Finančně-ekonomické aspekty obnovy a rozšiřování měst. Finančně-ekonomické aspekty projektů obnovitelných zdrojů energie

Transkript

1 Finančně-ekonomické aspekty obnovy a rozšiřování měst Finančně-ekonomické aspekty projektů obnovitelných zdrojů energie Principy a metody Mark Kuijpers Msc MBA, Fakton Masterclass 3

2 Obsah Finančně-ekonomické aspekty obnovy měst a rozšiřování měst Realitní hodnotové řetězce Etapy účastníci Typické peněžní toky Proveditelnost vs solventnost Jak učinit projekty výnosné? Rozšíření hodnotového řetězce Z územního rozvoje k využití území SMART cities SUSREG masterclass #1

3 Obsah Finančně-ekonomické aspekty obnovitelných zdrojů energie investic Energetická řetězec hodnot Etapy účastníci Typické peněžní toky Metody finančního hodnocení Jak se vypořádat s dělenou pobídkou SUSREG masterclass #1

4 SUSREG masterclass #3

5 Pochopení realitního hodnotového řetězce Stavební společnost banka Cena pozemku výstavba kapacity stavební náklady - půjčka - výnos vlastní pozemkový developer pozemek developer - půjčka - výnos - půjčka - výnos investor prostor pronájem nájemník banka banka SUSREG masterclass #3

6 Před krizí Účastníci Trh & (finanční) zdroje Lokality

7 Proveditelnost vs solventnost Dokud je projekt je realizovatelný, je solventní SUSREG masterclass #3

8 Efekty krize Účastníci trh & (finanční) zdroje Lokality

9 Proveditelnost vs solventnost Proveditelný projekt není nutně solventní projekt SUSREG masterclass #3

10 Budoucnost? účastníci cíle Trh & (finanční) zdroje lokality

11 Rozšíření hodnotového řetězce Tradiční hodnotový řetězec nemovitostí a rozvoje území se zaměřuje především na novou výstavbu nemovitostí Existuje tendence přemýšlet intenzivněji o využití území místo o rozvoji území Zaměření se posouvá spíše směrem k existujícím aktivám pomocí chytrých zásahů namísto plánování Hodnotový řetězec se prodlužuje a zaměření se přesouvá směrem ke zlepšení využití prostoru místo (opětovného) rozvoje oblasti Noví stakeholdeři a akcionáři vstupují do hry: Energetické společnosti Dopravní společnosti Společnosti likvidující odpad High-tech společnosti ICT společnosti Obchody související s rozvojem území rostou, čímž se navyšuje počet různých peněžních toků SUSREG masterclass #3

12 Vícenásobný business case Energie ICT Územní rozvoj Rozvoj nemovitostí Partijen Oblastní marketing Správa nemovitostí Multi- Disciplinární proces Infrastruktura Územní správa Územní rozvoj Rozvoj nemovitostí Zužitkování Časová osa

13 Jak je to s (opětovným) rozvojem business parků?

14 Kde začít?

15 Kde začít?

16 Kde začít?

17 Kde začít?

18 Specifické aspekty rozvoje business parků Řetězec hodnot se dále rozšiřuje Jakákoli rozvojová aktivita může přímo ovlivnit ekonomickou hodnotu podnikatelských projektů Jinými slovy: podniky musí výt schopny vést svůj obchod efektivněji a účinněji ve chvíli, kdy dojde k rozvoji (ve stávající nebo v jiné lokalitě) To znamená: Efektivnější využití prostoru - Větší objem a kvalita obchodu = větší obrat a návratnost Nižší náklady na energii Další výhody plynoucí ze synergie s jinými podniky a průmyslovými závody Lepší dostupnost (více způsobů).

19 Z pohledu obchodních vlastníků. Majetek je často ve vlastnictví podnikatele v soukromém sektoru (= pension) Někdy je majetek ve vlastnictví (profesionálních) investorů Veřejný prostor a infrastruktura je většinou ve vlastnictví místních úřadů Nemovitosti ve vlastnictví podnikatele mají často nízkou účetní bilanční hodnotu (např. podnikatel nepociťuje skutečné náklady vynaložené na majetek nebo kapitál k němu vázaný) Obchod se tváří jako výnosný, protože nejsou brány v úvahu skutečné náklady vyplývající z vlastnictví (tj. kapitál, který je vázaný v majetku) V některých případech je tržní hodnota (nebo hodnota rozvoje) nemovitosti vyšší než hodnota podniku, který v něm funguje. Jinými slovy: ukončení podnikání je pro podnikatele výhodnější, než pokračování v podnikání. Tohoto si podnikatelé často nejsou vědomi

20 Přehled Zisk Iniciativa Proveditelnost Rozvoj Zisk Rozvoj lokality 1.0 Rozvoj lokality 2.0 Rozvoj lokality 3.0

21 Vytváření chytrých měst (smart cities) SUSREG masterclass #1

22 SUSREG masterclass #3

23 To, co vidím na trhu. Udržitelnost = označení Koeficient energetické účinnosti GreenCalc Breeam Leed Udržitelnost = marketing Od centralizované k decentralizované produkci energie Znalosti jsou roztříštěny do mnoha různých částí

24 Kritické hlasy Henry Gifford (konstrukční inženýr NYC): "Je skandální, aby byla zachována nevýkonná budova jen proto, že nese označení zelená. Omlouvám se. Každá budova označena zeleně by měl mít velmi dobré energetické výkonnost. Až se tam dostaneme, uvěříme." Slyšel jsem, že budovy certifikované štítkem LEED jsou považovány za udržitelné. Existuje jich několik, avšak nebyl zaznamenán zásadní podíl těchto projektů. To však nemusí nutně znamenat, že systém hodnocení je chybný. To jen znamená, že lidé nechápou, o co jde."

25 Co je udržitelnost? Dr. Stuart Hart (Cornell University): Defining 'Sustainability' Takes Energy Matt Valley National Real Estate Investor, June 2007

26 Udržitelnost musí vytvářet hodnoty pro stake- a shareholdery Kdo investuje? Kdo získá výhody? Jaký je rozsah toho, co sledujeme? Cena pozemku investice Dodavatel energie pronájem Průmysl (odpadní teplo) Vlastník pozemku developer investor Koncový uživatel pozemek budova Prostor kanceláře Vláda (CO2 pravidla emisí) Firmy likvidující odpad (elektřina) (odpadní teplo)

27 Vzhledem k decentralizované produkci (obnovitelných) zdrojů energie je zavedena nová hodnota řetězce Řetězec hodnoty nemovitostí Cena pozemku investice pronájem Vlastník pozemku / developer developer investor Koncový uživatel pozemek budova Kancelářské prostory Řetězec energetických hodnot developer investor investice Energetický koncept ESCo Účty za energii vytápění chlazení elektřina (voda) Koncový uživatel

28 Finanční metody hodnocení Platební období PBP výnosová metoda Čistá současná hodnota NPV Vnitřní výnosové procento IRR

29 Příklad Možnost A Investice Redukce energie za rok Technická životnost 10 let Možnost B Investice Redukce energie za rok Technická životnost 20 years Pro oba případy: Vývoj cen energie 4,0% za rok WACC 7,25% Výpočet: NPV (= NCW) IRR PBP TVT korigované náklady (WACC) výnos

30 Příklad

31 SUSREG masterclass #3

32 Případ Blaak m2 rozvoj nových kanceláří - vedle Blaak Station: - vlak - metro - Tramvaj - Bus parkovacích míst - Developer: Blauwhoed Vastgoed - Investor: Kroonenberg Groep - Nájemce: to be contracted - Začátek stavby: květen dokončení: červen 2011

33 Případ Blaak 8 Zaměřeno na energetickou účinnost: - HR++ zasklení - vytápění/chalzení - závislost na denním světle - LED světla Další aspekty: - Lokace - dostupnost hromadnou dopravou

34 Kalkulace Předpoklady: Pronájem stavby bez investic do udržitelnosti 200 / m2 výnos 6,50% Spotřeba energie budovy Investice do udržitelnosti Daňové zvýhodnění investic do udržitelné energie 40% Úspora energie ve srovnání s konvenční stavbou 25% Otázky: Je toto chytré rozhodnutí z finančně-ekonomického hlediska? Jak uzavřít smlouvu mezi stranami tak, aby se zabránilo rozdělení pobídky?

35 Kalkulace (1) bez investic do udržitelnosti 35

36 Kalkulace (2) Udržitelná výstavba: Princip Ne vyšší účty než obvykle 36

37 Kalkulace (3): Udržitelná výstavba: výhody pro nájemníky 37

38 Poznámka Při komercializaci udržitelnosti je poslední princip často nazýván zelený pronájem. Ve skutečnosti není zelený pronájem nic jiného než "izolování" peněžních toků spojených s investicemi do udržitelnosti a vytváření samostatné série principů mezi investorem a nájemcem, aby se zabránilo rozdělení pobídek.

39 Rizika Technické riziko Předpokládaná vs Efektivní účinnost zařízení Narušení dalších zdrojů v okolí Chování nájemníka vývoj cen energie Nejistota v otázce politiky.

40 Subjektivní náhled Investoři by neměli investovat v nižších výnosech u budov s energeticky úspornou instalací (které jsou podle většiny systémů označovány za udržitelné). Atraktivita a umístění budovy ovlivňuje výnos (tak tomu vždy bylo). Technologie v budově se nahrazují každých let. Investiční hodnota energeticky účinné budovy je vyšší -> jelikož nájemce je ochoten zaplatit vyšší nájem -> jeho celkové náklady budou nižší v energeticky účinné budově, a to zejména v dlouhodobém horizontu.

41 Jsme na správné cestě? 41

42 Přemýšlení ve 3 úrovních Lokalita -Atraktivita - dostupnost - smíšené využití - Inteligentní en. bilance Budova -atraktivita - Flexibilita - Materiály - Orientace Instalace - snížení spotřeby en. - Technologie Trvalé udržitelnosti lze dosáhnout pouze myšlením na úrovni lokalit! 60% - 70% úvěrů v nejvíce systémech labelingu vydělává zde

43 Dotazy? SUSREG masterclass #3