ZNALECKÝ POSUDEK. Dlouhá Zlín. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /15 o obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č.907/9, v bytovém domě, část obce Kojetín I-Město č.p.907 s příslušenstvím, stavební plocha p.č.st v obci Kojetín, k.ú.kojetín. Objednavatel posudku: Dražební společnost MORAVA Dlouhá Zlín Účel posudku: Oceňovací předpis: Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 6.března 2015 Odhad vypracoval: Ing.Aleš Janásek Benešovo nábř Zlín Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 15 stran. Ve Zlíně, dne 21.března

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá západně od centra města Kojetín (6263 obyv.), v ul.nádražní, v bytovém zděném domě č.p.907, který je přístupný z místní komunikace. Nemovitost je tvořena bytovou jednotkou č.907/9 dispozice 2+1 umístěnou v 3.NP netypového zděného bytového domu, část obce Kojetín I-Město č.p.907 a příslušenstvím, sestávajícím z podílu id.7528/ na společných částech domu č.p.907 a zastavěném pozemku p.č.st v k.ú. Kojetín. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú.kojetín, obec Kojetín, listy vlastnictví č. 3376, 3651 vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne Kopie katastrální mapy pro k.ú.kojetín. Údaje z databáze znalce o prodejích a pronájmech nemovitostí. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne za přítomnosti zástupce vlastníka nemovitosti a zástupce objednavatele posudku. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listech vlastnictví č.3376, 3651 pro k.ú.kojetín, obec Kojetín zapsán: 1.4 Předmětem ocenění jsou Město Kojetín, Masarykovo náměstí 20, Kojetín I-Město, Kojetín 1) Stavební pozemek p.č.st ) Byt č.907/9 2. POSUDEK A OCENĚNÍ Použité metody ocenění Pro odhad tržní ceny je užíváno těchto základních metod: metoda věcné hodnoty metoda výnosová metoda komparativní užití cenového předpisu Rozsah použitých metod je závislý na charakteru oceňovaných nemovitostí, a to zejména na skutečnosti zda možno nemovitost nebo její významnou část pronajmout za přijatelné nájemné nebo zda je možno zjistit dostatečné množství porovnatelných cen. V takovýchto případech je rozsah použitých metod omezen. Na základě uvedených metod je stanovena obvyklá cena jako cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V daném případě znalec ke stanovení obvyklé ceny použitím výnosové metody nepřistoupil, protože nemovitosti obdobného charakteru v obdobných lokalitách se pronajímají za ceny, které stanovení obvyklé ceny neumožňují. Návratnost pořizovací ceny z pronájmu je nízká, což však nesnižuje prodejnost za ceny obvyklé. Znalec proto použil další shora uvedené metody s důrazem na metodu porovnávací. Znalec má k dispozici dostatek srovnatelných prodejů a nabídek k prodeji. Cena podle cenového předpisu je stanovena jako cena orientační

3 2.1 Cena podle vyhlášky Cena je stanovena nákladovým způsobem v souladu s vyhláškou Ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od Stavební pozemek p.č.st Oceněno podle 3 vyhlášky Popis Pozemek : p.č.st1170, zastavěná plocha a nádvoří, výměra 803 m Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel Nad 5000 obyvatel 2. Hospodářsko-správní význam obce Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3. Poloha obce V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Železniční zastávka a autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = =

4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy Pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = ( ) x 1 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava Zastávka do 200 m včetně 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené Vlivy snižující cenu-sousedství vlakové a autobusové stanice (hluk, prach, exhalace) Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1 =

5 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 442,08 ZC = ZCv x Iu = 720 Kč x = Kč Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 403,18 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,10 Započtení spoluvl.podílu 7528/74669 = Kč ,03 Stavební pozemek p.č.st1170 Cena celkem Kč , Byt č.907/9 Oceněno podle 38 vyhlášky Popis Bytová jednotka č.907/9 se nachází v 3.NP typového zděného domu, podsklepeného, o třech nadzemních podlažích a s valbovou střechou bez využití podkroví. Dispozičně byt zahrnuje 2 obytné místnosti, kuchyň, chodbu, koupelnu, WC, šatnu a sklepní box. Popis použitých konstrukcí a vybavení je uveden v odst Dům je užíván od r.1923, s většími opravami v r.1985, byt je v udržovaném stavu, vyžaduje však opravy a modernizaci k dosažení soudobého standardu bydlení Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: Typ podle účelu užití: K - budovy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Zděné Výměry Výměra bytu = m *0.10 = Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací Základové pasy. standard % 2. Svislé konstrukce Zděné. standard % 3. Stropy Dřevěné trámové s rovným podhledem. standard % 4. Zastřešení mimo krytinu Krov dřevěný vázaný, sedlová střecha. standard % 5. Krytiny střech Pálená taška. standard % 6. Klempířské konstrukce - 5 -

6 Úplné střechy z pozinkovaného plechu (žlaby a svody, komíny průniky), parapety. standard % 7. Úpravy vnitřních povrchů Vápenné omítky. standard % 8. Úpravy vnějších povrchů Vápenné omítky. standard % 9. Vnitřní obklady keramické Obklady záchodu, koupelny, kuchyně. standard % 10. Schody Betonová konstrukce. standard % 11. Dveře Hladké plné nebo prosklené. standard % 12. Vrata Neuvažují se. neuvažuje se % 13. Okna Dřevěná dvojitá špaletová. standard % 14. Povrchy podlah Plovoucí podlahy, vlýsky, keramická dlažba, PVC. standard % 15. Vytápění Ústřední elektrické etážové. standard % 16. Elektroinstalace Světelná a třífázová. standard % 17. Bleskosvod Ano. standard % 18. Vnitřní vodovod Rozvod studené a teplé vody. standard % 19. Vnitřní kanalizace Odpady ze všech hygienických zařízení, koupelen, kuchyní, vpustí. standard % 20. Vnitřní plynovod Bez rozvodu plynu. chybí % * Ohřev vody Bojler. standard % 22. Vybavení kuchyní Kuch.linka, el.sporák. standard % 23. Vnitřní hyg.zařízení vč.wc Umyvadlo, vana, WC splachovací. standard % 24. Výtahy Bez výtahu. chybí % * Ostatní Např. vestavěné skříně, běžné digestoře, domácí telefon, rozvod veřejného telefonu, odvětrání prostor malými jednotlivými ventilátory, požární hydranty, rozvody antén pod omítkou a v lištách, okenice, mříže-provedeno částečně

7 podstandard % Instalační prefabrik.jádra Nejsou provedena. neuvažuje se % K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav Byt s nutnou zvýšenou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.6+0 pro stáří 92 let) Celkem * 0.09 * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = ( ) x 0.51 = Výpočet ceny objektu ( 38 vyhlášky) Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč ,- Iv: index konstrukce a vybavení x It: index trhu x Ip: index polohy x Cena upravená uvedenými indexy = Kč 6.045,98 Cena za celou podlahovou plochu m 2 = Kč ,04 Byt č.907/9 Cena celkem Kč , REKAPITULACE CENY PODLE VYHLÁŠKY 1) Stavební pozemek p.č.st1170 Kč ,- 2) Byt č.907/9 Kč ,

8 Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč ,- Srovnávací daňová hodnota ( 75% zjištěné ceny) Kč ,- 2.3 Hodnota stanovená porovnávací metodou Hodnota je stanovena porovnávacím způsobem, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem v Kojetíně použitím skutečné výměry bytu. S ohledem na omezenou nabídku a malý počet realizovaných prodejů je porovnání provedeno s nabídkami a prodeji všech typů bytů. Ze souboru nabízených byly vybrány nabídky nikoli starší jak 2 měsíce, znalec nezjistil v relevantním období (6 měsíců) použitelný srovnatelný prodej. Použití prodejů bytů v blízkých obcích (např. Chropyně, Tovačov, Němčice) znemožňuje velmi nízká četnost srovnatelných prodejů, požití prodejů v blízkých větších městech omezuje specifické prostředí kojetínského trhu s byty, které se projevuje velmi nízkou poptávkou oproti např. Kroměříži a Přerovu. Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku Č. Lokalita Počet místností** Garáž Pozemek * Jiné Oceň. objekt Kojetín, Nádražní 2+1 ne 1 Starší cihlový dům z počátku 20.stol., 3.NP z 3, sklep, bez balkonu, 65 m 2, byt částečně udržovaný, dům po částečné rekonstrukci, nižší zastavěnost (1) (2) (3) (4) (5) (6) 1 Kojetín, Sladovní 2+1 ne 1 Starší cihlový dům z poloviny 20.stol., 1.NP z 3, sklep, 2 balkony, 64 m 2, byt udržovaný, původní stav, dům rovněž, střední zastavěnost, nabídka 2 Kojetín, Rumunská 2+1 ne 1 Starší cihlový dům z poloviny 20.stol., 1.NP z 3, větší sklep, francouzské okno, 59 m 2, byt udržovaný, původní stav, dům po rekonstrukci, malá zastavěnost, nabídka 3 Kojetín, Padlých hrdinů 2+1 ne 3 Starší cihlový dům z počátku 20.stol., 1.NP z 2, komora, bez balkonu, 55 m 2, byt částečně udržovaný, původní stav, dům po drobné modernizaci, malá zastavěnost, nabídka - 8 -

9 4 Kojetín, Sladovní 2+1 ne 1 Panelový dům ze 70.let 20.stol., 3.NP z 8, sklepní kóje, balkon, 52 m 2, byt částečně udržovaný, původní stav, dům po modernizaci, vysoká zastavěnost, druhá dražba, podíl 5 Kojetín, Polní 2+1 ne 1 Panelový dům ze 70.let 20.stol., 5.NP z 7, sklep, balkon, 56 m 2, byt udržovaný, původní stav, dům po modernizaci, vysoká zastavěnost, nabídka 6 Kojetín, Polní 3+1 ne 2 Cihlový dům ze 60.let 20.stol., 2.NP z 3, velký sklep, balkon, 80 m 2, byt po modernizaci, dům rovněž po modernizaci, nízká zastavěnost, nabídka 7 Kojetín, Dudíkova 3+1 ne 1 Panelový dům ze 70.let 20.stol., 3.NP z 6, sklep, balkon, 85 m2, byt udržovaný, původní stav, dům po částečné modernizaci, vysoká zastavěnost, družstevní, nabídka 8 Kojetín, Dudíkova 3+1 ne 1 Panelový dům ze 70.let 20.stol., 1.NP z 8, sklepní kóje, balkon, 71 m2, byt neudržovaný, původní stav, dům po modernizaci, vysoká zastavěnost, nabídka 9 Kojetín, Dudíkova 3+1 ne 1 Panelový dům ze 70.let 20.stol., 1.NP z 7, sklepní kóje, balkon, 80 m2, byt udržovaný, původní stav, dům po modernizaci, vysoká zastavěnost, nabídka 10 Kojetín, Sladovní 3+1 ne 1 Panelový dům ze 70.let 20.stol., 5.NP z 7, sklepní kóje, lodžie, 60 m2, byt udržovaný, původní stav, dům po modernizaci, vysoká zastavěnost, nabídka 11 Kojetín, Tyršova 3+1 ne 1 Panelový dům ze 70.let 20.stol., 2.NP z 8, sklep, rekonstruovaná lodžie, 78 m2, byt modernizovaný, dům po modernizaci, vysoká zastavěnost, nabídka 12 Kojetín, Kuzníkova 3+1 ne 1 Panelový dům ze 70.let 20.stol., 2.NP z 8, sklep, rekonstruovaná lodžie, 72 m2, byt částečně modernizovaný, dům po modernizaci, vysoká zastavěnost, nabídka *poměr zastavěná plocha/celková výměra pozemku ** pokoje +kuchyně - 9 -

10 Č. Cena požadovaná Kr (7) (8) v Kč K1 poloha K2 velikost K3 garáž K4 stav a vybav. K5 jiné K6 úvaha znalce KC (1-6) (9) / (16) v Kč (1) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) , ,1 0, ,9 1 0, , ,2 0, ,95 1 1, , ,3 0,95 1 1, , , ,1 0,95 1 1,05 0,95 1,2 1, , ,1 0,95 1 1,05 0,95 1 1, , ,1 0,75 1 0,8 0,95 0,95 0, , ,1 0,75 1 1,05 0,95 1 0, , ,1 0,8 1 1,1 0,95 1,05 0, , ,1 0,75 1 0,95 0,95 1,05 0, , ,1 0,9 1 0,95 0,9 1 0, , ,1 0,8 1 0,85 0,9 1 0, , ,2 0,8 1 0,95 0,9 1 0, Celkem průměr v Kč ,- K1 Koeficient úpravy na polohu objektu (kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného; lepší >1, horší <1) K2 Koeficient úpravy na velikost objektu (kolikrát je u srovnávacího větší než u oceňovaného; větší >1, menší <1) K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti např poloha v domě t.j.pod střechou, v přízemí, ke komunikaci, příslušenství balkon, terasa, lodžie atd. (lepší - horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce ve věci prodejnosti a postavení v daném segmentu trhu s nemovitostmi (lepší - horší) Kr koeficient úpravy na pramen zjištění ceny - sloupec (8): skutečná kupní cena: Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) Cena bytu Kč ,- 2.4 Výnosová hodnota S ohledem na charakter oceňované nemovitosti se stanovení výnosové hodnoty neprovádí. Výnosová metoda není použita, protože daný typ nemovitosti není primárně určen pro pronajímání, běžně je užíván majitelem a pokud k pronájmu dochází, tak je v ceně pronájmu zohledňován fakt, že se jedná o pronájem pouze na dobu, kdy vlastník nemovitosti byt nemůže využít a snižuje si pronájmem své náklady spojené s vlastnictví nemovitosti před následným prodejem. Přestože se v poslední době zvyšuje počet koupí bytů nikoli za účelem vlastního bydlení, jsou realizované nájmy v takové výši, že návratnost investice s ohledem na kupní ceny je po započítání všech nákladů velmi nízká. Použití výnosové metody je proto omezeno a pro daný segment se tato metoda nevyužívá. 2.5 Hodnota věcných břemen Oceňovaný majetek není zatížen žádnými věcnými břemeny, závazky, dluhy a právními povinnostmi. 2.5 Celkové hodnocení nemovitosti Zpracovatel se při stanovení obvyklé ceny přiklonil metodě porovnávací. Šetřením znalec zjistil dostatek porovnatelných prodejů, resp. nabídek. Hodnocený objekt se nachází v lokalitě s mírně nadprůměrnou dostupností z pohledu širšího regionu, s nadprůměrnou dostupností v rámci obce. Kladem nemovitosti je především provedení hlavních konstrukcí z cihel a nižší hustota zastavění spolu s větší vlastním pozemkem. Záporem je stáří domu i bytu a dále též umístění v posledním podlaží bez výtahu spolu s polohou domu u nádraží

11 3. ZÁVĚR Obvyklá cena předmětných nemovitostí ve smyslu ceny, kterou by bylo možno dosáhnout při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, mezi dobrovolně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím, bez vlivu zvláštní obliby, je stanovena jako hodnota stanovená porovnávací metodou po zaokrouhlení. Obvyklá cena je stanovena ve výši Kč ,- Slovy: čtyři sta tisíc Kč Ve Zlíně, dne 21.března 2015 podpis znalce Přílohy: 1. Údaje z katastru nemovitostí - Informace o jednotkách 2. Kopie katastrální mapy 3. Situace širších vztahů 4. Fotodokumentace ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr.3727/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing.Aleš Janásek Benešovo nábř Zlín

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -