ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 9/2014. Odhad obvyklé ceny nemovitosti

Transkript

1 EURODRAŽBY, CZ a.s. ZNALECKÝ POSUDEK číslo 9/2014 Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 374 Na pozemku parc. č.: 1315 (pozemek jiného vlastníka ČR) Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Vlastníci stavby: Petr Šmeral, Horníkova 2136/20, Brno, 1 / 2 Helena Šmeralová, Horníkova 2136/20, Brno, 1 / 2 Vlastníci pozemku: Česká republika Katastrální území: Drnholec LV č.: 1411 Kraj: Jihomoravský Okres: Břeclav Obec: Drnholec Část obce: Drnholec Ulice: Výsluní Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) pan Ing. Jan Mikloško EURODRAŽBY, CZ a.s., IČ: Čimická 780/ Praha 8 - Čimice tel.: / Kč Obvyklá cena ½ oceňované nemovitosti. Poznámka: Objednávka č.j.051/2014-d ze dne Vypracoval: Ing. František Hás tel.: Měrovice nad Hanou 137 fax.: Měrovice nad Hanou .: frhas@ .cz Datum: podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 6 stran textu včetně 6 stran příloh.

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Jihomoravský Obec, část obce: Drnholec Katastrální území: Drnholec Ulice: Výsluní Hlavní stavba stávající stav počet podlaží PP/NP 1 2 počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: 130 m 2 obestavěný prostor: 563 m 3 podlahová plocha - obytná část 114 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: 64 % technický stav stavby: Dobře udržovaná vytápění: Ústřední / etážové - tuhá paliva typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Oceňovaný rodinný dům čp.374 se nachází na pozemku parc.č.1315 druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, který je ve vlastnictví České republiky. Pozemek tak není součástí ocenění ani není součástí zástavy. Přístup k RD čp.374 je přes uvedený pozemek a z veřejných komunikací parc.č.1286/1 respektive 1643/12. výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika Rizika: Stavba na cizím pozemku zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné - 2 -

3 Obec Počet obyvatel: Budova:řadová krajní Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Městys Drnholec patří územě do okresu Břeclav a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Mikulov. Obec Drnholec se rozkládá asi třicetpět kilometrů západně od Břeclavi a patnáct kilometrů severozápadně od města Mikulov. Z turistického hlediska patří do unikátního a UNESCem chráněného Lednicko-Valtického areálu. Úředně žije v katastru této obce dle platného MLO 1695 obyvatel. Protéká zde řeka Dyje a v blízkém dosahu je vodní nádrž Nové Mlýny s rekreačními objekty. Obec je vzdálená přibližně 6 km od rakouských hranic. V obci je mateřská škola, základní škola, sportovní hřiště, knihovna, kino, kostel, obecní úřad, pošta, nákupní středisko, hostince. V obci Drnholec májí ordinaci tři praktičtí lékaři a jeden zubař. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Obec Drnholec je významnou vinohradnickou usedlostí. Dopravní spojení je zajišťováno autobusovou dopravou. Rizika: Stavba na cizím pozemku zahrnuto v ceně Oceňovaný rodinný dům čp.374 se nachází na pozemku parc.č.1315 druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, který je ve vlastnictví České republiky. Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.1411 pro kat. území Drnholec je zapsáno omezení vlastnického práva: zástavní právo smluvní, rozhodnutí o úpadku, nařizení exekuce, exekuční příkaz k prodeji id. 1/2 nemovitosti, zástavní právo exekutorské, dražební vyhláška k podílu id.1/2. Popis / dispozice: Krajní řadový rodinný dům, částečně podsklepený, s obytným přízemím a podkrovím. Střecha šikmá s taškou pálenou. RD postaven klasickou stavební technologií, tj. zděním a s dřevěnými stropy v počátku 50-tých let min. století. RD je napojen na elektřinu, veřejnou kanalizaci a na veřejný vodovod. Možnost napojení na zemní plyn není využita. Vytápění domu je ústřední teplovodní s kotlem na tuhá paliva. Ohřev teplé vody je v el. boileru. V domě je koupelna s vanou a umyvadlem. Samostatné WC je splachovací. Schodiště do podkroví je dřevěné. Podlahy v pokojích jsou převážně z dřevěných dlážek. V soc. zařízeních je ker. dlažba a ker. obklady. V kuchyni je pouze el. dvojvařič. Okna jsou převážně dřevěná, zdvojená a dveře dřevěné hladké. Bylo započato se zateplením fasády z nalepením PPS desek. Konečná povrchová úprava fasády však není provedena. Dvorní přístavba ve které se nachází nevytápěná veranda, vnitřní veranda a kuchyně, byla postavena postupně a je tak nižšího stáří oproti původní uliční části RD. Na RD byla prováděna pouze běžná údržba. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky zateplení PPS bez povrchové úpravy 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody dřevěné 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná, zdvojená 14. Podlahy obytných místností prkenný povrch 15. Podlahy ostatních keramická dlažba 16. Vytápění ústřední topení místností 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod bleskosvod 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i 20. Zdroj teplé vody bojler teplá voda 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně elektrický dvouvařič 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí - 3 -

4 Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha suterén 31,33 m 2 7,78 m 2 sklep 9,36 m 2 0,50 4,68 m 2 kotelna 6,20 m 2 0,50 3,10 m 2 přízemí 130,20 m 2 91,91 m 2 chodba 9,24 m 2 1,00 9,24 m 2 pokoj 18,72 m 2 1,00 18,72 m 2 pokoj 9,36 m 2 1,00 9,36 m 2 koupelna 4,50 m 2 1,00 4,50 m 2 ložnice 13,65 m 2 1,00 13,65 m 2 WC 1,36 m 2 1,00 1,36 m 2 veranda 14,56 m 2 1,00 14,56 m 2 kuchyň 8,82 m 2 1,00 8,82 m 2 nevytápěná veranda 23,40 m 2 0,50 11,70 m 2 podkroví 69,72 m 2 14,40 m 2 pokoj 14,40 m 2 1,00 14,40 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Husova, Drnholec 120, , Zděný rodinný dům s vinným sklepem a garáží s montážní jámou je určen k rekonstrukci. Nemovitost vhodná jak k bydlení, tak k podnikání, se nachází v klidné části obce, na ulici Husova. V přízemí jsou dvě kuchyně, pokoj, kotelna a prádelna. V patře jsou 3 obytné místnosti. Na dům navazují hospodářské budovy, prostorný vinný sklep, dvůr a zahrádka. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. 0,85 K2 Velikosti objektu - 1,00 K3 Poloha - 1,00 K4 Provedení a vybavení - Horší-bez příslušenství. 0,90 K5 Celkový stav - 1,00 K6 Vliv pozemku - Horší - bez pozemku. 0,65 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Novosedly 90, , Na prodej rodinný dům 3+1 se zahradou v obci Novosedly. Jedná se o zděný řadový přízemní nepodsklepený RD se sedlovou střechou 40 km jižně od Brna. Zastavěná plocha 257 m2, užitná plocha domu 90 m2, zahrada 349 m2. DISPOZICE: vstupní chodba, kuchyně, tři obytné místnosti, koupelna, WC a veranda. Dům je napojen na veškeré IS: voda, plyn, elektro a kanalizace. Stáří objektu 80 roků, v roce 2005 byla provedena výměna oken v uliční fasádě za plastová. Topení plynové VAF + el. přímotopy. Vjezd možný na zahradu ze zadní části. Obec v bezprostřední blízkosti Novomlýnských nádrží a 8km od Aqualand Moravia. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. 0,85 K2 Velikosti objektu - 1,00 K3 Poloha - 1,00 K4 Provedení a vybavení - Horší vybavení. 0,85 K5 Celkový stav - 1,00 K6 Vliv pozemku - Horší-bez pozemku. 0,65 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00-4 -

5 Jevišovka 100, , Jedná se o prodej rodinného domu situovaného v klidné části Jevišovky, obce vzdálené 36 km východně od Znojma a patnáct kilometrů západně od města Mikulov. Dům je umístěný na konci nepravidelné řadové zástavby, je nepodsklepený, se sedlovou střechou. Obytná část domu sestává ze vstupní chodby, tří obytných místností, kuchyně, velké prosklené verandy, koupelny se sprchovým koutem a samostatného WC. Za domem je velký dvůr (ten je z větší části zatravněný) a zahrada. Zprava navazuje na dům část hospodářská s menší stodolou. Dům je napojen na elektřinu, obecní vodu a kanalizaci. Přípojka plynu je dovedena až k domu (v domě není rozveden). Vytápění zajišťuje elektrický kotel spolu s radiátory, v kuchyni jsou krbová kamna. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. 0,85 K2 Velikosti objektu - 1,00 K3 Poloha - 1,00 K4 Provedení a vybavení - 1,00 K5 Celkový stav - 1,00 K6 Vliv pozemku - Horší-bez pozemku. 0,65 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Stanovená jednotková cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 114 m 2 Porovnávací hodnota Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty RD se nachází na pozemku jiného vlastníka, kterým je ČR; podílové spoluvlastnictví; omezení vlastnického práva - komplikované právní vztahy. Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Kč Obvyklá cena pozemků: Kč Upravená obvyklá cena: Kč Započitatelná plocha: 114m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 3 509Kč/m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Objednávka č.j.051/2014-d ze dne od Eurodražby.CZ, a.s. 1 Informativní výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne

6 Zdůvodnění obvyklé ceny: Klady nemovitosti: - klidná lokalita v obci Drnholec, která má občanské vybavení odpovídající její velikosti a významu - rodinný dům je napojen na dostupné inženýrské sítě v obci, tj.elektřinu, vodovod, kanalizace - rodinný dům je o 1b.j. s dispozicí lokalita se nachází v blízkosti vodní nádrže Nové Mlýny s rekreačními objekty Zápory nemovitosti: - jeho dispozice již zcela nevyhovuje současným požadavkům na bydlení, nedostatečná údržba objektu - není provedena plynofikace RD - jedná se o vesnickou lokalitu, kde se musí dojíždět za pracovními příležitostmi, kulturou i vyšším vzděláním - komplikované právní vztahy z důvodu podílového spoluvlastnictví více fyzických osob a omezení vlastnického práva zapsaného na LV č.1411 pro k.ú.drnholec - rodinný dům se nachází na pozemku jiného vlastníka Stanovení obvyklé ceny: Obvyklou cenu 1/2 oceňované nemovitostí stanovuji s ohledem na porovnávací hodnotu i na její klady a zápory ve výši ,-Kč. Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú /05/Kd, ev.č , dne na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne , platnost certifikátu do Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 9/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 9/2014. Otisk kulaté pečetě: Podpis znalce: Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou

7 Fotodokumentace ze dne Uliční pohled. Pohled na štít domu. Kuchyně. WC Koupelna. Obývací pokoj