ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1431/2014 Ocenění nemovitých věcí: St. parcela č o výměře 51 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Cheb, č.e. 3000, rod.rekr., Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 6489, Parcela č. 499/12 o výměře 644 m2 zahrada, zapsané na LV č. 3865, pro k.ú. Cheb, obec Cheb, část obce Cheb, okres Cheb, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň Posudek obsahuje 17 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Stanovení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 2.2. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu 3.2. Výpočet Porovnání Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: St. parcela č o výměře 51 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Cheb, č.e. 3000, rod.rekr., Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 6489, Parcela č. 499/12 o výměře 644 m2 zahrada, zapsané na LV č. 3865, pro k.ú. Cheb, obec Cheb, část obce Cheb, okres Cheb, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb Podklady dodané objednatelem Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Cheb ze dne Podklady zajištěné znalcem Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Cheb ze dne Kopie katastrální mapy z nahlížení do kn Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky a sdělení vlastníka, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty. 1.4.Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3

4 1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného majetku bude dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 obvyklá cena určena porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena. Pro srovnávací metodu je čerpáno údajů z nabídek obdobných nemovitých věcí v inzertních realitních serverech, novinách a časopisech. Při současné situaci na trhu s nemovitými věcmi je velmi obtížné získávat objektivní údaje o realizovaných prodejích obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě v množství dostatečném pro kvalitní užití srovnávací metody. U nemovitých věcí, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, je počítáno s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 3865 ze dne pro k.ú.cheb Balej Jan, č.ev. 3000, Cheb Adresa nemovité věci: Cheb č.e Název katastrálního území: Cheb Název obce: Cheb Název okresu: Cheb List vlastnictví: LV č

5 Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 3865 pro k.ú. Cheb v příloze) Omezení vlastnického práva: Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Balej Jan Zástavní právo smluvní - zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu ocenění neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají Poloha a charakteristika Jedná se o rekreační chatu při místní, zpevněné komunikaci, ul. V Lipách, lokalita na Špitálském vrchu, okrajová část města Cheb. Bezprostřední okolí je spíše mírně stísněné, pozemky jsou úzké, obdélníkové, v okolí jsou obdobné chaty a rodinné domy. Oceňovaná rekreační chata je samostatně stojící, vstup a vjezd na pozemek vrátky a vraty ze severní strany, vstup do chaty pak z východní strany. Chata je přízemní, nepodsklepená (nízký skladovací prostor v podezdívce), přízemní s podkrovím. Odkanalizování chaty je do jímky na vyvážení, voda z veřejného řadu, el. instalace světelná třífázová, bez plynu. Na pozemku zahrady je pod chatou u východní hranice dřevěný sklad, u západní hranice altán a ve spodní části pozemku, při jižní hranici dva plechové sklady ve špatném stavu. Cheb se nachází na území okresu Cheb a náleží pod Karlovarský kraj. Cheb je také obcí s rozšířenou působností. Celá oblast se někdy z turistického hlediska nazývá také Západočeský lázeňský trojúhelník. Na katastrálním území tohoto středně velkého města má nahlášený trvalý pobyt asi obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 5 km od německých hranic. Nejbližší autobusová zastávka je v Havlíčkově ul. (cca 1 Km). Rekreační chata Chata je situována v severní části pozemku se vstupem do chaty z východní strany. Chata je přízemní, nepodsklepená (pouze skladovací prostor v podezdívce) s částečným podkrovím, obdélníkového půdorysu s přístavbou vstupu a přístavbou kotelny, zastřešená sedlovou střechou a pultovými nad přístavbami. Dispozičně v 1 NP (přízemí) se nachází vstup s předsíní, v předsíni je WC, umyvadlo a sprcha, z předsíně do pokoje, kde je kuchyňská linka se sporákem na PB a obývací prostor, z něj pak strmé dřevěné schody do podkroví, kde je jedna místnost. V severní části je přistavěna kotelna se samostatným vstupem. Při jižní straně chaty je terasa, která je ve špatném stavu. Nosná konstrukce je provedena na betonových základech, obvodové stěny zděné se zateplením, které není dokončené, stropní konstrukce dřevěné, krov dřevěný sedlový a pultový, krytina plechová a asfaltová, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, podlahy PVC, plovoucí, koberec, keramická dlažba, v kotelně beton, obklady keramické na WC, sprchovém koutě a za kuchyňskou linkou, okna plastová, dveře náplňové, vchodové plastové, rozvod teplé a studené vody proveden, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva v kombinaci s ohřevem teplé vody, v létě ohřev vody bojlerem. Chata byla postavena před 22 roky, před cca 8 roky byla provedena východní přístavba vstupní části se sociálním zařízením a severní přístavba kotelny, před cca 5 roky byla přístavba vstupní části obezděna, provedeny podhledy ze sádrokartonu, nová el. přípojka, v poslední době byla provedena nová jímka pro splaškové vody, není dokončeno ani propojeno. Opravy a údržba již nejsou prováděny, chata je ve zhoršeném stavu (fasáda není dokončena, omítky opadávají, terasa a její dlažba narušená mrazem, opadává, okolí chaty je zanedbané. 5

6 Vedlejší stavby Dřevěný sklad (kolna) při východní hranici pozemku, půdorysu 3,10*2,05, dřevěnou jednostranně obíjenou, řadu let bez oprav a bez údržby, ve špatném stavu. Altán při západní hranici pozemku půdorysu 3,20*3,80 ve zhoršeném stavu. Kolny plechové při jižní hranici pozemku, ve velmi špatném stavu. Venkovní úpravy Jedná se o, zpevněné plochy betonové zámkové (přístupový chodník a plochy okolo chaty, řadu let neudržované), plechová vrata a vrátka, oplocení dřevěné plaňkové při jižní hranici a z pletiva ostatní, vše delší dobu bez oprav a bez údržby, ve zhoršeném až špatném stavu. Pozemky K dané nemovitosti náleží parcela st.parc.č o výměře 51 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, která je zastavěná rekreační chatou a parc.č. 499/12 o výměře 644m2, zahrada okolo chaty a pod chatou, která je svažitá jižně, neudržovaná a zarostlá. Porosty Jedná se o ovocné stromy a keře v běžných druzích. Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost rekreační chaty, která je užívána k bydlení. Opravy a údržba již nejsou prováděny, ve zhoršeném stavu, pro bydlení rodiny velikostně malá, předpokládá se provedení stavebních úprav. Podlahová plocha Zastavěná plocha Plocha pozemků celkem 60 m2 chata 51 m2 695 m Výpočet Porovnání 1) Cheb, Podhrad, okr. Cheb ,- Kč Nabídková cena Celková cena: Kč za nemovitost Adresa: Cheb - Podhrad (okres Cheb) Datum aktualizace: ID zakázky: Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: V bloku Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 26 m 2 Užitná plocha: 42 m 2 Plocha pozemku: 391 m 2 Parkování: Ano Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Jímka Telekomunikace: Internet, Satelit Elektřina: 230V, 400V Doprava: MHD Popis: Chata určená k celoročnímu bydlení v Podhradu u Chebu nedaleko Jesenické přehrady. Jedná se o dvoupodlažní, částečně podsklepenou zděnou chatu, kde v 1.NP je zádveří, technická místnost, obývací pokoj, kuchyň a koupelna s WC. Do 2.NP vede dřevěné schodiště, zde se nachází jeden větší pokoj - ložnice a jeden menší dětský pokoj. Chata má zateplenou fasádu i střechu, vytápění zajišťují krbová kamna s horkovzdušným rozvodem, ohřev TUV je řešen elektr.boilerem. V kuchyni je kvalitní kuch. linka vyrobena na míru se sporákem na propan-butan. Koupelna stejně jako celá chata prodělala nedávno celkovou rekonstrukci. Okna plastová, plovoucí podlahy, vyvložkovaný komín, hromosvod a internet zdarma. K chatě náleží udržovaná zahrada 365 m2 s vlastní studnou a zahradní gril. K chatě je snadný přístup po asfaltové komunikaci včt. parkování. Nabízíme zajímavou nemovitost vhodnou jak k rekreaci tak i k trvalému bydlení v oblíbené lokalitě nedaleko Chebu u Jesenické přehrady. Nabídka č

7 2) Lipová, okr. Cheb ,- Kč Nabídková cena Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Lipová - Mechová (okres Cheb) Datum aktualizace: Dnes ID zakázky: Stavba: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Státní/obecní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 60 m 2 Užitná plocha: 120 m 2 Plocha podlahová: 120 m 2 Plocha pozemku: 480 m 2 Plocha zahrady: 420 m 2 Parkování: 2x Voda: Místní zdroj Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Doprava: Autobus Vybavení: Ano Výtah: Ne Popis: Nabízíme prodej rekreační chaty o velikosti 2+1 u Jesenické přehrady v Mechové u Chebu. K chatě náleží pozemek o velikosti 420 m2 s ovocnými stromy. Chata má vlastní studnu. Je podsklepená. Vytápění krbem. Před dvěma lety výměna oken za plastové. Chata je celoročně obyvatelná. Je vybavena nábytkem, koupelna se sprchovým koutem, WC samostatně. Doporučujeme prohlídku. Více informací u makléře. 3) Cheb, Dřenice, okr. Cheb ,- Kč Nabídková cena Celková cena: Kč za nemovitost Adresa: Cheb - Dřenice (okres Cheb) Datum aktualizace: ID zakázky: Stavba: Dřevěná Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 39 m 2 Užitná plocha: 39 m 2 Plocha pozemku: 420 m 2 Sklep: Ano Odpad: Jímka Elektřina: 230V Popis: Nabízíme chatu, na jesenické přehradě v osadě Dřenice u Chebu. Jedná se o rekreační chatu dřevěné konstrukce na vyzděných sklepních prostorech. v chatě je zádveří, proskléná veranda, WC, kuchyň a dva pokoje. V chatě je instalován elektr. proud, vytápění kamny na tuhá paliva. Voda přímo v chatě není.na pozemku o celkové ploše 420 m2 je venkovní sezení a dřevěná chatka se dvěma palandami. Pozemek je udržovaný a oplocený. Bezproblémové parkování vozidel přímo u chaty. Chata se nachází v klidném a snadno dostupném místě chatové osady cca 200 m od břehů přehradní nádrže Jesenice u Chebu. Další informace u níže uvedeného makléře. Nabídka č Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. chata Podhrad, Cheb, okr. Cheb 1,05 1,00 1,00 0,90 0,80 0,80 0, chata Lipová-Mechová, okr. Cheb 1,05 1,00 1,00 1,00 1,05 0,80 0, chata Cheb Dřenice, okr. Cheb 1,05 1,00 1,00 0,90 1,05 0,80 0, maximum minimum 4955 průměr 9124 užitná plocha m2 60 porovnávací hodnota celkem Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: pětsetpadesáttisíc Kč 7

8 Rekapitulace Porovnávací hodnota: ,00 Kč slovy: pětsetpadesáttisíc Kč Jedná se o rekreační chatu, která byla postavena pro rekreaci, nyní je užívána k bydlení. Poloha je v lokalitě, která je využívaná spíše k rekreaci. Oceňované nemovité věci, vzhledem k jejich dispozičnímu uspořádání, velikosti a poloze je vhodné využívat nadále k bydlení ev. k rekreaci. Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky poloha vhodná i pro trvalé bydlení Slabé stránky chata celkově ve zhoršeném stavu, již bez oprav, poptávka po obdobných nemovitých věcech je menší než jejich nabídka. Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí je malá poptávka po obdobných nemovitostech, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: Slovy: pětsetpadesát tisíc korun českých ve výši: ,00 Kč V Plzni, Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1431/2014 znaleckého deníku. 8

9 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné Fotodokumentace Mapy 9

10 10

11 vstup do chaty chodba sociální zařízení na chodbě 11

12 pokoj s kuchyní a schody do podkroví pokoj podkroví sklípek technická kotel, bojler kolna altán 12

13 zahrada pohled jižní schody u vstupu do chaty 13

14 pohled severní pohled severozápadní pohled severní pohled severovýchodní 14

15 5.3. Doklady 15

16 16

17 17