ZNALECKÝ POSUDEK . 83/11

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK. 83/11 o obvyklé cen podílu id. 5/6 na nemovitostech - provozovny.p. 738 a rodinného domu.p s p íslušenstvím a pozemk, zapsaných na LV íslo 456 katastrální území : Slezská Ostrava obec : Ostrava_ okres : Ostrava - m sto a ocen ní jednotlivých práv a závad spojených s oce ovanými nemovitostmi Objednatel posudku: el posudku: JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Exeku ní ú ad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 Zjišt ní ceny pro exeku ní ízení.j. 132 EX 5580/10-11/Ri Dle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb.,. 257/2004 Sb. a. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek. 456/2008 Sb.,. 460/2009 Sb. a. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: Zden k Vaší ek Teplická Hranice tel.: zvh@atlas.cz,

2 - 2 - Posudek obsahuje v etn titulního listu 24 stran textu a 9 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích

3 - 3 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé cen podílu id. 5/6 na nemovitostech - provozovny.p. 738 a rodinného domu.p s p íslušenstvím a pozemk, zapsaných na LV íslo 456 katastrální území : Slezská Ostrava obec : Ostrava_ okres : Ostrava - m sto a ocen ní jednotlivých práv a závad spojených s oce ovanými nemovitostmi 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Provozovna a rodinný d m Adresa nemovitosti: Slívová, tvercová 738, Ostrava Kraj: Moravskoslezský Okres: Ostrava - m sto Obec: Ostrava Katastrální území: Slezská Ostrava Po et obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. c) : 1 100,- K /m 2 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne za p ítomnosti paní Seidlerové - tel , sousedka.p. 1192/4, pana Gebauera - tel soused u.p Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN ze dne , LV 456, k.ú. Slezská Ostrava - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sd lené objednatelem - informace a údaje sd lené uvedenými ú astníky prohlídky - informace od místních usedlík, nacházejích se v hospod Na Salm - skute nosti a vým ry zjišt né na míst informace z katastrálního ú adu ohledn v cného b emene - informace z archívu Stavebního ú adu Slezská Ostrava, tel paní Je ábková - informace z cenové mapy m sta Ostrava 5. Vlastnické a eviden ní údaje ervená Jind iška tvercová 1007/5, Ostrava, Slezská Ostrava, /6 Delongová Petra Hlavní t ída 583/103, Ostrava, Poruba, /6

4 - 4 - cná b emena: K oce ovaným nemovitostem je podle výpisu z katastru nemovitostí z ízeno v cné b emeno užívání podle smlouvy RV 105/1984. edkupní práva: K oce ovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí z ízena žádná p edkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokument ani p i místním šet ení nebyla zjišt na nebo doložena žádná nájemní práva t etích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti Na ízení exekuce cné b emeno užívání podle výše uvedené smlouvy Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjišt na. 6. Dokumentace a skute nost Od nemovitostí nebyla p edložena dokumentace, prob hla prohlídka a zam ení na míst samém. i prohlídce nebyly nemovitosti v p ístupné, a proto se p i ocen ní vycházelo z informací sd lených sousedy a objednatelem. 7. Celkový popis nemovitosti Oce ovaná nemovitost - provozovna.p. 738 se nachází v ulici Slívova u silnice a v sousedním objektu je hospoda Na Salm. Jedná se o neudržovanou, neobydlenou provozovnu na neoploceném, rovinatém pozemku. Na pozemku se nachází trvalé porosty. P íjezd je po zpevn né asfaltové komunikaci. Druhá oce ovaná nemovitost - neudržovaný, neobydlený, rodinný d m.p se nachází na oploceném, svažitém pozemku. Na pozemcích se nachází trvalé porosty. P íjezd je po zpevn né asfaltové komunikaci. Pozemky byly ocen ny podle cenové mapy. 8. Obsah posudku Provozovna.p. 738 a) Hlavní stavby a 1 ) Provozovna b) Venkovní úpravy b 1 ) Venkovní schody

5 - 5 - b 2 ) Op rné zdi c) Porosty c 1 ) Trvalé porosty d) Pozemky d 1 ) Pozemek Rodinný d m.p a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a 1 ) Rodinný d m a 2 ) Garáž b) Porosty b 1 ) Trvalé porosty c) Pozemky c 1 ) Pozemky d) V cná b emena d 1 ) V cné b emeno

6 - 6 - B. Posudek Popis objekt, vým ra, hodnocení a ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek. 456/2008 Sb.,. 460/2009 Sb. a. 364/2010 Sb. kterou se provád jí která ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku. Provozovna.p. 738 a) Hlavní stavby a 1 ) Provozovna - 3 ízemní, nepodsklepená budova bývalého obchodu se sklady se nachází na pozemku p Inženýrské sít jsou odpojeny. Objekt byl postaven p ed rokem Popis je proveden bez prohlídky interiéru objektu. V archívu jsou první zmínky o p estavb objektu z roku Již více než 6 let není užíván. Dispozi ní ešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází prodejna, sklady a sociální za ízení. Objekt není udržovaný a je velmi podstandardn vybaven. P i stanovení p edpokládané životnosti bylo p ihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Budova: H. budovy pro obchod (spole né stravování) Svislá nosná konstrukce: zd ná Kód CZ - CC: 123 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP: 12,80*12,10+13,00*9,00 = 271,88 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška Sou in 1.NP: 271,88 m 2 3,50 m 951,58 m 3 Sou et 271,88 m 2 951,58 m 3 Pr rná výška podlaží: PVP = 951,58 / 271,88 = 3,50 m Pr rná zastav ná plocha podlaží: PZP = 271,88 / 1 = 271,88 m 2 Obestav ný prostor: 1.NP: (12,80*12,10+13,00*9,00)*(3,80) = 1 033,14 m 3 zast ešení: (12,80*12,10)*(2,70*0,5)+(13,00*9,00)*(0,30* = 226,64 m 3 0,5) Obestav ný prostor celkem: = 1 259,78 m 3

7 - 7 - Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy v etn zemních prací: betonové bez izolace P 100,00 2. Svislé konstrukce: cihelné S 100,00 3. Stropy: s rovným podhledem S 100,00 4. Krov, st echa: sedlový, plochá st echa S 100,00 5. Krytiny st ech: plechová. IPA S 100,00 6. Klempí ské konstrukce: pozinkované S 100,00 7. Úprava vnit ních povrch : omítky S 100,00 8. Úprava vn jších povrch : omítky S 100,00 9. Vnit ní obklady keramické: ano S 100, Schody: ne C 100, Dve e: plné, prosklené S 100, Vrata: X 100, Okna: dvojitá, d ev ná, luxfery S 100, Povrchy podlah: dlažby, beton S 100, Vytáp ní: lokální na tuhá paliva P 100, Elektroinstalace: odpojeno C 100, Bleskosvod: ne C 100, Vnit ní vodovod: odpojeno C 100, Vnit ní kanalizace: ano S 100, Vnit ní plynovod: ne C 100, Oh ev vody: ne C 100, Vybavení kuchyní: ne C 100, Vnit ní hygienické vybavení: sociální za ízení P 100, Výtahy: ne C 100, Ostatní: ne C 100, Instala ní prefabrikovaná jádra: X 100,00 Výpo et koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] ást [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy v etn zemních prací: P 6,10 100,00 0,46 2,81 2. Svislé konstrukce: S 15,30 100,00 1,00 15,30 3. Stropy: S 8,10 100,00 1,00 8,10 4. Krov, st echa: S 6,20 100,00 1,00 6,20 5. Krytiny st ech: S 2,90 100,00 1,00 2,90 6. Klempí ské konstrukce: S 0,60 100,00 1,00 0,60 7. Úprava vnit ních povrch : S 7,30 100,00 1,00 7,30 8. Úprava vn jších povrch : S 3,30 100,00 1,00 3,30 9. Vnit ní obklady keramické: S 3,20 100,00 1,00 3, Schody: C 2,70 100,00 0,00 0, Dve e: S 3,70 100,00 1,00 3, Okna: S 5,80 100,00 1,00 5, Povrchy podlah: S 3,30 100,00 1,00 3, Vytáp ní: P 4,80 100,00 0,46 2, Elektroinstalace: C 5,90 100,00 0,00 0, Bleskosvod: C 0,30 100,00 0,00 0, Vnit ní vodovod: C 3,20 100,00 0,00 0, Vnit ní kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3, Vnit ní plynovod: C 0,40 100,00 0,00 0,00 ást [%]

8 Oh ev vody: C 2,00 100,00 0,00 0, Vybavení kuchyní: C 1,90 100,00 0,00 0, Vnit ní hygienické vybavení: P 4,20 100,00 0,46 1, Výtahy: C 1,30 100,00 0,00 0, Ostatní: C 4,40 100,00 0,00 0,00 Sou et upravených objemových podíl : 69,75 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,6975 Výpo et opot ebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na d lení konstrukce, PP = p epo ítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP ást K UP PP Stá í Živ. Opot. Opot. z [%] [%] [%] [%] ásti celku 1. Základy: P 6,10 100,0 0,46 2,81 4, ,43 2, Svislé konstrukce: S 15,30 100,0 1,00 15,30 21, ,29 17, Stropy: S 8,10 100,0 1,00 8,10 11, ,29 9, Krov, st echa: S 6,20 100,0 1,00 6,20 8, ,00 8, Krytiny st ech: S 2,90 100,0 1,00 2,90 4, ,00 4, Klempí ské konstrukce: S 0,60 100,0 1,00 0,60 0, ,91 0, Úprava vnit ních povrch : S 7,30 100,0 1,00 7,30 10, ,00 10, Úprava vn jších povrch : S 3,30 100,0 1,00 3,30 4, ,00 4, Vnit ní obklady keramické: S 3,20 100,0 1,00 3,20 4, ,00 4, Schody: C 2,70 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Dve e: S 3,70 100,0 1,00 3,70 5, ,92 4, Vrata: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Okna: S 5,80 100,0 1,00 5,80 8, ,00 8, Povrchy podlah: S 3,30 100,0 1,00 3,30 4, ,00 4, Vytáp ní: P 4,80 100,0 0,46 2,21 3, ,71 2, Elektroinstalace: C 5,90 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Bleskosvod: C 0,30 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vnit ní vodovod: C 3,20 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vnit ní kanalizace: S 3,10 100,0 1,00 3,10 4, ,00 4, Vnit ní plynovod: C 0,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Oh ev vody: C 2,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vybavení kuchyní: C 1,90 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vnit ní hyg. vybavení: P 4,20 100,0 0,46 1,93 2, ,00 2, Výtahy: C 1,30 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Ostatní: C 4,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Instala ní pref. jádra: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Sou et upravených objemových podíl : 69,75 Opot ebení: 89,8273 Ocen ní: Základní cena (dle p íl.. 2): = 2 669,- K /m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle p íl.. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9443 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 0,9000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpo tu): * 0,6975 Polohový koeficient K 5 (p íl dle významu obce): * 1,2000 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,1620 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 0,5970 Základní cena upravená = 2 301,03 K /m 3 Plná cena: 1 259,78 m 3 * 2 301,03 K /m 3 = ,57 K

9 - 9 - Výpo et opot ebení analytickou metodou Opot ebení analytickou metodou: 89,8273 % Úprava ceny za opot ebení ,20 K Provozovna - zjišt ná cena = ,37 K b) Venkovní úpravy b 1 ) Venkovní schody - 10 ed provozovnou je schodišt. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Venkovní úprava: Schodišt - žulové stupn, lože z písku Kód CZ - CC: Délka: 1,60 m Ocen ní: Základní cena (dle p íl.. 11): 1,60 m * 1 000,- K /m = 1 600,- K Polohový koeficient K 5 (p íl dle významu obce): * 1,2000 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,3510 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 0,5970 Plná cena: = 2 694,81 K Výpo et opot ebení lineární metodou Stá í (S): 80 rok edpokládaná další životnost (PDŽ): 20 rok edpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,000 % ,85 K Venkovní schody - zjišt ná cena = 538,96 K b 2 ) Op rné zdi - 10 ed provozovnou je schodišt s op rnými zdmi. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Venkovní úprava: Op rné zdi monolit. se železového betonu Kód CZ - CC: Vým ra: 2*3,00*1,00*0,30 = 1,80 m 3 Ocen ní: Základní cena (dle p íl.. 11): 1,80 m 3 * 2 400,- K /m 3 = 4 320,- K Polohový koeficient K 5 (p íl dle významu obce): * 1,2000 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,3510 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 0,5970

10 Plná cena: = 7 275,99 K Výpo et opot ebení lineární metodou Stá í (S): 80 rok edpokládaná další životnost (PDŽ): 20 rok edpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,000 % ,79 K Op rné zdi - zjišt ná cena = 1 455,20 K c) Porosty c 1 ) Trvalé porosty Na pozemku se nachází trvalé porosty. Okrasné d eviny: p íloha. 37 Název Stá í [rok ] Po et / vým ra Jedn. cena [K /jedn.] Srážka [%] Upr. cena [K /jedn.] Cena [K ] jasan 100 2,00 ks , , ,00 Sou et ,00 Koeficient polohy K 5 (p íl.. 14): * 1,20 Koeficient stanovišt Kz (dle p íl.. 37): * 0,75 Koeficient prodejnosti K p (dle p íl.. 39): * 1,00 Celkem - okrasné d eviny ,00 Trvalé porosty - zjišt ná cena = ,- K d) Pozemky d 1 ) Pozemek Pozemek u objektu je rovinatý. P íjezd je po zpevn né komunikaci. Pozemek ocen ný dle cenové mapy. Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zastav ná plocha a nádvo í ,00 150, ,- Pozemek ocen ný dle cenové mapy celkem ,- Pozemek - zjišt ná cena = ,- K

11 Rodinný d m.p a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný d m - 26a ízemní, áste podsklepený, rodinný d m bez obytného podkroví se nachází na pozemku p Sít jsou odpojeny. Objekt byl postaven asi v roce Popis je proveden bez prohlídky interiéru objektu. Stavební dokumentace se v archívu nedochovala. Již více než 13 let není obýván. Dispozi ní ešení: V prvním podzemním podlaží se nachází sklepy a bývalá kotelna. V prvním nadzemním podlaží se nachází chodba, kuchy, obytné místnosti a sociální za ízení. Objekt není udržovaný a je velmi podstandardn vybaven. P i stanovení p edpokládané životnosti bylo p ihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V cen rodinného domu jsou venkovní úpravy - p ípojky sítí, zpevn né plochy, oplocení a vrátka. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Rodinný d m Poloha objektu: Ostrava Stá í stavby: 46 rok Indexovaná pr rná cena IPC (p íloha. 20a): 3 623,- K /m 3 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.PP : 9,45*7,45+4,10*1,20+3,95*8,60 = 109,29 m 2 1.NP : 2,00*6,00+9,45*7,45+4,10*1,20+3,95*8, 60 = 121,29 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.PP : 109,29 m 2 2,00 m 1.NP : 121,29 m 2 2,80 m Obestav ný prostor: 1.PP : (9,45*7,45+4,10*1,20+3,95*8,60)*(2,00) = 218,59 m 3 1.NP : (2,00*6,00)*(3,10)+(9,45*7,45)*(3,10)+(4,10*1= 364,34 m 3,20+3,95*8,60)*(2,80) zast ešení: (2,00*6,00)*(0,10*0,5)+(9,45*7,45)*(3,00*0,5) = 125,65 m 3 +(4,10*1,20+3,95*8,60)*(1,00*0,5) Obestav ný prostor celkem: = 708,58 m 3 Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 121,29 m 2 Zastav ná plocha všech podlaží: ZP = 230,59 m 2

12 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,90 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. V i 0. Typ stavby - Podsklepený - se šikmou nebo strmou st echou III typ C 1. Druh stavby - Samostatný rodinný d m III 0,00 2. Provedení obvodových st n - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tlouš ka obvod. st n - mén jak 45 cm I -0,02 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 v etn II 0,01 5. Napojení na sít (p ípojky) - Žádné nebo pouze p ípojka elektr. energie I -0,10 6. Zp sob vytáp ní stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. p íslušenství v RD - Pouze áste né ve stavb nebo úplné podstand. II -0,05 nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastav né ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebn - technický stav - Stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stá í 46 let: 0,80 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,80 = 0,237 i = 1 Index polohy: Název znaku. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastav né území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prost edí - p evažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní parkování III 0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,020 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1

13 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,237 * 1,020 * 0,950 = 0,230 Ocen ní: Cena upravená CU = IPC * I = 3 623,- K /m 3 * 0,230 = 833,29 K /m 3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = CU * OP = 833,29 K /m 3 * 708,58 m 3 = ,63 K Rodinný d m - zjišt ná cena = ,63 K a 2 ) Garáž - 24 ízemní, nepodsklepená garáž se nachází vedle rodinného domu na pozemku p Objekt byl postaven asi p ed 30 lety. Popis je proveden bez prohlídky interiéru objektu. Stavební dokumentace se v archívu nedochovala. Dispozi ní ešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází garáž. Objekt není udržovaný a je velmi podstandardn vybaven. P i stanovení p edpokládané životnosti bylo p ihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. ást st echy nad vjezdem se z ítila a do objektu zatéká. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Garáž Poloha objektu: Ostrava Stá í stavby: 30 rok Indexovaná pr rná cena IPC (p íloha. 18): 2 127,- K /m 3 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP : 3,90*6,40 = 24,96 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.NP : 24,96 m 2 2,80 m Obestav ný prostor: 1.NP : (3,90*6,40)*(2,80) = 69,89 m 3 zast ešení: (3,90*6,40)*(0,20*0,5) = 2,50 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 72,39 m 3 Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 24,96 m 2 Zastav ná plocha všech podlaží: ZP = 24,96 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení:

14 Název znaku. V i 0. Typ stavby - Svislé konstrukce zd né nebo železobetonové s plochou II typ B st echou nebo krovem neumož ující z ízení podkroví 1. Druh stavby - samostatn stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo st ny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení - bez vybavení I -0,05 4. P íslušenství - venkovní úpravy - bez p íslušenství II -0,01 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebn - technický stav - stavba ve velmi špatném stavu - (nutná celková V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stá í 30 let: 0,90 5 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V6 * 0,90 = 0,338 i = 1 Index polohy: Název znaku. P i 1. Poloha v obci - v souvisle zastav né ásti obce III 0,00 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti II 0,00 do 300 m v etn 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0,00 4. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 5. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 0,00 5 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,338 * 1,000 * 0,950 = 0,321 Ocen ní: Cena upravená CU = IPC * I = 2 127,- K /m 3 * 0,321 = 682,77 K /m 3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = CU * OP = 682,77 K /m 3 * 72,39 m 3 = ,72 K Garáž - zjišt ná cena = ,72 K b) Porosty b 1 ) Trvalé porosty Na pozemcích se nachází trvalé porosty.

15 Smíšené trvalé porosty ovocných d evin, ostatní vinné révy a okrasných d evin ocen né zjednodušeným zp sobem: 42 Celková cena pozemku [K ]: ,00 Celková vým ra pozemku [m 2 ]: 928 Celková pokryvná plocha porost [m 2 ]: 200 Cena pokryvné plochy porost [K ]: ,00 Cena porost je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porost : * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 6 240,00 Okrasné d eviny: p íloha. 37 Název Stá í [rok ] Po et / vým ra Jedn. cena [K /jedn.] Srážka [%] Upr. cena [K /jedn.] Cena [K ] jasan 100 2,00 ks , , ,00 Sou et ,00 Koeficient polohy K 5 (p íl.. 14): * 1,20 Koeficient stanovišt Kz (dle p íl.. 37): * 0,75 Koeficient prodejnosti K p (dle p íl.. 39): * 1,00 Celkem - okrasné d eviny ,00 Trvalé porosty - zjišt ná cena = ,- K c) Pozemky c 1 ) Pozemky Pozemky u rodinného domu jsou svažité. P íjezd je po zpevn né komunikaci. Pozemky ocen né dle cenové mapy. Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zastav ná plocha a nádvo í ,00 480, ,- zahrada ,00 480, ,- Pozemky ocen né dle cenové mapy celkem ,- Pozemky - zjišt ná cena = ,- K d) V cná b emena d 1 ) V cné b emeno K oce ovaným nemovitostem je podle výpisu z katastru nemovitostí z ízeno v cné b emeno užívání podle smlouvy RV 105/1984, kde nabyvatelé z izují v cné b emeno pro Ji inku Mace kovou nar a to doživotního bezplatného užívání veškerého p íslušenství 1 místnosti v p ístavb, vlevo od

16 vchodu, se spole ným užíváním veškerého p íslušenství, kuchyn, p edsín a zahrady s braním užitku z ovoce a zeleniny. Obvyklá cena z z ízení podobného v cného b emena byla zjišt na ve výši cca 3000,- K. Stupe omezení vlastnického práva je uvažován 50 % z d vodu spole ného užívání. Ocen ní práv odpovídajících v cným b emen m dle 18 zákona. 151/97 Sb.: Druh v cného b emene: V cné b emeno po ítané z nájmu. Ocen ní se provede podle 18 odst. 1 ve výši obvyklé ceny ro ního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ro ního užitku ze smlouvy, z výsledk ízení o d dictví ani z rozhodnutí p íslušného orgánu. Obvyklé nájemné: užívání: Vým ra: 1,00 m 2 Jednotková cena: ,- K /m 2 /rok Obvyklé nájemné: 1,00 m 2 * ,- K /m 2 /rok = ,- K /rok Stupe omezení vlastnického práva: 50,00 % ,- K /rok * 50,00 % = ,- K Ro ní užitek vyplývající z v cného b emene: ,- K cné b emeno na dožití oprávn né osoby ,- K * 10 let = ,- K Ocen ní v cného b emene iní: ,- K

17 C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpo tu opot ebení: Provozovna.p. 738 : a) Hlavní stavby a 1 ) Provozovna = ,57 K b) Venkovní úpravy b 1 ) Venkovní schody = 2 694,81 K b 2 ) Op rné zdi = 7 275,99 K c) Porosty c 1 ) Trvalé porosty = ,- K d) Pozemky d 1 ) Pozemek = ,- K Provozovna.p celkem: ,37 K Rodinný d m.p : a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a 1 ) Rodinný d m = ,63 K a 2 ) Garáž = ,72 K b) Porosty b 1 ) Trvalé porosty = ,- K c) Pozemky c 1 ) Pozemky = ,- K Rodinný d m.p celkem: Cena nemovitosti bez odpo tu opot ebení iní celkem Cena nemovitosti bez opot ebení po zaokr. dle 46 iní ,35 K ,72 K ,- K Výsledné ceny: Provozovna.p. 738 : a) Hlavní stavby a 1 ) Provozovna = ,37 K b) Venkovní úpravy b 1 ) Venkovní schody = 538,96 K b 2 ) Op rné zdi = 1 455,20 K c) Porosty c 1 ) Trvalé porosty = ,- K d) Pozemky d 1 ) Pozemek = ,- K

18 Provozovna.p celkem: ,53 K Rodinný d m.p : a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a 1 ) Rodinný d m = ,63 K a 2 ) Garáž = ,72 K b) Porosty b 1 ) Trvalé porosty = ,- K c) Pozemky c 1 ) Pozemky = ,- K Rodinný d m.p celkem: Výsledná cena nemovitosti iní celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 iní ,35 K ,88 K ,- K slovy: Jedenmilionšestsetdevadesátjednatisícjednostopadesát K cná b emena: 1) V cné b emeno = ,- K V cná b emena - celkem = ,- K Hodnota v cného b emene slovy - celkem: Jednostoosmdesáttisíc K Hodnota nemovitosti po ode tení v cného b emene iní celkem ,- K Slovy: Jedenmilionp tsetjedenácttisícjednostopadesát K STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona. 151/1997 Sb. O oce ování majetku se majetek oce uje obvyklou cenou. Majetek a služba se oce ují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný zp sob oce ování. Obvyklou cenou se pro ú ely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, d sledky p írodních i jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody:

19 Nákladová - stanovení výše náklad na po ízení nemovitostí v sou asných cenách a cena nemovitostí po odpo tu opot ebení s p ihlédnutím ke skute nému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oce ované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným p íjmem z pronájmu t chto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na p edcházejících stránkách ocen ní Atraktivnost daného místa, lokality s p ihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zam stnanosti v daném regionu, konkrétní umíst ní, p edevším velikost a rozsah vztažené k okolí, p ístupnost apod. je vyjád ena cenou zjišt nou dle platného cenového p edpisu, p emž již z ceny dle cenového edpisu zohled uje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním míst, sou asného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u p edm tných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjišt ní ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání p edm tu ocen ní s obdobnými p edm ty a cenami sjednanými p i jejich prodeji. Na základ realizovaných prodej v dané lokalit, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelá emi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou p edevším velikost obce, správní len ní, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zam stnanosti, životní prost edí, ekologické zát ž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umíst ní od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, p evládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sít, typ stavby, po et podlaží, sou ásti a íslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozší ení, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, vým ra pozemk a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základ vlastního pr zkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelá emi, nahlížením na servery Prodej, d m rodinný, 232 m2 Cena: ,- K Poznámka k cen : Cena v etn provize RK Adresa: Pet kovice Datum vložení: Datum aktualizace: V era ID zakázky: Budova: Cihlová Stav objektu: P ed rekonstrukcí Umíst ní objektu: Klidná ást obce Typ domu: P ízemní

20 Podlaží po et: 1 Plocha zastav ná: 232 m 2 Plocha užitná: 232 m 2 Plocha podlahová: 232 m 2 Plocha pozemku: 336 m 2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Elekt ina: 230V Popis: Prodej rodinného domu v Ostrav Pet kovicích na ulici Údolní stojící na pozemku o celkové vým e 336 m2. Nemovitost je ur ena ke kompletní rekonstrtukci. Financování nemovitostí zajiš ujeme vlastním partnerem bez poplatku. 2. Prodej, d m rodinný, 146 m2 Cena: ,- K Adresa: Podílní, Slezská Ostrava Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: 4457 Budova: Cihlová Stav objektu: K demolici Typ domu: P ízemní Podlaží po et: 2 Podlaží umíst ní: P ízemí Plocha zastav ná: 206 m 2 Plocha užitná: 146 m 2 Plocha podlahová: 146 m 2 Plocha pozemku: m 2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Popis: Samostatn stojící d m z roku cca 1920, ur ený k celkové sanaci a rekonstrukci, nebo k demolici (ta je vy íslena na ,- K ), na pozemku o rozloze 1072 m2. Velmi klidná ást obce v zástavb rodinných dom. Do domu je p ivedena elekt ina, voda z... Celý popis Samostatn stojící d m z roku cca 1920, ur ený k celkové sanaci a rekonstrukci, nebo k demolici (ta je vy íslena na ,- K ), na pozemku o rozloze 1072 m2. Velmi klidná ást obce v zástavb rodinných dom. Do domu je p ivedena elekt ina, voda z obecního vodovodu, kanalizace a plyn je na hranici pozemku (je hotová p ípojka). P íjezd k domu po obecní asfaltové komunikaci. Vy ídíme Vám výhodnou hypotéku. Cena je v etn právních služeb a provize 3. Prodej, d m rodinný, 45 m2 Cena: ,- K Adresa: Radvanická, Ostrava Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: 5130 Budova: D ev ná Stav objektu: Po rekonstrukci

21 Typ domu: P ízemní Podlaží po et: 2 Podlaží umíst ní: P ízemí Plocha zastav ná: 25 m 2 Plocha užitná: 45 m 2 Plocha podlahová: 45 m 2 Plocha pozemku: 500 m 2 Popis: Nabízíme k prodeji (nebo k vým za byt v Ostrav ) domek s íslem eviden ním se zahradou na ul. Radvanická v Ostrav - Radvanicích. D m je áste podsklepený, konstrukce domu je ev ná, d m je zateplený, na st eše nová krytina (šindel). V 1.NP je... Celý popis Nabízíme k prodeji (nebo k vým za byt v Ostrav ) domek s íslem eviden ním se zahradou na ul. Radvanická v Ostrav - Radvanicích. D m je áste podsklepený, konstrukce domu je ev ná, d m je zateplený, na st eše nová krytina (šindel). V 1.NP je p edsí, kuchy, 2x pokoj, koupelna a WC, v podkroví domu je ložnice. Topení v dom je úst ední, elektro. K domu náleží zahrada o vým e 479 m2. Možno odkoupit od obce vedlejší pozemek o vým e 290 m2. V blízkosti zastávka MHD. M sí ní náklady na provoz domku cca 4000,-K. 4. Prodej, jiný, 336 m2 Cena: ,- K Adresa: Zengrova, Vítkovice Datum vložení: Datum aktualizace: V era ID zakázky: 4579 Budova: Cihlová Stav objektu: P ed rekonstrukcí Typ domu: P ízemní Míst k parkování: 10 Plocha zastav ná: 336 m 2 Plocha užitná: 336 m 2 Plocha pozemku: m 2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Kanalizace Popis: Soubor t í dom ur ených k celkové rekonstrukci, jsou áste podsklepené (3x kotelna + sklep), s možností zbudování p dní vestavby, ímž se zv tší užitná plocha tém na dvojnásobek (600 m2). Na zahrad, která má plochu cca 665 m2 (celková plocha p... Celý popis Soubor t í dom ur ených k celkové rekonstrukci, jsou áste podsklepené (3x kotelna + sklep), s možností zbudování p dní vestavby, ímž se zv tší užitná plocha tém na dvojnásobek (600 m2). Na zahrad, která má plochu cca 665 m2 (celková plocha parcely je 1001 m2) se nacházejí hospodá ské budovy a garáž. Velmi dobrá poloha pozemku skýtající klid (není u cesty). Možnost využití ke komerci (kancelá e, sklad, lehká výroba apod.). Nutno vid t. P íjezd k dom m zajišt n. Cena je v etn právních služeb a provize 5. Prodej, sklad, 650 m2 Cena: ,- K

22 Poznámka k cen : v. služeb RK Adresa: He manice Datum vložení: Dnes ID: Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Typ domu: P ízemní Plocha užitná: 650 m 2 Popis: Nabízíme k prodeji komer ní objekt vhodný pro výrobu nebo skladové prostory, nyní zavedenou stolárnu vybavenou stroji pro kompletní zakázkovou výrobu z masivu a laminovaných d evot ísek, rozm ry jednotlivých prostor, stolárna 110m2, lakovna 20m2, s... Celý popis Nabízíme k prodeji komer ní objekt vhodný pro výrobu nebo skladové prostory, nyní zavedenou stolárnu vybavenou stroji pro kompletní zakázkovou výrobu z masivu a laminovaných d evot ísek, rozm ry jednotlivých prostor, stolárna 110m2, lakovna 20m2, sklady 40m2, formátování evot ísky 60m2, rukodílna 70m2, kancelá 10m2, kotelna na tuhá paliva 10m2, napojeno na rozvod úst edího topení, wc, sprcha, elekt ina 400V/230V, voda dovozem do zásobníku, rozvod zajišt n darlingem, el, bojler, kanalizace, zabezpe ovací za ízení napojeno na pult centr. ochrany, telefon, p íjezd po asfaltové komunikaci, vlastní pozemek 650m2, lze p ikoupit okolní pozemky, možno odprodat i s veškerým strojním za ízením cena dohodou Vyhodnocení porovnávací metody: Na základ výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základ zvážení všech okolností, zohledn ní sou asné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezam stnanosti, zájmu investor o tuto oblast a v sou asném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu nemovitostí v etn v cného b emene cca ,- K, toho rodinný d m cca ,- K a provozovna cca ,- K. Metoda výnosová - nebyla použita Ocen ní jednotlivých práv a závad spojených s oce ovanými nemovitostmi: Ocen ní nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku a o zm n kterých zákon. Podle stejného ustanovení zákona o oce ování majetku se stanoví samostatn i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti Na ízení exekuce cné b emeno užívání podle smlouvy RV 105/1984 Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjišt na. 2. Závady: Závady nebyly zjišt ny.

23 Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S p ihlédnutím k umíst ní nemovitosti, jejímu stavebn technickému stavu a zp sobu využití, jakož i ke všem faktor m ovliv ujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oce ovaná nemovitost je obchodovatelná. a) Na základ cen zjišt ných jednotlivými metodami a na základ výše uvedených skute ností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí bez v cného b emene ,- K b) Cena v cného b emene ,- K x10 let ,- K c) Na základ cen zjišt ných jednotlivými metodami a na základ výše uvedených skute ností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí slovy: Jedenmiliónp tsettisíc K ,- K Podíl ve výši id. 5/6 je ,- K slovy: Jedenmilióndv st padesáttisíc K Uvedená cena je cena v etn p íslušné sazby dan z p idané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocen ní a to k datu ocen ní uvedeného na titulní stran, na základ p edložených doklad a cenové úrovn na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocen ní. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném míst, v daném ase a za sou asného stavu. V Hranicích, Zden k Vaší ek Teplická Hranice tel.: zvh@atlas.cz, D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostrav ze dne ,.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odv tví ceny a odhady nemovitostí.

24 Znalecký posudek byl zapsán pod po.. 83/11 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. 83/11.