ZNALECKÝ POSUDEK číslo /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo /2013 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastníci stavby: Vlastníci pozemku: Rodinný dům Dolní Bezděkov č.p. 5 včetně příslušenství a pozemku Kraj Středočeský, okres Kladno, obec Bratronice, k.ú. Dolní Bezděkov u Kladna Dolní Bezděkov 5, Bratronice Hájek Milan, Dolní Bezděkov 5, Bratronice, vlastnictví: SJM Hájková Petra, Dolní Bezděkov 5, Bratronice, vlastnictví: SJM Hájek Milan, Dolní Bezděkov 5, Bratronice, vlastnictví: SJM Hájková Petra, Dolní Bezděkov 5, Bratronice, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 1, Soudní exekutor JUDr. Ivo Luhan Adresa objednatele: Karlovo nám. 17, Praha 2 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: JUDr. Karel Mošna Hluboká 314/48, Plzeň IČ: telefon: karel.mosna@seznam.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: zjištění obvyklé ceny nemovitostí v exekučním řízení č.j. 099 EX 4906/12-25 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 8 stran Počet příloh: 6 stran Počet vyhotovení: 2 V Plzni, dne JUDr. Karel Mošna

2 NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovení ceny obvyklé budovy Dolní Bezděkov č.p. 5 - bydlení, na pozemku parc.č. st.35/6, pozemku parc.č. st.35/6 o výměře 530 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, vše zapsáno na LV č. 106 pro katastrální území Dolní Bezděkov u Kladna, obec Bratronice, část obce Dolní Bezděkov, okres Kladno. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 4906/12-25 ze dne a výpis z katastru nemovitostí LV č. 106 ze dne Dne bylo za účasti zástupce soudního exekutora provedeno ohledání nemovitostí dle 336 odst.2 zákona č.99/1963 Sb., v platném znění, a byla pořízena fotodokumentace objektu. Povinný se k ohledání nedostavil, a proto nemohlo být provedeno ohledání vnitřních prostor objektu, dodal však dostupnou stavební dokumentaci objektu. Znalec dále pořídil snímek z katastrální mapy s vyznačením polohy objektu v obci. Místopis Oceňovaný objekt je umístěn na jihozápadním směrem mírně sklonité parcele v centru osady Dolní Bezděkov, v původní zástavbě rodinných domů, vlevo při silnici ve směru na Horní Bezděkov. Osada Dolní Bezděkov je územně oddělenou částí obce Bratronice ležící cca 3 km severovýchodně od Bratronic, 11 km jižně od Kladna, 7 km západně od Unhoště a cca 35 km západně od Prahy, v okrese Kladno. V osadě se nenachází téměř žádná občanská vybavenost, dopravní spojení je zajištěno autobusovými linkami do Kladna a do Prahy, životní prostředí v místě není dotčeno žádnými negativními vlivy průmyslu ani dopravy. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaný objekt je částečně podsklepený nárožní rodinný dům o dvou nadzemních podlažích, k objektu náleží oplocený pozemek, zděná kolna a vrtaná studna. Objekt je přístupný z veřejné komunikace s asfaltovým povrchem, je zásoben vodou ze studny, je odkanalizován do veřejné kanalizace a je napojen na veřejnou el.síť a veřejný plynovod. Celkový stavebně technický stav objektu je ke dni ocenění dobrý bez zjevných poruch nosných konstrukcí

3 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: viz přiložený výpis z katastru nemovitostí Ostatní rizika: nejsou - 3 -

4 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 211,00 m 2 Zastavěná plocha: 180,00 m 2 Plocha pozemku: 530,00 m 2 OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Popis oceňované nemovitosti Jedná se o nárožní rodinný dům částečně podsklepený rodinný dům o dvou nadzemních podlažích o celkové zastavěné ploše 180 m 2. V 1.PP se nachází jedna sklepní místnost a schodiště, v 1.NP se nachází byt o velikosti 3+1 sestávající ze tří obytných místností (23,50 m 2, 17,65 m 2 a 16,30 m 2 ), kuchyně (15,66 m 2 ), chodby (18,80 m 2 ), koupelny (9,46 m 2 ), WC (1,20 m 2 ) a komory (3,16 m 2 ), ve 2.NP se nachází byt o velikosti 3+1 téměř shodného uspořádání a výměr. Základy domu jsou kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti, obvodové stěny ze smíšeného zdiva tl. 100 cm, střecha valbová s dřevěným vázaným krovem a krytinou z betonových tašek Bramac, klempířské prvky z pozink.plechu, okna částečně dřevěná zdvojená, částečně plastová s izolačním dvojsklem, dveře dřevěné, omítky vápenné. Objekt je zásoben vodou ze studny, je odkanalizován do veřejné kanalizace a je napojen na veřejnou el. síť a veřejný plynovod s možností napojení na veřejný vodovod. Vytápění domu je ústřední s kotlem na plyn, ohřev TUV z el boileru. Objekt byl postaven kolem roku 1850, je částečně modernizován a ke dni ocenění je v dobrém stavebně technickém stavu s možností rozšíření obytné plochy v půdním prostoru. K objektu dále náleží zděná kolna a oplocený pozemek o celkové ploše 530 m 2. Ve vztahu k porovnávaným vzorkům se oceňovaný objekt nachází ve srovnatelné lokalitě, je poněkud starší, jeho stavebně technický stav je však s výjimkou vzorku č.3 srovnatelný, což bylo zohledněno koeficientem 0,90 u celkového stavu objektu, ke vzorku č.3 dále náleží výrazně větší pozemek (koeficient 0,90) a dále byl použit koeficient 0,90 jako redukce pramene ceny získaného z realitní inzerce. Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Dolní Bezděkov Lokalita Bratronice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 200,00 m m Kč Kč/m 2-4 -

5 Popis Rodinný dům Dolní Bezděkov Dvougenerační rodinný dům s dispozicí 5+2 se nachází v klidné obci Dolní Bezděkov. Užitná plocha celkem 200m2. Přízemí domu je celé nově zbudováno v roce 2011 je zde předsíň, technické zázemí, kde je umístěn plynový kotel a pračka. Dále velký pokoj, obývací pokoj, kuchyně, koupelna se sprchovým koutem a toaleta. Z předsíně se dolů po schodech vchází do prostorného sklepa, kde se nachází studna s vodárnou. Podkroví nabízí prostorný obývací pokoj s krbem, dále kuchyň, ložnici (v původním stavu), koupelnu s rohovou vanou a umývadlem a samostatnou toaletu s umývadlem. Z chodby v patře je vstup na půdu, která je vhodná k případné vestavbě. Dům prošel rekonstrukcí v roce Nová střecha Bramac, nové rozvody elektro, nové radiátory. Vytápění domu zajišťuje plynový turbokotel Dakon, ohřev vody bojler na noční proud a vodu je možné používat z vodovodního řádu nebo ze studny. Dopravní spojení 200 m od domu autobus z Kladna a Velké Dobré. Praha 30min autem. Název: Rodinný dům Dolní Bezděkov Lokalita Bratronice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 80,00 m m Kč Kč/m 2 Popis Rodinný dům Dolní Bezděkov RD 3+1 v obci Dolní Bezděkov.Na domě je započata výstavba WC a koupelny se sprchovým koutem. RD je jinak k rekonstrukci - má původní dřevěná okna,dveře,dřevěné podlahy. Dům je částečně podsklepený, půda vhodná k vestavbě.vytápění je plynové - WAW

6 Název: Rodinný dům Bratronice Lokalita Bratronice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,73 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 180,00 m m Kč Kč/m 2 Popis Rodinný dům Bratronice Rodinný dům v obci Bratronice. Dům je tvořen 2 budovami a velkou stodolou. Hlavní budova je přízemní s velkým prostorem půdy o výměře 140m2.Tvar střechy umožňuje půdní vestavbu. Přízemí je tvořeno 2 bytovými jednotkami. První bytová jednotka má zařízenou kuchyni s jídelním koutem o výměře 20m2,obývací pokoj o výměře 30m2 a ložnice o výměře 16m2 Druhá bytová jednotka je tvořena dvěma pokoji, každý pokoj má výměru 20m2. Druhá budova je tvořena garáží - a technickou místností. K objektu dále náleží zahrada se vzrostlými stromy. Na pozemku je studna,do domu je zavedena elektřina, plyn a kanalizace, voda je ze studny. Vytápění domu je zabezpečeno plynovým kotlem, popř krbovými kamny. V obci Bratronice je velmi dobrá občanská vybavenost, výborné dopravní spojení do Prahy a do Kladna. V okolí krásné Křivoklátské lesy. Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 211,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč - 6 -

7 - 7 -

8 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 1 Usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 4906/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 106 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne

9 Fotodokumentace - 9 -