se sídlem Hudcova 78c, Brno , IČ: , DIČ: CZ , tel.: , Znalecký posudek č.

Transkript

1 STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Hudcova 78c, Brno , IČ: , DIČ: CZ , tel.: , Znalecký posudek č Ve věci : Stanovení obvyklé hodnoty následujících nemovitostí objekt č.p. 175 rod.dům, příslušející k části obce Mikulovice, na pozemku p.č. St. 210, včetně pozemku p.č. St zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č. 28 zahrada, vše v k.ú. Mikulovice u Znojma, obec Mikulovice, okres Znojmo. Objednatel: Účel posudku : GESTORE v.o.s., Datum ocenění: Litomyšl, Na Lánech, PSČ Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro dobrovolnou dražbu Zhotovitel posudku: STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR Odpovědní zpracovatelé: Ing. Lukáš Pejchal, Ing. Pavel Pejchal CSc. Počet stran posudku: Počet vyhotovení : stran příloh 3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu

2 1. NÁLEZ Znalecký úkol a identifikace předmětu ocenění Znaleckým úkolem je stanovit obvyklou hodnotu následujících nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví č. 430, u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, pro obec Mikulovice, kat. území Mikulovice u Znojma, a to: o Rodinný dům č.p. 175 o Pozemek p.č. St. 210 zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 968 m2 o Pozemek p.č. 28 zahrada, o výměře 624 m2. - Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: - Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni , dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění 199/2014 Sb. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter - Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí jsou na listu vlastnictví č. 430 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, pro obec Mikulovice, kat. území Mikulovice u Znojma jako vlastníci zapsáni: Vlastník: 1. Roth Jaroslav, č.p. 175, Mikulovice Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti zástupce znaleckého ústavu Ing. Lukáše Pejchala a paní Leony Lanžové. Str. 2

3 Podklady pro vypracování znaleckého posudku STATIKUM s. r.o o Výpis z katastru nemovitostí, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace k datu ; o Náhled katastrální mapy o Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření, dne ; o Fotodokumentace z místního šetření, ze dne ; o Vlastní databáze znalce; o Informace z realitních serverů; o Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku); o Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od ; o Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od ; o Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od ; o BRADÁČ a kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; o DUŠEK DAVID Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; o HÁLEK VÍTĚZSLAV Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., 2009 o ZAZVONIL ZBYNĚK Porovnávací hodnota nemovitostí, I.vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006; Použitelnost znaleckého posudku Znalecký posudek lze využít pouze pro výše uvedený účel, a to jako podklad pro dražbu nemovitosti. Popis nemovitosti Jedná se o nepodsklepený objekt ze smíšeného zdiva - rodinný dům, s jedním nadzemním podlažím, bez využitého podkroví pod sedlovou střechou krytou taškou pálenou. Objekt je situovaný do nepravidelného tvaru, nachází se v zastavěné části obce Mikulovice, v jejím širším centru a je situovaný jako řadový vnitřní. Pozemek leží v mírně svažitém terénu a je přístupný po veřejné, zpevněné komunikaci, na pozemku p.č 1204/1 ostatní plocha, který je ve vlastnictví Jihomoravského kraje, Žerotínovo náměstí 449/3, Veveří, Brno. Objekt je napojen na inženýrské sítě: elektro, plynové vedení, septik, obecní vodovod a studna, Parkování je možné ve vlastním průjezdu. Městská kanalizace se v současné době v obci teprve buduje. Str. 3

4 Objekt sestává ze 2 bytových jednotek o velikosti 3+1 a 3+kk, jednotka 3+kk s neúplným sociálním zařízením, jednotka 3+1 s kompletním sociálním zařízením, obě jednotky se samostatnými vstupy. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů a dle místního šetření cca 100 let. V průběhu své celkové životnosti objekt procházel běžnou údržbou prvků krátkodobých životností, v roce 2010 byl objekt částečně zrekonstruován vnitřní modernizace bytových jednotek. Údržba celého objektu je ke dni ocenění zanedbaná. I přes provedené rekonstrukce a modernizace se objekt nachází v mírně horším technickém stavu. Vnitřní vybavení je technicky i morálně opotřebované a zastaralé. Opotřebení je uvažováno odborným odhadem znalce při celkové životnosti 100 roků. Ke stavbě hlavní náleží stavby vedlejší a venkovní úpravy, které tvoří příslušenství k rodinnému domu. a) Vedlejší stavby Za stavbou hlavní vlevo se nachází vedlejší stavba, která slouží ke skladování nářadí apod. Jedná se o cihlový objekt se sedlovou střechou krytou taškou pálenou, objekty nejsou provozně propojeny. Přes tento objekt projdeme na pozemek zahrady b) Venkovní úpravy - přípojky IS - zpevněné plocha dlážděná - oplocení dřevěné latě, pletivo Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou Str. 4

5 2. POSUDEK Metodika stanovení obvyklé ceny: Obvyklou (tržní) cenu nemovitosti lze obecně vyjádřit následovně: Obvyklá cena je taková, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována takto: Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Uznávané metody zjištění ceny: Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu, že hodnota nemovitostí nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává.vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonu, v aktuálním znění. Metoda výnosová Principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady spojené s užíváním nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti).transformace na současnou Str. 5

6 hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z ročního nájemného. Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí o vzdálenost od center měst či obcí o vzdálenost od hlavních komunikačních tahů o přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí o stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak o předimenzovanost o účel staveb a možnost adaptace na jiné využití o kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy o možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí o omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena o stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost o předkupní práva, věcná břemena o zástavní práva o soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu o celkové trendy v prodeji nemovitostí o prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě Pro účel tohoto posudku se jako nejvhodnější metoda pro stanovení obvyklé ceny jeví metoda komparativní, která vychází z reálných tržních dat o obchodovaných nemovitostech. Podpůrnou metodou byla pak zvolena metoda administrativní Administrativní ocenění podpůrná metoda Adresa předmětu ocenění: Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Mikulovice Katastrální území: Mikulovice u Znojma Str. 6

7 Počet obyvatel: 627 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 625,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod II 0,85 a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová III 0,90 zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 368,46 Kč/m 2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka II 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, V 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i ) = 1,000 Index polohy i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,01 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce I 0,00 Str. 7

8 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné VI 0,00 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - I -0,01 Nevýhodná pro účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,030 Koeficient pp = I T * I P = 1,030 Ocenění staveb Rodinný dům i = 2 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo 13, typ A domek: Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP (25,4*6,85)+(24,80*6,45) = 333,95 střecha (25,4*6,85)+(24,80*6,45) = 333,95 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. plocha výška 1.NP 333,95 m 2 3,24 m střecha 333,95 m 2 3,67 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP ((25,4*6,85)+(24,80*6,45))*(3,24) = 1 082,00 m 3 střecha ((25,4*6,85)+(24,80*6,45))*(1,84) = 614,47 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Str. 8

9 Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 1 082,00 m 3 střecha Z 614,47 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 696,47 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8, ,00 8,20 2. Zdivo S 21, ,00 21,20 3. Stropy S 7, ,00 7,90 4. Střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 3, ,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2, ,00 2,80 9. Vnější obklady S 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 1, ,00 1, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 5, ,00 5, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu S 0, ,00 0, Kanalizace S 3, ,00 3, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní S 3, ,00 3,40 Součet upravených objemových podílů 99,40 Koeficient vybavení K 4 : 0,9940 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9940 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 851,43 Str. 9

10 Plná cena: 1 696,47 m 3 * 3 851,43 Kč/m 3 = ,45 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 130 = 76,9 % Koeficient opotřebení: (1-76,9 % / 100) * 0,231 Nákladová cena stavby CS N = ,99 Kč Koeficient pp * 1,030 Cena stavby CS = ,47 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = ,47 Kč Ocenění pozemků Ocenění Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na II 0,00 využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do IV 0,00 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území I 0,00 a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,030 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,030 = 1,030 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří Koef. Upr. cena [Kč/m 2 ] Str. 10

11 4 odst ,46 1, ,51 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st ,00 379, ,68 nádvoří 4 odst. 1 zahrada ,00 379, ,24 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,92 Pozemky - zjištěná cena = ,92 Kč REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,90 Kč Celkem ,40 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,90 Kč Celkem ,40 Kč Str. 11

12 Rekapitulace výsledných cen, celkem ,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Dvamilionyjednostopadesátosmtisícsedmsetosmdesát Kč ,- Kč 2.2. Komparativní ocenění hlavní metoda Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, databáze realizovaných obchodů MOISES a databáze znaleckého ústavu. 1) RD Višňové, okres Znojmo Rodinný dům 4+1 v městyse Višňové jež je vzdálen 20 km od Znojma a 50 km od Brna. Dům se skládá z předsíňe, koupelny, komory, verandy, kuchyňe, obývacího pokoje, ložnice a dětského pokoje. V domě jsou parkety,dřevěné podlahy a PVC, vedle domu hospodářské místnosti, kotelna, studna, garáž, dílna, dva sklepy, prádelna, letní kuchyň, vinný sklípek, dřevník, terasa napojená na udírnu, uzavřený dvůr, oboustranný vjezd, zahrada, zadní část možno jako další st.parcela, výměra 1497 m2, zast. 331m2. Nabídková cena: ,- Kč 2) RD Němčičky, okres Znojmo Rodinný dům 2+1 v obci Němčičky okr.znojmo, 10km od Výrovické přehrady. Jedná o cihlový dům o velikosti m2. Dispozice: Prostorná předsíň,komora,koupelna,velká kuchyň a dva pokoje.před domem,je velká předzahrádka,za domem dvorek a kůlna. Dům má vlastní studnu,topení krbovými kamny-možno připojit plyn.plyn.přípojka přímo u domu.v ceně je i veškeré vybavení. Nabídková cena: ,- Kč 3) RD Běhařovice, okres Znojmo Rodinný dům 5+1 s velkou zahradou v obci Běhařovice okr. Znojmo. Dům je částěčně podsklepený. Celková plocha parcely k prodeji je 788m2, zastavěná 265 m2. K domu náleží dvojgaráž a hospodářské prostory, přístřešek pro auto a zastřešené posezení s krbem. Součástí nemovitosi je předzahrádka s průjezdem do dvora. Dům je vhodný pro trvalé bydlení, nebo rekreaci, případně drobné podnikání nebo živnost. Obec je vzdálená z Brna 68 km, ze Znojma 20 Km. Nabídková cena: ,- Kč Str. 12

13 4) RD Trstěnice, okres Znojmo Rodinný dům, který se nachází v klidné části obce Trstěnice /okr. Znojmo/. Jedná se o patrový dům o dvou bytových jednotkách a dispozici 2+kk a 3+1. Jedná se o samostatné bytové jednotky, které mají vlastní vchod, vlastní sociální zařízení a kuchyň, a proto je dům vhodný taktéž jako investice, kdy je možné jednu z bytových jednotek pronajmout. V domě je započatá půdní vestavba (nová střecha), v níž je možné vybudovat další dva pokoje. Dům je celopodsklepený - letní kuchyně, prádelna. Za domem se nachází uzavřený dvůr s hospodářskými budovami (nová střecha), vinným sklepem. Na uzavřený dvůr navazuje oplocená zahrada se studnou a udírnou. Topení je ústřední plynové. Velkou výhodou je pak možnost využití klimatizace. Nabídková cena: ,- Kč 5) RD Horní Dunajovice, okres Znojmo Rodinný dům v obci Horní Dunajovice, jež je vzdálena 15 km od Znojma. Dům se skládá ze vstupní chodby kde po levé straně je kuchyně a koupelna, po pravé straně se nachází čtyři obytné, prostorné pokoje. Na konci chodby je vstup na uzavřený dvůr. Dům je částečně podsklepený, ve sklepní části se nachází kotelna s plynovým kotlem. Na dvoře je dílna, hospodářská místnost, kůlna a prostorný sklep. Za dvorem do kterého je možný vjezd přes průjezd je oplocená, udržovaná zahrada obdelníkového tvaru. Dům prošel částečnou rekonstrukcí v podobě nových plastových oken, topení, elektřiny a opravy střechy. Dům je napojen na veškeré IS, má také vlastní studnu, v obci je veškerá občanská vybavenost a nachází se zde mimo jiné přehrada.. Nabídková cena: ,- Kč Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu. Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Str. 13

14 Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, seřizování či vylaďování, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování na vlastním pozemku - možnost parkování ve vlastním průjezdu - dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou dopravou - lokalita vhodná k bydlení i k rekreaci - objekt situován v centru obce - možnost rozšíření obytných prostor do podkroví - bytová jednotka po částečné (vnitřní rekonstrukci) rekonstrukci Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - neúplná občanská vybavenost obce - není možnost napojení na kompletní IS - údržba a stavebně technický stav na mírně horší úrovni - dvougenerační bydlení na okraji zájmu potencionálních zájemců - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (jako celek) je obchodovatelný. Str. 14

15 K1 (poloha) K2 (velikost) K3 (techn.stav) K4 (vybavení) K5 (provedení) K6 (pozemek) STATIKUM s. r.o Seznam porovnávaných objektů: č. Disp. Užit. plocha [m 2 ] Plocha pozem ku [m 2 ] Vedlejší stavby a úpravy Technický stav Nabídková cena Cena po redukci (K rpc ) Cena oceňované nemovitosti Redukce na IO pramen ceny (K rpc) [Kč] [Kč/m 2 ] [Kč] Mikulovice 3+1 a 3+kk stodola dobrý Višňové vinný sklípek, dřevník, Velmi dobrý , ,00 0,70 1,15 1,10 1,00 1,00 0, udírna Němčičky Velmi dobrý , ,95 0,50 1,10 0,90 0,90 0,65 0, Běhařovice Dobrý , ,00 0,90 1,00 0,95 0,90 0,85 0, Trstěnice 2+kk a udírna Výborný , ,95 0,98 1,15 1,05 1,00 1,00 1, Horní Dunajovice Výborný , ,00 0,75 1,20 1,05 0,90 1,00 0, Celkem cena nemovitosti - průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč Celkem cena nemovitosti - průměr Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 koeficient polohy nemovitosti koeficient velikosti nemovitosti koeficient technického stavu nemovisti koeficient vybavení, vedlejších staveb a venkovních úprav koeficent standardního/nadstandardního provedení koeficent velikosti pozemku Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO = K1 K2 K3 K4 K5 K6 - Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: , Kč Množství: 1,00 celek Porovnávací hodnota: = , Kč Str. 15

16 3. REKAPITULACE VÝSLEDKŮ Dle 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, proto za obvyklou cenu nemovitosti považujeme cenu určenou porovnávacím způsobem. Cena zjištěná podle cenového předpisu Cena určená porovnávacím způsobem Kč Kč Obvyklá cena (tržní hodnota) p.č.28, p.č.st.210 a stavby č.p.175 v k.ú. Mikulovice u Znojma je dle odborného odhadu Kč Cena slovy: milionpětsetčtyřitisíc Kč Str. 16

17 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne ) v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem V Brně dne Podpis jednatele znaleckého ústavu. Ing. Lukáš Pejchal Str. 17

18 PŘÍLOHY Seznam příloh o Fotodokumentace z místního šetření o Výpis z katastru nemovitostí pro předmětné nemovitosti o Náhled katastrální mapy Str. 18

19 Fotodokumentace z prohlídky

20 A Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :35:02 CZ0647 Znojmo Vlastník, jiný oprávněný Obec: Kat.území: Mikulovice u Znojma List vlastnictví: Mikulovice V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Identifikátor Vlastnické právo Roth Jaroslav, č.p. 175, Mikulovice /0465 Podíl B Nemovitosti Pozemky Parcela Výměra[m2] Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany St zastavěná plocha a nádvoří Na pozemku stojí stavba: Mikulovice, č.p. 175, rod.dům zahrada zemědělský půdní fond lesní pozemek pozemek určený k plnění funkcí lesa 679/ orná půda zemědělský půdní fond 974/ orná půda zemědělský půdní fond Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Způsob využití Na parcele Způsob ochrany Mikulovice, č.p. 175 rod.dům St. 210 B1 Jiná práva - Bez zápisu C Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro Povinnost k o Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši ,49 Kč s příslušenstvím IT credit, s.r.o., Pernerova 502/50, Karlín, Praha, Česká republika, RČ/IČO: Parcela: 665 Parcela: 679/22 Parcela: 974/1 Z-5262/ Z-5262/ Z-5262/ Listina Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva Okresního soudu ve Znojmě 8E-66/ ze dne Právní moc ke dni Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne V-2796/ Pořadí k :00 o Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 1 599,- Kč včetně příslušenství a nákladů soudního řízení den vzniku práva Česká podnikatelská pojišťovna, Parcela: St. 210 Z-6620/ a.s., Vienna Insurance Group, Parcela: 28 Z-6620/ Pobřežní 665/23, Karlín, Stavba: Mikulovice, č.p. 175 Z-6620/ Praha 8, RČ/IČO: Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Praha EX-7693/ ze dne Z-13695/ Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, kód: 713. strana 1

21 Okres: Typ vztahu Oprávnění pro VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :35:02 CZ0647 Znojmo Povinnost k Obec: Kat.území: Mikulovice u Znojma List vlastnictví: Mikulovice V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 1 022,- Kč včetně příslušenství a nákladů soudního řízení CP Inkaso s.r.o., Hvězdova 1716/2b, Nusle, Praha 4, RČ/IČO: Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Brno-město 97EX-1841/ ze dne Právní moc ke dni Z-6832/ Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Parcela: St. 210 Parcela: 28 Parcela: 665 Parcela: 679/22 Parcela: 974/1 Stavba: Mikulovice, č.p. 175 Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši ,49 Kč včetně příslušenství IT credit, s.r.o., Pernerova Parcela: /50, Karlín, Praha, Česká Parcela: 679/22 republika, RČ/IČO: Parcela: 974/1 Stavba: Mikulovice, č.p. 175 Z-6832/ Z-6832/ Z-6832/ Z-6832/ Z-6832/ Z-6832/ Z-3578/ Z-3578/ Z-3578/ Z-3578/ Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Klatovy 120 EX / ze dne Právní moc ke dni Z-3578/ Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve výši ,- Kč s příslušenstvím IT credit, s.r.o., Pernerova Parcela: St. 210 Z-18690/ /50, Karlín, Praha, Česká Parcela: 28 Z-18690/ republika, RČ/IČO: Stavba: Mikulovice, č.p. 175 Z-18690/ Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. č.002/300/07/2/01 ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-2784/ Listina Souhlasné prohlášení o změně osoby zástavního věřitele postoupením pohledávky ze dne Z-18690/ Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Zástavní právo soudcovské pro částku ve výši celkem ,- Kč, návrh k soudu došel dne Okresní správa sociálního Parcela: St. 210 Z-16022/ zabezpečení Znojmo, Vídeňská třída Parcela: 28 Z-16022/ /31, Znojmo Stavba: Mikulovice, č.p. 175 Z-16022/ Listina Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva Okresního soudu ve Znojmě 8E-374/2010 ze dne Právní moc ke dni Z-47/ Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, kód: 713. strana 2

22 Okres: Typ vztahu Oprávnění pro VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :35:02 CZ0647 Znojmo Povinnost k Obec: Kat.území: Mikulovice u Znojma List vlastnictví: Mikulovice V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) o Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši ,49 Kč včetně příslušenství Raiffeisenbank a.s., Hvězdova Parcela: St /2b, Nusle, Praha 4, Parcela: 28 RČ/IČO: Stavba: Mikulovice, č.p. 175 Z-5452/ Z-5452/ Z-5452/ Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Klatovy 120 EX-46093/ ze dne Právní moc ke dni Z-5452/ Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k usnesení OS Znojmo, č.j.: 15EXE 4643/ Parcela: St. 210 Z-4512/ Parcela: 28 Z-4512/ Parcela: 665 Z-4512/ Parcela: 679/22 Z-4512/ Parcela: 974/1 Z-4512/ Stavba: Mikulovice, č.p. 175 Z-4512/ Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Brno-město 97EX-1841/ ze dne Z-4512/ o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k usnesení OS Znojmo č.j. 8 EXE 4393/ Parcela: 665 Z-2908/ Parcela: 679/22 Z-2908/ Parcela: 974/1 Z-2908/ Stavba: Mikulovice, č.p. 175 Z-2908/ Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Klatovy 120 EX / ze dne Z-2908/ o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k usnesení OS Znojmo č.j. 8 EXE 4393/ Parcela: St. 210 Z-3909/ Parcela: 28 Z-3909/ Stavba: Mikulovice, č.p. 175 Z-3909/ Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Klatovy 120 EX / ze dne Z-3909/ o Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Karel Urban, Minská 54, Brno Roth Jaroslav, č.p. 175, Mikulovice, RČ/IČO: /0465 Z-4375/ Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, kód: 713. strana 3

23 Okres: Typ vztahu Oprávnění pro VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :35:02 CZ0647 Znojmo Povinnost k Obec: Kat.území: Mikulovice u Znojma List vlastnictví: Mikulovice V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Listina Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu ve Znojmě 15 EXE-4643/ ze dne ; uloženo na prac. Znojmo Z-4375/ Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení k č.j. 15 EXE 4643/ ze dne Právní moc ke dni ; uloženo na prac. Znojmo Z-6839/ o Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Dalimil Mika, Za Beránkem 836, Klatovy, Klatovy Roth Jaroslav, č.p. 175, Mikulovice, RČ/IČO: /0465 Z-3908/ Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu ve Znojmě 8EXE-4393/ ze dne ; uloženo na prac. Znojmo Z-3908/ D Jiné zápisy Typ vztahu Oprávnění pro o Změna výměr obnovou operátu Povinnost k o Změna výměr obnovou operátu Parcela: 28 Z-2287/ Parcela: St. 210 Z-2287/ Plomby a upozornění - Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o o o Smlouva o převodu nemovitosti RI 2565/1988 Darovací smlouva ze dne registrovaná dne Pro: Pro: Pro: Roth Jaroslav, č.p. 175, Mikulovice Roth Jaroslav, č.p. 175, Mikulovice Roth Jaroslav, č.p. 175, Mikulovice POLVZ:25/1989 Z / RČ/IČO: /0465 Smlouva o převodu nemovitosti RI 414/1989 Kupní smlouva ze dne registrovaná dne POLVZ:44/1989 Z / RČ/IČO: /0465 Usnesení soudu o dědictví Okresního soudu ve Znojmě 13D 4/ ze dne Právní moc ke dni Z-7854/ RČ/IČO: /0465 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, kód: 713. strana 4

24 Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :35:02 CZ0647 Znojmo Obec: Kat.území: Mikulovice u Znojma List vlastnictví: Mikulovice V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela BPEJ Výměra[m2] /22 974/ Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, kód: 713. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem Podpis, razítko: Vyhotoveno: :53:42 Řízení PÚ:... Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, kód: 713. strana 5

25 Publikace dat ISKN Tisk 0s :734ms, 3 prvků. 1/1