ZNALECKÝ POSUDEK. č /2015. Exekutorský úřad Brno-město. Zjištění ceny pozemků pro exekuční řízení

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 o ceně nemovitých věcí: pozemků ve zjednodušené evidenci parcely původ Pozemkový katastr (PK) parc.č. 1621/10, 1621/13 a 1657/5, vše v obci a k.ú. Střílky Objednatel posudku: Mgr. Ing. Josef Cingroš Exekutorský úřad Brno-město Účel posudku: Zjištění ceny pozemků pro exekuční řízení Posudek vypracoval: Ing. Šárka Kovaříková znalec, bytem Uherské Hradiště, Svatováclavská 344 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Tento posudek obsahuje 18 stran včetně příloh a předává se ve 2 vyhotoveních.

2 2 0. ÚVOD, POUŽITÁ METODIKA OCENĚNÍ Úkolem podepsaného znalce je stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí vč. příslušenství, kterých se exekuce týká. Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Mezinárodní oceňovací standardy definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí použita následující metodika: 1. Ocenění podle cenového předpisu tj. zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění ke dni ocenění a vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v aktuálním znění ke dni ocenění 2. Ocenění zemědělských pozemků porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitých věcí se provede porovnání a aplikace na oceňované nemovité věci 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen

3 3 1. NÁLEZ - PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1 Výpisy z katastru nemovitostí Podkladem pro ocenění pozemku je výpis z katastru nemovitostí pro obec a k.ú. Střílky, LV č. 407, vyhotovený dálkovým přístupem dne Kopie katastrální mapy Nebyla doložena. Podkladem pro ocenění je mapa Pozemkového katastru přístupná na internetové adrese Doklady o vlastnictví Nebyly doloženy. 1.4 Porovnávací databáze cen nemovitých věcí Pro cenové porovnání byla použita aktuální realitní inzerce. 1.5 Použité předpisy, literatura a další podklady Předpisy pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění ke dni ocenění Vyhláška č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění ke dni ocenění Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno Literatura BRADÁČ A., KREJČÍŘ P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM s.r.o. Brno, 1997 BRADÁČ A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. V. vydání. Akademické nakladatelství CERM s.r.o. Brno, 2001 BRADÁČ A., SCHOLZOVÁ V., KREJČÍŘ P.: Úřední oceňování majetku 2014b. Akademické nakladatelství CERM s.r.o. Brno, Situace oceňovaných nemovitých věcí Předmětem ocenění jsou pozemky evidované ve zjednodušené evidenci parcely původ Pozemkový katastr (PK) parc.č. 1621/10, 1621/13 a 1657/5 v obci a k.ú. Střílky situované v blízkosti silnice č. 432 vedoucí ze Střílek do Koryčan, v lokalitě místně zvané Bralová. Jedná se o lokalitu ležící cca 1,5 km jihozápadně od souvislé zástavby obce Střílky, na hranici katastrů Střílky a Lískovec. Oceňované pozemky jsou začleněny do větších půdních celků (honů), na kterých hospodaří společnost SALIX MORAVA a.s. Pozemky leží v lokalitě, která je platným územním plánem obce charakterizována jako plochy zemědělské. Součástí pozemků nejsou žádné trvalé porosty. Podle výpisu z katastru nemovitostí neváznou na oceňovacích pozemcích žádná věcná břemena.

4 4 2. POSUDEK 2.1 Ocenění podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění ke dni ocenění (dále jen zákon) a vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v aktuální znění ke dni ocenění (dále jen vyhláška) Pozemky zemědělské Popis Pozemky ve zjednodušené evidenci parcely původ Pozemkový katastr (PK) parc. č. 1621/10, 1621/13 a 1657/5 jsou ve skutečnosti užívány jako zemědělské. Pozemky jsou začleněny do větších půdních celků, na kterých hospodaří společnosti SALIX MORAVA a.s.; pozemky leží v lokalitě, která platným územním plánem obce není určena k zastavění. Pozemky se ocení dle 6 vyhlášky; jejich cena se určí jako součin výměry pozemku a základní ceny upravené v Kč za m 2. Základní cena se určí v souladu s ustanovením 6 odst. 2 písm. a) vyhlášky podle bonitovaných půdně ekologických jednotek uvedených v příloze č. 4 k vyhlášce. Základní cena se upraví přirážkami a srážkami podle přílohy č. 5 k vyhlášce. Cena pozemku činí nejméně 1 Kč za m 2. Obec Střílky má ke dni ocenění 656 obyvatel; obec sousedí s městem Koryčany, které má obyvatel; při ocenění pozemků se uplatní přirážka podle přílohy č. 5 položky č Oceňované pozemky leží ve vzdálenosti do 2 km vzdušnou čarou od nejbližších míst souvisle zastavěné části obce a jejich využití není sníženo zvýšenou balvanovitostí, výskytem stožárů, potřebou odvodnění ani vlivem imisního zatížení; srážky podle přílohy č. 5 položky č. 2 a č. 3 nejsou uplatněny Ocenění Ocenění zemědělského pozemku podle 6 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Parcela číslo PK 1621/10 Umístění k.ú. Střílky; 1,5 km jihozápadně od souvislé zástavby Druh pozemku pozemek ve zjednodušené evidenci Výměra m BPEJ ZC dle příl. 4 Kč/m 2 10,73 Úprava podle příl. 5 Zvýšení - pol. 1 % 20 Snížení - pol. 2 % 0 Snížení - pol. 3 % 0 Srážky a přirážky celkem % 20 ZCU (min. 1,00 Kč/m 2-6/6) Kč/m 2 12,88 Pozemek celkem Kč ,96 Ocenění zemědělského pozemku podle 6 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Parcela číslo PK 1621/13 Umístění k.ú. Střílky; 1,5 km jihozápadně od souvislé zástavby Druh pozemku pozemek ve zjednodušené evidenci Výměra m BPEJ ZC dle příl. 4 Kč/m 2 2,40 Úprava podle příl. 5 Zvýšení - pol. 1 % 20 Snížení - pol. 2 % 0 Snížení - pol. 3 % 0 Srážky a přirážky celkem % 20 ZCU (min. 1,00 Kč/m 2-6/6) Kč/m 2 2,88 Pozemek celkem Kč 4 178,88

5 5 Ocenění zemědělského pozemku podle 6 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Parcela číslo PK 1657/5 Umístění k.ú. Střílky; 1,5 km jihozápadně od souvislé zástavby Část a b Druh pozemku pozemek ve zjednodušené evidenci Výměra m BPEJ ZC dle příl. 4 Kč/m 2 9,31 6,44 Úprava podle příl. 5 Zvýšení - pol. 1 % Snížení - pol. 2 % 0 0 Snížení - pol. 3 % 0 0 Srážky a přirážky celkem % ZCU (min. 1,00 Kč/m 2-6/6) Kč/m 2 11,17 7,73 Cena části pozemku Kč , ,64 Pozemek celkem Kč , Rekapitulace ocenění podle cenového předpisu Pozemky zemědělské: Rekapitulace ocenění pozemků PK 1621/10 Kč ,96 PK 1621/13 Kč 4 178,88 PK 1657/5 Kč ,46 Celkem Kč ,30 Celkem zaokrouhleně Kč ,00

6 6 2.2 Ocenění porovnávacím způsobem Metodika ocenění Ocenění pozemků je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi Analýza trhu Oceňované pozemky jsou v současné době užívány jako zemědělské; jsou začleněny do větších půdních celků, které užívá zemědělská společnost SALIX MORAVA a.s. Pozemky leží v lokalitě vzdálené cca 1,5 km jihozápadně od zastavěného územní obce, která není platným územním plánem obce navržena k zastavění. V rámci regionu se jedná o standardní pozemky tj. zemědělské pozemky, se kterými se běžně obchoduje. Zemědělské pozemky začleněné do větších půdních celků nejvíce odkupují zemědělské společnosti, které na vykupovaných pozemcích hospodaří. Tyto společnosti mají zpravidla pevně stanovené ceny, za které pozemky v dané lokalitě vykupují. Tato praxe je obvyklá v celém regionu. Příležitostně bývají zemědělské pozemky nabízeny k prodeji i prostřednictvím realitních kanceláří, nebo na specializovaných internetových serverech Ocenění pozemků navržených územním plánem obce jako zemědělské Společnost SALIX MORAVA a.s., která hospodaří na oceňovaných pozemcích, vykupuje v k.ú. Střílky zemědělské pozemky. Výkupní cena zpravidla odpovídá ceně pozemků podle jeho bonity. Lze tedy konstatovat, že výkupní cena je totožná s cenou určenou podle cenového předpisu. Převážná část zemědělských společností vykupuje zemědělské pozemky za srovnatelné ceny; často výkupní cena odpovídá tzv. průměrné základní ceně zemědělských pozemků pro dané katastrální území dle vyhlášky č. 298/2014 Sb., která v případě k.ú. Střílky činí 8,59 Kč/m 2. Cena pozemků je zjištěna jako součin výměry pozemku v m 2 a průměrné jednotkové ceny pozemku v Kč/m 2. Průměrná jednotková cena je zjištěna cenovým porovnáním na základě provedené analýzy trhu. Porovnávána je jak výkupní cena zemědělské společnosti, která hospodaří na oceňovaných pozemcích, tak i inzerované nabídkové výkupní ceny srovnatelných zemědělských pozemků v regionu (ve vzdálenosti do 20 km od obce Střílky). Nabídky k prodeji pozemků jsou převzaty z internetové realitní inzerce Porovnávané pozemky: 1) pozemky v obci Střílky vykupované společností SALIX MORAVA a.s. Výkupní cena odpovídá ceně pozemků určené podle cenového předpisu, tj. je ,- Kč (9,18 Kč/m 2 ) Zdroj informací: společnost SALIX MORAVA a.s. Váha: 3 (obvyklá výkupní cena společnosti hospodařící na pozemcích ve stejném katastru) 2) pozemky v obci Střílky Prodej souboru převážně zemědělských pozemků o celkové výměře m 2 v obci Střílky. Prodej je možný po menších částech. Zdroj informací: realitní inzerce RK Realitní společnost ZVONEK s.r.o. Cena: 17,- Kč /m 2 Váha: 1 (nabídka k prodeji ve srovnatelné lokalitě v regionu, realitní inzerce RK) 3) pozemky v obci Koryčany Pozemky o celkové výměře m² situované v okrajové části obce Koryčany. Pozemky jsou v katastru nemovitostí vedeny jako trvalý travní porost, v bezprostřední blízkosti pozemků se nacházejí ovocné sady. Zdroj informací: realitní inzerce RK London Finance and Investment Corporation, a.s. Cena: ,- Kč (tj. 22,- Kč/m 2 ) Váha: 1 (nabídka k prodeji ve srovnatelné lokalitě v regionu, realitní inzerce)

7 7 4) pozemky v obci Koryčany Zemědělské pozemky o celkové výměře m² situované ve čtyřech lokalitách obce Koryčany. V současnosti jsou částečně obhospodařovány bez nájemního vztahu. Prodej možný pouze jako celek. Zdroj informací: realitní inzerce RK London Finance and Investment Corporation, a.s. Cena: ,- Kč (tj. 15,- Kč /m 2 ) Váha: 1 (nabídka k prodeji ve srovnatelné lokalitě v regionu, realitní inzerce RK) 5) pozemky v obci Koryčany Nabídka k prodeji zemědělských pozemků o celkové výměře m 2 v obci Koryčany, k.ú. Jestřabice. Pozemky jsou částečně zahrnuty v LPIS. Zdroj informací: realitní inzerce RK London Finance and Investment Corporation, a.s. Cena: ,- Kč (15,03 Kč/m 2 ) Váha: 1 (nabídka k prodeji ve srovnatelné lokalitě v regionu, realitní inzerce RK) 6) pozemky v obci Kyjov Nabídla k prodeji zemědělských pozemků o celkové výměře m 2 situovaných v obci Kyjov, k.ú. Bohuslavice u Kyjova. Zdroj informací: realitní inzerce soukromá inzerce Cena: ,- Kč (11,20 Kč/m 2 ) Váha: 1 (nabídka k prodeji ve srovnatelné lokalitě v regionu, soukromá realitní inzerce) 7) pozemek v obci Kyjov Nabídka k prodeji zemědělských pozemků o celkové výměře m² v k.ú. Bohuslavice u Kyjova. Pozemky jsou převážně zahrnuty v LPIS. Zdroj informací: realitní inzerce RK London Finance and Investment Corporation, a.s. Cena: ,- Kč (25,- Kč/m 2 ) Váha: 1 (nabídka k prodeji ve srovnatelné lokalitě v regionu, realitní inzerce) 8) pozemek v obci Syrovín Prodej pozemku (orná půda) o celkové výměře 927 m 2 v obci Syrovín. Zdroj informací: realitní inzerce soukromá inzerce Cena: 14,- Kč/m 2 Váha: 1 (nabídka k prodeji ve srovnatelné lokalitě v regionu, soukromá inzerce) 9) pozemky v obci Syrovín Nabídka k prodeji zemědělských pozemků o celkové výměře m 2 nacházejících se v obci Syrovín. Nabízené pozemky jsou převážně zahrnuty v LPIS. Zdroj informací: realitní inzerce RK London Finance and Investment Corporation, a.s. Cena: ,- Kč (20,- Kč/m 2 ) Váha: 1 (nabídka k prodeji ve srovnatelné lokalitě v regionu, realitní inzerce RK) 10) pozemek v obci Lovčice Nabídka k prodeji orné půdy o celkové výměře m 2 situovaných v obci Lovčice. Jedná se o jednu parcelu. Zdroj informací: realitní inzerce RK SCHMIDT - REALITY Cena: ,- Kč (22,11 Kč/m 2 ) Váha: 1 (nabídka k prodeji ve srovnatelné lokalitě v regionu, realitní inzerce RK)

8 Výpočet ceny zemědělských pozemků: Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na pramen ceny Cena po redukci na pramen ceny Váha Upravená cena x váha Kč / m 2 - Kč / m ,18 1,00 9, , ,00 0,80 13, , ,00 0,80 17, , ,00 0,80 12, , ,03 0,80 12, , ,20 0,90 8,18 1 8, ,00 0,80 20, , ,00 0,90 12, , ,00 0,80 16, , ,11 0,80 17, ,67 Celkem ,21 Jednotková cena (vážený průměr) Kč/m 2-13,10 Pozemky Parcela Druh Výměra Jednotková cena Cena celkem číslo pozemku m 2 Kč/m 2 Kč PK 1621/10 pozemek ve zjednodušené evidenci , ,70 PK 1621/13 pozemek ve zjednodušené evidenci , , /5 pozemek ve zjednodušené evidenci , ,40 Celkem pozemky ,20 Celkem pozemky (zaokrouhleně) ,00

9 9 3. ZÁVADY A PRÁVA S NEMOVITÝMI VĚCMI SPOJENÉ 3.1 Specifikace závad Podle výpisu z katastru nemovitostí nevázne na oceňovaných pozemcích žádné věcné břemeno (služebnost). Podle dostupných informací jsou všechny oceňované pozemky ke dni ocenění pronajaty. Nájemní smlouvou uzavřenou dne mezi vlastníkem pozemků (pronajímatelem) a společností SALIX MORAVA a.s. (nájemcem) jsou oceňované pozemky pronajaty za roční nájemné 2400,- Kč/ha, tj. celkem 2 324,- Kč za pozemky o celkové výměře 0,9682 ha. Sjednaná výše nájemného je každoročně, počínaje dnem , navyšována fixní částkou 100,- Kč/ha. Nájem je sjednán na dobu určitou do Nájem je možné ukončit písemnou dohodou smluvních stran. 3.2 Určení hodnoty závad Pro určení hodnoty závady spojené s oceňovanými pozemky se použije ustanovení 16b odst. 1, 2 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., ve znění aktuálním ke dni ocenění; roční nájemné zjištěné ze smlouvy o nájmu se násobí počtem let užívání práva dle nájemní smlouvy. Dle podmínek sjednaných v nájemní smlouvě je výše nájemného v jednotlivých letech následující: pro rok 2015 činí 2 600,- Kč/ha, tj. celkem 2 517,- Kč za oceňované pozemky. pro rok 2016 činí 2 700,- Kč/ha, tj. celkem 2 614,- Kč za oceňované pozemky. pro rok 2017 činí 2 800,- Kč/ha, tj. celkem 2 711,- Kč za oceňované pozemky. pro rok 2018 činí 2 900,- Kč/ha, tj. celkem 2 808,- Kč za oceňované pozemky Ocenění rok Výše ročního nájemného dle smlouvy o nájmu Kč 2 517, , , ,- Doba užívání práva - dle smlouvy let 1/3* Hodnota závady (zaokrouhleno na koruny) Kč 839, , , ,- Hodnota závady celkem Kč 8 972,- * pozn.: v roce 2015 je do výpočtu zahrnuto poměrné nájemné od 1.9. do

10 10 4. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Úkolem znalce bylo ocenit nemovité věci zapsané na LV č. 407 pro obec a k.ú. Střílky. Jedná se o pozemky ve zjednodušené evidenci parcely původ Pozemkový katastr (PK) parc.č. 1621/10, 1621/13 a 1657/5 situované cca 1,5 km jihozápadně od souvisle zastavěné části obce. Cena pozemků byla určena jednak podle cenového předpisu a jednak byla zjištěna i cena porovnávacím způsobem. Obvyklou cenu nemovitých věcí nejlépe vystihuje cena zjištěná cenovým porovnáním, která odpovídá současné nabídce srovnatelného typu nemovitých věcí na trhu v dané lokalitě a způsob ocenění odpovídá definici obvyklé ceny v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena pozemků určená podle cenového předpisu je ,- Kč. Cena pozemků zjištěná porovnávacím způsobem je ,- Kč. Cena pozemků určená podle cenového předpisu je o cca 1/3 nižší než cena zjištěná porovnávacím způsobem a neodpovídá stávající situaci na realitním trhu. Tržní hodnota (obvyklá cena) pozemků je Slovy: jednostodvacetšesttisícosmsettřicet Kč ,- Kč Všechny oceňované pozemky jsou zahrnuty do větších půdních celků, na kterých hospodaří společnost SALIX MORAVA a.s. Společnost má pozemky pronajaty do Hodnota zjištěných závad váznoucích na pozemcích je Slovy: osmtisícdevětsetsedmdesátdvě Kč 8 972,- Kč V Uherském Hradišti dne Ing. Šárka Kovaříková Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně čj. Spr 1410/99 ze dne pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné a průmyslové). Znalecký posudek je zapsán pod č /2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Uherském Hradišti dne Ing. Šárka Kovaříková Seznam příloh: Kopie mapy obce Střílky s vyznačením polohy oceňovaných pozemků (1 strana) Kopie otrofotomapy s vyznačením polohy oceňovaných pozemku (1 strana) Kopie LV č. 407 (2 strany) Kopie nájemní smlouvy (4 strany)

11 11 PK 1621/10 PK 1621/13 PK 1657/5 Kopie mapy obce Střílky s vyznačením polohy oceňovaných pozemků

12 12 Kopie ortofotomapy s vyznačením polohy oceňovaných pozemků