ZNALECKÝ POSUDEK. č /2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2016 o ceně družstevního podílu povinné osoby Jaroslava Majera v bytovém družstvu Stavební bytové družstvo Mír Teplice, Gagarinova 1558, Teplice-Trnovany, IČ , spojeného s právem užívání bytu č. 222 ve 2.NP velikosti 2+1 na adrese Teplice, Štúrova 1253, k.ú. Teplice-Trnovany, obec a okres Teplice, kraj Ústecký Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/ Teplice zjištění rozhodné ceny pro ocenění družstevního podílu pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 646/06-476) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice Teplice telefon: garlik.zdenek@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Srbicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně družstevního podílu povinné osoby Jaroslava Majera v bytovém družstvu Stavební bytové družstvo Mír Teplice, Gagarinova 1558, Teplice-Trnovany, IČ , spojeného s právem užívání bytu č. 222 ve 2.NP velikosti 2+1 na adrese Teplice, Štúrova 1253, k.ú. Teplice-Trnovany, obec a okres Teplice, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, Teplice (číslo jednací: 110 Ex 646/ ze dne ) se jedná o zjištění rozhodné ceny družstevního podílu pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je za rozhodnou cenu družstevního podílu považována obvyklá cena, za kterou se obdobné družstevní podíly, spojené s právem užívání bytu obchodují resp. nabízejí, tedy obdoba obvyklé ceny bytu v osobním vlastnictví. Odhad ceny obvyklé je proveden ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji nebo inzercí srovnatelných nemovitostí. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt č. 222 v domě č.p Adresa předmětu ocenění: Štúrova Teplice Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Teplice Katastrální území: Teplice-Trnovany Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti pana Jaroslava Majera a znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací: 110 Ex 646/ ze dne informace o pozemku z nahlížení do KN ze dne kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne evidenční list předmětného bytu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - mapa oblasti 5. Vlastnické a evidenční údaje Jedná se ocenění družstevního podílu, spojeného s právem užíváním bytu č. 222 ve 2. NP domu Štúrova č.p. 1253, Teplice

3 Na listu vlastnictví č pro k.ú. Teplice-Trnovany je v souvislosti s domem a pozemkem uvedeno: V - Vlastnické právo: Stavební bytové družstvo Mír Teplice, Gagarinova 1558, Trnovany, Teplice B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č. 1921/ m 2 zastavěná plocha a nádvoří součástí pozemku je stavba Trnovany č.p. 1253, bytový dům 6. Dokumentace a skutečnost Vstup do bytu mi byl umožněn, k dispozici jsem měl evidenční list vlastníka domu s hlavními parametry bytu. 7. Celkový popis nemovité věci a lokality Jedná se o byt velikosti 2+1, umístěný ve 2.NP bytového domu s 1 podzemním podlažím a 4 nadzemními podlažími, vnitřního v řadě v ulici Štúrově v Teplicích. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod a rozvod el. energie. Teplice jsou statutárním a významným lázeňským i průmyslovým městem v podhůří Krušných hor, v blízkosti hranice s Německem. Ve městě je nadstandardní občanská vybavenost, v místě částečná. Situování je v okrajové městské části Trnovany, v zástavbě několika obdobných nízkopodlažních panelových domů, navazujících na původní obytnou zástavbu. B. ZNALECKÝ POSUDEK Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, Teplice (číslo jednací: 110 Ex 646/ ze dne ) se jedná o zjištění rozhodné ceny družstevního podílu pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je za rozhodnou cenu družstevního podílu považována obvyklá cena, za kterou se obdobné družstevní podíly, spojené s právem užívání bytu obchodují resp. nabízejí, tedy obdoba obvyklé ceny bytu v osobním vlastnictví. Odhad ceny obvyklé je proveden ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji nebo inzercí srovnatelných nemovitostí

4 1. Popis objektů a pozemků Byt č. 222 v domě Trnovany č.p Jak bylo uvedeno, jedná se o byt velikosti 2+1, umístěný ve 2.NP bytového domu s 1 podzemním podlažím a 4 nadzemními podlažími, vnitřního v řadě v ulici Štúrově v Teplicích. V domě je celkem 12 bytů. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod a rozvod el. energie. Podrobnější popis domu: Jedná se o dům s 1 podzemním a 4 nadzemními podlažími, vnitřní v řadě. Dům je panelový, zateplený, s plochou střechou, opatřenou živičnou krytinou, včetně kompletních klemp. konstrukcí a hromosvodu. Obvodové stěny jsou betonové sendvičové, stropy železobetonové montované, schody betonové s teracem. Dům má 1 podzemní a 4 nadzemních podlaží a je v něm 12 bytů, jedná se o budovu - dům vícebytový typový. Stáří domu je dle znalosti výstavby ve městě cca 50 roků. Dům je po částečné nedávné rekonstrukci (zateplení, plastová okna a vstupy). Popis jednotky: Jedná se o byt velikosti 2+1, umístěný ve 2.NP. Provedení a vybavení je původní - kromě konstrukcí měněných při opravě domu - okna plastová, dveře hladké, podlahy kryté PVC, proveden rozvod světelné elektroinstalace, teplé a studené vody, plynu a kanalizace, osazeno standardní vybavení bytu (vana, umyvadlo a WC, sporák v kuchyni), vytápění lokální kamny na plyn, ohřev teplé vody v plynové karmě. Byt je s nedostatečnou údržbou, značně opotřebovaný. Jako informaci uvádím měsíční předpis úhrad z evidenčního listu, který činí: 2 286,- Kč. Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyň: 8,84 * 1,00 = 8,84 m 2 pokoj: 16,92 * 1,00 = 16,92 m 2 pokoj: 15,79 * 1,00 = 15,79 m 2 WC: 0,87 * 1,00 = 0,87 m 2 koupelna: 2,01 * 1,00 = 2,01 m 2 předsíň: 4,45 * 1,00 = 4,45 m 2 sklepní kóje: 5,63 * 0,10 = 0,56 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 49,44 m 2-4 -

5 2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo inzerovaných porovnatelných nemovitostí. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní). Stanovena je tedy pouze hodnota srovnávací. c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici údaje z inzerce nabízených bytů, vše družstevní byty v Teplicích: Prodej bytu 2+1, 51 m2, Maršovská, Teplice-Trnovany Byt 2+1 s lodžií v zatepleném panelovém domě v desátém podlaží. Je v původní zachovalém stavu, má vyměněná plastová okna. Poblíž bytu je veškerá občanská vybavenost, nízké náklady na bydlení, byt je ve správě bytového družstva Trnovany. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky (M & M reality holding, Krakovská 1675/2, Praha - Nové Město), aktualizace , inzerovaná cena 350 tis. Kč, 10. NP s výtahem. Jednotková cena: 6 900,- Kč/m2 Porovnání: Obdobný družstevní byt v předpokládaném poněkud lepším stavu s lodžií ve stejné městské čtvrti, ale její lepší části, v 10.NP s výtahem. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): - 5 -

6 0,85x0,90x0,85x1,00x1,00x1,05x1,00=0,68. Redukovaná jednotková cena: 4 700,- Kč/m2 Prodej bytu 2+1, 53 m2, Antala Staška, Teplice-Trnovany Družstevní byt 2+1 s lodžií v 5.NP panelového domu v části Trnovan, ul. A.Staška, o výměře 53 m2. Byt je prodáván částečně s vybavením. Byt je standartního vybavení a zařízení. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky (Real Status 24, s.r.o., Lípová 627/7, Teplice), aktualizace , inzerovaná cena 285 tis. Kč, 5. NP s výtahem. Jednotková cena: 5 400,- Kč/m2 Porovnání: Obdobný družstevní byt v předpokládaném poněkud lepším stavu s lodžií ve stejné městské části, v 5.NP s výtahem. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,85x1,00x0,85x1,00x1,05x1,00x1,00=0,76. Redukovaná jednotková cena: 4 100,- Kč/m2 Prodej bytu 2+1, 60 m2, Jana Koziny, Teplice-Trnovany Družstevní byr 2+1+L o celkové obytné ploše 60 m2. Nachází se ve 2. patře v panelovém domě s výtahem. Nově položené PVC. V bytě komora. Levný nájem. BD Trnovany. V okolí zeleň a klid s veškerou občanskou vybaveností. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 2319/1171 (Deckart reality, s.r.o., Krupská 15/23, Teplice), aktualizace , inzerovaná cena 280 tis. Kč, 3. NP s výtahem. Jednotková cena: 4 700,- Kč/m2 Porovnání: Obdobný družstevní byt v předpokládaném poněkud lepším stavu s lodžií ve stejné městské části, ve 3.NP s výtahem. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,85x1,00x0,85x1,00x1,00x1,05x1,00=0,76. Redukovaná jednotková cena: 3 600,- Kč/m2 Vyhodnocení srovnávací metody: Rozpětí redukovaných cen: 3 600,- až 4 700,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 3 500,- Kč/m2 Komentář: K porovnání byly použity údaje z inzerce družstevních bytů ve stejné městské části a v panelových domech v Teplicích, byty obdobné velikosti s poněkud lepším vybavením (u oceňovaného bytů vybavení značně sešlé), s lodžií. Prodejnost bytů v uvedené městské části Trnovany, její části s dosud bydlícími nepřizpůsobivými obyvateli je oproti jiným částem spíše podprůměrná. Za přiměřenou považuji částku na spodním okraji rozpětí redukovaných cen ze srovnání, cca - 6 -

7 3 500,- Kč/m2, pro započitatelnou plochu oceňovaného bytu 49,44 m2 tedy cca 170 tis. Kč. d) zdůvodnění obvyklé ceny Výše obvyklé ceny bytu je odhadnuta na základě výsledku srovnávací metody. Kladné a záporné vlivy na cenu nemovitosti: Kladné vlivy zateplený dům, blízkost občanské vybavenosti a dobré spojení do centra, malý počet bytů ve vstupu. Záporné vlivy trvající stagnace cen bytů v panelových domech, v okolí dosud nepřizpůsobiví obyvatelé. Obvyklou cenu uvažuji ve výši srovnávací hodnoty. Na základě uvedených skutečností odhaduji rozhodnou cenu družstevního podílu částku ve výši: Výsledná rozhodná cena družstevního podílu ,- Kč slovy: jednostosedmdesáttisíc Kč V Srbicích Ing. Zdeněk Garlík Srbice Teplice. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č V Srbicích Ing. Zdeněk Garlík - 7 -

8 Fotodokumentace ze dne pohledy na dům a na vstup s oceňovaným bytem, kuchyň, pokoje, koupelna a WC oceňovaného bytu - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -