Znalecký posudek č /2014

Transkript

1 Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec Otrokovice, Moravní 6224 mobil: Znalecký posudek č /2014 o obvyklé ceně nemovitostí bytové jednotky č. 4562/15 v budově čp na pozemku parcelní číslo st včetně podílu na společných částech budovy a na pozemku v katastrálním území Zlín, obci Zlín, okrese Zlín Objednatel posudku: Exekutorský úřad Zlín Lešetín IV/ Z l í n Usnesení č.j. 177 EX 33906/ ze dne Účel posudku: ocenění nemovitostí v exekučním řízení Podle stavu ke dni (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Eva Hradilová Moravní Otrokovice Posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli v 1 vyhotovení listinná podoba a 1x v elektronické podobě na CD. V Otrokovicích, dne 5. listopadu 2014

2 A. Nález 1. Znalecký úkol : Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne č.j. 177 EX 33906/ Úkolem znalce je: ocenění nemovitostí ve vlastnictví povinné se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitosti znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány. Předmětem ocenění jsou nemovitosti bytová jednotka č. 4562/15 v budově č.p na pozemku parcelní číslo st zastavěná plocha a nádvoří včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy i na pozemku v katastrálním území Zlín, obec Zlín, okres Zlín. 2. Informace o nemovitosti : Adresa nemovitostí : Zlín, Slunečná 4562 Kraj : Zlínský Okres : Zlín Obec : Zlín Katastrální území : Zlín 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti : Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 3. listopadu 2014 znalcem. Byt je pravděpodobně užíván nájemním způsobem, ani na písemnou výzvu uživatel ani vlastník nereagoval, prohlídka vnitřních prostor bytu nebyla umožněná. 4. Podklady pro vypracování ocenění: 1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Zlín, LV č ze dne , 2) místní šetření znalce dne 3. listopadu 2014, fotodokumentace, 3) kopie katastrální mapy bez identifikace, 4) databáze znalce o prodeji obdobných nemovitostí, 5) informace realitních kanceláří o prodeji a nájmu obdobných nemovitostí. 5. Použitá literatura : 1) Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. 2) Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. 3) Bradáč.A.- Teorie oceňování nemovitostí CERM V.vydání, Brno ) Bradáč A., Krejčíř P., Hallerová A., Úřední oceňování majetku, CERM Brno Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určuje se porovnáním, přičemž minimálně dvě metody výpočtu jsou základem určení ceny obvyklé nemovitostí: Ocenění staveb porovnávacím způsobem dle platného oceňovacího předpisu (prováděcí vyhláška zákona o majetku), kdy numerické hodnoty obsahují v sobě dlouhodobé statistické údaje o cenách určitého typu staveb

3 Srovnatelná cena Srovnatelná cena, jež je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Pak Obvyklá cena Je závěrečným odhadem ceny podle odborné úvahy a zkušeností znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. 7. Vlastnické a evidenční údaje : Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č je paní Iveta Michálková, nar. dne bytem Vlčková č. ev. 125 vlastníkem oceňovaných nemovitostí - bytové jednotky č. 4562/15 v budově čp na pozemku parcelní číslo st zastavěná plocha a nádvoří včetně podílu na společných částech budovy a na pozemku parcelní číslo st zastavěná plocha a nádvoří o výměře 511,0 m 2 v katastrálním území Zlín, obci Zlín, okrese Zlín. Výše spoluvlastnického podílu činí id. 7772/ k celku. 8.Přírodní katastrofy : V lokalitě nehrozí povodně ani sesuvy půdy. 9. Věcná břemena, závazky: Na nemovitostech váznou finanční závazky vlastníka, které se do výsledné ceny nemovitostí dle tohoto posudku nepromítají. 10. Základní popis : Základní charakteristika Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Zlín s počtem obyvatel (dle platného lexikonu) , které je krajským městem. Zlín jako správní centrum Zlínského kraje poskytuje svým občanům nejenom kompletní občanskou vybavenost, školy na všech úrovních včetně vysoké, ve městě je vytvořena síť obchodů a služeb, jsou zde sportovní areály, koupaliště, zdravotnické zařízení od polikliniky, nemocnice po specializovaná zdravotnická zařízení ale i s tím vším se pojící relativně širokou možnost pracovního uplatnění obyvatel. Oceňovaná nemovitost je umístěná v bytovém domě postaveným v roce 1972 na sídlišti Jižní Svahy. Bytový dům je umístěn v silně svažitém terénu, vhod do domu je situován ze západní strany po dlážděném chodníku od severu i bezbariérově. Dům je pětipodlažní, v 1.NP. se nacházejí společné prostory domu, vstup, sklepní prostory náležícími k jednotlivým bytovým jednotkám. V dalších nadzemních podlažích jsou bytové jednotky. Bytový dům je napojen na městský vodovod, kanalizaci, rozvod el. energie a plyn. Z hlediska umístění nemovitostí a s ohledem na jejich charakter se jedná o polohu vhodnou pro daný účel užití se všemi výhodami i nevýhodami jaké skýtá velké sídliště na kraji města s tím, že tato části Jižních Svahů je nejpěknější, hustě porostená zelení a s dobrou docházkovou vzdáleností do centra města, kde lze za několik minut dojít i pěšky. Dopravní dostupnost Dům je umístěn na ulici Slunečná, zastávka prostředků MHD autobus a trolejbus je vzdálena do 500 m od bytového domu. Ve Zlíně se nachází autobusové nádraží a vlaková stanice, nejbližší zastávka ČD s mezinárodními spoji je v Otrokovicích Účel využití Posuzovaný byt v bytovém domě je pravděpodobně užíván nájemním způsobem Pozemky Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl vlastníka jednotky na pozemku, na kterém je umístěn bytový dům. Pozemek je svažitý, inženýrské sítě v místě kompletní. Město Zlín má zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků, do které je plocha zařazena

4 Kopie katastrální mapy Pozemek parcelní číslo st s budovou č.p v katastrálním území a obci Zlín, okres Zlín Pozemek je užíván v souladu s evidencí. Obsah ocenění Jednotka č. 4562/15 v budově č.p na pozemku parcelní číslo st zastavěná plocha a nádvoří včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy a pozemku v katastrálním území a obci Zlín, okrese Zlín. 11. Popis bytu : Budova čp je panelovou stavbou užívanou od počátku sedmdesátých let minulého století. Dům má pět nadzemních podlaží z toho čtyři obytné. Jednotlivá podlaží jsou dále propojena vnitřním žb montovaným schodištěm. Stavba je založená na betonových pásových základech, izolovaných proti spodní vodě. Obvodové konstrukce železobetonové - panely, celek dodatečně zateplen, stropní kce s rovným podhledem rovněž železobetonové, střecha rovná s vnitřním svodem dešťových vod., krytina živičná, klempířské konstrukce pozinkovaný plech. Dům je po revitalizaci. V bytě jsou nová plastová okna, jinak znalec předpokládá, že je byt v původním dobrém stavu. Společné prostory jsou tvořeny sušárnou a kolárnou. Posuzovaný byt je umístěn ve 3. NP. stavby, vzhledem k tomu, že vstup nebyl umožněn jeho popis najdeme v kupní smlouvě: - 4 -

5 Umístění domu vůči centru a občanské vybavenosti patří mezi dobré až velmi dobré, cesta pěšky do centra trvá okolo 10 min. V místě je základní občanská vybavenost, počet parkovacích míst je mírně omezen. Bytový dům je součástí stavebního pozemku, na kterém stojí, vlastníci jsou totožní, do ceny bytu se promítá i cena podílu na stavební ploše pod stavbou. Oceňovaná jednotka obsahuje byt typu se zázemím. Celková plocha prostor bytu činí 76,08 m 2, plocha sklepní kóje činí 1,64 m 2, plocha balkonu činí 7,98 m 2. Při prohlídce bytu byly zjištěny následující vady a nedodělky, stavebně technický stav : Vybavení bytu se předpokládá standardní, nové jsou zde okna plast, dům je zateplen. Byt je schopen trvalého užívání. Celkový stavebně technický stav bytového domu je dobrý, umístění domu atraktivní. B. Posudek : 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 199/2014 Sb. Jednotka č. 4562/15 včetně podílu na společných částech domu č.p na pozemku parcelní číslo st v katastrálním území a obci Zlín včetně podílu na pozemku Výměry pro ocenění PP výpočtová plocha bytu: PP = 76,08 + 7,98 + (1,64*0,1) = 84,22 m 2 Jednotka č. 4562/15, ulice Slunečná, byt v budově J O bec Katastrální území Zlín Zlín Počet obyvatel Kraj M alý lexikon obcí ČR Zlínský Základní cena příloha č. 27,tab. 1 ZCU Kč/m ,00 Podlahová plocha bytu PP m2 84,22 Konstrukce a vybavení bytů, tab. č. 2, příloha č. 27 vyhlášky Znak Popis zn. Číslo Popis V1 1 Typ stavby III. panelová zateplená 2 Společné části II. kolárna, sušárna 3 Příslušenství dom u II. bez dopadu na cenu 4 Umístění bytu II. ostatní podlaží nevýjmenované 5 orientace místností III. ostatní strany s výhledem 0,03 6 Zákl. příslušenství bytu III. standard 7 Další vybavení III. lodžie, sklepní kóje 8 Vytápění III. dálkové 9 Jiné kriterium III. bez vlivu 0,03 Koeficient s stáří 41 s = 1-5*y 0,80 10 Stav III. průměrný stav 0,85 Iv 0,69602 Trh s nem ovitostm i, tabulka č. 1, příloha č. 3 vyhlášky 1 Dílčí situace I. Nabídka je vyšší než poptávka -0,06 2 Vlastnictví nem ovitosti III. Pozemek ve spoluvlastnictví -0,01 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů II. Bez vlivu 5 Povodňové riziko IV. Zanedbatelné nebezpečí 1,00 It 0,93 Index polohy pro pozem ky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky 1 Druh a účel užití stavby I. rezidenční, obec nad obyvatel 1,00 2 Převažující zástavba v okolí I. rezidenční zástavba 0,02 3 Poloha pozemku II. navazuje na střed 4 Napojení na sítě I. kompletní 5 O bčanská vybavenost IV. dostupná 6 Dopravní dostupnost V. špatné parkovací možnosti -0,02 7 Hromadná doprava V. zastávka do 200 m 8 Komerční využití I. bez možností využití 9 O byvatelstvo II. bezproblém ové okolí 10 Nezaměstnanost II. odpovídá průměru v kraji 11 Vlivy neuvedené II. bez vlivu Ip 1,00 Cena nem ovitosti celkem C = ZCU*PP*Iv*It*Ip ,22-5 -

6 P plocha pozemku: P = 511,0 m 2 Podíl na pozemku parcelní číslo st zastavěná plocha a nádvoří Obec Zlín Katastrální území Zlín Počet obyvatel Kraj Malý lexikon obcí ČR Zlínský Základní cena cenová mapa 1 15 Podíl na pozemku náležící jednotce dle KN 7772/ Plocha pozemku Cena podílu na pozemku CP = ZC*P*podíl P m ,43 Cena nemovitostí porovnávacím způsobem dle vyhlášky č. 441/2013 Sb. - rekapitulace cen: Jednotka č. 4562/15 s podílem na budově a pozemku dle LV, k.ú. Zlín = ,60 Kč Cena dle předpisu ke dni ocenění (zaokrouhleno) = Kč 2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou srovnání V současné době nabídka bytů v krajském městě Zlíně je velmi rozsáhlá, bytů typů je po celém Zlíně v nabídce přes pět desítek a z toho nejméně polovina se nachází v obdobných panelových budovách a v lokalitě Jižní Svahy. Ceny sjednané jsou podstatně nižší než požadované, je to výsledem velké nabídky, kdy zájemce má z čeho vybírat a je lákán na slevy. Byty srovnatelné s posuzovaným a v jeho blízkosti lze demonstrovat na těchto nabídkách: - 6 -

7 Z hlediska nabídky pracovních míst je krajské město ideálním místem. Je zde jedna z nejmenších nezaměstnaností regionu. V celorepublikovém porovnání se jedná o průměr. Výhodou krajského města je rovněž existence kompletní soustavy úřadů, služeb, široké možnosti sportovního i kulturního vyžití. S ohledem na výše uvedené určuji cenu posuzovaných nemovitostí jednotky v budově s podílem na pozemku ve výši Cena nemovitostí určená srovnáním Kč C) Závěr cena nemovitostí: Porovnávací cena dle předpisu Kč Cena určená srovnáním Kč Obvyklou cenu posuzovaných nemovitostí dle LV č vedeném pro katastrální území Zlín, obec Zlín, okres Zlín tj. jednotky č. 4562/15 v budově č.p na pozemku parcelní číslo st zastavěná plocha a nádvoří včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy a na pozemku ve výši id. 7772/ vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. určuji ve výši: Slovy : jedenmilionjednostodvacettisíc korun českých 1, Kč V Otrokovicích, dne 5. listopadu 2014 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem /2014 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 53/

8 Mapové podklady: Budova čp. 4562, ulice Slunečná, obec Zlín Fotodokumentace: ze západní strany Budova čp. 4562, ulice Slunečná v obci Zlín, vchod do domu Pohled na dům z ulice Nad Stráněmi - 8 -

9 List vlastnictví: - 9 -