STUDIE PROVEDITELNOSTI VÝSTAVBA A PROVOZ NOVÉ SPORTOVNÍ HALY KAMENNÁ STEZKA

Transkript

1 STUDIE PROVEDITELNOSTI VÝSTAVBA A PROVOZ NOVÉ SPORTOVNÍ HALY KAMENNÁ STEZKA Květen 2013 AK Kabilka, advokátní kancelář

2 Obsah OBSAH... 2 SLOVNÍK POJMŮ... 5 ÚVOD MANAŽERSKÉ SHRNUTÍ ANALÝZA POTŘEB, CÍLŮ A POŽADAVKŮ ZADAVATELE ANALÝZA POTŘEB A CÍLŮ ZADAVATELE ZÁKLADNÍ POŽADAVKY, ZPŮSOB VYUŽITÍ A IDENTIFIKACE ZÁJMOVÝCH SKUPIN ROZPOČTOVÉ MOŽNOSTI MĚSTA MOŽNOSTI ŘEŠENÍ VÝSTAVBY A PROVOZU SPORTOVNÍ HALY NÁVRH VARIANT REALIZACE ZÁMĚRU PROVOZ A VLASTNICTVÍ SPORTOVNÍ HALY PROVOZNÍ MODELY V ČESKÉ REPUBLICE PROVOZ SPORTOVNÍ HALY V KUTNÉ HOŘE VLASTNICTVÍ NEMOVITOSTI POŘÍZENÍ NOVÉ SPORTOVNÍ HALY MĚSTEM VLASTNÍ ZDROJE KUTNÉ HORY CIZÍ ZDROJE ZÁKLADNÍ PARAMETRY TRANSAKCE FINANČNÍ ASPEKTY PRÁVNÍ ASPEKTY ORIENTAČNÍ HARMONOGRAM PRŮBĚH PROJEKTU RIZIKA VÝHODY A NEVÝHODY, SHRNUTÍ HALA JE VE VLASTNICTVÍ SOUKROMÉHO SUBJEKTU NABÍDKA SOUKROMÉHO SUBJEKTU ZÁKLADNÍ PARAMETRY TRANSAKCE FINANČNÍ ASPEKTY PRÁVNÍ ASPEKTY ORIENTAČNÍ HARMONOGRAM PRŮBĚH PROJEKTU RIZIKA VÝHODY A NEVÝHODY, SHRNUTÍ SPOLEČNÝ PODNIK ZÁKLADNÍ PARAMETRY TRANSAKCE SROVNÁNÍ VARIANT SROVNÁNÍ VARIANT (VÝDAJE MĚSTA) INVESTOR MĚSTO A INVESTOR - INVESTOR Studie proveditelnosti strana 2

3 8.2 SROVNÁNÍ VARIANT, KDYŽ TRŽBY OD KLUBŮ BUDOU O 20% NIŽŠÍ NEŽ V ZÁKLADNÍ VARIANTĚ A INVESTIČNÍ NÁKLADY BUDOU VYŠŠÍ O 20% SROVNÁNÍ ZÁKLADNÍCH PARAMETRŮ ZÁVĚR OPTIMÁLNÍ STRUKTURA TRANSAKCE, HARMONOGRAM STRUKTURA TRANSAKCE ROZDĚLENÍ ČINNOSTI RIZIKA TRANSAKCE PODMÍNKY A KRITÉRIA VÝBĚRU HARMONOGRAM DOPORUČENÍ DALŠÍCH HLAVNÍCH KROKŮ ZÁVĚR Studie proveditelnosti strana 3

4 Studie proveditelnosti strana 4

5 Slovník pojmů Dotace Dotace, o kterou zažádalo město Kutná Hora z prostředků MŠMT DPH Insolvenční zákon Soukromý partner, Investor Koncesní projekt nebo KP Obchodní zákoník Projektová smlouva Koncesní zákon nebo KZ MF MŠMT Platba za dostupnost Projekt Režijní ceny Studie ÚOHS Zadavatel Zákon o veřejných zakázkách nebo ZVZ Daň z přidané hodnoty Zákon č. 182/2006 Sb. o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon) v platném znění Soukromým partnerem (investorem) se rozumí subjekt ze soukromého sektoru, který realizuje Projekt na základě uzavřené projektové smlouvy, délka kontraktu se předpokládá na 20 let Koncesním projektem se rozumí analytický dokument, který prověří ekonomickou, technickou a právní proveditelnost projektu formou PPP, důsledky pro zadavatele a dostupnost v kontextu veřejných zdrojů. Slouží jako podklad schvalovacího procesu upraveného koncesním zákonem. Zákon č. 513/1991 Sb. Smlouva uzavřená mezi zadavatelem (či jím určenou osobou) a soukromým partnerem, bez ohledu na to, zda je zadaná podle ZVZ, nebo podle Koncesního zákona. Zákon č. 139/2006 Sb., o koncesních smlouvách a koncesním řízení (koncesní zákon) v platném znění Ministerstvo financí ČR Ministerstvo školství mládeže a tělovýchovy Pravidelné platby zadavatele soukromému partnerovi za to, že infrastruktura (sportovní hala) a služby jsou dostupné v požadované kvantitě a kvalitě a zahrnují jak úhradu ceny za zhotovení nové haly, tak úhradu průběžně poskytovaných služeb zajištění provozu a údržby nové infrastruktury. Vybudování a provoz sportovní haly Kamenná stezka Cena zahrnující provozní náklady a mzdy Studie proveditelnosti řešící ekonomickou a právní proveditelnost výstavby a provozu sportovní haly Kamenná stezka Úřad pro ochranu hospodářské soutěže Město Kutná Hora Zákon č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách v platném znění Studie proveditelnosti strana 5

6 Úvod Předmětem této studie je poskytnout objednateli Městu Kutná Hora (dále také zadavatel ) zpracování studie proveditelnosti (nebo také studie ), která bude zahrnovat: definice cílů a požadavků zadavatele na novou sportovní halu; možnosti řešení výstavby a provozu sportovní haly; preferovanou variantu právní a finanční zhodnocení vybraného řešení; finanční projekci celého projektu; identifikaci a rozdělení rizik projektu; návrh optimální struktury transakce; doporučení dalších kroků; harmonogram; stanovení způsobu, podmínek a kritérií pro výběr soukromého partnera. Analýza poslouží zadavateli jako jeden ze základních podkladů pro rozhodování o dalším postupu projektu. Cílem není zpracovat v této fázi koncesní projekt nebo odůvodnění veřejné zakázky, nicméně dokument bude zpracováván tak, aby informace v něm obsažené bylo možné dále importovat do koncesního projektu, popř. odůvodnění veřejné zakázky a zadávací dokumentace. Složení zainteresovaných stran: Město Kutná Hora zadavatel studie AK Kabilka, advokátní kancelář zhotovitel studie Studie proveditelnosti strana 6

7 1 Manažerské shrnutí Projekt řeší vybudování a provoz sportovní haly na Kamenné stezce (dále také Projekt ) v Kutné Hoře. Město Kutná Hora již dlouhodobě pociťuje absenci kvalitního zařízení, kde by mohli obyvatelé města Kutná Hora (zejména mládež) realizovat své volnočasové aktivity v průběhu celého roku. Potřeby a problémy města Kutná Hora: Nedostatečná kapacita kvalitních sportovních hal ve městě; Stávající haly nesplňují podmínky pro pořádání mistrovských zápasů a turnajů; Sportovní kluby nemožnost kvalitního tréninku, popř. hraní zápasů; Základní a střední školy ve městě nedostatek vhodných prostor pro hodiny tělesné výchovy a realizaci mimoškolních aktivit (žákovské turnaje ve florbalu, fotbalu, košíkové apod.); Veřejnost pociťující nedostatek víceúčelové sportovní haly pro sportovní vyžití. Vedení města v současné době připravuje projekt výstavby sportovní haly vedle ZŠ Kamenná stezka. Bylo zadáno zpracování architektonické studie a následně dokumentace pro územní rozhodnutí. Na výstavbu nové haly z vlastních zdrojů nemá v současné době Kutná Hora volné finanční prostředky. V úvahu připadají v zásadě dvě varianty řešení, které byly i řešeny v rámci této studie: a) Město Kutná Hora staví sportovní halu a následně ji provozuje varianta Město ; b) Sportovní halu staví a provozuje soukromý investor varianta Investor. Základní parametry varianty Město. Základní předpoklady projektu Veřejný zadavatel projektu: Vlastnictví sportovní haly: Vlastnictví pozemku: Financování Provoz haly Proces výběru dodavatele stavby: Dopady na město: Smluvní zajištění: Město Kutná Hora Město Kutná Hora Město Kutná Hora Úvěr (Dotace), Popis Zajištěn městem, městskou organizací popř. TJ Sparta Kutná Hora podle zákona č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách v platném znění zakázka na stavební práce potřeba vytvořit dostatečné prostředky v rozpočtové kapitole města na financování přípravy projektu, jeho výstavby (dluhová služba) a následně na jeho provoz dotace ze strany města smlouva s dodavatelem stavby Studie proveditelnosti strana 7

8 Základní platební mechanismus: Předpoklad velikosti stavebních nákladů: Hlavní výhody: Hlavní rizika: Z prostředků investičního úvěru bude zaplacena stavba. Město následně bude splácet investiční úvěr, a dotovat její ztrátový provoz (náklady) a zajišťovat provoz haly 50 mil. bez DPH Město má plnou kontrolu nad projektem po celou dobu životního cyklu haly Město nese riziko poptávky, zvýšení investičních nákladů a je třeba dotovat provoz sportovní haly. Základní parametry varianty Investor Základní předpoklady projektu Veřejný zadavatel projektu: Vlastnictví sportovní haly: Vlastnictví pozemku: Financování Provoz haly Proces výběru dodavatele: Dopady na město: Smluvní zajištění: Základní platební mechanismus: Investiční náklady: Hlavní výhody: Hlavní rizika Město Kutná Hora Soukromý partner Popis Soukromý partner (převod pozemku za úplatu) Vlastní a cizí zdroje soukromého partnera Soukromý partner na základě dlouhodobé smlouvy s městem podle zákona č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách v platném znění zakázka na služby potřeba vytvořit dostatečné prostředky v rozpočtové kapitole města na financování ročních nájmů a platby za dostupnost Projektová smlouva Z prostředků investora bude zajištěna výstavba a provoz haly. Město bude hradit investorovi nájem za školy a platbu za dostupnost. Investor bude dále inkasovat platby od klubů, popř. veřejnosti. 50 mil. bez DPH (+ náklad na pořízení pozemku) Město má plnou kontrolu nad finančními toky, které budou definovány dlouhodobou smlouvou (město nemá žádné nepředvídatelné náklady se zajištěním výstavby a provozu) Změna vnějších podmínek v rámci dlouholetého kontraktu Finanční model Pro finanční projekci byl zpracován finanční model. Pro maximální porovnatelnost obou variant byly základní vstupy (náklady, výnosy) prakticky totožné. Finanční model, ze kterého vycházejí uvedené údaje je zpracován tak, že umožňuje pružně měnit jednotlivé parametry vstupů a automaticky jsou přepočítány výstupy. Model kalkuluje skutečný počet pracovních dní, víkendů v následujících letech, tak aby výstupy (tržby z nájemného) byly co nejpřesnější. Dále počítá výši provozních a mzdových nákladů s definovanou indexací. Ve finanční části počítá úrokové náklady v jednotlivých letech, výše splátek jistiny, změnu hotovosti v jednotlivých letech a stav hotovosti na konci každého roku. Studie proveditelnosti strana 8

9 V neposlední řadě počítá potřebu hotovostní dotace od města/investora, tak aby byl zajištěn provoz haly a obsloužen dluh (splátky úroků a jistiny). Model generuje rozvahu, výsledovku a cash-flow výkazy ve statuárním formátu a lze jej případně následně použít k vyjednávání s bankami o poskytnutí úvěru a ověřování výhodnosti nabídek investorů. Výnosy obsazenost haly: Pro získání co nejpřesnějších informací o potenciálním využití haly byl zpracován dotazník, který byl distribuován potenciálním návštěvníkům (školy, sportovní kluby) v Kutné Hoře. Z předmětného šetření vychází vysoké procento zájmu o užívání haly (v určitých dnech a hodinách výrazně převyšuje kapacitní možnosti haly). Využití haly je plánováno od 8 do 22 hodin. Ve školním roce a v pracovní dny od 8 do 15 hodin je plánováno využití školami, jejichž zřizovatelem je zejména město Kutná Hora. Vytíženost byla kalkulována na úrovni 91% z důvodu školních prázdnin (jarní, pololetní) a státních svátků. V červenci a v srpnu není v dopoledních hodinách vytíženost plánována z důvodu školních prázdnin. V odpoledních/večerních hodinách tj. od 15 do 22 hod je v pracovních dnech školního roku plánována vytíženost 91% a to na základě ankety potenciálního využití, která byla uskutečněna mezi kluby, které v současnosti využívají halu Bios, GJO, ZŠ J. Palacha, basketbalovou halu atd. V červenci (v pracovní dny od hod), není poptávka sportovních klubů žádná a v srpnu na úrovni 10%. Zde je prostor pro pronájem haly veřejnosti. O víkendech ve školním roce je poptávka sportovních klubů na úrovni 90% po celý den, v srpnu na úrovni 10% a v červenci žádná. Zde je také prostor pro pronájem široké veřejnosti, nicméně finanční model s příjmy od veřejnosti nepočítá z důvodu konzervativního přístupu. Náklady na provoz haly V projektu jsou plánovány 3 pracovní síly (uklízečka, údržbář, správce) s měsíční mzdou 15 tis. Kč (plus povinné odvody). Potřeba pracovních sil vychází ze srovnatelných projektů a samozřejmě mohou být využiti stávající pracovníci ZŠ, popř. outsourcing. V takovém případě lze předpokládat náklady v podobné výši jako navrhované mzdy. Studie proveditelnosti strana 9

10 Mzdové náklady jsou každoročně indexovány 1,7% tj. odhadem meziročního růstu 2013/2014 spotřebitelských cen dle ČNB. Objem spotřebovaných energií vychází ze stávající projektové dokumentace a expertního odhadu spotřeby vody na základě srovnatelných hal. Ceny jsou na úrovni cen v současnosti realizovanými městem Kutná Hora včetně DPH, neboť město nebude mít u tohoto projektu možnost odpočtu viz. kapitola DPH níže. Opravy a udržování jsou stanoveny na úrovni 0,5% investičních nákladů včetně DPH. Celková výše provozních nákladů je v prvním roce provozu cca 2 mil. Kč Cena 600 Kč za hodinu pronájmu byla stanovena na úrovni celkových variabilních nákladů (provozní náklady, údržba, mzdy) děleno počtem hodin požadovaného provozu (po-pá 8-22), tedy 600 Kč. Tato cena současně reflektuje ceny v jiných srovnatelných sportovních zařízeních obdobné velikosti a významu. Při součtu veškerých nákladů na pořízení haly (dluhová služba) a provozních nákladů a předpokladu její 100 %ní obsazenosti po celý rok v době 8-22, pak hodina provozu haly vychází v prvním roce provozu na 1.100,- Kč. Investiční náklady byly stanoveny na výši 50 mil. Kč, s tím že investor musí navíc koupit od města pozemek (1,8 mil. Kč). Srovnání variant Základním finančním atributem je výše plateb, které město musí (bude muset) vydávat na zajištění provozu haly v jednotlivých variantách. V případě varianty Město se zkoumaly ještě dvě subvarianty a to s Dotací a bez Dotace 10 mil., které město může získat z prostředků MŠMT. Jak je vidět z níže uvedeného schématu platby města se v prvních letech provozu pohybují mezi 4,5 5 mil., podle toho zda bude poskytnuta Dotace, či nikoliv. Výše těchto plateb postupně klesá, jak se snižuje dluhová služba města (klesající splátky úroků). V těchto platbách je zahrnuta splátka investičního úvěru, příslušné úroky, náklady na provoz haly a dotace na úhradu ztráty. Studie proveditelnosti strana 10

11 V případě varianty Investor je předpoklad plateb v prvním roce provozu na úrovni 3,5 mil. Kč. Tato platba se skládá z platby za dostupnost (2,6 mil.) a plateb nájmu za užívání haly školami v době 8-15 v pracovních dnech (cca 0,9 mil.). Jiné náklady město nemá. Porovnáme-li finanční toky města, tak je patrné, že v prvních 10/16 letech (podle toho zda bude Dotace) platí město Kutná Hora investorovi méně. Bylo provedeno jak právní, tak finanční srovnání obou variant. Vzhledem k tomu, že v současné době ještě není rozhodnuto o přidělení Dotace, tak z opatrnosti byla zvolena pro srovnání jen varianta, kdy město Dotaci nemá (současný stav). Cena za hod. v hale, provozní náklady a platby města jsou vztaženy k roku 2015, kdy se očekává první rok celoročního provozu. Studie proveditelnosti strana 11

12 Parametr Město Investor Finanční aspekty v Kč Cena/hod pro školy Zdarma 600 Cena/hod pro kluby Možnost odpočtu DPH NE NE Obsazenost haly (školní rok) % % Investiční náklady haly (IN) 50 mil. 51,8 mil. Kč (nákup pozemku) Provozní náklady (včetně mezd) 2 mil. 2 mil. Platba města v roce ,1 mil. 3,5 mil. Celkové výdaje města 83 mil. 74,9 mil. Výdaje města v současné hodnotě 58,5 mil. 50,5, mil. Citlivostní analýza - navýšení IN o 20 % a propad tržeb o 20 % Celkové výdaje města 103,6 mil 74,9 mil. Výdaje města v současné hodnotě 73,6 mil. 50,5mil. Právní aspekty Počet výběrových řízení 2 1 Výběrové řízení Podlimitní VZ na stavební práce Nadlimitní VZ na služby Nadlimitní VZ na služby Charakter veřejné zakázky Významná veřejná zakázka Významná veřejná zakázka Vlastnictví haly Město Investor Vlastnictví pozemku Město Investor Předkupní právo na odkup haly Není třeba Ano Harmonogram Datum zahájení výběrového řízení říjen 2013 srpen 2013 Datum ukončení výběrového řízení březen 2014 prosinec 2013 Alokace rizik Riziko poptávky Plně nese město Investor (mimo času pro školy) Riziko překročení cen stavby Plně nese město Plně nese investor Riziko změny provozních nákladů Plně nese město Plně nese investor Rizik nákladů na správu majetku Plně nese město Plně nese investor Optimální struktura transakce Ze srovnání obou variant vychází lépe varianta Investor, která by měla následující finanční a smluvní podobu. Studie proveditelnosti strana 12

13 Stát Platba DPH splátky úroků, jistiny, kapitálu Finance Investor poskytnutí úvěru na výstavbu, Prodej pozemku a odkup haly zajištění, financování, výstavby, provozu a údržby SH Vlastník haly a pozemku Sportovní hala Kutná Hora Garance ceny Platba za dostupnost a nájemné za školy po 20 let ZŠ, SPŠ 8-15 po-pa 600/hod Finanční toky Sportovní odd po-pá víkendy 600/hod Veřejnost Volné terminy 750/hod sport 1200/hod. kom. Nefinanční vztahy Studie proveditelnosti strana 13

14 Harmonogram Finální harmonogram v sobě reflektuje jak předpokládané práce na zpracování jednotlivých částí projektové dokumentace, tak i samotné výběrové řízení. Vydání stavebního povolení je předpokládáno ze strany technického poradce v prosinci K tomuto datu je tedy směřován i samotný výběr investora. Teoreticky by bylo možno mít investora vybraného již dříve, nicméně doporučujeme oba postupy sladit a to z následujících důvodů: Investor nemůže začít se stavbou dříve, než bude vydáno stavební povolení; Předpokládáme, že investor bude mít zajištěno financování; Prodloužením minimálních zákonných lhůt je dán uchazečům maximální komfort a snižuje se tak možnost úspěšných námitek proti nepřiměřeně krátkým lhůtám; Předpoklad zahájení řízení je ve chvíli, kdy bude zpracován projekt pro stavební povolení a bude zpracován výkaz výměr. Oba tyto dokumenty budou součástí zadávací dokumentace. v harmonogramu jsou rezervy pro schvalovací proces ze strany zadavatele, přijmutí jednotlivých rozhodnutí a schválení klíčových dokumentů ze strany zadavatele (zadávací dokumentace, podmínky výběru, termíny, projektové smlouvy, smlouvy o nákupu pozemku, smlouvy o složení jistoty apod.). Studie proveditelnosti strana 14

15 Rizika V rámci celé transakce identifikujeme následující podstatná rizika a) Transakční Do soutěže se nikdo nepřihlásí, resp. bude jen 1 nabídka; nebudou naplněny dané předpoklady (nabídky mohou být podstatně vyšší); není zpracována projektová dokumentace (možné námitky uchazečů na nekonkrétní zadání); b) realizační nebude včas vydáno stavební povolení; zvýšené investiční náklady proti projektu (např. založení stavby); opoždění výstavby; c) Provozní Propad poptávky po službě (pokles obliby sálových sportů); dlouhodobá ekonomická recese; Události vyšší moci; d) Legislativní Změna loterijního zákona, rozpočtového určení daní apod. Vybraná závěrečná doporučení Na základě identifikace možných řešení a analýz naplnění potřeb města Kutná Hora navrhujeme realizovat výstavbu nové sportovní haly. Optimální provozní model se jeví pro Kutnou Horu provoz sportovní haly prostřednictvím soukromého subjektu nebo neziskové organizace. V případě, že investorem bude město Kutná Hora, kdy bude halu stavět s využitím Dotace/bez Dotace a následně provozovat, budou jeho peněžní výdaje v prvním roce plného provozu 4,4/5 mil. Kč, celkem pak zaplatí 69/83 mil. Kč (49/58 mil. Kč v časové hodnotě peněz.). Jako zadávací řízení dle ZVZ bude použita nadlimitní veřejná zakázka na služby (zajištění financování) a podlimitní veřejná zakázka na stavební práce (stavba sportovní haly), která je současně významnou veřejnou zakázkou. Následně provoz může být řešen koncesní smlouvou a řízením dle koncesního zákona. V případě, že investorem bude soukromý subjekt, Kutná Hora bude platit investorovi platbu za dostupnost a nájem za rezervovaný čas (8-15) pro školy celkem 3,5 mil. Kč (v prvním roce provozu, poté indexován nájem o inflaci) k, soukromý subjekt bude halu vlastnit a provozovat. Riziko výstavby a poptávky je ponecháno na investorovi. Jako zadávací řízení pro výběr investora bude použito zadávací řízení dle ZVZ - nadlimitní veřejná zakázka na služby. Současně půjde o významnou veřejnou zakázku. Po zvážení všech právních, ekonomických a dalších aspektů doporučujeme realizovat projekt Výstavby a provozu nové sportovní haly Kamenná stezka formou spolupráce se soukromým partnerem a to zejména z následujících důvodů: o Nižší platby ze strany města v úvodních 10/16 letech (s Dotací/bez Dotace); Studie proveditelnosti strana 15

16 o Ekonomicky výhodnější (celkově nižší výdaje ze strany města v průběhu projektu (20 let) ve variantě bez Dotace od MŠMT a v základní variantě (viz kapitola 8.1) a významně výhodnější při nárůstu plánovaných investičních nákladů o 20% a nesplnění plánu tržeb od sportovních klubů o 20% (viz kapitola 8.2); o Nižší celkové výdaje města (přepočteny na současnou hodnotu) v případě zpětného odkupu pozemku a haly na konci projektu (v případě nezískání Dotace a zohlednění rizik); o Rychlejší transakce; o Jedno transparentní výběrové řízení; o Jasně predikované cash-flow bez dodatečných (nepředvídatelných) aspektů; o V případě, že by byly do finančního modelu zakomponovány další nákladové a rizikové položky (riziko snížení tržeb, riziko zvýšení investičních nákladů, náklady spojené se správou, provozem a vlastnictvím haly), vyšla by ve všech variantách lépe varianta spolupráce se soukromým partnerem; o Naplnění základních požadavků a potřeb zadavatele; o Garance ceny za hodinu užívání haly, která je na úrovni variabilních nákladů; o Platba za dostupnost nepokrývá (v modelu) výši fixních nákladů ztrátu a riziko nese investor; o Město nenese riziko poptávky (propad tržeb odpoledne, večer a během víkendu); o Město nenese riziko zvýšení investičních nákladů; o Riziko růstu provozních nákladů a mezd je na investorovi (inflace, kterou je indexována platba za dostupnost, bude pravděpodobně nižší, než růst cen energií, mezd apod.); o Město Kutná Hora nebude mít vícenáklady spojené s provozem haly, opravami a údržbou; o O projekt existuje zájem na trhu. Studie proveditelnosti strana 16

17 2 Analýza potřeb, cílů a požadavků zadavatele 2.1 Analýza potřeb a cílů zadavatele Stávající situace Město Kutná Hora již dlouhodobě pociťuje absenci kvalitního zařízení, kde by mohli obyvatelé města Kutná Hora realizovat své volnočasové aktivity v průběhu celého roku. Město Kutná Hora v současné době disponuje městskou halou BIOS. Stav a kapacita této haly je však pro potřeby města a jeho obyvatel nevyhovující. Ani další haly ve městě (sokolovna, tělocvičny při ZŠ a SŠ) se nedají využít pro masivní rozvoj sportovních aktivit a jejich kapacita je nedostatečná. Potřeby a problémy města Kutná Hora: Nedostatečná kapacita kvalitních sportovních hal ve městě; Stávající haly nesplňují podmínky pro pořádání mistrovských zápasů a turnajů; Sportovní kluby nemožnost kvalitního tréninku, popř. hraní zápasů; Základní a střední školy ve městě nedostatek vhodných prostor pro hodiny tělesné výchovy a realizaci mimoškolních aktivit (žákovské turnaje ve florbalu, fotbalu, košíkové apod.; Veřejnost pociťující nedostatek víceúčelové sportovní haly pro sportovní vyžití. Nedostatek těchto kapacit a nutnost řešení dané situace je zakotven i v Integrovaném plánu rozvoje města (dále též IPRM ). Stávající a vzrůstající obliba a masivní rozvoj sálových sportů (florbal, házená, sportovní lezení apod.) nutí město na danou situaci reagovat. V minulosti byl zvažován projekt výstavby dvou sportovních hal v areálu Klimeška v Kutné Hoře. Bohužel tento projekt byl zcela mimo finanční možnosti města Kutná Hora (cca 150 mil. Kč), proto byl tento projekt zastaven. Vedení města v poslední době připravuje projekt menšího rozsahu, který by však současně uspokojil výše uvedené potřeby města. Bylo zadáno zpracování architektonické studie a následně dokumentace pro územní rozhodnutí pro výstavbu sportovní haly na Kamenné stezce. Investiční náklady tohoto projektu se pohybují kolem 50 mil. Kč (bez DPH) a hala by měla splňovat i nároky na hraní mistrovských utkání (florbal, házená). Záměrem města Kutná Hora je zabezpečit a dlouhodobě podporovat rozšíření možností volnočasových aktivit pro obyvatele města Kutná Hora s důrazem na všestranný rozvoj mládeže. Proto se město rozhodlo realizovat výstavbu a provoz sportovní haly na Kamenné stezce. Studie proveditelnosti strana 17

18 Cíle Projektu: Zkvalitnění infrastruktury pro obyvatele města; Soulad s IPRM; Rychlé uvedení haly do provozu; Optimalizace investičních nákladů; Nalezení optimálního provozního modelu; Minimální dopad na rozpočet města Kutná Hora; Technické řešení v intencích již zpracované dokumentace pro územní rozhodnutí. 2.2 Základní požadavky, způsob využití a identifikace zájmových skupin Základní požadavky města Kutná Hora jsou determinovány potřebou výstavby haly a stávajícími možnostmi města (velikost pozemku, vzhled haly, finanční možnosti atd.). Výstavba nové haly bude realizována v intencích zpracované dokumentace pro územní rozhodnutí, popř. dalších stupňů projektové dokumentace. Základní požadavky: Dodržení stávající DUR, popř. vyššího stupně dokumentace, bude-li zpracována; Rozměr hrací plochy 40 x 20 m s možností hraní mistrovských utkání; Kvalitní zázemí pro sportovce a diváky; Využití zejména školy a sportovní kluby; Regulace provozu haly (ceny, obsazenost). Hala by měla být primárně využívána školami a sportovními kluby v Kutné Hoře v předem dohodnutých časech za sjednané (výhodnější) ceny. Jedná se zejména o školy, kde zřizovatelem je město a sportovní kluby, které jsou dlouhodobě podporovány ze strany města a vykazují dobrou práci s mládeží. Až následně pak bude volná kapacita haly nabídnuta široké veřejnosti k možnému pronájmu za tržní cenu. Cílem tedy není plně komerční využití sportovní haly, nicméně i tak by provoz haly měl být efektivní. Identifikace zájmových skupin U přípravy sportovní haly Kamenná stezka je identifikována řada zájmových skupin a subjektů. Studie proveditelnosti strana 18

19 Následující schéma zobrazuje rozložení klíčových zainteresovaných a zájmových skupin a objektů v případě realizace Projektu. Tab. Zájmové skupiny Zájmová skupina město Kutná Hora Postoj zájmové skupiny Iniciátor a leader projektu. Spolurealizátor projektu a budoucí smluvní strana. V současné době je plná podpora projektu ze strany zastupitelstva. Vztah k Projektu kladný Možnost ovlivnit průběh Projektu vysoká Následky Projektu na skupinu Vybudování nové haly. Zlepšení komfortu pro studenty a občany. Navýšení rozpočtových výdajů. Možná redefinice dotační politiky města. Středočeský kraj Středočeský kraj je zřizovatelem SPŠ, která bude halu intenzivně využívat. Je otázkou, do jaké míry se bude Stř. kraj podílet na nákladech spojených s Projektem. mírně pozitivní nízká Obecně nejsou následky registrovány. Pozitivní vliv na udržení zaměstnanosti. Ministerstvo financí MF bude zejména zajímat rozpočtový dopad celé transakce (dlouhodobé mandatorní výdaje, dodržení metodiky a příslušných vyhlášek MF v oblasti PPP v případě, že by se postupovalo dle Koncesního zákona). neutrální střední Rozpočtový dozor. Vydání stanoviska k hledisku možných dopadů přijímaných závazků obsažených ve smlouvě (v případě postupu dle KZ). ÚOHS ÚOHS bude zejména dozírat nad transparentností celého procesu a dodržení související legislativy. neutrální střední Možnost přezkoumání výběru soukromého partnera. Základní školy Zřizovatelem ZŠ je město Kutná Hora. Pro tyto organizace bude mít projekt pozitivní vliv. Významný prvek na straně poptávky obsazenost haly. kladný nízká Zkvalitnění hodin TV, rozšíření možností realizovat žákovské turnaje. Veřejnost, zájmová sdružení Chování veřejnosti bude významně ovlivněno prezentací samotného Projektu, jeho dopadem a začleněním do stávající zástavby a celkové infrastruktury v dané lokalitě. V současné době není monitorováno žádné účelově založené sdružení nebo iniciativa, která by byla proti Projektu. Veřejnost však může argumentovat, že pomoc potřebují jiné priority. Problémy lze spatřovat zejména u obyvatel KH dotčených stavbou a zejména provozem haly neboť dojde ke zhoršení dopravy v klidu. neutrální/ záporný malá/ střední Mohou nastat určité dopravní problémy a dočasná omezení v souvislosti s výstavbou. Bude zhoršená možnost parkování v okolí haly (ul. Kamenná stezka). Studie proveditelnosti strana 19

20 Sportovní kluby a oddíly Hala je realizována zejména pro kluby, které jsou podporovány ze strany města. Klíčový prvek v obsazenosti haly v odpoledních a večerních hodinách. kladný střední Možnost tréninků a odehrání zápasů v nové hale. Možnost pořádání mládežnických turnajů. Soukromý partner Je indikován zájem ze strany soukromého sektoru o daný projekt. kladný vysoká Dlouhodobá smlouva zajišťující stabilní cashflow v případě dodržení požadovaných (smluvních) parametrů. 2.3 Rozpočtové možnosti města Město Kutná Hora má schválený rozpočet na rok Rozpočet byl schválen v zásadě jako vyrovnaný. Tab. Rozpočet na rok 2013 V tis. Kč Příjmy Výdaje Saldo Schválený rozpočet na rok V rozpočtu pro rok 2013 je plánována částka 3 mil. Kč (investiční výdaje) pro sportovní halu. Jedná se o projektové a přípravné práce v souvislosti s přípravou celého projektu. Stávající rozpočet tedy nepočítá s financováním stavby z vlastních zdrojů. Město Kutná Hora má zpracován rozpočtový výhled na roky Investiční výdaje pro sport se v tomto období předpokládají max. ve výši 5 mil. Kč ročně a celkové investiční výdaje jsou plánovány ve výši 50 mil. Kč ročně. Je tedy zřejmé, že ani v rozpočtovém výhledu není s výstavbou sportovní haly počítáno. Určitý prostor lze však nalézt v položce Příjem z odvodu z VHP (výherní hrací automaty). V souvislosti s nedávno schválenou novelou zákona o loteriích č. 202/1990 Sb. došlo ke zdanění příjmů loterijních společností do roku Provozovatelé musí odvádět 20 % z tržeb za VHP do státního rozpočtu a obce dostávají 80 % z tohoto odvod (reálně to tedy znamená příjem 16 % z tržeb). V případě města Kutná Hora jde o nezanedbatelnou částku ve výši cca 12 mil. Kč ročně (dle odhadů MF jde dokonce o cca 18 mil. Kč). S touto částkou nepočítá na straně příjmů ani rozpočtový výhled pro období Samozřejmě, že tato částka by měla být následně použita na veřejně prospěšné účely např. místním spolkům a sportovním klubům. Tato částka je velice významná a mohla by sloužit pro město Kutnou Horu jako finanční polštář pro případné splácení sportovní haly buď přímo, nebo přesunem jednotlivých rozpočtových položek (dotace na sport a provoz sportovišť). Studie proveditelnosti strana 20

21 Hospodaření města na základě metodiky MF Na základě usnesení vlády ČR (usnesení vlády ze dne 29. září 2010 č. 695, o změně usnesení vlády ČR ze dne 12. listopadu 2008 č. 1395, o monitoringu hospodaření obcí a o zrušení usnesení vlády ze dne 14. dubna 2004 č. 346, o Regulaci zadluženosti obcí a krajů pomocí ukazatele dluhové služby) provádí MF monitoring hospodaření obcí a jimi zřízené příspěvkové organizace pomocí informativních a monitorujících ukazatelů (SIMU) a vyhodnotí výsledky výpočtu, přičemž bude vycházet vždy z údajů k 31. prosinci příslušného roku (po závěrečných zápisech). Obce, jejichž ukazatel celkové likvidity (řádek 18) bude k daného roku v intervalu <0; 1> a zároveň podíl cizích zdrojů k celkovým aktivům (řádek 13) vyšší než 25 %, budou osloveny dopisem ministra financí a požádány o zdůvodnění tohoto stavu a o stanovisko zastupitelstva dané obce. Cílem monitoringu je vést obce k větší obezřetnosti při hospodaření se svěřenými veřejnými prostředky. Obcím, u nichž budou i po vyhodnocení všech dostupných podkladů identifikovány vážné problémy s jejich platební schopností, bude ze strany MF, ve spolupráci s Ministerstvem vnitra, nabídnuta pomoc, spočívající v analýze vzniklých problémů a návrhu doporučení, jak postupovat při jejich řešení. Pro naše případy byly použity údaje dodané městem (roky 2011 a 2012), které jsou nutné pro výpočet ukazatele dluhové služby, zadluženosti celkem a dalších ukazatelů. Současně byla za použití rozvahových dat roku 2012 a rozpočtu 2013 zpracována projekce, jak by výsledky a ukazatele Kutné Hory vypadaly v případě načerpání úvěru ve výši 54,6 mil. Kč a s tím souvisejících změn v dluhové službě a zadluženosti. Z tabulky je patrné, že sice dochází k rapidnímu zvýšení celkové zadluženosti a dalších souvisejících ukazatelů, nicméně Kutná Hora by se, i při načerpání investičního úvěru, nedostala do hodnot, které vyžadují stanovisko zastupitelstva a zvýšený dozor ze strany MF. Tab. Monitoring hospodaření obcí Skutečnost (fin. Údaje v tis. Kč) Řádek Ukazatel Zdroj údajů Projekce Počet obyvatel obce Město Příjem celkem konsolidaci) (po Finanční výkaz FIN 2-12 M Úroky Finanční výkaz FIN 2-12 M Uhrazené splátky dluhopisů a půjčených prostředků Finanční výkaz FIN 2-12 M Dluhová služba celkem Součet řádek 3 a Ukazatel Dluhové služby (v %) Podíl řádku 5 a 2 11,15 10,01 14,34 7 Aktiva celkem Účetní výkaz - Rozvaha, Cizí zdroje sloupec BĚŽNÉ Stav na bankovních účtech celkem OBDOBÍ NETTO Studie proveditelnosti strana 21

22 10 Úvěry a komunální dluhopisy PNFV a ostatní dluhy 12 Zadluženost celkem Součet řádků 10 a Podíl cizích zdrojů k celkovým aktivům (v %) Podíl řádku 8 a 7 14,27 5,33 7,64 14 Podíl zadluženosti na cizích zdrojích (v %) Podíl řádku 12 a 8 70,25 60,22 62,59 15 Cizí zdroje na 1 obyvatele Podíl řádku 8 a Oběžná aktiva Účetní výkaz - Rozvaha, sloupec BĚŽNÉ Krátkodobé závazky OBDOBÍ NETTO Celková likvidita Podíl řádku 16 a 17 2,8 2,8 1,49 Rozpočet města Kutná Hora na rok 2013, ani rozpočtový výhled v současné době nepočítá s investičními výdaji související s pořízením (výstavbou) nové sportovní haly (mimo 3 mil. Kč na přípravné práce). V současné době je obecná zadluženost města na relativně nízké úrovni. Načerpání úvěru by nevyžadovalo zvýšený dozor ze strany MF ČR. Na druhou stranu by načerpání úvěru znamenalo odsunutí jiných plánovaných investičních akcí ve střednědobém a dlouhodobém horizontu. Studie proveditelnosti strana 22

23 3 Možnosti řešení výstavby a provozu sportovní haly V této části studie jsou popsány zvažované varianty způsobu zajištění záměru zadavatele realizovat projekt z hlediska kvalitativního podle stanovených parametrů. Toto hodnocení zahrnuje souhrn pozitivních i negativních přínosů, rizik a omezení jednotlivých variant. 3.1 Návrh variant realizace záměru Zvažované varianty: nulová varianta; výstavba nové infrastruktury na pozemcích města. Nulová varianta Nulová varianta, tzv. varianta ponechání ve stávajícím stavu, nechává sportovní infrastrukturu v Kutné Hoře v její současné podobě a rozsahu. Město vlastní sportovní halu Bios, která je sice hojně využívána, ale její parametry a kapacita zdaleka nepostačuje stávajícím nárokům na sporty jako florbal nebo házená. Hala má nedostatečné rozměry, takže v ní nelze hrát mistrovská utkání např. v házené. Současně v hale chybí jakékoliv zázemí pro diváky (tribuna, občerstvení apod.). Rozšíření haly (palubovka, tribuny) by bylo z ekonomického hlediska neefektivní a po technické stránce jen obtížně realizovatelné. Rizikem nulové varianty je fakt, že případná rekonstrukce haly Bios by znamenala nemožnost uskutečnění tréninků a zápasů týmů, které halu nyní využívají. Využívání hal v okolí (Zruč nad Sázavou, Ledeč nad Sázavou) by nebylo ekonomicky, organizačně a časově efektivní. Tab. - Klady a zápory nulové varianty Klady žádné velké investiční náklady zadavatele (při variantě ponechání ve stávajícím stavu ); možnost využití pozemku u ZŠ Kamenná stezka k jinému účelu venkovní hřiště; možnost využití nevynaložených finančních prostředků pro jinou akci; Zápory velké investiční náklady zadavatele (při variantě budoucí rekonstrukce); nedochází ke zkvalitnění poskytované úrovně služeb pro občany; zastaralý stav - dochází pouze k nezbytné obnově (obvykle až při nutných situacích); nemožnost hraní mistrovských utkání a pořádání větších turnajů; minimální zázemí pro diváky; nenaplnění požadavků města a IPRM; riziko v případě rekonstrukce. Studie proveditelnosti strana 23

24 Výstavba nové sportovní haly Tato varianta počítá s výstavbou nové víceúčelové sportovní haly. Nová sportovní hala by měla být koncipován tak, aby v ní bylo možno hrát mistrovská utkání ve florbalu, basketbalu, futsalu, volejbalu a házené. Odpovídající bude i zázemí pro sportovce a diváky. Součástí sportovní haly bude i bufet, fitness a sauna, což nejen zkvalitní zázemí pro diváky, ale i významně rozšíří možnosti efektivního využití haly. Tab. Klady a zápory nové sportovní haly Klady moderní sportovní zázemí pro kluby a veřejnost v Kutné Hoře; víceúčelovost; rozšíření a zkvalitnění občanské vybavenosti města; zpočátku velmi nízké obnovovací náklady spojené s novou budovou; možnost hraní mistrovských utkání a pořádání turnajů; Zápory investiční náklady na výstavbu haly; náklady na pořízení nového vybavení haly (inventář); provoz haly bude vyžadovat dotace ze strany města; nutnost zajistit provoz haly (údržba, úklid, management využití haly atd.); Výběr vhodné varianty z hlediska souladu s potřebami Zadavatele Hledisko posouzení Nulová varianta Výstavba nové haly Rozšíření kapacity sportovních hal ne splňuje Možnost pořádání mistrovských zápasů a turnajů ne splňuje Umožnění kvalitního tréninku a hraní zápasů sportovním klubům v Kutné Hoře Rozšíření vhodných prostor pro školy pro tělesnou výchovu a další rozvoj mládeže Rozšíření možnosti volnočasového využití pro veřejnost ne ne částečně splňuje splňuje vysoké Finanční dostupnost pro Zadavatele splňuje částečně splňuje Je varianta v souladu se záměrem Zadavatele částečně splňuje Celkové hodnocení nesplňuje splňuje Při uvážení požadavků zadavatele, současného stavu sportovišť v Kutné Hoře a z porovnání obou variant jednoznačně vyplývá potřeba výstavby nové SH ve městě. Studie proveditelnosti strana 24

25 4 Provoz a vlastnictví sportovní haly 4.1 Provozní modely v České republice Možnosti provozu sportovních hal v České republice je celá řada. Postupně jsme je seřadili podle míry kontroly nad jejich provozem ze strany obce Přímá správa obecním úřadem S tímto druhem provozu sportovních hal se můžeme setkat zejména u menších obcí, které nemají vlastní organizace zřízení za tímto účelem, popř. u projektů realizovaných z dotačních programů. Výhody Nevýhody Příklady v ČR Možnost realizace v KH Absolutní kontrola nad provozem haly; Plná kontrola nad vystavěnou halou; Menší delegace odpovědnosti za hospodaření haly; Neochota přijímat obchodní rozhodnutí; Malá zainteresovanost nad hospodařením haly; Rozpočtová omezení; Hvozd u Prostějova, Přelouč, Valtice, Nepomuk Je to možné obdobný model jak je spravována hala Bios Dle našeho názoru to není zcela vhodný model pro Kutnou Horu, zejména s ohledem na povahu majetku (komerční a veřejnoprávní část). Zaměstnanci městského úřadu by měli vykonávat činnosti spojené s výkonem obecní samosprávy a spíše kontrolovat a regulovat činnost sportovní haly a přijímat koncepční a strategická rozhodnutí spojená s provozem sportovní haly (způsob využití, ceny pro městské příspěvkové organizace apod.) Sportovní hala ve správě základní školy Jedná se o poměrně rozšířený model, zejména v případech, kde městská sportovní hala je součástí základní školy, jejímž zřizovatelem je právě obec. Základní škola zajišťuje v době výuky jednak využití haly (výuka tělesné výchovy) a jednak i provoz (údržba, úklid). O tuto činnost se stará např. hospodář školy. O víkendech a v době mimo vyučování, pak je provoz zajišťován prostřednictvím správce (externí nebo zaměstnanec městského úřadu). Výhody Nevýhody Značná kontrola nad provozem haly; Kontrola nad vystavěnou halou (investice, opravy); Možnost sdílení (zefektivnění) části nákladů na provoz haly údržba, ostraha, správa; Menší delegace odpovědnosti za hospodaření haly; Horší přehled o hospodaření haly, pokud není vedena jako samostatné středisko (sdílené náklady); Zvýšené nároky na pracovníky městského úřadu; Studie proveditelnosti strana 25

26 Příklady v ČR Možnost realizace v KH Brušperk, Zruč nad Sázavou ZŠ Kamenná stezka V případě, že nebude nalezen soukromý partner, lze tento model využít i v případě sportovní haly u ZŠ Kamenná stezka. Nicméně se domníváme, že daný systém není zcela efektivní a nevede k maximalizaci výnosů z provozu haly a snížení administrativních nákladů Příspěvková organizace Sportovní hala může být součástí již existující příspěvkové organizace (p.o.) a nebo může být zřízena speciálně za tímto účelem. Zpravidla města zřizují tyto příspěvkové organizace a začleňují do nich většinu sportovišť ve městě (bazén, zimní stadion atd.). Výhody Nevýhody Příklady v ČR Možnost realizace v KH Přímá kontrola nad vedením p.o. (možnost odvolání); Určitá autonomie ředitele při managementu haly; Jasná odpovědnost za hospodaření haly; Není plátcem některých daní (daň z příjmů, silniční); Ručení zřizovatele za závazky p.o.; Větší informovanost a argumentace pro navýšení příspěvku je na straně p.o., než zřizovatele; Menší závislost na hospodářských výsledcích; Hodonín, Mikulov, Teplice, Havířov, Kopřivnice Založení nové p.o. (stávající nejsou vhodné) Město Kutná Hora nemá v současné době zřízenou takovou p.o., která by měla náplň provozování stávajících sportovišť ve městě. Současné p.o. (ZŠ, divadlo, knihovna) mají jinou náplň činnosti. Založení a následný provoz nové p.o., která by zajišťovala provoz haly by bylo časově, administrativně a finančně neefektivní. Určitou možností by bylo začlenění nové sportovní haly do p.o. ZŠ Kamenná stezka (viz. předchozí bod) Organizace (obchodní společnosti) vlastněné městem V řadě měst zajišťují provoz sportovní haly (a zpravidla i dalších sportovišť) speciálně zřízení akciové společnosti nebo společnosti s ručením omezeným. Tyto obchodní společnosti mají vyšší stupeň autonomie, než p.o. Jsou to běžné podnikatelské subjekty se všemi právy i povinnostmi. Vztahují se tedy na ně veškeré právní, daňové a účetní předpisy, jako na kteroukoliv jinou právnickou osobu, zejména Obchodní zákoník. I když jsou tyto organizace stále vlastněné (ovládané) obcí, tak vliv obce na chod a hospodaření společnosti je vykonáván jen prostřednictvím výkonu akcionářských nebo podílnických práv podle druhu zvolené právnické osoby. Kontrola hospodaření těchto společností je ze strany obce možná jen prostřednictvím statutárních a dozorčích orgánů těchto společností. Výhody Ručení za závazky společnosti jen do výše nesplaceného vkladu; Vysoká autonomie vedení; Jasná odpovědnost za hospodaření haly a sledování Studie proveditelnosti strana 26

27 Nevýhody Příklady v ČR Možnost realizace v KH nákladů a výnosů; Snížení administrativní náročnosti pro město; Argumentace pro navýšení dotace na straně obchodní společnosti (nedostatek informací na straně zakladatele); Střet obchodních a politických zájmů (dotované ceny); Horší podmínky při získání úvěru; Pravděpodobné ručení města v případě bankovního financování; Osobní ručení statutárních orgánů za eventuální škody; Vsetín, Opava, Most Technické služby města Kutná Hora, s.r.o., nová společnost Založení nové společnosti by pravděpodobně nepřineslo kýžený efekt, vzhledem k velikosti projektu. Začlenění sportovní haly do Technických služeb města Kutná Hora by bylo možné, ale vzhledem k tomu, že ostatní sportoviště provozuje jiný subjekt a TS města KH naopak nemají podobnou náplň činnosti, není toto vhodné řešení Majetek je předán do užívání (správa, pronájem) nekomerčnímu subjektu Tato forma se objevuje poměrně často. Jedná se zejména o převedení majetku na různá občanská sdružení. Můžeme se setkat i s případy, kdy např. krajský úřad převede majetek na město ve formě výpůjčky. Výhody Nevýhody Příklady v ČR Možnost realizace v KH Město zpravidla neručí za závazky; Provázanost se sportovními kluby ve městě a s potřebami veřejnosti; Snížení administrativní náročnosti pro město; Nutnost důkladně připravené smlouvy; Nižší odbornost řízení podniku; Menší přehled o hospodaření subjektu s majetkem města; Neodpadá potřeba dotace, která není předem definovaná; Hrozba insolvence tělovýchovné jednoty; Svitavy, Mikulov, Bruntál (již ukončeno) TJ Sparta Kutná Hora Občanské sdružení TJ Sparta Kutná Hora již provozuje městský bazén, plovárnu a další sportoviště. Začlenění sportovní haly by tak bylo logickým pokračováním centralizace sportovních aktivit v rámci tohoto sdružení. Studie proveditelnosti strana 27

28 4.1.6 Dlouhodobá smlouva se soukromým subjektem Typicky se jedná o pronájem sportovních zařízení ve vlastnictví obce soukromému subjektu nebo naopak užívání majetku ve vlastnictví soukromého subjektu ve prospěch obce. Výhodou pro město je využití potenciálu a zkušeností soukromého subjektu a jeho finančních možností (výstavba, rekonstrukce) a možnost přenesení rizika poptávky. Běžně je tato spolupráce realizována u komerčně zajímavých aktivit (tenis, nafukovací haly). Vlastnictví může být na straně města nebo i soukromého partnera. Výhody Nevýhody Příklady v ČR Možnost realizace v KH Dlouhodobě predikovatelné cash-flow; Riziko poptávky na soukromém subjektu; Město má zajištěnu kapacitu v předem stanovených hodinách; Jednoznačné rozdělení odpovědnosti za provoz i spravovaný majetek; Nutnost důkladné přípravy smluvní dokumentace; Časová a finanční náročnost (příprava smlouvy, VŘ); Politicky citlivé téma; Tachov, Liberec Výběrové řízení a smlouva se soukromým partnerem Tato varianta je možná. Město si vyhradí rezervovanou kapacitu (např. dopoledne pro školy) současně limitní cenu za hodinu pro vybrané kluby. V ostatních časech bude stanoveno tržní nájemné Výstavba a provoz plně v režii soukromého subjektu Tento typ je samozřejmě pro město ideální. Na jedné straně vzniká požadovaná infrastruktura, na druhé straně odpadají náklady spojené s výstavbou a provozem daného zařízení. Bohužel volnočasové aktivity nejsou většinou samofinancovatelné u většiny sportovních aktivit. Doposud komerčně méně atraktivní, i když vyhledávané sporty, tak čelí znevýhodnění v lokalitách s menší členskou i širší sportovní základnou, kde rozhodujícím faktorem oproti hustě zabydleným lokalitám velkoměstského typu s dostatečnou mírou poptávky, je především kupní síla obyvatelstva Výhody Nevýhody Nulové investiční náklady; Nulové provozní náklady; Bez potřeby manažerského řízení haly; Možnost vyjednání optimálních podmínek pro městem určené subjekty; Možná změna ve způsobu využití haly (obchodní aktivity investora); Město neuzavře předem s investorem jasnou dohodu o podmínkách provozu haly pro provoz sousedících Studie proveditelnosti strana 28

29 Příklady v ČR Možnost realizace v KH škol a určených organizací; Sportovní areál Hamr (Praha), Zimní stadion Letňany (Praha), Aquaparky Liberec a Špindlerův Mlýn Nepravděpodobná Ve městě Kutná Hora je realizace výstavby a provozu soukromé haly, bez finanční podpory města, nepravděpodobná (viz. výsledky finančního modelu). Jen pro představu areál Hamr v Praze Braníku a Záběhlicích (2 sportovní haly, tenisové kurty, fotbalové hřiště atd.) navštíví ročně přes 1 mil. návštěvníků. Je jasné, že zaměření na cílové skupiny a cenová politika je zde zcela jiná, než je potřeby a možnosti Kutné Hory Shrnutí provozních modelů V případě města Kutná Hora připadají do úvahy následující možné varianty provozu a formy vlastnictví sportovní haly: 1. Výstavba haly městem a Přímá správa obecním úřadem; Sportovní hala ve správě základní školy; Sportovní hala ve správě obchodní organizace; Předání majetku do užívání nekomerčnímu subjektu; 2. Výstavba haly soukromým subjektem a dlouhodobá smlouva se soukromým subjektem 3. Společný podnik S ohledem na velikost města, jeho organizační strukturu a charakter nové sportovní haly doporučujeme tyto varianty provozu: Předání majetku do užívání nekomerčnímu subjektu; Dlouhodobá smlouva se soukromým subjektem; 4.2 Provoz sportovní haly v Kutné Hoře Následující tabulka popisuje vstupy do finančního modelu. V dalších kapitolách jsou rozpracovány 3 varianty výstavby sportovní haly a to: 1. Investor je město a výstavbu a provoz zajišťuje samo a případně předá halu do užívání nekomerčnímu subjektu výstavbu financuje s využitím Dotace 10 mil Kč 2. Investor je město a výstavbu a provoz zajišťuje samo a případně předá halu do užívání nekomerčnímu subjektu výstavbu financuje bez Dotace 10 mil Kč, tj. čerpá úvěr na celou částku investičních nákladů 3. Investorem je soukromý subjekt, který výstavbu a provoz zajišťuje ve vlastní gesci Popis jednotlivých vstupů je uveden v kapitolách popisující výše uvedené varianty. Studie proveditelnosti strana 29

30 STEJNÉ AŤ JE INVESTOR MĚSTO NEBO INVESTOR - TŘETÍ STRANA VYTÍŽENOST TRŽBY/NÁJEMNÉ OD (HOD) DO (HOD) TRŽBA/HODINU (BEZ DPH) MĚSÍCE (1-6;9-12) VYTÍŽENOST SRPEN PRACOVNÍ DEN DOPOLEDNE 8:00 12: Kč 91% 0% 0% ODPOLEDNE 12:00 15: Kč 91% 0% 0% VEČER 15:00 22: Kč 91% 10% 0% VYTÍŽENOST ČERVENEC VÍKEND DOPOLEDNE 8:00 12: Kč 90% 10% 0% ODPOLEDNE 12:00 15: Kč 90% 10% 0% VEČER 15:00 22: Kč 90% 10% 0% VEDLEJŠÍ PŘÍJMY (BUFET) ROČNÍ VÝNOS MESICNI VÝNOS Kč Kč MZDY POČET PLAT MĚSÍČNÍ HPP UKLÍZEČKA Kč ANO ÚDRŽBÁŘ Kč ANO VRÁTNÝ Kč ANO CELKEM Kč MESICNI MJ POČET MJ KČ/MJ (BEZ DPH) ROČNÍ NÁKLAD PROVOZNÍ NÁKLADY NAKLAD VODA STUDENÁ l 4806 l/den 64 Kč/m Kč Kč TEPLO PRO OHŘEV VODY kwh kwh/rok 430 Kč/GJ Kč Kč TEPLO PRO VYTÁPĚNÍ kwh kwh/rok 430 Kč/GJ Kč Kč ELEKTRICKÁ ENERGIE kwh kwh/rok 4 Kč/kWh Kč Kč OPRAVY A UDRŽOVÁNÍ Kč Kč Kč CELKEM Kč Kč INVESTOR = MĚSTO INVESTOR = INVESTOR INVESTICE POZEMEK - Kč Kč NEMOVITOST Kč Kč CELKEM Kč Kč ČASOVÉ ÚDAJE ZAČÁTEK VÝSTAVBY DÉLKA VÝSTAVBY (POČET LET) 1 1 ZAČÁTEK PROVOZNÍ FÁZE DÉLKA PROVOZU (POČET LET) INDEXACE MÍRA INFLACE 1,70% 1,70% DISKONTNÍ FAKTOR (NOMINÁLNÍ) 3,74% 3,71% INVESTOR = INVESTOR = MĚSTO INVESTOR S DOTACÍ BEZ DOTACE INVESTOR FINANCOVÁNÍ VÝŠE SENIORNÍHO ÚVĚRU Kč Kč Kč VÝŠE VLASTNÍHO KAPITÁLU (DOTACE) Kč - Kč Kč PODÍL SENIORNÍHO ÚVĚRU NA FINANCOVÁNÍ INVESTICE 84% 100% 85% PODÍL VLASTNÍHO KAPITÁLU NA FINANCOVÁNÍ INVESTICE 16% 0% 15% ÚROKOVÁ SAZBA SENIORNÍHO ÚVĚRU 3,12% 3,12% 3,62% DÉLKA SPLÁCENÍ SENIORNÍHO ÚVĚRU (POČET LET) ÚROKOVÁ SAZBA VLASTNÍHO KAPITÁLU (ROE) 4% 4% 7% NÁKLADY FINANCOVÁNÍ CELKEM (ZA 20 LET) Kč Kč Kč NÁKLADY VLASTNÍHO KAPITÁLU (VYPLACENÉ DIVIDENDY) - Kč - Kč - Kč 4.3 Vlastnictví nemovitosti Samostatnou otázkou zůstává vlastnictví nemovitosti. Obecně můžeme zvážit alespoň 3 základní aspekty ekonomický, právní, politický. Z ekonomického hlediska je výhodnější, vlastní-li nemovitost subjekt, který si může tuto nemovitost odepisovat a optimalizovat si tak např. daňové náklady. V našem případě by to byl tedy soukromý subjekt ať už zcela privátní nebo např. obchodní společnost založená městem Kutná Hora. Také reinvestiční politika a údržba nemovitosti bývá lepší a hlavně flexibilnější na straně soukromého subjektu. Soukromý subjekt není zpravidla tolik omezen rozpočtem a opravy a údržbu nedělá jen při havarijních stavech nebo kdy jsou zrovna volné prostředky v rozpočtu, ale průběžně. Z právního pohledu je zásadní novela Občanského zákoníku, která do našeho právního řádu přináší zásadu, podle níž stavby a další konstrukce pevně spjaté s pozemkem nejsou samostatnými věcmi, nýbrž tvoří součást pozemku jako věci hlavní a ruší tak dosavadní Studie proveditelnosti strana 30

31 úpravu, podle níž pozemek a budova na něm umístěná jsou dvěma samostatnými věcmi v právním smyslu. Nový občanský zákoník v 506 odst. 1 stanoví, že: Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen "stavba") s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Tato úprava jednoznačně vylučuje variantu, kdy město zůstane i nadále vlastníkem stavební parcely, na které bude stát stavba jiného vlastníka. Dále je z právního pohledu důležité zmínit riziko insolvence soukromého subjektu (detailněji viz. kapitola č. 6.4). V tomto případě hrozí, že sportovní hala se stane součástí konkurzní podstaty a bude s ní nakládat výhradně správce konkursní podstaty. Otázkou však je, jaký alternativní způsob využití by insolvenční správce mohl v budoucnu pro sportovní halu nalézt. S největší pravděpodobností by ponechal stávající podmínky využití, tedy nájem ze strany škol a sportovních klubů, popř. veřejnosti. Je však otázkou zda by zůstaly původní (vysoutěžené) podmínky z dlouhodobé smlouvy s investorem. Zejména tedy smluvní ceny nájmu. Jakým způsobem by s majetkem nakládal jeho budoucí vlastník, který ho získá v rámci zpeněžení konkursní podstaty, není možné reálně předvídat. Z politického hlediska je samozřejmě vždy lepší přímá kontrola nad aktivem. Obec může plně rozhodovat o způsobu využití a podmínkách provozu. Nicméně v případě sportovní haly jde o statek, který funguje i na komerční bázi a tady je již otázkou do jaké míry budou obecní úředníci zainteresováni do zajištění jejího optimálního provozu (plné využití, získávání nových klientů, možnost doplňkových aktivit apod. Hlavním úkolem města Kutná Hora je výkon veřejné samosprávy a k tomu není zcela nezbytné vlastnit sportovní halu (na rozdíl např. od radnice, základní školy apod.). Na základě výše uvedeného se domníváme, že není nezbytné ponechat vlastnictví sportovní haly na straně města. Nová sportovní hala je určitě nezbytným prvkem občanské vybavenosti a ve městě by neměla chybět. To však neznamená, že jí město musí nezbytně i vlastnit. Město nepotřebuje vlastnit sportovní halu v rámci výkonu veřejné správy a zajišťování potřeb občanů, ztráta sportovní haly by tak neměla na tuto činnost fatální následky. Město Kutná Hora může přenechat vlastnictví sportovní haly soukromému subjektu. Musí však být zabezpečeny takové podmínky provozu, aby hala byla dostupná jak veřejnosti, tak zejména sportující mládeži ve školách a sportovních oddílech za přijatelné ceny. Studie proveditelnosti strana 31

32 5 Pořízení nové sportovní haly městem 5.1 Vlastní zdroje Kutné Hory V současné době má město zpracovánu architektonickou studii a je zhotovena dokumentace pro územní rozhodnutí pro výstavbu sportovní haly vedle ZŠ Kamenná stezka. Město nyní nepředpokládá výstavbu sportovní haly z vlastních zdrojů. Výstavba z vlastních zdrojů by znamenala buď významné snížení všech plánovaných investic a nebo přesun zdrojů v rámci rozpočtu z jiné kapitoly (rozpočtové opatření). V případě, že město chce vystavět halu, vlastnit ji a následně provozovat, je jedinou možností výstavba sportovní haly pomocí cizích zdrojů. 5.2 Cizí zdroje V programovacím období bylo zrealizováno mnoho projektů, zejména z prostředků Regionálních operačních programů NUTS II. Namátkou např. Sportovní hala v Havířově (IN 130 mil. Kč, při dotaci 110 mil. Kč) nebo Přelouči (IN 51 mil. Kč, dotace 39 mil. Kč). Bohužel v současné době již toto programovací období končí a nové výzvy se již prakticky nevypisují. V rámci Regionálního operačního programu regionu soudržnosti Střední Čechy v současné době je vyhlášena pouze jediná výzva, kde je umožněno i financování sportovní haly. Bohužel se jedná o výzvu 91A, která je zaměřena na podporu rozvoje regionálních center (statutární města a města nad 50 tis. obyvatel) a tuto podmínku v regionu NUTS 2 Střední Čechy splňují jen města Kladno a Mladá Boleslav. Kutná Hora tedy v současné době nemá možnost čerpat z ROP Střední Čechy dotaci na výstavbu sportovní haly. Jediným dotačním titulem, který lze v současné době využít jsou zdroje z Ministerstva školství mládeže a tělovýchovy (dále též MŠMT). Město Kutná Hora již zažádalo o Dotaci z Programu Podpora materiálně technické základny sportu (dále též Dotace ). Výše předpokládané Dotace je 10 mil. Kč. V době zpracování studie nebylo ze strany MŠMT přijato rozhodnutí o přidělení Dotace. I kdyby město Kutná Hora získalo Dotaci z MŠMT, stále zůstává potřeba pokrýt většinu investice. Poslední reálnou možností je zafinancování stavby prostřednictvím úvěru. Z pohledu zadluženosti města Kutná Hora je reálné načerpání úvěru. Načerpáním úvěru se sice podstatně zvedne zadluženost města i jeho dluhová služba, nicméně stále bude na přijatelné úrovni. Studie proveditelnosti strana 32

33 Díky změně loterijního zákona může město využít příslušné finanční zdroje na splátky dluhové služby. Dlouhodobě by tak mělo být zajištěno financování ze strany města na výstavbu sportovní haly Podmínky získání úvěru Město Kutná Hora má v současné době relativně malou zadluženost. Situace na bankovním trhu je poměrně příznivá a ochota bank půjčovat municipalitám je vysoká. Získání dlouhodobého investičního úvěru na stavbu sportovní haly by nemělo být problematické při zachování současné finanční kondice města a vyhovění požadavkům bank. Taktéž úrokové sazby jsou na rekordně nízké úrovni. Zejména při vazbě úrokové sazby na PRIBOR by bylo dosaženo úrokové sazby hluboko pod 2 %. V případě fixace pak kolem 3 %. Nelze vyloučit, že v případě poskytnutí celé částky na pořízení investice by banka požadovala ručitelské prohlášení města, jako zajišťovací instrument. V případě úvěrového financování doporučujeme konstrukci úvěrové sazby na PRIBOR s jedno až tříletou fixací. Předpoklad úrokové sazby do 2 % dle marže banky (poskytnuté jištění, výše úvěru apod.). 5.3 Základní parametry transakce Jedná se o variantu, kdy investorem bude město Kutná Hora. Město postaví sportovní halu, bude ji vlastnit a provozovat (provoz v budoucnu je možné převést na další subjekt). Město je připraveno nést riziko poptávky a zajistit obsazenost sportovní haly. Ceny pro kluby a sportující mládež v Kutné Hoře budou na úrovni sjednaných nákladů, které budou reflektovat režijní náklady na provoz a údržbu sportovní haly (mzdy, energie, voda, údržba). Základní předpoklady projektu Veřejný zadavatel projektu: Vlastnictví sportovní haly: Vlastnictví pozemku: Primární cíl projektu: Infrastruktura realizovaná formou VZ: Financování Provoz haly Proces výběru dodavatele stavby: Dopady na město: Smluvní zajištění: Město Kutná Hora Město Kutná Hora Město Kutná Hora Popis Vybudování víceúčelové sportovní haly Novostavba: víceúčelová sportovní hala Úvěr (Dotace), Zajištěn městem, městskou organizací popř. TJ Sparta Kutná Hora podle zákona č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách v platném znění zakázka na stavební práce potřeba vytvořit dostatečné prostředky v rozpočtové kapitole města na financování přípravy projektu, jeho výstavby (dluhová služba) a následně na jeho provoz dotace smlouva s dodavatelem stavby Studie proveditelnosti strana 33

34 Základní platební mechanismus: Předpoklad velikosti stavebních nákladů: Hlavní výhody: Z prostředků investičního úvěru bude zaplacena stavba. Město následně bude splácet investiční úvěr, dotovat její provoz (náklady) a zajišťovat provoz haly 50 mil bez DPH. Město má plnou kontrolu nad projektem po celou dobu životního cyklu haly 5.4 Finanční aspekty Východiska/předpoklady Finanční model, do kterého vstupují níže uvedené údaje, je zpracován tak, že umožňuje pružně měnit jednotlivé parametry vstupů a automaticky jsou přepočítány výstupy. Model kalkuluje skutečný počet pracovních dní a víkendů v následujících letech, tak aby výstupy (tržby z nájemného) byly co nejpřesnější. Dále počítá výši provozních a mzdových nákladů s definovanou indexací. Ve finanční části počítá úrokové náklady v jednotlivých letech, výše splátek jistiny, změnu hotovosti v jednotlivých letech a stav hotovosti na konci každého roku. V neposlední řadě počítá potřebu hotovostní dotace ze strany města, tak aby byl zajištěn provoz haly a obsloužen dluh (splátky úroků a jistiny). Model generuje rozvahu, výsledovku a cash-flow výkazy ve statuárním formátu a lze jej případně následně použít k vyjednávání s bankami o poskytnutí úvěru a ověřování výhodnosti nabídek investorů Plánované využití haly: PRACOVNÍ DEN OD DO TRŽBA HODINA VYTÍŽENOST MĚSÍCE (1-6;9-12) VYTÍŽENOST SRPEN VYTÍŽENOST ČERVENEC DOPOLEDNE 8:00 12: % 0% 0% ODPOLEDNE 12:00 15: % 0% 0% VEČER 15:00 22: % 10% 0% VÍKEND DOPOLEDNE 8:00 12: % 10% 0% ODPOLEDNE 12:00 15: % 10% 0% VEČER 15:00 22: % 10% 0% Studie proveditelnosti strana 34

35 Využití haly je plánováno od 8 do 22 hodin. Ve školním roce a v pracovní dny od 8 do 15 hodin je plánováno využití školami, jejichž zřizovatelem je zejména město Kutná Hora. Vytíženost byla kalkulována na úrovni 91% z důvodu školních prázdnin (jarní, pololetní) a státních svátků. V červenci a v srpnu není v dopoledních hodinách vytíženost ze strany škol plánována z důvodu školních prázdnin. V odpoledních/večerních hodinách tj. od 15 do 22 hod je v pracovních dnech školního roku plánována vytíženost 91% a to na základě ankety potenciálního využití, která byla uskutečněna mezi kluby, které v současnosti využívají halu Bios, GJO, ZŠ J. Palacha, basketbalovou halu atd. V červenci v pracovní dny od hod, není poptávka sportovních klubů žádná a v srpnu na úrovni 10%. Zde je prostor pro pronájem haly veřejnosti. O víkendech ve školním roce je poptávka sportovních klubů na úrovni 90% po celý den, v srpnu na úrovni 10% a v červenci žádná. Zde je také prostor pro pronájem široké veřejnosti, nicméně byl zvolen konzervativní přístup a tržby za eventuální pronájem haly veřejnosti v neobsazených časech do modelu nevstupují. Cena za hodinu pronájmu byla stanovena na úrovni variabilních nákladů tedy 600Kč. Detail níže v tabulce. HODNOTY ROKU VARIABILNÍ NÁKLADY 2014 PROVOZNÍ NÁKLADY S 50% NÁKLADŮ NA OPRAVY Kč MZDOVÉ NÁKLADY CELKEM Kč TOTAL Kč POČET PRACOVNÍCH DNŮ VE ŠKOLNÍM ROCE 217 POČET HODIN 8-22 V JEDEN PRACOVNÍ DEN VE ŠKOLNÍM ROCE 14 POČET HODIN 8-22 V PRACOVNÍ DNY VE ŠKOLNÍM ROCE CENA ZA HODINU 8-22 HOD -602 Kč Cena za hodinu provozu od 8-22 hod v pracovní dny ve školním roce tj- v době, kdy halu využívají podporované školy a sportovní kluby a při započítání průměrných provozních nákladů, mzdových nákladů, odpisů a úrokových nákladů je 1695 Kč za hodinu (tj. veškeré průměrné roční náklady energie, teplo, voda, opravy a udržování, mzdy odpisy, úroky Studie proveditelnosti strana 35

36 /počet hodin 8-22 hod v pracovní dny ve školním roce) tj. (5,15 mil Kč)/ 3038 hod=1695 Kč/hod. Dále je plánovaná tržba ve výši 30 tis. Kč měsíčně realizovaná v bufetu v hale. Cena za hodinu použití haly a také tržba je každoročně indexována 1,7% tj. odhadem meziročního růstu 2013/2014 spotřebitelských cen dle ČNB Mzdové náklady V projektu jsou plánovány 3 pracovní síly (uklízečka, údržbář, správce) s měsíční mzdou 15 tis Kč. Potřeba pracovních sil vychází ze srovnatelných projektů a samozřejmě mohou být využiti stávající pracovníci ZŠ, popř. outsourcing. V takovém případě lze předpokládat náklady v podobné výši jako navrhované mzdy. Mzdové náklady jsou každoročně indexovány 1,7% tj. odhadem meziročního růstu 2013/2014 spotřebitelských cen dle ČNB Provozní náklady PROVOZNÍ NÁKLADY MJ POČET MJ KČ/MJ (BEZ DPH) ROČNÍ NÁKLAD MESICNI NAKLAD VODA STUDENÁ l 4806 l/den 64 Kč/m TEPLO PRO OHŘEV VODY kwh kwh/rok 430 Kč/GJ TEPLO PRO VYTÁPĚNÍ kwh kwh/rok 430 Kč/GJ ELEKTRICKÁ ENERGIE kwh kwh/rok 4 Kč/kWh OPRAVY A UDRŽOVÁNÍ CELKEM Objem spotřebovaných energií vychází z projektové dokumentace a expertního odhadu spotřeby vody na základě srovnatelných hal. Ceny jsou na úrovni cen v současnosti realizovanými městem Kutná Hora včetně DPH, neboť město nebude mít u tohoto projektu možnost odpočtu - viz kapitola DPH níže. Opravy a udržování jsou stanoveny na úrovni 0,5% investičních nákladů včetně DPH. Provozní náklady jsou každoročně indexovány 1,7% tj. odhadem meziročního růstu 2013/2014 spotřebitelských cen dle ČNB Investiční náklady Investiční náklady (hala, vybavení) jsou stanoveny ve výši 60,5 mil. Kč (náklady dle projektu) s DPH. Odpočet DPH z investičních nákladů nelze u tohoto projektu doporučit viz kapitola DPH níže Financování projektu Dotace jako vlastní kapitál investovaný městem/úvěr Kutná Hora tedy v současné době nemá možnost čerpat z ROP Střední Čechy dotaci na výstavbu sportovní haly. Jediným dotačním titulem, který lze v současné době využít jsou Studie proveditelnosti strana 36

37 zdroje z Ministerstva školství mládeže a tělovýchovy (dále též MŠMT). Město Kutná Hora již zažádalo o Dotaci z Programu Podpora materiálně technické základny sportu. Výše předpokládané Dotace je 10 mil. Kč. Jelikož Dotace nebyla doposud schválena, bude následně pracováno s variantami financování projektu s Dotací i bez. VLASTNÍ INVESTICE/PŮJČKY S DOTACÍ BEZ DOTACE DOTACE Kč ČERPÁNÍ ÚVĚRU Kč Kč ÚROK 3,12% 3,12% SPLÁTKA (KVARTÁLNÍ) Kč Kč V případě získání Dotace 10 mil Kč bude potřeba projekt financovat bankovním úvěrem ve výši cca 53 mil Kč. Úroková sazba dle indikace banky by mohla činit 3,12% p.a. (fixace na 20 let) a s kvartální splátkou 700 tis. Kč. Pro potřeby obou modelů (investor i město) na 20 let byla zvolena fixní sazba, i když je předpoklad, že stávající (pohyblivé) sazby s vazbou na PRIBOR jsou nižší. Podmínky banky se mohou na základě výběrového řízení změnit a velice pravděpodobně bude požadováno ručitelské prohlášení města a zástava nemovitosti. V případě absence Dotace bude potřeba čerpat úvěr ve výší cca 63 mil Kč a je plánována splátka 800 tis Kč, tak aby jistina byla splacena do 20 let Finanční výstupy projektu Varianta s Dotací 10 mil. Kč a bez Dotace 10 mil. Kč BEZ DOTACE (POUZE ROKY 2015 AŽ 2019 A CELEKM A PRŮMĚR - PRO CELKEM PRŮMĚR ORIENTACI) TRŽBY Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč PROVOZNÍ NÁKLADY Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč MZDOVÉ NÁKLADY Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč EBITDA (PROVOZNÍ ZISK/ZTRÁTA) Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč ODPISY Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč PRODEJ MAJETKU 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč ÚROKOVÉ NÁKLADY Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč DANĚ 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč ČISTÝ ZISK Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč ODPISY Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč PRODEJ MAJETKU 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč DIVIDENDY 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč INVESTICE -0 Kč -0 Kč -0 Kč -0 Kč -0 Kč Kč 0 Kč EQUITY 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Kč 0 Kč HOTOVOST PŘED ČERPÁNÍM/SPLÁTKAMI ÚVĚRŮ Kč Kč Kč Kč Kč 0 Kč 0 Kč ČEPÁNÍ/SPLÁTKY ÚVĚRŮ Kč Kč Kč Kč Kč 0 Kč 0 Kč ZMĚNA HOTOVOSTI BĚHEM OBDOBÍ Kč Kč Kč Kč Kč 0 Kč Kč STAV HOTOVOSTI NA KONCI OBDOBÍ Kč Kč Kč Kč Kč 0 Kč 0 Kč POTŘEBA DOTACE (S DLUHOVOU SLUŽBOU TJ. PLATBOU ÚROKŮ A JISTINY SPLÁTEK) Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč S DOTACÍ (POUZE ROKY 2015 AŽ 2019 A CELEKM A PRŮMĚR - PRO CELKEM PRŮMĚR ORIENTACI) TRŽBY Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč PROVOZNÍ NÁKLADY Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč MZDOVÉ NÁKLADY Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč EBITDA (PROVOZNÍ ZISK/ZTRÁTA) Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč ODPISY Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč PRODEJ MAJETKU 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč ÚROKOVÉ NÁKLADY Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč DANĚ 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč ČISTÝ ZISK Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč ODPISY Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč PRODEJ MAJETKU 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč DIVIDENDY 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč INVESTICE -0 Kč -0 Kč -0 Kč -0 Kč -0 Kč Kč 0 Kč EQUITY 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Kč 0 Kč HOTOVOST PŘED ČERPÁNÍM/SPLÁTKAMI ÚVĚRŮ Kč Kč Kč Kč Kč 0 Kč 0 Kč ČEPÁNÍ/SPLÁTKY ÚVĚRŮ Kč Kč Kč Kč Kč 0 Kč 0 Kč ZMĚNA HOTOVOSTI BĚHEM OBDOBÍ Kč Kč Kč Kč Kč 0 Kč Kč STAV HOTOVOSTI NA KONCI OBDOBÍ Kč Kč Kč Kč Kč 0 Kč 0 Kč POTŘEBA DOTACE (S DLUHOVOU SLUŽBOU TJ. PLATBOU ÚROKŮ A JISTINY SPLÁTEK) Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Tržby representuje pouze nájemné vybrané od sportovních klubů v době pronájmu haly od hod. (v dopoledních a brzkých odpoledních hodinách bude hala pronajímána/přenechávána školám, kde je zřizovatelem město zdarma tj. město nebude Studie proveditelnosti strana 37

38 mít s pronájmem žádný výdaj vyjma dotování provozních nákladů haly). Předpokladem tedy je, že město nebude dotovat sportovní kluby (nebude mít s tímto spojen žádný výdaj), ale bude inkasovat tržby za pronájem. Během 20 let město inkasuje 47 mil Kč tj. průměrně ročně 2,2 mil Kč.). Provozní náklady representují úhrn nákladů popsaných v kapitole výše v průběhu 20-ti let. Stejně tak mzdové náklady. Odpisy představují rovnoměrné odpisy haly, kdy investiční náklad je odpisován po dobu 30 let. Úrokové náklady představují náklady na dluhovou službu, jejíž parametry jsou popsány v kapitole výše Závěr: Varianta bez Dotace V případě, že by byl využit bankovní úvěr jak je popsáno v kapitole výše, by byl celkový výdaj cca 83 mil Kč za 20 let (průměrně ročně cca 4 mil Kč). V roce 2015 by to bylo 5 mil. Kč, s nepatrným poklesem v dalších letech, tak jak se bude snižovat zůstatek úvěru nižší úroky. Varianta s Dotací V případě, že by byla využita Dotace a bankovní úvěr, tak by byl celkový výdaj cca 69 mil. Kč za 20 let (průměrně ročně cca 3,3 mil Kč). V roce 2015 by to bylo 4,4 mil. Kč, s nepatrným poklesem v dalších letech, tak jak se bude snižovat zůstatek úvěru nižší úroky. Studie proveditelnosti strana 38

39 5.4.9 DPH Nájem a pronájem je službou dle zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "ZDPH") a tudíž podléhá DPH. V 51 ZDPH je nájem nebytových prostor jako vyjmenované plnění osvobozen od daně bez nároku na odpočet daně, kdy pronajímatel nepřiznává v rámci nájemného DPH na výstupu a zároveň nemá nárok na odpočet DPH u přijatých zdanitelných plnění týkajících se pronájmu (výstavba nemovitosti, úklid, energie). Mezi tyto osvobozená plnění patří i nájmy pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor. V 56 odst. 3 ZDPH se říká, že nájem pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor je osvobozen od daně. Osvobození se nevztahuje na krátkodobý nájem stavby bytů a nebytových prostor, nájem prostor a míst k parkování vozidel. Krátkodobým nájmem stavby, bytů a nebytových prostor se rozumí nájem, popřípadě včetně vnitřního movitého vybavení či dodání elektřiny, tepla, chladu, plynu nebo vody, nejdéle na 48 hodin nepřetržitě. Krátkodobý nájem podléhá základní sazbě DPH, která v současné době činí 21 %. V případě města Kutná Hora však půjde ve většině případů o dlouhodobé pronájmy (školy, kluby), tedy fakturované bez DPH. Pronajímatel má dle ustanovení 56, odst. 4 tohoto zákona možnost rozhodnout se, že některým nájemcům poskytne nájemné včetně daně. Potom si pronajímatel může uplatnit daň na vstupu u přijatých zdanitelných plnění souvisejících s poskytováním nájmu (tj. nárokovat DPH z faktur za výstavbu, energie, úklid). Nájemci (tj. školy, sportovní kluby, veřejnost v našem případě, ale musí splňovat 2 podmínky: 1. Musí být plátci DPH a 2. musí využívat pronajímané pozemky nebo prostory staveb, bytů a nebytových prostor k uskutečňování svých ekonomických činností. V našem případě budou nájemci (školy, sportovní kluby, veřejnost) a město jim bude fakturovat hodiny na základě dlouhodobé smlouvy o pronájmu, tak i kdyby byli tito nájemci plátci DPH, tak halu velice pravděpodobně nebudou používat k uskutečňování svých ekonomických činností tj. činnosti výrobců, obchodníků, poskytování služeb, zemědělská výroba, soustavně vykonávané nezávislé činnosti a příjmy ze soustavného využití hmotného a nehmotného majetku tzn. nepoužívají halu k podnikání zejména ne k dalšímu pronájmu, nedojde tak k naplnění výše uvedených 2 podmínek tak, aby mohl být nájem fakturován s DPH a následně nárokován odpočet DPH (investice, energie atd.). Je tedy jedno jestli je pronajímatel škola, město nebo soukromý subjekt, důležité je kdo je nájemce. Nárokovat odpočet DPH z faktur za výstavbu, energií nelze doporučit. Dále je i v 61 odst. d) ZDPH uvedeno, že Od daně jsou dále osvobozena bez nároku na odpočet tato plnění: poskytování služeb úzce souvisejících se sportem nebo tělesnou výchovou právnickými osobami, které nebyly založeny nebo zřízeny za účelem podnikání, osobám, které vykonávají sportovní nebo tělovýchovnou činnost. Toto je možné využít jako oporu pro výše uvedené tvrzení zejména, kdyby město založilo účelové s.r.o. za účelem Studie proveditelnosti strana 39

40 výstavby a pronájmu haly výše uvedeným stranám nebo v hale prodávalo např. občerstvení atd. Dle tohoto výkladu by se mělo fakturovat bez DPH (nájmy školám a klubům) a nenárokovat odpočet DPH a to ani u investice, ani v rámci provozu (energie, úklid). 5.5 Právní aspekty V rámci této transakce se bude zadavatel Kutná Hora pohybovat v prostředí zákona o zadávání veřejných zakázek (zákon č. 137/2006 Sb. Významná novela tohoto zákona platná od přináší některé změny a nové aspekty, které mají vliv i na realizaci výstavby sportovní haly. Jedná se zejména o následující ustanovení: Významná veřejná zakázka - 16a Jedná se o novou kategorii vymezení veřejné zakázky. Pro zadavatele Kutnou Horu to znamená, že za významnou veřejnou zakázku se považuje každá zakázka, jejíž předpokládaná hodnota činí nejméně 50 mil. Kč ( 16a, písm. b) zákona). V případě, že se jedná o významnou veřejnou zakázku, tak se termíny pro zpracování nabídky prodlužují o polovinu, tj. např. u nadlimitní zakázky místo 52 dnů je 78 dnů. Odůvodnění veřejné zakázky Odůvodnění veřejné zakázky musí zpracováno u všech podlimitních a nadlimitních veřejných zakázek. Odůvodnění obsahuje zejména: o Účelnost veřejné zakázky o Přiměřenost požadavků na tech. kvalifikační předpoklady o Vymezení obch. a tech. podmínek veřejné zakázky ve vztahu k potřebám zadavatele o Stanovení základních a dílčích hodnotících kritérií a způsob hodnocení Odůvodnění veřejné zakázky musí být zveřejněno do 3 pracovních dní od zahájení výběrového řízení na profilu zadavatele. V případě významné veřejné zakázky musí být odůvodnění veřejné zakázky schváleno zastupitelstvem Kutné Hory. Obsah odůvodnění upravuje vyhláška č. 232/2012 (Vyhláška o podrobnostech rozsahu odůvodnění účelnosti veřejné zakázky a odůvodnění veřejné zakázky ze dne ). Předběžné oznámení veřejného zadavatele - 86 Předběžné oznámení je povinné u všech podlimitních a nadlimitních zakázek. Důležité je, že zadavatel je oprávněn zahájit zadávací řízení až 1 měsíc po odeslání předběžného oznámení (u podlimitních zakázek se Předběžné oznámení zasílá a uveřejňuje ve Věstníku veřejných zakázek (dále též Věstník VZ a nadlimitní zakázky je třeba uveřejnit nejen ve Věstníku veřejných zakázek, ale i v Úředním věstníku Evropské unie (dále též Úřední věstník ). Předpokládáme, že výběrové řízení bude započato v průběhu roku 2013, proto zde neuvádíme změny platné od 1. ledna V souladu s 7 odst. 1 ZVZ je veřejnou zakázkou jakákoliv zakázka realizovaná na základě smlouvy mezi Zadavatelem a dodavatelem, jejímž předmětem je úplatné poskytování zboží, služeb nebo provedení staveb. Zahájení a ukončení řízení bude uveřejněno v Informačním systému o veřejných zakázkách a jeho prostřednictvím též v Úředním věstníku EU (TED). Studie proveditelnosti strana 40

41 V případě, že město bude stavět sportovní halu do svého majetku, půjde v tomto případě o veřejnou zakázku na stavební práce ( 9 ZVZ). Hranice pro nadlimitní veřejné zakázky na stavební práce je od stanovena na ,- Kč. S ohledem na předpokládanou velikost zakázky půjde o podlimitní veřejnou zakázku. Hodnota zakázky je předpokládána ve výši 50 mil. Kč bez DPH, což je přesně hranice pro významnou veřejnou zakázku. V případě významné veřejné zakázky je rozhodující její předpokládaná nikoliv konečná hodnota. Předpokládanou hodnotou veřejné zakázky se rozumí zadavatelem předpokládaná výše peněžitého závazku, který je povinen stanovit pro účely postupu v zadávacím řízení před jeho zahájením. Předpokládanou hodnotu stanoví zadavatel na základě údajů a informací o zakázkách stejného, či podobného předmětu plnění. Jestliže bude zadavatel vycházet z informací, které říkají, že odpovídající a již realizovaný projekt byl postaven za méně než 50 mil. Kč bez DPH (jak jsme pochopili ze vzájemného jednání, takové informace jsou k dispozici), jsme toho názoru, že se můžeme vyhnout režimu významné veřejné zakázky. Tento argument může dobře posloužit i pro účely tlaku na dosažení co nejnižší ceny při jednání s projektantem. Nicméně z důvodu právní jistoty by měl zadavatel zpracovat odůvodnění veřejné zakázky a nechat jej schválit na zastupitelstvu Kutné Hory v rámci schválení odstartování výběru dodavatele a nadále postupovat v režimu významné veřejné zakázky (zejména dodržovat lhůty požadované zákonem pro tento typ veřejné zakázky. Vyhláška č. 230/2012 Sb. stanovuje podmínky vymezení předmětu veřejné zakázky na stavební práce. Tato vyhláška stanoví, že pro všechny stavby je příslušnou dokumentací projektová dokumentace, na základě které je možno provést soupis stavebních prací, dodávek a služeb, včetně výkazu výměr. Vzhledem k tomu, že tato dokumentace a soupis jsou nedílnou součástí zadávací dokumentace, nelze bez těchto podkladů přistoupit k vyhlášení veřejné zakázky, respektive lze podnikat úvodní kroky vyhlášení soutěže až do stadia distribuce zadávací dokumentace. Snahou zadavatele je, aby celý proces výběru dodavatele stavby byl maximálně transparentní a aby bylo vytvořeno takové konkurenční prostředí, které zaručí kvalitní nabídky od investorů. Současně je potřeba nové haly tak urgentní, že zájmem zadavatele je proces výběru dodavatele maximálně urychlit. Z tohoto pohledu doporučujeme použít otevřené řízení ( 27 ZVZ). Užší řízení (podle 28 ZVZ) je vhodné tam, kde zadavatel doposud není připraven k technické specifikaci zadání (např. nemá doposud kompletní projektovou dokumentaci) a formou užšího řízení již může zahájit zadávání, protože v prvním kole si odbude kvalifikaci a během ní může projektovou dokumentaci dokončit a vlastní podání nabídek je pak časově kratší a jednodušší, protože nabídku podá už jen určitý, předem známý počet uchazečů. Základním úskalím tohoto postupu je výběr zájemců při omezení jejich počtu na základě kriterií stanovených zadavatele, neboť není zcela jasné, o jaká kritéria se jedná, zejména ve vztahu dodržení zásady rovného přístupu a nediskriminace uchazečů. V případě města Kutná Hora se však toto řízení jeví jako méně vhodné (delší termíny, dvě kola výběru apod.). Studie proveditelnosti strana 41

42 Zjednodušené podlimitní řízení nelze na tento projekt použít, neboť hodnota stavebních prací přesáhne v případě sportovní haly částku 10 mil. Kč bez DPH ( 25 ZVZ). Veřejná zakázka na stavební práce bude zveřejněna ve Věstníku VZ formou předběžného oznámení veřejné zakázky. Součástí předběžného oznámení je i odůvodnění veřejné zakázky. Od odeslání předběžného oznámení může zadavatel po 30 dnech zahájit zadávací řízení. V této době si může zadavatel zpracovat zadávací dokumentaci podle požadavků příslušných prováděcích předpisů (vyhláška č. 230/2012 Sb. a vyhláška č. 231/2012 Sb.). Nedílnou součástí zadávací dokumentaci bude návrh smlouvy o dílo. Kromě obecných ustanovení smlouvy o dílo, tento návrh jednoznačně stanoví obchodní podmínky, za nichž je zadavatel připraven smlouvu uzavřít. Tyto obchodní podmínky jednoznačně vymezí následující: předmět smlouvy o výstavbě; dobu předání a převzetí staveniště; dobu zahájení stavebních prací; dohodu o stavebním dozoru; lhůtu pro dokončení stavebních prací; lhůtu pro předání a převzetí díla; platební podmínky; počátek běhu záruční lhůty; záruka za kvalitu; způsob předání a převzetí díla; podmínky reklamačního řízení; penalizaci za porušení smlouvy. Obchodní podmínky dále stanoví: podmínky pro eventuální změnu subdodavatele, prostřednictvím kterého zhotovitel prokazoval svoji kvalifikace; způsob zajištění řádného plnění; podmínky předání a převzetí staveniště; způsob zajištění staveniště, odstranění zařízení a vyklizení staveniště po předání díla; zásady kontroly prováděných prací, stanovení organizace kontrolních dnů, postup při kontrole konstrukcí, které budou dalším postupem zakryty; délku záruční lhůty. Sportovní hala bude v tomto případě v majetku Kutné Hory. Město bude vykonávat správu a provoz haly, poskytování veřejných služeb v prostorách města tak nebude ohroženo případnou insolvencí investora (viz níže). Provoz sportovní haly možnost použití koncesního zákona Samostatnou otázkou zůstává zajištění provozu haly. V předchozích kapitolách jsme se věnovali různým provozním modelům. V případě, že by se město Kutná Hora rozhodlo Studie proveditelnosti strana 42

43 přenést provoz sportovní haly na soukromý subjekt, je pravděpodobné, že by se v tomto případě jednalo o koncesi a postupovalo by se dle zákona č. 139/2006 Sb., koncesní zákon (dále jen KZ). Na nového provozovatele haly by bylo přeneseno riziko dostupnosti a poptávky. Náklady spojené s provozem haly by byly hrazeny z příjmů od konečných uživatelů (kluby, školy). Obstarání financování: Kutná Hora bude muset mít zajištěno financování pro realizaci své veřejné zakázky. Předpokládáme výši úvěru ve výši cca mil. Kč podle toho zda se podaří získat Dotace z MŠMT a na výši potřebných investičních nákladů. Délka investičního úvěru se předpokládá 20 let, což při sazbě cca 3 % (fixace na 20 let) znamená potřebu úroků přes 15 mil. Kč. Hranice pro podlimitní veřejnou zakázku na služby činí ,- Kč. Zadavatel nebude moci použít zjednodušené podlimitní řízení podle 21, odst. 1, písm. f) ZVZ. 5.6 Orientační harmonogram průběh projektu Činnost Odůvodnění Časový plán (dny) Prezentace výsledků studie Rozhodnutí o postupu navrženém ve studii ve vedení města 5 Zpracování projektové dokumentace a dokumentace pro stavební povolení Dokumentace nezbytná pro vyhlášení zakázky na stavební práce prosinec 2013 Zpracování odůvodnění veřejné zakázky Schválení projektu a VZ v zastupitelstvu Předběžné oznámení VZ Zpracování zadávací dokumentace Zahájení otevřeného řízení Příprava odůvodnění VZ (zákonný požadavek) Požadavek dle ZVZ (významná veřejná zakázka). Požadavek dle ZVZ (všechny podlimitní i nadlimitní zakázky) Příprava projektové smlouvy (smlouvy o dílo), zadávací dokumentace, přílohy Vyhlášení ve Věstníku veřejných zakázek, běží lhůta pro zpracování nabídek (min. zákonná lhůta 33 dnů, /78 Studie proveditelnosti strana 43

44 doporučená 78 dnů viz. níže) Lhůta pro námitky proti zadávacím podmínkám Podání nabídek, rozhodnutí komise a zadavatele Lhůta pro námitky proti výběru. Uzavření smlouvy Dle 110, odst. 3 může stěžovatel doručit námitky zadavateli do 5 dnů od skončení lhůty pro podání nabídek Zasedání komise (nutnost svolat na zasedání členy 5 dní předem - 75), v případě, že nebude rozhodovat zastupitelstvo Zákonná lhůta ( 110, odst. 4), zadavatel nesmí uzavřít smlouvu s vítězem Uzavření smlouvy ze strany města, popř. dalších souvisejících dokumentů Níže je vidět harmonogram kdy je předpoklad stavby v hodnotě nad 50 mil. Kč bez DPH, tedy se jedná o významnou veřejnou zakázku. V případě, že by předpokládaná hodnota této veřejné zakázky (investiční náklady na výstavbu sportovní haly) nedosáhla výše 50 mil., pak by se o významnou veřejnou zakázku nejednalo a pohybovali bychom se v režimu podlimitní zakázky na stavební práce. Tzn. nemuselo by zastupitelstvo schvalovat odůvodnění veřejné zakázky a lhůta pro zpracování nabídek by činila pouze 22 dní. Nicméně z důvodu právní opatrnosti a s ohledem na rozsah zakázky bychom doporučovali držet se v režimu významné veřejné zakázky. Město realizuje souběžně významnou veřejnou zakázku na stavební práce a současně veřejnou zakázku na služby (zajištění financování). Veřejná zakázka skončí dříve, což má pro zadavatele zásadní význam neboť v případě, že by nedostal žádnou nabídku od financujících bank na zajištění financování stavby, může z důvodu hodného zvláštního zřetele ( 84, odst. 2, písm. e)) zrušit zadávací řízení ještě před rozhodnutím zadavatele o vybrání nejvhodnější nabídky ve výběrovém řízení na dodavatele stavby. Harmonogram neuvažuje s podáním námitek ze strany uchazečů ani s podáním návrhu na zahájení řízení o přezkoumání úkonů zadavatele podaného k ÚOHS. Běh zadávací lhůty se totiž staví v případě, kdy jsou zadavateli podány námitky, a to až do doby, kdy je rozhodnutí zadavatele o vyřízení námitek doručeno stěžovateli. Lhůta pro vyřízení námitek ze strany zadavatele je 10 dní od jejich doručení. Pokud by zadavatel chtěl výběrové řízení na zajištění financování zkrátit, tak tato možnost existuje v případě, že by předpokládaná hodnota veřejné zakázky na služby byla nižší než ,- Kč (v našem případě předpokládaná výše zaplacených úroků). Pokud by úroky byly pod touto hranicí, může zadavatel použít zjednodušené podlimitní řízení. Ve finančním modelu je uvažován dlouhodobý úvěr na 20 let, v případě, že by se maturita úvěru zkrátila a použila se pohyblivá sazba, snížily by se i úroky, které bude muset zaplatit zadavatel. Studie proveditelnosti strana 44

45 *podlimitní veřejná zakázka na stavební práce žlutá (červeně jsou vyznačeny min. zákonné lhůty) **nadlimitní veřejná zakázka na služby (zajištění financování) zelená V harmonogramu u přípravy nabídek (podlimitní veřejná zakázka na stavební práce) je uvedena minimální zákonná lhůta 33 dní. Nicméně užití této minimální lhůty nedoporučujeme z důvodu možných úspěšných námitek ze strany uchazečů (příliš krátká doba na přípravu nabídek) a současně z důvodu, že v danou chvíli by nebylo zcela zřejmé, že má město zajištěno financování. Do harmonogramu je tak včleněna lhůta 78 dní, což je lhůta dle ZVZ pro významnou veřejnou zakázku (nadlimitní veřejná zakázka na služby). Tato rozšířená varianta poskytuje dostatečný prostor a jistotu pro zajištění externího financování. Tento harmonogram by platil v případě, že by byla zpracována dokumentace pro provedení stavby, která je dle vyhlášky č. 231/2013 nezbytnou součástí zadávací dokumentace. Vzhledem k tomu, že dokumentace pro provedení stavby bude hotová až v prosinci 2013, tak by dodavatel stavby byl vybrán v průběhu března V tomto případě jde o konzervativní výklad ZVZ. Metodický pokyn zpracovaný Ministerstvem pro místní rozvoj připouští i alternativu stanovit technické podmínky (při absenci dokumentace pro provedení stavby) i na základě stanovení požadavků na výkon a funkci. Struktura celé transakce by vypadala následovně: Studie proveditelnosti strana 45

46 Stát platba DPH za výstavbu a provoz haly splátky úroků, jistiny, kapitálu Finance Kutná Hora poskytnutí úvěru na výstavbu, popř. Dotace zajištění financování údržby budovy a Vlastník haly a pozemku dotace na provoz haly Sportovní hala Dodavatel stavby zajištění projektu a výstavby ZŠ, SPŠ 8-15 po-pa zdarma Finanční toky Nefinanční vztahy Sportovní odd po-pá víkendy 600/hod Veřejnost Volné terminy 750/hod sport 1200/hod. kom. 5.7 Rizika Níže uvedená rizika je nutné během zadávacího řízení důsledně zvážit, aby bylo možné předejít jejím eventuelním negativním účinkům, které by mohly ohrozit úspěšné dokončení zadávacího řízení a uzavření smlouvy na výstavbu a úvěrové smlouvy. Riziko Důsledek Strategie zmírnění Právní napadení zadávacího řízení Prodlevy v zadávacím řízení, zrušení zadávacího řízení. Výběr odpovídajících postupů a použití v praxi ověřené zadávací dokumentace, právní praxe a doporučených metodických pokynů sníží pravděpodobnost toho, že případné napadení bude úspěšné. Studie proveditelnosti strana 46

47 Riziko Důsledek Strategie zmírnění Nevyhovuje nebo není podána žádná nabídka, popř. pouze 1 Nedojde k uzavření smlouvy. Zmírnění termínů pro uchazeče na zpracování nabídek. Nefinancovatelnost Nedojde k získání úvěru. Připravenost zadavatele splnit požadavky banky (např. ručitelské prohlášení). Nejasná zadávací dokumentace, resp. absence projektové dokumentace Problém při hodnocení, možnost stížností uchazečů, event. zrušení výběrového řízení Detailně specifikovat požadavky a výstupy projektu v případě, že nebude k dispozici projektová dokumentace 5.8 Výhody a nevýhody, shrnutí Klady Plná kontrola nad projektem; Možnost využití Dotace; Plná kontrola nad fází výstavby; Jednoduchá a vyzkoušená transakce; Nízké úrokové sazby; Zápory Menší zkušenosti s provozem haly; Náklady spojené s provozem haly; Pravděpodobně požadavek banky na ručitelské prohlášení města jištění; Nutnost dotací nákladů, které se mohou v čase měnit; Více výběrových řízení; Časově náročná (dodavatel stavby až v březnu 2014); Finančně nákladnější než v případě zajištění stavby a provozu investorem (prvních 11 let projektu); Studie proveditelnosti strana 47

48 6 Hala je ve vlastnictví soukromého subjektu 6.1 Nabídka soukromého subjektu Město Kutná Hora obdrželo nabídku soukromého subjektu na výstavbu sportovní haly. Sportovní hala by měla obdobné parametry, které jsou definovány ve stávající dokumentaci pro územní rozhodnutí a splňovala by požadavky města. Vlastníkem haly by byl investor s tím, že je smluvně ujednaný možný budoucí převod haly a související infrastruktury na město. Město by podle projektové smlouvy mělo vyhrazeny časy, kdy bude halu využívat za smluvně stanovených podmínek. Město bude platit investorovi předem určenou platbu za dostupnost veřejné služby spojené s užíváním sportovního areálu a nájemné za školy. Veškeré další náklady spojené s výstavbou a provozem haly budou již na straně investora. 6.2 Základní parametry transakce Stávající nabídka soukromého investora poslouží k vymezení základních parametrů transakce. Na výběr soukromého partnera proběhne řádná soutěž v intencích ZVZ. Základní předpoklady projektu Veřejný zadavatel projektu: Vlastnictví sportovní haly: Vlastnictví pozemku: Primární cíl projektu: Infrastruktura realizovaná investorem: Financování Provoz haly Proces výběru dodavatele: Dopady na město: Smluvní zajištění: Základní platební mechanismus: Předpoklad investičních nákladů: Hlavní výhody: Město Kutná Hora veřejná Soukromý partner Popis Soukromý partner (převod pozemku za úplatu) Zajištění víceúčelové sportovní haly pro školy, kluby a veřejnost v Kutné Hoře Novostavba: víceúčelová sportovní hala Vlastní a cizí zdroje soukromého partnera Soukromý partner na základě dlouhodobé smlouvy s městem podle zákona č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách v platném znění zakázka na služby potřeba vytvořit dostatečné prostředky v rozpočtové kapitole města na financování ročních nájmů a platby za dostupnost Smlouva s dodavatelem stavby Projektová smlouva Z prostředků investora bude zajištěna výstavba a provoz haly. Město bude hradit investorovi nájem za školy a platbu za dostupnost. Investor bude dále inkasovat platby od klubů, popř. veřejnosti. 50 mil Kč bez DPH (plus 1,8 mil. na nákup pozemku) Město má plnou kontrolu nad finančními toky, které budou definovány dlouhodobou smlouvou (nejsou žádné nepředvídatelné náklady ze strany města) Studie proveditelnosti strana 48

49 6.3 Finanční aspekty Plánované využití haly: PRACOVNÍ DEN OD DO TRŽBA HODINA VYTÍŽENOST MĚSÍCE (1-6;9-12) VYTÍŽENOST SRPEN VYTÍŽENOST ČERVENEC DOPOLEDNE 8:00 12: % 0% 0% ODPOLEDNE 12:00 15: % 0% 0% VEČER 15:00 22: % 10% 0% VÍKEND DOPOLEDNE 8:00 12: % 10% 0% ODPOLEDNE 12:00 15: % 10% 0% VEČER 15:00 22: % 10% 0% Využití haly je plánováno od 8 do 22 hodin. Ve školním roce a v pracovní dny je od 8 do 15 hodin plánováno využití školami, jejichž zřizovatelem je zejména město Kutná Hora. Vytíženost byla kalkulována na úrovni 91% z důvodu školních prázdnin (jarní, pololetní) a státních svátků. V červenci a v srpnu není v dopoledních hodinách vytíženost plánována z důvodu školních prázdnin. V odpoledních/večerních hodinách tj. od 15 do 22 hod je v pracovních dnech školního roku plánována vytíženost 91% a to na základě ankety potenciálního využití, které byla uskutečněna mezi kluby, které v současnosti využívají halu Bios, GJO, ZŠ J. Palacha, basketbalovou halu atd. V červenci v pracovní dny od hod, není poptávka sportovních klubů žádná a v srpnu na úrovni 10%. Zde je prostor pro pronájem haly veřejnosti. O víkendech ve školním roce je poptávka sportovních klubů na úrovni 90% po celý den, v srpnu na úrovni 10% a v červenci žádná. I zde je také prostor pro pronájem široké veřejnosti. Finanční model ani v tomto případě však s tržbami od veřejnosti nepočítá. Cena za hodinu pronájmu reflektuje výši variabilních nákladů v prvním roce provozu, ceny srovnatelných sportovních hal a nabídku investora a je stanovena na 600 Kč/hod bez DPH. Dále je plánovaná tržba ve výši 30 tis. Kč měsíčně realizovaná v bufetu v hale. Cena za hodinu použití haly a také tržba je každoročně indexována 1,7% tj. odhadem meziročního růstu 2013/2014 spotřebitelských cen dle ČNB Mzdové náklady V projektu jsou plánovány 3 pracovní síly (uklízečka, údržbář, správce) s měsíční mzdou 15 tis Kč. Potřeba pracovních sil vychází ze srovnatelných projektů. Mzdové náklady jsou každoročně indexovány 1,7% tj. odhadem meziročního růstu 2013/2014 spotřebitelských cen dle ČNB. Studie proveditelnosti strana 49

50 6.3.3 Provozní náklady PROVOZNÍ NÁKLADY MJ POČET MJ KČ/MJ (BEZ DPH) ROČNÍ NÁKLAD MĚSÍČNÍ NÁKLAD VODA STUDENÁ l l/den 64 Kč/m TEPLO PRO OHŘEV VODY kwh kwh/rok 430 Kč/GJ TEPLO PRO VYTÁPĚNÍ kwh kwh/rok 430 Kč/GJ ELEKTRICKÁ ENERGIE kwh kwh/rok 4 Kč/kWh OPRAVY A UDRŽOVÁNÍ CELKEM Objem spotřebovaných energií vychází z projektové dokumentace a expertního odhadu spotřeby vody na základě srovnatelných hal. Ceny jsou na úrovni cen v současnosti realizovanými městem Kutná Hora s DPH, neboť investor nebude mít u tohoto projektu možnost odpočtu (viz kapitola DPH). Opravy a udržování jsou stanoveny na úrovni 0,5% investičních nákladů včetně DPH. Provozní náklady jsou každoročně indexovány 1,7% tj. odhadem meziročního růstu 2013/2014 spotřebitelských cen dle ČNB Investiční náklady Investiční náklady (hala, vybavení) jsou stanoveny ve výši 62,3 mil. Kč (náklady dle projektu) s DPH z toho nákup pozemku je plánován za cenu 1,8 mil Kč. Odpočet DPH z investičních nákladů nelze u tohoto projektu doporučit viz kapitola DPH výše Financování projektu vlastní kapitál investovaný investorem/úvěr VLASTNÍ INVESTICE/PŮJČKY VLASTNÍ PROSTŘEDKY Kč ČERPÁNÍ ÚVĚRU Kč ÚROK 3,62% SPLÁTKA (KVARTÁLNÍ) Kč V případě vlastního kapitálu 10 mil Kč bude potřeba projekt financovat bankovním úvěrem ve výši cca 55 mil Kč (investor nakupuje i pozemek na rozdíl od města). Úroková sazba dle indikace banky by mohla činit 3,62% p.a. a s kvartální splátkou 700 tis. Kč. Podmínky banky se mohou na základě výběrového řízení změnit a velice pravděpodobně bude požadováno ručitelské prohlášení města a zástava nemovitosti i vyšší podíl vlastního kapitálu. Studie proveditelnosti strana 50

51 6.3.6 Kalkulace oprávněnosti platby požadované investorem ve výši 3,5 mil. Kč ročně tj. platby za umožnění využívání haly školami zřízenými městem. POPLATEK ZA DOSTUPNOST FIXNÍ NÁKLADY ODPISY ÚROKY OPRAVY A UDRŽOVÁNÍ 50% CELKEM ROZDÍL VS. POPLATEK ZA DOSTUPNOST HODNOTY ROKU Kč Kč Kč Kč Kč Kč VARIABILNÍ NÁKLADY PROVOZNÍ NÁKLADY S 50% NÁKLADŮ NA OPRAVY A UDRŽOVÁNÍ MZDOVÉ NÁKLADY CELKEM Kč Kč Kč POČET HODIN 8-22 V PRACOVNÍ DNY VE ŠKOLNÍM ROCE 3038 hod CENA ZA HODINU 8-22 HOD -602 Kč Poplatek za dostupnost ukazuje hodnotu protiplnění města investorovi v roce 2014 za výstavbu a provoz haly po odečtení jeho výnosu (nákladu města) za nájem placený školami zřizovanými městem tj. nájem dotovaný městem. Toto protiplnění tj. nájem dotovaný městem je indexován inflací. Celková platba placená investorovi v roce 2014 činí 3,5 mil Kč a postupně roste tak, jak je indexován nájem placený městem za školy, který tak meziročně roste. Fixní náklady ukazují náklady, které investorovi vzniknou, i když halu nebude nikdo využívat (odpisy, úroky, náklady na údržbu). Je patrné, že v prvních letech platba za dostupnost nepokryje ani fixní náklady investora. Úroky jsou náklady bankovního financování, kdy investor (pro srovnání jsou uvedeny stejné parametry jako, když je investor město samo) investuje vlastních 10 mil Kč, úroková sazby 3,62% p.a. (dle indikace banky), kvartální splátka 700 tis. Kč. Parametry financování se mohou změnit, tudíž i úrokové náklady mohou být jiné. Banka také může požadovat ručitelské prohlášení města. Variabilní náklady representují náklady na hodinu pronajatou tj. využívanou ať už školami nebo sportovními kluby. Hodinové náklady vychází na 602 Kč za hodinu pronajatou školami od 8-15 hod tzn. je drobně vyšší než cena požadovaná investorem výhodné pro město (nejsou započítány fixní náklady). Studie proveditelnosti strana 51

52 Je vidět, že cena 600 Kč za hodinu, kterou bude investor inkasovat od města (za školy) nebo od sportovních klubů za jejich využití haly (investor nebude moci zvýšit bez souhlasu města) je na úrovni variabilních nákladů. Celkem investor bude inkasovat v tržbách cca 124 mil Kč za 20 let, průměrně 5,9 mil Kč, čistý zisk vygeneruje 9,1 mil Kč, průměrně ročně 0,435 mil Kč. Projekt pro investora nedává ekonomický smysl. Projekt nevygeneruje dostatek hotovosti (musí splácet investiční úvěr) tak, aby si mohl investor vyplatit dividendu. Základní přehled ekonomiky projektu pro investora: (POUZE ROKY 2015 AŽ 2019 A CELEKM A PRŮMĚR - PRO ORIENTACI) CELKEM PRŮMĚR TRŽBY Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč PROVOZNÍ NÁKLADY Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč MZDOVÉ NÁKLADY Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč EBITDA (PROVOZNÍ ZISK/ZTRÁTA) Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč ODPISY Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč PRODEJ MAJETKU ÚROKOVÉ NÁKLADY Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč DANĚ Kč Kč Kč ČISTÝ ZISK Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč ODPISY Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč PRODEJ MAJETKU DIVIDENDY INVESTICE Kč EQUITY Kč HOTOVOST PŘED ČERPÁNÍM/SPLÁTKAMI ÚVĚRŮ Kč Kč Kč Kč Kč ČEPÁNÍ/SPLÁTKY ÚVĚRŮ Kč Kč Kč Kč Kč ZMĚNA HOTOVOSTI BĚHEM OBDOBÍ Kč Kč Kč Kč Kč Kč STAV HOTOVOSTI NA KONCI OBDOBÍ Kč Kč Kč Kč Kč Pokud by investor požadoval výnosnost vlastních vložených prostředků tj. 10 mil Kč ve výši 10% tj. cca 4% nad současnou výnosností jeho kapitálu, musela by být celková roční platba cca 7,5 mil Kč, tj. o 4 mil. Kč vyšší než požadovaná Platby města POPIS CELKOVÁ HODNOTA ČASOVÁ HODNOTA CELKEM Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč NÁJEM ZA ŠKOLY PLACENÝ MĚSTEM Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč PLATBA ZA DOSTUPNOST Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč PRODEJ (POZEMEK) NEMOVITOSTI MĚSTEM - VÝNOS MĚSTA Kč - Kč - Kč - Kč - Kč Kč Kč Ve variantě, že investorem bude investor, město v následujících 20 ti letech uhradí celkem 74,9mil Kč z toho 20,7 mil Kč za nájemné za školy a 56 mil Kč jako platbu za dostupnost. Časová hodnota těchto plateb (současná hodnota budoucích výdajů) je 50,5 mil Kč. V této variantě město obdrží také 1,8 mil Kč za prodej pozemku investorovi Závěr Nabídka investora je pro město výhodná z následujících důvodů: Hodinová sazba pronájmu školám a sportovním klubů tj. 600 Kč je nižší než variabilní náklady spojené s hodinou provozu haly od 8-15 hod.; Fixní průměrné roční náklady jsou nižší než požadovaná platba za dostupnost; Riziko poptávky, provozu, údržby je přeneseno na investora; Platby městem placené investorovi (za nájem škol a dostupnost) jsou po většinu projektu nižší, než kdyby investorem bylo město; Provozní náklady (energie) jsou indexovány pouze inflací, ale existuje významný předpoklad, že ceny energií porostou rychleji než inflace a toto riziko v případě varianty výstavby a provozu haly investorem nese on. Studie proveditelnosti strana 52

53 6.4 Právní aspekty Klíčovým parametrem v určení zákona (ZVZ nebo KZ) je platební režim města, podle kterého bude část příjmů plynout soukromému partnerovi od konečných uživatelů (kluby, veřejnost), ale převaha příjmů investora bude plynout od zadavatele (Kutná Hora) za nájemné (školy) a platbu za dostupnost veřejné služby. Z tohoto důvodu nelze použít koncesní zákon a zadavatel - město Kutná Hora se bude pohybovat v režimu ZVZ. Město má za cíl nalézt takového investora, který postaví halu v intencích stávající dokumentace pro územní rozhodnutí a bude jí provozovat na svůj účet. Ve vybraných časech bude mít město možnost halu užívat za předem určené ceny. Předmětem soutěže bude zejména výše tzv. platby za dostupnost. Jedná se o částku, kterou bude požadovat investor od zadavatele za to, že město Kutná Hora může používat sportovní halu za předem definovaných podmínek (cena, rezervované časy atd.). V tomto případě půjde o zakázku na služby ( 10 ZVZ), neboť převážná část předmětu veřejné zakázky má charakter poskytnutí služby ze strany dodavatele (zajištění dostupnosti sportovní haly pro kluby, ZŠ a veřejnost). Hranice pro veřejnou zakázku na služby je ,- Kč. Bude se tedy v tomto případě jednat o nadlimitní veřejnou zakázku. Předpokládaná hodnota zakázky je nad 50 mil., tzn. jedná se o významnou veřejnou zakázku (stejně jako v případě varianty, kdy investorem je město). Použito bude otevřené výběrové řízení. Veřejná zakázka na služby bude zveřejněna ve Věstníku VZ a v Úředním věstníku (jedná se o nadlimitní zakázku) formou předběžného oznámení veřejné zakázky. Součástí tohoto předběžného oznámení je i odůvodnění veřejné zakázky, které musí schválit zastupitelstvo (významná veřejná zakázka). Od odeslání předběžného oznámení může zadavatel po 30 dnech zahájit zadávací řízení. V této době si může zadavatel zpracovat zadávací dokumentaci. Jedná se o standardní zadávací dokumentaci. Důležitou součástí zadávací dokumentace bude návrh projektové smlouvy, jejíž klíčové parametry jsou uvedeny níže. Součástí zadávací dokumentace nebude ani v tomto případě projektová dokumentace. Město Kutná Hora by mělo společně s technickým poradcem nadefinovat požadované výstupy, které má stavba (sportovní hala) splňovat. Jedná se zejména o technické podmínky ( 45 a 46 ZVZ). Projektová smlouva: Projektová smlouva komplexně upraví vztahy mezi zadavatelem (městem) a vybraným investorem po celou dobu trvání projektu. Na jejím základě se investor zaváže (i) vybudovat halu, (ii) řádně ji provozovat sjednaným způsobem, (iii) poskytovat veřejnou službu městu Studie proveditelnosti strana 53

54 formou nájmu prostor určeným subjektům za stanovených podmínek. Město za tuto službu bude investorovi platit sjednanou částku v ročních splátkách plus garantovaný nájem za využívání haly v době 8-15 hod. školami. Smlouva bude uzavřena na dobu určitou, a sice 20 let. Projektová smlouva bude zejména upravovat následující okruhy: Závazek města převést do vlastnictví investora stavební parcelu (na základě kupní smlouvy za cenu stanovenou na základě znaleckého posudku); Závazek investora vybudovat halu dle technických podmínek definovaných v zadávací dokumentaci; Závazek investora provozovat sportovní halu sjednaným způsobem; Údržba haly (plán oprav, požadovaná výše investic, zajištění bezpečnosti, odstraňování poruch, opravy a udržování majetku, řešení havarijních situací, živelných pohrom, událostí vyšší moci atd); Harmonogram výstavby haly; Vymezení subjektů, kterým bude investor poskytovat kapacitu haly (seznam bude ročně aktualizován podle pokynů města), včetně určení způsobu stanovení výše nájemného; Režim užívání haly určenými subjekty ; Informační povinnost ze strany investora o hospodaření haly; Platby ze strany města investorovi Výše; Termíny; Způsob úhrady. Důvody, za kterých může dojít k předčasnému ukončení smlouvy, způsob ukončení; Důsledky předčasného ukončení smlouvy: Vypořádání mezi městem a investorem; Finanční, majetková kompenzace. nebezpečí změny okolností převezme investor; eventuální předkupní právo města v případě prodeje sportovní haly investorem třetí osobě, včetně mechanizmu stanovení kupní ceny pro tento případ; eventuální právo města na odkup haly po uplynutí smlouvy, včetně mechanizmu stanovení kupní ceny pro tento případ; oboustranný závazek k zahájení jednání o úpravě platebního mechanismu (výše platby za dostupnost) při podstatném snížení nákladů spojených s výstavbou haly. Riziko insolvence: Právní režim mezi městem Kutná Hora a soukromým investorem bude po dobu trvání projektu upraven projektovou smlouvou. Tato smlouva bude v podstatných částech naplňovat znaky nájemního vztahu. Na město Kutná Hora tak bude možno nahlížet jako na nájemce a na investora jako na pronajímatele. Smluvní vztah se předpokládá na dobu 20-ti let. Studie proveditelnosti strana 54

55 Doba nájmu, respektive trvání projektu, spolu se způsoby eventuálního předčasného ukončení bude podrobně upraveno v projektové smlouvě. Na tomto místě je však třeba upozornit na možnost jednostranného ukončení nájmu ze strany pronajímatele, která může vyplynout z právní situace, v níž se pronajímatel ocitne v důsledku neplnění závazků vůči jiným osobám, tedy zejména z případného stavu úpadku pronajímatele. Dle ustanovení 256 odst. 1 zákona č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení, ve znění pozdějších předpisů, je insolvenční správce oprávněn po prohlášení konkursu vypovědět nájemní smlouvu uzavřenou úpadcem, a to i v případě, že byla sjednána na dobu určitou. Možnost změkčení dopadů výkonu takového oprávnění do práv nájemce představuje odst. 2 téhož zákonného ustanovení. Podle něho v případě, kdy by byl nájemce výpovědí nájemní smlouvy sjednané na dobu určitou, v níž má dlužník postavení pronajímatele, nepřiměřeně dotčen na svých oprávněných zájmech nebo by tím trpěl či mohl utrpět značnou škodu, může nájemce do 15 dnů od doručení výpovědi navrhnout insolvenčnímu soudu zrušení výpovědi. Zda v určitém konkrétním případě by insolvenční soud takovému návrhu vyhověl, však nelze předjímat a tedy na aplikaci této možnosti zrušení výpovědi nelze spoléhat. Určitá rizika předčasného ukončení nájmu vyplývají rovněž z režimu exekučního řízení, jež by případně bylo vedeno na majetek pronajímatele, a to konkrétně exekucí vedenou na pronajatou nemovitost. V případě ukončení nájemního vztahu tímto způsobem, by tak přestala platit ujednání ohledně rozsahu nájmu a jeho garantovaných finančních podmínek. Na druhou stranu by ovšem byly také zastaveny ujednané roční platby ze strany města, neboť by pro jejich hrazení nebyl právní titul. Insolvence investora může tedy pro Kutnou Horu znamenat, že skončí možnost využívat sportovní halu za původně dohodnutých podmínek. Vzhledem k tomu, že pozemek města bude již ve vlastnictví úpadce, tak v případě, že dojde k prodeji sportovní haly konkurzním správcem třetí osobě, pozbude město možnost tento pozemek získat zpět. Částečně lze této situaci zabránit sjednáním předkupního práva pro případ, že halu bude chtít za trvání smlouvy převést na třetí osobu sám investor. To ovšem neplatí pro výše uvedený případ úpadku investora. Částečně lze riziko důsledků insolvence investora eliminovat důsledným oddělením jeho stávajících podnikatelských aktivit od projektu, zejména tím způsobem, že halu bude vlastnit a provozovat zcela nová, speciálně pro tento účel vytvořená právní entita. Takto nově vytvořená právní entita nepředstavuje, ze své podstaty, především jakékoliv historické kreditní riziko. Problematika veřejné podpory Samostatnou otázkou je, zda tento projekt zakládá či nezakládá veřejnou podporu. Podle čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování Evropské unie podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné s vnitřním trhem, nestanoví-li Smlouvy jinak. Na základě uvedené definice je nutné u veřejné podpory zkoumat základní kritéria definice veřejné podpory: Studie proveditelnosti strana 55

56 podpora je poskytnuta státem nebo z veřejných prostředků; podpora zvýhodňuje určité podniky nebo určitá odvětví podnikání a je selektivní; je ovlivněn obchod mezi členskými státy; a je narušena nebo hrozí narušení soutěže. Veřejná podpora je obecně zakázána. Její poskytnutí je možné tehdy, pokud najdeme právní titul (výjimku) k jejímu legálnímu poskytnutí. Mezi takové výjimky můžeme zařadit například poskytování podpory ve formě podpory de minimis, regionální podpory či vyrovnávací platby za výkon veřejné služby v souladu s příslušnými pravidly. Soutěž je narušena v případě, že finanční pomoc poskytnutá státem posiluje pozici podniku na trhu ve srovnání s ostatními soutěžiteli (například snížením investičních nebo provozních nákladů oproti svým konkurentům). V případě poskytnutí veřejné podpory neslučitelné s vnitřním trhem se její poskytovatel i příjemce vystavují riziku navrácení podpory. Je-li Evropskou komisí v případě protiprávní podpory vydáno negativní rozhodnutí, je poskytovatel povinen vymoci veřejnou podporu zpět. Příjemce udělenou podporu navrací včetně úroků. Navíc poskytnutí ilegální veřejné podpory může vést i k případné neplatnosti uzavřených smluv. Primárním cílem projektu výstavby a provozu sportovní haly je řešení problému nedostatku sportovišť pro širokou veřejnost, základní školy a kluby v Kutné Hoře, jedná se tedy o projekt ve veřejném zájmu. Nicméně veřejná podpora zde může být shledána ve skutečnosti, že město ve sportovní hale ve vlastnictví soukromého subjektu dlouhodobě garantuje obsazenost a současně platí ještě platbu za dostupnost, která má dopomoci investorovi realizovat přiměřený zisk. V projektu výstavby sportovní haly se zatím nepočítá s Dotací ze státních prostředků nebo z fondů Evropské Unie, projekt bude realizován v souladu s principem soukromého investora. Vzhledem ke své investiční náročnosti, která značně ohrožuje návratnost vynaložených prostředků po dobu životnosti investice, je však velmi obtížné realizovat výstavbu a provoz sportovní haly bez veřejné intervence. Z tohoto důvodu je iniciátorem projektu obec, neboť je ve veřejném zájmu projekt realizovat. Pro výstavbu i provoz projektu budou vybráni dodavatelé pomocí transparentního výběrového řízení. Co se týká konkurence, v současné době není v obci Kutná Hora žádná jiná víceúčelová sportovní hala, která by byla provozována na komerční bázi, přímá konkurence tedy nebude dotčena. Kutná Hora provozuje pouze městskou halu Bios, která však projektem nebude dotčena, neboť její uvolněná kapacita bude využita dalšími oddíly z Kutné Hory a sportující veřejností. S ohledem na podmínku, že projekt by neměl ovlivnit obchodování mezi členskými státy, se lze domnívat, že vzhledem k lokálnímu charakteru projektu, poskytnutá podpora nepovede k posílení pozice příjemce způsobem, který by mohl poškodit subjekty na trhu jiného členského státu. Evropská komise ovšem tuto podmínku posuzuje velmi široce a existuje zde tedy mírné riziko, že se na tuto charakteristiku veřejné podpory bude komise dívat jako na splněnou. Studie proveditelnosti strana 56

57 Výše popsaná charakteristika projektu je rovněž v souladu s výjimkou veřejné podpory ve smyslu naplňování služeb veřejného zájmu. Dle našeho názoru projekt nezakládá veřejnou podporu zejména z těchto důvodů: Projekt bude realizován ve veřejném zájmu; Podmínky projektu jsou nastaveny tak, aby investor nemohl realizovat nepřiměřený zisk; Investor bude vybrán v transparentním výběrovém řízení; Projekt neovlivňuje obchod mezi ostatními státy EU; Evropská komise konstatovala neexistenci zvýhodnění v těchto případech podpory: při jednání v souladu s principem soukromého investora kompenzace v rámci závazku veřejné služby při splnění všech podmínek rozsudku Altmark. (Rozsudky ve věci C-280/00 Altmark Trans GmbH a Regierungspräsidium Magdeburg v. Nahverkehrsgesellschaft Altmark GmbH ("Altmark") [2003] Sb. rozh. I-7747 a ve spojených věcech C-34/01 až C-38/01 Enirisorse SpA v. Ministero delle Finanze [2003] Sb. rozh. I ) V případě pochybností ve věci existence či neexistence veřejné podpory je samozřejmě možné kontaktovat Úřad pro ochranu hospodářské soutěže, odbor veřejné podpory, který poskytne ve věci konzultaci. Studie proveditelnosti strana 57

58 6.5 Orientační harmonogram průběh projektu Činnost Odůvodnění Časový plán (dny) Prezentace výsledků studie Rozhodnutí o postupu navrženém ve studii ve vedení města 5 Zpracování dokumentace pro stavební povolení Dokumentace pro stavební povolení bude sloužit jako podklad pro stanovení technických podmínek v zadávací dokumentaci srpen 2013 Zpracování veřejné zakázky odůvodnění Příprava odůvodnění VZ 5 Schválení v zastupitelstvu Požadavek dle ZVZ (významná veřejná zakázka). Předběžné oznámení VZ Zpracování dokumentace zadávací Zahájení otevřeného řízení Lhůta pro námitky proti zadávacím podmínkám Podání nabídek, rozhodnutí komise a zadavatele Lhůta pro námitky proti výběru. Uzavření smlouvy Požadavek dle ZVZ (všechny podlimitní i nadlimitní zakázky) Příprava smlouvy o dílo, zadávací dokumentace, příloh Vyhlášení ve Věstníku veřejných zakázek, běží lhůta pro zpracování nabídek Dle 110, odst. 3 může stěžovatel doručit námitky zadavateli do 5 dnů od skončení lhůty pro podání nabídek Zasedání komise (nutnost svolat na zasedání členy 5 dní předem - 75), v případě, že nebude rozhodovat zastupitelstvo Zákonná lhůta ( 110, odst. 4), zadavatel nesmí uzavřít smlouvu s vítězem Uzavření smlouvy ze strany Kutné Hory, popř. dalších souvisejících dokumentů Studie proveditelnosti strana 58

59 V případě stavby haly investorem se bude jednat o nadlimitní veřejnou zakázku na služby. S ohledem na skutečnost, že předpokládaná cena této zakázky přesahuje 50 mil. Kč, bude se i v tomto případě jednat o významnou veřejnou zakázku. Harmonogram neuvažuje s podáním námitek ze strany uchazečů ani s podáním návrhu na zahájení řízení o přezkoumání úkonů zadavatele podaného k ÚOHS. Běh zadávací lhůty se totiž staví v případě, kdy jsou zadavateli podány námitky, a to až do doby, kdy je rozhodnutí zadavatele o vyřízení námitek doručeno stěžovateli. Lhůta pro vyřízení námitek ze strany zadavatele je 10 dní od jejich doručení. *Červeně jsou uvedeny zákonné lhůty 6.6 Rizika Rizika při výběru soukromého partnera jsou obdobná jako u projektu realizovaného městem. Navíc zde však je třeba počítat i s riziky souvisejícími se zajištěním dlouhodobého provozu sportovní haly a se smluvními riziky. Riziko Důsledek Strategie zmírnění Právní napadení zadávacího řízení Prodlevy v zadávacím řízení, zrušení zadávacího řízení. Nelze mu zcela zamezit. Výběr odpovídajících postupů a použití v praxi ověřené zadávací dokumentace a doporučených metodických pokynů sníží pravděpodobnost toho, že případné napadení bude úspěšné. Nevyhovuje nebo není podána žádná nabídka, popř. pouze 1 Nedojde k uzavření smlouvy. Realistické termíny pro uchazeče na zpracování nabídek. Přenos jen těch rizik, které může investor akceptovat. Nefinancovatelnost Nedojde k získání úvěru. Podmínky smlouvy akceptovatelné financujícími bankami Nejasná zadávací dokumentace Problém při hodnocení, možnost stížností uchazečů Detailně specifikovat požadavky a výstupy projektu v případě, že nebude k dispozici projektová dokumentace Studie proveditelnosti strana 59

60 Riziko Důsledek Strategie zmírnění Insolvence partnera Ukončení poskytování služby Předkupní právo, pojistky ve smluvní dokumentaci, jednání se správcem konkursní podstaty, požadavek na vytvoření SPV (zvláštní účelové společnosti). Veřejná podpora Nemožnost uzavřít transakci Právní analýza, vhodná struktura transakce, transparentní soutěž, notifikace u ÚOHS Změna předpokládaných finančních toků Politické cykly Nepřiměřený zisk/ztráta Snaha o ukončení nebo redefinici smluvního vztahu Dobře připravený návrh smlouvy, finanční model Odsouhlasení projektu napříč politických spektrem V této transakci předpokládáme aktivní zapojení soukromého partnera, proto je důležité si již nyní definovat, kdo ponese jednotlivá rizika v projektu. Následně všechna rizika a způsob jejich řešení by měla řešit příslušná dlouhodobá projektová smlouva. Nejvýznamnější rizika Rozdělení rizika Veřejný sektor Soukromý sektor Sdílené Pořízení pozemku Získání potřebných povolení a souhlasů PŘÍPRAVNÁ FÁZE KONSTRUKČNÍ FÁZE A OBNOVA Výstavba překročení nákladů Design Dokončení stavby Zastarávání infrastruktury PROVOZNÍ FÁZE Provoz sportovní haly Příjmy soukromého partnera z pronájmu OSTATNÍ Změna požadavků vyvolané Zadavatelem Financování Daně (vyjma DPH) Daňové změny u DPH Změna legislativy diskriminační Změna legislativy nediskriminační Studie proveditelnosti strana 60

61 Škody způsobené investorem anebo třetí osobou Vývoj cen v ČR (průměrné ceny relevantních vstupů) Události vyšší moci 6.7 Výhody a nevýhody, shrnutí Klady Odpadá starost a náklady se správou sportovní haly a jejím provozem; Jasně definované finanční toky projektu; Nezvyšuje se zadlužení Kutné Hory; Finančně výhodná transakce; Využití potenciálu a know-how soukromého partnera; Možnost penalizací soukromého partnera v případě nekvalitní služby Zápory Menší zkušenosti s uzavřením dlouhodobé smlouvy; Nutnost reagovat na změny v průběhu projektu; Složitější příprava transakce; Není přímá kontrola nad výstavbou a provozem haly; Partner nemusí akceptovat požadovanou změnu rozsahu služeb během trvání smlouvy; Riziko úpadku investora, předčasné ukončení smlouvy; Politicky citlivé téma; Dlouhodobý závazek města Studie proveditelnosti strana 61

62 7 Společný podnik 7.1 Základní parametry transakce Vytvoření společného podniku (obchodní společnosti) se soukromým investorem Tato varianta počítá s tím, že město i soukromý investor společně založí speciální obchodní společnost, která halu vybuduje, bude ji vlastnit, spravovat a provozovat. Oba subjekty do nově vzniklé společnosti vloží dohodnutá aktiva. Město vloží pozemky, zajistí součinnost při výstavbě a naplnění části kapacity haly. Soukromý investor zajistí financování a výstavbu haly včetně jejího provozu. Tato varianta kombinuje výhody plynoucí z odpovědnosti obchodního vedení společnosti, zároveň nezatěžuje finančně město a poskytuje jistou míru kontroly města v průběhu fungování projektu. Výhody Ručení za závazky společnosti jen do výše nesplaceného vkladu; Vysoká autonomie vedení; Jasná odpovědnost za hospodaření haly a sledování nákladů a výnosů; Snížení administrativní náročnosti pro město; Nezatěžuje město finančně; Nevýhody Nutnost důkladné smluvní úpravy vztahů v rámci společného podniku; Možnost prosazování vlastnických zájmů jen prostřednictvím valné hromady, popř. zprostředkovaně prostřednictvím členstvím v orgánech této společnosti; Kontrola města může být dále omezena na základě smlouvy o společném podniku; Riziko nezájmu ze strany soukromého subjektu; Střet obchodních a politických zájmů (dotované ceny) Možnost realizace v KH nová společnost Toto řešení je možné a realizovatelné, nicméně předpokládá poměrně komplikovaná jednání v rámci přípravy společného podniku a dále záleží na míře vůle a ochoty soukromého investora pro takovéto řešení. Studie proveditelnosti strana 62

63 8 Srovnání variant 8.1 Srovnání variant (výdaje města) investor město a investor - investor INVESTOR = MĚSTO INVESTOR = MĚSTO S DOTACÍ BEZ DOTACE TYP POPIS CELKOVÁ HODNOTA ČASOVÁ HODNOTA CELKOVÁ HODNOTA ČASOVÁ HODNOTA VÝDAJ MĚSTA SOUČET TRŽEB ZA NÁJEM OD KLUBŮ MINUS, PROVOZNÍ NÁKLADY A DLUHOVÁ SLUŽBA Kč Kč Kč Kč INVESTOR = INVESTOR INVESTOR = INVESTOR TYP POPIS CELKOVÁ HODNOTA ČASOVÁ HODNOTA CELKOVÁ HODNOTA ČASOVÁ HODNOTA VÝDAJ MĚSTA CELKEM Kč Kč Kč Kč NÁJEM ZA ŠKOLY PLACENÝ MĚSTEM Kč Kč Kč Kč PLATBA ZA DOSTUPNOST Kč Kč Kč Kč PRODEJ (POZEMEK) NEMOVITOSTI MĚSTEM - VÝNOS MĚSTA Kč Kč Kč Kč ROZDÍL Kč Kč Kč Kč V případě, že je město investorem zaplatí na dotaci provozních nákladů a dluhové služby ve variantě s Dotací z MŠMT 69 mil Kč (49 mil Kč v časové hodnotě), ve variantě bez Dotace 83 mil Kč (58,5 mil Kč v časové hodnotě). V případě, že je investorem třetí strana zaplatí město celkem 75mil Kč (50,5mil Kč v časové hodnotě peněz) za nájem škol zřizovaných městem a platby za dostupnost se zahrnutím příjmu města 1,8 mil Kč z prodeje pozemku investorovi. V případě, že město obdrží Dotaci je rozdíl současných hodnot budoucích výdajů města cca 1,3 mil Kč, ve prospěch varianty, že investorem město, což je nízká hodnota, s ohledem na fakt, že riziko poptávky, provozní riziko atd. nese město. V případě, že město Dotaci nezíská, je rozdíl současných hodnot budoucích výdajů města 8 mil Kč, což ukazuje na jednoznačně výhodnější variantu výstavby haly investorem. V případě, že by město v roce 2034 odkupovalo nemovitost od investora za zůstatkovou cenu nemovitosti plus cenu pozemku tj. mělo další výdaj 20 mil Kč, rozdíl současných hodnot budoucích výdajů města ve variantě s Dotací by činil11 mil Kč v neprospěch varianty investora a 1,7 mil Kč v neprospěch varianty investora při variantě bez Dotace. Což znamená minimální rozdíl, vezmeme-li v úvahu, že veškerá rizika nese po celou dobu projektu investor. Srovnání výdajů města v letech plného provozu haly (v tis. Kč) VÝDAJ MĚSTA -INVESTOR MĚSTO (S DOTACÍ) Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč 194 Kč 204 Kč VÝDAJ MĚSTA -INVESTOR MĚSTO (BEZ DOTACE) Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč 204 Kč VÝDAJ MĚSTA - INVESTOR=INVESTOR TŘETÍ STRANA Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Studie proveditelnosti strana 63

64 Výdaj města v případě, že investorem je třetí strana, v čase roste jen mírně z důvodu, že indexován je pouze nájem placený městem za školy. Hodnoty výdajů města při variantě s Dotací se rovnají výdajům, když je investor třetí strana v roce 2024 a při variantě bez Dotace v roce Srovnání variant, když tržby od klubů budou o 20% nižší než v základní variantě a investiční náklady budou vyšší o 20% INVESTOR = MĚSTO INVESTOR = MĚSTO S DOTACÍ BEZ DOTACE TYP POPIS CELKOVÁ HODNOTA ČASOVÁ HODNOTA CELKOVÁ HODNOTA ČASOVÁ HODNOTA VÝDAJ MĚSTA SOUČET TRŽEB ZA NÁJEM OD KLUBŮ MINUS, PROVOZNÍ NÁKLADY A DLUHOVÁ SLUŽBA Kč Kč Kč Kč INVESTOR = INVESTOR INVESTOR = INVESTOR TYP POPIS CELKOVÁ HODNOTA ČASOVÁ HODNOTA CELKOVÁ HODNOTA ČASOVÁ HODNOTA VÝDAJ MĚSTA CELKEM Kč Kč Kč Kč NÁJEM ZA ŠKOLY PLACENÝ MĚSTEM Kč Kč Kč Kč PLATBA ZA DOSTUPNOST Kč Kč Kč Kč PRODEJ (POZEMEK) NEMOVITOSTI MĚSTEM - VÝNOS MĚSTA Kč Kč Kč Kč ROZDÍL Kč Kč Kč Kč V případě, že tržby (obsazenost haly sportovními kluby) bude nižší o 20% oproti základní variantě a investiční náklady budou o 20% vyšší (např. nedodržení rozpočtu) tj. 72,6 mil Kč je jednoznačně výhodnější (město zaplatí víc za dotace provozních ztrát a dluhové služby) přenést riziko výstavby a provozu na investora. Z důvodu navýšení investičních nákladů je třeba čerpat vyšší úvěr, což přináší vyšší úrokové náklady a také potřebu vyšších kvartálních splátek jistiny (1 mil Kč oproti 0,7 mil Kč v základní variantě) městem. Současně pak i v případě propadu tržeb projekt negeneruje očekávané příjmy a je potřeba navýšení dotace na úhradu ztráty. Studie proveditelnosti strana 64

65 8.3 Srovnání základních parametrů Níže je zpracováno srovnání obou zkoumaných variant. Vzhledem k tomu, že v současné době ještě není rozhodnuto o přidělení Dotace, tak jsme z opatrnosti zvolili pro srovnání jen variantu, kdy město Dotaci nemá (současný stav). Ceny za hod. v hale, provozní náklady a platby města jsou vztaženy k roku 2015, kdy se očekává první rok celoročního provozu. Parametr Město Investor Finanční aspekty v Kč Cena/hod pro školy Zdarma 600 Cena/hod pro kluby Možnost odpočtu DPH NE NE Obsazenost haly (školní rok) % % Investiční náklady haly (IN) 50 mil. 51,8 mil. Kč (nákup pozemku) Provozní náklady (včetně mezd) 2 mil. 2 mil. Platba města v roce ,1 mil. 3,5 mil. Celkové výdaje města 83 mil. 74,9 mil. Výdaje města v současné hodnotě 58,5 mil. 50,5, mil. Citlivostní analýza - navýšení IN o 20 % a propad tržeb o 20 % Celkové výdaje města 103,6 mil 74,9 mil. Výdaje města v současné hodnotě 73,6 mil. 50,5mil. Právní aspekty Počet výběrových řízení 2 1 Výběrové řízení Podlimitní VZ na stavební práce Nadlimitní VZ na služby Nadlimitní VZ na služby Charakter veřejné zakázky Významná veřejná zakázka Významná veřejná zakázka Vlastnictví haly Město Investor Vlastnictví pozemku Město Investor Předkupní právo na odkup haly Není třeba Ano Harmonogram Datum zahájení výběrového řízení říjen 2013 srpen 2013 Datum ukončení výběrového řízení březen 2014 prosinec 2013 Alokace rizik Riziko poptávky Plně nese město Investor (mimo času pro školy) Riziko překročení cen stavby Plně nese město Plně nese investor Riziko změny provozních nákladů Plně nese město Plně nese investor Rizik nákladů na správu majetku Plně nese město Plně nese investor Studie proveditelnosti strana 65

66 8.4 Závěr Výstavba haly investorem je pro město výhodnější, Časová hodnota výdajů města ve variantě investor město bez Dotace z MŠMT je shodná s variantou, když investorem je třetí strana, ale riziko poptávky, provozu, údržby je přeneseno na investora protože hodinová sazba pronájmu školám a sportovním klubů tj. 600 Kč je na úrovni variabilních nákladů (tj. pod úrovní celkových nákladů) Fixní náklady jsou nižší než požadovaná platba za dostupnost ztrátu nese investor Platby městem placené investorovi (za nájem škol a dostupnost) je v prvních 11 letech nižší, než kdyby investorem bylo město (varianta bez Dotace) Provozní náklady (energie) jsou indexovány pouze inflací, ale existuje významný předpoklad, že ceny energií porostou rychleji než inflace a toto riziko v případě varianty výstavby a provozu haly investorem nese investor. Studie proveditelnosti strana 66

67 9 Optimální struktura transakce, harmonogram 9.1 Struktura transakce Jak již bylo uvedeno výše, optimální variantou se jeví výstavba a provoz sportovní haly soukromým subjektem (při splnění daných předpokladů). Celá struktura transakce by pak vypadala následovně: Stát Platba DPH splátky úroků, jistiny, kapitálu Finance Investor poskytnutí úvěru na výstavbu, Prodej pozemku a odkup haly zajištění, financování, výstavby, provozu a údržby SH Vlastník haly a pozemku Sportovní hala Kutná Hora Garance ceny Platba za dostupnost a nájemné za školy po 20 let ZŠ, SPŠ 8-15 po-pa 600/hod Finanční toky Sportovní odd po-pá víkendy 600/hod Veřejnost Volné terminy 750/hod sport 1200/hod. kom. Nefinanční vztahy Studie proveditelnosti strana 67

68 9.2 Rozdělení činnosti Služba poskytovaná soukromým partnerem Služby sloužící k zabezpečení provozu sportovní haly poskytované soukromým partnerem budou ty činnosti, které mají charakter hospodářské činnosti a představují zabezpečení správy, bezproblémového provozu a plné funkčnosti a údržby sportovní haly. Služby zajišťované soukromým partnerem pro zadavatele musí být založeny na principech respektování právních předpisů, příslušných povolení, směrnic a norem a na respektování zavedené odborné praxe. V případě dlouhodobého nebo závazného porušování smlouvy bude uplatňován princip smluvních pokut. Tab. Rozdělení činností město Kutná Hora zajistí poptávku v předem dohodnutých časech; vymezení technických parametrů haly; financování přípravy projektu; zajištění dopracování dokumentace pro provedení stavby; součinnost při vydávání SP atd.; zajištění plateb investorovi; zajištění stavební parcely; Zajístí: Investor stavba haly; projektování a koncepční řešení; vydání SP; další souhlasy a povolení; financování infrastruktury; vnitřní vybavení haly; zajištění provozu haly; údržba a obnova po dobu 20 let; sadová úprava zeleně; napojení na místní komunikaci. dlouhodobá obnova majetku; komerční poptávku po službách Investor zajistí, aby infrastruktura byla po celou dobu trvání provozní fáze Projektu ve stavu plného provozu a zadavatel zajistí pravidelné platby za dostupnost a nájemné za školy. 9.3 Rizika transakce V rámci celé transakce identifikujeme následující podstatná rizika a) Transakční Do soutěže se nikdo nepřihlásí, resp. bude jen 1 nabídka; nebudou naplněny dané předpoklady (nabídky mohou být podstatně vyšší); není zpracována projektová dokumentace (možné námitky uchazečů); b) realizační nebude včas vydáno stavební povolení; zvýšené investiční náklady proti projektu (např. založení stavby); opoždění výstavby; c) Provozní Propad poptávky po službě (pokles obliby sálových sportů); dlouhodobá ekonomická recese; Události vyšší moci; d) Legislativní Změna loterijního zákona, rozpočtového určení daní apod. Studie proveditelnosti strana 68

69 9.4 Podmínky a kritéria výběru Jak již bylo uvedeno, doporučujeme použít otevřené výběrové řízení. Níže je uveden návrh možných podmínek výběrového řízení. Upozorňujeme, že se jedná čistě o ilustrativní a demonstrativní výčet, který je třeba ještě před vyhlášením výběrového řízení konzultovat se zadavatelem. Zadávací dokumentace Povinné požadavky a) Obchodní podmínky doporučujeme zpracovat závazný vzor (návrh) smlouvy, jejíž parametry jsou uvedeny v kapitole č. 6.; b) Technické podmínky doporučujeme stanovení technických podmínek formou požadavků na výkon nebo funkci. Tyto požadavky a charakteristiky musí být dostatečně přesné, aby uchazečům umožnily jednoznačně určit předmět zakázky a zpracovat nabídky, které bude moci zadavatel vzájemně porovnat. Město Kutná Hora bude moci použít i odkaz na již existující dokumenty a požadovat: Stavbu realizovat v intencích platného ÚR (bude-li již vydáno); Soulad s dokumentací pro stavební povolení; Povinnost realizovat stavbu v souladu se zpracovanou dokumentací pro provedení stavby; c) Požadavky na opatření k ochraně utajovaných informací v případě této veřejné zakázky se nepředpokládají žádné utajované informace; d) Požadavky na zabezpečení dodávek v případě této veřejné zakázky nebudou specifické požadavky zadavatele; e) Možnost variant nabídky doporučujeme nepřipustit možnost předložení variantních nabídek; f) Požadavek na způsob zpracováni nabídkové ceny nabídková cena bude jednoznačně určena a to výší požadované platby za dostupnost. g) Podmínky a požadavky na zpracování nabídky v zadávací dokumentaci bude přesně specifikováno, jak má uchazeč zpracovat nabídku (např. jak zpracovat harmonogram, nabídkovou cenu apod.); h) Způsob hodnocení nabídek detailní návrh je zpracován níže; i) Požadavek na podání nabídky pouze v elektronické podobě doporučujeme tento požadavek neuplatnit; j) Jiné požadavky zadavatele na plnění veřejné zakázky - jedná se např. požadavky na investora: V pracovních dnech v době 8-15 rezervace času pro školy za cenu 600 Kč/hod (současně závazek zadavatele platit i v případě neobsazení rezervovanou kapacitu); V pracovních dnech v době a o víkendech 8-22 umožnit trénink a zápasy v hale definovaným oddílům z Kutné Hory za cenu 600 Kč; Nákup pozemku za předem stanovenou cenu (1,8 mil.); Regulovaná cenou pro sportovní kluby ve volných časech za cenu 750 Kč; Studie proveditelnosti strana 69

70 Schvalování komerčních (nesportovních) aktivit ve sportovní hale (možno stanovit regulovanou cenu ve výši 1200 Kč, popř. dle počtu účastníků); Umožnění zadavateli zjistit skutečné náklady stavby pro účely zjištění pořizovací ceny nemovitosti; Opce města Kutná Hora na zpětný odkup sportovní haly za zůstatkovou cenu (pořizovací cena odpisy). Opci bude možné uplatnit nejdříve po 10 letech. Kvalifikace zájemce Investor bude povinen v souladu s 50 odst. 1) zákona ZVZ ve své nabídce prokázat splnění kvalifikace. Toto prokázání bude potřeba splnit ve lhůtě pro podání nabídek ( 52 odst. 1 ZVZ). Prokázání splnění kvalifikačních předpokladů Zájemce prokazuje splnění kvalifikačních předpokladů dle 51 ZVZ. Důsledek nesplnění kvalifikace Nesplní-li uchazeč kvalifikaci v plném rozsahu, bude podle 60 odst. 1) ZVZ vyloučen ze zadávacího řízení. Zadavatel bezodkladně písemně oznámí dodavateli své rozhodnutí o jeho vyloučení z účasti v zadávacím řízení s uvedením důvodu vyloučení. Základní kvalifikační předpoklady ( 53) Základní kvalifikační předpoklady jsou taxativně definovány zákonem a zadavatel se tak od nich nemůže odchýlit. Profesní kvalifikační předpoklady ( 54) Návrh: Výpis z obchodního rejstříku či výpis z jiné obdobné evidence Technické kvalifikační předpoklady Seznam významných služeb poskytnutých dodavatelem v posledních 3 letech Návrh: 3 významné služby týkající se pronájmu, nemovitostí, správy aktiv, péče o vystavěnou infrastrukturu, min. hodnota služby ve výši 10 mil. Kč Seznam stavebních prací poskytnutých dodavatelem v posledních 5 letech Návrh: 3 významné stavební zakázky realizované dodavatelem, každá v minimální hodnotě 20 mil. Kč Seznam techniků či technických útvarů, které se budou podílet na plnění veřejné zakázky Návrh: 3 odborníci, z nichž každý pracoval na zakázce v min. hodnotě 10 mil. Kč, z nichž alespoň 2 mají min. 5 let praxi v oblasti realizace staveb obdobného charakteru Přehled nástrojů či pomůcek, provozních a technických zařízení, které bude mít dodavatel při plnění veřejné zakázky k dispozici Návrh: minimální technické vybavení: počet nákladních automobilů, přístroje pro realizaci stavby, zajištění údržby apod. Čestné prohlášení o ekonomické a finanční způsobilosti splnit veřejnou zakázku V našem případě (nadlimitní veřejná zakázka) bude toto čestné prohlášení od uchazečů vyžadováno. Studie proveditelnosti strana 70

71 Hodnotící kritéria Hodnocení nabídek bude prováděno dle 78 ZVZ podle jejich ekonomické výhodnosti. Druhým řešením je možnost použít hodnocení nabídek přes nejnižší nabídkovou cenu, ale vzhledem ke složitosti a komplexnosti transakce doporučujeme použít ekonomickou výhodnost nabídky. Návrh dílčích kritérií: Hodnotící kritéria Váha v % Cenová kritéria 70 Výše platby za dostupnost (investorem požadovaná platba). Bude stanovena maximálně přípustná cena. Technické parametry 15 Technická úroveň nabízeného řešení Dodržení stávající dokumentace pro vydání stavebního povolení Soulad s vydaným ÚR Předpokládaná cena Funkční vlastnosti a možnost využití nové haly Lhůty 15 Harmonogram a doba výstavby haly v týdnech Pro hodnocení nabídek doporučujeme použít bodovací metodu. Zadavatel nebo hodnotící komise použije bodovací stupnici v rozsahu 1 až 100. Každé jednotlivé nabídce je dle dílčího kritéria přidělena bodová hodnota, která odráží úspěšnost předmětné nabídky v rámci dílčího kritéria. Pro číselně vyjádřitelná kritéria, pro která má nejvhodnější nabídka minimální hodnotu kritéria (například výše platby za dostupnost, doba realizace výstavby haly, apod.) získá hodnocená nabídka bodovou hodnotu, která vznikne násobkem 100 a poměru hodnoty nejvhodnější nabídky k hodnocené nabídce. Pro stanovení max. přípustné ceny doporučujeme použít takovou hodnotu, kdy již pro město se vyplatí celou transakci realizovat vlastními silami. Tzn, že požadovaná platba investorem je vyšší než průměrná částka, kterou by město muselo vynaložit, pokud by investorem bylo samo a nezískalo by dotaci MŠMT (viz kapitola 8.1) tj. cca 4,3 mil Kčv základní variantě nebo 5,3 mil Kč ve variantě poklesu tržeb o 20% a nárůstu investičních nákladů o 20%, jak popsáno v kapitole 8.2. Nejvhodnější nabídka Počet bodů = 100 * Hodnocená nabídka Pro kritéria, která nelze vyjádřit číselně (technické parametry), sestaví hodnotící komise pořadí nabídek od nejvhodnější k nejméně vhodné a přiřadí nejvhodnější nabídce 100 bodů a každé Studie proveditelnosti strana 71

72 následující nabídce přiřadí takové bodové ohodnocení, které vyjadřuje míru splnění dílčího kritéria ve vztahu k nejvhodnější nabídce. Hodnocená nabídka získá bodovou hodnotu, která vznikne násobkem 100 a poměru hodnoty nabídky k hodnotě nejvhodnější nabídky. Hodnocená nabídka Počet bodů = 100 * Nejvhodnější nabídka Jistota S ohledem na strukturu transakce (nákup pozemku, výstavba haly, dlouholetý kontrakt) doporučujeme požadovat po uchazečích složení jistoty. Zákon umožňuje maximální výši jistoty ve výši 2 % předpokládané hodnosty zakázky. Výše jistoty by se měla blížit této hranici. Návrh: jistota ve výši 1,5 mil. Kč Způsob předložení nabídky Uchazeč předloží nabídku též v elektronické podobě na CD a bude povinen předložit návrh smlouvy též v elektronické podobě ve formátu MS Office nebo kompatibilním. Zadávací lhůta Jedná se o lhůtu, po kterou jsou uchazeči vázáni svými nabídkami. Zadávací lhůtu stanoví zadavatel v oznámení zadávacího řízení. S ohledem na charakter této veřejné zakázky a podmínky v zadávací dokumentaci doporučujeme stanovit dostatečně dlouhou lhůtu, např. 60 dnů. Tato lhůta nemusí být čerpána v plném rozsahu, je ukončena podpisem smlouvy s vybraným uchazečem. 9.5 Harmonogram Finální harmonogram v sobě reflektuje jak předpokládané práce na zpracování jednotlivých částí projektové dokumentace, tak i samotné výběrové řízení. Vydání stavebního povolení je předpokládáno ze strany technického poradce v prosinci K tomuto datu jsme tedy směřovaly i samotný výběr investora. Teoreticky bychom mohli mít investora vybraného již dříve, nicméně doporučujeme oba postupy sladit a to z následujících důvodů: Investor nemůže začít se stavbou dříve, než bude vydáno stavební povolení Předpokládáme, že investor bude mít zajištěno financování Prodloužením minimálních zákonných lhůt dáváme uchazečům maximální komfort a snižujeme tak možnost úspěšných námitek proti nepřiměřeně krátkým lhůtám Zahájení řízení předpokládáme ve chvíli, kdy bude zpracován projekt pro stavební povolení a bude zpracován výkaz výměr. Oba tyto dokumenty budou součástí zadávací dokumentace. v harmonogramu jsou rezervy pro schvalovací proces ze strany zadavatele, přijmutí jednotlivých rozhodnutí a schválení klíčových dokumentů ze strany zadavatele (zadávací dokumentace, podmínky výběru, termíny, projektové smlouvy, smlouvy o nákupu pozemku, smlouvy o složení jistoty apod.) Studie proveditelnosti strana 72

73 V případě, že by se urychlily práce na přípravě technické dokumentace je možné samozřejmě přiměřeně zkrátit lhůty pro předběžné oznámení (až o 1 měsíc) a lhůtu pro přípravu nabídek (cca 1 týden). Studie proveditelnosti strana 73