- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č. 21/2016

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 21/2016 o ceně podílu 7/240 pozemků : 1) parc. č. 1600/12, 1604/73 a 1679/7 v k.ú. Vinařice u Kladna, obec Vinařice, okr. Kladno. 2) parc. č. 2098/31, 2238/5 a 2255/2 v k.ú. a obci Libušín, okr. Kladno Objednavatel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o., IČ Mírové náměstí 5/ Ústí nad Labem Dle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Petr Macák Štefánikova Slaný telefon: macak.petr@centrum.cz Počet stran: 8včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Slaném

2 - 2 - Obsah: 1. Úvod 1.1. Zadání 1.2. Základní pojmy 2. Nález 2.1. Základní údaje 2.2. Podklady pro vypracování posudku 2.3.Právní závady- restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 2.4. Poloha a popis nemovitosti 3. Ocenění 3.1. Volba metody ocenění 3.2. Stanovení hodnoty nemovitosti Metoda zjištění věcné hodnoty Výnosový způsob ocenění Metoda porovnávací Cena dle platného cenového předpisu 4. Rekapitulace 5. Závěr 1. Úvod: 1.1 Zadání : Zadáním objednatele je návrh obvyklé ceny nemovitosti podílu 7/240 pozemků : 1) parc. č. 1600/12, 1604/73 a 1679/7 v k.ú. Vinařice u Kladna, obec Vinařice, okr. Kladno. 2) parc. č. 2098/31, 2238/5 a 2255/2 v k.ú. a obci Libušín, okr. Kladno 1.2 Základní pojmy: Administrativní cena - cena zjištěná dle platného cenového předpisu - vyhláška Ministerstva financí č. č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., v platném znění. Obvyklá cena - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové v rodině nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Tržní hodnota - odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění mezi ochotným prodávajícím a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku. Reprodukční cena - cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Věcná hodnota - je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a

3 - 3 - přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Porovnávací hodnota - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. Pořizovací cena - cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení za použití tehdy platných cen a metodik bez odpočtu opotřebení. Likvidační hodnota - je peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. 2.Nález: 2.1 Základní údaje: 1.LV č. 566, k.ú. Vinařice u Kladna, pozemky parc. č.1600/12, 1604/73 a 1679/7 Název předmětu ocenění: pozemky parc. č.1600/12, 1604/73 a 1679/7 Adresa předmětu ocenění: Vinařice Vinařice Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Vinařice Katastrální území: Vinařice u Kladna Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 500,00 Kč/m 2 2.LV č. 855, k.ú. Libušín, pozemky parc. č. 2098/31, 2238/5 a 2255/2 Adresa předmětu ocenění: Libušín Libušín Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Libušín Katastrální území: Libušín Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 500,00 Kč/m Podklady pro vypracování posudku: - prohlídka dne snímek pozemkové mapy - informace o pozemku z LV č. 855 pro k.ú. Libušín - informace o pozemku z LV č. 566 pro k.ú. Vinařice u Kladna - kupní smlouvy ze sbírky listin : 1) V-1883/15 k.ú. Libušín 2) V-10836/14 k.ú. Vinařice u Kladna 3) V- 7243/15 k.ú. Vinařice u Kladna 4) V /15- k.ú. Třebichovice

4 Právní závady-restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena: Na nemovitosti nebyly zjištěny jiná omezení vlastnického práva než ta která jsou uvedeny v části C LV č.855 pro k.ú. Libušín a LV č. 566 pro k.ú. Vinařice u Kladna Poloha a popis nemovitosti: - k.ú Libušín, p.č.2098/31, 2238/5,2255/2 - k.ú. Vinařice u Kladna, p.č.1600/12, 16043/73, 1679/7

5 - 5 - LV č. 566, k.ú. Vinařice u Kladna pozemky se nacházejí na severním okraji katastrálního území Vinařice u Kladna poblíž bývalého nádraží Vinařice. Od okraje zástavby obce jsou ve vzdálenosti 2.2 km. Pozemek parc. č. 1600/12 je zapsán v katastru nemovitostí jako ostatní plocha a je živičný, pozemek parc. č. 1604/73 je koryto vodního toku. Pozemek parc. č. 1679/7 ja zapsán v katastru nemovitostí jako trvalý travní porost, není delší dobu obhospodařován a je zarostlý rákosem. LV č. 855, k.ú. Libušín- pozemky se nacházejí na východním okraji katastrálního území Libušín ve vzdálenosti 1,5 km od obce. Pozemek parc. č. 2255/2 je v katru zapsán jako koryto vodního tokuý, pozemek parc. č. 2238/5 jako neplodná půda. Pozemek parc. č. 2098/31 je v katastru nemovitostí zapsán jako orná půda a je zemědělsky využíván. 3. Ocenění: 3.1. Volba metody ocenění: Na základě zjištěných skutečností (druh a poloha nemovitosti) byl proveden výběr metod ocenění pro danou nemovitost. Byly použity metody stanovení ceny porovnáním a dle cenového předpisu Stanovení hodnoty nemovitosti: Věcná hodnota : Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou pozemky není věcná hodnota stanovena Ocenění na základě výnosů z pronájmu: Porovnatelné pozemky jsou v této oblasti pronajímány, ale většinou za nízké nájemné nebo nefinanční plnění a nelze stanovit cenu na základě výnosů z pronájmu Metoda porovnávací: Pro porovnání byly zjištěny následující prodeje porovnatelných pozemků: 1) V- 1883/15 id 1/3 pozemků parc.č. 94, 2086/11, 2087/4, 2097/9, 3169/21, k.ú. Libušín o celkové výměře m 2, kupní cena ,- Kč 17,80 Kč/m 2

6 - 6-2) V-7243/15 pozemky p.č. 93/1, 1508/7, 1524/1, k.ú. Vinařice u Kladna o celkové výměře m 2, kupní cena ,- Kč 28,60 Kč/m 2 3) V /14 pozemky p.č. 46/11, 1716/5, /5, k.ú. Vinařice u Kladna o celkové výměře m 2, kupní cena ,- Kč 14,30Kč/m 2 4) V /15- pozemky p.č. 50, 1197,1206,1209,1210, k.ú. Třebichovice o celkové výměře m 2, kupní cena ,- Kč 9,30 Kč/m 2 Průměrná cena je stanovena váženým průměrem, kde pozemkům č. 4 je přidělena váha 5, pozemkům č 3 váha 3 a pozemkům č. 1 a 2 váha 1: ( * *9.30)/10 = Kč/m 2 Cena pozemků stanovená porovnáním: m 2 * 13,60 Kč/m 2 = ,- Kč Podíl 7/240 = 7 027,- Kč Cena dle platného cenového předpisu: Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel II 0,80 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí II 1,03 (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, II 0,98 služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 727,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel II 0,80 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) II 1,03

7 - 7 - O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) I 1,00 I 1,00 II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 727,00 Kč/m 2 LV č. 566, k.ú. Vinařice u Kladna, pozemky parc. č.1600/12, 1604/73 a 1679/7 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky k.ú. Vinařice u Kladna Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah III, vlečky, -0,50 P2. Charakter a zastavěnost území III V kat. úz. sídelní části obce v nezastavěném území -0,15 P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem 0,00 P4. Vlivy ostatní neuvedené II Vlivy snižující cenu -0,30 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,60 Součet srážek a přirážek ve znacích 1 až 4 je -0,950 ale lze uplatnit maximálně v hodnotě -0,90. 4 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + P i ) = 0,060 i = 1 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst ,- 0,060 1,000 43,62 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než ZC * 0, ,05 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha /12 129,00 109, ,45 dráha Ostatní stavební pozemek - celkem 129,00 m ,45

8 - 8 - Zemědělský, dlouhodobě neobhospodařovávaný pozemek dle 6 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef 1 Koef 2 Úprava ] [Kč/m 2 ] 6 odstavec 5 727,- 0,04 0,65 0 % 18,90 Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [%] [Kč/m 2 ] [Kč] 6 odstavec 5 trvalý travní porost 1679/ ,00 18, ,70 Neobhospodařovávaný zemědělský pozemek - celkem 4 253,00 m ,70 Pozemek ostatních vodních ploch oceněný dle 8 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zatřídění Zákl. cena Upr. cena [Kč/m 2 Koeficienty Index P Úprava ] [Kč/m 2 ] 8 odst. 4 - pozemky vodního toku 8 odstavec 4 727,- 0,06 1,00 43,62 Typ Název Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] % [Kč/m 2 ] [Kč] 8 odstavec 4 vodní plocha 1604/73 38,00 43, ,56 Pozemek ostatních vodních ploch - celkem 38,00 m ,56 Pozemky k.ú. Vinařice u Kladna - zjištěná cena = ,71 Kč LV č. 855, k.ú. Libušín, pozemky parc. č. 2098/31, 2238/5 a 2255/2 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky k.ú. Libušín Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s tisíci obyv. - území sousedních obcí: 100 % Celková úprava ceny: 100,00 % Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 2098/ ,00 13,46 100,00 26, ,90 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: ,00 m ,90 Zemědělský, dlouhodobě neobhospodařovávaný pozemek dle 6 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef 1 Koef 2 Úprava ] [Kč/m 2 ] 6 odstavec 5 727,- 0,04 0,65 0 % 18,90 Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [%] [Kč/m 2 ] [Kč] 6 odstavec 5 ostatní plocha 2238/5 4,00 18,90 75,60

9 - 9 - Neobhospodařovávaný zemědělský pozemek - celkem 4,00 m 2 75,60 Pozemek ostatních vodních ploch oceněný dle 8 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zatřídění Zákl. cena Upr. cena [Kč/m 2 Koeficienty Index P Úprava ] [Kč/m 2 ] 8 odst. 4 pozemky vodního toku 8 odstavec 4 727,- 0,06 1,00 43,62 Typ Název Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] % [Kč/m 2 ] [Kč] 8 odstavec 4 vodní plocha 2255/2 191,00 43, ,42 Pozemek ostatních vodních ploch - celkem 191,00 m ,42 Pozemky k.ú. Libušín - zjištěná cena = ,92 Kč Rekapitulace výsledných cen LV č. 566, k.ú. Vinařice u Kladna, pozemky parc. č.1600/12, 1604/73 a 1679/7 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky k.ú. Vinařice u Kladna ,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,- Kč LV č. 566, k.ú. Vinařice u Kladna, pozemky parc. č.1600/12, 1604/73 a ,- Kč 1679/7 celkem Úprava ceny vlastnickým podílem * 7 / 240 Výsledná cena: 2 803,- Kč LV č. 855, k.ú. Libušín, pozemky parc. č. 2098/31, 2238/5 a 2255/2 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky k.ú. Libušín ,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,- Kč LV č. 855, k.ú. Libušín, pozemky parc. č. 2098/31, 2238/5 a 2255/ ,- Kč celkem Úprava ceny vlastnickým podílem * 7 / 240 Výsledná cena: ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč

10 Rekapitulace: - věcná hodnota nestanoveno - výnosová hodnota nestanoveno - porovnávací hodnota 7 000,- Kč - cena dle platného cenového předpisu ,- Kč 5. Závěr: Zadaným úkolem ocenění bylo provést návrh obvyklé ceny - podílu 7/240 pozemků : 1) parc. č. 1600/12, 1604/73 a 1679/7 v k.ú. Vinařice u Kladna, obec Vinařice, okr. Kladno 2) parc. č. 2098/31, 2238/5 a 2255/2 v k.ú. a obci Libušín, okr. Kladno Na základě výše uvedeného považuji za obvyklou cenu stanovenou porovnáním: 7 000,- Kč Slovy: -sedmtisíc,- Kč Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze 2 ze dne pod č.j. 915/87, pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady, se specializací pro odhady cen nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 21/2016 znaleckého deníku. Ve Slaném Ing. Petr Macák Štefánikova Slaný tel.: macak.petr@centrum.cz Seznam příloh - informace o pozemku z LV č. 855 pro k.ú. Libušín 3xA 4 - informace o pozemku z LV č. 566 pro k.ú. Vinařice u Kladna - snímek pozemkové mapy k.ú. Libušín - snímek pozemkové mapy k.ú. Vinařice u Kladna