn p íslušenství ve výši ,- K pro Komer ní banku, a.s., Na P íkop 969/33, Praha 1, Staré M sto, , R /I O: Exeku ní p íkazy k prodeji podrobn viz. p íloha LV. 447 D - Jiné zápisy: Bez zápisu. E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. p íloha LV. 447 Dle dostupných podklad nebyly znalcem zjišt ny další skute nosti, které ovliv ují cenu obvyklou nemovitosti, zejména uzav ené nájemní smlouvy apod.. 6. Dokumentace a skute nost Projektová dokumentace není k dispozici na žádný objekt oce ované nemovitosti, ocen ní je provedeno na základ vlastních m ení a zjišt ní znalce a na základ informací ú astníka místního šet ení. 7. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o nemovitost, kterou tvo í d m.p samostatn stojící, se dv ma nadzemními podlažími a dále pozemek tímto domem zastav ný, pozemky zastav né dalšími stavbami, tvo ícími

4 - 4 - p íslušenství domu a pozemek spole ného dvora a zahrady v jednotném funk ním celku. Situování je v zástavb ulice Kubátovy v Háji u Duchcova. D m je napojen na vodovod a rozvod el. energe, kanalizace je svedena do žumpy, na hranici pozemku je p iveden plynovod a splašková kanalizace bez napojení domu. Další p íslušenství tvo í p istav ná garáž na parc.. st. 14/4 (na LV jako jiná stavba) a dílny na parc.. st. 267 a st. 268 (na LV jako jiná stavba a garáž), dále venkovní úpravy na pozemcích - p evážné oplocení pozemku plotem z drát ného pletiva nebo z prken na betonové podezdívce s plotovými vraty a vrátky, áste né zpevn ní z betonu, zahradní jezírko a kone n okrasné d eviny na pozemku zahrady. Území je rovinné. P ístup je ze zpevn né komunikace. Háj u Duchcova je v tší obcí okresu Teplice, která je vzdálena od Teplic cca10 km a od nejbližšího m sta Duchov cca 2 km, p i emž je prakticky srostlá s menším m stem Osek. V míst je p im ená ob anská vybavenost a kompletní vybavenost inženýrskými sít mi. Spojení je MHD z Teplic, linkovým autobusem a železni ní. V míst je pom rn rozvinutá výstavba nových RD na p ipravených pozemcích. 8. Obsah posudku 1. Informativn administrativní cena a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a 1 ) D m Háj u Duchcova.p. 190 a 2 ) Garáž b) Vedlejší stavby b 1 ) Dílny c) Porosty c 1 ) Trvalé porosty d) Pozemky d 1 ) Pozemky 2. Obvyklá cena B. Posudek Popis objekt, vým ra, hodnocení a ocen ní Vzhledem k ú elu je ocen ní provedeno ve dvou krocích. V prvním kroku je spíše informativn stanovena administrativní cena podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášky. 456/2008 Sb. a. 460/2009 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku. Ve druhém kroku je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona.151/1997 Sb., o oce ování majetku.

5 Informativn administrativní cena a) Porovnávací hodnota a 1 ) D m Háj u Duchcova.p a Jak bylo uvedeno, jedná se o d m se dv ma nadzemními podlažími, samostatn stojící. D m je zd ný, s áste n mírnou sedlovou, áste n plochou st echou, s živi nou krytinou, s klemp. konstrukcemi z pozink. plechu, s fasádou úpravou vápennou omítkou hladkou a obkladem d evem. Stropy jsou s rovným podhledem, vnit ní úpravy povrch štukovou omítkou hladkou, áste ný keramický obklad, stropy ve 2.NP p evážn s d ev ným obkladem, podlahy kryté PVC a z keramické dlažby, schody betonové. Jsou osazena d ev ná zdvojená okna a hladké nebo rámové nápl ové dve e. Je proveden rozvod sv telné a motorové elektroinstalace, pouze studené vody a kanalizace. Vytáp ní je lokální krbem pouze v jedné místnosti, oh ev teplé pouze malým el. pr tokovým oh íva em. Je osazena vana, umyvadlo, kombi WC, elektrický sporák. Vý et místností: 1.NP: Záv t í, zádve í, schodišt, obývací pokoj s kuchyní, šatna, koupelna s WC. 2.NP: P edsí, 2 pokoje, sklad. Charakter stavby: D m má dv nadzemní podlaží a je v n m jeden byt, jedná se o ocen ní rodinného domu. Stá í a opot ebení: Stá í p edpokládám vzhledem k provedení cca 80 rok, údržba je pr m rná, i když se vyskytují se n které drobné závady (lokální zatékání, nedokon ené konstrukce - chybí vytáp ní, obezd ní vany, odpady vedeny po zdi apod.). Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Rodinný d m Poloha objektu: Ústecký kraj - do obyvatel Stá í stavby: 80 rok Základní cena ZC (p íloha. 20a): 2 994,- K /m 3 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP: 5,95*12,20-0,75*4,20+4,00*4,70+3,15*(3,75+6,40) = 120,21 m 2 2.NP: 5,95*12,20-0,75*4,20+4,00*4,70 = 88,24 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.NP: 120,21 m 2 3,20 m 2.NP: 88,24 m 2 2,70 m Obestav ný prostor: Vrchní stavba: (5,95*12,20- = 443,50 m 3

6 - 6-0,75*4,20)*3,20+4,00*4,70*(3,20+2,70)+3,15* 3,75*(3,00+0,40/2)+3,15*6,40*3,60 Zast ešení: (5,95*12,20-0,75*4,20)*(2,20+1,20/2) = 194,43 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 637,93 m 3 Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 120,21 m 2 Zastav ná plocha všech podlaží: ZP = 208,45 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,73 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. V i 1. Druh stavby - Samostatný rodinný d m III 0,00 2. Provedení obvodových st n - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tlouš ka obvod. st n - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 v etn II 0,01 5. Napojení na ve ejné sít (p ípojky) - P ípojka elektro, voda a III 0,00 odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Zp sob vytáp ní stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. p íslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastav né ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - Mírn zvyšující cenu - nadstandardní vým ra IV 0,05 pozemku v zastavitelném území obce 13. Stavebn - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stá í 80 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,70 = 0,728 i = 1 Index polohy: Název znaku. P i 1. Význam obce - bez v tšího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - centrální území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prost edí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II 0,00 5. Školství a sport v obci - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní za ízení v obci - žádné zdravotnické za ízení I -0,03 7. Ve ejná doprava - dobré dopravní spojení (v dosahu p ím stských linek vel. III 0,04 m st) 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezam stnanost v obci a okolí - vyšší než je pr m r v kraji I -0, Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - výrazn pozitivní zm ny V 0,10 trvalého charakteru - zna n se rozvíjející výstavba nových rodinných dom 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 0,00 11

7 - 7 - Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,030 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,728 * 1,030 * 1,000 = 0,750 Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 2 994,- K /m 3 * 0,750 = 2 245,50 K /m 3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU * OP = 2 245,50 K /m 3 * 637,93 m 3 = ,82 K D m Háj u Duchcova.p zjišt ná cena = ,82 K a 2 ) Garáž - 24 P ízemní garáž p istav ná vedle domu (na LV jako jiná stavba na parc.. st. 14/4). Zdivo tl. 30 cm, plochá st echa, strop z hurdisek bez omítky, krytina živi ná, klemp. konstrukce z pozink. plechu, omítky st n vápenné hladké, podlaha betonová, osazeny plechové dve e a vrata, zavedena elektroinstalace. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Garáž Poloha objektu: Ústecký kraj - do obyvatel Stá í stavby: 30 rok Základní cena ZC (p íloha. 18): 1 550,- K /m 3 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP: 8,00*9,85 = 78,80 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.NP: 78,80 m 2 3,20 m Obestav ný prostor: Vrchní stavba: 8,00*9,85*4,20 = 330,96 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 330,96 m 3

8 - 8 - Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 78,80 m 2 Zastav ná plocha všech podlaží: ZP = 78,80 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. V i 1. Druh stavby - samostatn stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo st ny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení - jen p ívod el. nap tí 230 V II -0,02 4. P íslušenství - venkovní úpravy - bez p íslušenství II -0,01 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebn - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stá í 30 let: 0,90 5 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V6 * 0,90 = 0,917 i = 1 Index polohy: Název znaku. P i 1. Poloha v obci - v souvisle zastav né ásti obce poblíž centra obce IV 0,10 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti II 0,00 do 300 m v etn 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0,00 4. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 5. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 0,00 5 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,100 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,917 * 1,100 * 1,000 = 1,009 Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 1 550,- K /m 3 * 1,009 = 1 563,95 K /m 3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU * OP = 1 563,95 K /m 3 * 330,96 m 3 = ,89 K Garáž - zjišt ná cena = ,89 K

9 - 9 - b) Vedlejší stavby b 1 ) Dílny - 7 P vodní garáž a kolna ve dvo e, upravené na dílnu. Zdivo tl. 30 cm nebo 15 cm s pilí ky, plochá nebo mírná pultová st echa s živi nou krytinou a klemp. konstrukcemi z pozink. plechu, omítky vápenné hladké, podlaha betonová nebo z keramické dlažby a laminátová plovoucí, osazena sklobetonová, jednoduché a plastové okno a plastové nebo d ev né dve e, zavedena elektroinstalace. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Vedlejší stavba: typ A Svislá nosná konstrukce: zd ná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umož ující z ízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Obestav ný prostor: Vrchní stavba: 6,20*4,10*(2,50+0,20/2)+6,80*3,25*(2,30+ = 120,24 m 3 +0,30/2) Obestav ný prostor celkem: = 120,24 m 3 Výpo et koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl ást Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy S 6,20 100,00 1,00 6,20 2. Obvodové st ny S 30,40 100,00 1,00 30,40 3. Stropy S 19,30 100,00 1,00 19,30 4. Krov P 10,80 100,00 0,46 4,97 5. Krytina S 6,90 100,00 1,00 6,90 6. Klempí ské konstrukce S 1,90 100,00 1,00 1,90 7. Úprava povrch S 4,90 100,00 1,00 4,90 8. Schodišt C 3,80 100,00 0,00 0,00 9. Dve e S 3,10 50,00 1,00 1,55 N 3,10 50,00 1,54 2, Okna S 1,00 70,00 1,00 0,70 N 1,00 30,00 1,54 0, Podlahy S 6,80 100,00 1,00 6, Elektroinstalace S 4,90 100,00 1,00 4,90 Sou et upravených objemových podíl : 91,37 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9137 Výpo et opot ebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na d lení konstrukce, PP = p epo ítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] ást [%] K UP [%] PP [%] Stá í Živ. Opot. ásti Opot. z celku

10 Základy S 6,20 100,0 1,00 6,20 6,79 50,00 3, Obvodové st ny S 30,40 100,0 1,00 30,40 33,27 50,00 16, Stropy S 19,30 100,0 1,00 19,30 21,12 50,00 10, Krov P 10,80 100,0 0,46 4,97 5,44 50,00 2, Krytina S 6,90 100,0 1,00 6,90 7,55 70,00 5, Klempí ské konstrukce S 1,90 100,0 1,00 1,90 2,08 70,00 1, Úprava povrch S 4,90 100,0 1,00 4,90 5,36 50,00 2, Schodišt C 3,80 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Dve e S 3,10 50,0 1,00 1,55 1,70 80,00 1,3600 N 3,10 50,0 1,54 2,39 2,62 10,00 0, Okna S 1,00 70,0 1,00 0,70 0,77 50,00 0,3850 N 1,00 30,0 1,54 0,46 0,50 10,00 0, Podlahy S 6,80 100,0 1,00 6,80 7,44 50,00 3, Elektroinstalace S 4,90 100,0 1,00 4,90 5,36 50,00 2,6800 Sou et upravených objemových podíl : 91,37Opot ebení: 51,1880 Ocen ní: Základní cena (dle p íl.. 8): = 1 250,- K /m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,9137 Polohový koeficient K 5 (p íl dle významu obce): * 0,8500 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,1210 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 0,5540 Základní cena upravená = 1 140,73 K /m 3 Plná cena: 120,24 m 3 * 1 140,73 K /m 3 = ,38 K Výpo et opot ebení analytickou metodou Opot ebení analytickou metodou: 51,1880 % Úprava ceny za opot ebení ,17 K Dílny - zjišt ná cena = ,21 K c) Porosty c 1 ) Trvalé porosty Okrasné d eviny na pozemku zahrady. Okrasné d eviny ocen né zjednodušeným zp sobem: 42 Celková cena pozemku [K ]: ,10 Celková vým ra pozemku [m 2 ]: 1827 Celková pokryvná plocha porost [m 2 ]: 250 Cena pokryvné plochy porost [K ]: ,11 Cena okrasných d evin je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy * 0,085 porost : Cena okrasných d evin: = 1 091,83 Trvalé porosty - zjišt ná cena = 1 091,83 K

11 d) Pozemky d 1 ) Pozemky Pozemek zastav ný domem a dalšími stavbami a pozemek zahrady v jednotném funk ním celku. Je uplatn na p irážka za možnost napojení na plynovod a za výhodnost polohy - situování v obci stavebn srostlé s m stem. Stavební pozemky ocen né dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] Zastav ná plocha st. 14/2 123,00 35, ,90 Zastav ná plocha st. 14/3 47,00 35, ,10 Zastav ná plocha st. 14/4 90,00 35, ,- Zastav ná plocha st ,00 35,30 670,70 Zastav ná plocha st ,00 35,30 953,10 Sou et ,80 Úprava ceny p íloha. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby 125 % Úprava ceny celkem 125 % ,25 Mezisou et , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,40 Mezisou et ,45 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 0,5540 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): * 2,1210 Stavební pozemky ocen né dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,89 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocen ný dle 28 odst. 5. Základní cena = 35,30 K /m 2. Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] Zahrada 44/ ,00 35, ,30 Sou et ,30 Úprava ceny - p íloha. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby 125 % Úprava ceny celkem 125 % ,13 Mezisou et , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,54 Mezisou et ,97 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 0,5540 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): * 2,1210 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 5 - celkem ,21 Pozemky - zjišt ná cena = ,10 K

12 Rekapitulace Výsledné ceny: a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a 1 ) D m Háj u Duchcova.p. 190 = ,82 K a 2 ) Garáž = ,89 K b) Dílny = ,21 K c) Trvalé porosty = 1 091,83 K d) Pozemky = ,10 K Výsledná cena nemovitosti iní celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 iní ,85 K ,- K 2. Obvyklá cena Ocen ní je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona.151/1997 Sb., o oce ování majetku v aktuálním zn ní: Obvyklou cenou se pro ú ely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného, pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom r prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení provád no jak v zahrani ní, tak v naší praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou používány v r zných modifikacích. Podrobný popis jednotlivých staveb a pozemk je uveden v ocen ní administrativní cenou. Jednotlivé metody pro zjišt ní obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (v cná) b) metoda výnosová (p íjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zd vodn ní obvyklé ceny Stru ná charakteristika a použití t chto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (v cná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení v sou asných cenách a ur ení opot ebení p im eného stá í a skute nému stavu ( asová cena, vystihující reálný, technický stav v ase hodnocení). V tomto p ípad je použita nákladová cena staveb stanovená s použitím publikace Ukazatele pr m rné orienta ní ceny na m rovou a ú elovou jednotku (ÚRS Praha) s úpravou na

13 aktuální cenovou úrove a obvyklá cena pozemk, stanovená v tomto p ípad na základ seznamu sm rných cen stavebních pozemk, zpracovaného spolupracujícími znalci v okrese. Ocen ní: Stavby: D m Háj u Duchcova.p. 190 Základní cena (ÚRS Praha 1999): = 3 220,- K /m 3 Úprava na CÚ 2010 (1,343*1,055*1,021): * 1,447 Základní cena upravená = 4 659,- K /m 3 Plná cena: 637,93 m 3 * 4 659,- K /m 3 = ,- K Opot ebení odborným odhadem: 50,000 % Úprava ceny za opot ebení ,- K D m Háj u Duchcova.p zjišt ná cena = ,- K Garáž Základní cena (ÚRS Praha 1999): = 2 112,- K /m 3 Úprava na CÚ 2009 (1,343*1,055*1,021): * 1,447 Základní cena upravená = 3 056,- K /m 3 Plná cena: 330,96 m 3 * 3 056,- K /m 3 = ,- K Opot ebení odborným odhadem: 50,000 % Úprava ceny za opot ebení ,- K Garáž - zjišt ná cena = ,- K Dílny Základní cena (ÚRS Praha 1999): = 2 112,- K /m 3 Úprava na CÚ 2009 (1,343*1,055*1,021): * 1,447 Základní cena upravená = 3 056,- K /m 3 Plná cena: 120,24 m 3 * 3 056,- K /m 3 = ,- K Opot ebení odborným odhadem: 50,000 % Úprava ceny za opot ebení ,- K Dílny - zjišt ná cena = ,- K Pozemky 1827 m2 á 200,- K /m2 = ,- K Pozemky - zjišt ná cena = ,- K Rekapitulace D m Háj u Duchcova.p. 190 = ,- K Garáž = ,- K

14 Dílny = ,- K Pozemky = ,- K Výsledná cena nemovitosti iní celkem Výsledná v cná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení iní ,- K ,- K b) metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost nemovitosti vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Typ hodnocené nemovitosti (rodinný d m) se v dané lokalit b žn nepronajímá, dosažitelné nájemné v míst obvyklé nelze objektivn zjistit. Garáž a dílny by se z ejm samostatn pronajmout daly, ale vzhledem ke skute nosti, že se jedná spíše o p íslušenství rodinného domu, ani u garáže a dílen s výnosovou hodnotou neuvažuji. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. K dispozici údaje o prodejích a inzerci v obdobných lokalitách Háje u Duchcova: Prodej RD Háj u Duchova, Kubátova 103 Prodej samostatn stojícího RD ve stejné lokalit. Jedná se o zd ný d m se sedlovou st echou, s 1 PP, 1 NP a podkrovím, s bytem 6+1, ÚT na plyn, vybavení moráln zastaralé, stá í cca 100 rok, poslední oprava v roce 1999, opot ebení cca 60%. Užitná plocha 180 m2, pozemek 861 m2. Údaj z databáze IS MOISES , obchod z za 1,38 mil. K. Prodej, d m rodinný, 118 m2, Lesní stezka, Háj u Duchcova Nabízíme k prodeji rodinný d m v Háji u Duchcova, okr. Teplice. Jedná se o Bungalov Euroline 772 t sn p ed dokon ením. Stavba je dokon ena - komín, p íprava pro krb, st echa Bramac, st ešní okna. Vnit ek domu - hotové st ny, podlahy vylité betonem (podlahové vytáp ní), plastová okna. V dom hotév rozvody - elekt ina, voda, plyn. Dvougaráž - elektrická vrata. D m je možno nechat dokon it, poté by byla cena ,- K. Plocha pozemku 1000 m2. Klidná lokalita, v okolí výstavba nových rodinných dom, autobusové a vlakové spojení do Teplic. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky , vloženo , inzerovaná cena 4,7 mil. K. Užitná plocha uvedena 118 m2, pozemek 1000 m2. Prodej, d m rodinný, 260 m2, Zelenkova, Háj u Duchcova Nabízíme Vám k prodeji d m v Háji u Duchcova ve velmi klidné lokalit s krásnou p írodou. D m má obytnou plochu 260m2, zastav nou plochu 985m2 a plocha pozemku je 986m2. D m má 4 bytové jednotky s nájemníky a jeden byt už je volný. Ve spodní ásti domu je zavedena prodejna potravin ve které lze nechat vybavení bez

15 zboží. Každý byt má svou p ípojku na plyn. Vytáp ní domu je na tuhá paliva a plyn. D m je podsklepen po jeho celé ploše. K domu pat í velká zahrada. Na fotografiích je jeden z byt. Veškerá ob anská vybavenost a dopravní dostupnost je velmi dobrá. Parkovat lze p ed domem. Nejbližší v tší m sto je Duchcov, který je vzdálen cca 5 km a Teplice cca 10km. Celková cena domu je v etn provize RK. Hypotéku za ídíme. Inzerce na sreality.c, ID zakázky , vloženo , inzerovaná cena 2,86 mil. K. Užitná plocha uvedena 260 m2, pozemek 986 m2. Vyhodnocení srovnávací hodnoty: U porovnávaných nemovitostí iní jednotková cena za 1 m2 užitné plochy cca 7,7 tis. K (prodej, horší nemovitost p ed rekonstrukcí) a 39 až 11 tis. K (inzerce, jednak novostavba s nesmyslnou cenou a dále spíše menší bytový d m s prodejnou v horším stavu), p i porovnání p es užitnou plochu, po úprav na parametry oce ované nemovitosti (zejména inzerce, horší stav nebo novostavba, velikost pozemku, p ihlédnutí k doprovodným stavbám) cca 13 až 15 tis. K /m2. Pro podlahovou plochu oce ované nemovitosti cca 163 m2 srovnávací hodnota iní cca 2,12 až 2,45 mil. K. d) Zd vodn ní obvyklé ceny Pro ocen ní cenou obvyklou byly stanoveny hodnoty v cná a srovnávací. V regionu jsou prodejní ceny u všech typ nemovitostí p evážn pod v cnou hodnotou, pouze u rodinných dom se této hodnot v lepších lokalitách blíží a jsou zhruba na úrovni administrativní ceny. Vzhledem k pom rné oblib místa s výstavbou nových RD, s p ihlédnutím k velikosti pozemku a jeho možnému lepšímu využití a s p ihlédnutím k doprovodným stavbám uvažuji obvyklou cenu ve výši cca 2,3 mil. K. Naposled byla nemovitost obchodována zhruba ve stejném stavu v roce 2005 za cenu 2,15 mil. K, nár st ceny považuji za p im ený. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu zástavního práva, na ízených exekucí a exeku ních p íkaz k prodeji nemovitostí. Na základ uvedených skute ností odhaduji cenu obvyklou ve výši: Výsledná obvyklá cena nemovitosti Výsledná obvyklá cena nemovitosti iní ,- K ,- K slovy: dvamilionyt istatisíc K V Srbicích, Ing. Zden k Garlík Srbice 48, Teplice

16 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím p edsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne ,.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po /2010 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem V Srbicích, Ing. Zden k Garlík