ZPRÁVA O HOSPODAŘENÍ NEMOVITOSTI A ČINNOSTI SPRÁVCE ZA ROK 2011 a NÁVRH KONCEPCE MODERNIZACE OBJEKTU

Transkript

1 ZPRÁVA O HOSPODAŘENÍ NEMOVITOSTI A ČINNOSTI SPRÁVCE ZA ROK 2011 a NÁVRH KONCEPCE MODERNIZACE OBJEKTU V Praze dne Vážené představenstvo Společenství vlastníků Klausova 2559/11, dovoluji si Vám tímto předat zprávu o hospodaření Vaší nemovitosti a činnosti správce za rok Součástí zprávy je také návrh koncepce řešení stavebních úprav a modernizace společných prostor objektu v letech Rád bych Vám také poděkoval za projevenou důvěru a členům výboru za vzájemnou spolupráci. V dokonalé úctě Váš správce objektu Michal Bečka

2 ZPRÁVA O HOSPODAŘENÍ NEMOVITOSTI KLAUSOVA 2559/11 v roce Rozbor fondu oprav za r (dlouhodobá záloha na opravy) zůstatek k ,23 Kč dotace od SFŽP na projektovou dokumentaci ,00 Kč doúčtování účetních rozdílů z r ,21 Kč předpis záloha do fondu oprav za 01-12/ ,00 Kč skutečná úhrada jednor.vkladů k ,00 Kč půjčka - účelový úvěr : pí. Bažantová ,00 Kč Košlerovi ,00 Kč p. Farkaš ,00 Kč Wojtkiewiczovi ,00 Kč CELKEM ,44 Kč Celkový dluh na jednorázových vkladech : Náklady hrazené z fondu oprav v r.2011 náklady FO zateplení domu - firma OMLUX CELKEM náklady ,00 Kč ,32 Kč ,40 Kč ,72 Kč Zůstatek na fondu oprav k ,72 Kč V r čerpán střednědobý úvěr od ČSOB ve výši : a účelový úvěr pro 4 vlastníky ,00 Kč ,00 Kč 2

3 2. Přehled rozúčtovaných nákladů roku 2011 Položka Náklad Záloha Náklad - záloha Správa objektu , , ,00 studená voda , , ,90 úklid+údržba zeleně , , ,00 úklid garáží , ,00 společná elektřina , , ,00 ostraha , , ,00 odvoz odpadu , , ,00 servis výtahu , , ,90 STA 1 122, , ,00 servis , , ,60 náklady na provoz SVJ , , ,00 pojištění objektu , , ,00 CELKEM položky , , ,60 ( - ) přeplatek ( + ) nedoplatek 3. Výše předpisu záloh pro rok 2012 Doporučení na navýšení záloh : Vzhledem k faktu, že některé zálohy na služby již dlouhodobě nepokrývají skutečné náklady, navrhujeme zvýšení zálohy u těchto položek: Záloha na studenou vodu : sazba 2,60 na velikost podlah. plochy (nyní 1,76) Záloha na spotřebu elektrické energie : sazba 1,30 na podlah. plochy (nyní 1,06) Záloha na ostrahu : sazba 4,30 na velikost podlah. plochy (nyní 3,64) 3

4 ZPRÁVA O ČINNOSTI SPRÁVCE v roce Obecně k provozu K došlo v objektu k výměně správní firmy a předání klíčů a částečně i revizních zpráv od bývalého správce, firmy Austis, a správy objektu se ujala firma Osud reality, Michal Bečka. Vlastníci objektu byli o změně správce informováni prostřednictvím dopisu do schránky a mailu správce s potřebnými kontaktními údaji a v tomto smyslu byly osloveny i dodavatelské firmy. V rámci optimalizace některých výdajů byla ukončena spolupráce s firmou Viza a provedeno výběrové řízení na zajištění pravidelného servisu výtahů. Ve výsledku jsem zde ponechal stávající firmu, která akceptovala podmínky nejnižší cenové nabídky svojí konkurence. Finanční přínos pro vlastníky bude v roce 2012 představovat úsporu cca ,- Kč. Taktéž jsem uzavřel novou smlouvu s dodavatelem úklidových prací a došlo mezi námi k jasnému vymezení požadavků týkajících se kvality prováděných prací. Vzhledem k naplánované celkové rekonstrukci objektu bylo zadáno vypracování projektové dokumentace (PD) k realizaci,,svedení dešťových vod (DV) ze střechy domu. V prvním čtvrtletí roku 2011 bylo také provedeno výběrové řízení na generálního dodavatele (GD) rekonstrukce objektu. Po mnohých jednáních byla vybrána firma Omlux, spol. s.r.o., se kterou byla dne uzavřena smlouva o dílo v hodnotě 7, 260, 000,- Kč. V této souvislosti byla také uzavřena smlouva o výkonu technického dozoru investora s p. Ing. Benešem. V průběhu rekonstrukce se naplno projevila značná komplikovanost stavby a náročnost faktu, že práce probíhaly také na terasách vlastníků. Během prací bylo potřeba dořešit mnohé problémy s různými detaily a neprofesionálním přístupem dodavatele. Rekonstrukce objektu byla nejnáročnější akcí v celé jeho historii a přes mnohé komplikace se především podařilo odstranit některé systémové nedostatky, které již dlouhodobě negativně působily na jeho funkčnost. Stavba se proti smluvnímu termínu výrazně protáhla téměř do konce roku, kdy 4

5 došlo po vzájemné dohodě GD a investora k jejímu formálnímu ukončení, hlavně v souvislosti s termíny pro bezproblémové vyplacení dotace z fondů MŽP ČR. Rekonstrukce si vyžádala zvýšenou činnost zástupců SVJ a také mojí osoby ( 350 hodin nad rámec jakýchkoliv dohod ). Během celého roku byly uskutečňovány četné schůzky správce se zástupci výboru, zástupců GD a TDI z důvodu výkonu rekonstrukčních, servisních a jiných prací na objektu, jejich koordinaci a nasměrování. Pozn.: K vyplacení dotace,,zelená úsporám došlo dne , kdy byla na účet společenství připsána částka ,- Kč z fondů ministerstva životního prostředí. Z fondů MŽP ČR se podařilo také získat částku ,- Kč jako podporu na zhotovení PD. Připomínám, že rekonstrukce objektu v tomto rozsahu spolu se získáním výše uvedených dotací nemá v rámci areálu obdoby a celkově ji hodnotím jako úspěšnou. V průběhu roku byla navázána komunikace s vybranými vlastníky za účelem úpravy výše jejich plateb tak, aby odpovídaly předepsaným zálohám dle jejich evidenčních listů, a byli urgováni dlužníci. 2. Opravy Mimo celkovou rekonstrukci objektu byly dále provedeny tyto opravy a práce: Byla provedena oprava prasklých pružin garážových vrat. Bylo provedeno hubení vosích hnízd. Byla provedena sanace plísní ve střešním meziprostoru. Byla provedena oprava hydroizolace na terase pí. Luckové po zatečení k p. Janovskému a nastaven mechanismus úhrad těchto oprav. Bylo provedeno vyhřívání severního svodu DV. Byla provedena úprava elektroinstalace ve vjezdech do garáží. Byl proveden nástřik proti lalokonoscům. Bylo provedeno napojení střešních vtoků na stávající systém vyhřívání. V závislosti na možnostech byla průběžně prováděna potřebná servisní a údržbářská činnost napříč celým objektem. Byla provedena oprava netěsnosti kanalizačního potrubí v neb.prostoru u Ondruškových. 5

6 3. Revize Pravidelné revize a prohlídky jsou prováděny průběžně dle pokynů z předchozích zpráv a dle platných ČSN. Byly provedeny následující pravidelné revize a prohlídky: - pravidelná prohlídka kouřovodů - pravidelná kontrola plynového zařízení - kontrola hasících přístrojů a PO - revize požárních světlíků a mechanismu SEP Essmann 4. Dodavatelské služby V průběhu roku nebyly zaznamenány závažné nedostatky v plnění sjednaných povinností s dodavateli. Aktuální přehled smluv s dodavateli médií a služeb: - Pražská energetika a.s.- dodávka elektřiny - Pražské vodovody a kanalizace a.s.- dodávka vody - Pražské služby a.s.- komunální odpad - Tomáš Homolka - úklidové služby - Bytoservis s.r.o.- havarijní servis - Kooperativa a.s.- pojištění domu - Zahradnické služby - Michal Helebrant - FPS s.r.o.- rozúčtování nákladů a odečet SV - ČSOB a.s. - vedení účtů - Osud reality, Michal Bečka- správa a údržba nemovitosti 6

7 Motto:,,Připomínáme, že hlavním cílem Společenství je péče o společný majetek. V případě, že by byla péče o dům zanedbávána, jednoznačně dochází k poklesu ceny objektu, což poškozuje každého spoluvlastníka. Cena bytu je tvořena plochou, polohou a stavebním stavem konkrétní bytové jednotky, ale velmi důležitou součástí je samozřejmě stavební stav domu a společných prostor. Chybami při výstavbě a během let užívání vznikl na objektu ve vztahu ke stavebnímu stavu vnitřní dluh, který je nutno vyrovnat a vzniklé stavební závady odstranit. Tento postup zajistí udržení hodnoty našeho společného majetku a jeho zhodnocování do budoucna. Návrh koncepce řešení stavebních úprav a modernizace společných prostor objektu v letech Návrh počítá s postupnou proměnou společných prostor objektu od těch nejhrubších prací zejména na schodištích společných prostor v centrální chodbě, kde vlivem podhodnocené statiky dochází k postupnému sedání převislých konstrukcí stěn v těchto částech objektu, dále se zvýšením hygienické, akustické a estetické úrovně návrhem architektonické studie proměny především vstupního vestibulu a chodbové části, zakončenou výměnou podlahové krytiny v celém objektu a dále také opravou již značně poškozeného povrchu podlah v příjezdové části do garáží a ošetření povrchu epoxidovým nátěrem pro bezproblémový úklid těchto prostor. Jako reálná možnost se mi také, vzhledem k současným rostoucím cenám vody, jeví vybudování zásobníku s děšťovou vodou a realizace terasového,,letního vodovodu s vlastní vodou pro všechny vlastníky. 7

8 Posouzení a návrh řešení statického zajištění-pd Finanční rozvaha Statické zajištění společných prostor Cíl:zajištění stability převislých konstrukcí a eliminace neustálých vícenákladů do budoucnosti Akustické vlastnosti centrální chodby Posouzení již vysloužilých nebo dosluhujících a nevyhovujících dílčích celků nebo materiálů napříč objektem, schválení koncepce Příprava jednoduché architektonické vizualizace, výstup-3d návrh Cíl: zvýšení komfortu a zhodnocení spol.prostor objektu Estetika společných prostorvizuální dojem ROK 2012 Hygiena a možnosti úklidu Dokončení investiční akce zateplení a dotažení realizace detailů střešního pláště 8

9 Statické zajištění společných prostordokončení Drobné stavební úpravy společných částí objektu v závislosti na architektonické studii a celkovém řešení a drobných přetrvávajících vad objektu. Stavební úpravy související se statickým zajištěním objektu Realizace záměru přeřešení některých anomálií ve spol. prostorách v rámci jednoduchých opatření-jedná se o různé patvary a opláštění vystupující do prostoru Přeřešení vestibulu chodby a případné zrušení zádveří Oprava šikminy příjezdu ke spodním garážím Nejhrubější stavební úpravy související s opravami podlah příjezdu ke spodním garážím ROK

10 Vyjádření efektivity a zhodnocení záměru realizace dešťového vodovodu Instalace akustických prvků v interiéru dle konceptu Případná výmalba vybraných částí dle konceptu a skutečné potřeby Realizace konečných úprav v rámci intriéru Realizace pokládky nové podlahové krytiny na chodbách a schodištích, včetně lemování schodišťových stupňů a úpravy zábradlí Realizace konečné úpravy povrchu betonových podlah příjezdu ke spodním garážím v barevném provedení dle výběru investora Dokončení a finalizace prostředků estetického komfortu ve společných prostorách domu dle konceptu-příp.zimní zahrada atp. ROK

11 1. Investiční opravy roku 2012 nad limit správce Jedná se především o schválení záměru zahájení činnosti zadání posudku, následné dopracování PD řešení poruch převislých konstrukcí na schodištích v centrální chodbě domu, vedoucí k následné realizaci. Plánované akce nad limit správce budou v případě odsouhlasení plánu oprav a v souladu se smlouvou o správě prováděny na základě předložených cenových nabídek či pokynů zástupců SVJ. 2. Opravy roku 2012 do limitu správce - pravidelná údržba a drobné opravy v rámci servisní smlouvy - postupné řešení závad na kouřovodech - příprava uceleného návrhu řešení úprav spol. prostor ve 3D 3. Revize Budou prováděny všechny potřebné revize a pravidelné prohlídky v objektu. U pravidelné prohlídky kouřovodů plánuji adresnou zprávu spojenou s realizací fotodokumentace. 4. Závěr Vážené představenstvo, doufám, že jste s mojí prací spokojeni a není důvod litovat výměny správní firmy. Věřím, že se nám v blízké budoucnosti společnými silami podaří uvést objekt do stavu přiměřeného současným možnostem naší doby a jeho zevnějšek i útroby budou věrohodně reprezentovat členy tohoto společenství a bezproblémový chod a celková jeho tvář zase Vašeho správce. S pozdravem a v dokonalé úctě Michal Bečka, Váš správce objektu. V Praze dne