ZNALECKÝ POSUDEK. č. 141/7231/2015

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 141/7231/2015 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 následujících nemovitých věcí: pozemku čís. parcely St. 1696, rodinného domu č.p. 938 a dalších staveb tvořících součást a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Unhošť, ve městě Unhošť, ulice U Jezírka, okres Kladno, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 141/7231/2015 LV no.: 2256 Name of subject / Předmět ocenění Spoluvlastnický podíl 1/2 následujících nemovitých věcí: pozemku čís. parcely St. 1696, rodinného domu č.p.938 a dalších staveb tvořících součást a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Unhošť, ve městě Unhošť, okres Kladno, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: U Jezírka č.p. 938, Unhošť Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: Není stanovena Kč Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St (podíl 1/2) Appurtenances lands: Příslušenství pozemků: další stavby: přípojky IS (elektro, voda, kanalizace, telefon), zděná vedlejší stavba, zahradní altán, oplocení, vrata, vrátka, zpevněné plochy Size: Velikost 383 m 2 (podíl 1/2) Location in the town: Poloha v obci: jižní okraj města Unhošť, v zástavbě obdobných rodinných domů Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura ve městě Unhošť úplná občanská vybavenost Unit price: Jednotková cena Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: 180,48 m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: 103,00 m 2 Resident area: Bytové plochy: 133,48 m 2 Floor area: Podlahová plocha (užitná): 180,48 m 2 Storage area: Skladové a ostatní plochy: 23,78 m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: 689,00 m 3 Other and manufacturing: Ostatní garáž 23,22 m 2 Unit price: Jednotková cena: nestanovena Kč/m 2 Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: 1989 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 30 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 - 3 -

4 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č ze dne jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví následujících osob: pan Malý Radek, bytem U Jezírka č.p. 938, Unhošť podíl 1/2 SJM Malý Vlastimil a Malá Stanislava, bytem U Jezírka č.p. 938, Unhošť podíl 1/2. Předmětem ocenění je podíl o velikosti 1/2, který je ve vlastnictví SJM Malý Vlastimil a Malá Stanislava. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č ze dne jsou oceňované nemovité věci, tj. podíl ½ ve vlastnictví SJM Malý Vlastimil a Malá Stanislava, omezeny následujícími omezeními: - zástavními právy smluvními ve prospěch České spořitelny a.s. (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavními právy z rozhodnutí správního orgánu (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Poznámka: Ostatní omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č se vztahují na pana Malého Radka. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č ze dne není vlastnické právo k oceňovaným nemovitým věcem omezeno žádnými věcnými břemeny. Poznámka: Věcné břemeno evidované v části B listu vlastnictví č nemá omezující charakter a bylo jím v minulosti umožněno vjezdu k čištění jímek na pozemku čís. parcely 158/1, s oprávněním ke stavbě č.p Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č ze dne jsou oceňované nemovité věci, tj. podíl ½ ve vlastnictví SJM Malý Vlastimil a Malá Stanislava, omezeny následujícími omezeními: - zástavními právy smluvními ve prospěch České spořitelny a.s. (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavními právy z rozhodnutí správního orgánu (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 938 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití jako rodinný dům. Stavba splňuje zákonné parametry rodinného domu, tzn. skutečný stav je v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Vedlejší stavby na pozemku čís. parcely St nejsou zapsány v katastru nemovitostí. Při ocenění je předpokládáno, že stavby na pozemku čís. parcely St jsou součástí pozemku. Weak points / slabé stránky: - předmětem ocenění je pouze podíl 1/2, tzn. snížená prodejnost - rodinný dům v téměř původním, udržovaném stavu - průměrný standard vnitřního vybavení - lokální zatékání střešní krytinou Strong points / silné stránky: - dobrá dopravní dostupnost okolních měst, zejména města Statutárního města Kladna a hlavního města Prahy - dostatečná podlahová plocha Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č pro k.ú. a obec Unhošť, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální a ortofoto mapa pro část k.ú. Unhošť, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne za přítomnosti vlastníků podílu nemovitých věcí pana Malého Vlastimila a paní Malé Stanislavy

5 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území Název katastrálního území : Unhošť Kód obce : Název obce : Unhošť Počet obyvatel obce : 4350 Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0203 Název okresu : Kladno Název kraje : Středočeský Poloha v obci : jižní okraj města Unhošť, v zástavbě obdobných rodinných domů Infrastructure / Infrastruktura: Město Unhošť se svými více než 4000 obyvateli patří k menším městům okresu Kladno a Středočeského kraje, avšak z důvodu situování v dojezdové vzdálenosti Statutárního města Kladna (cca 9 km severně) a Hlavního města Prahy, je poměrně vyhledávaným pro potřeby bydlení. Město Unhošť disponuje občanskou vybaveností odpovídající velikosti a významu města (městský úřad, pošta, mateřská škola, základní škola, základní zdravotní péče vč. lékárny, benzínová čerpací stanice, řada obchodů a provozoven, restaurace), s rozšířenou úplnou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na Statutární město Kladno a Hlavní město Praha. Město Unhošť je dobře dostupná silniční dopravou a autobusovou dopravou. Dobré dopravní spojení je s městem Kladnem, a to po silnici I/61 (Unhošť - Kladno), dále po dálnici R6 je dostupné Hlavní město Praha. Z inženýrských sítí je v obci proveden rozvod elektrického proudu, rozvod veřejného vodovodu a kanalizace, rozvod zemního plynu. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci jsou situovány na jižním okraji města Unhošť v zástavbě obdobných rodinných domů. Lokalita je klidná, pro bydlení dobrá. (poloha nemovitých věcí je patrná ze situace širších vztahů a ortofoto mapy)

6 Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 938: Rodinný dům č.p. 938 je situován jako řadový krajní, který stojí na pozemku čís. parcely St. 1696, k.ú. Unhošť. Dispoziční řešení: Rodinný dům je situován jako řadový krajní, je podsklepený, má jedno nadzemní podlaží (přízemí) a podkroví ve střeše sedlového tvaru. Vnitřní dispozice je tvořena jednou jednotkou bytem o velikosti 5+1 s příslušenstvím. Vzhled stavby je patrný z fotodokumentace v příloze ocenění. Podrobná vnitřní dispozice: 1.PP vstupní chodba (7,54m 2 ), 2x komora (1,89m 2 + 1,89m 2 ), kotelna s uhelnou (11,24m 2 ), dílna (8,76m 2 ), chodba se schodištěm (8,80m 2 ), garáž (23,22m 2 ) Mezipatro chodba vstup na zahradu (3,13m 2 ), WC (0,90m 2 ) 1.NP chodba (6,34m 2 ), kuchyně (11,85m 2 ), spíž (1,90m 2 ), pokoj (11,92m 2 ), pokoj (21,36m 2 ), WC (2,70m 2 ), balkon (11,39m 2 ) Podkroví - chodba (3,78m 2 ), koupelna s WC (3,32m 2 ), pokoj (15,83m 2 ), pokoj (11,32m 2 ), pokoj (11,40m 2 ) Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, cihelné, základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti, stropy jsou betonové s keramickou vložkou MIAKU, střešní konstrukce je dřevěná vázaná sedlového tvaru, střešní krytina je tašková, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, schodiště je betonové s dlažbou. Podlahy jsou betonové, povrchovou úpravu tvoří keramická dlažba, PVC a textilní krytina. Okna jsou plastová. Vstupní dveře jsou plastové, vnitřní dveře jsou hladké plné a prosklené do ocelových zárubní. Vnitřní omítky jsou štukové, v podkroví jsou podhledové desky (částečně poškozené vlivem lokálně poškozené střešní krytiny), v sociálních zázemích a kuchyních doplněné keramickým obkladem. Vnější omítky jsou břízolitové. Rodinný dům má vnitřní rozvody elektrického proudu, vody, kanalizace a telefonu. Rozvody vody jsou částečně kovové a částečně plastové, napojené na veřejný vodovodní řad. Rozvody kanalizace jsou plastové, napojené na veřejný kanalizační řad. Vytápění je ústřední, kotlem na tupá paliva. Zdrojem teplé vody je elektrický zásobníkový ohřívač. K datu místního šetření jsou sociální zázemí vybavena běžnými zařizovacími předměty (3x splachovací WC, 3x umývadlo, 1x vana), kuchyně je vybavena sektorovou kuchyňskou linkou a elektrickým sporákem. Stáří a stavební stav: Rodinný dům byl postaven v roce 1989, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 26 let. Za dobu existence byla na rodinném domě prováděna běžná údržba. Přibližně v roce 2002 byla provedena výměna oken za plastová. Celkový technický stav lze hodnotit jako dobrý, odpovídající stáří a prováděné údržbě. Vnitřní vybavení je ve standardu odpovídajícím 90. letům minulého století. Pro užívání v novodobém standardu je vhodné provedení stavebních úprav interiéru. Další stavby a příslušenství: Součástí oceňovaného pozemku jsou další stavby, tvořící součást a příslušenství pozemku. Vedlejší stavby na p.p.č. St. 1696: Jedná se o vedlejší zděnou stavbu na pozemku čís. parcely St (při severní hranici pozemku), stavba je nepodsklepená, má jedno nadzemní podlaží, zastřešení je střechou pultového tvaru s mírným sklonem. Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, střešní krytina je tvořena eternitovými šablonami, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Vnější omítky jsou hladké. Dveře jsou dřevěné. Celkový stavebně technický stav lze hodnotit jako poměrně dobrý. Dále se jedná o zahradní altán na pozemku čís. parcely St (ve střední části pozemku), stavba je nepodsklepená, má jedno nadzemní podlaží, zastřešení je sedlovou střechou. Stavba má svislé nosné konstrukce dřevěné, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Dveře jsou dřevěné, prosklené, okna jsou jednoduchá. Celkový stavebně technický stav lze hodnotit jako poměrně dobrý. Poznámka: Vedlejší stavby na pozemku čís. parcely St nejsou zapsány v katastru nemovitostí. Při ocenění je předpokládáno, že stavby na pozemku čís. parcely St jsou součástí pozemku. Dále se jedná zejména o přípojky IS (elektro, voda, kanalizace, telefon), oplocení, vrata, vrátka, zpevněné plochy. Další stavby a stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny

7 Pozemek: Předmětem ocenění je pozemek čís. parcely St. 1696, k.ú. a obec Unhošť. Pozemek je téměř obdélníkového tvaru, rovinné konfigurace. Pozemek čís. parcely St je částečně zastavěn rodinným domem č.p. 938, vedlejšími stavbami (zděná stavba a zahradní altán), nezastavěnou část tvoří nádvoří a zahradu k rodinnému domu. Pozemek je napojen na v místě dostupné inženýrské sítě, a to veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, elektrický proud, telefon. Přístup a příjezd k pozemku je po zpevněné veřejné komunikaci, pozemku čís. parcely 1913/3 (ostatní komunikace/ostatní plocha), který je ve vlastnictví Města Unhoště a dále přes pozemek veřejného prostranství, pozemek čís. parcely 158/3 (ostatní plocha/jiná plocha), který je ve vlastnictví České republiky. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměra pozemku je patrná z listu vlastnictví v příloze, tvar je patrný z katastrální a ortofoto mapy v příloze ocenění. ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech o velikosti 1/2 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze informace o celých nemovitých věcech, budou nemovité věci nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitých věcí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Indikace výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 následujících nemovitých věcí: pozemku čís. parcely St. 1696, rodinného domu č.p. 938 a dalších staveb tvořících součást a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Unhošť, v obci Unhošť, okres Kladno, Středočeský kraj, je zohledněna při použití koeficientu cenové úpravy při stanovení porovnávací hodnoty nemovitých věcí (viz. příloha Analýza hodnot)

8 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu 1/2 následujících nemovitých věcí: pozemku čís. parcely St. 1696, rodinného domu č.p. 938 a dalších staveb tvořících součást a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Unhošť, v obci Unhošť, okres Kladno, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 25. května 2015 (po zaokrouhlení) ,- Kč Slovy: Devětsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí: Podle části C listu vlastnictví č ze dne jsou oceňované nemovité věci, tj. podíl ½ ve vlastnictví SJM Malý Vlastimil a Malá Stanislava, omezeny následujícími omezeními: - zástavními právy smluvními ve prospěch České spořitelny a.s. (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavními právy z rozhodnutí správního orgánu (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Poznámka: Ostatní omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č se vztahují na pana Malého Radka. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 141/7231/2015. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 2. června