Znalecký posudek číslo /10

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /10 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí spoluvlastnického podílu ideální ½ na rodinném domě č.p. 55 nacházejícím se na pozemku parc.č. 320, vše se všemi součástmi, příslušenstvím a pozemkem parc.č. 320 v k.ú. Křižanovice u Bučovic, obec Křižanovice, okres Brno - venkov, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 94. Objednatel : Účel posudku : Exekutorský úřad Brno - město JUDr. Vít Novozámský, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno - město se sídlem Bratislavská Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 56 EX 6441/07-82 Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Jaromír Šuma znalec a odhadce majetku pro věci nemovité Tomečkova 886/ Brno tel.: tel./fax: jaromir.suma@seznam.cz Tento posudek obsahuje 1 stran textu a přílohy, objednateli posudku se předává ve 3 vyhotoveních. Brno,

2 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Věcná hodnota nemovitostí Výnosová hodnota nemovitostí Srovnávací metoda ocenění nemovitostí Závěrečná rekapitulace Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 11 Přílohy Příloha 1 Situace širších vztahů a letecký snímek Příloha 2 Fotodokumentace Příloha 3 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 94) Příloha 4 Kopie katastrální mapy Příloha 5 Srovnatelné objekty Ing. Jaromír Šuma, znalec a odhadce majetku strana 2

3 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 55, k.ú. Křižanovice u Bučovic, vyhotovený dne dálkovým přístupem Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního. 1.b.: Kopie katastrální mapy pro k.ú. Křižanovice u Bučovic v měřítku 1 : 1000 ze dne , mapový list Bučovice 9-4/13, řízení PÚ: 2773/ c.: 1.d.: 1.e.: 1.f.: 1.g.: Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Jaromírem Šumou dne za účasti p. Jany Hrubé (spoluvlastník nemovitosti, tel.: ). Mapa obce a okolí. Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č. 456/2008 Sb. a 460/2009 Sb. (oceňovací vyhláška). Informace a sdělení získaná od p. Jany Hrubé. 1.h.: Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne ch.: Informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru ( i.: Usnesení o jmenování znalce č.j.: 56 EX 6441/07-82 ze dne Ing. Jaromír Šuma, znalec a odhadce majetku strana 3

4 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ideální ½ na rodinném domě č.p. 55 nacházejícím se na pozemku parc.č. 320, vše se všemi součástmi a příslušenstvím a pozemkem parc.č. 320 v k.ú. Křižanovice u Bučovic, obec Křižanovice, okres Brno - venkov, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 94. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 94 pro k.ú. Křižanovice ze dne a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Vlastník Hrubá Jana (695508/4521), Křižanovice 55, Bučovice podíl ½, Hrubý Vítězslav (661121/1508), Čsl. Armády 5, Bučovice podíl ½. LV č. 94 Katastrální území Křižanovice u Bučovic (kód ) Obec, okres Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Ochrana - Křižanovice (593222), Vyškov (CZ0646) Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh Křižanovice, 55, rod. dům, 320, 189 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Parc.číslo, výměra, druh 320, 189 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne za účasti znalce a p. Jany Hrubé (spoluvlastník nemovitosti, tel.: ). Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku a p. Jany Hrubé není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva, nemovitost užívá paní Jana Hrubá se synem. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 94 ze dne pro k.ú. Křižanovice u Bučovic v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána nařízení exekucemi a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 LV č. 94). Ing. Jaromír Šuma, znalec a odhadce majetku strana 4

5 Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na nařízení exekucemi a exekučními příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 94 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Křižanovice u Bučovic. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 94 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Křižanovice u Bučovic bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a ocenění bylo provedeno pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitostí Obec Křižanovice, ve které se nachází oceňovaná nemovitost, leží cca 20 km východně Brna a 4 km západně od města Bučovice. Oceňovaný rodinný dům je situovaný na okraji zástavby mezi vodotečí a železniční tratí. Jedná se o částečně podsklepený, přízemní rodinný dům se sedlovou střechou postavený na pozemku parc.č Stavba domu byla realizována údajně v roce 1950 a od té doby je i užívána. Oceňovaná nemovitost je situována v rovinatém terénu v lokalitě určené k zástavbě rodinnými domy se zahradami. Přístup k objektu je umožněn po místní komunikaci se zpevněným živičným povrchem. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 55, vedlejší stavbou (dřevník) a venkovními úpravami (oplocení, studna, vrátka, přípojky inženýrských sítí), trvalými porosty (ovocné dřeviny v předzahrádce a pozemkem parc.č Objekt je napojen na elektřinu, plynovod, voda je do objektu přivedena z vlastní studny, kanalizace je svedena do veřejné sítě,. Rozdělení oceňovaných objektů 1. Rodinný dům č.p Vedlejší stavby - dřevník 3. Venkovní úpravy oplocení předzahrádky, studna, vrátka, přípojky inženýrských sítí 4. Trvalé porosty - ovocné dřeviny v předzahrádce 5. Pozemky parc.č 320 Ing. Jaromír Šuma, znalec a odhadce majetku strana 5

6 2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV Rodinný dům č.p Popis Jedná se o přízemní, částečně podsklepený objekt se sedlovou střechou, který je postaven klasickou zděnou technologií uvnitř řadové zástavby ulice a osazen je v rovinatém terénu. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce tvoří betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce tvoří zděné stěny opatřené oboustranně vápennými nebo vápenocementovými omítkami s nástřikem břizolitu nebo malbou, o oken a venkovních dveří je proveden obklad glazovanými obkladačkami. Strop je polospalný s rovným podhledem. Střecha je sedlová s krytinou z pálené tašky, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu žlaby a svody, krov je dřevěný vaznicový. Okna jsou dřevěná dvojitá s deštěným ostěním a žaluziemi, dveře dřevěné rámové náplňové hladké plné nebo zčásti prosklené do dřevěných zárubní. Podlahy jsou betonové s linem. Dům je napojen na elektrickou energii, je provedena elektroinstalace 220 V V. Vytápění je řešeno kamny na tuhá paliva v pokoji směrem do ulice, v kuchyni je kuchyňský plynový sporák. Vnitřní hygienické vybavení tvoří koupelna bez obkladu s vanou a umývadlem (ohřev TUV elektrickým boilerem), vnitřní WC splachovací bez obkladu. Na objektu není umístěn bleskosvod. Voda je přivedena z vlastní studny pomocí elektrického čerpadla. Dům byl postaven v roce 1950, stavebně technický stav je hodnocen jako zhoršený, odpovídající stáří stavby a zanedbané běžné údržbě Dispoziční řešení : - 1.PP sklep pod uličním pokojem, - 1.NP vstupní chodba, kuchyně, 2 pokoje, koupelna s WC, komora Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěné plochy: 1.PP: 5,00*4,70 = 23,50 m 2 1.NP: 5,00*4,70+10,80*9,90 = 130,42 m 2 Obestavěný prostor: Spodní stavba: (5,00*4,70)*(2,20) = 51,70 m 3 Vrchní stavba: (5,00*4,70+10,80*9,90)*(2,75) = 358,66 m 3 Zastřešení: (5,00*4,70+10,80*9,90)*(2,90)/2 = 189,11 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 599,47 m 3 Ing. Jaromír Šuma, znalec a odhadce majetku strana 6

7 Stáří a opotřebení Objekt byl postaven v roce 1950 a od té doby byl užíván. Stavebně technický stav je hodnocen jako zhoršený, neodpovídá stáří stavby a průměrně prováděné běžné údržbě, opotřebení je stanoveno odborným odhadem na 75 % Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena dle ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku podle ÚRS PRAHA, a.s. (2010/I.). Objektu byla přiřazena jednotková cena 4 880,- Kč/m 3 obestavěného prostoru Obestavěný prostor činí 599,47m 3 Výchozí reprodukční cena 4 880,- Kč 599,47 m 3 = ,- Kč Odpočet opotřebení 75 = ,- Kč Součet = ,- Kč Časová cena, CČ ,- Kč Vedlejší stavba - dřevník Jedná se o zděnou, přízemní přístavbu za domem s pultovou střechou a taškovou krytinou. Komentář : věcná hodnota vedlejší stavby byla započtena do věcné hodnoty objektu Venkovní úpravy Jedná se zejména o oplocení předzahrádky, studnu, vrátka a přípojky inženýrských sítí. Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu Trvalé porosty Jedná se o trvalé porosty (ovocné dřeviny), které se nachází v předzahrádce domu. Komentář : věcná hodnota trvalých porostů byla započtena do věcné hodnoty objektu Ing. Jaromír Šuma, znalec a odhadce majetku strana 7

8 Pozemek parc.č Popis Jedná se o rovinatý pozemek zapsaný v Katastru nemovitostí na LV č. 94. Na pozemku parc.č. 320 je postavený rodinný dům s dřevníkem o půdorysném tvaru písmene L, zbývající plochu pozemku tvoří předzahrádka Výměry pro ocenění Parc. č. Výměra (m 2 ) Celková plocha pozemku dle výpisu LV č. 94 z Katastru nemovitostí činí celkem 189 m Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 350,- až 650,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze, svažitosti terénu a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu na 500,- Kč/m 2. Jednotková cena stavebních pozemků 500,- Kč/m 2 Celková výměra stavebních pozemků zapsaných na LV č m 2 Obecná cena stavebních pozemků 500,- Kč/m m 2 = ,- Kč Celková obecná hodnota pozemků ,- Kč Věcná hodnota celkem Stavby celkem Pozemky celkem Celkem HV ,- Kč ,- Kč ,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení ,- Kč (slovy : osmsetdvacetpěttisícosmsetpadesát korun českých). Ing. Jaromír Šuma, znalec a odhadce majetku strana 8

9 2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku a p. Jany Hrubé na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva, nemovitost užívá p. Hrubá se synem. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. Na trhu nemovitostí v Bučovicích a okolí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Lokalita Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. Redukce na Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku Cena po redukci na pramen ceny K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC (1-6) Cena oceň objektu Kč Pramen ceny Kč Poloha Velikost Garáž stav a vybavení jiné úvaha znalce. Kč Bučovice , ,03 0,90 1,00 0,90 0,93 0,90 0, Topolany , ,98 1,03 1,00 0,97 0,95 0,93 0, Lovčice , ,97 1,04 1,03 0,98 0,97 0,97 0, Nemotice , ,99 1,02 1,03 1,02 0,98 0,99 1, Lovčice , ,97 1,05 1,03 1,03 1,02 0,98 1, Kulířov , ,98 1,00 1,00 1,03 1,02 1,03 1, Milonice , ,01 0,99 1,00 1,03 1,02 1,03 1, Ing. Jaromír Šuma, znalec a odhadce majetku strana 9

10 Celkem průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší horší) K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší horší) KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné objekty a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,85). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí ,- až ,- Kč, průměrnou hodnotou je ,- Kč. Uvedený rodinný dům má tyto silné stránky : - klidná lokalita vhodná k bydlení - dobrá dopravní dostupnost Uvedená rodinný dům má tyto slabší stránky : - zhoršený stavebně technický stav - nízká občanská vybavenost v obci - blízkost vodoteče a železniční trati Obecná hodnota Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména polohu, velikost, stavebně-technický stav a poptávku realitního trhu, pro zadaný rodinný dům navržena ve spodní třetině uvedeného cenového rozpětí, po zaokrouhlení na ,- Kč. Obecná hodnota ,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemkem. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou činí po zaokrouhlení ,- Kč (slovy : čtyřistadvacettisíc korun českých). Ing. Jaromír Šuma, znalec a odhadce majetku strana 10

11 2.4. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Cena po zaokrouhlení stanovená : 1. Věcnou hodnotou ,- Kč 2. Výnosovou metodou není stanovena 3. Srovnávací metodou ,- Kč 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 94 ze dne pro k.ú. Křižanovice v oddíle C - omezení vlastnického práva není zapsáno žádné věcné břemeno. Zástavní práva V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 94 ze dne pro k.ú. Křižanovice u Bučovic v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána nařízení exekucemi a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 LV č. 94). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na nařízení exekucemi a exekučními příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě informací získaných od objednatele posudku a p. Jany Hrubé není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva, nemovitost užívá p. Jana Hrubá se synem. Objekt je ve zhoršeném stavebně technickém stavu. V místě je nízká občanská vybavenost. Blízkost vodoteče a železniční tratě. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Obvyklá hodnota rodinného domu se všemi součástmi a příslušenstvím (jako celku) zapsaného na LV č. 94 ze dne pro k.ú. Křižanovice u Bučovic je zhotovitelem ocenění navržená na ,- Kč, tzn., že spoluvlastnický podíl ideální ½ na oceňovaných nemovitostech činí ,- Kč. Ing. Jaromír Šuma, znalec a odhadce majetku strana 11

12 Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití objektu, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí spoluvlastnického podílu ideální ½ na rodinném domě č.p. 55 nacházející se na pozemku parc.č. 320, vše se všemi součástmi, příslušenstvím a pozemkem parc.č. 320 v k.ú. Křižanovice u Bučovic, obec Křižanovice, okres Brno - venkov, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 94 podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění , po zaokrouhlení na : ,- Kč (slovy : dvěstědesettisíckorun českých). V Brně, dne 20.dubna vypracoval Ing. Jaromír Šuma, znalec a odhadce majetku strana 12