PRAHA 6 Člohorsk 270/17, PRAHA 6 SOUDNÍ EXEKUTOR JUDr, Jan Qrosm

Transkript

1 PRAHA 6 Člohorsk 270/17, PRAHA 6 SOUDNÍ EXEKUTOR JUDr, Jan Qrosm lilllllhlelllll 025EX Po č sinopisů : Ínčc 1oh Podpis: il Znalecký posudek č Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) pozemk ů parc. Č. st a 20616, včetně příslušenství, vše kat. území Svojetice, obec Svojetice, zapsané na listu vlastnictví č. 947 Zhotovitel: AS Appraisal, s.r.o. (dále též jako Zhotovitel' V Celnici Praha ČO: Zadavatel: JUDr. Jan Grosam (dále též jako ZadavateP) Exekutorský ú řad Praha 6 ělohorská Praha 6 Č. j. 025 Ex 9478/07-47 Posudek obsahuje celkem 17 stran textu včetně titulní strany a 17 stran p říloh. Zadavateli se p ředává ve čtyřech výtiscích. VYHOTOVENÍ Č. 4 AS Appraisal, s.r.o. ADDRESS V Celnici 1031/4, Praha 1, Czech Republic PHONE FAX EMAL appraisal@asbgroup.eu wsn i č Dič CZ SPOLEČNOST JE ZAPSÁNA V OCHODNÍM REJST1KU VEDENÉM M ĚSTSKÝM SOUDEM V PRAZE, ODDÍL C, VLOŽKA THE COMPANY S REGSTERED N THE COMMERCAL REGSTER ADMNSTERED Y THE MUNCPAL COURT N PNAGUE, SECTON C. NSET 49156

2 AS Souhrnná zpráva ke znaleckému posudku č P ředmět a účel znaleckého posudku Tento znalecký posudek byl vypracován za ú čelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) pozemků parc. é. St a 20616, včetn ě p říslušenství, vše kat. území Svojetice, obec Svojetice, zapsané na listu vlastnictví č. 947 (dále též jako,,nemovitost'). Zhotovitel Znalecký posudek zpracoval znalecký ústav AS Appraisal, s.r.o. se sídlem V Celnici 1031/4, Praha 1, ČO: , jmenovaný znaleckým ústavem na základ ě žádosti a v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č Sb., o znalcích a tlumo čnících, a ustanovením 6 odst. vyhlášky č Sb. ve zn ě ní pozd ějších p ředpis ů. Závě r: Na základ ě použitých podklad ů a p ředpoklad ů uvedených v tomto znaleckém posudku jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena (tržní hodnota) Nemovitosti k datu ocen ění činí: Kč Slovy: dva miliony dvě stě šedesát tisíc korun českých Vybrané náležitosti znaleckého posudku, tj. otisk znalecké pe četi, podpis a znalecká doložka, viz str. 16 tohoto posudku. 2

3 AS Obsah: SOUHRNNÁ ZPRÁVA KE ZNALECKÉMU POSUDKU Č / NÁLEZ Ú čelap ředmětocen ě ní Místní šet řen ĺ Hlavní používané zkratky a pojmy dentifikace vlastníka Popis Nemovitosti Poloha Dopravní pom ěry Občanská vybavenost nfrastruktura Cenová mapa pozemk ů územní plán Majetkoprávní vztahy OCEN Ě NÍ Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti Analýza trhu Metody ocen ění Nákladová metoda Výnosová metoda Porovnávací metoda Volba metody ZÁVĚREČNÝVÝROK ZNALECKÁ DOLOŽKA PŘ ÍLOHY Obrázky: Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti...6 Obrázek Č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti...6 Obrázek č. 3: Vý řez z katastrální mapy... 7 Obrázek Č. 4: Vý řez z územního plánu...8 3

4 AS Nález 1.1 Účel a předmět ocenění Tento znalecký posudek byl vypracován za ú čelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) pozemk ů parc. č. st a 206/6, v četn ě p říslušenství, vše kat. území Svojetice, obec Svojetice, zapsané na listu vlastnictví č. 947 (dále též jako Nemovitost' nebo Pozemek'). Vymezení p ředmětu oceně ní je provedeno v kapitole č. 1.5 Popis Nemovitosti. Hodnota Nemovitosti je stanovena k rozhodnému datu ocen ě ní: Místní šetření Místní šet ření proběhlo dne za ú časti zástupce Zhotovitele. 1.3 Hlavní používané zkratky a pojmy LV - list vlastnictví KN - katastr nemovitostí k. ú. - katastrální území parc. č. - parcelní číslo č p. - číslo popisné GP - geometrický plán NP - nadzemní podlaží PP - podzemní podlaží Povinný - ten, jemuž byla exeku čním titulem uložena povinnost pen ěžitého nebo nepeněžitého pin ě ní id. ideálnípodíl lvs - Mezinárodní oce ňovací standardy 1.4 dentifikace vlastníka SJM Jméno: Král Otakar RČ : Trvalé bydliště : Vršovická , Vršovice, Praha 1, Ps č : Jméno: Králová Zuzana RC: Trvalé bydliště K řejpského , Chodov, Praha, PS Č : Popis Nemovitosti Oce ňovanou Nemovitost tvo ří: Parcela parc. č. St o vým ěře 345 m 2, druh trvalý travní porost, Parcela parc. č o vým ěře m 2, druh trvalý travní porost, včetn ě p říslušenství, vše kat. území Svojetice, obec Svojetice, zapsané na listu vlastnictví č

5 Pozemky jsou rovinaté, neoplocené a z jedné strany je místní ulice Choceradská". Tabulka č. 1: Výměry oceňovaných parcel /8 345 Celkem Dotazem na místním ú řadu ve Svojeticích bylo zjištěno, že územní plán Svojetic uve řejněný na webových stránkách obce není aktuální. V n ěm jsou Pozemky vedené v celé ploše jako pozemky veřejného prostranství. V sou časné dob ě je však část pozemku parc. č. 206/6 vedena v územním plánu jako obchodní ulice. 1.6 Poloha Oceňovaná Nemovitost se nachází v obci Svojetice. Obec Svojetice se nachází asi 25 km východn ě od Prahy. Je vzdálena 2,5 km Od obce Muka řov, který je na hlavním silni čním tahu mezi Prahou a Kostelcem nad Černými lesy. P ři sčítání lidu roku 2011 bylo ve Svojeticích 240 dom ů. Trvale zde žije celkem 817 obyvatel. Sou řadnice GPS: '01.64'N, "E 1.7 Dopra vní pom ěry Nemovitost je dopravn ě dostupná automobilem po místní asfaltové komunikaci. Obec Svojetice je sou částí pražské integrované dopravy a jezdí sem autobus č. 383 a 489, zastávka autobus ů Na Vyhlídce" je vzdálená cca 450 m. Parkování je možné na Pozemku. 5

6 1AS 1.8 Občanská vybavenost Ve Svojetic ĺch je mate řská školka se společenským sálem, který se nachází v zón ě za fotbalovým h řištěm. Veškerá další ob čanská vybavenost je v nedalekém Muka řově a Ř íčanech. 6

7 ^ Ácn AS 1.9 nfrastruktura Vzhledem k infrastruktu ře okolních nemovitostí p ředpokládáme možnost na napojení na vodovodní p řípojku a elektro p řípojku. Obec Svojetice nemá vybudovanou ve řejnou kanalizační sít'. Splaškové vody jsou v jednotlivých objektech svád ěny do žump a odtud vyváženy fekal vozy Cenová mapa pozemků Oceňované pozemky nejsou vedeny v cenové map ě stavebních pozemk ů Územní plán Oce ňovaná Nemovitost je v územním plánu obce Svojetice vedena v ploše VP - ve řejná prostranství a CU - obchodní ulice. 7

8 AS Obrázek č. 4: Vý řez z územního plánu -5--' \ *4v VEŘEJNÁ PROSTRANSTVÍ VPÍ plochy ve řejných prostranství dle 5 22 a plochy dopravní infrastruktury dle 5 9 odst. a) vyhlášky č Sb. Hlavní využití: Plochy ve řejných prostranství bez omezení p řístupu, stavby dopravní a technické infrastruktury. P řípustné využití: Drobná architektura a vybavenost ploch (sezení, osv ětlení, vodní prvky), zastávky autobus ů, ve řejně p řístupná dětská h řiště. OCHODNÍ ULCE OU plochy smíšené obytné dle 5 8 vyhlášky č Sb. Hlavní využití: ydlení, ve řejná správa, školství, kulturní za řízení, církevní stavby, zdravotnictví, ubytování, za řízení ve řejného stravování, sociální za řízení, administrativa, hospodá řství. Obchody a nerušící provozovny služeb a řemeslné výroby do velikosti 750 m 2 hrubé podlažní plochy. Přípustné využití: Stavby dopravní a technické infrastruktury a stavby dopl ň kové, související s hlavním využitím plochy. Podmíněné využití: Malé sportovní stavby a za řízení (víceú čelový sál, obecní tě locvična) za podmínky, že budou vhodn ě začlen ěny do uli ční struktury a vstupy do těchto budov budou orientovány do ve řejného prostranství. Ostatní jiné stavby, činnosti a zařízení, pokud odpovídají charakteru území a nenarušují hlavní využití plochy. 8

9 1AS Majetkoprávní vztahy Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí je Nemovitost zatížena zástavním právem exekutorským, exeku čním příkazem k prodeji, na řízením exekuce viz Příloha č. 5: List vlastnictví. 9

10 AS 2 Ocenění 2.1 Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti Nemovitost je umístěna v lokalitě s rezidenční zástavbou v lokalitě, kde územní plán uvažuje s využitím jako plocha VP - ve řejná prostranství a OU - obchodní ulice. Vzhledem k typu Nemovitosti a lokalitě považujeme jako nejlepší a nejvyšší využití nemovitosti (v sou časnosti nezastav ěného pozemku), využití k reziden čním ú čel ům jako rodinný d ů m, či rodinný d ů m používaný jako sídlo firmy či prodejna. Tyto funkce jsou (na části nemovitosti), dle územního plánu, možné (OU - bydlení, ubytování, za řízení ve řejného stravování, administrativa, obchody). 2.2 Analýza trhu Vzhledem k uvažovanému nejlepšímu a nejvyššímu využití Nemovitosti jako pozemky pro výstavbu rodinného domu, p říp. s možností podnikání v tomto dom ě, je relevantním trhem pro tuto Nemovitost trh s rodinnými domy ve Svojeticích a okolí. Rodinné domy jsou v této lokalit ě žádané p ředevším k blízkosti Prahy a pom ěrn ě dobrému dopravnímu spojení s Prahou jak automobilovou, tak hromadnou dopravou. Vzhledem k těmto faktů m předpokládáme stagnaci či mírné zvyšování tržní hodnoty Nemovitosti v delším časovém horizontu. Cenový vývoj však m ůže být poznamenán ne p říliš optimistickým vývojem české ekonomiky v letošním roce a snižující se kupní silou spojenou s růstem nezam ěstnanosti. 2.3 Metody ocenění Hodnotu nemovitosti lze stanovit na základ ě několika obecně používaných metod. Na jedné stran ě je volba metody závislá na ú čelu ocen ění (k jakému ú čelu je hodnota zjišťována), na straně druhé je však nezbytné p řihlédnout k charakteristikám oce ňované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti). V teorii i praxi oce ňování nemovitostí se využívají r ůzné metody pro stanovení hodnoty nemovitosti, které lze sdružit do t ří základních metod: nákladová, / výnosová, ' porovnávací. V následujícím textu se budeme stru čně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. 2.4 Nákladová metoda Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku se způ sobem využití a hodnotou podobnou oce ňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reproduk ční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek po řídit k datu ocen ění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opot řebení, které zohled ň uje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je v ěcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. 10

11 AS Výpočet reprodukční hodnoty stavby je provád ěn nap ř. pomocí technicko - hospodá řských ukazatel ů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpo čtu apod. Výše opot řebení staveb se stanoví v % na základ ě celkového stavu stavby s p řihlédnutím zejména ke stá ří stavby, p ředpokládané životnosti, údržb ě, provedeným stavebním zm ěnám a opravám, závadám a zp ůsobu užívání. 2.5 Výnosová metoda Tato metoda vychází z d ůsledného využití poznatku, že hodnota statku je ur čena očekávaným užitkem pro jeho držitele. Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti výnosovou metodou je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. P ři hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy u oce ň ované nemovitosti o čekává p říslušný trh. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohledn ění faktorů ovliv ň ujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení sou časné hodnoty těchto výnosů. S Výnosové ocenění by m ělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnos ů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení p ředpokládaných provozních výnos ů, které vlastník nemovitosti očekává. Je d ů ležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do p ředpokládaných výnos ů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních náklad ů se jedná zejména o da ň z nemovitosti a pojiště ní nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě náklad ů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na prů běžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodob ější životností, které se opot řebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (nap ř. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, za řizovací p ředměty, aj.) Výslednou hodnotu nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba p řepočítává budoucí hodnotu čistého ročního výnosu na sou časnou hodnotu a zárove ň zohled ň uje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu m ůžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive o čekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál. 2.6 Porovnávací metoda Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné dob ě obchodovány. Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je t řeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespo ň velmi podobných polohách. P ři porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v cen ě. P ři stanovení tržní hodnoty tímto oce ňovacím p řístupem je nutné brát v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, velikost, vybavenost, 5 poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost a další. H 11

12 S AS Tyto faktory jsou zohledn ě ny korekčními koeficienty. Na základ ě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními koeficienty lze stanovit tržní hodnotu 5 oceňované Nemovitosti. V případě, že není k dispozici dostatek údaj ů o realizovaných prodejích nemovitostí v blízké. lokalitě, které se uskutečnily v nedávné dob ě, je možné vycházet Í z nabídkových cen. V tom případě je samozřejmě nutné tyto nabídkové ceny objektivizovat nabídkovým koeficientem, který zohled ň uje obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skute čně realizovanými cenami. 2.7 Volba metody Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi a nabízenými k prodeji v blízké lokalitě - Svojetice. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnot ě, za kterou by Nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných Nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (nap ř. lokalita, velikost, dispozice, velikost p říslušenství či dopravní dostupnost apod.). Tyto faktory jsou zohledn ěny korekčními faktory. Na základ ě porovnání výše uvedených. parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korek čními faktory lze stanovit cenu obvyklou oce ňované Nemovitosti. Porovnávané nemovitosti: Porovnávaná nemovitost č Pozemek o rozloze 600 m 2 se nachází nedaleko Ř íčan. Pozemek se nalézá mezi rodinnými domy a k dispozici má vlastní studnu. Pozemek je vhodný pro rekrea ční užívání. Lze zde postavit mobilní či montovanou stavbu podléhající ohlášce. Okolí nabízí širokou možnost rekreace. Je zde dobrá dopravní obslužnost. Jezdí v obci pravideln ě autobus, který směřuje přímo do Prahy. V obci jsou k dispozici potraviny a restaurace. 'Zdroj : H 12

13 AS Porovnávaná nemovitost č. 22 Pozemek se nalézá ve Svojeticích u Ř íčan. Jedná se o rovinatý pozemek o velikosti 1158 m2. Nachází se p římo v obci mimo hlavní komunikaci s výhledem do krajiny a na sousední ran č. K pozemku je p řivedena elektro a vodovodní p řípojka. Obecní kanalizace je plánována do dvou let. Mate řská školka i autobusová zastávka je ve vzdálenosti 300 m Od pozemku. Obec Svojetice leží cca 25 km východn ě Od Prahy, pouhé 2,5 km Od Muka řova - hlavního silni čního tahu mezi Prahou a Kostelcem nad Černými lesy. V okolí jsou lesy, rybníky, cyklostezky a solná jeskyn ě. Pozemek je ideálním místem pro bydlení v p řírod ě a p řitom s dobrou dostupností do Prahy. Porovnávaná nemovitost č. 33 Pozemek se nalézá ve Svojeticích 7 km od Ř íčan. Parcela má vým ěru 1741 m 2. Pozemek se nachází na kraji obce na klidném míst ě. Pozemek je oplocen, z p říjezdové cesty je kamenná zeď s velkými d řevěnými vraty. Na pozemku je zd ěná chata o velikosti 19 rn 2, která je po úpravách obyvatelná. Na pozemku je vlastní studna a zavedena elekt řina. Rozměry pozemku jsou cca. 22 x 50 x 38 x 60 m. Sou částí ceny je ještě 1 rok platné stavební povolení a projekt na typový d ům Dominant Plus o zastav ěné ploše 175 m 2 (plocha užitná je 252 m). Kompletní cena činí Kč. 2 Zdroj: Zdroj:

14 Porovnávaná nemovitost č. 44 Stavební pozemek obdélníkového tvaru na rovinatém terénu je o rozloze 999 rn 2, v lokalitě Prahy východ, ve Svojeticích. Pozemek je ur čen ke stavb ě RD. Je situován na okraji obce s výhledem na lesy, s p říjezdovou komunikací a s ve řejným osvětlením. nženýrské sítě: elektropřípojka a 02. Obecní vodovod a kanalizace budou provedeny do 2 let. Lokalita poskytuje zdravé prostředí, okolí s lesy a rybníky, pro d ěti i dospělé mnoho možností sportovního i zábavního vyžití (nedaleký Dolton Ranch - vyjíž ďky na koních, solná jeskyn ě), cyklistika, houba ření, atd. Veškerá občanská vybavenost jev nedalekém Muka řově a Ř íčanech, snadná dostupnost do Prahy (PD na metro). Samotný výpo čet viz Příloha č. 6: Porovnávací metoda - výpo čet Tržní hodnota Nemovitosti stanovená porovnávací metodou č iní po zaokrouhlení Kč. Zdroj: 14

15 AS 3 Závěrečný výrok Hodnota oce ňované Nemovitosti byla k datu ocen ě ní stanovena: a) Cena obvyklá pozemk ů parc. č. St a 20616, v četně p říslušenství, vše kat. území Svojetice, obec Svojetice, zapsané na listu vlastnictví č. 947 činí: K č b)cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo - Nezjištěno Věcná b řemena - Nezjištěno c)závady, které prodejem v dražb ě nezaniknou - viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena pozemků parc. č. St a 20616, včetně příslušenství, vše kat. území Svojetice, obec Svojetice, zapsané na listu vlastnictví č. 947 činí k datu ocen ění : Kč Slovy: dva miliony dvě stě šedesát tisíc korun českých Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o zm ěně některých zákon ů (autorský zákon), ve znění pozdějších p ředpisů ; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích za řízeních a p řístrojích za ú čelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným ú čelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele. 15

16 AS 4 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme zpracovali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21, odst. 3 zákona č Sb., o znalcích a tlumo čnících, a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky č Sb., ve zn ění pozd ějších p ředpis ů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j OOD pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ě ní: Ceny a odhady nemovitostí a pozemk ů včetn ě p říslušenství a trvalých porost ů, oce ňování podniků, tržní ocen ění, ceny obvyklé pro bankovní ú čely, ceny a odhady v ěcí movitých, ceny motorových vozidel, ceny a odhady cenných papír ů. Znalecký posudek je zapsán pod po řadovým číslem znaleckého deníku. Otisk znalecké pe četi: ř CKY ( EKO o' <" 7OJ/4 Znalecký posudek sestavil a p řípadná vysvětlení podá... ng. van Korčák Podpis za znalecký ústav: V Praze dne

17 AS 5 Přílohy P říloha č. 1: Obecné p ředpoklady a omezující podmínky P říloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura P říloha č. 4: Usnesení o jmenován znalce Příloha Č. 5: List vlastnictví P říloha č. 6: Porovnávací metoda - výpočet P říloha č. 7: Fotop řĺloha 17

18 Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky

19 Tento znalecký posudek je zpracován v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šet ření pravosti a správnosti podklad ů poskytnutých Zadavatelem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro ú čely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v n ěm uvedené nelze zobec ňovat k jakýmkoli jiným p řípad ů m. 3. Výše ocenění uvedená v tomto znaleckém posudku je použitelná po dobu 6 měsíc ů od rozhodného data ocen ění a to v p řípadě, že se výrazným zp ůsobem nezmění tržní podmínky. 4. nformace z jiných zdroj ů než od Zadavatele, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech p řípadech ověřovány. S. Analýzy, názory a záv ěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné Jen za omezujících podmínek a p ředpoklad ů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a záv ěry. 6. Zhotovitel nep řebírá odpov ědnost za změny v tržních podmínkách. Nep ředpokládá, že by d ůvodem k p řezkoumání tohoto tržního ocen ění mělo být zohledn ění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovn ě po datu ocen ění. 7. V rámci podnikání dotčených společností se p ředpokládá piný soulad se všemi aplikovanými zákony a p ředpisy v Č R. 8. Ocenění zohled ň uje všechny skute čnosti známé Zhotoviteli nejpozd ěji k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené záv ěry nebo odhadnuté hodnoty. 9. Konstatujeme, že nemáme žádné sou časné ani budoucí zájmy na p ředmětu ocen ění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zú častn ěných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku.

20 Příloha Č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota

21 E E E E E E Definice tržní hodnoty dle Standardu VS : Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by m ěl být majetek smě něn k datu ocen ění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím p ři transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by ob ě strany jednaly informovan ě, rozumně a bez nátlaku." Pojmy definice tržní hodnoty dle VS6 / odhadnutá částka" - odpovídá cen ě vyjád řené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery, / by m ěl být majetek sm ě něn" - odráží skute čnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli p ředem určená částka nebo skutečná prodejní cena, / k datu ocen ění" - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena, / mezi ochotným kupujícím" - kupující není p říliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu, / ochotným prodávajícím" - prodávající není p říliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu, / p ři transakci samostatných a nezávislých partner ů" - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (nap ř. dce řiná společnost, vlastník-nájemce), / po náležitém marketingu" - majetek by m ěl být na trhu vystaven nejvhodn ějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena p řicházející v úvahu, / ve které by obě strany jednaly informovan ě, rozumn ě" - kupující i prodávající byly k datu ocen ění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocen ění, / a bez nátlaku" - žádná ze stran nebyla nucena ani tla čena do realizace. S touto definicí jev souladu i aktuální definice obvyklé ceny uvedená v zákon ě?,' Sb. Definice ceny obvyklé dle Zákona Č Sb., o oce ňování majetku a o zm ěně některých zákon ů (zákon o oce ň ování majetku): 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oce ňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný zp ů sob oce ňování. i Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pň prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ění. Přitom se zvažují všechny okolnost které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo řádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. E Mimo řádnými okolnostmi trhu se rozum ějí nap říklad stav tísn ě prodávajícího nebo kupujícího, d ůsledky p řírodních či jiných kalamit. Osobn ĺmi poměry se rozum E ějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. E E 5lnternational Valuation Standards 2005, str MAŘ K, Miloš, et al. Metody oce ňování podniku: Proces ocen ění, základní metody a postupy. 2. upí. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., SN Tržní hodnota, s

22 Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura

23 Šetření bylo provedeno na základ ě relevantních dokument ů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamn ější dokumenty pat ří: / Usnesení o jmenování znalce, / Výpis z katastru nemovitostí, / Katastrální mapa, ĺ Územní plán obce Svojetice, / Místní šetření. Dále byla použita ve řejn ě dostupná data z Ministerstva pr ů myslu a obchodu Č R, Ministerstva financí Č R, Českého statistického ú řadu (ČSÚ), Českého ú řadu zem ěměřického a katastrálního (Č ÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních server ů (nap ř. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz ) a z dalších zdroj ů zve řejněných na internetu. Použitá literatura / ZAZVONL, Zbyn ěk. Oceň ování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, s. SN / ZAZVONL, Zbyn ěk. Odhad hodnoty pozemk ů. Praha: lom s. 1SN / ZAZVONL, Zbyn ěk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, s. SN / ZAZVONL, Zbyněk. Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou. časopis Oce ňování, roč. 4, č. 3, / DUŠEK, David. Základy oce ňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, s. SN / ORT, Petr. Moderní metody oce ňování nemovitostí na tržních principech. Praha: ankovní institut vysoká škola, a.s., s. SN / radáč, Albert. Teorie oce ňování nemovitostí. rno: Akademické nakladatelství CERM, s. SN

24 S m P říloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce S

25 Usnesení Číslo jednací: 025 EX Soudní exekutor Exekutorského úřadu Praha 6, ělohorská , Praha 6, judr. Jan Grosam, pověřený provedením exekuce na základě usnesení, které vydal: Obvodní soud pro Prahu 4 čj. 64 Nc , ze dne , kterým byla neřízena exekuce dle exekučního titulu: Směnečný platební rozkaz ze dne , čj. 53 Srn , jejž vydal M ěstský soud v Praze, ve věci: opiěnčno Kommční banka, as., bytem/se sídlem Na Příkopě , Praha 1, C/RČ; prou povinnému i) Střechy ne klič, Spol. Sr. O. V Ukvldad, bytem/se sídlem Stúmva 3, Praha 4, C: ) Krát Otakar, bytenvse sídlem StĽirova 3, Praha 4, RC: , JC: o provedení exekuce pro ,62 K č s 6% úrokem ročně od do zaplacení, sm ěnečná odměna 4213,57 10, náklady p ředchozího řízení 50730,-- Kč, to vše společně a nerozdílen povinný E.1 s povinným 62, ,62 Kč s 6% úrokem ročně od do zaplacení, směnečná odměna 4213,57 Kč, náklady předchozího řízení 50730,-- Kč, to vše společně a nerozdílen povinný 62 s povinným Č, náklady exekuce a oprávněného rozhodl takto: Soudní exekutor ustanovuje znalecký ústav z oboru ceny a odhady nemovitosti AS Appraisal, s.r.o., V Calnia , Praha 1, C: Znaleckému ústavu se ukládá, aby ve lhůtě 30 dnů od doručení v uvedené věci podal písemně ve 4 vyhotoveních znalecký úkoiem znalce je: 1) ocenit nemovtosti: QJcces: C50209 Poaha-výcbod Obec, Svojetice lel Kat.tzeml: Svojetíne riet e1ovýntccr 947 V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. stavební parcela) e Memovitosti Poz'inky Parcela Výměra[m2] Vrch pozemku Zpleob rvužltl lohsob ochrany 1 M trvalý travní porost zeněd5lský půdní fond 206/ trvalý travní porost zezrdd8lský pádní fond ajejlch příslušenství, 2) ocenit jednotlivá práva e závady s nemovitostmi opojené, ato obvyklou cenou podle zák Sb., o oceňování majetku. Stanovená nebo dohodnutá lh ůta pro podání posudku je závazná, jen ze závažných d ůvodů může znalec požádat o její prodloužení. Nem ůže-li znalec vyžádaný úkon provést, je povinen oznámit to s p říslušným odůvodněním neprodleně soudnímu exekutorovi. Nedodržení stanovené nebo dohodnuté lh ůty může mít za následek snoerrí odm ěny. Soudní exekutor ukládá povinnému, aby na vyzvání umožnil znald prohlídku nemovitosti a jejího p říslušenství potřebnou k provedení ocenění a zjištění stavu práva závado nemovitosti spojených. Soudní exekutor ukládá povinnému, aby ve lh ůtě 10 dnů od doručeni tohoto usnesení sdělil, zda výše uvedené nemovitosti patří do obchodního majetku povinného. V (fl případě, že nebude ze strany povinného na tuto výzvu adekvátně reagováno, bude mít soudní exekutor zato, že p ředmětné nemovitosti opadají do obchodního majetku povinného. Pou č ení: Protl tomuto usnesení není přípustné odvoláni. M M V Praze dne Doručení; POV, OPít, sosáni znalec Králová Zuzana Protl osobě znalce mohou být podány námitky do 8 dn ů od doručení tohoto Usnesení k rukám soudního exekutoru, jinak se bude mít za to, že úšnstnid s ustanoveným znalcem souhlasí. Mgr. Pavel Struminuký Eeckutordsý kandidát Pověřený soudním exekutorem S M U i

26 Příloha č. 5: List vlastnictví

27 VÝPS Z KATASTRU ~OVTOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :35:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přlsíupem pro účel: Provedeni exekuce, čj.: 025 Ex 9478/07 pro Soudnl exekutor Grosem Jan, JUDr. Okres: CZ0209 Praha-východ Obec: Svojetice Kat.územi: Svojetice List vlastnictví: 947 V kat. Území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) A Vlastník, jiný oprávn ěný Vlastnické právo S314 Král Otakar a Králová Zuzana, Vršovická 1429/68, Praha / , Vršovice, Praha 101, Křejpského 1509/27, /2271 Praha 11, Chodov, Praha 415 ZM = společné jmění manžel ů dentifikátor Podíl biemovitosti Pozemky Parcela Výměra fm2j Druh pozemku Zp ů sob využiti Způsob ochrany 187/8 345 trvalý travní porost zemědělský pidní fond 206/ trvalý travní porost zemědělský půdní fond 81 Jiná práva - ez zápisu Typ vztahu Oprávn ě ní pro Povinnost k o Zástavní právo smluvní budoucí pohledávky ve výši ,-K č Komerční banka, a.s., Na příkopě Parcela: 187/8 V /33, Praha 1, Staré M ěsto, Parcela: V-1104/ , RČ/ČO: Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní Ú činky vkladu práva ke dni V-1104/ o Nařízení exekuce Král Otakar, Vršovická , Z Praha 10, Vršovice, Praha 101, Rč /čo: /1786 Listina Usneseni soudu o nařízení exekuce 64 Nc-16500/ OS P4 ze dne ; uloženo na prac. Praha Z o Exeku ční příkaz k prodeji nemovitosti (nemovitosti v SJN) Král Otakar, Vršovická 1429/68, Z Praha 10, Vršovice, 101 OO Praha 101, RČ/ čo: , Parcela: 206/6 Král Otakar, Vršovická 1429/68, Z Praha 10, Vršovice, Praha 101, RČ/1 ČO: /1786, Parcela: 187/8 Listina Exekuční příkaz EÚ Praha 6 čj. 025 KX-9478/ ze dne Z-3E321200R-209 O Nařízeni exekuce Nemovitosti jsou v iees,nim obvodu, ve kterém vykonává stítni správu katastru nemovitosti ČR Katautritni itad pro St ředočeský kraj, Katastrkini pracoviště Praha-výchvd, kód: 209. Strana 1

28 VÝPS Z KATASTRU NEMOVTOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :02 Vyhotoveno bezúplatn ě dálkovým přístupem pro účel: Proveden! exekuce, čj.: 025 Es 9478/07 pro Soudní exekutor Grosem Jan, JUDr. Okres: CZ0209 Praha-východ Obec: Svojetice Kat.území: Svojetice List vlastnictví: 947 V kat, území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Typ vztahu Oprávnění pro Peviníinst. k Král Otakar, Vršovická 1429/68, / Praha 10, Vršovice, Praha 101, Rč /ČO: Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 68 Nc OS P4 ze dne ; uloženo na prac. Praha / O Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (nemovitosti v S3l'f) Král Otakar, Vršovická , Z-8108/ Praha 10, Vršovice, Praha 101, Rč/Č0: , Parc Král Otakar, Vršovická 1429/68, / Praha 10, Vršovice, Praha 101, RČ/ ČO: , Parcela: Listina Exekuční příkaz Exekutorský úřad Praha 6 ě.j.: 025 EX-11226/ ze dne / o Exeku ční příkaz k prodeji nemovitosti nemovitosti v SJM Král Otakar, Vršovická 1429/68, Z Praha 10, Vršovice, Praha 101, RČ/XČO: , Parcela: 187/8 Král Otakar, Vršovická , Praha 10, Vršovice, Praha 101, RČ/ ČO: , Parcela: 206/6 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých v ěcí EÚ Nymburk 070 EX-2920/ ze dne Z-14422/ O Nařízení exekuce JUDr.Tomáš Vrána Exekutorský ú řad Přerov Král Otakar, Vršovická 1429/68, Z Praha 10, Vršovice, Praha 101, RČ/ ČO: /1786 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 54 EXE-2606/ OSP10 ze dne ; uloženo na prac. Praha / o Exekuč i příkaz k prodeji nemovitosti (povinný: Otakar Král, r. č /1786) Parcela: 187/ / Parcela: 206/ / Neu,ovitosti jsou v dzean Ď, obvodu, ve ktráo vykonává státní správu katastru nemovitostí CR Katastrálni ú řad pro St ředo č eský kraj, Katastrálni pracovišt ě Praha-východ, kód, 209. strana 2

29 S VÝPS Z KATASTRU NEMOVTOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :35:02 Vyhotoveno bezúplatné délkovým p řístupem pro účel: Provedení exekuce, Čf: 025 Ex 9478/07 pro Soudní exekutor Grosam Jan, JUDr. Okres: C20209 Praha-východ Obec: Svojetice Kat.území: Svojetice List vlastnictví: 947 V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Typ vztahu Oprávn ění pro Povinnost k Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých v ěcí EÚ Přerov 103 Ex-17599/ ze dne Z O Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši ,- Kč s příslušenstvím a náklady řízení STAV-NVEST střešní systémy s.r.o., Parcela: 187/ Toužimská , Praha 19, Kbely, Parcela: 206/ / , Kč / ČO: Listina Exekuční příkaz o zřízeni exekutorského zástavního práva na nemovitosti KÚ P řerov 103 EX-17599/ ze dne Právní moc ke dni Z-21226/ o Exekuční příkaz k prodeji Parcela: Parcela: Z Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých v ěcí EÚ Praha Ex-3' ze dne / O Zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši ,61 Kč s příslušenstvím a náklady řízení - pohledávka ve výši ,27 Kč s příslušenstvím a náklady řízení Komerční banka, a.s., Na příkopě Parcela: Z , Praha 1, Staré Mě sto, Parcela: Z-12875/ , Kč/ ČO: Listina Exekuční příkaz o zřízeni exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Praha EX-3791/ ze dne Právní moc ke dni Z D 'Jiné zápisy - ez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina O Smlouva kupní ze dne Právní ú činky vkladu práva ke dni Pro: Král Otakar a Králová Zuzana, Vršovická 1429/68, Praha 10, EČ1Č0: /1786 Vršovice, Praha 101, Křejpského 1509/27, Praha 11, /2271 Chodov, 149 OO Praha 415 F Vztah bonitovaných p ůdn ě ekologíckých jednotek (SPěJ) k parcelám Parcela PEJ Vým ěra (m21-187/ Nemovitosti jsou v úzeoo,in obvodu, ve kterém vykondvá státní správu katastru ',eeovitstí CR Katastrólni ú řad pro Středočeský kraj, Kataatrklni pracovišt ě Praha-východ, kód: 209. strana 3

30 VÝPS Z KATASTRU NEMOVTOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :35:02 Vyhotoveno bezúplatné délkovým přlstupem pro účel: Provedeni exekuce, čj.: 025 EX pro Soudn! exekutor Grosem Jan, JUDr, Okres: C20209 Praha-východ Kat.územi: Svojetice List vlastnictví: 947 Obec: Svojetics V kat, území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. stavební parcela) Pokud je vým ěra bonitních díl ů parcel menší než vým ěra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitosti ČR: Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ, kód: 209. Vyhotovil: Vyhotoveno: :54:39 Český ú!ad zeměm ěřický a katastrální - SCD Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává sttni správu katastru nemovitosti ČR Katastrálni úsad pro Stěedočeský kraj, Katastrálni pracovišt ě Praha-východ, kód: 209. strana 4

31 P říloha č. 6: Porovnávací metoda - výpočet

32 1 -..COO)- c'l coocjc\j E 000C = = _ co co co co QQQQ!J 0 C) () L) E co Lo o 'Q 0 0 co co c'.) c) O = '- O j(d Co C'1 (D cm cm 'QQQ 000.._ cl) co 0 Q. CO Ci O O.c ZO1.2 O E C Q C O1 O Q. Q Q Q Q...'.... ) C) C/) C/) co 1 (fl.2 O E Z C O C.) O O 0 o.2 o H a. N Q Q ooc) Q. O O

33 P říloha č. 7: Fotop říloha

34

35 ri o ci \ EKO"

36 Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v elektronické podobě. Ověřuji pod pořadovým číslem , že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, skládající se z 35 listů, se doslovně shoduje s obsahem vstupu. Zajišťovací prvek: bez zajišťovacího prvku Ověřující osoba: Eva Ohrablová Vystavil: JUDr. Jan Grosam, soudní exekutor v Praze dne